Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………….………………….5

1 Законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………………..8

2 Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………17

3 Порядок осуществления государственной регистрации…………………28

3.1 Прием и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации…………………………………………………………………………28

3.2 Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок…….34

3.3 Внесение записей в Единый государственный реестр прав…………..40

3.4 Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации………………44

3.5 Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации…………………………………………………………………………47

4 Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью…………………………………………………..50

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.……………………………………………………………….55

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ...……………………….58

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Ежедневно в Республике Казахстан совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарение, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в который наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте. Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью. В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему [1, с.62]. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости [2, с.24].

В соответствии с действующим законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РК (п.1 ст. 118) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст. 393), если иное не установлено законом.

Можно ли сказать, что действующее законодательство, направленное на регулирование регистрации сделок с недвижимостью – совершенно? К сожалению, совершенства законодательство в данном вопросе пока не достигло, и этот вопрос имеет две стороны. Для подтверждения существования некоторых проблем, как нам думается, необходимо ближе ознакомиться с Законом, а так же с научными публикациями казахстанских и зарубежных ученых. Дело в том, что предыдущий Указ Президента РК имеющий силу закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995 г.[3], имел очень большие недоработки. В связи с этим возникали проблемы, остро нуждающиеся в разрешении, детальной серьезной доработке.

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями и др.) [4, с.32].

26 июля 2007 года был принят новый Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК[5]. Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

Степень научной изученности. В Казахстане существуют работы, посвященные отдельным видам недвижимого имущества. Комплексному исследованию государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящены работы К.М. Ильясовой. Публикации таких казахстанских ученых как И.В. Амирханова, ЮГ. Басин, Е.Б. Жусупов, М.К. Сулейменов и др. посвящены исследованию прав регистрации на земельные участки, недра земли и жилые помещения. Отдельные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации освещены в работах Г.А. Алихановой, Ю.Г. Басина, Д.Л. Байдельдинова, А.Г. Диденко, И.У. Жанайдарова и др.

В России и других странах СНГ отдельные элементы, правовой режим недвижимого имущества, его государственной регистрации исследуются многими учеными (М.И. Брагинский, Е.А. Бурмистрова, В.В. Витрянский, Д.А. Доботкин, и др.). В работах указанных авторов проводится анализ многих проблем, рассматриваемых в дипломной работе.

Целью настоящей дипломной работы является анализ действующего законодательства в сфере гражданско-правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Исходя из поставленной цели, автор ставит перед собой следующие задачи:

- проанализировать правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- определить понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- рассмотреть систему органов осуществляющих государственную регистрацию, их компетенцию;

- проанализировать порядок действия сторон при государственной регистрации сделок с недвижимостью;

• исследовать особенности и проблематику государственной регистрации отдельных сделок с недвижимостью: купли-продажи, аренды и иных сделок с недвижимостью.

Объект и предмет дипломного исследования. Объектом дипломного исследования является гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, как необходимого условия действительности совершения сделок в гражданском обороте.

Предметом настоящего исследования является комплекс нерешенных вопросов, связанных с гражданско-правовым регулированием государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Научно-теоретическую основу дипломной работы составили работы ученых-правоведов, специалистов по теории государства и права, цивилистов, предстателей других отраслевых наук: Ю.Г. Басина, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, О.С. Иоффе, Н.Б. Мухитдинова, М.К. Сулейменова, Ю.К. Толстой и других. Теоретической базой для настоящего дипломного исследования также послужили труды О.Н.Садикова, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, П.В.Крашенниникова, А.М. Эрдлевского, А.Ю. Кобалкиной и др.

В процессе исследования автор опирался на законодательство Республики Казахстан, в частности Конституцию Республики Казахстан, Гражданский Кодекс Республики Казахстан, Закон РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также материалы судебной практики.

Научная новизна дипломной работы заключается в том, что в рамках настоящего исследования комплексно рассматриваются теоретические и практические вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

Методологическую основу исследования составляет совокупность следующих методов познания: диалектический, историко-логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, метод описания и т.д.

Практическое значение результатов дипломной работы выражается в совокупности предложений и выводов, направленных на совершенствование нормативной основы института государственной регистрации. Сформулированные выводы, научные разработки могут использоваться практическими работниками, гражданами в научно-исследовательской деятельности, в учебном процессе высших и средних специальных учебных заведений юридического профиля при преподавании курсов гражданского права, а также при подготовке лекций и учебных пособий по соответствующей тематике.

Структура работы включает в себя введение, четыре главы, заключение, список использованных источников.

1 Законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

С развитием рыночных отношений в нашей стране связано появление разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иным кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236) [5]. В соответствии с положениями данного положения комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Но в, то, же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство Республики Казахстан в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Так, в Гражданском кодексе (общая часть) ст. 238 момент возникновения права собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. [6]. В то же время в Постановлении Государственного комитета Республики Казахстан по государственному имуществу от 1 июля 1994 года N 158 Об утверждении Положения о порядке выдачи Государственного акта о вступлении в права собственности было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом и договором» [7].

Подобная неясность Гражданского кодекса РК 1994 г. и Постановления Государственного комитета Республики Казахстан по государственному имуществу, связанная с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

С принятием Гражданского кодекса Республики Казахстан вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

25 декабря 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подробно регламентировал порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию [3]. 26 июля 2007 года был принят новый Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК [8]. Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК, в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения, прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан" [9].

Данный правовой институт является, в своем современном правовом смысле, новым для законодательства Республики Казахстан. Однако то, что права на недвижимое имущество нуждаются в каком-либо публичном подтверждении со стороны государства в силу важности и специфичности данного объекта гражданского оборота, признавалось казахстанскими и российскими учеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего[9]. Первое появление термина “недвижимое имущество” связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин “недвижимость” не было дано его легальное определение.

Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: “Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи” [10, с.96]. К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст.119 Устава торгового.

Государственная регистрация сделок была предусмотрена уже в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964г. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов[10, с.94].

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в Казахстане рыночных отношений.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РК [6].

За период вступления в силу Указа Президента РК, имеющего силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Казахстане была создана регистрационная система, которую можно признать одной из наиболее успешных в странах СНГ, поскольку она реально существует с 1997 г. и построена на принципах правообразующей регистрации.

Регистрационная система в Республике Казахстан существует с момента создания регистрирующих органов на основании постановления Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261 «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по реорганизации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан» [11].

Вместе с тем необходимо признать, что действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит множество пробелов и противоречий. В условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и роста цен на указанные объекты вопросы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приобретают особое значение. В частности, к основным проблемным вопросам, которые требуют разрешения, необходимо отнести:

• устранение существующего в действующем законодательстве смешения системы регистрации прав на недвижимое имущество и системы регистрации документов (сделок);
• изменение концепции самостоятельных объектов для всех объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 117 ГК РК, на концепцию, которая бы способствовала упрощению процедуры признания прав на такие объекты и укреплению прав на них;
• определение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• приведение процедуры государственной регистрации в соответствие с ее характером;
• определение субъектов ответственности и источника финансирования такой ответственности за нарушения, допущенные при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• установление механизма пополнения правового кадастра сведениями о ранее возникших правах, действительных без государственной регистрации, путем введения систематической регистрации, имеющей учетный характер и осуществляемой за счет государства;
• защита прав добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимость от неуправомоченного лица;
• иные вопросы (о регистрирующем органе, о правовом положении регистраторов, техническом учете недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, о замене правоудостоверяющего документа на земельный участок на идентификационный и многие другие) [12, с.27].

Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах. Таким образом, можно сделать вывод, что создание правового института государственной регистрации не строилось на «пустом месте», а основывалось на теории и практике международного и отечественного гражданского права.

Для примера действующих систем регистрации прав на недвижимость зарубежных стран можно взять системы Германии и Испании [1, с.31].

Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, в Германии регламентируются Положением о поземельных книгах, принятым 24.03.1897г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения, в функции которых входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и которые независимы при принятии решений.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно Германскому Гражданскому Уложению, построена на следующих принципах:

1) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге;

2) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист;

3) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка;

4) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иное недвижимое имущество.

Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений. Данный принцип влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей. Эта проблема предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков.

Кроме того, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах, которые позволяют покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно.

Таким образом, можно сделать вывод, что сложившая в Германии система государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной записи) обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках 1861г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость, в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании.

Реестр ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок ведения этих книг определяются министерством юстиции Испании. Реестр ведут особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной деятельности подчиняются только закону и полностью независимы от государства, в том числе и в вопросе своего финансирования.

Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологическом порядке - таким образом, фиксируется процесс перехода прав на недвижимость. Законным является только последний правообладатель, каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны. На регистратора возложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб, причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действует принцип: все, что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимость относительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимое имущество открыта для заинтересованных лиц.

Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделить следующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):

1) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

2) определения, т.е. каждый объект недвижимости, имеет свой отдельный регистрационный лист;

3) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;

4) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре;

5) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в реестре - кто первый зарегистрировал, то и приобретает право;

6) не противодействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее.

Система регистрации прав в Испании основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производится регистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации, который может быть обжалован [1, с.32].

Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимость не является обязательной, но с другой стороны она довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивается с уже упоминавшимся принципом не противодействия.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась раньше, чем в России и Казахстане. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития Казахстана, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на недвижимость, существовавшая же информация была малодоступна.

В настоящее время на правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлено большое количество разно уровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Представим иерархию (по их юридической силе) нормативных актов направленных на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Базисными актами национального законодательства Республики Казахстан, являются ГК РК и Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2007 года № 310-III ЗРК.

Наряду с ГК РК и ЗРК «О государственной регистрации…» можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним:

• Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II [13];
• Водный кодекс Республики Казахстан[14];
• Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[15];
• Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан [16];
• Лесной кодекс Республики Казахстан от 23 января 1993 г. N 1924-XII [17].

Названные законодательные акты устанавливают особенности государственной регистрации перехода права на конкретные объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Следующая ступень нормативных актов направленных на регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним – подзаконные нормативные акты.

Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество - немаловажно. В начале 90-х гг., данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству).

В настоящее время, как мы уже подчеркнули, регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов - Указы Президента РК и Постановления Правительства РК) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом.

Можно выделить:

• Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества [18];
• Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них» [19];
• Положение о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан (утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120) [20];
• Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236 О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. N 2727 [21].

Также необходимо выделить ведомственные нормативные акты (акты, принимаемые отдельными министерствами и ведомствами). В отношении таких документов существует общее правило: нормативные акты министерств и ведомств Республики Казахстан, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РК и официальному опубликованию. Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Какие полномочные органы вправе принимать акты, направленные на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Согласно постановлению постановления Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261 и Закона Республики Казахстан от 18 марта 2002 года № 304-II «Об органах юстиции» [22] уполномоченным государственным органом власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции РК.

В качестве примера акта устанавливающего порядок государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно выделить:

• Приказ Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [23];
• Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г.) [25];
• Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним [26].

Особенности государственной регистрации сделок с такими объектами недвижимости как морские и речные, воздушные суда устанавливается законодательными актами Республики Казахстан в сфере гражданской авиации, торгового мореплавания, внутреннего водного транспорта:

• Закон Республики Казахстан от 15 декабря 2001 года № 271-II «О государственном регулировании гражданской авиации» [26];
• Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан [16];
• Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368 Об установлении платы за регистрацию ипотеки судна или строящегося судна и об утверждении Правил представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна [27];
• Правила представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна (утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368) [28];
• Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них» [29];
• Приказ Председателя Комитета гражданской авиации Министерства транспорта и коммуникаций Республики Казахстан от 30 июня 2004 года N 116 Об утверждении Перечня документов, представляемых для государственной регистрации гражданских воздушных судов, прав на них и сделок с ними, и исключения их из Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан [30].

В заключение подчеркнем, что все акты, направленные на регулирование правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, должны соответствовать Конституции Республики Казахстан и гражданскому законодательству и, следовательно, любые акты, принятые в противоречие вышеназванным актам не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике. На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

2 Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан".[8].

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 117 ГК РК дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 119 ГК РК) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1) земельные участки (ст.117 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса, многолетние насаждения (там же);

5) здания (ст. 117 ГК РК), части зданий;

6) сооружения (ст. 117 ГК РК); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» [13] и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях» [31]);

7) нежилые помещения (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); части помещений (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9) жилые дома и их части (ст.601 ГК РК), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части (ст.194, 601 ГК РК), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закон РК о Жилищных отношениях);

11) комнаты (ст.9 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.5 Закона Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества РК [16]);

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»);

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Закон РК о Жилищных отношениях, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[32, с.9].

В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II [13] предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.244 ГК РК уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.

Следует отметить, что ст.569 ГК РК предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем – совершать сделки.

На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РК (ст.118): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК.

Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения, прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 9 ГК РК и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РК, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

- главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";

- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РК.

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) [33, с.265]. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Законом Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» [34], когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.118 ГК РК определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.118 ГК РК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РК (с учетом ст.157, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РК), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РК). В этих случаях сделку в силу ст.ст.157, 159 ГК РК следует считать ничтожной.

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности, возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно государством, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки. [35, с.167].

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всему государству порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей территории государства, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории [32, с.9].

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в Казахстане механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Парламента. В настоящее время по законодательной инициативе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана, прежде всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений являются положения ч.1 ст.341 ГК РК, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РК, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца [6]. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РК, ни в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ЗРК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Ю.Г. Басин, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и, соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора.[36, с.229].

Но 16 июля 1998 г. была принята Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан.)[37], в которой спорные вопросы были, по мере возможности, разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит не по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Также остается открытым вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.1042 ГК РК, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. С другой стороны, ст.1072 ГК РК говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущества или его часть[38]. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать, как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.118 ГК РК, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в Гражданском кодексе РК, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.118 ГК РК и ст.4 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества.[8].

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РК, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РК и ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РК к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РК о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РК.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию, их компетенция

До принятия ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в законодательстве четко не регламентировался порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. К примеру, Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236), Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 ноября 2004 года N 1195 Об утверждении Правил взаимодействия государственных органов при проведении поэтапной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество, Закон Республики Казахстан от 18 марта 2002 года № 304-II «Об органах юстиции» (с изм. и доп. по состоянию на 15.04.05 г.)[22], в котором подлежат учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правительству РК предписывалось разработать и утвердить в программу создания государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрев в ней поэтапный порядок формирования Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во исполнение данного указа Правительством РК были разработаны и утверждены Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, а также Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с этими документами присвоение и учет кадастровых номеров, а также заполнение форм производилось органами, осуществлявшими по состоянию на 28 февраля 1996 г. регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. К этим органам можно отнести земельные комитеты, органы технической инвентаризации и другие органы, осуществляющие учет недвижимости.

С принятием УПРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.

Данным специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с Положением о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан (утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120) является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.10 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РК осуществляет следующую деятельность в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти РК;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализацией государственной программы создания системы государственной регистрации прав в РК.

Анализируя полномочия Министерства юстиции, можно прийти к выводу, что оно играет направляющую роль, координирует деятельность учреждений юстиции в РК, следя за соблюдением последними всех правил и норм по ведению реестра недвижимости. Одним словом, Министерство юстиции разрабатывает и контролирует развитие системы регистрации недвижимости в республике.

В компетенцию учреждения юстиции входит следующее:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах.

Из вышесказанного следует, что учреждения юстиции обладают очень широкими правами. Это следует из того, например, что проверка соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти предполагает предоставление подробной информации о сделке и сторонах этой сделки, а также подробный анализ законодательства по вопросам полномочий органа подготовившего документ. Все это говорит о наличии у учреждения юстиции в какой-то мере контролирующей функции, так как в случае недействительности представленных документов может быть дан отказ в регистрации тех или иных прав на недвижимость.

В целом можно отметить, что полномочия учреждения юстиции, указанные в ст.9 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Положением о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, практически отражают те действия, которые осуществляются ими после приема заявления на регистрацию.

Учреждение юстиции, в соответствии с законом, - это государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РК и наименованием своего учреждения. Деятельность этого юридического лица направлена на регистрацию прав на недвижимость и ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество, регулируется законодательством. Как государственный орган, оно имеет определенную подчиненность. Например, создание филиалов возможно только по согласованию с органом государственной власти РК.

Как видно из вышесказанного, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость является органом в огромной системе регистрации, создание которой требует большого времени и средств.

3 Порядок осуществления государственной регистрации

3.1 Прием и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РК).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.[39, с.78].

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим законодательством (прежде всего Конституцией РК) к компетенции различных органов государственной власти. Так, например, с Законом Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» предусмотрено, что разработка и принятие законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства осуществляется, в соответствии с Конституцией РК и настоящим законом. Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РК). По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РК).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РК предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РК).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда» носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского суда.

Решения суда в контексте ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения (Закона «Об исполнительном производстве»). Также предусмотрена возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя (ГПК РК [40], УПК РК[41], Закона РК «Об исполнительном производстве»[42]). К отношениям, складывающимся при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть применены правила по разъяснению судебного решения, а также по изменению способа и порядка его исполнения. При этом инициатором может выступать государственный регистратор прав на недвижимое имущество либо правообладатель, имеющий письменное заключение регистратора прав. Тем самым ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был расширен субъектный состав лиц, обладающих правом на обращение в суд по указанным вопросам.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости – ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РК);

- решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РК) или в виде конфискации (ст.243 ГК РК).

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного предприятия и др.[43, с.29].

Некоторыми статьями ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации.

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Постановлении Правительства Республики Казахстан от 12 июля 2000 года № 1063 «Об утверждении Правил документирования и регистрации населения Республики Казахстан»[44]:

1) паспорт;

2) свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);

3) заграничный паспорт – для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РК;

4) удостоверение личности – для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);

5) военный билет – для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;

6) справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основе вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Письмом Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним [45] и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 29.03.02 г. N 373 "Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [46] утверждены следующие ставки за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию составляют:

1. Ставки сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:

1) с физических лиц - 50 процентов от одного месячного расчетного показателя, действующего на дату уплаты сбора;

2) с юридических лиц - десятикратный месячный расчетный показатель, действующий на дату уплаты сбора.

2. Ставка сбора за выдачу дубликата документа о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет двадцать пять процентов от ставок сбора для соответствующих лиц, предусмотренных пунктом 1.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов, правила ведения которых установлены Инструкцией о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утвержденное Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 16 июля 1998 г.) [24].

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам:

- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;

- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

- заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

- документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества;

- дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;

- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должна быть произведена государственная регистрация.

3.2 Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РК, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.

2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.

3. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.

4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).

5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).

6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными [8].

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

Согласно ст.168 ГК РК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

1) юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РК);

2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РК);

3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РК);

4) совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РК);

5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РК);

6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РК), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РК);

7) требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Закона РК о браке и семье);

8) заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (закона РК «Об акционерных обществах»);

9) приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года N 2721 О приватизации».

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РК, существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих приостановление государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска (ст.134);

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361, 362).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что ЗРК Об ипотеке недвижимого имущества РК предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки». К числу данных оснований относятся:

- непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.);

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращения документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ЗРК Об ипотеке недвижимого имущества РК, документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

1. Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации – например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.

2. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки – например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.

3. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства – например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными.

4. Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

5. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласия собственника.

6. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.

7. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

В ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке, предусмотренном в ГПК РК.

3.3 Внесение записей в Единый государственный реестр прав

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как гласит ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

1) книги учета документов;

2) непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

3) дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении, о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из Единого государственного реестра прав, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из Единого государственного реестра прав. Также учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, необходимые для его работы.

Сам Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Как уже говорилось выше, каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав.

ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается, на листе реестра проставляется штамп о ликвидации объекта, в котором указываются дата ликвидации и имя регистратора, заверенные его подписью, а в графу «Запись о ликвидации (преобразовании) объекта» заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- «номер регистрации» - данный номер присваивается отдельно каждому регистрационному действию и формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом: – номер регистрационной области – номер книги учета входящих документов – порядковый номер записи в книге учета входящих документов;

- «вид права» (указывается право собственности или иные вещные права);

- «доля» (заполняется, если объект находится в общей долевой собственности);

- «правообладатель» – в этой графе, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства; если же владельцем права является юридическое лицо, то указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения;

- «документы-основания» (указываются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации).

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи, если же регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав:

- подраздел III-1 – для записей об аренде;

- подраздел III-2 – для записей об ипотеке;

- подраздел III-3 – для записей о сервитуте;

- подраздел III-4 – для записей о сделках;

- подраздел III-5 – для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

- подраздел III-6 – для записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 – для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

На листе записей об аренде заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части (в случае аренды участка лесного фонда также указываются виды лесопользования), сроке аренды, арендодателе и арендаторе.

На листе записей об ипотеке заносятся данные о заложенном объекте недвижимости, сроке ипотеки, сумме обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы, залогодателе и залогодержателе.

На листе записей о сервитуте заносятся данные об объекте и условиях сервитута, сроке сервитута, гражданине, юридическом лице или объекте, в пользу которого установлено право ограниченного пользования.

На листе записей о сделках заносятся данные об объекте недвижимого имущества, с которым совершается сделка, цене сделки (на основании договора), указываются стороны сделки и сторона, для которой право может наступить при выполнении условий сделки, а также условия сделки, в результате которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации.

На листе записей об аресте заносятся данные о содержании ареста (запрещения заключения сделок с имуществом), лице, в отношении которого действует наложенный арест.

Лист записей о прочих ограничениях (обременениях) предназначен для регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в иные части подраздела III, например, о регистрации доверительного управления имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом и т.п. В него заносятся данные о содержании ограничения (обременения), его сроке, лице, права которого обременяются (ограничиваются), и о лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права.

При регистрации договора концессии (безвозмездного пользования) участка лесного фонда на листе записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) указываются данные о сроке концессии, лесхозе, лесопользователе, а также видах лесопользования.

В случае прекращения права или ограничения (обременения) права на листах реестра в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп погашения регистрационной записи. Если при этом регистрируется переход права, то в штампе погашения указываются номера листов реестра, на которых зарегистрирован этот переход. Если же право либо ограничение (обременение) права прекращается полностью и без перехода к новому правообладателю, ссылка на новую регистрационную запись не проставляется. При этом в Единый государственный реестр прав вносится запись о прекращении права, ограничения (обременения) права, в которой, в графе «Документы-основания», указывается сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение).

Правила ведения Единого государственного реестра прав предусматривают также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится изменение, в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, поскольку ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.

Согласно ЗПРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РК (ст.167, 171, 176), которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе, которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Так же хотелось бы заметить, что ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено ведение записей Единого государственного реестра прав как на бумажных носителях, так и на магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном носителе.

Таким образом, после завершения данного этапа регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими. То есть с этого момента заявитель считается вступившим в свои права и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

3.4 Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации

Данная стадия является завершающей в процессе государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права на тот или иной объект недвижимости. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации и проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Порядок заполнения и выдачи свидетельства о государственной регистрации определяется ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [47].

Согласно этим документам, в свидетельстве указываются в следующем порядке:

- наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство;

- дата выдачи свидетельства (соответствует дате заполнения свидетельства и его подписания регистратором, поскольку эта дата не всегда может соответствовать дате государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав и датой фактической выдачи свидетельства на руки правообладателю; при этом следует отметить, что свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором в срок, не превышающий того, который предусмотрен для проведения государственной регистрации законом);

- реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право (в случае, когда основанием для регистрации права является зарегистрированная сделка, обязательно указание даты и номера ее регистрации);

- данные о субъектах права (те, которые указываются, в соответствии с Приказом в случае выдачи свидетельства участникам общей совместной собственности в этой графе указываются сведения обо всех участниках общей совместной собственности, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей; в случае выдачи свидетельства участнику общей долевой собственности, на оборотной стороне свидетельства указываются сведения об иных участников общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра;

- вид зарегистрированного права;

- краткое описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый (или условный) номер;

- существующие ограничения (обременения) права (в случае их отсутствия в данную графу вносится запись «не зарегистрировано»);

- дата и номер регистрации;

- фамилия и инициалы регистратора.

Обязательными реквизитами свидетельства являются также подпись регистратора и печать учреждения юстиции.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.

На штампе регистрационной надписи на документах после слов «Произведена государственная регистрация» ставится дата осуществления государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

В случае, если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» указывается вид зарегистрированного права, после этого заполняются графы «Серия» и «Номер» выданного свидетельства указывается дата его выдачи. В случае, если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается, и в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» вносится запись «Не выдавалось». Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель – физическое лицо – обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

3.5 Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации

П.3 ст.157 ГК РК говорит: последствия, связанные с недействительностью сделки, состоят в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах [6]. То есть общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двусторонней реституцией.

Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности сделки составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст.162 ГК РК) [6]. Положения данной статьи были изменены с целью более широкого применения к сделкам, признаваемых недействительными общих сроков исковой давности. Отменено положение о возможности приминения в этих случаях десятилетнего срока исковой давности. Статья 162 ГК РК устанавливает специальные сроки исковой давности лишь для споров по тем сделкам, основания которых определены пп.9,10 ст.159 ГК РК: сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), сделка, совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. К спорам о признании сделок недействительными по иным основаниям применим общий трехгодичный срок исковой давности [48, с.495].

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов.

1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст.493 ГК РК – продажа предприятия). Однако договоры не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.

2. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст.508 ГК РК – договор дарения, ст.519 ГК РК – договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное ст. 151-155,394 ГК РК.

3. Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.

4. ГК РК прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст.308 ГК РК – регистрация залога, ст.887 ГК РК – форма договора доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. ст.157 ГК РК.

Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст.158 ГК РК). Таким образом, важнейшее требование к сделке – ее полное соответствие закону. Статья направлена против несоответствия закону, то есть против открытого противозакония.

Для определения последствий недействительных или незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п.2 ст.155 ГК РК. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п.2 ст.155 ГК РК – к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.

Согласно п.2 ст.155 ГК РК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки [6]. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить доброжелательная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п.2 ст.155 ГК РК не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п.2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п.2 позволяет сделать вывод о распространении его положений на как на действительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.

Судебная практика также исходит из того, что из буквального содержания п.2 ст.155 ГК РК не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Таким образом, требование пункта 2 статьи 155 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требования о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Возможно, проблема определения границ действия п.2 ст.155 ГК не возникла бы, если бы указанная норма не была расположена в ст.155 ГК РК, п.1 которой определяет, сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 ГК, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами [6].

Таким образом, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с момента государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здание и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права).

4 Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью

Государственная регистрация купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества не закрепляется в ГК РК. По-нашему мнению, выделение договора купли-продажи недвижимости обосновывается рядом следующих причин.

- Во-первых, не все общие положения параграфа 1 главы 25 ГК РК применимы к договору купли-продажи недвижимости.

- Во-вторых, нормы параграфа 6 главы 25 ГК РК «Продажа предприятия» не могут быть применены по аналогии к договору купли-продажи недвижимости. Предприятие как имущественный комплекс хоть и является видом недвижимости, но имеет существенные особенности, вследствие чего, например, не все нормы ГК о договоре купли-продажи предприятия применимы к договору купли-продажи квартиры.

- В-третьих, специфика предмета договора купли-продажи недвижимости обуславливает ряд особенностей, касающихся содержания, субъектного состава, порядка заключения, исполнения, последствий нарушения сторонами договора и т.д.

Недвижимое имущество подразделяется на множество видов, которые чаще, чем иные объекты гражданских прав, находятся в имущественном обороте. В результате выделения отдельного вида договора купли-продажи недвижимости произойдет обособление и систематизация норм, регулирующих данный договор. Данная система норм будет призвана регламентировать отношения по отчуждению всех видов недвижимого имущества, указанных в ст. 117 ГК РК, с учетом норм, предусмотренных в Земельном кодексе РК для земельных участков.

Анализ проведенных исследований показывает, что необходимость выделения договора купли-продажи недвижимости обосновывается экономической и социальной ценностью недвижимого имущества, обуславливающей особый подход законодателя в определении правового режима недвижимости, в том числе совершения сделок с недвижимостью.

Передача по договору купли-продажи недвижимости не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)».

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору [49]. Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Договор аренды в соответствии со ст.540 ГК РК представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование.

Долгое время регистрация договора аренды недвижимого имущества была окутана спорами и теоретическими дискуссиями.

Проблема вытекала из следующих норм. В соответствии с п.1 ст.118 ГК РК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.195 ГК РК, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в Законе «О государственной регистрации…» говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя [39, с.78].

В ГК РК также установлена обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 3 ст.582 ГК РК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года [38]. Таким образом, Гражданский кодекс РК не требует регистрировать право аренды.

Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями Гражданского кодекса РК и Закона «О государственной регистрации…», что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения в ГК РК, либо привести в соответствие с ГК РК Закона о регистрации, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, на наш взгляд, предпочтительнее.

Итак, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Государственная регистрация залога осуществляется по общим правилам, установленным Законом о регистрации, и Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества от 23 декабря 1995 года № 2723 [19].

На основании ст. 300 ГК РК залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.[6].

На основании п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре, об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1 и 2 ст.6 Закона об ипотеке).

В соответствии с Законом «О государственной регистрации…» регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Определенные особенности законодатель связывает с государственной регистрацией ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (статья 519 ГК РК), с условием пожизненного содержания с иждивением (статья 535 ГК РК), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (Закон об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты.

Особенности регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах установлены в ст. 39 Закона «О государственной регистрации…» а также в Приказе Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 23 апреля 1999 года № 66 «Об утверждении Правил государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»[50], Приказе Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года N 75 Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума.

Согласно Закона Республики Казахстан О жилищных отношениях [31] кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. П.6 ст.209 ГК РК кондоминиум представляет собой собственность на недвижимое имущество, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности [6].

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел.

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением следующих документов:

1) письменное заявление в установленной форме;

2) технический паспорт первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенный республиканским государственным предприятием, осуществляющим государственное техническое обследование недвижимого имущества;

3) правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;

4) размеры долей в общем имуществе, определенных соглашением участников кондоминиума либо в порядке, предусмотренном законодательным актом Республики Казахстан о жилищных отношениях;

5) документы, подтверждающие личность и полномочия уполномоченного представителя участников кондоминиума (ст.39 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат сервитуты.

При регистрации сервитутов, возникающих в отношении нескольких последовательно расположенных объектов недвижимости на основании одного или нескольких правоустанавливающих документов об установлении однородных сервитутов (для прохода людей, проезда транспортных средств, прокладки, технического обслуживания, ремонта и демонтажа инженерных коммуникаций системы жизнеобеспечения, включая воздушные, наземные и подземные сети), заявитель вправе подать на регистрацию одно заявление. При этом регистрирующий орган в отношении каждого объекта недвижимости вносит записи об установлении сервитутов в порядке, установленном уполномоченным органом (ст.41 Закона о регистрации)[8].

Государственной регистрации подлежит право государственной собственности. Регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей.

Право государственной собственности на имущество, не закрепленное между государственными юридическими лицами, не требует государственной регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ мирового и национального законодательства и практики регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что в Казахстане и многих других государствах постсоветского пространства отсутствует определенность по рассматриваемому вопросу, тогда как его решение имеет огромное значение и для государства, заинтересованного в ведении кадастра для учета, планирования, налогообложения и иных публичных целей, и для правообладателя, нуждающегося в официальном подтверждении своих прав для обеспечения их защиты, и, самое главное, для граждан, как участников оборота недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – новая государственная функция, которая носит самостоятельный правообразующий характер. Практика деятельности государственных органов, осуществляющих регистрацию недвижимости, вызывает насущную необходимость дальнейшего теоретического исследования вопросов, связанных с регистрационной деятельностью этих органов.

Государственная регистрация права не может быть отделена от юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Согласно определению, данному законом, государственная регистрация – акт признания и подтверждения (но на установления!) государством наличия субъективного права. Это означает, что государство в лице соответствующего учреждения юстиции проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей, и, убедившись в этом, регистрирует их в Едином государственном реестре прав. Обязательными условиями проведения государственной регистрации являются правомерность порождающих правоотношения действий физических и юридических лиц и соответствие требованиям законодательства документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, представляемых на регистрацию.

В юридической литературе встречается мнение, что акт государственной регистрации есть особый юридический факт в юридическом составе приобретения права на недвижимое имущество.

Несмотря на то, что участниками правоотношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимости и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РК, иностранные граждане, казахстанские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Республика Казахстан, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрации – с другой, данные отношения не относятся к сфере публичного права.

Государственная регистрация порождает гражданско-правовые отношения (в этом ее цель, причина, смысл) и как юридический факт имеет частноправовое значение.

Для упрочнения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с недвижимым имуществом за последние годы принят ряд законов и нормативных правовых актов. Так, кардинальные изменение внесены в Гражданский кодекс РК, закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – в порядок оформления сделок с недвижимостью; усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов, повышены меры наказания, однако, по нашему мнению, предстоит еще огромная работа по совершенствованию как, самой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и законодательной базы регулирующей отношения в этой сфере.

Несмотря на трудности, возникающие на практике по применению ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

- смена множественности регистраторов (БТИ, Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

Вместе с тем необходимо признать, что действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит множество пробелов и противоречий. В условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и роста цен на указанные объекты вопросы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приобретают особое значение. В частности, к основным проблемным вопросам, которые требуют разрешения, необходимо отнести:

• устранение существующего в действующем законодательстве смешения системы регистрации прав на недвижимое имущество и системы регистрации документов (сделок);
• изменение концепции самостоятельных объектов для всех объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 117 ГК РК, на концепцию, которая бы способствовала упрощению процедуры признания прав на такие объекты и укреплению прав на них;
• определение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• приведение процедуры государственной регистрации в соответствие с ее характером;
• определение субъектов ответственности и источника финансирования такой ответственности за нарушения, допущенные при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• установление механизма пополнения правового кадастра сведениями о ранее возникших правах, действительных без государственной регистрации, путем введения систематической регистрации, имеющей учетный характер и осуществляемой за счет государства;
• защита прав добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимость от неуправомоченного лица;
• иные вопросы (о регистрирующем органе, о правовом положении регистраторов, техническом учете недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, о замене правоудостоверяющего документа на земельный участок на идентификационный и многие другие)

Решение указанных проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество должно способствовать дальнейшему совершенствованию регистрационного законодательства, а также должно найти отражение в Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2012. №11. С.62.
2. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Право и государство. 2013. №12. С.24.
3. Указ Президента РК имеющий силу закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995 г
4. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Юрист. 2012.№2. С.32.
5. Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236)
6. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)
7. Постановление Государственного комитета Республики Казахстан по государственному имуществу от 1 июля 1994 года N 158 Об утверждении Положения о порядке выдачи Государственного акта о вступлении в права собственности
8. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)
9. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Законодательство. июль 2000г. № 7.
10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М. 1995. С. 96.
11. Постановление Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261 «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по реорганизации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан»
12. К.М. Ильясова проблемы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.// Юрист.2007.№ 3.с.26-34
13. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.07.2013 г.)
14. Водный кодекс Республики Казахстан от 9 июля 2003 года № 481-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2013 г.)
15. Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)
16. Закон Республики Казахстан от 15 июля 2010 года № 339-IV «Об использовании воздушного пространства Республики Казахстан и деятельности авиации» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)
17. Лесной кодекс Республики Казахстан от 8 июля 2003 года № 477-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 06.01.2013 г.)
18. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)
19. Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них»
20. Положение о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан (утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120)
21. Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236 О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона от 25 декабря 1995 г. N 2727
22. Закон Республики Казахстан от 18 марта 2002 года № 304-II «Об органах юстиции» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 21.07.2011 г.)
23. Приказ Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
24. Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г.)
25. Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
26. Закон Республики Казахстан от 15 декабря 2001 года № 271-II «О государственном регулировании гражданской авиации»
27. Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368 Об установлении платы за регистрацию ипотеки судна или строящегося судна и об утверждении Правил представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна.
28. Правила представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна (утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368)
29. Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них»
30. Приказ Председателя Комитета гражданской авиации Министерства транспорта и коммуникаций Республики Казахстан от 30 июня 2004 года N 116 Об утверждении Перечня документов, представляемых для государственной регистрации гражданских воздушных судов, прав на них и сделок с ними, и исключения их из Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан
31. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2011 г.)
32. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // Правовая реформа в Казахстане, 2007г.№ 12. с.9-10
33. Гражданское право..// под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – Москва 1998г.
34. Закон Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)
35. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000.
36. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жары», 2003. С.432
37. Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 16 июля 1998 г.
38. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2011 г.)
39. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Государство и право. 1997, № 10.с.78
40. Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан от 13 июля 1999 года № 411-I (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)
41. Уголовно-процессуальный кодекс Республики Казахстан от 13 декабря 1997 года № 206-I (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)
42. Закон Республики Казахстан от 2 апреля 2010 года № 261-IV «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)
43. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? Юрист, 2012 г. № 5.с.29
44. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 июля 2000 года № 1063 «Об утверждении Правил документирования и регистрации населения Республики Казахстан»
45. Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
46. Постановление Правительства Республики Казахстан от 29.03.2002 г. N 373 "Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
47. Приказ Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
48. К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Особенная часть). Алматы: «Жеті Жары», 2010. С.800
49. Джакупов Н.Р. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. автореферат дис. к.ю.н. Алматы 2005 г.
50. Закон Республики Казахстан от 17 апреля 1995 года № 2198 «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.03.2013 г.)
51. Конституция Республики Казахстан (принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 года) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 02.02.2011 г.)

Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью