Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение

PAGE \* MERGEFORMAT3

Введение

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В любом обществе, достигшем определенной стадии своего развития, возникает необходимость урегулирования отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членами и государством. Такое урегулирование осуществляется посредством создания специальных норм, называемых правовыми. Наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений. Действующее законодательство, регулирующее отношения с недвижимостью, характеризуется большим количеством нормативных актов и законов.

Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовое понятие недвижимости является наиболее важным. Можно не иметь представления об экономическом содержании недвижимости и в то же время быть активным участником отношений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать и т.д. Эти возможности становятся реальными благодаря наличию соответствующих правовых норм.

Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

  1. Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение

1.1 Назначение оценки недвижимости

По мере становления рыночных отношений, мы по-новому начинаем понимать ценность объектов материального и нематериального мира. В условиях неопределенной рыночной среды измерение стоимости имущества приобретает намного более сложный характер, чем этот процесс имел место в командно-административной системе.

Сложности определения рыночной и других видов стоимостей повлекло за собой появление новой сферы профессиональных услуг - независимой оценки. В большинстве своем, приемы и методы оценки, применяемые российскими оценщиками, заимствованы из зарубежной практики. Оттуда же заимствованы и многие проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности. Так как оценка затрагивает многие имущественные интересы, права и обязанности участников делового оборота, данная деятельность регулируется нормами права. Российская нормативно-правовая база по оценочной деятельности, несмотря на свой достаточно лаконичный характер, воспринимается большинством оценщиков достаточно поверхностно. Многие оценщики считают, что недостаточно тщательное регулирование многих нормативных вопросов является дозволением для отступления от качественного и достоверного определения стоимости. Непонимание духа закона, который обусловлен экономическими и правовыми свойствами объектов оценки, неправильное применение норм права, относящихся к оценочной деятельности и правовой природы объектов оценки зачастую приводит к недостоверности отчетов оценщика и приводит к снижению репутации профессии в целом.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость значительно различается.

1.2 Цели, задачи и принципы оценки недвижимости

Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости необходимо определить понятие самого объекта оценки, то есть недвижимости. При прочих равных условиях правильным определением любого понятия является то, которое закреплено в законе. Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма – статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему: в качестве равнозначных используются понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Главным сущностным признаком признается неразрывная связь с землей, то есть объекты недвижимости не могут быть перемещены без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Иначе говоря, все объекты недвижимости (далее ОН) являются стационарными. Первичным ОН, по определению, признается земля, точнее – земельный участок, то есть фрагмент земной поверхности. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: операции купли-продажи или сдача в аренду; акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей; привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страхование объектов недвижимости; кредитование под залог объектов недвижимости; внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидация объектов недвижимости; исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости ОН, находящегося в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества. Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

2. Нормативно-правовая база оценки недвижимости

2.1 Общее положение

Регулирование проведение анализа и оценки стоимости земель и объектов недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций - служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.

В данной области рассмотрения лежит в области изучения нормативных актов и законов, на основании которых, осуществляется оценочная деятельность в России. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации (принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года).

2.2 Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

  1. Законодательную базу РФ составляют:
  • Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
  • конституционные законы;
  • Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
  • федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).
  1. К основным характеристикам правовой среды относят:
  • уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
  • уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
  • стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
  • нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
  • законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
  • уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
  • наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
  • уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.
  1. Применительно к недвижимости Конституция РФ:
  • гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
  • определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
  • устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
  • гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.
  1. Гражданский кодекс:

Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

  • определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав;
  • описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
  • нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.

В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодательством установлены особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

5. Земельный кодекс:

Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

6. Водный кодекс РФ:

Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

7. Лесной кодекс РФ:

Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

  • купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;
  • сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им - гражданским законодательством;
  • древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

8. Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

  • возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
  • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
  • пользования общим имуществом собственников помещений;
  • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
  • учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
  • переустройства и перепланировки жилых помещений;
  • управления многоквартирными домами;
  • создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  • предоставления коммунальных услуг;
  • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

9. Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области: создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды - в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

2.3 Юридическое понятие недвижимости

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированными документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Важное требование правового регулирования недвижимости - документальное оформление прав собственности. Собственник у недвижимости существует всегда. По отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем и др. все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, т.е. быть юридически оформленными. В противном случае права и сделки с данным объектом будут считаться недействительными.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.

Заключение

Недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, управление которых подчинятся специальным правилам.
В законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений связанных с недвижимым имуществом.

Система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества. Все процессы на рынке недвижимости регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами.


Список использованных источников и литературы

  1. Источники

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 дек. 1993г.). - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) ст. 130, 132, 138 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005).

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

4. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки".

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [Федер. закон N 122 - ФЗ: принят Гос. Думой 17 июня 1997 г.] – Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности [Постановлением от 06.07.2001 г. N 519] – Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

  1. Литература

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2013. - 416 c.

2. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник для студентов учреждений высшего экономического образования / С.Н. Максимов. - М.: ИЦ Академия, 2010. - 320 c.

3. Наназашвили, И.Х., Литовченко, В.А. Оценка недвижимости / И.Х.Наназашвили, В.А.Литовченко. Архитектура - Москва, 2012. - 200 c.

Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение