ФАКТОРНЫЙ АНАЛИЗ ЦЕН НА КВАРТИРЫ ПО ЦЕНТРАЛЬНОМУ ФЕДЕРАЛЬНОМУ ОКРУГУ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
Локунев Николай Васильевич
Студент ФГОУ ВПО
«Смоленская государственная
сельскохозяйственная академия»
г. Смоленск
ФАКТОРНЫЙ АНАЛИЗ ЦЕН НА КВАРТИРЫ ПО ЦЕНТРАЛЬНОМУ ФЕДЕРАЛЬНОМУ ОКРУГУ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА.
Недвижимое имущество, в частности и жилье, является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства, а также основой национального богатства страны, имеющей по числу собственников массовый всенародный характер.
Из этих соображений возникает необходимость его оценки с целью выявления итогового значения рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Рыночные цены на квартиры могут изменяться под действием значительного числа факторов, например, таких как количество комнат, метраж, расположенность в здании, планировка, вид постройки, район местности и других. В совокупности данные факторы могут выступать в качестве мощных рычагов регулирования рыночной конъюнктуры в сфере недвижимости.
Объектом исследования в данной работе стали средние цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с абсолютно идентичными характеристиками- одинаковым метражом комнат, планировкой, этажом, видом постройки и т.д. - в шестнадцати областных центрах Центрального Федерального Округа с учетом увеличения их отдаленности от Москвы. Источниками информации послужили сайты риэлтерских контор в каждом из областных центров.
Объедим полученные данные в сводную таблицу.
|
Город (расстояние от Москвы)
|
Количество комнат в квартире
|
|
|
1
|
2
|
3
|
|
|
Цена, руб.
|
Цена, руб.
|
Цена, руб.
|
|
Калуга (140 км)
|
2 070 000
|
3 800 000
|
4 600 000
|
|
Тверь (160 км)
|
1 200 000
|
2 400 000
|
3 413 360
|
|
Тула (180 км)
|
1 600 000
|
2 300 000
|
4 000 000
|
|
Владимир (180 км)
|
1 750 000
|
2800000
|
4 150 000
|
|
Рязань (200 км)
|
1 800 000
|
2 702 280
|
4 464 000
|
|
Кострома (220 км)
|
1020 000
|
2 250 000
|
3 300 000
|
|
Орел (220 км)
|
1 350 000
|
2 180 000
|
3 050 000
|
|
Ярославль (260км)
|
1 250 000
|
2 560 000
|
3 650 000
|
|
Иваново (260 км)
|
1 380 000
|
2 650 000
|
3 800 000
|
|
Брянск (320км)
|
1 550 000
|
2 300 000
|
4 000 000
|
|
Смоленск (340 км)
|
1 500 000
|
2 750 000
|
3 800 000
|
|
Липецк (400 км)
|
1 700 000
|
2 950 000
|
4 620 000
|
|
Курск (420 км)
|
1 330 000
|
2 200 000
|
3 150 000
|
|
Белгород (580 км)
|
1 610 000
|
2 650 000
|
3 815 000
|
|
Воронеж (580 км)
|
1 650 000
|
2 260 000
|
3 200 000
|
|
Москва
|
6 205 000
|
9 800 000
|
11 331 600
|
Рис. 1 – Сводная таблица
Как видно из таблицы цены на однокомнатные квартиры в ЦФО колеблются в пределах от 1 020 000 руб. до 2 070 000 руб. (в Москве 6 205 000 руб.), на двухкомнатные – от 2 180 000 руб. до 3 800 000 руб. (в Москве 9 800 000 руб.), на трёхкомнатные – от 3 050 000 руб. до 4 620 000 руб. (в Москве 11 331 600 руб.). На цены в городах ЦФО косвенно оказывает влияние близость к крупному мегаполису – Москве.
Для наглядности представления разброса средних цен на одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры на основании полученных данных построим график.
Рис. 2 – Средние цены на квартиры в городах ЦФО с учётом их удалённости от Москвы
Графическое представление полученных данных позволяют сделать вывод о том, что если цены на квартиры в целом по Центральному Федеральному Округу резко не отличаются, то цены на квартиры в Москве значительно превышают средних по совокупности и поэтому массовому рассмотрению не подлежат, их надо рассматривать отдельно
( Справочно: г. Москва находится на 3 месте в рейтинге по дороговизне квартир, после Монако и Лондона).
Конечно же, на стоимость квартиры в каждом без исключения областном центре оказывают влияние существенные факторы такие, как:
- количество комнат,
- расположенность в постройке (угловая, не угловая),
- планировка,
- санитарный узел (совмещенный, не совмещенный),
- этаж,
- метраж,
- вид постройки (брежневка, хрущевка, новостройка, панельный или кирпичный дом),
- район местности,
- наличие балкона, лоджии.
А также не менее значительное влияние на стоимость квартир оказывают такие факторы, как: близость к крупным городам, промышленный потенциал региона, наличие крупных магистралей, железных дорог, удаленность от автодорог, метро, трамвайных путей, наличие телефона и ремонта и т.д.
На основе факторов оказывающих существенное влияние на стоимость квартир можно провести факторный анализ и выявить изменения в их стоимости, проанализировать полученные данные. Такими факторами в данном случае являются метраж и удалённость от областного центра (т. е. рассматривается также пригород).
ОДНОКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ
|
Метраж, м2
|
|
До 35
|
35-45
|
Свыше 45
|
|
Удаленность от областного центра, км
|
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
|
Расположение в доме
|
Угловая
|
1754500
|
1680000
|
1655500
|
1915500
|
1865000
|
1825000
|
2250000
|
2205500
|
2180000
|
|
|
Не угловая
|
1810000
|
1750000
|
1705500
|
1995000
|
1907500
|
1890000
|
2308000
|
2245000
|
2219500
|
|
Санитарный узел
|
Совмещенный
|
1780000
|
1733000
|
1706000
|
1940000
|
1889000
|
1815500
|
2250500
|
2205000
|
2155000
|
|
|
Не совмещенный
|
1855000
|
1805000
|
1785000
|
1970500
|
1915000
|
1865000
|
2315000
|
2260000
|
2204500
|
|
Планировка
|
Стандартная
|
1730000
|
1685000
|
1617000
|
2040500
|
1951000
|
1906000
|
1870600
|
1831000
|
1785000
|
|
|
Улучшенная
|
1910500
|
1857000
|
1801500
|
2325000
|
2270000
|
2221300
|
2075000
|
2034000
|
1985000
|
|
Вид постройки
|
Хрущевка
|
1670000
|
1605500
|
1587400
|
1875000
|
1819500
|
1787000
|
2120000
|
2063000
|
4475000
|
|
|
Брежневка
|
1718500
|
1681000
|
1653000
|
1920000
|
1881000
|
1855500
|
2145000
|
2103000
|
4524500
|
|
|
Новостройка
|
2076700
|
2018200
|
1983000
|
2210000
|
2162500
|
2119000
|
2312000
|
2275000
|
4857000
|
Как видно из таблицы стоимость квартиры увеличивается с уменьшением удалённости квартиры от центра. Например, стоимость квартиры в новостройке с метражом до 35 м2 с удалённостью от центра до 10 км на 4,7 % выше, чем в квартирах с тем же метражом, но с удалённостью от центра свыше 20 км. Таким образом, можно говорить о том, что удалённость квартиры от центра района оказывает существенное влияние. Рассмотрим на основании данных таблицы разницу в цене угловой и не угловой однокомнатных квартир с метражом 35 – 45 м2 и удалённостью от центра свыше 20 км. Итак, не угловое расположение квартиры в доме увеличило её стоимость на 3,6 %. В однокомнатной квартире с метражом свыше 45 м2 и удалённостью от центра района до 10 км раздельный сан. узел увеличивает её стоимость по сравнению с такой квартирой, но совмещённым сан. узлом на 2,9 %, а наличие улучшенной планировки данной квартиры по сравнению со стандартной планировкой увеличивает её стоимость на 10,9 %.
Рассмотрим однокомнатную квартиру метражом 35 – 45 м2 удалённостью от центра свыше 20 км: она является не угловой (что увеличивает её стоимость на 3,6 % по сравнению с угловой квартирой), с раздельным сан. узлом (что увеличивает её стоимость на 2,7 % по сравнению с совмещённым сан. узлом), улучшенной планировки (что увеличивает её стоимость по сравнению со стандартной планировкой на 16,5 %), в новостройке (что увеличивает её стоимость по сравнению с «хрущёвкой» на 18,6 %, а по сравнению с «брежневкой» на 14,2 %). Таким образом, приобретение однокомнатной квартиры с данными характеристиками по сравнению со сравниваемыми увеличит её стоимость на 37 – 37,8 %.
ДВУХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ
|
Метраж, м2
|
|
До 45
|
45- 55
|
Свыше 55
|
|
Удаленность от областного центра, км
|
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
|
Расположение в доме
|
Угловая
|
2950000
|
2895500
|
2860000
|
3192500
|
3127500
|
3100000
|
3525000
|
3465000
|
3445000
|
|
|
Не угловая
|
3034500
|
2970500
|
2927000
|
3240000
|
3145000
|
3138500
|
3590800
|
3512000
|
3500000
|
|
Санитарный узел
|
Совмещенный
|
2935000
|
2905000
|
2890000
|
3270500
|
3241500
|
3195000
|
3570000
|
3509500
|
3447500
|
|
|
Не совмещенный
|
3100000
|
3032000
|
3005500
|
3325000
|
3285000
|
3230500
|
3610000
|
3560000
|
3500500
|
|
Планировка
|
Стандартная
|
2900600
|
2863500
|
2803000
|
3395000
|
3326000
|
3081000
|
1824000
|
1785100
|
1751500
|
|
|
Улучшенная
|
3100700
|
3030200
|
2965000
|
3515500
|
3462000
|
3405000
|
2018500
|
1985000
|
1938000
|
|
Вид постройки
|
Хрущевка
|
2865800
|
2815300
|
2795500
|
3075000
|
3011000
|
2982000
|
3335500
|
3282000
|
3235000
|
|
|
Брежневка
|
2910700
|
2863000
|
2811000
|
3225500
|
3175000
|
3128000
|
3360000
|
3308500
|
3259000
|
|
|
Новостройка
|
3396800
|
3321000
|
3281500
|
3621500
|
3581000
|
3527000
|
3720000
|
3674500
|
3619000
|
Проанализируем на сколько % увеличится стоимость двухкомнатной квартиры метражом 45 – 55 м2 с удалённостью от центра боле 20 км в новостройке со следующими характеристиками – не угловая, с раздельным сан. узлом, улучшенной планировки,- по сравнению с противоположными им характеристиками. Итак, не угловое расположение квартиры в доме увеличит её стоимость по сравнению с угловым её расположением на 1,2 %, раздельный сан. узел – на 1,1 % по сравнению с совмещённым сан. узлом, наличие улучшенной планировки – на 10,5 % по сравнению со стандартной планировкой, стоимость квартиры в новостройке с данными характеристиками на 18,3 % дороже, чем в «хрущёвке» и на 12,8 % дороже, чем в «брежневке». Таким образом, стоимость покупки двухкомнатной квартиры с такими характеристиками на 25,6 – 31,1 % дороже, чем со сравниваемыми характеристиками.
Рассмотрим влияние удалённости квартиры от центра района на её стоимость. Например, квартира в «брежневке» метражом 45 м2 и удалённостью от центра района до 10 км дороже такой квартиры, но удалённостью от центра более 20 км на 3,5 %.
ТРЕХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ
|
Метраж, м2
|
|
До 55
|
55- 65
|
Свыше 65
|
|
Удаленность от областного центра, км
|
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
До 10
|
От 10 до 20
|
Свыше 20
|
|
Расположение в доме
|
Угловая
|
4190500
|
4138900
|
4098500
|
4375000
|
4320000
|
4185000
|
4705300
|
4650500
|
4630000
|
|
|
Не угловая
|
4290300
|
4218000
|
4165000
|
4430400
|
4340000
|
4305000
|
4760800
|
4670000
|
4658500
|
|
Санитарный узел
|
Совмещенный
|
4230750
|
4205000
|
4185000
|
4458000
|
4405000
|
4165500
|
4740000
|
4705000
|
4667800
|
|
|
Не совмещенный
|
4354100
|
4300000
|
4275000
|
4500000
|
4452500
|
4407100
|
4800000
|
4755800
|
4703500
|
|
Планировка
|
Стандартная
|
4200200
|
4132000
|
4065600
|
4610700
|
4563500
|
4110000
|
1784000
|
1738000
|
1713000
|
|
|
Улучшенная
|
4400300
|
4310000
|
4249000
|
4780000
|
4726300
|
4671500
|
1971000
|
1937100
|
1902500
|
|
Вид постройки
|
Хрущевка
|
4086100
|
4032000
|
4006100
|
4310500
|
4251000
|
4213500
|
4590000
|
4524500
|
4475000
|
|
|
Брежневка
|
4151800
|
4104600
|
4076100
|
4380000
|
4332000
|
4295100
|
4615500
|
4577000
|
4524500
|
|
|
Новостройка
|
4768800
|
4713200
|
4679100
|
4990100
|
4924000
|
4883000
|
4955500
|
4906000
|
4857000
|
Рассмотрим стоимость трёхкомнатной квартиры метражом 55 – 65 м2 удалённостью от центра района более 20 км (не угловой, с раздельным сан. узлом, улучшенной планировки в новостройке по сравнению с противоположными этим характеристиками). Итак, не угловое расположение данной квартиры в доме удорожает её стоимость на 2,9 % по сравнению с угловым её расположением, наличие раздельного сан. узла – на 5,8 % по сравнению с совмещённым сан. узлом, присутствие улучшенной планировки увеличивает стоимость данной квартиры на 13,7 % по сравнению с квартирой со стандартной планировкой. Стоимость квартиры с данными характеристиками в новостройке на 15,9 % больше, чем в «хрущёвке» и на 13,7 % больше, чем в «брежневке». Таким образом, стоимость трёхкомнатной квартиры с данными характеристиками по сравнению со сравниваемыми характеристиками на 36,1 – 38,3 %.
Итак, как показывают данные таблиц факторами увеличивающими стоимость квартиры, являются не угловое расположение квартиры в доме, раздельный (не совмещённый) санитарный узел, улучшенная планировка и вид постройки – новостройка.
Проанализируем теперь влияние метража на стоимость одно-, двух- и трёхкомнатной квартир при постоянной удалённости от центра (до 10 км) и остальных характеристиках, например, не угловое расположение комнат квартиры в доме. Рассмотрим трёхкомнатную квартиру с такими характеристиками – её метраж свыше 65 м2, что удорожает её стоимость по сравнению с квартирой метражом до 55 м2 на 11 %, а по сравнению с метражом 55 – 65 м2 – 7,5 %.
Далее рассмотрим двухкомнатную квартиру с такими же характеристиками и метражом свыше 55 м2. Её стоимость на 18,3 % больше, чем у такой же комнаты, но с метражом до 45 м2, и на 10,8 % больше стоимости квартиры метражом 45 – 55 м2.
Стоимость однокомнатной квартиры метражом свыше 45 м2 на 27,5 % выше стоимости такой же квартиры метражом до 35 м2 и на 15,7 % больше стоимости квартиры метражом 35 – 45 м2.
На основании полученных данных можно сделать вывод о том, что общий метраж квартиры оказывает наибольшее значение на стоимость, в сторону её увеличения, в однокомнатных квартирах – увеличение стоимости однокомнатной квартиры в зависимости от увеличения метража на 15,7 – 27,5 %.
PAGE \* MERGEFORMAT 1
ФАКТОРНЫЙ АНАЛИЗ ЦЕН НА КВАРТИРЫ ПО ЦЕНТРАЛЬНОМУ ФЕДЕРАЛЬНОМУ ОКРУГУ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА