Институт купли-продажи недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
|
Введение
|
3
|
|
1 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости
|
5
|
|
1.1 Недвижимость как особый объект правового регулирования
|
5
|
|
1.2 Понятие виды договора купли-продажи недвижимости
|
11
|
|
2 Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости
|
19
|
|
2.1 Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости
|
19
|
|
2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости
|
42
|
|
3 Некоторые аспекты правоприменительной практики по отдельным видам договоров купли-продажи недвижимости
|
48
|
|
3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости
|
48
|
|
3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости
|
60
|
|
Заключение
|
65
|
|
Список использованных источников
|
67
|
|
Приложения
|
73
|
ВВЕДЕНИЕ
Тема дипломной работы связана с договором купли-продажи недвижимости. Эта тема была выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющихся материалов кажется наиболее интересным, так как знание этого вопроса будет очень полезно в практическом применении.
В период развития рыночных отношений в России, который многие, и не без основания, называется "разгул" при работе с сектором недвижимости постоянно расширяется, и базовые основы, цивилизованный рынок еще не решен, не приобрели законченную форму, предмет правового регулирования, относящийся к недвижимости, сделки с недвижимостью является очень актуальной темой на данный момент. Поэтому необходимо рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Тема актуальна и может представлять интерес для широкого круга общественности, так как сделки с недвижимостью получили широкое распространение в повседневной деятельности граждан, юридических лиц и муниципалитетов. Тем не менее, рынок недвижимости остается значительно криминальным. Многие сделки совершаются без достаточного правового исследования, без четкого определения прав и обязанностей сторон, которое влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, следовательно, значительным финансовым потерям. Также придется нести значительные расходы на юридические услуги.
Целью данной работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.
Предметом исследования выступает совокупность закрепленных в гражданском законодательстве правовых норм, регламентирующих указанные правоотношения, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблематике.
В соответствии с целью работы были определены следующие задачи исследования:
- дать гражданско-правовую характеристику договору купли-продажи недвижимости, рассмотреть понятие и виды договора купли продажи недвижимости;
- выявить особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, рассмотреть порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, определить права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи недвижимости. Рассмотреть специфику договора купли-продажи жилой недвижимости, выявить особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости.
Методологической основой исследования послужили методы современного научного познания общественных явлений, такие, как: метод системного анализа, структурно-функциональный. Использование данных методов позволило всесторонне и глубоко исследовать специфику договора купли-продажи недвижимости.
В российской правовой науке вопросами договора купли-продажи недвижимости занимались следующие правоведы: Вагизов Р.Г., Зражевская Т.Д., Козлов Е.И., Корабельникова Ю.Л., Кутафин О.Е., Лукашева Н.Ф., Лукин В.П., Синцов Г.В., Сунгуров А.Ю., Хаманева Н.Ю., Чуксина В.В. и другие
1.ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯН
Прежде чем приступить к рассмотрению специфики гражданско-правовой характеристике необходимо четко понимать, что включает в себя в содержательном аспекте недвижимость. Как таковое, определение недвижимости дается в пункте № 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту будет использовано сокращение ГК РФ), которое является наиболее общим. Само по себе это определение развернутое и объемное. В силу характерных естественных свойств недвижимости указанное определение является достаточно универсальным.
Также, важно отметить следующие основные признаки недвижимости:
1. Недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.[36, c. 384]
2. Необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.
3. Важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.
В указанном выше пункте ГК РФ (в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) представлено перечисление основных видов и типов недвижимости:
земельные участки, участки недр,
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,
иное имущество, отвечающее определенным вышеуказанным признакам.[50, c. 33-34]
Характеристика выше представленных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. [39, c. 60]
Гражданский Кодекс различает два основных вида недвижимых вещей:
вещи, являющиеся недвижимыми по их природе,
вещи, являющиеся фактически движимыми, однако в силу их высокой значимости приравненные к недвижимым вещам с точки зрения нормативно-правового регулирования.
Изучение гражданско-правовой природы института недвижимости в современном российском праве предполагает также рассмотрение некоторых правовых проблем и трудностей, непосредственно связанных с указанным институтом.
Как уже было указано выше, сами по себе истоки гражданско-правового регулирования недвижимости как достаточно самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений закреплены в части первой ГК РФ. В дальнейшем, после введение в действие указанного выше нормативно-правового акта, законодателями были предприняты попытки внесения изменений и дополнений посредством принятия актов, целью внедрения которых явилась преодоление и регламентация основных существующих пробелов. Однако, вплоть до сегодняшнего дня существуют по-прежнему непродуманные юридические конструкции, возникшие вследствие некорректного наложения и взаимодействия подчас взаимоисключающих правовых норм.
Как уже было отмечено, недвижимые объекты могут быть отнесены к данной категории как согласно природным, так и правовым основам. Что касается отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу в силу закона, то данный аспект не вызывает нареканий у большинства современных изыскателей в силу обусловленности историческими примерами.[36, c. 384]
С институтом недвижимого имущества связана процедура регистрации данного имущества. Необходимо отметить, что сама по себе процедура регистрации недвижимости в государственный кадастровый реестр для граждан Российской Федерации является обязательной на сегодняшний день [45, c. 1]
Для многих теоретиков и практиков вопрос о целесообразности обязательности регистрации недвижимого имущества является основополагающим.
Рассмотрение данного вопроса предполагает необходимость обратить внимание на несколько аспектов. С одной стороны, любой владелец недвижимого имущества должен в полной мере осознавать ответственность, которая возникает в случае приобретения прав на недвижимое имущество. Повышение уровня ответственности предполагает приближение к достижению европейских стандартов в отношении гражданско-правового института недвижимого имущества.
Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что повышение ответственности владельцев недвижимого имущества должно сопровождаться также и повышением уровня качества мер по выявлению и пресечению действий, нарушающих установленные правовые нормы. Причем в настоящее время систему данных норм не привели в соответствующий целесообразный и действенный вид. На данный момент предполагается, что в достаточно скором времени практически все физические и юридические лица сами осуществят кадастровый учёт без установлений определенного уровня ответственности.[50,c. 33-34]
Кроме перечисленных выше вопросов, некоторые юристы отмечают трудности, связанные с классификацией недвижимого имущества. Согласно Гражданскому Кодексу, объекты, являющиеся недвижимыми по природным основаниям, подразделяются на две основные категории:
а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками,
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Несмотря на первоначальную простоту и целостность классификации, необходимо отметить тот момент, что при разработке первой введенной в действие редакции указанного нормативно-правового акта классификация объектов, являющихся недвижимыми согласно их природе, на вышеперечисленные две основные категории не было проведено законодателем с достаточной рациональностью, а также последовательностью.
Среди перечня объектов недвижимого имущества самое большое сомнение как практиков, так и теоретиков вызывали такие объекты, как:
леса,
многолетние насаждения,
обособленные водные объекты.
Сомнения связаны с несколькими аспектами. С точки зрения возможности либо же невозможности передвижения или транспортировки они находятся в равном положении. Кроме того, согласно современным нормативно-правовым актам, в том числе и ГК РФ, что недвижимыми объектами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а только те земельные участки, на которых они размещены. При этом перечисление вышеуказанных объектов в качестве независимых объектов недвижимого имущества обусловило возникновение в правоприменительной практике основательные вопросы. Это также еще больше обострялось распространением порядка государственной регистрации на указанные объекты. Данное распространение предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[5, c. 1]
Таким образом, можно отметить следующие моменты. Предыдущая и современная практика применения нормативно-правовых актов о недвижимости позволило выявить тот факт, что не все объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.
Важно отметить факт постоянного внесения изменений в перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу. Данные изменения вносились не систематически, согласно необходимости, путем целесообразной трансформации существующих норм и адаптации, но чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов.
Подводя итоги данному параграфу, необходимо отметить несколько основополагающих моментов. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Таким образом, недвижимое имущество представляет собой конкретные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Важно принять во внимание тот момент, что правовое значение выделения объектов недвижимого имущества из общей совокупности вещей соединяется с введением для указанного феномена специального правового режима. Само по себе определение «недвижимое имущество» говорит не столько о конкретной вещи или конкретном объекте, сколько о непосредственно правилах, которые были сформулированы для ее гражданского оборота.
1.2 ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с ГК РФ, Земельным Кодексом Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), законом о регистрации Специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, определяет функции, которые позволяют договор купли-продажи недвижимости выделить в отдельный вид договора.
Таким образом, в соответствии с ст.454 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность недвижимости покупателя: землю, здания, сооружения, жилое или нежилое помещения или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сумму денег, определяемую по соглашению сторон.
согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность
Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена приобретаемого имущества.
Таким образом, в соответствии со ст.554 ГК РФ указывает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны доказательства, устанавливающие нахождение имущества. Подлежащего купли-продажи собственности. Договор должен содержать информацию, которая определяет местоположение этого имущества в соответствующей земле или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, он считается незаключенным.
Недвижимость должна быть описана в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации и должна содержать вид (название) объекта (здания, сооружения, жилого дома, садового дома, коттеджа, гаража), адрес (место нахождения) объекта,
Договор купли-продажи здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором данный объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такие изменения.
Таким образом, в соответствии со ст.552 ГК РФ согласно договору купли-продажи здания, сооружения или другого имущества к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земли, занятые недвижимостью и необходимыми для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором имущество продается, покупателю передается право собственности на земли, занятые под такой недвижимостью и необходимые для ее использования, если иное не предусмотрено законом.[39, c. 33]
Кроме того, в соответствии с п. 4, aбз.5, статья 35 ЗК РФ отчуждение земли без его здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Следовательно, необходимым условием договора купли-продажи зданий, жилых и садовых домов является передача права собственности на земли, занятые ими.
В соответствии со статьей 37 ЗК РФ купли-продажи может подлежать только земля, которая прошла государственный кадастровый учет. Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию: расположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земель (цели), разрешенное использование, обременения.
В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием, без которого договор не может считаться заключенным. Цена может быть установлена для объекта в целом и на единицу площади или иного показателя ее размера, в этом случае полная стоимость имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. И в соответствии со ст.317 ГК РФ разрешено выражение цены контракта в размере рублевого эквивалента, определяемого в иностранной валюте.
Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. В соответствии со ст.292 ГК РФ передача права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом. Недвижимость может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст.675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст.1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.
Если предметом договора купли-продажи является передача реальная доля недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, за исключением тех случаев, когда представленная доля выставлена на продажу посредством публичных торгов. Данный момент отмечен в абзаце №1 пункта 1, а также абзаце №1 пункта 2 статьи 250 ГК РФ.
В случае продажи доли общего имущества, конкретный продавец должен поставить в известность остальных участников долевой недвижимой собственности, в частности в письменной форме, причем с точным указанием цены и иных условий, при которых данная доля подлежит продаже.
Только в том случае, если остальные участники долевой собственности не согласятся приобрести предлагаемую долю недвижимого (им дается фактически месяц на размышления), собственник продаваемой доли может предложить собственную долю любому физическому или юридическому лицу. Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.
Также необходимо отметить тот момент, что сам по себе переход права собственности на недвижимое имущество, в частности по договору купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно связан с процедурой государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).
Достижение как продающей, так и покупающей недвижимое имущество сторонами соглашения по всем наиболее существенным условиям, связанным с передачей права собственности, знаменует подписанием договора купли-продажи недвижимости (п.1 ст.432 ГК РФ).
В ряде других случаев соблюдения преимущественного права покупки не требуется. В частности, данная ситуация возможна в тех случаях, когда доля в имущественном праве продается другому участнику долевой собственности, случае отчуждения по гражданско-правовому договору ренты, безвозмездного отчуждения по договору дарения, или же в случае пожертвования.
Важно отметить тот факт, что современное законодательство регулирует преимущественно те правоотношения, в которые вовлечены несовершеннолетние граждане, также являющиеся владельцами недвижимого имущества, что крайне значимо на сегодняшний день в связи с защитой прав несовершеннолетних. В частности, согласно Гражданскому Кодексу России , опекун несовершеннолетнего собственника недвижимого имущества не имеет право давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества (покупка/продажа, дарение, обмен, иное отчуждение) без предварительного разрешения органов опеки.
Также важнейшим условием заключения договора купли/продажи недвижимого имущества, закрепленном в Семейном Кодексе РФ, является условие, связанное с владением, использованием и иными действиями с общим имуществом между супругами.
Для проведения тех или иных операций с недвижимым имуществом одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию.
То есть фактически, при заключении сделки, связанной с изменением имущественных прав на недвижимость, при несогласии того или иного супруга, данная сделка может быть признана недействительной. Подобный механизм будет действовать во всех случаях, за исключением тех, когда будет доказан тот факт, что другая сторона в сделке по приобретению / отчуждению прав на недвижимое имущество знала или должна была знать о несогласии того или иного супруга на совершение сделки.
Для исключения возникновения подобных ситуаций подобных ситуаций для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки.[47, c. 125]
Современные требования к форме договора купли-продажи недвижимой собственности сводятся к тому, что подобный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде единого нормативно-правового документа, подписанного всеми сторонами заключаемой сделки (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Нарушение основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительности.
Особенно необходимо отметить такую важную составляющую договора купли-продажи недвижимости, как цена приобретения / продажи имущественных прав на недвижимость, представленная в статье 555 ГК РФ.
Важно отметить следующие моменты:
При отсутствии в договоре купли / продажи недвижимости согласованной всеми участвующими сторонами цены в письменной форме, такой договор признается незаключенным и недействительным.
Сама по себе цена на такое недвижимое имущество, как здание, сооружение или другие объекты, расположенное на земле, должна в обязательном порядке включать цену с передаваемым на эти объекты земли или права на неё.
Иной особенностью является исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передача имущества осуществляются с помощью так называемого передаточного акта или иного документа, подписанного всеми участвующими сторонами. Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники.[44,c. 21]
Выводы по главе 1
1. Понятие «недвижимость» дается в пункте1 статьи № 130 Гражданского кодекса РФ. При этом выделяются следующие основные признаки:
Во-первых, недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.
Во-вторых, необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.
В-третьих, важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.
2. Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним
3. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть подписан обеими сторонами, в противном случае сделка с недвижимостью считается недействительной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.. Момент заключения сделки - это момент ее подписания договора.
2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
При рассмотрении особенностей сделок по приобретению, отчуждению недвижимости, нужно придать внимание так называемому «предварительный» договор купли -продажи имущества, который является особенным видом договоров обширно используемого и применяемого предприятиями в современных условиях, выступающих посредниками в сделках по купле / продаже недвижимости. Однако, необходимо отметить, что использование предварительного договора купли-продажи недвижимости предполагает значительную осведомленность сторон сделки купли / продажи недвижимости. Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива.[33, c. 437]
Необходимо обратить особое внимание на само понятие и основные характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Важно отметить тот момент, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой неким документально оформленным намерением определенных сторон заключить в недалеком будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на тех условиях, которые будут указаны в предварительном договоре, исключая по возможности определенные ситуации, которые также могут возникнуть в будущем.
Как и основной, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в той же самой форме. Опять же, необходимо обратить внимание на важность соблюдения основных требований составления письменной формы данного договора.
Для наиболее точного представления, образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в приложении 2.
Однозначно также, сторонами согласно представленному предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества могут являться все физические и юридические лица, представители властных структур разного уровня.
Как отмечается, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества обязан соответствовать ряду условий, к тому же в неукоснительном порядке:
Во-1-ых, должны находиться в нем указания на определенный предмет договора, какие позволят его Точно определять.
Во-2-ых, должны в обязательном порядке присутствовать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, какие включают в себя подобные моменты, как стоимость, процедура проведении оплаты, а кроме того порядок передачи объекта недвижимости в имущество другому личности.
В-3-х, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать период, в течение какого все участвующие стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. В случае если в соглашении этот период никак не отображен, в таком случае основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Кроме того, отличительной Особенностью предварительного соглашения является в таком случае, то что это соглашение совершенно не подлежит, в отличие от основного, обязательной государственной регистрации. Помимо этого, сам по себе, этот вид договора купли-продажи недвижимого имущества никак не влечет немедленный переход имущественного права на объект недвижимости, а кроме того обязательство передать данное имущественное право на определенный материальный объект. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества только лишь порождает некую обязанность у сторон сделки в перспективе заключить основной договор.
Можно выделить следующие отличительные Признаки предварительного договора купли-продажи недвижимости:
- у сторон предварительного договора существует взаимная обязательство по заключению договора в перспективе;
- предварительный договор является безвозмездным соглашением, так равно как предметом данного договора являются действия, нацеленные на заключение основного договора;
- в случае если в предварительном договоре фиксируется обязательство покупателя заплатить стоимость недвижимого имущества либо его значительную часть до заключения основного договора такой договор согласно собственной сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной плате.
Требование о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Достаточно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости содержатся условия о задатке. Тем не менее вопрос о том, способен ли задаток гарантировать выполнение предварительного договора спорный. Судебная практическая деятельность по данному вопросу никак не отличается единообразием. При этом судебная практическая деятельность арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока что судебная практическая деятельность по этому вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.
Выводы судов о том, что же включать в предварительный соглашение купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к последующему.
Согласно со ст.429 ГК РФ сущность предварительного договора состоит в том, что же стороны принимают на себя обязанность в перспективе заключить основной договор о отчуждении собственности на условиях предусмотренных предварительным соглашением. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.
Согласно со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма отдаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по соглашению. Потому как предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора никак не действуют. Суды общей юрисдикции придерживаются другой точки зрения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ дозволяет обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонения стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке согласно собственной сути является смешанным договором, к какому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.
Судебная практическая деятельность в области связанной с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Судебная практическая деятельность выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Продавцом согласно предварительному договор купли-продажи недвижимости может являться только владелец отчуждаемой собственности, В случае если продавец согласно предварительному договору в время его заключения не обладал законном правом собственности на отчуждаемую собственность, в тaком случае предварительный договор является ничтожной сделкой.
Конечная стоимость недвижимого имущества должна быть установлена в предварительном договоре. В случае если конечная стоимость в предварительном договоре не установлена, договор является не заключенным, так как условие о стоимости является значимым условием предварительного договора.
Если по условиям предварительного договорa покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.[22, c. 310]
Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договорa, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.
Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объектa. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
Покупная стоимость предметa договорa должна быть Конкретно установлена, при этом в договоре нужно обозначить, что стоимость является конечной и изменению никак не подлежит.
Установить определенный период заключения основного договора и период передачи недвижимого имущества покупателю.
Установить какая сторона несет затраты по части оформления основного договора.
Закрепить ответственность продавца (застройщикa) в случае если недвижимое имущество не достаточно передано в определенный срок, к примеру в виде неустойки.
Зафиксировать обязательство продавца получившего задаток вернуть его в конкретный срок, в случае если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.
Таким образом, невзирая на обширное использование предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по большинству вопросов, сопряженным с заключением, исполнением данного договора единого толкования закона и единообразной судебной практики не имеется..
В ст. 550 ГК РФ зафиксировано, что-то договор продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме посредством формирования 1-го документа. Продавец и покупатель обязаны данный документ подписать. Как правило, в практике оформляется и подписывается он в 3 экземплярах, каждый из которых понадобится в дальнейшем.
Главное, что необходимо совершить продавцу или покупателю до того, как поставить подпись в договоре – это очень внимательно его прочесть.
Обязательными составляющими договора купли-продажи являются:
- сведения, позволяющие однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю согласно договору (ст. 554 ГК РФ). Такая информация, из которых очевидно, в каком месте квартира либо дом располагается, какое количество там метров, комнат и т.д. Как правило списываются с документов, подтверждающих право собственности (чаще всего – с Подтверждения о регистрации права собственности);
- стоимость подаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
- список лиц, живущих в жилом доме, квартире, Доли жилого дома либо квартиры и сохраняющих в соответствии с законодательством право использования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
- условия, касательно которых согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Кроме договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт и продавец, и приобретатель должны подписать, равно как и сам договор (хоть и не обязательно одновременно с ним).
Однако подписанием данных документов дело не ограничивается и сделку (пока что) признать заключенной невозможно. Переход права собственности на недвижимое имущество теперь необходимо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна – государственная. Она положена согласно закону (конкретно – по п. 1 ст. 551 ГК РФ, где прописано, что государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимое имущество согласно договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, подписываемый после 1 марта 2013 года, сейчас регистрировать не надо (ст. 558 ГК РФ). Напомним, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1-ый Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в отдельные статьи ГК РФ, какими регулируются принципы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, что продавец хочет обратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности. Вот оно-то равно как раз и отмечено (зафиксировано) в ЕГРП. Переход права собственности как раз и фиксируется, Для того чтобы передать покупателю не только лишь помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его обретает.
Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Закон о регистрации[5, c. 1]. Нужно отправляться в Федеральную регистрационную службу, где эта регистрация и происходит. После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:
1. Написать заявление о государственной регистрации прав
2. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестрa по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.
Заявителям предоставляется возможность для предварительной записи на представление документов, которая осуществляется согласно предпочтению заявителя:
- личным обращением заявителя в орган, выполняющий государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, его региональный отделение;
- по телефону;
- Путем использования информационных киосков;
- Путем официальный веб-сайтов Росреестра, веб-сайтов других органов, исполняющих государственную регистрацию прав.
3. Дождаться итога. Регистрационные действия начинаются в день приема документов для государственной регистрации прав.
Документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и подписями сторон.
Для этого чтобы государственная регистрация успешно прошла, нужно будет в Федеральную регистрационную службу передать следующие документы:
1. Заявления сторон. Пишутся вручную. Значение документа –зафиксировать переход правa имущества на недвижимое имущество. Оформляется продавцом-покупателем собственноручно. В случае если кто-то из их вместо себя направляет, так сказать, заместителя – официального представителя, в таком случае такой заместитель обязан представить совместно с заявлением нотариально удостоверенную, оформленную соответствующим способом доверенность. В ситуациях, если стороной сделки выступает гражданин, признанный судом недееспособным, либо ребенок, не достигнувший возраста 14 лет, его "заместителем" в силу закона будет представлять родитель либо опекун (доверенность в данном случае не потребуется).
2. Платежный документ, подтверждающий уплату общегосударственной пошлины. Согласно закону подобные сделки, как дарение, купля и продажа недвижимого имущества, не обязательно заверять у нотариусa. Договор имеет возможность быть оформленным в обыкновенный письменной форме, однако его государственную регистрацию необходимо осуществить в обязательном порядке. Как определено нормами действующего законодательства, право собственности, в равной мере как и право пользования, ипотека, сервитуты и прочие права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Государственная регистрация договоров, а кроме того права собственности на помещения, земельные участки и иное недвижимое имущество происходит в специальном регистрирующем органе - Росреестре.
За регистрацию возникновения права на недвижимое имущество взимается госпошлина, плата которой подтверждается квитанцией.
Для того чтобы зафиксировать право на имущество, в региональный отделение Росреестрa совместно с квитанцией о оплате госпошлины представляются следующие документы:
-свидетельство, подтверждающее право на имущество продавца на это помещение;
-договор;
-документ, который является основанием для получения продавцом свидетельства, к примеру, договор дарения квартиры, здания либо земельного участка, свидетельство, подтверждающее право на наследство согласно завещанию либо согласно закону;
- заявление от супругa продавца о том, что он либо она не возражает против совершения сделки.
Дополнительно могут быть представлены и другие имеющиеся в наличии.
Для того чтобы зарегистрировать право на имущество, все подготовленные документы должны быть представлены сторонами или непосредственно их представителями, права которых оформляются у нотариуса и где выдаются нотариально удостоверенные доверенности.
Доверенность на регистрацию права собственности должна содержать указание на права, которыми представитель в соответствии с ней наделяется, в том числе:
- право представителя подавать в регистрационный орган все необходимые документы,
- право расписываться и получать по результатам произведенных регистрационных действий зарегистрированный договор, а также свидетельство.
В случае Если представитель не обладает правом получения денежных средств от сделки, это необходимо также отметить в доверенности.
3. Правоустанавливающий документ, утверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Такие документы перечислены в ст. 17 Закона о регистрации[5, c. 3]. Она называется "Основания для государственной регистрации прав". Правоустанавливающим документом может быть, к примеру, свидетельство о праве на наследство и т.д. Сдается также в 2-х экземплярах – оригинал и копия.
4. План жилого помещения и документ, включающий описание жилого помещения, удостоверенные органами согласно учету объектов недвижимого имущества. В 2-х экземплярах – оригинал и копия. Должны быть удостоверены органами согласно учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Это поэтажный план либо кадастровый паспорт и разъяснение.
5. Документ о лицах, обладающих согласно законодательству правом пользования жилым помещением, с указанием данного права, заверенная должностным лицом, отвечающим за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Известна также как выписка из домовой книги. Сдается вновь в 2-ух экземплярах – оригинал и копия.
Большинство являются владельцами недвижимости – квартиры, дома, земельного участка. Такое положение обязывает знать ответы на отдельные правовые вопросы, с какими рано или поздно мы можем повстречаться, например, при приобретении или продаже этого самого недвижимого имущества. Реализация квартиры - дело серьезное и хлопотное. Недостаточно отыскать покупателя и согласовать с ним вопрос о стоимости, но чтобы сделка была признана легитимной, и в дальнейшем у продавца и у покупателя не появилось излишних проблем, следует приготовить «энное» количество документов, необходимых при оформлении купли-продажи. Как правило, сбором таких документов занимаются риэлтерские фирмы, однако заметно подешевле это произвести самому лично, в особенности если сделку планируется совершить без дорогих посреднических услуг.
Одна из значимых бумаг, что понадобится для купли либо продажи недвижимости, - кадастровый паспорт на квартиру, дом либо землю. Без его оформления ни одна сделка не будет считаться действительной. Помимо этого, он понадобится при получении разрешения для перепланировку квартиры, а кроме того при оформлении права наследования. что же такое кадастровый паспорт на жилплощадь и как его оформить?
Понятие «кадастровый паспорт» официально закреплено в Российской Федерации с 01 марта 2008 года, когда вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости». Эта норма определила образование информационного ресурса, который содержит информацию абсолютно обо всем учтенном недвижимом имуществе на всей территории Российской Федерации, т.е. участках земли, домах и постройках, квартирах и прочих помещениях, незавершенных объектах, а так же о территориальных границах всех субъектов Федерации. Этот закон установил обязательное получение кадастрового паспорта собственниками помещений при регистрации своих прав. Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру – это выписанные из гос. реестра сведения об объектах недвижимости, такие какие необходимы при регистрации права собственности и проведении с ней всевозможных сделок.
Где можно получить кадастровый паспорт? Для этого необходимо обратиться в проектно-инвентаризационное бюро (БИП), которое располагается по месту нахождения квартиры, имея с собой заявление, документ удостоверяющий личность, и документ о собственности на эту квартиру.
Чем различается кадастровый паспорт на квартиру от технического паспорта. До первого марта 2012 года существовал закон, согласно которому при совершении всевозможных сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее был нужен тех. паспорт объекта. Данный документ, включал гораздо большее количество данных о объекте (план жилплощади, материал стен и перекрытий, год постройки здания, сроки капитально- ремонтных работ, а кроме того инвентаризационную цену), сейчас является добавлением к кадастровому паспорту и выдается при необходимости и дополнительном запросе. Для совершения сделок и регистрации права собственности в настоящее момент достаточно обладать только лишь кадастровым паспортом на квартиру, но, скажем, при оформлении ипотеки банк может потребовать и тех. паспорт объектa.
Сейчас немного о сроках действия кадастрового паспорта. Постановлением правительства РФ сведения о оценке всех объектов недвижимости, являющихся собственностью граждан, действительны в течении года, а период начала отсчета – 1-ое января каждого текущего года. И хоть у кадастрового паспорта не может быть ограниченного действия, сведения, отмеченные в нем, действительны только лишь в течение года. Отталкиваясь от этого, получение кадастрового паспорта на жилплощадь ограничивается 1-м годом. В случае если в течение данного периода у вас не получилось произвести предполагаемую сделку, в таком случае этот документ теряет свою значимость, и его необходимо делать заново.
Кроме того, если договор совершен под условием (то есть, если в договоре предусмотрено, что продавец или покупатель, например, должны перед заключением сделки сделать что-то еще – провести ремонт, дератизацию (вытравить грызунов) и т.д., иначе сделка не состоится), то вместе с вышеназванным пакетом документов для государственной регистрации нужно представить еще и документы, подтверждающие выполнение заявленных условий. Тоже в двух экземплярах — подлинники, копии.
Наконец, если сторонами договора являются физические лицa, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт).
Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:
- подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;
подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.
Наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно.
Передача денег от покупателя продавцу. Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.
В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.
В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же – и об этом необходимо помнить всегда – каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.
После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:
- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о праве собственности;
- передаточный акт.
Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.
По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.
Сделки которые подлежат гос. Регистрации будут считаться заключенными с момента регистрации, а не после подписания их сторонами или нотариального заверения.[22, c. 334].
В Сделках с недвижимостью регистрируют переход права собственности, но не саму сделку. Исключением являются сделки связанные с продажей жилых помещений (статья 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно будет только после того, когда сама сделка уже зарегистрирована.
В соответствии с п. 4 статьи 453 ГK РФ стороны не вправе потребовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон. Следовательно, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда уже зарегистрирован и переход права собственности, практически неосуществимо.
Соответственно, можно расторгнуть только действующий договор купли-продажи недвижимости. Таким образом, если стороны достигли согласия вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.
Нужно отметить важную роль правильной квалификации заключенного договора. К примеру, по одному делу суд вышестоящей инстанции указал, что, поскольку судебными инстанциями не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, принятые по делу судебные акты, как суда первой и суда апелляционной инстанций, подлежат отмене, а дело – направлено вновь на рассмотрение в суд первой инстанции.[9]
Напомним, то что общему правилу предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не передача имущества. К примеру- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 N 18АП-3119/2011 по делу N А07-15560/2009 сформулирована следующая правовая позиция. По мнению суда, по смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предмет предварительного соглашения это заключение сторонами основного договора в согласованный сторонами срок определенный предварительным договором. Применительно к данному делу заключение предварительного договора аренды вызывало у сторон обязательство не передватьт имущество в пользование, а только лишь заключить основной договор в дальнейшем.
Надо отметить тот факт, то что сегодняшняя практическая деятельность арбитражных судебных инстанций предписывает воспринимать некоторые предварительные договоры как договоры купли-продажи недвижимого имущества с присутствием обязательного условия о предварительной оплате. С подобными договорами связана процедура предварительной оплаты, до заключения основного договора (передачи прав на недвижимое имущество).
Особенную значимость приобретает сумма предварительной оплаты, с которой появляется степень «существенности». «Существенность» связана с тем процентом от общей суммы, который вносится покупателем, представляется необходимым определить сумму в 70 % от установленной суммы в качестве существенной части, на которую можно опираться при изучении спорных вопросов предварительного и основного договора.
Очень важно обратить внимание на мнение ВАС РФ.
Руководствуясь установленной и представленной логикой ВАС РФ, на сегодняшний момент практически не имеет правового значения то, как будет уплачена стоимость недвижимого имущества: это может сделает как целой суммой, а так же и в рассрочку. Необходимое условие для такого договора, это оплата суммы в полном объеме до заключения основного договора. В таком случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества уже и является основным. В этой связи появляется вопрос: до какого времени должна быть уплачена сумма покупаемой недвижимости, для того чтобы отношения сторон возможно было квалифицированы как договор купли-продажи?
Если отталкиваться от общепризнанного юридической практикой современного понятия "предварительная оплата", то правильно будет предположить, то что данные действия приобретателю недвижимости необходимо совершить до момента передачи самой недвижимости.
Нужно учесть, то что право собственности на объекты недвижимости появляется у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно толковать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем[10].
Таким образом, позиция судебных инстанций РФ в настоящее момент основывается на том аспекте, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ не содержит конкретных положений, которые могли бы запретить заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, на которое у продавца на момент заключения договора не зарегистрировано право собственности на недвижимость и сделок с ней в едином гос. реестре. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество не является основанием для признания такого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным. Этот вывод подтверждает ВАС ссылаясь на пункт 2 ст. 455 ГК РФ. Согласно указанной норме к предмету договора купли-продажи относится как товар, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если другое не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара (купли-продажи недвижимого имущества).[11]
Судебная практическая деятельность РФ исходит также из той точки зрения- если отсутствует в предварительном договоре кадастровый номер объекта недвижимости, то это не делает договор недействительным. В случае когда стороны сделки заключили договор купли -продажи недвижимости, индивидуальные черты предмета договора могут быть указаны с помощью других сведений, с помощью каковых возможно определить недвижимое имущество, которое передается покупателю по договору.[11]
Если судебная инстанция судебной системы РФ на основаниях предоставленных доказательств все таки придет к такому выводу, что стороны не достигнувшие согласия в отношение того, какое конкретно имущество передается в собственность приобретателя, то в таком случае договор продажи недвижимости не будет считаться как заключенный. Судебная практическая деятельность рекомендует в таких случаях конкретные способы защиты покупателя от действий недобросовестного продавца имущественных прав. К примеру - покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения касательно того, что указанной в договоре информации достаточно для идентификации предмета договора купли-продажи недвижимости. Тогда покупатель вправе требовать с продавца возмещения реального ущерба, который причинен в результате признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца применительно к абзацу второму п. 2 статьи 178 ГК РФ[11].
Другое существенное условие предварительного договора, заключемого8 на постройку новой недвижимости. Кроме условия об объекте продаваемого имущества, является и стоимость продаваемого объекта. Стоимость будущей недвижимости может быть установлена за единицу ее площади или другим образом (этот момент описан в п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Тут, можно привести пример, относящийся к решению проблем прав собственности. Направившись в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ X требовал признать недействительными некоторые пункты предварительного договора купли-продажи недвижимости, так как они не соответствуют требованиям пункта. 1 ст. 307, ст. 328, пункта. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспариваемые условия предварительного договора купли-продажи недвижимости предусматривали, что уплату стоимости квартиры нужно производить покупателю безналичным перечислением финансовых средств в сумме 7 525 250 руб., не позже 7 марта 2010 г.
Суд удовлетворил иск, объяснив это тем, что к предмету договора предварительного договора, могут относиться только обязательства о заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимости и поэтому недопустимо включение условия о денежных обязательствах сторон в предварительный договор, за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.
ВАС отменяя решение, указал, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к выводу о том, что предварительный договор продажи недвижимости может содержать условия об определенных денежных обязательствах сторон, участвующих в сделке[12]. Данная позиция по рассматриваемым спорам по отношению условий передачи имущественных прав на недвижимую недвижимость отображена и в других некоторых судебных правоприменительных актах[13].
Ниже еще вернемся к форме предварительного договора продажи недвижимого имущества. Вот следующий пример в котором будет рассмотрен этот вопрос. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества. К предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются только правила о обязательной форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[14]. В данном случае речь идет о тех предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества, которые не содержат условия о предварительной оплате товара.
Отсутствие государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества несет в себе негативные тенденции. Так, в том случае, если застройщик решит повторно продать объект, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть фактически после постройки недвижимости заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно последний покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, в этом случае первоначальный дольщик лишится возможности требовать передачи недвижимости.
Другой риск дольщика при схеме с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества связан с положением действующего российского законодательства о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Пока объект не сдан и не приобретен в собственность застройщика, сделку купли-продажи заключить невозможно. Однако в этом случае дольщик не лишен возможности требовать внесенную предоплату обратно, а также возмещения убытков.
Таким образом, схема с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, как в случае признания его договором купли-продажи, так и воспринимаемого именно как предварительный договор, позволяет сохранить деньги, но не гарантирует обязательную передачу недвижимости дольщику. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Споры, возникающие по поводу предварительного договора купли-продажи недвижимости, разрешаются согласно нормам Гражданского Кодекса РФ по договорам купли-продажи, включая положения пункта 3 ,4 ст. 487 ГК РФ. Более того, Высший Арбитражный Суд РФ делает вывод касательно того, что положение ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" относятся е специальным в сравнении с положениями Гражданского Кодекса РФ по купле-продаже которая будет создана в будущем. Основываясь на выше изложенном необходимо принимать во внимание, что вовлечение денежных средств граждан с целью постройки многоквартирных домов и иных объектов и построек недвижимости может быть только теми способами, что в п. 2 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то есть фактически посредством заключения указанного договора купли -продажи недвижимости. Помимо этого, в случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи мало сведений для индивидуализации проданного объекта недвижимости, тем не мене они имеются к примеру, в акте приема-передачи, составленном сторонами в исполнение заключенного ими договора, в таком случая договор купли - продажи недвижимой собственности не может быть признан незаключенным. Согласно данному обстоятельству отказ органа по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в государственной регистрации перехода права собственности на переданное недвижимое имущество к покупателю ссылаясь на то, что договор купли - продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным, а также не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке предусмотренном законом согласно части. 2 ст. 201 АПК РФ.
2.2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Содержанием договора купли-продажи недвижимости являются права и обязанности сторон такого договора.
По договору купли-продажи недвижимости. Главной обязанностью продавца является передача недвижимой собственности покупателю. Эта обязанность общая абсолютно для всех договоров купли продажи-недвижимости. Для покупателя имущества по договору купли продажи недвижимости на недвижимую собственность возникает с момента регистрации перехода право собственности, которое может совпадать , а может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Таким образом, в договоре купли - продажи недвижимости следует довольно четко отличать переход права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества актом передачи.
Нужно отметить тот факт, что главной обязанностью продавца по большей части рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданную недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью.[52, c. 430]
Необходимо иметь в виду, что подписание договора купли - продажи недвижимости - это недостаточное основание для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. В качестве общего правила, согласно с которым основание возникновения права собственности у покупателя вещи возникает с момента ее передачи покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Итак следует подчеркнуть то, что нынешнее законодательная логика призывает к тому что бы передача недвижимого имущества осуществлялась с целью исполнения обязательств по договору продажи недвижимости. Государственная регистрация прав собственности, происходить основываясь на заключенном договоре купли-продажи недвижимости между сторонами. Помимо этого, правовая значимость передаваемой вещи должна быть, и в тех случаях когда столкновения между базовыми претензиями приобретателей по своим требованиям в различных договорах купли - продажи недвижимой собственности, заключенным с одним поставщиком, предпочтение следует отдавать человеку, которому имущество передано (собственность) продавца.[53, c. 18]
От сюда следует что передача недвижимого имущества для исполнения обязательств, происходящих из договора купли - продажи недвижимой собственности необходимо иметь правовое значение - это основа для государственной регистрации отчужденного имущества.
После того как как покупатель обретает статус полноценного владельца на недвижимое имущество, у него появляются конкретные права и обязанности. Во первых, появляется возможность использовать собственные способы защиты интересов на недвижимую собственность. Вместе с тем, после момента перехода недвижимой собственности связано с ним бремя содержания имуществ а. Данное имеет значение для выявления риска случайной гибели имущества в момент его передачи. Между тем, сторонами в договоре могут быть определены условия риска случайной гибели недвижимой имущества.
В таких случаях как, если вдруг одна сторона не желает подписывать акт передачи имущества, то это можно считать как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, а если покупатель то принять имущество.
Когда сторонами исполняется договор продажи недвижимости, пока имеется зарегистрированное право собственности на имущество у продавца, правовые отношения между третьим лицом не изменяется. Продавец по прежнему остается владельцем недвижимого имущества до тех пор пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Данное значит то, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Кроме того ему так же принадлежит вся прибыль и доходы которая приносит имущество.
Передаточный акт по договору купли - продажи недвижимого имущества не рассматривается как дополнение или уточнение договора. В случае Если сторонами, указано, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли – продажи недвижимости, то это не послужит как основание освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение такого договора.[46, c. 345]
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», на основании судебной практической деятельности демонстрирует, как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договору купли-продажи, может оказаться основанием для прекращения действия договора.
Комитет по управлению имуществом продал Публичное Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Условия контракта предусматривали обязанность покупателя заплатить стоимость имущества к продавца, а продавец обязывается передать ее после оплаты покупателю. Обязательства по платежам были не выполнены покупателем, поэтому комитет направил иск в суд о прекращение договора . То что относится к правам сторон по договору да это то что они так же соответствуют обязательствам сторон. Тот кто покупает может потребовать передать недвижимое имущество. Тот кто продает может требовать платы в размере установленной суммы передаваемого имущества. Что та что другая сторона в правоотношениях по договору, обладают правом требования друг от друга обязательной государственной регистрации права собственности..[44, c. 23]
Итак, согласно подписанному договору продажи недвижимости Продавец вправе требовать с покупателя оплатить определенную денежную сумму (установленную цену) предмета договора недвижимости, А продавец должен совершить следующую последовательность действий:
1) продавец передает покупателю собственность на основании передаточного акта имущественного или другого документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)
2) продавец не должен отказываться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли - продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2 статьи . 559 ГК РФ);
3) продавец должен возместить покупателю ущерб, вызванный задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;
4) продавец не должен уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).
покупатель имеет право на:
1) когда передача недвижимости продавцом не соответствует договору продажи недвижимости по качеству, может по своему усмотрению потребовать от продавца следующее - пропорционального снижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);
2) если значительно нарушены требования по качеству недвижимого имущества, может отказаться от договора купли - продажи недвижимого имущества и требовать возвращения той суммы которая была уплачена в пользу имущества.
3) если продавец отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, от государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, имеет право в порядке судопроизводства предъявить исковые требования по возмещению убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерб не освобождает сторон от обязанности по государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества.[42, c. 15]
Равным образом, покупатель выполняет следующие:
1) покупатель в обязательном порядке оплачивает обговоренную сумму денежных средств (установленную цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;
2) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли -продажи недвижимого имущества;
3) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли -продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).
4) покупатель обязан возмещать Продавцу убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).
Согласно со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной тогда когда продавец вручит имущество покупателю т после подписания участниками надлежащего документа о передаче, если другое не предусмотрено законодательством или договором ..
Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится полноценным собственником недвижимости.[39, c. 54]
Также нужно придать значение праву покупателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования землей, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.
Выводы по главе 2
1. Государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли продажи, а не договор купли - продажи недвижимого имущества, (ст. 551 ГК). После подписания договора купли-продажи недвижимости, договор вступает в действие для сторон. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю состоит в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
2. Дополнительные требования, нацеленные на защиту проживающих граждан в жилых помещениях, выражены для продажи жилья (статье. 558 ГК РФ). Существенным условием договора купли - продажи жилого дома (его доли) или квартиры, где проживают лица, сохраняющие право пользования с жилым помещением после приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием на их права в пользование продаваемым жилым помещением. В случае несоблюдении такого условия договор купли - продажи недвижимого имущества считается незаключенным
3. Предметом договора купли - продажи недвижимого имущества включает в себе два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество; действия продавца и покупателя по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода(право на земельный участок).
3. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 СПЕЦИФИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Договор купли - продажи недвижимости зачастую используется в юридической практике, имея при этом определенную правовую специфику. Рассмотрим правовые проблемы, появляющиеся при заключении договора купли / продажи недвижимости.
Как демонстрирует современная отечественная практика, на данный момент самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений.[20, c. 11]
Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе законного определения договора купли - продажи недвижимости совместно со специальными нормами статьи. 558 ГК РФ, регулирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору купли - продажи недвижимого жилого имущества продавец обязан передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру, долю жилого дома или квартиры. В свое черед покупатель должен принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него денежную сумму определенную условиями договора.
Особенности договора купли / продажи недвижимого жилого имущества определены спецификой предмета договора купли - продажи недвижимого имущества.
При определении жилого помещения как предмет договора купли - продажи недвижимого имущества выделяется следующие особенности:
соответствие помещения требованиям, именно его годность к проживанию (часть 2 пункта 1 ст. 673 ГК РФ);
целевое предназначение, к примеру - стабильное проживание в нем физических лиц.
Осуществляя сделки с недвижимостью, нужно обезопасить себя от неприятных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли - продажи недвижимости, не передачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору купли - продажи недвижимого имущества, его неоплаты. Если взять в расчет немалую стоимость недвижимости, а еще относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то беспокойства участников сделок по купли -продажи недвижимости станет понятным.
Зачастую когда заключают договор продажи жилой недвижимости подписывают соглашение о задатке, в каковом, с одной стороны, прописывается заключение основного договора купли-продажи в будущем, и покупатель передает установленную сумму в счет будущего договора купли-продажи продавцу, а с другой стороны, в случае если договор не будет заключен или не исполнен, задаток возвращается в двукратном размере если виноват продавец, ну а если покупатель то задаток остается у продавца.
На первый взгляд, формирование такого соглашения поможет дисциплинировать стороны и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить закон и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно сделать вывод, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не обладает юридической силой.
В статье.380 ГК РФ содержит понятие задатка. Задаток это конкретно определенная сумма в сделках купли продажи недвижимости, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли - продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора купли - продажи недвижимости и в гарантию его исполнения.
Итак, задаток это часть той суммы, которую должник должен заплатить кредитору. Задаток выполняет подтверждающую функцию – «заключения договора». Кроме того он обеспечивает выполнение договора. Та сторона которая не исполняет обязательство полностью теряет сумму задатка. Осознание возможного наступления таких неприятных последствий подталкивает сторон обязательства к надлежащему его исполнению. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком только тогда, когда стороны изначально (на момент передачи) понимали (и закрепили), какие функции должна осуществлять данная денежная сумма. Если какая-то из из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком не признается, а законодательство призывает считать такую сумму авансом.
Задатком невозможно обеспечить исполнение обязательства, которое предположительно сторонами возникнет только в будущем, так как обязательство, появляющееся на основании соглашения о задатке, то оно является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависит от главного обязательства и может иметь место только при условии существования основного обязательства.
На случай появления разногласий, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли - продажи недвижимости, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком. Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки.[29, c. 342]
Следует заметить, то что участник долевой недвижимой собственности вправе продавать собственную долю в общей собственности. Тем не менее, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату. Участникам долевой собственности желающим приобрести продаваемую долю дается месяц на размышление о принятии решения. Такая ситуация допускается только в том случае если доля в собственности не была выставлена на публичные торги. Перед тем как продавать долю в собственности, собственник ставит в известность в письменном виде, всех остальных участников собственности о его намерениях продать свою долю стороннему лицу, с указанием стоимости и условий на которых он готов продать свою долю. Если остальные участники долевой собственности не способны купить продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, тогда продавец имеет право продать свою долю тому кому пожелает.
Если остальные участники отказываются покупать долю, им нужно в письменном виде дать согласие от других собственников на продажу этой доли, заверенное нотариусом или оформленные в государственном органе исполняющем регистрацию прав. В том случае, когда такие документы не имеются, то это повлечет приостановление государственной регистрации на один месяц, помимо этого отправляется уведомление об этом всем сособственникам, которые не предоставили своего согласия. А если остальные собственники в течение периода указанного в приостановлении не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности произведется без их согласия. Возникающие в связи с разногласием споры между собственниками общей недвижимости а разрешается в порядке судопроизводства.[39, c. 23]
Договор купли - продажи недвижимого имущества, в частности жилого помещения, должен устанавливать стоимость (цену). Как уже отмечалось чуть раньше, передача прав собственности оплачивается как целой суммой, а так же и в рассрочку. При продаже недвижимого жилого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Современным гражданским законодательством (пунктом. 1 статьи. 552 ГК РФ) установлено, что по договору продажи недвижимого жилого имущества, так же, жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимую собственность передаются права и на ту часть земельного участка на которой он расположен и необходима для ее использования.
В настоящей момент наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Возникновение таких ситуаций опасно кое-какими проблемными моментами, которые будут отмечены дальше. При покупке жилого дома, находящегося на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю нужно знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. [19, c. 28]
Правовое регулирование купли-продажи недвижимого жилого имущества зависит не только от существующей специфики объекта сделки, но также и от правового статуса ее субъектов. Особые вопросы появляются при наличии в числе собственников несовершеннолетних граждан.
Как отмечалось ранее, сделки по отчуждению недвижимого жилого имущества могут совершать родители несовершеннолетних или официальные опекуны. Иначе говоря договоры купли - продажи недвижимости, где малолетний собственник является стороной в сделке, могут быть подписанными только его законными представителями. Фактически указанной нормой воспрещается подписание договора купли - продажи недвижимого имущества от имени малолетнего собственника, представителем действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями (родителями, усыновителями или опекунами).[17, c. 112]
Данная правовая норма является причиной больших трудностей в имущественном недвижимом обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом жилом помещении либо другом населенном пункте.
Осуществляя анализ ситуации данной выше, нужно обратить внимание на тот факт, что недостатки представительства несовершеннолетних собственников не делают сделку купли - продажи недвижимого имущества ничтожной. Таким образом, заключенная неуполномоченным лицом сделка купли - продажи недвижимого имущества, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, создает определенные гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых современным российским и международным законодательством интересов несовершеннолетних сделки купли - продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, выданной их родителями или иными законными представителями, не противоречат действующему законодательству. Семейное законодательство дозволяет представительство детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет сами участвуют стороной в сделке купли - продажи недвижимого имущества и подписывают их, а законные представители дают согласие на сделку, обычно, после подписи несовершеннолетнего в тексте договора купли - продажи недвижимости.
Рассчитывается на то, что само по себе согласие, выражаемое прямо в тексте договора купли - продажи недвижимого имущества, является более предпочтительным для другого участника сделки. Это связано с тем, что в таком случае возникает защита покупателя от возможного оспаривания договора купли - продажи недвижимого имущества законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.
Защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях на счет купли - продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых механизмов, которые должны быть использованы:
наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;
наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;
наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;
сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;
наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли - продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние.[41, c. 45]
В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с четким конкретно определенными условиями. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей:
Покупатель может посчитать вышеуказанные условия для себя не выгодными и отказаться от приобретения недвижимого жилого имущества. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему собственнику недвижимого жилого имущества его законный представитель должен заблаговременно позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка.
Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом больших денежных средств, а еще с исполнением гражданами своих конституционных прав на жилище. В связи с этим правовые нормы сегодняшнего действующего российского законодательства нацелены на то, чтобы в наибольшей степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей / продажей недвижимого жилого имущества и гарантировать им право на жилье.
Гражданское право признает установленное законодательством право пользования. Помимо этого, современное законодательство предусматривает возникновения права собственности на недвижимую собственность в следующих способах:
договор найма жилого помещения в пользование (пункт 1 статья 671 ГК РФ);
право пользования членов семьи нанимателя или собственника, проживающих совместно с нанимателем (собственником);
вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.[42, c. 15]
По этому вопросу в литературе выдвинуты две концепции:
Семейно-правовая концепция. Среди представителей данной концепции можно выделить следующих исследователей, как Ю.К. Толстой, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и др. С точки зрения представителей данной теории право пользования жилым помещением появляется в силу конкретных обстоятельств, в частности, в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником или нанимателем.
Гражданско-правовая концепция. У нанимателя по договору найма жилого помещения право пользования возникает из заключения договора с наймодателем и после вселения его в жилое помещение.[35, c. 344]
В соответствии с нормой, в пункте 1 статья 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого жилого имущества в обязательном порядке должна содержаться информация о сохранении при продаже жилого помещения для нового собственника права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.
Все же, нужно отметить тот факт, что в тексте договора купли-продажи очень редко встречается важная формулировка существенного условия договора. Такая формулировка может выглядеть так:
Если продается квартира с жильцами, то в основном, в договоре имеются следующее условие:
В случаях если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то такое условие считается ничтожным. Этот момент связан с тем, что вещное право членов семьи продавца не может закончиться на основании обязательств последнего.
Продавец по договору купли - продажи недвижимости должен поставить в известность покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не составляет большой сложности случаях, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусматриваются действующим законодательством.[43, c. 214]
Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют. Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений.
А ведь лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.
Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста.
Тем не менее, такая постановка вопроса не снимет возникшей проблемы
В этом случае наивысшую защиту нового собственника жилого недвижимого имущества можно было бы обеспечить с помощью внесения в п. 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое сможет дать покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.
Возможно когда редактировали пункт 2 статью 558 Гражданского кодекса хотели обеспечить наилучшую защиту покупателя недвижимости от недобросовестного продавца. Ну а связанно данное с тем, что когда совершается указанная сделка, права и обязанности сторон появляются с момента гос. Регистрации купли продажи недвижимости, а не с того момента когда подписан договор. Такой правовой подход из которого вытекает что права и обязанности у сторон возникают после того как произведется регистрация сделки в реестре, кажется неосуществимым, но и также противоречит статье. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если применять такой подход, то происходит лишение права просьбы о гос. Регистрации в порядке судопроизводства той стороны, которая уклоняется от государственной регистрации договора продажи недвижимости.[44, c. 26]
Таким образом, можно отметить тот факт, что складывается определенная ситуация, при которой договор купли - продажи недвижимого имущества фактически подписан, воля всех участвующих сторон проявлена и письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей этот договор не породил.
Изложенное выше свидетельствует о том, что редакция пункта 2 статьи 558 ГК РФ достаточно неверна. это связано с тем, что момент заключения договора купли / продажи недвижимого имущества не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, указанная редакция противоречит пункту 1 статьи 165 ГК РФ и пункту 1 статьи 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор купли / продажи недвижимого имущества считается заключенным, если между сторонами в законодательно требуемой форме достигнуто соглашение по всем его наиболее существенным условиям. Таким образом, необходимо отметить тот факт, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, но к требованиям, которые касаются формы сделки. Данный момент не соответствует пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации и пункт 3 статьи 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.[47, c. 195]
Итак, представленная выше норма пункт 2 статьи 558 ГК РФ нуждается в значительном изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи недвижимого жилого имущества и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию пункта 2 статьи 558 ГК РФ:
Подобная формулировка положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости пункт 3 ст. 165, пункт 3 статьи 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки купли / продажи недвижимого имущества, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить пункт 2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение пункта 3 статьи. 165, пункта 3 статьи 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор купли - продажи недвижимого имущества в регистрирующий орган.
3.2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Прежде всего, необходимо прописать, что относится к нежилому недвижимому имуществу. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.
Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения, также нежилые здания могут иметь жилые помещения.
Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, которое выполняет обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному строению.
Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать следующими определенными признаками:
Здание должно быть принято в эксплуатацию.
Здание не может быть самовольно построенным.
В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.[48, c. 32]
Так же как купля - продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.[51, c. 20]
Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре. В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если продавец нежилого помещения не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором купли - продажи недвижимого имущества.
Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре купли - продажи недвижимого имущества может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.
Все договоры купли -продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.[53, c. 18]
Имеется огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести жилое помещение в статус «нежилого». После изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем. [ 35, c. 231]
Основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.
Не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, нельзя сделать из 3 жилых комнаты и 2 нежилых. По ЖК РФ это недопустимо.
Необходимо обратить также внимание на то, что не находится жилое помещение под судебным арестом или в залоге.
Если потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.
Вернемся к самой процедуре смены статуса жилого помещения. Если все пункты, требуемые государством соблюдены, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы.[32, c. 432]
Изначально предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:
письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.
документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.
технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.
выписка из домовой книги, которая находится в ЖЭКе.
заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.
заключения из санитарно-эпидемиологического надзора
техническое заключение управляющей компании.
Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс.[24, c. 431]
Следует рассмотреть те основные моменты, когда могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к ЖК РФ, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:
распространённая ошибка – неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость.
несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели.
будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.
По окончании проверки документов комиссиями, выдается документ, в котором либо отказывают в прошении, либо разрешают перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Выводы по главе 3
1. По договору купли - продажи недвижимого жилого имущества продавец должен передать покупателю в собственность жилой дом, квартиру или часть жилого дома или квартиры, а покупатель должен е принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него конкретно определенную сторонами денежную сумму в договоре.
2. Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит от специфики объекта сделки, а так же и от правового статуса ее субъектов, особенно если такие субъекты являются несовершеннолетними.
3. Когда осуществляется продажа нежилого помещения предметом договора купли -продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которую занимает недвижимость и необходимая для ее использования.
4. Договор купли -продажи недвижимого имущества должен содержать в себе точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В подведении итогов дипломного исследования, необходимо отметить следующие моменты. Особое значение договора купли-продажи в современном праве обусловлено широтой сферы его применения, так как купля-продажа это наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договор купли- продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота, а так же регулирует многообразные отношения экономического оборота. Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным.
Как можно отметить, под договором купли - продажи недвижимого имущества понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) должна передать в собственность – то есть передать имущественные права другой стороне (покупателю) определенное недвижимое имущество (жилое или нежилое). А покупатель должен заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами сумму (предварительно, после заключения сделки, целиком или в рассрочку).
Существенными условиями договора купли - продажи недвижимого имущества нынешнее законодательство относит условия договора предмет, подлежащий продаже и его стоимость.
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие имущества покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу по передаче недвижимого имущества.
К Содержанию договора купли - продажи недвижимого имущества относятся определенные права и обязанности сторон такого договора.
Покупатель, по договору, имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты за переданное имущество. Обе стороны имеют право требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
Исполнение договора купли - продажи недвижимого имущества заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи – то есть имущественных прав на недвижимое имущество. Покупатель В свою очередь, обязуется передать продавцу конкретно определенную договором купли - продажи недвижимого имущества денежную сумму – либо целиком, либо в рассрочку по частям.
К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствует о его несовершенстве. Исследование позволило выявить следующие пробелы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилой недвижимости:
1) в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.
2) обеспечения прав несовершеннолетних при осуществлении договора купли-продажи жилого помещения. В современном законодательстве отсутствуют единые, четко установленные критерии, согласно которым могло бы предотвращаться нарушения прав несовершеннолетних при купли - продаже недвижимого имущества. В результате отсутствии единых и целесообразных современных норм органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки купли - продажи недвижимого имущества, которые не всегда соответствуют интересам несовершеннолетних.
Решение представленной проблемы может заключаться в применении так называемого адресного подхода. Под адресным подходом подразумевается проведение углубленного мониторингового конкретной ситуации и неблагополучных семей, в которых существует риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок купли - продажи недвижимого имущества.
Кроме того, предполагается необходимость редактирования современных нормативно-правовых актов, в частности Гражданского Кодекса РФ. Редакция статьи 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:
1. Существенным условием договора купли - продажи жилого недвижимого имущества, в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В данном случае максимальная защита нового собственника жилого недвижимого имущества могла бы быть обеспечена путем внесением в пункт 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое предоставляет покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
4. Договор купли - продажи недвижимого имущества, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а так же если условия проживания несовершеннолетних будут хуже, тех, что были, не допускается.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
НОРМАТИВНО ПРАВОВЫЕ АКТЫ
1. Приказ Минюста РФ об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2. Федеральный закон о внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
3. Федеральный закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) (30 марта 1999 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
4. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) (29 июля 1998 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
5. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (21 июля 1997 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
6. Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (21 декабря 2001 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
7. ГК РФ ч.2, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) (26 января 1996 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) (25 октября 2001 г.) Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
9. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
10. Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
11. Постановление Пленума ВАС РФ о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем от 11.07.2011 N 54.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
12. Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
13. Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183, от 22 июля 2011 года N А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2011 года N А40-149922/10-48-1269, от 25 июля 2011 года N А40-149920/10-48-1270, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
14. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2007 N А33-6921/07-Ф02-9180/07 по делу N А33-6921/07.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
15. Постановление ФАС Центрального округа от 09.11.2010 N А14-13798/2009/321/34.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости от 13 ноября 1997 г. N 21.- Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
УЧЕБНАЯ И НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА
17. Архипов Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском праве. Экономико-правовое исследование. М.: Статут, 2012. С -112.
18. Болгерт Д. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными // Жилищное право. 2013. № 1. С. 7 - 18.
19. Васильев Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. № 6. - С. 28 - 40.
20. Горшкова Л.Л. Сложные вопросы купли-продажи и аренды недвижимости // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2011. № 19. - С. 11 - 19.
21. Гражданское право в вопросах и ответах. Под ред. Алексеева С.С. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2011. – С 368.
22. Гражданское право в схемах. Общая и Особенная части. Молчанов А.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010. - С 544.
23. Гражданское право России. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. - М.: Юстицинформ, 2010.- С 560.
24. Гражданское право Российской Федерации. Зенин И.А. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: МЭСИ, 2011. - С 537.
25. Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, Контракт, 2010. - Т.II: 608с.
26. Гражданское право. Гатин А.М. - М.: 2010. - С 384.
27. Гражданское право. В 2-х частях. Отв ред. Мозолин В.П. - М.: Юристъ, Ч1 -2008, 719с.; Ч2 - 2010, 927с.
28. Гражданское право. В 3-х т. Т.1-2. Под общ. ред. Степанова С.А. - М.: 2011; Т.1 – С 640., Т.2 – С 712.
29. Гражданское право. В 3-х томах. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010, т1 -С 765., т2 – С 848.,т3 – С 784.
30. Гражданское право. В 3-х томах. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2010, Т.1 – С 1008., Т.2 – С 880., Т.3 – С 800.
31. Гражданское право. В 3-х томах. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2010, Т.2 – С 880.
32. Гражданское право. В 4-х томах. Под ред. Суханова Е.А. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2011. — Том 2 – С 496.
33. Гражданское право. Особенная часть. Белов В.А. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2011. — С 767.
34. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. Ивакин В.Н. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: 2010. — С 223.
35. Гражданское право. Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010 -С 911.
36. Жилищное право. Седугин П.И. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2010. – С 384.
37. Жилищное право. Конспект лекций. Пименова Е.Н. - М.: Эксмо, 2010. —С 160.
38. Жилищное право. Пименова Е.Н. - М.: Эксмо, 2011. — С 32.
39. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. - М.: Юстицинформ, 2012. — С 60.
40. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. - М.: Эксмо, 2011. — С 368.
41. Кислов С.С. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. № 9. - С. 41 - 47.
42. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15. С. 15 - 19.
43. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. – С 396.
44. Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. № 1. С. 19 - 28.
45. Мешкова Ю. Регистрация обязательна // ЭЖ-Юрист. 2010. № 38. Тематическое приложение. С. 1.
46. Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013- С 336.
47. Семенова Е.А. Практическое руководство для юрисконсульта. М.: Юстицинформ, 2013. – С 256.
48. Снегирев А.Г. Купля-продажа земельного участка // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. № 6. -С. 32 - 46.
49. Софийская Н.М. Акт приема-передачи недвижимости после регистрации права: бухгалтерский учет // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 10. - С. 42 - 47.
50. Тушнов М. Доходы от продажи недвижимости: до и после // Информационный бюллетень «Экспресс-бухгалтерия». 2013. № 4. - С. 33 - 34.
51. Фирфарова Н.В. Реализуем объект недвижимости // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2012. № 18. - С. 20 - 30.
52. Хозяйственное право. Круглова Н.Ю. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: 2011. – С. 912.
53. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. № 3. С. 18 - 23.
ПРИЛОЖЕНИЕ А
|
Заявление физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
|
В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
ЗАЯВЛЕНИЕ
|
|
Я,
|
Иванов Иван Иванович
|
,
|
|
|
|
|
(полностью Ф.И.О. заявителя)
|
|
|
|
|
имеющий(ая) паспорт серии
|
46 15
|
№
|
123456
|
код подразделения
|
020-015
|
,
|
|
|
|
|
,
|
|
|
|
(иной документ, удостоверяющий личность)
|
|
|
|
|
выдан “
|
12
|
”
|
декабря 2003
|
г.
|
ОВД «Бутырский» г. Москва
|
,
|
|
|
|
|
(когда и кем выдан)
|
|
|
|
|
проживающий(ая) по адресу
|
г. Москва, ул. Планетная, д. 37, кв. 111
|
|
|
|
|
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
|
|
|
|
|
, контактный телефон
|
|
,
|
|
|
|
семейное положение
|
холост
|
гражданство
|
РФ
|
|
|
|
|
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
|
|
|
|
дата рождения
|
04.04.1982
|
место рождения
|
г. Москва
|
,
|
|
|
|
|
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
|
|
|
|
действующий(ая) по доверенности, удостоверенной
|
нотариусом г.Москвы Сидоровым С.С.
|
|
|
|
|
(Ф.И.О. нотариуса, округ)
|
|
|
|
|
“
|
14
|
”
|
января 2008
|
г., № в реестре
|
1-186
|
,
|
|
|
|
по иным основаниям
|
|
,
|
|
|
|
|
(наименование и реквизиты документа)
|
|
|
|
|
от имени
|
Петрова Петра Петровича
|
,
|
|
|
|
|
(полностью Ф.И.О.)
|
|
|
|
|
проживающего(ей) по адресу
|
Московская область, г. Раменское, ул. Парковая, д. 14, кв. 35
|
|
|
|
|
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
|
|
|
|
семейное положение
|
женат
|
гражданство
|
РФ
|
|
|
|
дата рождения
|
15.05.1930
|
место рождения
|
Московская область, г. Раменское
|
,
|
|
|
|
|
паспорт серии
|
45 06
|
№
|
421753
|
код подразделения
|
772-102
|
,
|
|
|
|
|
,
|
|
|
|
(иной документ, удостоверяющий личность)
|
|
|
|
|
выдан “
|
15
|
”
|
марта 2005
|
г.
|
ОВД г.Раменское Московской области
|
,
|
|
|
|
|
(когда и кем выдан)
|
|
|
|
|
действующий(ая) в интересах несовершеннолетнего(ей)
|
|
|
|
|
|
(полностью Ф.И.О.)
|
|
|
|
|
дата рождения
|
|
,
|
|
|
|
проживающего(ей) по адресу
|
|
|
|
|
|
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
|
|
|
|
свидетельство о рождении: серия
|
|
№
|
|
|
|
|
выдано “
|
|
”
|
|
г.
|
|
,
|
|
|
|
|
(когда и кем выдано)
|
|
|
Прошу зарегистрировать
|
в срок (нужное отметить в квадрате):
|
V
|
установленный законом
|
|
сокращенный
|
|
(нужное отметить в квадрате):
|
|
|
|
Ранее возникшее (до 31.01.1998) право,
|
|
право (нужное отметить в квадрате):
|
|
|
|
V
|
собственности
|
|
совместной собственности
|
|
|
|
|
долевой собственности
|
|
иное (указать вид права)
|
|
доля в праве общей долевой собственности
|
|
|
|
Договор (нужное отметить в квадрате):
|
|
|
|
|
купли-продажи
|
|
дарения
|
|
иное (указать вид договора)
|
|
|
|
|
|
мены
|
|
аренды
|
|
|
|
|
|
|
|
Переход права к
|
|
|
|
|
(полностью Ф.И.О. физического лица, наименование юридического лица
в дательном падеже)
|
|
|
|
|
Ограничение (обременение) права (указать)
|
|
|
|
|
|
|
|
Иное (указать)
|
|
на объект недвижимости (нужное отметить в квадрате):
|
|
жилой дом
|
|
гараж
|
V
|
земельный участок
|
|
|
|
|
квартиру
|
|
нежилое здание
|
|
иное (указать вид объекта)
|
|
|
|
|
общей площадью
|
600
|
кв. м (га), жилой
|
|
кв. м
|
кадастровый (условный) номер 50:23:006 05 04:001 ,
расположенный по адресу (точный адрес) Московская область, Раменский район, снт Ромашка», уч. 15
на основании (нужное отметить в квадрате):
|
|
акта органа
|
|
договора купли-продажи
|
|
акта приемки в эксплуатацию
|
|
государственной
власти, органа местного
самоуправления
|
|
|
|
|
договора мены
|
|
решения суда
|
|
|
|
|
|
|
договора дарения
|
|
иное (указать вид
|
|
|
|
|
документа)
|
Свидетельство о праве
|
|
|
|
|
собственности от 01.12.1992 № 5628
|
Прошу выдать свидетельство о государственной регистрации права (нужное отметить в квадрате):
Я, Иванов Иван Иванович , предупрежден(а) о возможном приостановлении,
отказе в государственной регистрации (заполнять в случае необходимости).
Документы, представленные для проведения государственной регистрации, и сведения, указанные в заявлении, достоверны. Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил(а).
Даю согласие на обработку своих персональных данных
|
“
|
13
|
”
|
сентября
|
20
|
08
|
г. “
|
|
” ч “
|
|
” мин.
|
|
|
(дата и время подачи заявления)
|
|
|
Подпись
|
/
|
Иванов Иван Иванович
|
/
|
|
(подпись заявителя)
|
|
(полностью Ф.И.О.)
|
|
№ записи в книге учета входящих документов
Примечания
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи недвижимости
город Москва «_______»_______________________20___г.
Мы, Гр.____________________________________________________________________________________________________________________________________,
паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________
_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,
зарег. по адресу: ________________________________________________________________________________________________________________________,
Гр. _________________________________________________________________________________________________________________________________________,
паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________
_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,
зарег. по адресу: ________________________________________________________________________________________________________________________,
именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Гр. _________________________________________________________________________________________________________________________________________,
паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________
_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,
зарег. по адресу: ________________________________________________________________________________________________________________________,
именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:
1. Предмет Договора
Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________
(квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________________________________________.
2. Описание Недвижимости
2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в
общая жилая кухня
объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.
имеется / отсутствует отдельным / спаренным
Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.
2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________.
3. Условия заключения Основного договора
3.1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________
простой письменной / нотариальной
форме в срок до «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.
3.2 Продавец заявляет что:
3.2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
3.2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);
3.2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);
3.2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;
3.2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;
3.2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.
(включен/ не включен)
3.2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);
3.2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.
(является / не является)
3.3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.
3.4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее "Опись имущества", составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.
3.5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
3.6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.
4. Расчеты Сторон
- Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________
4.2 Расходы оплачивают:
4.2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода
права по нему - Покупатель;
4.2.2 подготовка проекта Основного договора - Покупатель;
4.2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;
4.2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;
4.3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу: _____________________________________________________________ При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.
4.6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.
5. Ответственность Сторон
5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.
5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.
5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.
5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.
6. Дополнительные условия
6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:
6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;
6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.
6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.
6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.
7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
________________________________________________________________________________________________
89
Институт купли-продажи недвижимости