Обновление ипотечного кредитования и оптимизация жилищного строительства как эффективные инструменты стабилизации экономики в контексте мирового финансового кризиса

Кудеев Артём Сергеевич,

Высшая школа государственного

администрирования МГУ им. М.В.Ломоносова,

город Липецк

Сегодняшняя ситуация на рынке ипотечных услуг отражает реальную картину общеэкономического спада в экономике страны. Необходимо отметить, что жилищное строительство является тем сектором экономики, который создает мультипликативный эффект на развитие смежных отраслей, является мощным источником и стабилизатором обеспечения внутреннего спроса и нормального функционирования рынка в целом. В условиях глобальных кризисных явлений именно рынок ипотечного жилищного кредитования является находкой для национальной экономики, совокупным индикатором благосостояния страны, показателем её саморазвития и демографической политики, а также укрепления позиций среднего класса как собственника жилого помещения.

Основная приоритетная цель для грамотного реанимирования рынка ипотечного жилищного кредитования – это создание стимулов и инструментов улучшения жилищных условий российских граждан посредством выработки оптимальных решений, удовлетворяющих интересам всех сторон – заемщика, кредитора, государства и застройщика – продавца.

В силу грандиозного картельного сговора строительных корпораций и компаний в погоне за сверхприбылью, коррумпированности чиновников и отсутствия эффективного государственного регулирования и нерациональной жилищной политики приобретение квартир стало недоступным для абсолютного большинства граждан, тем самым обусловило практически полное уничтожение системы домостроительных комбинатов, снижение выпуска местных эффективных строительных материалов, внедрение на российский рынок чуждых, не отвечающих климатическим условиям и ментальности населения западных технологий жилищного строительства, что влечет за собой существенный перекос в структуре строительства жилья и неоптимальных градостроительных решений.

Анализ отечественных экспертов показал, что вследствие государственной политики по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленного на стимулирование спроса на жилье и увеличение объемов жилищного строительства, фактические значения качественных конечных показателей программных мероприятий (коэффициент доступности жилья, доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных заемщику и др.) стали существенно ниже запланированных цифр. Данная ситуация свидетельствует о том, что предоставление государством социальных выплат гражданам на строительство жилья неизбежно ведет к дисбалансу спроса и предложения на рынке жилья, опережающему росту цен вводимого жилья, усиливает спекулятивную составляющую продаж и необоснованное увеличение числа очередников – претендентов на получение социального жилья.1

Необходимо отметить, что на сегодняшний день сложилась тупиковая ситуация на рынке жилья. Анализ рынка показывает, что объем продаж практически близок к нулевому показателю: строительные организации стали в выжидательную позицию, сбросив необъективно и искусственно выросшие за последние годы почти в 5 раз цены на жилье лишь на 20-25 % и реализовав так называемое «непривлекательные» варианты квартир со скромными потребительскими свойствами.

Единственным приемлемым выходом из данной ситуации является реализация такой схемы – рекомендовать строительным фирмам продавать готовое введенное жилье, но еще не реализованное под беспроцентную рассрочку гражданам на 5-10 лет как альтернативу ипотечного банковского кредита с ежемесячными графиком платежей.

В целях содействия реструктуризации ипотечной задолженности ОАО «АИЖК» и его региональным операторам необходимо акцентировать внимание на следующих перспективных мероприятиях по содействию реструктуризации ипотечной задолженности:

1. Внедрять антикризисные кредитные продукты за счет агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, дающих возможность заемщикам, оказавшимся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода, отсрочить или уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотечным кредитам сроком на один год (путем применения механизма стабилизационного займа (кредита) либо заключения смешанного кредита с банком);

2. Реализовывать инструмент военной ипотеки (в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих агентством производится выкуп закладных по договорам долевого участия, заключенных с военнослужащими в домах с высокой степенью готовности);

3. Внедрять механизмы земельной ипотеки – инновационного ипотечного продукта в рамках реализации региональных программ по малоэтажному строительству, обеспечивающего заемщику возможность учета стоимости земельного участка в процессе строительства и ипотеки построенного жилого дома;

4. Для преодоления «кризиса недоверия» между участниками ипотечного рынка внедрить прямой выкуп закладных по принципу оценки рисков на заемщика (скоринговая модель) и ввести в практику покупку закладных у банков большими пулами с возможность возврата, а также обмен их на ипотечные ценные бумаги АИЖК (в приоритетном порядке) 2;

5. Для роста капитализации банков и увеличения доступа к «длинным» ипотечным кредитам развивать рынок секьюритизации, привлечению средств институтов развития и российских специалистов в целях снижения затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг;

6. Для оптимизации системы ипотечного кредитования граждан, осуществляющих индивидуальное строительство жилого дома, внедрить механизм льготного кредитования застройщиков под залог земельных участков посредством возмещения выпадающих доходов для кредитных организаций за счет средств федерального бюджета в размере учетной ставки ЦБ РФ, а также оформлять ипотечные продукты на отдельные этапы строительства жилого дома (на подготовительные работы, закупку материалов, строительство, отделочные работы – с последовательным, по завершению предыдущего этапа строительства, выделением кредита) 3.

Для стабилизации объемов жилищного строительства и обеспечения государственной поддержки для граждан региональным органам власти необходимо сосредоточить усилия на реализации следующих мероприятий:

1. Применять методы государственного регулирования цен на жилье с определением оптимального порога рентабельности для строительных организаций, а также для повышения конкуренции создать государственные корпорации, реализующие по приемлемым ценам жилье и формируя тем самым конкуренцию среди других частных компаний с необходимостью ведения социально ориентированного бизнеса в строительном секторе, а также вовлечения малых форм бизнеса и внедрения инновационных экономичных технологий на основе местных строительных материалов;

2. Разработать и обязательно внедрить в каждую строительную компанию эффективную систему управления сметной себестоимостью строительства, ориентированную на комплекс взаимосвязанных нормативно-методических и информационно-справочных документов, определяющих объективную стоимость строительства как на стадии бюджетного планирования, проектирования и осуществления строительства, так и расчетов за выполненные работы4;

3. Гармонизация земельного и градостроительного законодательства с целью создания прозрачных и понятных для инвесторов правил предоставления земельных участков, исключив избыточные бюрократические согласования, сокращения срока получения разрешения до одного месяца, установление четких и понятных правил подключения возводимых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры, реализация принципа одного окна и (или) одной двери при оформлении необходимой документации с жестким контролем сроков;

4. Возведение казенных жилых зданий с применением экономичных быстровозводимых технологий на всей территории страны, аналогичных дореволюционным доходным домам для сдачи в аренду за умеренную плату с целью обеспечения граждан доступным жильем среднего класса комфортности и повышения мобильности при смене работы или местожительства, а также распространение договоров найма жилого помещения для молодых семей и молодых специалистов на селе с возможностью последующего выкупа в собственность по льготным условиям

5. Разработать эффективные механизмы, позволяющие предоставлять застройщикам земельные участки на безвозмездной основе в рамках социальных жилищных программ для снижения затрат на строительство индивидуального жилья под залог строящегося жилого помещения;

6. В целях стимулирования строительства жилых помещений усадебного типа для компактной застройки на селе и развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктура на основе государственно-частного партнерства разработать пилотные инвестиционные проекты на строительство малоэтажных домов эконом-класса с учетом внедрения механизма земельной ипотеки и привлечения средств Инвестиционного фонда РФ и различного рода специализированных фондов.

7. С целью перераспределения сверхприбыли отдельных категорий граждан на социальные цели, в том числе на улучшение жилищных условий, ввести дифференцированный налог на доходы физических лиц.

1 Отчет за 2008 г. НОУ ВПО «Южно-российский институт финансового контроля и аудита» «Оценка показателей результативности и эффективности мероприятий ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы, их соответствия целевым индикаторам и показателям».

2 Кошман Н.П., Пономарев В.Н. Плечо государства необходимо как никогда// Журнал «Национальные проекты». 2009. №2-3. С. 46-49,

3 Крысин А.В. Взаимодействие участников рынка – ключ к развитию российской ипотеки// Национальные проекты. 2009. №3. С. 30-32

4 Гольцов И.Н., Филиппов Е.В. Возможные пути решения жилищной проблемы в России// Жилищное строительство.2009 № 2. С.2-3

PAGE 5