Практика применения договора аренды зданий и сооружений
Содержание
|
Введение………………………………………………………………
|
5
|
|
1 Современное состояние договора аренды в гражданском законодательстве Республики Казахстан……………………………….
|
8
|
|
1.1 Правовая природа договора аренды ……………………………
|
8
|
|
1.2 Правовое положение сторон по договору имущественного найма: права и обязанности …………………………………………….
|
14
|
|
1.3 Порядок изменения, расторжения и прекращения договора имущественного найма…………………………………………………...
|
21
|
|
1.4 Правовой анализ особенностей видов договора имущественного найма…………………………………………………..
|
25
|
|
2 Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений…
|
33
|
|
2.1 Характеристика элементов договора……………………………
|
33
|
|
2.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений: правовая сущность и значение……………………………
|
39
|
|
2.3 Содержание договора аренды зданий и сооружений…………...
|
42
|
|
2.4 Форма заключения договора, как существенное условие договора…………………………………………………………………..
|
47
|
|
3 Практика применения договора аренды зданий и сооружений……..
|
55
|
|
Заключение……………………………………………………………….
|
58
|
|
Список использованных источников………………………………….
|
62
|
|
Приложения………………………………………………………………
|
64
|
Введение
Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения.
Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.
Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды)
Данная дипломная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды зданий и сооружений.
Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Выбор данной темы дипломной работы не случаен в обосновании этому приведу, ключевые и насущные примеры.
Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую, он обоснован актуальностью арендных отношений в современном Казахстане.
В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное владение и пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в имущественный наем.
Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной собственности) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.
Изучение арендных отношений зданий (сооружений) представляется интересным, потому что ранее действующий Гражданский Кодекс не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.
Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы.
Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.
Основная цель настоящей работы - исследование темы «Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по законодательству Республики Казахстан».
Указанная цель определяет задачи исследования:
исследовать современное состояние договора аренды в гражданском законодательстве;
проанализировать особенности договора аренды зданий и сооружений;
проанализировать судебную практику по договору аренды зданий и сооружений;
выявить проблемы, связанные с договорными отношениями, выделить вопросы, оставленные законодателем без надлежащего внимания.
Предметом выступает правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений.
Проводя анализ правовой основы, следует отметить, что вопросы аренды регулируются следующими нормативными актами. Основным документом, регулирующим арендные отношения, в настоящее время является Раздел 4 Гражданского кодекса РК (Особенная часть) [1]. Большое значение для правильного разрешения споров об аренде имеет Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации и сделок с ним» [2] и другие правовые акты.
Теоретической и методологической основой в изучении поставленной темы явились труды ведущих юристов - правоведов: Басина Ю.Г., Покровского Б.В., Сулейменова М.К., Садикова О.Н., Иерафилова И.К., Витрянского В.Н. и др. В работе были использованы следующие нормативные правовые акты: Конституция Республики Казахстан 30.08.1995: Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) 01.07.1999; Земельный Кодекс Республики Казахстан 20.06.2003; Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 26.07.2007 и др.
В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как: анализ, дедукция, индукция, так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм Гражданского кодекса РК регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.
Структура работы включает введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения.
Введение работы раскрывает актуальность, цели и задачи, методология работы, в заключении приводятся аргументированные выводы и конкретизированные предложения.
Первая глава посвящена договору имущественного найма, раскрываются элементы, содержание, изменение и расторжение договора.
Вторая глава посвящена непосредственно виду договора аренды зданий и сооружений, представляет основное исследование по теме, раскрывает права и обязанности сторон, особенности, существенные условия и др.
Третья глава анализирует практику применения договора аренды зданий и сооружений.
Работа содержит приложения в виде договора аренды зданий и сооружений и схем.
1 Современное состояние договора аренды в гражданском законодательстве Республики Казахстан
1.1 Правовая природа договора аренды
Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в п. 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодатель ными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущест венного найма, поэтому участникам данных договоров пре доставляется возможность изменять базовые нормы и при спосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имуществен ного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика ко торых есть следствие особенностей их предмета, предназна чения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничива ются.
Термины имущественный наем и аренда являются то ждественными, это следует из самого названия главы Граж данского кодекса, регулирующего данный вид обществен ных отношений.
Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду пред ставляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспо собным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении дан ных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущест венного найма.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с переда чей имущества во временное пользование. Договор имуще ственного найма был широко распространен в Риме. Он на зывался (locatio conductio rerum), его определение практиче ски не отличалось от существующего в современном зако нодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осу ществлении правомочий владельца. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства [5, с.67].
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развер нутой системы вещных прав. В результате и содержание до говорных отношений претерпевает изменения, нормы регу лирующие их теснее корреспондируются с нормами подот расли права собственности и вещных прав. Вопрос об отне сении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвящен ных вещным правам аренда относится к ним. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении арен ды, которая наряду с пользованием предусматривает и вла дение. Это законодательное решение придает большую ста бильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение.
Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора ис пользования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости.
Стоит заметить, что ранее, в некоторых случаях аренда (на пример аренда земли) рассматривалась даже как альтерна тива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Рес публики Казахстан, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 года). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года). Но в целом это является не типичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как собственник он все равно на ходится в более привилегированном положении, чем нани матель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанали зировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанима теля, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, од нако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имуще ства, передаваемого в аренду, конкуренции вещных право мочий собственника и нанимателя и др.
Форма договора имущественного найма. К данному договору также применимы общие требования к форме сде лок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма.
В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятель ность осуществляется, предпринимательская или непред принимательская и независимо от срока договора имущест венного найма с участием хотя бы с одной стороны, юриди ческого лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий ор ган не препятствовать регистрации договора аренды, заклю ченного на неопределенный срок. Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права соб ственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи та кого имущества.
Стороны договора имущественного найма - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и фи зические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от ли ца государства или административно-территориальных еди ниц, наймодателями являются уполномоченные государст венные органы, территориальные органы Комитета по гос имуществу и приватизации Министерства финансов Рес публики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник переда ваемого в пользование имущества, юридическое лицо - об ладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное зако ном или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридиче ское лицо, которое получило имущество во временное вла дение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в опреде ленные часы или дни выполнять на нем необходимые рабо ты и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оператив ного управления на имущество могут быть ограничены соб ственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяй ственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основа нием для изменения или расторжения договора имущест венного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руково дствоваться при универсальном правопреемстве, когда про исходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (право преемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение дого вора было обусловлено личными качествами нанимателя [6, с.98].
Предметом (объектом) договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, кото рая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, ко торые в процессе эксплуатации утрачивают свои потреби тельские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный уча сток, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земель ные участки, здания, сооружения, оборудование, транспорт ные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допус кается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограни ченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением ре жима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ог раниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственно сти другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить дейст вие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду некото рых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «О земле» землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмезд ного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с граж данско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некото рых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:
- применять технологии производства, соответствую щие санитарным и экологическим требованиям, не допус кать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;
не ухудшать плодородие почв, осуществлять меро приятия по охране земель;
соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану па мятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;
не нарушать прав других собственников и земле пользователей;
не допускать снятие плодородного слоя почвы с це лью продажи или передачи ее другим лицам, за исключени ем случаев, когда такое снятие необходимо для предотвра щения безвозвратной утери плодородного слоя;
обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.
Свои особенности имеются в кайме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглаше ний, которые исходя из норм п.4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущест венного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система дого воров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и дру гими, постепенно устраняется.
В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива разви тия арендных отношений. В то же время она является не привычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недро пользования и другие вещные права, если иное не преду смотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права.
Безусловно, возмездный характер договора имущест венного найма, в целом содержание норм обязательственно го права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.
В договоре имущественного найма должны быть ука заны данные, позволяющие установить имущество, подле жащее передаче нанимателю в качестве объекта имущест венного найма. При отсутствии этих данных в договоре ус ловие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответст вующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное со гласование объекта, а и детальное его определение. Необхо димость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма
Цена договора аренды определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.
Срок договора аренды. Договор имущественного най ма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п. 1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки арен ды только для ее отдельных видов, а также аренды отдель ных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда зем ли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года [5, с.23].
Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имуще ственного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, преду предив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмот реть в договоре запрет на одностороннее расторжение дого вора имущественного найма, заключенного на неопределен ный срок.
Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он пре кращается автоматически истечением предельного срока найма.
В этом случае договор найма имущества, превы шающий установленный законодательными актами пре дельный срок, считается заключенным на срок, равный мак симальному (предельному). Когда же предельный срок най ма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем.
Кроме того, каждая из сто рон сохраняет право на расторжение договора по своей ини циативе (стороны по соглашению).
1.2 Правовое положение сторон по договору имущественного найма: права и обязанности
Наймодатель обязан в первую очередь предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям дого вора аренды и назначению имущества (п.1, ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего передаче в первую очередь должно быть определено договором.
Например, пе редача складских помещений внаем может подразумевать то, чтобы они соответствовали требованиям пожарной безо пасности, в них поддерживался определенный температур ный режим, влажность и т.п. Если в самом договоре требо вания к состоянию имущества не определены, то они уточняются исходя из назначения имущества и целей, в которых используется имущество.
Однако сделать это значительно труднее, чем определить требуемое качество вещи по дого вору купли-продажи. Требования к состоянию имущества, сдаваемого внаем, зачастую носят очень субъективный ха рактер. Между сторонами, не согласовавшими их, могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Поэтому, ес ли наниматель желал, чтобы имущество обладало какими-то особыми качествами, он, тем более, должен согласовать это с наймодателем. Имущество должно быть без недостатков либо недостатки оговариваются в договоре.
В некоторых случаях, конечно, возможно иное разрешение вопроса об ответственности за недостатки вещи. Если недостатки вещи сдаваемой внаем можно было обнаружить непосредственно при ее осмотре или до получения вещи внаем, наниматель уже пользовался данным имуществом и был знаком с его недостатками и т.п., то наймодатель нести ответственность за недостатки вещи не должен [8, с.132].
От недостатков вещи следует отличать определенное ухудшение имущества, которое неизбежно будет следствием эксплуатации. Поэтому может сложиться так, что после не скольких лет эксплуатации состояние имущества нельзя бу дет назвать не только надлежащим, но и удовлетворитель ным, это потребует принятия определенных решений и выполнения определенных действий обеими сторонами дого вора.
Поэтому трудно согласиться с категоричным утвер ждением А.А. Иванова о том, что «обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора». Она распре деляется между сторонами договора имущественного найма, в чем можно убедиться, рассмотрев в дальнейшем права и обязанности наймодателя и нанимателя.
Имущество сдается внаем вместе со всеми его принад лежностями и относящимися к нему документами (докумен тами, удостоверяющими комплектность, безопасность, ка чество имущества, порядок эксплуатации и т.п.).
Таким об разом, речь в целом не идет о правоустанавливающих документах на имущество, например договоре купли-продажи недвижимого имущества, а о тех документах, которые необ ходимы для осуществления эксплуатации имущества. Дого вором может быть предусмотрено, что документы остаются у наймодателя и наниматель может с ними ознакомиться и др.
Если документы и принадлежности переданы не были и без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при за ключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Сказанное однако, не исключает того, что наниматель может истребовать документы и при надлежности и в других случаях, когда они не переданы наймодателем, независимо от того, лишен ли он возможности пользоваться имуществом, наступили ли иные неблаго приятные для него последствия или нет.
Наймодатель обязан передать имущество в преду смотренный договором срок, если срок в договоре не указан, то оно подлежит передаче в разумный срок. Если наймода тель не предоставит имущество, наниматель вправе истре бовать это имущество в соответствии со статьей 355 ГК РК либо потребовать расторжения договора. В обоих случаях наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков.
После передачи вещи собственник сохраняет соответ ствующие обременения, связанные с правом собственности на нее. Поэтому в целом собственник и остается ответствен ным за состояние имущества, переданного внаем. Вместе с тем нельзя полностью сбрасывать со счетов наличие вещ ных правомочий и у нанимателя, вследствие этого обреме нения собственника все же не будут такими, как если бы он непосредственно осуществлял владение и пользование при надлежащим ему имуществом. Вопрос о распределении бремени содержания имущества однако недостаточно четко решен для всех случаев, когда наряду с собственником вещ ные правомочия на тот или иной объект возникают и у иных лиц.
По договору имущественного найма (аренды) распре деление бремени содержания имущества ложится на сторо ны договора следующим образом. Наймодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного внаем имущества, в согласованные сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Най модатель также обязан производить за свой счет ремонт, вы зываемый неотложной необходимостью, возникший в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Ремонт проводится в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором (п.2 ст. 552 ГК РК). По смыслу приведенной нормы Гражданского кодекса наймодатель обязан производить ремонт, вызываемый неот ложной необходимостью, и в случаях, когда в появлении неисправности имущества нет вины наймодателя, например, имели место производственные дефекты и т.д.
При заключении договора наймодатель обязан преду предить нанимателя обо всех правах третьих лиц на сдавае мое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Речь, таким образом, идет в первую очередь о вещных правах на имущество, которые обременяют его. Передача имущества внаем не является основанием для прекращения или изме нения прав третьих лиц на это имущество.
Однако в ряде случаев неизбежна конкуренция прав. При этом решить вопрос о приоритете одного права перед другим будет очень трудно, если не будет отчетливых осно ваний для установления приоритета прав одного субъекта перед правом другого. Например, не будет вызывать сомне ний приоритет правомочия владения арендатора перед пра вомочием владения собственником, если при этом соблюде ны договорные условия. В других случаях косвенными кри териями определения приоритета того или иного вещного права будут являться его первичность (старшинство), недобросовестность обладателя другого вещного права и так далее.
Возможно заключение нескольких договоров имуще ственного найма с предоставлением каждому из нанимате лей только права пользования вещью в назначенное время. Наймодатель решает вопрос о заключении таких договоров по собственному усмотрению, и никто из нанимателей с правом ограниченного пользования не может предъявлять какие-либо претензии наймодателю, если не происходит ка кое-либо посягательство на непосредственные права и инте ресы того или иного нанимателя.
Основным правом наймодателя является право требо вать плату за пользование имуществом, переданным в наем.
Помимо этого наймодатель конечно вправе требовать от на нимателя исполнения и всех остальных его обязанностей [6, с.45].
Наниматель обязан пользоваться переданным ему в наем в соответствии с условиями договора, а если такие ус ловия в договоре не определены, - в соответствии с назначе нием имущества.
Данная обязанность является обеспечительной по от ношению к обязанности наймодателя по содержанию сдан ного внаем имущества.
Кроме того, наймодатель может быть заинтересован в том, чтобы в период действия догово ра использование имущества определенным образом было ограничено. К примеру, из-за того, что в результате усилен ной эксплуатации оборудования, сданного внаем, может возникнуть угроза его преждевременного износа и т.д.
Если наниматель пользуется имуществом не в соот ветствии с договором или назначением имущества, несмот ря на письменное предупреждение наймодателя о прекра щении таких действий, то наймодатель приобретает права требовать расторжения договора и возврата имущества. Ес ли ему действиями наймодателя были причинены убытки, то он может требовать их возмещения в соответствии со статьей 350 ГК РК. Наймодатель вправе требовать возмеще ния убытков и при остальных нарушениях нанимателем своих обязанностей, однако, ответственность нанимателя по договору имущественного найма, если он не носит предпринимательский характер, основана всегда на вине.
Новым гражданским законодательством более четко очерчены пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), переда вать свои права и обязанности по договору имущественного найма (перенаем). Наниматель может предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.
Такие правомочия по распоряжению могут быть оговорены непосредственно в договоре. Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед наймодателем несет наниматель. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора найма. Действие договора поднайма (субаренды) зависит от основного договора имущественного найма. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным законодательством, является недействи тельным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма (ст.560 ГК РК). Как следует из содержания данной нормы, от действия основно го договора имущественного найма зависит не только судь ба поднайма (субаренды), но и всех производных правоот ношений - безвозмездного пользования имуществом, залога и др.
Наниматель обязан своевременно производить уплату наемной (арендной) платы. Он обязан соблюдать порядок и условия ее уплаты, касающийся порядка расчетов, исполне ния других обязанностей связанных с осуществлением пла ты за найм. Если речь идет о денежных расчетах, то должен быть соблюден режим денежного обращения в Республике Казахстан. Если предусмотрен другой вид платы, то не ис ключено применение к таким отношениям норм о договоре купли- продажи, подряде, возмездном оказании услуг. Это следует из смысла норм, в общем виде регламентирующего обязанность нанимателя по оплате найма. В самом же зако нодательстве такого рода отсылочных норм непосредствен но не имеется и преимущественно порядок внесения наем ной платы должен быть конкретизирован в договоре имуще ственного найма. Если порядок и условия внесения платы по договору не установлены, то тогда будут применяться сред нерыночные параметры (п.3 ст. 385 ГК РК).
Кроме того, должны учитываться и интересы сторон [8, с.55].
Плата за пользование имуществом, переданным внаем, устанавливается за все нанятое имущество, если оно одно родно, одинакового качества и т.д. Когда же отдельные со ставные части имущества обладают какими-то особенностями, являются более производительными, позволяют на нимателю извлечь дополнительный доход то за них может быть установлена отдельная плата.
В соответствии со статьей 546 ГК РК наемная плата может устанавливаться в следующих видах:
определенной в денежной суммы платежей, вноси мых периодически или единовременно;
установленной доли, полученной в результате ис пользования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;
предоставления нанимателем определенных услуг;
передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или наем;
возложения на нанимателя обусловленных догово ром затрат по улучшению нанятого имущества. Наниматель и наймодатель могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные виды платы.
Если конкретный вид (форма) наемной платы в самом договоре не определен, то она будет платиться в денежной сумме.
В том случае, когда в договоре не содержится прямого ограничения, размеры платы за пользование имуществом могут изменяться, но не чаще одного раза в год. Как и вся кое изменение условий договора (п. 1 ст. 401 ГК РК), оно должно производиться по соглашению сторон, но как следу ет из смысла п.3 ст. 456 ГК РК наймодатель при наличии у него весомых оснований к изменению цены вправе требо вать изменения размера арендной платы.
Это может иметь место в том случае, если наймода тель терпит существенные убытки вследствие резкого по вышения среднерыночного размера арендной платы. Законодательными актами могут быть предусмотрены иные ми нимальные сроки для пересмотра размера платы для отдель ных видов имущественного найма, а также найма отдельных видов имущества. Без согласования и без всякой мотивации в одностороннем порядке (по требованию одной стороны) может быть пересмотрена наемная плата, если изменяются централизованно устанавливаемые цены и тарифы.
Как сле дует из смысла п.4, ст. 546 ГК РК право требовать пере смотра размера наемной платы принадлежит обеим сторо нам, как наймодателю, так и нанимателю. Наймодатель ско рее всего будет требовать пересмотра наемной платы, в том случае, когда централизованно изменяемые цены тарифы на аренду повысились. Наниматель может соответственно тре бовать понижения наемной платы.
Договором может быть предусмотрено, что наемная плата за пользование имуществом устанавливается на весь период действия договора без права ее изменения, От изме нения размера наемной платы следует отличать ее индексацию в связи инфляцией валюты платежа (преимущественно это тенге) в долгосрочных обязательствах, но индексация должна быть предусмотрена в самом договоре (п. 3 ст. 282)
Наниматель вправе потребовать соответственно уменьшения платы и в том случае, если в силу обстоя тельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшилось. Условия пользования имуществом могут ухудшиться, например, в силу проводимого наймодателем капитального ремонта имущества по частям, сдачи его дополнительно внаем другим лицам. При ухудшении состояния имущества должна отсутствовать вина нанимателя в этом.
Таким образом, данное право нанимателя будет возникать при условии выполнения нанимателем своей обя занности по содержанию нанятого имущества (ее содержа ние будет рассмотрено ниже).
При обнаружении недостатков в переданном внаем имуществе наниматель вправе по своему выбору потребо вать от наймодателя:
безвозмездного устранения недостатков имущества;
соразмерного уменьшения наемной платы;
удержания суммы понесенной им расходов по уст ранению данных недостатков из платы за пользование иму ществом. В этом случае наниматель обязан предварительно уведомить об этом наймодателя;
4) досрочного расторжения договора. Наймодатель, извещенный о требованиях нанимателя или о его намерении устранить недостатки имущества за счет наймодателя, может без промедления произвести заме ну предоставленного внаем имущества с согласия нанима теля другим аналогичным имуществом, находящимся в над лежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостат ки имущества.
Если принятые меры (удержание расходов по устране нию недостатков из платы за пользование имуществом) не покрывают причиненных нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. При этом право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма должно предоставляться нанимате лю в том случае, когда с предоставлением наймодателем имущества, имеющего недостатки, происходит существен ное ущемление его прав.
Наймодатель может применить к нанимателю опера тивные санкции в том случае, если наниматель существенно нарушит сроки внесения платы за пользование имуществом. Он вправе потребовать от нанимателя досрочного внесения платы. Срок оплаты устанавливается наймодателем, при этом он не вправе требовать досрочного внесения платы бо лее чем за два срока подряд.
Продукция, плоды и иные доходы, полученные нани мателем в результате использования нанятого имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Наниматель обязан поддерживать имущество в ис правном состоянии, производить за свой счет текущий ре монт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Обязанность нанимателя по поддержанию имущества в исправном состоянии означает, что часть соответствую щих обязанностей собственника переходит к нему на период действия договора. Вследствие этого наниматель обязан вы полнять те действия, которые необходимы для поддержания имущества в рабочем состоянии.
Например, должна заме няться смазка двигателя, по окончании работы должны очищаться рабочие поверхности механизма, сливаться вода из радиатора в холодное время суток, если не применяется специальная охлаждающая жидкость и агрегат не установ лен в теплом помещении и т.д.
Текущий ремонт может охватывать своим содержани ем довольно большой круг действий. Он может быть на правлен на замену отдельных деталей в механизме, устране ние течи в водопроводе, замену вышедших из строя элек тророзеток, выключателей. Вместе с тем при текущем ре монте не происходит комплексная замена основных узлов (деталей), агрегатов, конструкций в полученном внаем имуществе.
Таким образом, состояние износа, которое име ло место при передаче имущества внаем, не устраняется. Основной целью текущего ремонта является поддержание состояния имущества в надлежащем (исправном) состоянии. Договором на нанимателя может быть возложена и обязан ность капитального ремонта нанятого имущества.
Кроме того, как уже было отмечено, наниматель обя зан нести расходы по содержанию имущества. Они в первую очередь обусловлены внешними факторами. Например, экс плуатация здания неизбежно связана с несением затрат на электроэнергию, газ, горячую, холодную воду, канализацию. Расходы на содержание имущества связаны с организационными мерами, обеспечивающими его эксплуатацию.
Поэто му наниматель, заинтересованный в как можно более оптимальной эксплуатации полученного внаем имущества, дол жен самостоятельно нести их. К примеру, он может огово рить установку счетчиков на газ, горячую и холодную воду и будет принимать соответствующие меры к их экономии. Если же расходы должен будет нести наймодатель, то сти мулов к экономии у нанимателя может не оказаться [11, с.45].
По составу расходы по содержанию имущества можно разделить на обязательные и дополнительные. К обязатель ным будут относиться те расходы, которые неизбежно свя заны с использованием имущества нанимателем (те же са мые затраты на электроэнергию). Если наниматель решил нанять специалиста, который будет непосредственно зани маться обслуживанием имущества, полученного внаем, за страховать имущество и т.д., то это будут дополнительные расходы. Значение деления расходов по содержанию имущества на обязательные и дополнительные будет заключаться в том, что первые непосредственно оговариваются в договоре и наймодатель может требовать их несения от на нимателя. Дополнительные расходы наниматель предусмат ривает сам и впоследствии может отменить те или иные из них.
Невыполнение нанимателем указанных обязанностей при существенном нарушении интересов наймодателя дает ему право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма.
Наймодатель обязан письменно предупредить нанима теля о необходимости исполнения обязанностей, преду смотренных ст. 533 ГК РК, а также предоставить нанимате лю возможность исполнения обязательства в разумный срок.
В свою очередь и наниматель вправе требовать от наймодателя исполнения им своих обязанностей по содер жанию сданного внаем имущества. Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанима телю право по своему выбору:
1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;
2) зачесть стоимость ремонта в счет оплаты по договору;
потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
отказаться от договора.
Наниматель имеет право на производство улучшений имущества. Если речь идет об отделимых улучшениях, то он вправе производить их без согласия наймодателя. Отдели мые улучшения являются собственностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Под отделимыми улучшениями следует понимать улучшения, которые можно обо собить без нанесения ущерба самому имуществу.
На производство неотделимых (тех, которые нельзя отделить без нанесения ущерба имуществу) улучшений тре буется согласие собственника. Когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия нанимателя улуч шения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшения, поскольку иное не предусмот рено договором. К неотделимым улучшениям можно отне сти капитальную пристройку к зданию, украшение поверх ности стен художественной лепкой и т.д.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
1.3 Порядок изменения, расторжения и прекращения договора имущественного найма
Обязательства, возникающие из договора имущественного найма, прекращаются по общим правилам прекращения обязательства.
Изменение и расторжение договора имущественного найма под чиняется общим правилам об изменении и расторжении договора.
Кроме того, в ст. 556 ГК закреплены особенности расторжения до говора имущественного найма по требованию одной из сторон.
В п. 1 ст. 556 ГК устанавливается общее положение о том, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных ГК, иными законодательными актами или договором.
По требованию наймодателя договор имущественного найма, может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в сле дующих случаях:
1) если наниматель пользуется имуществом с существенным на рушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение о прекращении таких действий;
2) если наниматель умышленно или по неосторожности сущест венно ухудшает имущество;
3) если наниматель более двух раз по истечении установленного
договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
4) если наниматель не производит капитального ремонта имуще ства в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в
договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с
законодательными актами или договором обязанность капитального
ремонта лежит на нанимателе (п. 2 ст. 556 ГК).
По требованию нанимателя договор, может быть, досрочно рас торгнут в следующих случаях:
1) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в со ответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной
на него обязанности капитального ремонта имущества;
3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
4) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель
не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.
Обязательным условием для судебного расторжения договора имущественного найма является досудебное урегулирование спора непосредственно между сторонами договора.
Наймодатель обязан направить нанимателю предупреждение о допущенных нарушениях и предоставить ему возможность исполнения своего обязательства в разумный срок. К моменту обращения в суд этот срок должен истечь.
У арендатора нет такой обязанности, но это не значит, что в этом случае не должно быть досудебного урегулирования. Прежде чем обратиться в суд, наниматель направляет наймодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора мо жет быть заявлено после получения отказа наймодателя на предложе ние расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо догово ром, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 402 ГК).
Следует иметь в виду, что в ст. 556 ГК говорится о судебном расторжении договора. Односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 556 ГК не допускается.
Односторонний отказ от договора допускается лишь в случаях, предусмотренных ст. 404 ГК (отказ от договора, заключенного без указания срока, а также отказ от срочного договора в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 404 ГК). Стороны могут также закрепить право на односторонний отказ в договоре.
После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил с учетом нормального изно са или в состоянии, обусловленном договором.
Если состояние возвращаемого имущества по оконча нии договора не соответствует условиям, предусмотренным законодательством или договором, наниматель возмещает наймодателю причиненный ущерб. Если имущество, сдан ное внаем, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то наниматель возмещает наймода телю остаточную стоимость имущества, если иное не преду смотрено договором.
Речь идет о выходе имущества из строя раньше срока службы по причинам, зависящим от нанимателя, при этом, однако, не должно иметь место умышленное причинение вреда имуществу. Как следствие наниматель обязан возместить наймодателю только стоимость имущества, которым оно обладало на момент, когда про изошло выбытие имущества из строя.
Если наниматель не возвратил нанятое имущество, ли бо возвратил его несвоевременно, наниматель вправе потре бовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покры вает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения. За несвоевременный возврат нанимателем имущества может быть предусмотрена, плата, которая по общему правилу носит штрафной характер и может быть взыскана в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В договоре имущественного найма может быть преду смотрено, что нанятое имущество переходит в собствен ность нанимателя на условиях, определенных соглашением сторон. Если условие о выкупе нанятого имущества не пре дусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользо вание имуществом в выкупную цену.
Наконец нанимателю обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственно сти. На наймодателе не лежит ответственность перед нани мателем за нарушение пользований, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких- либо прав на нанятое имущество.
Отсюда вытекает, что если действия нарушителей были как-то санк ционированы наймодателем, то в этих случаях наступает также и его ответственность. Во всех случаях наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.
Таковы в общем, права и обязанности наймодателя и нанимателя. Договор имущественного найма, как и всякий другой гражданско-правовой договор, прекращается надле жащим его исполнением сторонами.
Если наниматель продолжает пользоваться имущест вом после истечения срока договора при отсутствии возра жений со стороны наймодателя, договор считается возоб новленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон при этом вправе отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один ме сяц - при найме иного имущества, если законодательством или договором не предусмотрено иное.
Наниматель может обладать преимущественным пра вом на заключение договора на новый срок. Для этого на ниматель должен надлежащим образом исполнить свои обя занности по предыдущему договору. При соблюдении данного условия наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущест венного найма на новый срок при прочих равных условиях.
Таким образом, если другой наниматель предложит более выгодные условия, то предыдущий наниматель утрачивает преимущественное право на заключение договора имущест венного найма.
Наниматель, желающий воспользоваться своим пра вом, обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить договор. Уведомление делается в срок, указан ный в договоре имущественного найма, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если наймодатель отказал нанимателю в заключе ние договора на новый срок, но в течение года со дня исте чения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных от казом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.
Договор имущественного найма может быть прекра щен по соглашению сторон в любое время. Кроме того, он может быть прекращен по инициативе одной из сторон. По инициативе наймодателя, кроме случаев указанных выше, он может быть расторгнут:
а) если наниматель более двух раз по истечении уста новленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
б) если наниматель не производит капитального ре монта имущества в установленные договором имуществен ного найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разум ные сроки в тех случаях когда, в соответствии с законодательными актами или договором, обязанность капитального
ремонта лежит на нанимателе.
Во всех случаях досрочного расторжения договора по своей инициативе наймодатель должен предоставить нани мателю возможность исполнения своего обязательства в ра зумный срок.
Договор может быть расторгнут досрочно по инициа тиве нанимателя, если:
а) наймодатель не предоставляет имущество в пользо вание нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или на значением имущества;
б) наймодатель не производит в установленные дого вором сроки, а при отсутствии в договоре в разумные сроки возложенные на него обязанности капитального ремонта имущества;
в) переданное имущество имеет недостатки, препятст вующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены во вре мя осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
г) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.
1.4 Правовой анализ особенностей видов договора имущественного найма
Гражданский кодекс специально урегулировал только пять видов договора аренды:
- финансовая аренда (лизинг) (параграф 2);
- аренда предприятия (параграф 3);
- аренда зданий и сооружений (параграф 4);
- аренда транспортных средств (параграф 5);
- прокат (параграф 6).
Лизинг – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей (ст. 565).
В ГК РК непосредственно после общих по ложений об имущественном найме (аренде) содержатся нормы, посвященные лизингу (ст. ст. 565- 572). Видимо, это сделано не случайно. Объясняется это значимостью лизин говых отношений в существующей рыночной инфраструк туре. Согласно оценке Х.А. Рахманкулова лизинг может стать альтернативой существовавшей при Союзе ССР пла новой системе распределения материальных благ. При этом у него имеются определенные преимущества, потребитель получает оборудование без значительных первоначальных затрат.
Помимо этого сроки периодических платежей за полу ченное в пользование оборудование наступают, как правило, после его ввода в эксплуатацию. В принятом 5 июля 2000 года Законе Республики Ка захстан «О финансовом лизинге» финансовый лизинг (ли зинг) определяется как вид инвестиционной деятельности. Значимость инвестиций для поднятия экономики неодно кратно подчеркивалась Президентом Республики Казахстан Н.А. Назарбаевым, имеется соответствующая законодатель ная база инвестиционной деятельности. Вышеуказанный закон является ее немаловажным дополнением.
В гражданско-правовой литературе традиционно уде ляется особенное место договорам лизинга в ряду других договоров имущественного найма. В целом для этого, без условно, имеются все необходимые предпосылки. Достаточно хотя бы того, что в рамках договора лизинга склады вается более сложная структура отношений, чем по другим отношениям аренды. Некоторые особенности диктуются и тем, что лизинг оценивается как инвестиционная деятель ность и др.
Первоначально лизинг возник в США в середине про шлого века. В настоящее время получил применение прак тически во всех странах, причем в некоторых из них, не имеющих специального законодательного регулирования, нашел признание в судебной практике.
По договору лизинга лизингодатель обязуется приоб рести в собственность указанное лизингополучателем иму щество и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринима тельских целей за плату.
Таким образом, в рамках лизинга одновременно реали зуются два правоотношения: 1) купля-продажа с участием продавца (являющегося третьим лицом) и лизингодателя; 2) аренда с участием лизингодателя и лизингополучателя.
Этим, однако, правовые связи участников лизингового дого вора не ограничиваются, определенные права и обязанности возникают также и между продавцом и лизингополучателем.
Кроме того, лизинг характерен тем, что сторона-лизингодатель имеет цель осуществления финансовой дея тельности. Новое законодательное регулирование лизинга это учитывает. Причем лизингодателю как лицу, вложив шему в предмет лизинга деньги, законодательство предос тавляет довольно большие привилегии. К примеру, лизинго датель может получать плату до срока, обеспечивающего амортизацию не менее 80 % стоимости предмета лизинга или превышающего ее. Особое положение лизингодателя проявляется и в том, что ему предоставляется право осуществлять контроль над выполнением лизингополучателем ус ловий договора лизинга (п. ст. 11 Закона РК «Финансовом лизинге») [12]. Ввиду того, что лизинг оценивается как инвестиционная деятельность, на этот счет также имеются дополни тельные гарантии для лизингодателя. При банкротстве ли зингополучателя предмет лизинга не включается в конкурсную массу.
Сущность и особенности финансового лизинга прояв ляются и через его видовую характеристику. Различают формы финансового лизинга. К ним относят: а) внутренний лизинг. При такой форме лизинга, лизингодатель и продавец являются резидентами Республики Казахстан; б) междуна родный лизинг. При его осуществлении лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Республики Ка захстан. Закон, однако, умалчивает, к какой форме относить лизинг, когда нерезидентом является продавец, скорее всего, к международному [13, с.48].
Видами финансового лизинга являются:
1) возвратный лизинг разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизинга лизингодателю с условием обратного получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя;
2) банковский лизинг - разновидность лизинга, в котором в качестве лизингодателя выступает банк;
3) полный лизинг - разновидность лизинга, при кото ром техническое обслуживание предмета лизинга и его те кущий ремонт осуществляются лизингодателем;
4) чистый лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осу ществляются лизингодателем.
Таким образом, финансовый лизинг отличается сред не- и долгосрочным характером договоров, амортизацией полной или большей части стоимости оборудования. Наряду с ним существует так называемый оперативный лизинг, ха рактеризующийся более коротким сроком договора, кото рый меньше срока службы изделия. При нем происходит неполная амортизация оборудования. После этого оно мо жет быть снова сдано в лизинг или возвращается лизингода телю. Этот вид лизинга предлагается в основном производи телями оборудования, торговыми компаниями.
Таким образом, мы видим, что лизингом может быть охвачен широкий спектр отношений. Он предоставляет большие возможности по выбору подходящего срока лизин га, определенного набора прав и обязанностей сторон.
Договор лизинга является двусторонним договором, хотя его участниками являются всегда три субъекта: прода вец, лизингодатель, лизингополучатель. Отсутствие продав ца означало бы, что договорное отношение является просто имущественным наймом, без выраженных особенностей. При заключении договора лизинга неизбежно возникает два договорных правоотношения - договор купли-продажи и договор аренды.
Договор лизинга должен быть заключен в письменной форме, поскольку он относится к тем договорам имущест венного найма, которые заключаются между субъектами предпринимательской деятельности.
К существенным условиям договора лизинга помимо условия об объекте относятся и ряд других условий. Лизин годатель должен согласовать с лизингополучателем лич ность продавца имущества. Непосредственно в договоре должны предусматриваться также условия и срок передачи имущества лизингополучателю, размер и периодичность платежей, срок договора. Если подразумевался переход имущества в собственность лизингополучателя, то должны быть предусмотрены условия в отношении перехода права собственности.
Элементы договора лизинга. Сторонами договора ли зинга выступают лизингодатель и лизингополучатель. Ли зингодатель - участник лизинговой сделки, который за счет привлеченных и (или) собственных денег приобретает в собственность предмет лизинга и передает его лизингополучателю на условиях договора лизинга. Лизингодателями мо гут быть юридические лица и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями. Участие некоммер ческих юридических лиц в договорах лизинга в качестве лизигодателей должно быть крайне ограничено, поскольку оно будет противоречить их уставным целям, ведь, как уже было отмечено, договор лизинга опосредует финансовую дея тельность, причем носящую специализированный характер [14, с.56].
Лизингополучатель - участник лизинговой сделки, ко торый принимает на условиях договора лизинга предмет ли зинга для предпринимательских целей. Им также могут быть юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.
Третий участник сделки - продавец, который реализу ет предмет лизинга в собственность лизингодателя па осно вании договора купли-продажи и (или) договора лизинга с целью его дальнейшей передачи лизингополучателю на ус ловиях договора лизинга.
Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя предмета лизинга (возвратный лизинг) (ст.2 Закона РК «О финансовом лизинге»). Как видим из данного определения, содержание договора купли-продажи должно определяться содержанием заключаемого договора лизинга.
Предметом договора лизинга могут быть также непо требляемые вещи, пригодные для использования в предпри нимательских целях. К ним относятся здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства и др. Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и при родные ресурсы (ч.2 ст. 566 ГК РК, п.2, ст. 4 Закона РК «О финансовом лизинге»). Законодательными актами могут быть установлены иные ограничения на использование в качестве предмета лизинге отдельных категорий вещей и земельных участков.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс (ст. 119 ГК), в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объек ты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать дру гим лицам (п. 1 ст. 573 ГК).
Договор аренды предприятия выделяется по предмету договора. Предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, определяется в соответствии с поня тием, данным ему в ст. 119 ГК. В силу того, что основными матери альными ценностями, входящими в состав предприятия как имущест венного комплекса являются здания и сооружения, в п. 2 ст. 581 ГК закреплено, что правила параграфа об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятия, если иное не предусмотрено пра вилами ГК об аренде предприятия. Следовательно, в части, не проти воречащей нормам ГК об аренде предприятия, к аренде предприятия применимы нормы ГК об аренде зданий и сооружений (ст. ст. 581-584 ГК).
В статье 573 ГК в качестве прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, перечислены только права интел лектуальной собственности, обозначенные в статье как комплекс исключительных прав. Особо выделено право на фирменное наиме нование и (или) коммерческое обозначение правообладателя. Фир менное наименование - это наименование юридического лица, яв ляющего коммерческой организацией (п.2 ст. 38 ГК). Что касается такого понятия как "коммерческое обозначение правообладателя", то в ГК о нем больше нигде не упоминается. Включение этого поня тия косвенно подтверждает тот факт, что понятия "предприятие" и "юридическое лицо" могут в ряде случаев не перекрещиваться.
Предприятие в ст. ст. 119, 493 и 573 ГК рассматривается как объ ект гражданских прав. В данном контексте его следует отличать от понятия "государственное предприятие" рассматриваемое как юри дическое лицо, то есть как субъект гражданского права.
В этом смысле предприятие как объект прав может принадлежать не только юридическому лицу, но и индивидуальному предпринимателю.
Форма договора аренды предприятия - письменная, причем дого вор заключается путем составления единого документа, подписанно го сторонами (п. 1 ст. 575 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной реги страции и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 575 ГК). Исходя из того, что предприятие в целом как иму щественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 119 ГК), регистрация аренды предприятия производится в порядке, опреде ленном для регистрации сделок с недвижимостью.
Исполнение договора аренды предприятия отличается рядом особенностей в силу сложности передаваемого объекта и налагает на арендодателя дополнительные обязанности, не свойственные иным договорным обязательствам. Арендодатель обязан за свой счет подго товить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, если иное не предусмотрено до говором (ст. 576 ГК).
Для того чтобы подготовить передаточный акт, арендодатель дол жен провести инвентаризацию всех материальных ценностей, вхо дящих в состав предприятия; составить баланс, отражающий активы (включая права требования к кредиторам) и пассивы (включая долги по обязательствам). В проекте передаточного акта должна содержать ся расшифровка кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия, к передаточ ному акту должно быть приложено заключение независимого ауди тора о составе и стоимости предприятия.
Само исполнение договора со стороны арендодателя заключается в передаче арендованного предприятия, которое производится толь ко на основании передаточного акта.
Таким образом, если говорить о содержании договорного обяза тельства аренды предприятия, то в качестве основной обязанности арендодателя можно назвать обязанность подготовить предпри ятие к передаче в аренду в надлежащем состоянии.
В случае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 573).
Аренда транспортных средств в свою очередь бывает двух видов: аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 585). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе не лежит обязанность по оказанию услуг управления и технической эксплуатации транспорта.
По договору проката наймодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить нанимателю движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 595 ГК).
Договоры проката нельзя применить вместо договоров аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, земель ных участков, жилых помещений, поскольку их объекты об ладают существенными отличительными признаками, явля ются движимым имуществом. Но в ряде случаев нормы, регламентирующие отношения имущественного найма, взаимозаменяемы, поэтому на отношения бытового проката, безусловно, распространяются общие положения по имуще ственному найму аренде.
Субъектный состав бытового проката не является для него определяющим отличием. Он может варьироваться со стороны нанимателя, в частности нанимателями также мо гут оказаться предпринимателями. Поэтому следует отме тить, что больше всего особенностей можно усмотреть в содержании договора. Оно в свою очередь обусловлено теми задачами, которые решает договор проката. О некоторых из них нами упомянуто вначале. К этому можно добавить, что договор проката обеспечивает непосредственное регулиро вание определенной экономической (хозяйственной) дея тельности, суть которой в том, что материальные блага пе реходят к другим лицам на выраженной временной и воз мездной основе. Возьмем на себя смелость добавить, что в правовой идеологии данного договора незримо присутству ет и оказание услуг. Но на это мы должны обращать внима ние в той мере, в какой это необходимо и для других потребительских договоров.
Форма договора проката является письменной. Он, как и другие потребительские договоры может быть заклю чен посредством выдачи квитанции, жетона и так далее. За кон не содержит указания на недействительность договора проката при несоблюдении требуемой письменной формы.
Деление аренды на перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на каком – либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Так аренда транспортных средств, зданий и сооружений, и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы все же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.
Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулированы в Гражданском кодексе РК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли, за исключением отдельных статей. Видно законодатель исходил из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в Земельном кодексе РК.
На сегодняшний день принят Земельный кодекс Республики Казахстан [15]. Передавать землю в аренду вправе:
а) собственники земельных участков;
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование – только с согласия собственника;
в) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.
Закон предоставляет ряд льготных условий аренды, если в качестве арендатора выступает фермерское хозяйство. Договор аренды земли должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, после чего должен быть зарегистрирован в администрации, в ведении или на территории которой находится данный участок. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли и ее охрана, не загрязнение.
Передача в аренду участков недр, водных объектов, лесов регулируется не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: Закон РК «О недрах и недропользовании» [16]; Водным кодексом РК[17]; Лесным кодексом РК [18] .
Можно также предложить включить в Гражданский кодекс договор аренды недвижимости в целом, а не отдельных ее видов.
Решая вопрос о применении норм гражданского кодекса к тем или иным договорам аренды, нужно иметь в виду, что к отдельным видам договора аренды применяются, общие правила об аренде, если иное не установлено гражданским кодексом об этих договорах.
Так, например, не применяется правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к договору проката и аренды транспортных средств. Так же к договорам аренды транспортных средств (как с экипажем, так и без него) не применяют правила о регистрации договора. Кроме того, к договору аренды зданий и сооружений, поскольку само по себе предприятие включает здание или сооружение.
Договорам аренды, предусмотренным гражданским кодексом РК, присуще следующие признаки:
- все договоры являются консенсуальными, кроме аренды транспортных средств. Консенсуальность означает, что договор аренды считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;
- любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом;
- все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности;
- аренда – двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трехсторонним договором в связи с тем, что в нем участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
- договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим.
По общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет – то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор считается незаключенным. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видов договоров очень важной. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключенных на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора).
Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на неопределенный, так и на определенный срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению которых договор должен быть прекращен. Так, срок проката не может превышать одного года.
Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено гражданским кодексом. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целей и особым характером взаимоотношений между сторонами.
2 Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
2.1 Понятие, особенности, предмет и стороны договора
Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды (см. приложение А). Согласно п. 1 ст. 581 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.
В главе «имущественный наем» ранее гражданский кодекс не рассматривал особенности аренды зданий и сооружений, не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность – срок найма строений и нежилых помещений.
ГК РК 1999 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. «Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землей и т.п.» [4].
Таким образом, предметом договора служат здания и сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества.
Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.
В частности, под зданием можно понимать архитектурное сооружение, постройку, дом, а под сооружением - всякую значительную постройку (различного вида, назначения).
Здания обычно делятся на жилые и нежилые.
Понятие «сооружение» обычно определяются путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.
Впрочем, все эти толкования не носят юридического характера, и с точки зрения применения того или иного правового режима различие между понятиями «здание» и «сооружение» юридического значения не имеет.
Понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим, предусмотренный гл. 30 ГК «Наем жилища».
Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны [19, с. 151].
Прежний гражданский кодекс года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в ГК 1999 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное [19].
В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. с этой точки зрения определяющим для понятий «здания» и «сооружения» является то, что они относятся к недвижимому имуществу, то есть к объектам, настолько прочно связанным с землей, что перемещение их без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 117 ГК РК).
Поэтому киоск и ларек к зданиям и сооружениям не относятся.
К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы).
А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений.
Надо отметить, что закон ограничивает аренду жилых помещений:
- юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;
- граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.
Еще одним отличительным признаком зданий и сооружений является то, что это объекты, искусственно возведенные на земельном участке людьми. Этим они отличаются от естественных объектов природы (горы, леса и т.п.).
Здания и сооружения привязаны к определенному земельному участку и тесно с ним связаны.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.
К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием.
Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать, то есть указать, какое конкретное здание (помещение) сдается в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей.
Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка.
Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте являющимся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (ст. 582 ГК).
Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землей. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение).
Когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению.
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка. Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу.
В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка – его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит свое право пользования земельным участком и зданием.
Целью договора является временное использование имущества для удовлетворения жизненных потребностей или получения от такого пользования имущественной выгоды. Наниматель получает возможность пользоваться имуществом, в отношении которого у него нет возможности или необходимости приобрести право собственности. Собственник имущества также получает выгоду от этого, передавая в пользование имущество, временно ненужное или предназначенное для этих целей, извлекая от такой передачи доход.
Интересен вопрос о соотношении вещных и обязательственных прав в договоре аренды.
Несомненно, что право аренды - это обязательственное право, основанием возникновения которого является договор аренды. Все права и обязанности арендатора возникают из договора аренды.
В статье 540 ГК говорится о предоставлении имущества во владе ние и пользование. Кроме того, в случаях и порядке, установленных ГК, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом. Преде лы такого распоряжения установлены ст. 551 ГК.
Права нанимателя распоряжаться нанятым имуществом могут осуществляться только с согласия наймодателя и ограничиваются сдачей в поднаем (субарен ду), передачей прав и обязанностей по договору найма другому лицу (перенаем), предоставлением имущества в безвозмездное пользова ние, передачей прав в залог и внесением их в качестве вклада в устав ный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ и взносов в производственный кооператив. То есть речь идет об огра ниченном распоряжении в пределах срока найма и под контролем наймодателя.
Стороны по договору аренды зданий и сооружений – это арендатор и арендодатель. По общему правилу наймодателем может быть только собственник имущества или лица, уполномоченные законода тельными актами или собственником сдавать имущество в наем (ст. 543 ГК). К лицам, уполномоченным законодательными актами, отно сятся государственные предприятия на праве хозяйственного ведения, правда, сдавать основные фонды в долгосрочную аренду (свыше трех лет) они могут только с согласия собственника или уполномоченного им государственного органа (ст. 200 ГК). Казенные предприятия вправе сдавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 206 ГК).
По договору аренды здания и сооружения арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица – как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица [20, с.95].
Правоотношение аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 46 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 559 ГК).
Согласно ст. 50 ГК при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключен в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.
Срок договора аренды зданий и сооружений.
Договоры имущественного найма, как и остальные виды договора имущественного найма, обычно заключаются на опреде ленный срок.
Но срок не является существенным условием договора, поэтому допускается заключение договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 545 ГК).
ГК предусматривает определенную процедуру прекращения договора, заключенного на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца при найме недвижимого имущества, и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не уста новлено иное. В частности, по договору проката наниматель вправе отказаться от договора в любое время, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 596 ГК). То есть никакого срока для предупре ждения наймодателя ГК не установил.
Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наем имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.
Если здание или сооружение относятся к государственной собственности, то государственные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению государственной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим такой пример по данному вопросу.
Заместителем акима г.Павлодара подписано распоряжение от 25.06.98 согласно которому, АО «Клиника Медцентр» передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: улица Абая, 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г. Павлодара предписано принять на свободный городской баланс здание по упомянутому адресу, обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым Центром травматологии и ортопедии. В срок до 01.08.98 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. Не согласившись с распоряжением заместителя акима, Центр травматологии и ортопедии обратился в суд г. Павлодара с иском о признании этого распоряжения недействительным. Решением от 02.11.98 суд иск удовлетворил, посчитав, что распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами городской собственности. Надзорная коллегия также оставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения зама Акима, Комитет по управлению городским имуществом г. Павлодара в праве был принимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведения приватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами государственной собственности, к которым относится спорное здание, был неправомочен [21].
Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 299).
Однако следует помнить, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству [22, с.178].
Кто может являться арендодателем и как последний сдает в аренду здание и сооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.
По общему правилу арендатором могут быть как физические, так и юридические лица, то есть закон не предъявляет специальных требований к арендатору. Однако на практике часто возникают споры, кто будет арендатором, например: издательство «Вести», правопреемником которого является государственный издательско-полиграфический комплекс «Прогресс», обратилось в экономический суд с иском о выселении редакции газеты «Вести» из занимаемых ею помещений в здании, расположенном по адресу: г. Кызылорда, ул. Темирязева. Суд с решением от 05.02.06. удовлетворил иск на том основании, что истец владеет зданием, в котором находится спорное помещение, на праве хозяйственного ведения; редакция договор на аренду помещений не заключала и не представила доказательства, подтверждающие, что она занимает спорное помещение на законном основании. Надзорная Коллегия РК оставила решение в силе.
При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, то есть физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты «Вести» является правопреемником редакции газеты ответчик не представил, по этому у него отсутствуют основания для пользования спорными помещениями.
Однако в последствии Областной суд отменил решение по следующим основаниям: здание, по поводу которого возник спор, построено в 1973 году для размещения в нем издательства «Вести», редакций газет «Вести» и «Комсомолец», и журнала «Агитатор». По окончании строительства в здании были фактически размещены издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, в том числе и занимаемые редакцией газеты «Вести» помещения, передано издательству на праве хозяйственного ведения истец не представил. Из материалов дела следует, что в декабре 2000 года издательство реорганизовано путем выделения из его состава редакции газеты «Вести». Разделительный баланс не составлялся [21].
Таким образом, вопрос о правопреемстве редакции не был определен. Однако поскольку комплекс строился для размещения не только издательства, но и редакции, последняя при этих условиях могла оспорить в судебном порядке право владения истца спорным помещением.
Таким образом, требование о выселении редакции и доводы, о том, что издательство является единственным законным владельцем здания (арендатором) незаконны. Поэтому Областной суд РК отменил решение Специализированного межрайонного экономического суда по Кызылординской области о выселении редакции «Вести» из помещений.
Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что в договоре аренды зданий и сооружений следует подробно описать предмет аренды, проверить правомочность арендодателя и арендатора по заключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров.
2.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений: правовая сущность и значение
Рассмотрим другие условия договора аренды зданий и сооружений (помимо условий о предмете) и определим, какие из них являются существенными, а какие нет.
Договор здания и сооружения заключается на срок, определенный договором.
Срок – несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких – либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок, определенный договором (ст. 545). Если же срок договора аренды здания и сооружения заключен без указания срока, то есть в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца, если законодательными актами или договором не установлено иное [22]. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
При переоформлении, пересмотр условий ранее заключенных договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.
Цена - в отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 583 ГК). Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, но не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы [23, с.95].
Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование здания или сооружения включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное.
Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иного показателя его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта (п.2, ст.583).
При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения – на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника и т.д. [23, с.227].
Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Плата за аренду государственных зданий и сооружений – один из источников доходов государственного бюджета [18, с. 227].
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д.
Арендная плата должна учитывать и технические характеристики зданий, названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.) [24, с. 560].
На практике часто возникают споры, связанные с арендной платой.
Например, Решением Верховного Суда РК от 10 марта 2006 г. № 5096/97 излагает такой случай: Верховный Суд РК рассмотрел протест и установил следующее:
АО «Издательский дом «Атлант» обратилось в Специализированный межрайонный экономический суд города Астаны с иском к налоговому комитету по Сарыаркинскому району о признании недействительным ее решения о применении финансовых санкций за занижение налогооблагаемой прибыли в 2004-05 гг. Суд считает, что протест надо удовлетворить, так как налоговый комитет неправомерно признал в ходе своей проверки АО «Издательский дом «Атлант» неправомерным отнесение на себестоимость продукции (работ и услуг), которую производило «Атлант» платежей за аренду помещений у Дворца Культуры им. А.М.Горького. Арендная плата входит в себестоимость продукции, а занижение налогооблагаемой прибыли не было.
Другой пример содержится в Постановлении Областного суда РК от 24 мая 2004 г. № 18. Данное Постановление подтверждает то обстоятельство, что если в договоре фактически нет арендной платы, то это будет уже не аренда, а договор безвозмездного пользования имуществом.
В Постановлении приводится такой случай:
Решением Специализированного Экономического суда от 25.07.05 г. был признан недействительным договор аренды от 13.03.04 г., заключенный между Карагандинским химкомбинатом и организацией арендаторов Института повышения квалификации работников. Суд мотивировал решение тем, что по договору 13.03.04 г. здание передавалось не в аренду, а в безвозмездное пользование. Областной Суд РК решил удовлетворить протест, по данному делу и отменить Постановление. Суд установил, что действительно по оспариваемому договору здание передавалось в безвозмездное пользование, однако этим же договором на арендатора возлагалась обязанность проводить капитальный ремонт за свой счет, что придает возмездный характер отношениям по аренде. Кроме того, согласно дополнению к договору размер арендной платы увеличен и взимается со всего имущества, включая здания, вычислительную технику и оборудование.
Отсюда вывод – указывайте точно размер и вид арендной платы.
Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора. В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 544) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный) [25, с. 265].
Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.
Нарушение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.
Согласно п. 3 ст. 582 договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок и условия государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений будет подробно рассмотрен ниже.
В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РК.
Подводя итог характеристики существенных и несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует отметить существенными условиями являются – предмет, форма и цена [25, с. 265].
2.3 Содержание договора аренды зданий и сооружений
Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям в гражданском кодексе 1999 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Рассмотрим права и обязанности арендодателя.
1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению. Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, или иному документу о передаче, (п. 1 ст. 584 ГК) подписанному сторонами. Здесь не установлена прямо обязанность арендодателя подготовки здания и сооружения к передаче, как это предусмотрено относительно договора аренды предприятия (ст.576), но ясно, что арендодатель должен приложить все усилия, чтобы подготовить здание или сооружение к передаче, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, договор), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную, материально – техническую информацию о здании (сооружении).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества (п.2 ст. 584).
3. Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. У арендодателя есть право на получение отдельно еще и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре [26, с. 159].
4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание. Имущество
передается внаем со всеми обременениями (сервитут, право залога и
т. п.). Права третьих лиц не могут быть прекращены или изменены
передачей имущества внаем. Однако арендодатель должен знать об
этих обременениях. Ясно, что брать в аренду имущество, обремене нию залогом, означает увеличение риска досрочного прекращения
или изменения договора имущественного найма. Поэтому если арендодатель не предупредил нанимателя о правах третьих лиц, наниматель вправе требовать уменьшения платы за пользование либо рас торжения договора (ст. 549 ГК).
Кроме того, можно упомянуть еще две диспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений: производить за свой счет капитальный ремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором [27, с. 83].
Капитальный ремонт - это восстановление имущества, его существенных частей, без которого невозможно использовать имущество по назначению.
Текущий ремонт - исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлек ших разрушения или порчи его существенных частей [28, с.20].
Неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремон ту дает арендатору право по своему выбору:
1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта;
2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;
3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
4) отказаться от договора.
Необходимо отметить, что в качестве одной из мер предусмотрен отказ от договора в одностороннем порядке. Это усиливает гарантии нанимателя, но в то же время создает воз можности для злоупотребления, так как нередко трудно провести границу между текущим и капитальным ремонтом. Поэтому нанима тель может необоснованно заявить о необходимости капитального ремонта и отказаться от договора. Арендодателю в этом случае при дется обращаться в суд, доказывая, что в проведении ремонта нет не обходимости. Поэтому при долгосрочной аренде желательно эти во просы урегулировать в договоре.
Так, управление Карагандинского Казпотребсоюза обратилось в Специализированный межрайонный экономический суд по Карагандинской области с иском к хозрасчетному предприятию – столовой №6 треста №2 столовых и ресторанов об освобождении здания, поскольку является его собственником. Решением 10.03.05 г в иске отказано в связи с тем, что спорное здание не может быть передано истцу, так как за последние 20 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, превышающие его первоначальную стоимость. На данное решение был принесен протест прокурора и надзорная коллегия удовлетворила этот протест по следующим основаниям.
Собственник имеет право истребовать свою вещь из чужого незаконного владения. Столовая №6 первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже не действует. Поэтому управление Казпотребсоюза вправе в любое время вернуть свое здание, причем для разрешения спора о выселении вопрос, о размере понесенных пользователем расходов по ремонту и перепланировке здания значение не имеет.
Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.
1. Арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговоренными в договоре условиями, а если они в договоре не определены – по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.
2. Выше уже говорилось о праве ограниченного распоряжения нанятым имуществом в соответствии со ст. 551 ГК [29, с.18-24].
Арендатор здания и сооружения получает право пользоваться частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им.
Из перечисленных в ст. 551 ГК прав следует особо остановиться на праве нанимателя с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (суб аренду) и праве передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем).
Что касается перенайма, то здесь происходит замена нанимателя другим лицом. Следовательно, в данном случае необходимо приме нять правила о цессии и переводе долга (ст. ст. 339-348 ГК).
Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения.
Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечет ничтожность договора субаренды. При поднайме (субаренде) замены нанимателя не происходит, на ниматель остается стороной в договоре, но он уступает право пользо вания нанятым имуществом поднанимателю, который выступает третьим лицом для наймодателя. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами (п. 3 ст. 551 ГК). Договор поднайма, так же как и другие договоры о передаче имущества другим лицам (напри мер, договор безвозмездного пользования имуществом), не может быть заключён на срок, превышающий срок договора найма (п. 2 ст. 551 ГК).
Договор поднайма целиком зависит от основного договора имущественного найма. Если иное не предусмотрено договором имущественного найма, досрочное прекращение договора имущественного найма влечёт прекращение заключенного в соответствии с ним дого вора поднайма. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным ГК, является недействительным, недействитель ным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма (ст. 560 ГК).
3. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. В том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 561 ГК).
Если наниматель не выполнит эту обязанность, он возмещает наимодателю причиненный ущерб. В случае не возврата или несвоевременного воз врата имущества наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает убытков, наймодатель вправе потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат нанятого имущества договором предусмотрена неустойка, ГК в качестве общего правила рассматривает ее как штрафную неустойку (п. 4 ст. 561 ГК).
Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения, то есть по передаточному акту. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду.
Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором – прекращение арендных отношений.
4. Можно еще упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (но это диспозитивная обязанность) [30, с. 143].
Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.
В отличие от прежнего законодательства, в ГК установлена доста точно гибкая система внесения арендной платы. В п. 2 ст. 546 ГК ус тановлены следующие виды платы за пользование нанятым имущест вом в целом или отдельно по каждой из его составных частей:
1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периоди чески или одновременно;
2) установленная доля, полученная в результате использования
нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;
3) предоставление нанимателем определенных услуг;
4) передача нанимателем наимодателю в обусловленной договором вещи в собственность или внаем;
5) возложение на нанимателя обусловленных договором затрат
по улучшению нанятого имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.
В ст. 546 ГК установлены определенные гарантии для сторон (в основном - для нанимателя) от неоправданного изменения арендной платы. В частности, не допускается одностороннее изменение аренд ной платы. Размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизо вано цен и тарифов (п. 4 ст. 546 ГК).
Однако даже если обе стороны согласны, размеры арендной платы могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмот рено соглашением сторон (п. 3 ст. 546 ГК).
На практике сложились и другие права и обязанности арендатора, например: право арендатора выселить других лиц, занимающих его арендное помещение. Постановление областного суда РК приводит такой случай.
АО «Молибден» обратился в Специализированный Межрайонный Экономический суд по Карагандинской области с иском о выселении фирмы «Олимп-8» из строения дома 13 по ул. Кирова в г. Караганды, ссылаясь на наличие у него договора №1265 на аренду этого здания, заключенного 01.07.04. Решением от 19.05.05 иск удовлетворен. Доводы фирмы «Олимп-8» о том, что спорное строение переданное ей в хозяйственное ведение в 1972 году отклонены. Дело дошло до Областного Суда РК – по заявлению фирмы «Олимп-8» прокурором принесен протест, в котором предлагалось решение по делу отменить и дело отправить на новое рассмотрение по следующим основаниям.
АО «Молибден» основывает свои права на спорное здание тем, что с ним заключен договор аренды с Карагандинским комбинатом. Между тем суд не исследовал вопрос о наличии у Карагандинского комбината имущественных прав на указанное строение в объеме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды от 01.07.04г. №1265. Следует также проверить доводы «Олимп-8» о том, что спорное здание было передано ему на баланс по решению городского акимата еще в 1972 году распоряжением от 07.09.72 за № 1898, а срок действия договора аренды от 06.07.04 №1265 истек 31.12.05.
При этих обстоятельствах нужно новое судебное разбирательство, что все равно не умоляет указанного права арендатора.
Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что прямо предусмотренных в ГК правами и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.
На наш взгляд, не стоит уделять особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему, так как ГК РК не содержит каких – либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.
2.4 Форма заключения договора, как существенное условие договора
Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем договор заключается путем составления единого документа, подписанно го сторонами. Следовательно, здесь недопустимо за ключение договора путем обмена письмами, телеграммами, телетайп-программами и т. п., как это предусмотрено в ст. 152 ГК. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность.
Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 575 ГК). Исходя из того, что здание и сооружение признается недвижимостью (п. 1 ст. 119 ГК), регистрация аренды зданий и сооружений производится в порядке, опреде ленном для регистрации сделок с недвижимостью.
Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации. По мнению юриста И. Исрафилова: «Поскольку в тексте ГК (п.3 ст.582) содержится термин «не менее года» следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком на один год [31, с.117]. Согласно ст.6 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом [2].
Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предложил иной порядок и условия регистрации.
Прежде всего, данный нормативный акт рассматривает государственную регистрацию, как регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя.
Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении. Если договор заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.
Ст. 16 указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию, вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия [32].
Если в аренду сдается здание или сооружение, занимаемое определенный земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием. Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нем поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом [33, с.37].
Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственной регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.
Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает следующий порядок государственной регистрации:
Учреждения юстиции (ЦОН) принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации.
Согласно ст.20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в следующем порядке:
1) прием документов;
2) проверка документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности договора и совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов, являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующего законодательства;
3) внесение записи в регистрационный лист о произведенной регистрации, либо отказ или приостановление государственной регистрации в случаях предусмотренных законом;
4) совершение надписи на правоустанавливающем документе о произведенной государственной регистрации;
5) выдачи правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации, либо документа об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям предусмотренной законом.
Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый кадастровый реестр прав на недвижимое имущество, совершается порядок регистрации путем проставления штампа регистрации на правоустанавливающих документах (то есть договоре), выдача документа. Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для нее.
В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если: (ст. 31)
1) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;
2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;
3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);
4) договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции;
5) наличие в документах подчисток, переписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений;
6) пропуск сроков подачи документов (не позднее 6 месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием возникновения права);
7) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию, права или иного объекта государственной регистрации;
8) на основании судебного акта вступившую в законную силу;
9) и др. случаи.
Об отказе в государственной регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение не позднее 15 рабочих дней со дня поступления заявления с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде.
Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует недолго. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения [34, с. 54-66].
Отсутствуют кадры в самих органах юстиции либо необходимо проводить специальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Государственная регистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас более упрощенной. Сторонники данного закона о регистрации обращают внимание на то, что предложенный порядок и условия регистрации органами юстиции делают регистрацию более быстрой, чем у нотариуса, так как последний помимо регистрационной функции имеет множество других обязанностей, а учреждения юстиции по регистрации права сделок с недвижимостью будут заниматься только данной специализированной функцией.
На наш взгляд, судить о том положителен или отрицателен новый порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее можно будет судить по прошествии хотя бы десяти лет.
Из всего выше сказанного можно выделить следующие выводы.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.
В отличие от договора аренды предприятий данный договор может носить как предпринимательский, так и непредпринимательский характер. Здания, как и сооружения, могут иметь различное функциональное назначение и использоваться в культурных, научных, благотворительных целях, для проведения образовательной деятельности и т.д.
Форма данного договора соответствует форме договора аренды предприятий. К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете и размере арендной платы.
Помимо норм гражданского кодекса отношения по аренде зданий и сооружений регулируются также Правилами предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда, утвержденными постановлением Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан от 20 октября 1998 г. N 613.
Субъекты данного договора - любые физические и юридические лица. Со стороны арендатора выступают либо собственники имущества или иные уполномоченные законом или договором на сдачу имущества лица. В тех случаях, когда в аренду сдается недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности государству, не переданное на баланс государственных учреждений или предприятий, от лица го сударства или административно- территориальной единицы в договоре участвует уполномоченный орган.
К предмету договора аренды зданий и сооружений относятся, любые здания и сооружения, которые могут быть использованы, в том числе и для жилья, однако арендатор не нанимает их с целью проживания, например, если арендатор арендует многоэтажный жилой дом с целью последующей сдачи внаем квартир жильцам.
Правила предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда немного по другому определяют предмет данного вида аренды. В с п. п. 5 п. 1 данных правил государственный нежилой фонд - государственные здания, помещения и сооружения, не включенные в жилищный фонд.
В соответствии с п.п. 6 п. 1 правил к объектам аренды относятся:
1) помещения, отдельно стоящие здания и строения, независимо от ведомственной принадлежности (баланса);
2) встроенные помещения в жилых домах, независимо от их ведомственной принадлежности баланса;
3) здания и строения, являющиеся памятниками архитектуры, истории и культуры;
4) помещения, переведенные из государственного жилого фонда в нежилой;
5) помещения поступившее в ведение территориальных органов Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан иным законным способом.
Те здания, которые являются памятниками истории и культуры (находятся в исключительной государственной собственности), предоставляются в аренду при наличии согласования условий их использования и эксплуатации.
Если указанные здания отнесены к категории, имеющих республиканское или мировое значение, то требуется согласование с компетентным государственным органом Республики Казахстан. Сдача зданий, отнесенных к категории местного значения, осуществляется по согласованию с соответствующими подразделениями местных исполнительных органов.
Сдача в аренду зданий и сооружений влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, который занят зданиями и сооружениями и предназначенного для их эксплуатации. В случае, когда землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе отчуждать также расположенные на данном участке здания и сооружения.
Цена по договору аренды (цена аренды) зданий и сооружений не может определяться в соответствии с обычно применяемыми расценками, поэтому она должна быть зафиксирована непосредственно в договоре. Договором может определяться окончательная сумма арендной платы. В некоторых случаях она может определяться расчетным путем, будучи установленной за единицу арендованной площади или посредством другого показателя, например, за аренду одного отдельного помещения, если сдаваемые внаем помещения имеют одинаковую площадь. При этом окончательный размер арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При аренде зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности государству, в плату за аренду не включаются платежи за коммунальные услуги, отчисления на текущий и капитальный ремонт, платежи за обслуживание объекта. Эти платежи оплачиваются арендаторами непосредственно ведомственной охране, эксплуатационным, коммунальным, санитарным и Другим службам.
Также в договоре аренды государственных зданий и сооружений должно содержаться положение о ежеквартальном пересмотре размера платы за аренду с учетом уровня инфляции. Арендодатель обязан ежеквартально сообщать арендатору коэффициент увеличения размера платы за аренду с учетом инфляции, а также других факторов.
Как и по договорам аренды предприятий, по договорам аренды зданий и сооружений передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о пе редаче, подписываемому сторонами. Обязанность по составлению передаточного акта (передаточного документа) может быть договором возложена на одну сторон, поскольку Гражданский кодекс не конкретизирует, чьей обязанностью является его составление, при возникновении спора будет применима аналогия с нормами о договоре аренды предприятия. Обязанность арендодателя по составлению передаточного документа предусмотрена п. 35 Правил предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда. Общие положения об аренде зданий и сооружений не конкретизируют сроков передачи объекта арендатору, они также должны предусматриваться договором, а если в договоре сроки отсутствуют, то передача должна осуществляться в разумные сроки. Согласно приведенным правилам арендодатель обязан обеспечить передачу объекта в срок не более месяца после подписания между ними договора аренды.
Помимо передачи объекта арендатору арендодатель обязан воздерживаться от совершения действий, препятствующих арендатору владеть и пользоваться имуществом (зданием, сооружением) в соответствии с условиями договора.
Основными обязанностями арендатора будут обязанности пользоваться предметом аренды в соответствии с условиями договора, содержать данное имущество, не допускать его ухудшения и в обусловленный срок возвратить арендодателю. Возвращение зданий (сооружений) также осуществляется на основе передаточного акта.
Действующее законодательство не содержит легального определения ни здания, ни сооружения. Отсутствие таких определений зачастую порождает на практике споры. Это связно и с тем, что множество нормативных актов, оперирующих обозначенными понятиями, по-разному трактуют их содержание. В настоящее время проблема возникает не в вопросе, применяется ли законодательство о договоре аренды зданий (сооружений) к обозначенным понятиям, а именно в вопросе легального определения здания, сооружения.
В современной юридической литературе предпринимались попытки дать такое определение. Так, по мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смысле недвижимым имуществом, могут входить и здания как таковые, предназначенные для обслуживания сооружения в целом. Единство конструктивных элементов сооружения проявляется в том, что отсутствие одного из них, делает невозможным использование сооружения в соответствии с функциональным единым назначением.
Во-первых, здания и сооружения это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные). Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.
В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, палаток и т.п.).
В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
Значение точного отграничения понятий здание, сооружение играет роль при определении предмета заключаемого договора.
Было бы разумно законодательно решить проблему соотношения рассматриваемых понятий. Это могло бы быть сделано либо в рамках законодательного акта.
3 Практика применения договора аренды зданий и сооружений
В нынешних условиях договор аренды имеет важное значение, поэтому следует подробнее рассмотреть практику применения договора.
Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.
Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью [35, с.194].
Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.
Итак, мы убедились, что договор аренды приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, «хозяйственной деятельности», поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.
Рассмотрим практику применения по Костанайской области спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязывании передать имущество и взыскании суммы арендной платы.
Специализированный межрайонный экономический суд Костанайской области в составе председательствующего судьи Долгих В.П., при секретаре Омаровой Г. Т., с участием прокурора Яшиной С. В., представителей: от истца – Бейферт Л. А. по доверенности от 30.12.04г., от ответчика – Исергенов И. Н. по должности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-58/9, возбужденное по иску ГУ «Департамент коммунального имущества и госзакупок Костанайской области к ТОО «ЕМ» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязывании передать имущество и взыскании суммы арендной платы.
У с т а н о в и л:
07.09.01г. истцом и ответчиком заключен договор, согласно которому ответчику передавалось в доверительное управление с правом последующего выкупа ГККП «Костанайский областной кардиологический диспансер», сроком на три года. Истец по суду истребует у ответчика указанное имущество, мотивируя тем, что срок действия договора истек. Кроме того, просит суд расценить возникшие между сторонами отношения после 07.09.04г., как арендные и взыскать арендную плату в сумме 1106825,59 тенге.
Истцом в судебном заседании заявленные требования поддержаны.
Представителем ответчика иск не признан. Приведены следующие доводы. Истец не давал 13 месяцев ему работать, чем нарушил договор. Арендных отношений между сторонами не имелось.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора по существу дела в целом, исследовав представленные истцом доказательства, суд пришёл к следующим выводам.
ГККП «Костанайский областной кардиологический диспансер» находилось в законном владении у ТОО «Ем» до истечения действия договора о передаче его в доверительное управление. Срок действия договора истек 07.09.04г. Установленных законом или договором оснований дальнейшего его нахождения у ответчика не имеется. С 07.09.04г. ответчик владеет им незаконно. Согласно п.3 ст. 891 ГК РК при прекращении договора доверительного управления имуществом доверенное имущество передается лицу, которое указано в договоре. Подпунктом 13 пункта 4.2 Контракта, заключенного сторонами 07.09.01г. установлено, что по истечении срока его действия ТОО «Ем» обязано вернуть собственнику объект по акту приема-передачи. Поэтому требования истца в этой части подлежат удовлетворению.
Истец является лицом, не утратившим на момент рассмотрения дела право истребования коммунального имущества. Передача функций по управлению коммунальным имуществом Департаменту финансов (Постановление Акима Костанайской области от 21.12.04г.) не влияет на этот вывод суда. Функции по управлению осуществляются в отношении определённых объектов. Объект коммунальной собственности ГККП «Костанайский областной кардиологический диспансер» не передан в Департамент финансов, поскольку находится во владении ТОО «Ем». Осуществление функций по управлению этим объектом может осуществляться только после того, как объект будет передан во владение Департаменту финансов. До такой передачи правом его истребования обладает истец, являвшийся стороной договора и не ликвидированный до настоящего времени.
Исковые требования в части взыскания арендной платы не подлежат удовлетворению. Истец и ответчик утверждают, что договор аренды не заключался. Иные основания иска истцом не заявлены. При отсутствии договора аренды иск о взыскании арендной платы не подлежит удовлетворению.
В соответствие со ст. 116 ГПК РК суд взыскивает с проигравшей стороны в пользу государства госпошлину, от уплаты которой истец освобождён по Закону.
Руководствуясь ст. ст. 217-221, 227 ГПК Республики Казахстан, суд
Р е ш и л:
Исковые требования ГУ «Департамент коммунального имущества и госзакупок Костанайской области к ТОО «ЕМ» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязывании передать имущество и взыскании суммы арендной платы удовлетворить частично.
Истребовать из незаконного владения ответчиком ТОО «Ем» государственное имущество – ГККП «Костанайский областной кардиологический диспансер».
Обязать ТОО «Ем» передать указанное имущество истцу – ГУ «Департамент коммунального имущества и госзакупок Костанайской области».
В остальной части исковых требований отказать по основаниям, указанным в мотивировочной части.
Взыскать с ТОО «Ем» в доход государства госпошлину в размере 486 тенге.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Костанайский областной суд через экономический суд области в течение 15-ти дней со дня его вынесения.
Решение не вступило в законную силу.
Заключение
Подводя итог данной дипломной работы, можно заключить, что нами были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об аренде. В первой главе дипломной работы рассмотрены: понятие, элементы и содержание договора имущественного найма. Данный договор относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. В ходе исследования были изучены права и обязанности наймодателя и нанимателя, а также рассмотрено прекращение договора аренды. Данная обязанность является обеспечительной по от ношению к обязанности наймодателя по содержанию сдан ного внаем имущества [36, c.180].
Однако предметов исследования выступает договор аренды зданий и сооружений.
В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.
Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективного использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей. Действительно давайте посмотрим, что обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и т. д. поскольку пока не располагают достойными средствами.
Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – является единственно правильным решением в сложившейся ситуации, к тому же в ходе аренды арендатор может выкупить имущество в собственность [37].
Итак, договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворении потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей.
Исходя из вышеизложенного следует, что в арендных отношениях арендодатель наиболее часто сталкивается с 2-мя проблемами:
1) обеспечение бесперебойности получения арендных платежей;
2) необходимости наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.
Решение первой проблемы поможет решить использование правового института обеспечения обязательств. Из числа видов обеспечения обязательств, указанных в главе 23 Гражданского кодекса РК, к договорам аренды подходит только один – неустойка.
Но, если арендатор «сбежал», не заплатив, то ее получение весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника.
Учитывая, что в настоящее время размер пени составляет 0.1% за каждый день просрочки, а суды крайне редко взыскивает сумму неустойки, превышающую 50% задолженности, то потраченное время не очень сильно себя окупит. Применение других мер обеспечения обязательств в договорах аренды представляется весьма проблематичным, поскольку маловероятно, чтобы обычный арендодатель офисного помещения в обеспечение обязательств по уплате арендной платы предоставил какой-нибудь залог или привел поручителя [38].
В качестве путей совершенствования арендных отношений, выделим основные проблемы и пути их решения, характерные для договора аренды зданий и сооружений.
Одной из первых проблем, следует рассмотреть месторасположение договора по отношению к другим видам аренды в ГК РК. Глава 29, параграф 4 содержит положения, договора аренды зданий и сооружений. Если рассматривать месторасположение договора аренды зданий и сооружений (параграф 4) и договора аренды предприятий (параграф 3), то представляется методологически неверным расположение аренды предприятия перед договором аренды зданий и сооружений, поскольку, как это следует из п.2 ст.581 ГК, правила параграфа 4 являются общими по отношению к правилам параграфа 3.
По мнению автора Климкина С.И п.2 ст.581 ГК является лишним, поскольку параграф посвященный аренде зданий и сооружений, не содержит норм за исключением ст. 583 ГК, которые могли бы применятся к правилам аренды [39, c. 435].
Решением данной проблемы будет являться изменение законодателем место расположения параграфа аренды зданий и сооружений.
Еще одним, немаловажным вопросом является разграничение зданий и сооружений от других видов недвижимости. На сегодняшний день интерес к изучению, с правовой точки зрения, таких объектов как здания и сооружения объясняется активным вовлечением их в гражданский оборот в качестве объектов гражданских прав и признание за ними режима недвижимости. При этом, касательно практически каждого вида сооружений в действующем законодательстве Республики Казахстан имеются те или иные нерешенные проблемы, которые требуют исследования и соответствующей законодательной разработки.
Очень часто на практике люди путают определение «здания» и «сооружения» с другими видами недвижимости, а также в определении движимого и недвижимого имущества.
В законодательстве Республики Казахстан даются следующие определение здания, сооружения. О внесении изменений в Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 11 декабря 2006 года п. п. 60и 61 ст.1 под зданием понимается искусственное строение, состоящее из несущих и ограждающих конструкций, образующих обязательный наземный замкнутый объем, в зависимости от функционального назначения используемое для проживания или пребывания людей, выполнения производственных процессов, а также размещения и хранения материальных ценностей. Здание может иметь подземную часть.
Под сооружением понимается искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций.
Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение.
Таким образом, в законодательстве РК понятия «здание», «сооружение» рассматриваются как два видовых понятия.
Но на практике все же существуют определенные трудности. Люди, очень часто заключают договора, не соответствующие их требованиям, в виду того, что имеют «смутные» представления о предмете. Например: хотят заключить договор аренды зданий и сооружений, а это является договор аренды предприятия. В чем же отличие здания от предприятия и найма жилища. Объектом найма жилища являются только жилые помещения, а объектом зданий и сооружений нежилые здания и сооружения.
Следует особо отметить, что если здание или иное сооружение подпадает под понятие действующего имущественного комплекса - предприятия, то на него, соответственно, распространяется правовой режим предприятия, а не здания, сооружения. Так, например, если автозаправочная станция или спортивно – оздоровительный комплекс являются действующими, то они подпадают под правовой режим предприятия [40].
Одним из спорных в теории вопросов является вопрос о том, что важнее – земля или сооружение. Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года провозглашал принцип: «Здание важнее земли» п.4 ст.52: Сдача во временное пользование землепользователем принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, занятого указанными зданиями (строениями, сооружениями) и предназначенного для их эксплуатации. По законодательству Республики Казахстан закрепляется принцип приоритета здания перед земельным участком.
Целесообразнее, чтобы в законодательстве Республики Казахстан был закреплен принцип приоритета земельного участка перед зданием (сооружением), расположенным на этом земельном участке, поскольку существование здания (сооружения) напрямую зависит от существования земельного участка, вне зависимости от стоимости самого здания. То есть, если нет земельного участка, то невозможно и физическое существование здания (сооружения); если у лица отсутствуют соответствующие права на земельный участок, то возведение этим лицом здания (сооружения) на законных основаниях и приобретение соответствующих прав на такое здание (сооружение) невозможно [41].
И последним, но не менее важным вопросом, который хотелось бы рассмотреть, это вопрос о регистрации договора аренды зданий и сооружений. Статья 582 ГК РК «Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения». Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор заключен менее 1 года, но имеются условия о его пролонгации путем заключения дополнительного соглашения. В связи с этим, возникает вопрос - С какого момента будет заключен договор, с момента заключения договора или с момента регистрации? Ведь получается, что при заключении такого Дополнительного соглашения срок действующего Договора составит срок больший, чем один год [42].
Таким образом, договор аренды зданий и сооружений является одним из распространенных видов, однако до сих пор содержит в себе не мало проблемных вопросов, как в теоретическом плане, так и в практическом.
Пути решения:
1) Внесение изменений и дополнений и Главу 29 параграф 4, изменить место расположение договора аренды зданий и сооружений.
2) Внести легальные определения, в параграф 4 ГК РК – здание и сооружение, во избежание неправильного толкования.
3) Добавить конкретизированные статьи, регулирующие данный договор.
Таким образом, в заключении приходим к следующему выводу: отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в п. 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодатель ными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору аренды зданий и сооружений, поэтому участникам данных договоров пре доставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Все вышесказанное приводит к тому, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений, а значит, его изучение требует дальнейшего продолжения.
Список использованных источников
1 Конституция Республики Казахстан.- 30 августа. - Алматы, 1995.
2 Витрянский В. Отдельные виды договора аренды. Хозяйство и право, 1996, №3. – с.8-9.
3 Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева
А.П., Толстого К. Ю. - М., 1999. -207с.
4 Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть), 01.07.1999.
5 Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан (Особенная часть). Том 1. – Алматы: «Данекер», 2001. – 540 с.
6 Указ Президента РК имеющий силу закона «О земле» от 22 декабря 1995г., Закон Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 г.
7 Закон Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", 26.07.2007 N 310-3.
8 Закон Республики Казахстан "О финансовом лизинге" от 05.07.2000 N 78-2.
9 Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Особенная часть). – Алматы: Жеті – Жары, 2003. – с.832.
10 Прутников Г.С. Гражданское право. Учебник для вузов. – М., Юристъ, 2006. – 320 с.
11 Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Гражданское право. Учебник. - Алматы, 2002. – 240 с.
12 Белов В.А. Гражданское право (Общая и особенная часть). Учебное пособие. - М., 2003.- 451 с.
13 Францева Е. Ф. Лизинг. - М., 1998. - 205с.
14 Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Гражданское право: Академический курс: Учебник. – Алматы, 2000. - 543с.
15 Земельный Кодекс Республики Казахстан, 20.06.2003. – База «Юрист», 2008.
16 Закон Республики Казахстан «О недрах и недропользовании», 27.01.96 № 2828. – База «Юрист», 2010.
17 Водный кодекс Республики Казахстан, 31.03.1993. – База «Юрист», 2008.
18 Лесной кодекс Республики Казахстан, 12.01.2007. – База «Юрист», 2008.
19 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. - М.: Юрид. Фирма «ИНФРА». – М., 1998. – 425 с.
20 Суханов Е.А. Гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Том 2. - Москва: Издательство БЕК, 1994. - С. 95.
21 Судебная практика. Обзор практики решения споров, возникающих по договорам аренды, 2002-2006. Сайт Верховного суда РК.
22 Сулейменов М.К. Становление и развитие гражданского законодательства республики Казахстан. – Алматы, 2002.- С. 178.
23 Суханов Е. Гражданское право и отношения собственности (о некоторых дискуссионных проблемах). Юрист, 2006, №1. - С.227
24 Васильева Е.А. Гражданское и торговое право капиталистических государств. - Москва, 1993. – 560 с.
25 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. – Москва: «Бек», 1997. – 265 с.
26 Романкова И.В. -168Некоторые проблемы заключения и оформления гражданско-правовых сделок. Вестник КазГу, 1997, № 4. - С.159-168.
27 Калпин А.Г. Гражданское право. Учебник, Ч. 2. - Москва: Юрист, 1999. - С.83.
28 Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Гражданское право: Словарь – справочник. – М. , 1996. – С.20.
29 Козырь О. Понятие недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью. Закон, 1999, № 4. – С. 18-24.
30 Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: курс лекций в 2 т. - М.: издательство «БЕК», 1994. – С.143
31 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. Хозяйство и право, 1997, №10 - С.117.
32 Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 26.07.2007. – База «Юрист», 2010.
33 Кусяпова И. К вопросу о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фемида, 2002, № 4. - С.37.
34 Ильясова К.М. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре. Гражданское законодательство РК: статьи, комментарии, практика. - Алматы, 1999. - С.54-66.
35 Пиляева В.В. Гражданское право в вопросах и ответах, 2-е изд., перераб. и доп.- М., 2004. - С.194.
36 Калпин А.Г., Масляев А.И., Гражданское право. Учебник. - М., 1997.- 180 с.
37 Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право. Учебник, Том 2. - Москва: издательство «Проспект», 1999. – 730 с.
38 Рутгайзер В. М. Аренда: сущность и практика. - М., 1989-357с.
39 Берг О. В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. - М., 1999. - 435 с.
40 Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа, 2003. – 270 с.
41 Суханов Е.А. Гражданское право. Издательство «Бек», 2000. – 430
42 Тихомирова М. М. Гражданское право. Словарь справочник, 1996.
Приложение А
Договор аренды здания (сооружения)
|
г.__________
|
N_____
|
"_____"__________2011__г.
|
<Наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано> именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор> действующего на основании <устава, положения, доверенности N_____ от "_____"__________200___г.> и <наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано или ф.и.о. физического лица, гражданство, резидентство, номер и дата документа, удостоверяющего личность> именуемое (ая, ый) в дальнейшем "Арендатор", заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору здание, указанное в п. 1.2 настоящего договора, во временное пользование, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 3 настоящего договора.
1.2. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное пользование здание, находящееся <адрес>, в дальнейшем именуемое "Здание".
1.3. Указанное в п. 1.2 настоящего договора Здание принадлежит Арендодателю на праве собственности.
1.4. Здание должно быть передано Арендатору в течение _____ дней с момента подписания настоящего договора.
1.5. Арендодатель обязан предоставить Арендатору Здание в состоянии, соответствующем следующим условиям <перечислить условия>.
1.6. Здание предназначено для использования в качестве <указать, в каком качестве будет использовано здание>.
2. Обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. Своевременно передать Арендатору Здание в состоянии, отвечающем условиям, указанным в п. 1 настоящего договора.
2.1.2. Производить капитальный ремонт Здания.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Использовать Здание в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
2.2.2. Поддерживать Здание в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
2.2.3. Нести расходы по содержанию Здания.
2.2.4. В установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате, в соответствии с условиями, указанными в п. 3 настоящего договора.
2.2.5. Возвратить Здание после прекращения действия настоящего договора Арендодателю в <состояние здания>.
3. Расчеты
3.1. Размер арендной платы составляет <указать сумму цифрами и прописью> тенге.
3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно (ежеквартально) не позднее _____ числа, следующего за оплачиваемым месяца (квартала) путем перечисления средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре.
4. Ответственность сторон
4.1. За просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере __________ от суммы договора и пеню из расчета __________ от суммы договора за каждый день просрочки.
4.2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории РК.
4.3. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
5. Срок действия договора
5.1. Срок аренды Здания начинает течь с <начало срока> и заканчивается <конец срока>.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.
6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в <указать наименование и местонахождение третейского, арбитражного или народного суда, выбранного сторонами для разрешения споров>.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока, указанного в п. 5.1 настоящего договора, при наличии следующих условий: <указать условия расторжения договора> путем направления другой стороне извещения по <почте, заказным письмом (с уведомлением и т.п.)>.
7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.
7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.
Юридические адреса сторон и банковские реквизиты
|
АРЕНДОДАТЕЛЬ
|
|
АРЕНДАТОР
|
|
|
|
|
|
<наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора>
|
|
<наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора>
|
|
<страна местонахождения>
|
|
<страна местонахождения>
|
|
<город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона>
|
|
<город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона>
|
|
<номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа>
|
|
<номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа>
|
|
<должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК>
|
|
<должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК>
|
Практика применения договора аренды зданий и сооружений