Общественные отношения в сфере договорных отношений по купле-продаже жилого помещения

Введение

Особое место при любом строе всегда занимала недвижимость. При социализме все было государственным, при капитализме превалирует частная собственность. С функционированием недвижимости связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Объекты недвижимости не только важнейший товар, но и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование сделок купли-продажи в настоящее время имеет некоторые пробелы. Законодатель пытается устранить таковые, однако, все это занимает немалое количество времени. Несовершенная правовая среда является фактором, притормаживающим развитие рынка в России, так, например, до сих пор не был урегулирован вопрос о законодательном закреплении прав и обязанностей риэлтора. Таким образом, выбранная нами тема не только актуальна в настоящее время, но и животрепещущая как со стороны продавца недвижимости, так и со стороны покупателя.

Несмотря на то, что сделки купли-продажи достаточно подробно исследованы в юридической литературе, стоит отметить, что при интенсивно развивающихся отношениях, стремительно меняющемся менталитете и все большей изобретательности мошенников в сфере продажи недвижимости, исследователь просто не может угнаться за стремительно меняющейся практикой применения законодательства в сфере купли-продажи недвижимости.

Материалы работ следующих авторов были использованы при написании выпускной квалификационной работы: Иоффе О.И., Витрянский В.В., Суханов А.С., Толстой Ю.К., Сергеев С.С., Прохоренко В.В., Степанов С.А. Мурзин Д.В.

При разработке указанной выше темы использовались следующие нормативные акты: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»2, Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"3 и т.д.

Объектом исследования являются общественные отношения в сфере договорных отношений по купле-продаже жилого помещения.

Предмет исследования составляют нормы конституционного, гражданского, жилищного и других отраслей права, регулирующие куплю-продажу жилых помещений, теоретические сведения данной области, судебная практика, примеры договоров.

При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика судов Российской Федерации.

Целью исследования является обобщение информации для правильного практического применения законодательства на практике.

Для достижения указанной выше цели нами были поставлены следующие задачи:

• В работе были поставлены следующие задачи: исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости,
• определить сферу действия договора,
• выявить особенности применения договора о купле-продаже недвижимости к отдельным видам недвижимого имущества
• предложить рекомендации в области купли-продажи жилых помещений.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий.

В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество"4 .

Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

Критерий "неразрывной связи с землей" и "невозможности перемещения без

несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов, восьми подразделов, заключения, списка используемых источников и приложений.

1. Общие понятия о договоре продажи недвижимости.
1.1. Понятие недвижимости

Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Самым распространенным объектом правоотношений являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.

Легальное понятие недвижимого имущества, указанное в ст.130 ГК РФ, в данной статье к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В п.2 настоящей статьи указывается, что помимо вышеперечисленных объектов, к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Ст.133.1 ГК РФ указывает также в качестве недвижимости единые неделимые комплексы зданий и сооружений, участвующих в гражданском обороте как единый объект. Подобным образом понятие недвижимости определяется в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, под определение недвижимости, помимо указанных в ст.130 ГК РФ объектов, включены предприятия, как имущественные комплексы.5

К понятию недвижимости обращается и Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)»6, в котором еще более расширяется понятие недвижимости. Для нужд данного закона к определению недвижимого имущества, помимо прочего, относятся жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.7 Ст.74 Закона 8 добавила к ним гостиницы дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Все вышеперечисленное подтверждает, что список недвижимого имущества, указанного в ст.130 ГК РФ9

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике.

Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники10

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество»11.

Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. В ст.132 ГК Ф предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 12 В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.13

Таким образом, недвижимые вещи обычно бывают сложными, так как состоят из совокупности различного рода вещей, образующих единое целое и используемое по одному назначению.

Среди традиционной недвижимости к простым вещам можно отнести земельный участок, но только если на нем нет построек, сооружений или насаждений.

При осуществлении сделок с недвижимостью продавец имеет право распорядиться одной из вещей, входящих в состав недвижимого имущества, всем комплексом вещей, или же всеми вещами, исключив из состава любую входящую в нее вещь.

От жилых домов, предназначенных для постоянного проживания, следует отличать здания, предназначенные для иных видов деятельности. Для целей определения особенностей правового режима зданий и сооружений можно свести такие функции к одному значению - «нежилые».

Здания и сооружения в свою очередь, имеют сложную внутреннюю структуру. Здание/сооружение внутри делится на более мелкие части – «помещения». Помещение может быть самостоятельным объектом гражданских прав. Помещение в здании может быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи, с чем возникает проблема определения его правового режима. Решение этого вопроса значимо для случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.

Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В этой же статье (ст. 130 ГК РФ) содержится следующая фраза: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К такому иному имуществу можно отнести: буровые и эксплуатационные скважины, нефтяные и газовые вышки, наземные трубопроводы, железные дороги, придорожные сооружения (мосты, тоннели и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта: канавы, водоводы, плотины, шлюзы) и другие объекты, которые по своим признакам могут быть отнесены к недвижимости. Это означает, что приведенный выше перечень недвижимого имущества является открытым, а значит, «вещь», обладающая признаками, характерными для недвижимого имущества, может быть признана таковым, что не будет противоречить законодательству и по мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот этот перечень будет увеличиваться.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции отмечается, что недвижимостью может признаваться "'лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

Таким образом, обобщая вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

• Перечень объектов, входящих в понятие «недвижимое имущество» открытый, т.е. Гражданский кодекс не дает исчерпывающего перечня объектов.
• Для некоторых законодательных актов, например, таких как Федеральный закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)»14, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»15, вводятся, помимо указанных в ст.130 ГК РФ, и другие объекты недвижимости.
• Стоит отметить, что не регистрация превращает имущество в недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

1.2 Понятие и предмет договора продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену.

В нашем случае речь идет о купле-продаже недвижимости, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.16

Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии17 на основании закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»18

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность19, а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации 20

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Кстати, очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

Итак, структура. Любой договор купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора;

- дата и место заключения (город, село, Северный полюс, Антарктида и т.д.);

- информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);

- полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);

- указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:

- предмет договора купли-продажи недвижимости;

- дата его заключения и срок действия;

- порядок расчетов, размер и условия платежей;

- взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора21 (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта22

Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной.23

На основании вышеизложенного, обобщим. В заключаемом договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;

- подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

- ее реальная стоимость.

Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а нормативную, или так называемую балансовую стоимость квартиры.

Стоимость, рассчитанную Бюро технической инвентаризации, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Этот финт делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане при купле-продаже недвижимости желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, минимальную, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включение в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и.т.д.). Обязанность продавца при купле-продаже недвижимости передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данное жилое помещение не должно быть заложено, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки» купли-продажи недвижимости.

Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить на услугах агентств и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус». Чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости она выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не стоит пытаться обмануть мир: стоит помнить, что скупой платит дважды.

Чтобы купля-продажа недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены.

Таким образом, обобщая вышеизложенные доводы, приходим к следующим выводам:

• По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.24
• Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
• Обязательными условиями договора являются предмет и цена. Отсутствие хотя бы одного из существенных условий влечет недействительность договора.
• В договоре купли-продажи при указании цены не стоит «мудрствовать лукаво» и указывать инвентаризационную, кадастровую или иную стоимость, являющуюся ниже рыночной. Указание заниженной цены лишает продавца возможности получить рыночную стоимость продаваемого имущества, а покупателя – статуса добросовестного покупателя.

1.3 Предварительный договор при продаже недвижимого имущества, договор продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Многие покупатели недвижимости довольно легкомысленно относятся к подписанию предварительного договора. А зря: именно предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей сделки.

Согласно ст.429 ГК РФ,

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор25.

Он может содержать заведомо невыгодные условия, вплоть до того, что неверно составленный договор может быть признан незаключенным или недействительным. Уплаченный по такому договору платеж вернуть будет крайне сложно, если вдруг сделка расстроится.

В случае отказа продавца уплаченная сумма, как правило, возвращается, но встречаются недобросовестные продавцы, которые могут утверждать, что сделка не состоялась по вине покупателя и на этом основании откажутся возвращать уплаченные денежные средства.

Приведем пример: документ не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, т.к. в нем не согласованы основные существенные условия основного договора - предмет и цена. В этом случае договор считается незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует.

Предложение подписать такой документ однозначно должно вызвать сомнения в честности намерений человека, который пытается продать какой-либо объект недвижимости.

К сожалению, неоднократно получается так, что форму договора покупателю показывали только при встрече, при этом контрагенты (и их представители-риелторы) оказывали психологическое давление, торопили момент подписания, выделяя ограниченное время на изучение условий.

Поэтому рекомендуется пригласить на подписание договора юриста, желательно с опытом работы в сфере в недвижимости. Если человек сотрудничает с настоящим опытным профессионалом, юрист поможет не только выявить несоответствия, но и зафиксировать интересы клиента, неважно, продавца или покупателя по указанной сделке, чтобы договор соответствовал  назначению и потом по нему можно было требовать соблюдения условий, исполнения обязанностей.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрена возможность оплаты товара в рассрочку.

Однако, при составлении договора купли - продажи с рассрочкой платежа, необходимо знать более дюжины «тонких» моментов, на которые надо обратить внимание.

Ежедневно все мы совершаем те или иные покупки, начиная с приобретения товаров первой необходимости и заканчивая крупными покупками, например, объекты недвижимости и т.д. И даже когда сумма покупки превышает наши возможности, мы продолжаем покупать, заключая договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа - это одна из юридических форм перемещения материальных ценностей от одного лица к другому. Характерная черта этого договора - его возмездность: приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или, иными словами, продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

Сторонами договора могут быть любые участники гражданских правоотношений. По общему правилу, в качестве продавца выступает собственник продаваемого товара, однако продавцами могут быть комиссионеры, агенты, доверительные управляющие и другие лица, получившие необходимые полномочия.

Но что же делать, когда необходимо приобрести товар, а достаточной суммы денежных средств нет в наличии. Тогда мы покупаем товар в кредит, то есть, заключаем договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Что это такое – договор купли-продажи с рассрочкой платежа, и какое определение этому виду договора дает законодатель?

Исходя из положений статьи 488 ГК РФ, В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Указанная статья применяется в отношении двусторонне-обязывающих договоров, предусматривающих встречное имущественное предоставление, (например договор купли-продажи с рассрочкой платежа и пр.) где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание договора, одновременно является должником по встречному обязательству. Согласно указанной статье в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.26

В ГК РФ установлено общее правило, согласно которому с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца27. Из этого следует, что продавец, выступающий в качестве залогодержателя, имеет право обратить взыскание на товар, проданный в кредит, в порядке, предусмотренном ст. 349 ГК РФ.

Кроме того, при непогашении в положенный срок долга, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров28, однако, продавец не вправе отказаться от возврата проданного товара, когда сумма платежей должника превышает половину цены товара29.

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

• При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества следует внимательно относиться к содержанию такого договора, так как предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей основной сделки.
• При заключении договора с применением положений ст.ст. 488 и 489 ГК РФ следует учитывать, что приобретение недвижимости в кредит или рассрочку имеет много подводных камней и нюансов, следует капк можно лучше изучить законодательство по данным вопросам или обратиться к специалистам.

Обобщая изложенную в разделе информацию, приходим к следующим выводам:

• Недвижимое имущество является объектом гражданских правоотношений. Понятие недвижимого имущества дает Гражданский кодекс РФ, однако, перечень объектов, подпадающих под это понятие, считается открытым и в федеральных законах имеются, помимо, указанных в ГК РФ объектов, другие, применимые для нужд указанных ФЗ.
• По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество. Особенностями являются письменная форма и государственная регистрация договора. Основными условиями договора являются предмет и цена, так как без указания хотя бы одного из обязательных условий договора, он считается недействительным.
• При заключении предварительного договора не следует забывать о существенных условиях, так как все условия предварительного договора переносятся в основной. При заключении договора с применением условий о кредите или рассрочке платежа следует указывать цену товара, порядок, сроки и размеры платежей – ведт только при указании этих условий договор о рассрочке платежа будет считаться заключенным.

2.1 Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, является для каждого одной из главных материальных ценностей. Приобретение объекта недвижимости осуществляется, как правило, посредством заключения договора купли-продажи, который имеет высокую значимость для лиц, участвующих в сделке.

Для того чтобы правильно продать или купить недвижимое имущество, каждому из нас необходимо обладать элементарными знаниями о порядке заключения и исполнения договора купли-продажи.

Так, исходя из положений действующего гражданского законодательства Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сторонами цену30.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель недвижимого имущества. Продавцом объекта недвижимости, как правило, выступает его собственник, либо – уполномоченное лицо (например, продажа объекта недвижимости осуществляется по нотариально удостоверенной доверенности), покупателем может являться любое лицо.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора купли-продажи 31.

Действующее законодательство не устанавливает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом на данный момент не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Между тем, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение, отразив данное условие в самом договоре.

Стоит отметить, что до 1 марта 2013 года договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации, и соответственно, считался заключенным с момента такой регистрации. С 1 марта 2013 года указанная регистрация отменена, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Однако, переход права собственности, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Какие меры необходимо предпринять покупателю при заключении договора купли-продажи недвижимости? Судебная практика показывает, что наиболее уязвимой стороной указанной сделки является покупатель (например, несет риски наступления правовых последствий, связанных с наличием прав третьих лиц на недвижимое имущество и т.д.).

Перед заключением договора купли-продажи, покупателю необходимо запросить у продавца правоудостоверяющий документ в отношении объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению (свидетельство о государственной регистрации права); запросить в уполномоченном органе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемый объект недвижимости; удостовериться, что приобретаемая недвижимость свободна от прав третьих лиц и т.д.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи недвижимого имущества?

Законодательством предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, без соблюдения и согласования которых, указанный договор считается незаключенным.

Во-первых, это стороны договора – продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место жительства) Если договор заключается не собственником квартиры или не покупателем, в договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя (нотариально удостоверенная доверенность с определенным кругом полномочий).

Во-вторых, в договоре должен быть четко определен предмет32, подлежащий отчуждению (адрес (местоположение), наименование (земельный участок, квартира, комната и т.д.), площадь, назначение, кадастровый номер, литеры и т.д.).

В-третьих, определена цена33 и порядок оплаты по договору (стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению). Стоимость объекта недвижимости определяется соглашением сторон договора.

В-четвертых, при продаже жилого помещения, договор должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения34. Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений, имеется основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме этого, стороны могут предусмотреть дополнительные условия договора (порядок передачи объекта35, сроки освобождения квартиры продавцом и т.д.).

Порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»36.

Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины 37.

При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Требования к форме документов, направляемых посредством почтового отправления также определены Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»38.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, в ходе проведения государственной регистрации прав, осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки. Документы, представленные на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, предъявляемым статьей 18 Закона о регистрации. Решение о наличии или отсутствии оснований для государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам правовой экспертизы.

Основываясь на изложенном, приходим к следующим выводам:

• Договор должен содержать все существенные условия, указанные в Гражданском кодексе.
• Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
• При продаже жилых помещений, следует указывать перечень лиц, сохраняющих права пользования таким имуществом после его отчуждения.
• При проведении регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, регистратором должна осуществляться правовая экспертиза документов, представленных для государственной регистрации.

2.2 Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества

Без договора купли-продажи не проходит ни одна сделка по отчуждению или приобретению недвижимости. Это основной документ, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять его и уплатить установленную цену.

Вот документ подписан, сделка состоялась, казалось бы – живи и радуйся! Но любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей39. Они оговариваются и фиксируются документально.

Когда же одна из сторон обязательства свои не выполняет, ничего не остается, как договор купли-продажи расторгнуть.

Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой. И происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора40.

Основополагающие правила по расторжению договора и его последствиях предусмотрены в Гражданском кодексе.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором41.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным42.

В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Однако, как показывает судебная практика, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества не так просто. Причина этого в специфике заключения самого договора, а также в нюансах оформления прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре. И здесь могут возникнуть проблемы.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор можно по соглашению сторон, а также по решению суда.

Одного согласия сторон на расторжение договора может быть недостаточно. И вот почему.

Ситуация: стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Продавец передал покупателю жилье, а тот полностью расплатился за него. Подали документы на государственную регистрацию. Через месяц покупатель стал законным собственником, а продавец бывшим собственником. Никаких претензий на тот момент они друг к другу не имели. Но после по какой-то причине (в данном случае называть не будем, т. к. она не так важна для нашего примера) стороны передумали и пришли к единому мнению – надо расторгнуть договор.

Такой договор расторгнуть уже не возможно.

Все дело в том, что расторгнуть можно только действующий во времени договор, то есть который еще действует, не исполнен до конца. А в приведенном выше случае стороны полностью исполнили взаимные обязательства: продавец недвижимость передал, покупатель полностью за нее расплатился, что означает, что договор исполнен и прекратил свое действие.

А если действие договора прекратилось, то и расторгать тут нечего.

В данной ситуации, если стороны все же хотят вернуться в первоначальное положение, то тут у них есть единственный выход: вновь заключать договор купли-продажи, с последующей регистрацией самого договора и перехода права собственности. После этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ43 платить не нужно.

С регистрацией в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и расторжением договора купли-продажи связан еще один нюанс.

Но прежде стоит напомнить о том, что регистрируют при купле-продаже недвижимости:

• Договор купли-продажи. При этом не все договоры купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации. Точнее, регистрации подлежат только договоры купли-продажи жилого помещения, если же недвижимость является нежилым помещением, то регистрировать договор не будут.

Важно помнить, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Если договор не подлежит регистрации, то он считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено договором;

• Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. А вот тут уже неважно – является помещение жилым или нежилым. При купле-продаже переход права собственности регистрируют в любом случае.

Таким образом, если договор купли-продажи не заключен, то есть еще не была произведена его государственная регистрация (при купле-продаже жилого помещения), то и расторгать будет нечего, так как договор фактически не существует – он не является заключенным.

Приведем пример: был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, например, гаража. Стороны составили и подписали документ, который вступил в силу с момента подписания. Но до регистрационной службы продавец и покупатель дойти не успели – передумали совершать сделку. В таком случае можно составить письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое вступает в силу с момента подписания его сторонами.

По-другому обстоит дело при покупке жилого помещения. Как уже было сказано, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации. Как правило, два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права собственности) происходят одновременно, то есть все документы на регистрацию договора и права собственности сдают сразу же в один день.

Поэтому, если стороны уже подали документы на регистрацию, а затем передумали, необходимо как можно скорее обратиться в регистрационную службу и забрать документы обратно. Тут важно успеть до того момента, пока вам не зарегистрировали ваши права.

Как сказано в п. 4 ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»44, до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации права, рассмотрение заявлений о регистрации сделки и права может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

То есть, продавцу и покупателю необходимо будет подать заявления о прекращении регистрации. Если стороны успеют до регистрации, то получат обратно «незарегистрированный» пакет документов. А так как договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента регистрации, а договор будет незарегистрированным, то и расторгать в данном случае опять же будет нечего.

Бывают случаи, когда продавец и покупатель подают на регистрацию сначала договор купли-продажи жилого помещения, а затем, когда получат его уже зарегистрированный, подают документы на регистрацию права собственности за покупателем.

В этом случае, если стороны намерены расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения необходимо:

1. до внесения записи в Единый государственный реестр прав (регистрации) подать заявление на прекращение регистрации и возврате документов без регистрации;
2. если стороны не успели забрать документы до регистрации договора и договор купли-продажи уже зарегистрировали в ЕГРП, а документы на регистрацию права собственности не поданы, то сторонам необходимо составить соглашение о расторжении договора купли-продажи, а затем подать данное соглашение на государственную регистрацию. Соглашение будет считаться заключенным с момента регистрации.

Стоит уточнить, что при прекращении государственной регистрации на основании заявлений сторон сделки, государственная пошлина, уплаченная за регистрацию, подлежит возврату. Возвращают, правда, лишь половину от уплаченной суммы45.

Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, то за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как гласит п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора46;
2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенное нарушение договора другой стороной – звучит незамысловато и кажется, что в принципе любой «проступок» от другой стороны договора можно обозвать существенным и наносящим вам ущерб. Но только лишь субъективного восприятия действий или бездействий продавца будет маловато.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть, в суде необходимо будет предоставить доказательства того, что был причинен ущерб. На деле же предоставить такие доказательства может быть затруднительным.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (он может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Представим ситуацию - покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки.

Стоит предположить, что это будет существенно, ведь недвижимость продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды.

А вот суды так не думают.

Приведем еще один пример: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель – новый хозяин квартиры. Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры. Основание для иска – существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры.

Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным. Но суд решил этот вопрос по-другому.

Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. 1 (существенное нарушение условий договора) и п. 2 (иных оснований, предусмотренных законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать.

По мнению суда, последствия неуплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ47 48.

Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. 65 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее:

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Вывод: для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи.

В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению.

В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.

П. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

То есть получается следующая ситуация:

Покупатель заплатил деньги за квартиру, а продавец квартиру не отдает. Живет там с семьей и, как говорится, в ус не дует. Покупатель всеми правдами и неправдами добивается расторжения договора в суде. Вот только получить свои деньги он не может, так как тут действует принцип, что все, что исполнено до расторжения договора, обратно не истребуют. Так что продавец на законных основаниях продолжает тратить деньги покупателя.

Именно поэтому в договоре необходимо указывать, что в случае расторжения договора, как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон сделки в суде, продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю (или покупатель обязан возвратить квартиру продавцу).

Если все же стороны не предусмотрели такого условия в договоре, то вернуть свои деньги или имущество все же возможно.

Данный вывод следует из п. 65 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суды разъяснили, что по общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 (Обязанность возвратить неосновательное обогащение) и ст. 1104 (Возвращение неосновательного обогащения в натуре) Гражданского кодекса РФ.

При этом судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу будет основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В договоре купли-продажи указывается стоимость, за которую продается квартира. Нередко называется не реальная рыночная цена продажи, а заниженная. Она может отличаться от реальной в «разы». Так продавец хочет сэкономить на уплате налогов.

Стоит знать, что при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче уплаченных денег. 

На основании изложенного, делаем следующие выводы:

1. Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой, т.е. происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором49

1. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Обобщая постулаты раздела, приходим к следующим выводам:

1. Договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные законодательством.
2. Нотариальное удостоверение сделок, если оно предусмотрено в законе, является обязательным условием.
3. Правовая экспертиза осуществляется на стадии государственной регистрации.
4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости предусмотрено положениями ст.450 ГК РФ.
5. Расторжение договора купли-продажи возможно как по согласию обеих сторон-участников договора, так и по требованию одной из сторон, однако, такое расторжение требует судебного разбирательства.
   

3.1 Особенности купли-продажи жилой недвижимости

В главном законе государства-Конституции закреплено право на жилище гражданина Российской Федерации50

Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией - это обязанность государства создавать для граждан условия развития и сохранения жилищного фонда, содействия коллективному и индивидуальному строительству, обеспечения справедливого распределения жилой площади.

Не случайно на долю договоров, связанных с отчуждением или приобретением прав на жилые помещения приходится наибольшая часть правонарушений, совершаемых с конкретным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, мошенники добиваются заключения соглашений об отчуждении жилых помещений, часто на невыгодных, а иной раз и кабальных условиях для граждан, нередко с помощью махинаций на рынке недвижимости лишают их законного жилища. Более того, оборот жилых помещений в том объеме, в котором он происходит сегодня – явление новое и законодательство в данной сфере не лишено пробелов. Помимо прочего, отсутствие необходимого законодательства приводило и приводит к различным злоупотреблениям, нарушениям прав и законных интересов лиц, участвующих в операциях с недвижимостью.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение

Согласно ст. 130 ГК РФ51, все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:

К первой группе отнесены земельные участки и участки недр, то есть объекты, являющиеся недвижимыми по своей природе.

Ко второй группе относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким объектам относятся здания, сооружения и другие объекты.

К третьей группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу как первой группы, так и второй.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) »52.

Ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ устанавливается, какие объекты относятся к жилым помещениям:

• жилой дом, часть жилого дома
• квартира, часть квартиры
• комната

Помимо этого, законодатель указывает и специальные условия продажи жилого помещения, закрепленные в ст. 558 ГК РФ: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Также существенными условиями данного договора являются цена и государственная регистрация.

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (т.е. предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением 53.

В п. 1 ст. 558 речь идет не о существенном условии договора по смыслу ст. 432 ГК, поскольку право третьих лиц не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем. Изменить перечень третьих лиц договором купли-продажи невозможно.

Иначе говоря, наличие прав третьих лиц при продаже жилого помещения «обременяет» сделку.

В связи с требованием ст. 558 ГК РФ, стала необходимость указывать в договоре купли-продажи жилого помещения перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование, либо указание на то, что обременение отсутствует.

Анализируя данное условие договора, можно прийти к выводу о том, что, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ речь идет не собственно о перечне лиц как особом самостоятельном условии договора, а о том, что, приобретая жилое помещение, покупатель должен быть извещен об обременении жилого помещения правами третьих лиц и выразить согласие принять такое жилое помещение (что, соответственно означает обязательное извещение покупателя о наличии прав третьих лиц).

В случае неисполнения продавцом передачи предмета договора свободным от прав третьих лиц и несогласия покупателя принять товар, обремененный такими правами, то, согласно, п. 1 ст. 460 ГК РФ, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель был надлежащим образом извещен об обременении. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Основными способами проверки жилого помещения на наличие обременения в виде прав третьих лиц на жилое помещение являются:

• Требование от продавца предоставления архивной выписки, в которой содержатся сведения обо всех лицах, ранее зарегистрированных в данном помещении, их выбытии с данного места проживания и т.д.
• Самостоятельный осмотр помещения. Данную процедуру лучше совершать неоднократно и в неурочное время.
• Беседа с соседями
• Иные способы.

В настоящее время в России бурно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом, чему способствовало принятие в 2004 году Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). 54

Данный Закон регулирует:

1. отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2. отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

3. Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 5455, положения Федерального закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Согласно ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее.

При продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ). При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования контрольно-кассовой техники.

В связи с тем, что форма расчетов Федеральным законом № 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом,

При заключении договора купли-продажи граждане, далекие от юриспруденции стараются перепоручить процесс заключения договора профессионалам, которыми, чаще всего, являются риэлтерские фирмы.

Риэлтор, в переводе с английского – это специалист в области операций с недвижимостью, или брокер в сфере недвижимости. Его деятельность включает в себя множество составляющих – это и ведение переговоров с заявителями (покупателем/продавцом), и работа с документами, и показ квартир, и многое другое.

Cтоит отметить, что на сегодняшний день деятельность имеется только проект закона о риелтэрских организациях, однако, в соответствии с действующим российским законодательством, любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем.

Прежде всего, конечно же, стоит навести справки об организации, в которую планируется обратиться. Лучше всего действовать по рекомендации людей, которые уже пользовались услугами данной фирмы. В крупных риэлтерских агентствах обычно клиенту предоставляется право выбора специалиста. Помимо рекомендации знакомых, стоит не полениться и воспользоваться форумами в сети «Интернет». Чаще всего недовольство высказывают именно там. Посредством общения с большим количеством людей возможно собрать более объективную информацию не только о данном агентстве, но и о других, которые, возможно, даже и не рассматривались как стоящие внимания.

Чрезвычайно важно при первой встрече с риэлтором поинтересоваться его квалификацией (с последующим предъявлением документа о прохождении обучения). Кроме того, немаловажно, чтобы у риэлтерского агентства был документ, подтверждающий добровольную сертификацию в системе риэлтерских сообществ, а также наличие страхового свидетельства на осуществление риэлтерской деятельности. Данные документы свидетельствуют о надежности фирмы, о гарантиях выполнения ее сотрудниками взятых на себя обязательств.

Следующим важным этапом является подписание договора. Договор также может подсказать, насколько хороша и квалифицирована фирма, в которую обратился заявитель. Например, агентство, оказывающее качественные услуги, не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимания. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самые важные сведения, касающиеся финансов.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего деятельность риэлторов.

на практике каждое агентство использует именно тот договор, который удобен агентству и защищает его интересы.

На настоящий момент самыми распространёнными договорами продавца недвижимости и риэлтерского агентства являются:

- договор на оказание юридических услуг

- договор поручения

- эксклюзивный договор

В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлтерской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

Письменно прописываются дополнительные условия договора. Например, если заявитель меняет свои пожелания (площадь жилого помещения, этаж, расположение и т.п.).

По окончании всех работ должен быть подписан акт выполненных работ. Составление такого акта свидетельствует о том, что в риэлтерском агентстве ведется своя финансовая отчетность.

Очень хорош пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

На основании изложенного выше, приходим к выводам:

При оформлении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательнейшим образом проверять наличие обременений на жилое помещение.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения с применением договора участия в долевом строительстве, стоит обращать внимание на нюансы предусмотренные не только законодательством, но и практикой Верховного и Высшего арбитражного судов.

Планируя продать/купить жилое помещение при помощи риэлтерской фирмы, нужно собрать о данной компании как можно больше информации начиная знакомыми, заканчивая информацией с форумов и других ресурсов сети «Интернет» (например, официальный сайт ИФНС России56 предоставляет услугу по проверке деятельности контрагента)

Решив обратиться в определенную риэлтерскую фирму, стоит узнать полномочия и компетенцию специалиста, запросив соответствующие документы. Также стоит проверить и учредительные документы данной организации.

Внимательно рассматривать мелкий шрифт в договоре, предоставляемом риэлтерской компанией, отмечая все плюсы и минусы и уточняя непонятные пункты договора.

Все изменения в договоре должны быть зафиксированы в письменной форме.

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

К объектам нежилой недвижимости, согласно ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Рассмотрим особенности заключения договоров купли-продажи с некоторыми объектами нежилой недвижимости:

• Особенности купли-продажи земельных участков
  в Российской Федерации.

• Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 
• Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка :

А) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
Б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.
В) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

• Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации следующего вида:
  • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием 
  • о разрешении на застройку данного земельного участка 
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка 
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка 
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного
  • участка, требования, о предоставлении которой, установлены федеральными законами

При покупке земельного участка стоит обратить внимание на следующие моменты:
1. Договор купли продажи земельного участка должен содержать существенные условия, предусмотренные действующим законодательством РФ
В соответствии со ст.ст.554,555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются данные о самом объекте купли-продажи земельном участке, содержащие его основные характеристики, такие как кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованную продавцом стоимость земельного участка.

Кроме этого продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях его использования. 

• Оплату по договору купли-продажи участка лучше осуществлять через банк.
  Оплату стоимости приобретаемого земельного участка стоит производить через банковские учреждения - Банк выдает документ, подтверждающий перечисление денежных средств в оплату стоимости земельного участка, что будет доказательством надлежащего исполнения обязанности по договору.
  3.Необходимо оформить передачу земельного участка от продавца покупателю.
  Согласно ст.556 ГК РФ передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
  Проверить наличие обременений (ограничений) земельного участка можно, запросив у продавца выписку из Единого государственного реестра и сделок с ним, выдаваемую Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

4.Стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, должна соответствовать реальной стоимости, за которую продается.
При заключении договора купли-продажи земельного участка указывайте только реальную стоимость, за которую собираетесь приобрести земельный участок, это гарантирует Вам возврат фактически уплаченных денежных средств в случае расторжения договора по законным основаниям.

5.Переход права собственности на земельный участок должен быть зарегистрирован в ФРС.

Согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Рассмотрим более подробно особенности договора купли-продажи недвижимости, связанного с объектами незавершенного стрительства.

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет - недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество для объектов недвижимости после государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства необходимо позаботится о праве на соответствующий земельный участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права собственности, аренды на земельный участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство объекта незавершенного строительства на определенном участке. Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство может предоставляться только в случае наличия у владельца права на земельный участок, это может быть право собственности на земельный участок или временное право владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых, проверить объект покупки возможно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

• документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует потребовать у продавца, следующие документы:

• документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
• решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
• план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
• проектно-техническую, проектно-сметную документацию,
• а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Рассмотрим еще один вид сделок с продажей объектов нежилой недвижимости.

Сделки купли-продажи предприятий (уже готового бизнеса) не так давно начали пользоваться популярностью в России. С юридической точки зрения сопровождение сделок купли-продажи предприятий представляет собой сложное и ответственное мероприятие.

Одни из способов продать бизнес-это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Главная проблема сделок купли-продажи предприятий заключается в том, что Гражданский кодекс РФ прямо не регулирует правоотношения, связанные с отчуждением или приобретением объектов готового бизнеса. В соответствии с нормами законодательства, предприятие представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и в состав которого входит недвижимость, сырье, продукция, оборудование, кредиторская и дебиторская задолженность, интеллектуальная собственность57.

В тоже время предприятие является недвижимостью и может быть объектом купли-продажи и других сделок, при этом договор продажи предприятия, как и право собственности на него, подлежит обязательной государственной регистрации.

Для того, чтобы правильно осуществить сделку по купле-продаже предприятия, необходимы определенные юридические знания и практический опыт работы в данной сфере. Отсутствие определенных знаний и навыков значительно затруднит сопровождение сделки купли-продажи предприятия.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями.

Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.

Вторая- продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка58.

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия59. Как и другие договоры, договор купли-продажи может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. Также есть еще ряд указаний, которые нужно выполнить правильно:

• права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
• права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
• не противоречат общественным интересам.

При заключении договора-купли продажи необходимо выделить несколько важных этапов.

1. Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица.

Если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, то эту сделку должен одобрить Совет директоров. В том случае если цена сделки составляет больше половины стоимости активов предприятия, тогда сделка купли-продажи предприятия должно подтверждаться соответствующим решением Собрания акционеров60 61.

2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия.

Такими документами являются:

• Акт инвентаризации. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия
• Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.
• Реестр всех обязательств.
• Бухгалтерский баланс.62

3. Уведомление кредиторов.

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. Кредитор вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. А кредитор, до которого уведомление не дошло, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года, с той даты, когда он узнал о продаже.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Обобщая вышенаписанное, приходим к следующим выводам:

В каждом конкретном договоре продажи недвижимого имущества имеются свои нюансы, не зная которых, можно признать сделку недействительной и остаться ни с чем.

Основываясь на изложенном в разделе, делаем выводы:

1. Все изменения в договоре должны быть зафиксированы в письменной форме.
2. При оформлении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательнейшим образом проверять наличие обременений на жилое помещение.
3. При заключении договора купли-продажи жилого помещения с применением договора участия в долевом строительстве, стоит обращать внимание на нюансы, предусмотренные не только законодательством, но и практикой Верховного и Высшего арбитражного судов.
4. Внимательно рассматривать мелкий шрифт в договоре, предоставляемом риэлтерской компанией, отмечая все плюсы и минусы и уточняя непонятные пункты договора.
5. Для заключения конкретного договора по отчуждению недвижимости следует обращаться к профессионалам, которые помогут составить юридически правильный договор и предусмотреть все нюансы и «подводные камни».

Заключение

Наиболее распространенной сделкой по отчуждению жилья является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а продавец обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальным.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости63. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенными условиями д договора являются предмет и цена. Обязательное нотариальное оформление договора продажи недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник недвижимого имущества.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого объекта: полный адрес, общую площадь, кадастровый или инвентаризационный номер, литеры и пр. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и общую площадь, жилую площадь, и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли - продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передать объект считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать объект, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем объекта недвижимости, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче объекта, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены объекта недвижимости ненадлежащего качества другим объектом, соответствующим договору.

В целях совершенствования правового регулирования оборота недвижимости предлагаем следующие рекомендации по совершенствованию законодательства:

• Повторно внести на рассмотрение в Государственную Думу Российской Федерации проект Проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" (внесен депутатами ГД С.Г.Беляевым, П.М.Веселкиным, С.Г. Митиным, Ю.М.Теном, А.Г.Пузановским, Л.И.Маркеловым, И.И.Митяевым и членом СФ А. А.Козерадским) (снят с рассмотрения)64.

Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории Российской Федерации, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами жилой недвижимости.

• Внести в абз.1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации фразу: «где подписи сторон удостоверены нотариально». Таким образом, абз. 1 ст. 550 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, где подписи сторон удостоверены нотариально (пункт 2 статьи 434)».

В данной редакции абз.1 ст.550 ГК будет закрепляться нотариальное удостоверение подписей сторон для того, чтобы снизить процент недобросовестных продавцов/покупателей; также, согласно п.2 ст. 429 ГК РФ, форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Таким образом, и в предварительном договоре должна будет соблюдаться нотариальная форма удостоверения подписи сторон. Таким образом, мошенники не смогут воспользоваться юридической неграмотностью малозащищенных слоев населения, так как нотариус обязан разъяснять правовые последствия сделки по отчуждению недвижимости у собственника.

В заключение хочется воспользоваться афоризмом советского писателя Сергея Довлатова: «Как это прекрасно — иметь хотя бы горсточку собственной земли!»

Список используемых источников

Нормативно – правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская газета, № 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский кодекс российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 23, 06.02.1996.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 233, 28.11.2001.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 220, 20.11.2002.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146- ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 148-149, 06.08.1998.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 1, 12.01.2005.
8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 25.11.2013) // Российская газета, № 17, 27.01.1996.
9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 03.02.2014) // Российская газета, № 113, 18.06.1996.
10. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 08.01.1997 № 1-ФЗ (ред. от 03.02.2014) // Российская газета, № 9, 16.01.1997.
11. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 03.02.2014) // Российская газета, № 256, 31.12.2001.
12. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 20.07.1998, № 29.
13. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 292, 31.12.2004.
14. Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 21.12.2013) «О защите прав потребителей» // Российская газета, № 8, 16.01.1996.
15. Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ (ред. от 25.11.2013) «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Российская газета, № 21, 26.05.2003.
16. Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О валютном регулировании и валютном контроле» // Российская газета, № 253, 17.12.2003.
17. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, № 145, 30.07.1997.
18. Федеральный закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, № 165, 01.08.2007.
19. Основы законодательства о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I (ред. от 21.12.2013) // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации , 11.03.1993, № 10.
20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11.07.2011 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, 2011, № 9.
21. Постановление Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 //  Российская газета, № 28, 10.02.2006.
22. Письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 «О порядке применения ККТ при внесении дольщиком в кассу застройщика наличных денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и неправомерности использования приходного кассового ордера при расчетах наличными денежными средствами без применения ККТ по указанному договору».
23. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16.06.2011 № 03-05-06-03/46 // Журнал «Нормативные Акты для бухгалтера», 19.07.2001, № 14.

Учебники, монографии, брошюры

1. Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2 / Е.Н. Абрамова. – М.: РГ-Пресс, 2013.
2. Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие / С.С. Алексеев. – М.: Проспект, 2014.
3. Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах: учебное пособие / С.С. Алексеев. – М.: Проспект, 2014.
4. Алешко, А.В. Недвижимость inside / А.В. Алешко. - М.: Омега-Л, 2014.
5. Анисимов, А.П. Гражданское право России. Общая и особенная части. Учебник для бакалавров. / А.П. Анисимов. - М.: Юрайт, 2014.
6. Батяев, А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А.А. Батяев. – М.: Дашков и Ко, 2013
7. Барщевский, М.Ю. Все о недвижимости: оформление сделок; строительство и приобретение жилья / М.Ю. Барщевский. - М.: АСТ, 2013.
8. Безбах, В.В. Гражданское право: учебник в 3-х томах. Том 3/ В.В. Безбах. – М.: Проспект, 2014.
9. Беспалов, Ю.Ф. Гражданское право в схемах: учебное пособие / Ю.Ф. Беспалов, П.А. Якушев. – М.: Проспект, 2015.
10. Борисов, А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой. Новая редакция. Постатейный / А.Б. Борисов. – М.: Книжный мир, 2014.

Вишневская, И.С. Жилищное право. Учебник / И.С. Вишневская. – М.: Эксмо, 2014

1. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имуществ / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут. 2014.
2. Воронцов, Г.А. Гражданское право: краткий курс / Г.А. Воронцов. – М.: Феникс, 2015
3. Гомола, А.И. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2. / А. И. Гомола. – М.: Проспект, 2013.
4. Гришаев, С.П. Гражданское право. Учебник для средних специальных учебных заведений / С.П. Гришаев.- М.: Норма, 2013.
5. Губин, Е.П. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости / Е.П. Губин, О.В. Чумакова. – М.: Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2013.
6. Зенин, И.А. Гражданское право. Учебник для вузов / И.А. Зенин. – М.: Юрайт, 2014.
7. Зенин, И.А. Гражданское право / И.А. Зенин. – М.: Юрайт, 2013
8. Калемина В.В. Договорное право: Учебное пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. – М.: Омега-Л, 2013.
9. Кузьмина, А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / А.К. Кузьмина, И.А. Смирнов, В.Г. Шабалин. – М.: Омега-Л, Филинъ, 2014.
10. Кудашкин, А.В. Жилищное право. Учебное пособие / А.В. Кудашкин. – М.: Инфра-М, РИОР, 2013.
11. Латыкина, Е.В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье / Е.В. Латыкина. – М.: Юрайт, 2013.
12. Мозолин, В.П. Гражданское право. Том 2. / В.П. Мозолин. - М.: Проспект, 2014.
13. Низамиева, О.Н. Комментарий к Семейному кодексу РФ. Постатейный / О.Н. Низамиева. – Проспект, 2014
14. Оглоблина, О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие / О.М. Оглобина.- М.: Юринформцентр, 2013.
15. Подхолзин, Б.А. Договора, обязательства, сделки: юридический комментарий, судебная практика, образцы договоров / Б.А. Подхолзин. - М.: Ось-89, 2014.
16. Рыжаков, А.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / А.П. Рыжаков. - М.: ДиС, 2013.
17. Сергеев, А.П. Гражданское право / А.П. Сергеев. – М.: Проспект, 2013.
18. Степанова, И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско — правового договора: проблемы теории и практики / И.Е. Степанова. - М.: Проспект, 2015.
19. Степанов, С.А. Гражданское право / С.А. Степанов. – М.: Проспект, 2013.
20. Степанов, А. Договоры в хозяйственной деятельности предприятий / А. Степанов. – М.: Право и экономика, 2014.
21. Степанюк, Н.В. Толкование гражданско — правового договора: проблемы теории и практики / Н.В. Степанюк. - М.: Инфра-М, 2014.
22. Суханов, Е.А. Российское гражданское право: учебник в 2-х томах. Том 2: Обязательственное право / Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2013.
23. Тихомирова, Л.В. Аренда имущества: судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015.
24. Тихомиров, М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. – М.: М.Ю. Тихомиров, 2014.
25. Тихомиров, М.Ю. Споры о правах на жилые помещения: комментарии, судебная практика / М.Ю. Тихомиров. – М.: М.Ю. Тихомиров, 2014.
26. Тихомиров, М.Ю. Жилищный учет: очередность и порядок предоставления жилых помещений / М.Ю. Тихомиров. – М.: М.Ю. Тихомиров, 2014.
27. Тихомиров, М.Ю. Сделки с квартирами и жилыми домами: комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. – М.: ЮрИнфоР, 2014.
28. Тихомирова, Л.В. Защита прав потребителей: судебные практики и образцы документов / Л.В. Тихомирова. – М.: Тихомиров М.Ю, 2014.
29. Толстой, Ю.К. Жилищное право. Учебник / Ю.К. Толстой. – М.: Проспект, 2014.
30. Эриашвили, Н.Д. Гражданское процессуальное право России / Н.Д. Эришвили. Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / М.: Юнити- Дана, 2013.
31. Юкша, Я.А. Гражданское право. Учебное пособие / Я.А. Юкша. – М.: РИОР, 2014.

Электронные ресурсы

1. http://www.garant.ru
2. http://www.consultant.ru
3. http://egrul.nalog.ru.

1



2



3



4

 Ст.130 гкк рф

5

 Ст.1 фз о госрегистрации

6

 ФЗ об ипотеке

7

 Ст.1 ФЗ об ипотеке

8

 Ст.74 фз об ипотеке

9

 П.1 ст.130 гк рф

10

 Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С.14-16.

11

 Мозолин В.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М. «Бек», 1996. С.130.

12

 Ч.1 ст.132 ГК РФ

13

 Ч.2 ст.132 гк

14

 ипотека

15

 регистрация

16

 Сть.549 ГК

17

 https://rosreestr.ru/site/

18

 ФЗ№122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

19

 Ст.550 ГК

20

 Ст.551 гк

21

 Ст.554 ГК

22

 Ст.555 ГК

23

 Абз.2 п.1 ст.432 ГК

24

 Ст.549 ГК РФ

25

 Ст.429 ГК РФ

26

 П.1 ст.489 ГК

27

 П.5 ст.488 ГК

28

 П.3 ст.488

29

 П.2 ст.489 ГК РФ.

30

 Ст.549 гк

31

 ст.550 ГК РФ

32

 Ст.554 ГК

33

 Ст.555 ГК

34

 Ст.558 ГК

35

 Ст.556 ГК

36

 Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

37

 п.2, 4 ст.16 Закона о регистрации

38

 пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации

39

 Ст.420 гк

40

 П.1 статьи 452 ГК

41

 П.2 ст.450 ГК

42

 П.3 ст.450 ГК

43

 Налог на доходы физических лиц

44

 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

45

 п. 5 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

46

 Абз.2 ст.450 ГК

47

 п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ

48

 Определение Верховного cуда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27

49

 П.2 ст.450 ГК

50

 Ст.40 Конституции

51

 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994. Ст. 61 п. 1.

52

 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 1, 12.01.2005. Ст. 15 ч. 2.

53

 Гражданский кодекс российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская газета, № 23, 06.02.1996. Ст. 558 ч. 1.

54

 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, №292, 31.12.2004.

55

 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11.07.2011 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, 2011, №9.

56

 http://egrul.nalog.ru.

57

 ст. 132 ГК РФ

58

 Ст.562 ГК РФ

59

 Ст.566 ГК РФ

60

 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах»

61

 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»

62

 Ст.561 ГК РФ

63

 ст. 550 ГК РФ

64

 Приложение 10

Общественные отношения в сфере договорных отношений по купле-продаже жилого помещения