Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация
Оглавление
Введение………………………………………………………………….3
Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия ……………………………………………………………………..6
1.1. Общая характеристика договора аренды предприятия…………...6
1.2. Характеристика предприятия как объекта договора аренды и имущественного комплекса…..……………………..………………………….11
Глава 2. Основные элементы договора аренды предприятия…...23
2.1. Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия……………….………………………………………………….….23
2.2. Ответственность сторон при аренде предприятия……………….32
2.3. Условие об арендной плате в договоре аренды предприятия…...35
Глава 3. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация……………………………………………40
3.1. Порядок заключения договора. Форма договора ………………..40
3.2. Государственная регистрация договора аренды предприятия….43
3.3. Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия…………….………………………………………………………..50
Заключение……………….…………………………………………….55
Список используемых источников информации….………………58
Приложения ………………………………….…….…………………..66
Введение
Актуальность данной темы заключается в том, что во время рыночной экономики все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, причем предмет купли-продажи может быть как материальный, так и нематериальный, в том числе право владения и пользования чем-либо, то есть аренда.
Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон. Правильность составления договора аренды предприятия позволяет в дальнейшем не сталкиваться с трудностями, возникающими за неимением в тексте договора основных принципов и правил составления договора данного типа.
Как показывает изучение законодательных норм, регламентирующих аренду, сущность её заключается во владении и пользовании материальными и нематериальными благами (ресурсами), как-то: земельными участками, зданиями и сооружениями, техникой, в том числе автотранспортом и иным транспортом (фрахт), иным имуществом, за плату, то есть возмездно. Аренда, как правило, имеет целью осуществление предпринимательской, хозяйственной или иной деятельности.
Предприятия и имущественные комплексы (далее в работе будет рассматриваться отличие одного от другого) могут быть переданы в аренду также, как и другие объекты собственности. Существует законодательно установленный порядок передачи арендуемого имущества арендатору. Исключая отдельно оговоренные законом случаи, в целом состав арендуемых объектов не имеет ограничений. Также круг арендаторов может быть различным: в качестве арендаторов могут выступать как отечественные, так и иностранные физические и юридические лица. Продукция и доходы, получаемые арендаторов от использования арендованного имущества, принадлежат ему на праве собственности, как указывает законодательство. При этом право арендатора на арендуемое имущество подлежит защите также, как и право собственника. То есть имущество может изыматься по решению суда (арбитражного суда), арендатор имеет право требования возврата этого имущества из незаконного владения, возмещения ущерба, причиненного имуществу, устранения препятствий к пользованию имуществом. Важной особенностью аренды предприятия является то, что вместе с арендным предприятием арендатор получает все связанные с ним обязательства и долги. Также обычная практика подразумевает переход предмета аренды вместе с персоналом, то есть предприятие обычно переходит «на ходу», в работающем состоянии. С другой стороны, в вопросах, не касающихся договора аренды, арендатор обычно свободен в своей предпринимательской и хозяйственной деятельности, как гласит закон. Срок аренды предприятия не диктуется Гражданским кодексом либо иными законами напрямую, но в деловом обычае принято, что аренда таких объектов обычно продолжается 5 лет и более. Также следует упомянуть, что арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды по истечении срока первоначального договора (или продлить договор аренды на новый срок путем обмена письмами).
Таким образом, всё вышеуказанное говорит о том, что права арендатора по смыслу близки к правам собственника имущества, хотя с точки зрения юриста, аренда – это разновидность сделки имущественного найма, и имеет ряд нюансов в правовом регулировании.
В моей работе ставится задача исследования договора аренды предприятия как сделки и различных связанных с ним аспектов.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность норм гражданского права, регулирующих имущественные отношения, возникающие между арендодателем и арендатором предприятия. Предмет исследования – права и обязанности, возникающие у арендодателя и арендатора в правоотношениях по исполнению договора аренды, ответственность, особенности заключения и государственной регистрации этого договора.
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики исследовать аренду как гражданско-правовой институт и, в частности, договор аренды предприятия как особую разновидность гражданско-правового института.
Задачи исследования:
1. Рассмотреть аренду предприятия как комплексный процесс.
2. Рассмотреть договорные отношения в данной области, основные детали их правового регулирования.
3. Определить вид, содержание, состав и форму договоров, порядок их заключения. Рассмотреть правовые проблемы, возникающие в ходе их заключения и действия.
4. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия.
Методологическая база данной работы основана на нормативных документах, учебной литературе и публикациях по данной теме.
Выпускная квалификационная работа состоит из оглавления, 3 глав и пунктов, введения, заключения, списка использованной литературы. В конце каждой главы имеются выводы.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы: материалистической диалектики, исторический, методы анализа, синтеза, абстрагирования, индукции и дедукции; а также частнонаучные методы: функциональный, системный подход к изучению правовых норм и теоретических положений.
Нормативной базой исследования послужили: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные законы и подзаконные акты.
Научную базу исследования составляют следующие научные труды и учебные пособия: Брагинский М.И, Витрянский В.В «Договорное право», Васильева В. «Договор аренды: юридические аспекты», Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. «Гражданское право России».
Оформление выпускной квалификационной работы выполнено в соответствии с «Методическими рекомендациями по выполнению, оформлению и защите выпускной квалификационной работы по специальности 030501 «Юриспруденция»», МФЮА, 2009 г.
Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия
- Общая характеристика договора аренды предприятия
Договор имеет большое значение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, поскольку используется в качестве одного из основных средств их регулирования. Договор используется всеми участниками регулируемых гражданским законодательством отношений. Особенно важную роль он играет в регулировании предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц в связи с расширением содержания правоспособности граждан и коммерческих юридических лиц, которым дано право заниматься предпринимательской, также как и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки1.
Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовых обязательств. Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон.
Договоры купли - продажи, мены, дарения, аренды, ренты и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.
Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.2
Договор аренды предприятия – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как имущественный комплекс за арендную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать установленную договором арендную плату. Договор аренды является консенсуальным, взаимосогласованным и возмездным. Консенсуалъный договор — такой, для заключения которого необходимо и достаточно соглашения сторон (например, поставки, аренды, коммерческого найма). Для возникновения прав и обязанностей у сторон консенсуального договора достаточно их соглашения и не требуется никаких дополнительных условий3. Взаимосогласованные договоры — это те, в которых условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.4 Возмездность договора аренды определяется тем, что арендодатель предоставляет свое имущество в пользование арендатору за плату, то есть возмездно. В договоре должна быть определена арендная плата, ее размер и сроки внесения арендатором.
Отличительные черты договора. Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендато ру за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, от носящиеся к предприятию.
Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.
В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Размер арендной платы является существенным условием и дол жен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления од ного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.
Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.
На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уве домления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприя тия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требова ний в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о пе редаче предприятия в аренду;
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор не сут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расхо ды, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой плате жей по страхованию арендованного имущества.
Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие опре деляется договором аренды. Если этот порядок не определен, приме няются правила ст. 660 и 662 ГК РФ.
Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендода теля имеет право:
а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;
б) сдавать материальные ценности в субаренду;
в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);
г) вносить изменения в состав арендованного имущественного ком плекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществле нии таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности5.
1.2.Характеристика предприятия как объекта договора аренды и имущественного комплекса. Предмет договора
Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя, в частности, земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, производственную продукцию, права требования и долги, а также любые исключительные права, если иное не предусмотрено договором (ст. 132, п. 1 ст. 656 ГК). При этом Кодекс считает объектом сделок (купли-продажи, аренды, залога, доверительного управления и др.) именно «предприятие в целом как имущественный комплекс», а не совокупность перечисленных вещей и прав — каждой по отдельности и всех вместе взятых. ГК считает предприятие недвижимой вещью, что предопределяет применение к абсолютным правам на предприятия и сделкам с ними регистрационного начала. Не имея возражений по существу против последнего вывода, мы никак не можем согласиться с посылкой, из которой он выведен: предприятие нельзя считать не только недвижимой вещью, но и вообще вещью, ибо понятие об имущественном комплексе, через которое понятие предприятия определяется, является умозрительным и не принадлежит к числу физически осязаемых материальных благ. Предприятие является специфическим видом благ — разновидностью имущественного комплекса, а состояние его принадлежности (присвоенности) оформляется абсолютными правами особого рода, наименования которым пока не придумано.
В юридической науке, в частности в сфере гражданского права, в отношении понятия предприятия мнения ученых разделились на две позиции: одни считают предприятие объектом права, другие признают за ним качество особого субъекта.
О предприятии как об объекте гражданских прав говорится в п. 1 ст. 132, п. 2 ст. 334, ст. 1178 ГК РФ. При этом предприятие как объект прав признается имущественным комплексом и относится к недвижимому имуществу. Предприятию как объекту гражданских прав в ГК РФ впервые посвящена самостоятельная статья. ГК РФ детально регулирует сделки с предприятием как с имущественным комплексом (§ 8 гл. 30, § 5 гл. 34 и др.). Большинство изданных в развитие ГК РФ федеральных законов употребляет термин "предприятие" как объект гражданских прав.
Несмотря на то что действующее законодательство, прежде всего ГК РФ (ст. 132), рассматривает предприятие в качестве единого имущественного комплекса только как объект гражданских прав, в законодательстве и в юридической литературе предприятие нередко рассматривается в качестве субъекта гражданских прав (в частности, государственные и муниципальные унитарные предприятия). Такое разночтение является следствием того, что ранее российское законодательство оперировало понятием "предприятие", имея в виду субъект (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок.
ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект гражданских прав.
В нормативных актах, принятых в последнее время, появилось отождествление предприятия-объекта с бизнесом. Такое определение значительно расширяет понятие предприятия, закрепляемое ст. 132 ГК РФ, "поскольку дополняет комплекс имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей еще и определенным видом деятельности, которая реализовывалась с помощью указанных материальных носителей предшествующим собственником. Ибо бизнес - это определенная разновидность хозяйственной деятельности, направленной на извлечение прибыли"6.
Анализ ст. 110 Закона о банкротстве, ст. ст. 132, 559 и других статей ГК РФ показывает, что законодатель при определении характеристики предприятия рассматривает его не как статичный элемент, а как действующий механизм, способный участвовать в предпринимательской деятельности. В данном значении термину "предприятие" синонимичны понятия "бизнес", "дело", поэтому переход предприятия от одного субъекта к другому не означает прекращение первого субъекта, более того, его деятельность может беспрепятственно продолжаться и переориентироваться в зависимости от экономической конъюнктуры.
Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся:
1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности. Если имущественный комплекс будет использоваться в некоммерческих, непредпринимательских целях, он не может признаваться предприятием. Следует отметить, что для признания имущественного комплекса предприятием он должен находиться в рабочем состоянии, причем использоваться именно с целью извлечения прибыли (предпринимательская деятельность). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Эти же признаки предприятие как имущественный комплекс должно сохранять и при переходе его к новому собственнику (арендатору, наследнику).
На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника.7
Предприятие может принадлежать на праве собственности тем гражданам, правосубъектность которых предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.
Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Предприятие может также принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, но при этом собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Таким субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая организация).
Предприятие может принадлежать юридическому лицу (то есть имущество принадлежит долями участникам или акционерам юридического лица). Принадлежность предприятия юридическим лицам исключает возможность перехода предприятия по наследству, так как в случае смерти участника, даже если он единственный, передается не само предприятие, а доля в нем ( в данном случае - 100%).
2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю.
Обособленность предприятия от остального имущества предпринимателя выражается прежде всего в том, что владелец предприятия обязан вести самостоятельную бухгалтерскую отчетность, в которой отражаются состояние его имущества и осуществленные им операции. Предприятие вправе иметь собственное фирменное наименование, отличное от торгового имени владельца предприятия или от наименования других принадлежащих ему предприятий. Предприятие как единое целое может быть предметом договоров продажи, аренды, залога (ипотеки) и других, а также переходить по праву наследования.
3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество.
Предприятие, рассматриваемое как имущественный комплекс, является неделимым объектом; с точки зрения права всё имущество, которое включено в состав предприятия, находится под единым правовым режимом. Также о целостности и неделимости объекта говорит то, что ценность предприятия может значительно уменьшиться в случае разделения или отчуждения части его имущества.
Нельзя не учитывать, что предприятие "составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие, права требования, долги. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности. В таких случаях говорят, что предприятие находится «на ходу». Это имеет большое значение как при сделках с предприятием, так и при его наследовании.
Таким образом, предприятие как имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, оно определяет более емкое явление, чем сложная вещь.
4) предприятие - это недвижимое имущество.
Предприятие относится к особому объекту недвижимого имущества. Это следует из норм ГК РФ, касающихся недвижимости. Предприятие отсутствует в общем перечне недвижимых вещей, предусмотренных ст. 130 ГК РФ. Предприятию как имущественному комплексу отдельно посвящена ст. 132 ГК РФ, которая завершает блок статей, касающихся недвижимости. Кроме того, предприятие признается недвижимостью не в силу его прочной связи с землей, а по решению законодателя с целью распространения на него правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Если в состав предприятия будут входить только обособленные движимые вещи, а также имущественные права и обязанности, то предприятие также будет считаться недвижимым имуществом. Предприятие признается недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, принадлежащее собственнику. Это объясняется необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц8.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предприниматель ской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, матери алов и иные оборотные средства передаются арендатору в поряд ке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Следует предусмотреть в договоре условия возврата оборотных активов предприятия в случае прекращения договора. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудова нием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору пе редаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наимено вание, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные пра ва9. Арендодатель может уступить арендатору право требования и пе ревести на него долги, относящиеся к предприятию.
Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено за коном или иными правовыми актами10. Если же арендодатель вклю чит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арен датор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (ли цензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ были направлены в основном на разгосударствление пред приятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.
В 90-е годы ХХ века инструмент аренды предприятия трудовым коллективом использовался в процессе приватизации производственных комплексов, принадлежащих государству. Чаще всего при заключении подобных сделок предусматривалось, что впоследствии арендное предприятие будет выкуплено вновь образованным юридическим лицом.
Принятый в 2001 году Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ установил способы приватизации государственного и муниципального имущества. Так как в их числе не значится выкуп арендованного имущества, то осуществление этого действия законодатель оставляет на усмотрение сторон. Если такой выкуп фигурирует в планах арендатора и арендодателя, необходимо предусмотреть это в договоре аренды, определив сроки, выкупную цену и прочие условия, в противном случае арендатор не имеет права требовать от арендодателя исполнения соответствующих обязательств по купле-продаже имущества (заключения договора купли-продажи).
Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.
Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)11» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.
Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается12. В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.
Так, ООО и школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.
Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие выводы.
В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей площадью 419, 3 кв. м, в том числе подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен. С учетом этого аргумента ФАС Московского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения13.
Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.
Уже в римском праве объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору.
Имущество, обладающее родовыми признаками, не может бытъ предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается и смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества.
В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты. Однако, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями14.
На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Договор аренды предприятия имеет предметом единый имущественный комплекс, состоящий из земель, недвижимости (зданий, сооружений) и основных средств, принадлежащих юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, могущий находиться как в государственной и частной собственности. Договор является консенсуальным и взаимосогласованным, сделка по такому договору не требует нотариального заявления, но становится действительной только после ее государственной регистрации. Предприятие представляет собой единый и неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. В момент перехода права все свойства предприятия как имущественного комплекса должны быть сохранены: оно должно сохранить свою целостность и использоваться по прямому назначению. Аренда такого предприятия может стать инструментом разгосударствления (приватизации), либо иметь целью повышение эффективности использования материальной базы предприятия.
Предметом договора аренды предприятия является возмездная передача в пользование имущественного комплекса, определенного в п. 2 Главы 1 настоящей работы. Сторонами в таком договоре могут выступать государственные и частные юридические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, а также лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Круг обязанностей и прав сторон определен в ст. 660-662 ГК РФ. В целом он сходен с правами и обязанностями, возникающими у сторон при аренде недвижимости.
Глава 2. Основные элементы договора аренды предприятия
2.1. Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия
Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
В качестве арендатора и арендодателя предприятия могут выступать следующие участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (только те из них, что зарегистрированы как индивидуальные предприниматели), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, а также некоммерческие организации (то есть те, целью создания которых не является осуществление предпринимательской деятельности), не могут выступать в качестве сторон по такому договору.
По договору аренды предприятия арендатор наделяется широ кими правами по распоряжению имуществом. Так, он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материаль ные ценности, входящие в состав имущества арендованного пред приятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязан ности по договору в отношении таких ценностей другому лицу15. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприя тия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
К правам арендатора относится также право вносить измене ния в состав арендованного предприятия, проводить его реконст рукцию, расширение, техническое перевооружение, увеличиваю щее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также арендатор имеет право на возмеще ние ему стоимости неотделимых улучшений арендованного иму щества независимо от разрешения арендодателя на такие улучше ния16.
Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязан ности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это пра вило направлено, прежде всего, на то, чтобы прежде, чем осуще ствлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оце нил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать аренда тору стоимость этих улучшений.
Когда срок договора аренды подходит к концу, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (продление его на новый срок). При заключении нового договора стороны могут изменить его существенные условия. Если по окончании срока действия договора положение вещей не меняется и арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях.
Преимущественные права (права преимущества) — это относительные субъективные гражданские права, предоставляющие их носителю — управомоченному лицу — возможности требовать совершения чужих действий и (или) действовать по собственному усмотрению, преимущественные перед аналогичными возможностями других лиц. Упомянутое преимущество достигается посредством сосуществования преимущественных прав вкупе с комплексом абсолютных прав, нарушение которых влечет возникновение у потерпевшего права потребовать перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей, возникших в результате такого нарушения.
Большая часть обязанностей сторон по договору аренды, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, носит диспозитивный характер. То есть законодатель в основном, регламентируя эти обязанности, использует формулировку «если иное не предусмотрено договором». Это означает, что стороны сами вправе распределить между собой обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту арендуемого объекта. Можно лишь охарактеризовать наиболее приемлемые варианты распределения этих обязанностей, рекомендуемые Гражданским кодексом.
Арендодатель производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет17. Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что ему не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.
Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.
Таким образом, капитальный ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий - на арендаторе. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.18 Эта норма имеет силу, когда недостатки имущества были указаны в договоре.
Пример. Арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого им помещения, находящегося в муниципальной собственности. Суд пришел к выводу о том, что стоимость ремонта должна быть взыскана с соответствующего муниципалитета.
ОАО заключило с комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды помещения ресторана. После обследования помещения было установлено, что оно нуждается в капитальном ремонте. ОАО произвело ремонт за свой счет, после чего обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о возмещении стоимости ремонта за счет казны.
Удовлетворяя иск, суд исходил из следующих обстоятельств.
1. Договор был заключен и зарегистрирован надлежащим образом.
2. Необходимость проведения капитального ремонта установлена и не вызывала возражений у сторон.
3. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
4. Из условий договора аренды следует, что обязанность по производству капитального ремонта арендованного помещения у арендатора отсутствует. (Внимание: вовсе не обязательно, чтобы в договоре аренды было указано, что обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, достаточно, чтобы она просто не возлагалась на арендатора.)
5. Заключая договор аренды муниципального имущества, Комитет по управлению муниципальным имуществом выступает от имени соответствующего муниципального образования и через действия Комитета по управлению муниципальным имуществом в пределах предоставленных ему полномочий в гражданские правоотношения с арендатором вступает само муниципальное образование, таким образом, правомерным является удовлетворение иска за счет муниципальной казны19.
Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а так же уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установ лено иное (т. е. Арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и ка питальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.
При передаче предприятия в аренду права и обязанности арен додателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предпри ятия. Данные отношения регулируются не Гражданским кодексом, а законодательством о труде.
Установленные Гражданским кодексом правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматрива ющие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия. По общему правилу, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возме стить его стоимость в деньгах20. Однако данные положения приме няются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендо дателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Следует учитывать, что, несмотря на то, что всем имуществом комплекса безраздельно будет пользоваться арендатор, к которому также перейдёт и задолженность перед кредиторами арендодателя, однако обязанность уплаты налога на имущество организации остается на арендодателе, как на собственнике имущества арендного предприятия. Поскольку основные средства - это активы организации, которые составляют экономическую базу ее предпринимательской деятельности, имущество, передаваемое в аренду с целью получения прибыли, отвечает перечисленным выше условиям и, соответственно, является объектом обложения налогом на имущество21. Этот факт необходимо принять во внимание сторонам при заключении договора, как влияющий на размер арендной платы.
Так как владение и пользование предприятием влечет за собой возникновение множества разного рода обязательств, в том числе и перед государством, в договоре аренды необходимо закрепить за сторонами исполнение таких обязательств. Например, компании, которые являются источниками как промышленного, так и бытового мусора, обязаны отчитываться за загрязнение окружающей среды и материально возмещать стране экологический урон. То есть уплачивать экологические взносы по умолчанию обязан пользователь предприятия – арендатор. Однако здесь возможны различные ситуации. Например, владельцу объекта могут передаваться отходы либо их часть в счет арендных платежей. Вполне возможно, что он заинтересуется таким видом отходов, как лом цветных металлов или, допустим, макулатура, и возьмет на себя ответственность по их размещению. Тогда с определением того, кто же виновен в загрязнении окружающей среды, проблем не будет.
Если переход права собственности на продукты переработки в контракте не оговорен, то они по умолчанию будут принадлежать владельцу сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий или продуктов, а также товаров (продукции), в результате использования которых эти отходы образовались. Данное правило содержится в пункте 1 статьи 4 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления». Таким образом, если отбросы появляются в ходе деятельности арендатора, то именно он и будет являться их законным обладателем.
Однако тут есть некая загвоздка. Дело в том, что в силу пункта 4 статьи 4 Закона № 89-ФЗ отходы, оставленные в контейнере арендодателя, автоматически становятся его собственностью, со всеми вытекающими отсюда последствиями, независимо от того, кто является источником загрязнения. Поэтому указывать в договоре аренды судьбу продуктов переработки все же стоит. На это обратили внимание и представители Ростехнадзора в своем письме от 2 августа 2007 г. № 04-18/1038. В противном случае владелец объекта рискует утилизировать весь брошенный на его территории мусор и, соответственно, уплачивать «эковзнос»22.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Известен следующий пример: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) Московский международный комплекс "Молодежный" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку (АКБ) "Московский залоговый банк" (ЗАО) о взыскании долга по арендной плате в за период с марта (частично) по 30 июня 2005 года и стоимости произведенного ремонта в сумме 3.257.135 руб. по договору аренды от 01.12.2004.
Решением от 10.01.2008 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 г. с АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО) в пользу ООО "Московский международный комплекс "Молодежный" взыскан долг в сумме 800.597 руб. 63 коп. и расходы по госпошлине в сумме 6.271 руб. 96 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
При этом суды руководствовались статьями 307, 309, 310, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что ответчиком не представлены доказательства оплаты арендных платежей за март, апрель, июнь 2005 года. Отказывая в удовлетворении требований, суды указали на то, что истец не доказал размер и факт причинения убытков в заявленном размере.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО "Московский международный комплекс "Молодежный" (арендодатель) и АКБ "Московский залоговый банк" (ЗАО) (арендатор) был заключен договор от 01.12.2004 г. аренды нежилого помещения, для использования под банк, сроком действия с 01.01.2005 г. по 30 06 2005 г. Вышеуказанные помещения были переданы арендатору 01.01.2005 г по Акту приема - передачи.
Разделом 3 договора аренды установлено, что стоимость арендных платежей составляет 95 160 условных единиц в год, включая НДС. При оплате обеспечительного взноса и услуг (аренды), указанных в период с момента подписания Акта приема - передачи по 31.03.2005 г., курс одной условной единицы принимается равным 33 рублям. После 31.03.2005 г. стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новая величина одной условной единицы.
Арбитражным судом установлено, что ответчиком не оплачены арендные платежи частично за март 2005 года, и в полном объеме за апрель - июнь 2005 года в общей сумме 800.597 руб. 63 коп.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы за период с марта (частично) по 30.06.2005 г., суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности. Довод заявителя о том, что условие о размере арендной платы за апрель - июнь 2005 года не было согласовано сторонами, в связи с чем спорный договор аренды с указанного периода является незаключенным, правомерно отклонен арбитражным судом. Разделом 3 договора аренды от 01.12.2004 г. был определен размер арендной платы. Отсутствие дополнительного соглашения о величине одной условной единицы не свидетельствует о несогласованности условия о размере арендных платежей. Доводы заявителя о неприменении судом подлежащей применению ст. 654 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку судом установлено, что условие размера арендной платы сторонами было согласовано.
Довод заявителя о том, что после марта 2005, банк помещениями фактически не пользовался и взыскание задолженности по арендной плате за период после 31.03.2005 г. противоречит закону, был предметом обсуждения апелляционного суда и получил правильную оценку.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Судами установлено, что договор аренды не был расторгнут досрочно.
2.2. Ответственность сторон при аренде предприятия
Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера. Привлечение нарушителя к ответственности требует определенных условий: действия (бездействия) нарушителя, наличия вины, наличия причинно-следственной связи неправомерных действий нарушителя с наступившими вредоносными последствиями, причинение убытков. Рассмотрим случаи, относящиеся к аренде предприятия.
Арендодатель обязан предоставить предмет договора в пользование в указанный в договоре срок и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если же срок передачи не указан – в разумный срок23. В случае непредоставления, арендатор имеет право требовать передачи ему предприятия ( в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных бездействием арендодателя убытков.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если на момент сдачи имущества в аренду он не знал об этих недостатках24. Единственный способ избежать такой ответственности – прямо оговорить указанные недостатки с арендатором и обязательно указать их в договоре аренды предприятия.
Также арендодателю вменяется в обязанность предупредить арендатора до заключения договора обо всех обременениях (правах третьих лиц) на сдаваемое в аренду имущество. Сюда относятся залоговые права, сервитуты и другие. В противном случае арендатор вправе впоследствии требовать возмещения ущерба, причиненного действием подобных обременений.
Особое место занимает в данной ситуации ответственность арендодателя и арендатора перед кредиторами арендного предприятия, так как особенностью договора аренды предприятия является то, что вместе с имуществом к арендатору переходят и долговые обязательства. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении указанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора25.
Защита прав кредиторов, обеспечиваемая статьей 657 ГК РФ, представляется недостаточной. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему и новому собственнику (арендатору) о признании сделки о переходе предприятия недействительной. Конечно, арендодатель может быть объявлен банкротом, а сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о банкротстве. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст.562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.
2.3. Условие об арендной плате в договоре аренды предприятия
Условие об арендной плате является одним из существенных в договоре аренды предприятия. Арендная плата может устанавливаться в виде:
а) твердой суммы платежа;
б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате ис пользования имущества арендатором;
в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;
г) предоставления арендатором определенных услуг;
д) осуществления за счет арендатора улучшений, ремонта арендуемого им имущества26.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Гражданский кодекс предусматривает, что пересмотр размера арендной платы может быть не чаще, чем раз в год, однако законом могут быть установлены и иные сроки пересмотра арендной платы. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель имеет право требования досрочного внесения соответ ствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.
Арендная плата взимается в соответствии с тем, что представляет собой данный объект и должна учитывать следующие параметры:
- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоиму щих граждан и т. д.);
- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
- степени обустройства (лифт и т. п.);
- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
- фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная пла та может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране зда ния или сооружения, однако может заключаться и отдельное со глашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы27. Пример расчета арендной платы для арендуемых государственных и муниципальных имущественных комплексов см. в Приложении 2.
Обязанность платить арендную плату возникает у арендатора с того момента, как договор заключен и предприятие передано по передаточному акту. Так как договор аренды предприятия относится к числу сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, то арендодатель имеет право требовать уплаты арендных платежей только с дня государственной регистрации, с которого договор считается заключенным.
Также следует отметить, что арендодатель имеет право требовать арендную плату лишь с того момента, как была произведена передача арендуемых площадей и производственных мощностей по передаточному акту.
Пример: арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего. В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений. К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично28.
Стороны имеют право пересматривать размер арендных платежей, но не чаще одного раза в год29. При этом привязка в договоре размера арендной платы к изменяющимся показателям (иностранной валюте, условным единицам либо коэффициенту-дефлятору) не является изменением размера арендной платы, а только устанавливает механизм ее исчисления.
На основании положений Главы 2 можно сделать следующие выводы. Арендная плата определяется сторонами самостоятельно, при этом они учитывают рыночные цены на недвижимость, особенности имущественного комплекса, его назначение, степень благоустроенности и прочее. Обязанность уплаты арендных платежей возникает у арендатора при выполнении двух условий: государственной регистрации договора аренды и документально подтвержденной передачи имущества от арендодателя, получения возможности им пользоваться30.
Арендодатель отвечает своим имуществом за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора, касающих сроков, состава и качества передаваемого предприятия. Следует учитывать, что предприятие является сложным объектом, и препятствия к его эксплуатации могут быть разнородными, сложными, труднопреодолимыми, поэтому, передавая объект в аренду, арендодатель должен быть уверен в его работоспособности, или же оговорить известные ему недочеты еще при заключении договора. Права кредиторов арендного предприятия защищаются статьей 657 ГК РФ, где оговорен порядок уведомления кредиторов о сделках с предприятием и условия защиты этих прав в суде.
Глава 3. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация
3.1. Форма договора. Порядок заключения договора
Форма договора аренды предприятия подчиняется общим правилам заключения сделок. Достаточной будет являться простая письменная форма договора, заверенная подписями и печатями обеих сторон сделки. Нотариального заверения для данного вида сделок не требуется. Примерная форма договора аренды предприятия представлена в Приложении 1.
Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, ука занную форму должны иметь:
а) все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;
б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.
В) сделки между гражданами, письменная форма совершения ко торых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письмен ной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составле ния одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной связи.
Письменная форма договора считается соблюденной, если пись менное предложение заключить договор принято путем выполнения указанных в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставле ние услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п. (ст. 434,438 ГК).
Существенными условиями для договора аренды принято считать, во-первых, условие об объекте (предмете) аренды, то есть самой сути договора. В договоре должен быть четко и недвусмысленно определен арендуемый объект. Представляется необходимым приложить к договору документы, определяющие объект (в данном случае – кадастровый план участка, поэтажный план строения, технические паспорта объектов и прочие аналогичные документы), и сделать их неотъемлемой частью договора.
Во-вторых, существенными признаются условия, в отношении которых хотя бы одна из сторон требует соглашения. Обычно это такие дополнительные условия, как: арендная плата (ее размер и сроки внесения, также и форма расчетов), срок действия договора, условия пользования арендованным имуществом, отнесение улучшений имущества на счет арендодателя или арендатора, условия передачи и возврата арендованного имущества, право последующего выкупа арендованного предприятия и другие специфические условия.
Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора31. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.
Интересной юридической особенностью арендных отношений является право выкупа арендованного имущества арендатором. Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущест ва. Гражданский кодекс РФ устанавливает: " В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.32
Выкуп арендованного имущества может осуществляться в различных вариантах. Первый - имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант - арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант - имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.
Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон)33.
Порядок заключения договора. Перед заключением договора аренды предприятия он должен быть юридически проработан. Эта обязанность возлагается на юриста (юридический отдел) сторон, если таковой существует. Если на предприятии не имеется штатного юриста, целесообразно передать разработку всех положений договора в руки специалиста со стороны, детально описав при этом все пожелания сторон относительно условий договора. Перед заключением договора следует провести инвентаризацию имущества предприятия (рассматриваемую как удостоверение состава передаваемого имущественного комплекса), как оборотных, так и внеоборотных активов. Также производится инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженностей, которая подтверждается справкой бухгалтерии. Инвентаризация может дать основания для определения размера арендной платы в договоре. Должен быть составлен бухгалтерский баланс, с приложением к нему аудиторского заключения от независимого аудитора о достоверности бухгалтерской отчетности.
Классический порядок заключения гражданско-правовых договоров, предусмотренный Гражданским Кодексом РФ, включает в себя два этапа:
- Направление одной из сторон в адрес другой предложения (оферты) заключить договор, содержащего информацию об объекте и условиях договора в общих чертах
- Направление другой стороной согласия (акцепта) на заключение договора, с замечаниями относительно условий (если они имеются). Замечания обычно оформляются в виде протокола разногласий к договору.
Оба эти этапа на практике выглядят как обмен письмами. Чаще же всего встречается такая ситуация, когда вместо оферты направляется составленная одной из сторон форма договора, затем согласовываются детали, и если у сторон не имеется никаких возражений или замечаний, акцепт выражается путем подписания упомянутой формы.
Не следует забывать, что при заключении договора аренды предприятия, независимо от срока его действия, договор считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Несоблюдение этого условия влечет недействительность сделки, и она может быть признана ничтожной.
3.2. Государственная регистрация договора аренды предприятия.
Сделки с недвижимым имуществом имеют свой особый характер, то есть обладают рядом особенностей. Чтобы сделать рынок недвижимости более прозрачным и снизить вероятность мошенничества, для таких сделок предусмотрено подтверждение прав их участников со стороны государства, то есть государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Особого внимания заслуживают вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества, поскольку при применении ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав возникает определенное несоответствие. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав. Однако, в указанном Законе, в п. 1 ст. 26, содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абзац 6 п. 6 ст. 12 указанного Закона предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 Гражданский кодекс РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.
Такое противоречие между нормами Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации прав приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих государственную регистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на мой взгляд, необходимо привести статью 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с Гражданским кодексом РФ.
В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации прав, разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Сроки проведения государственной регистрации ограничены одним месяцем с момента подачи заявления и необходимых документов. При возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации он может приостановить государственную регистрацию, но не боле чем на один месяц. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации прав не допускается. По заявлению правообладателя государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца34.
По прошествию этого срока, заявитель, сдавший документы на регистрацию права, должен получить регистрацию, либо мотивированный отказ в ней. Заявитель (правообладатель) имеет право оспаривать решение регистрирующего органа в арбитражном суде по месту нахождения регистрирующего органа, то есть по месту нахождения, соответственно, объекта права (сделки).
Пример. ООО «ДК+» арендует имущественный комплекс у ООО «Тройка». Имущественный комплекс состоит из земельного участка, на котором расположено здание и несколько подсобных сооружений. Здание включает в себя швейный цех, цех деревообработки, складские помещения, столовую, офисные помещения. Все упомянутые производственные помещения оснащены необходимым для производства оборудованием.
Договор аренды предприятия заключен в марте 2003 года сроком на 10 лет. Согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации, также как и право аренды, в Федеральной регистрационной службе. На основании подобной регистрации регистрируются как переход прав, так и ограничения (обременения) прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
При регистрации договора аренды предприятия возникли сложности, повлекшие за собой отказ в регистрации договора. В регистрации было отказано по следующим основаниям:
В договоре аренды предприятия предмет договора обозначен как «Здание общей площадью … кв.метров, расположенное по адресу Московская область, г. Егорьевск, Промзона, д. 37».
В технической документации БТИ, представленной в Федеральную регистрационную службу, содержалась следующая формулировка – Здание общей площадью … кв.метров, расположенное по адресу Московская область, г. Егорьевск, ул. Смычка, д. 37
Согласно ЕГРП за арендодателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости по адресу – Московская область, г. Егорьевск, Промзона, д. 37
Дело в том, что после государственной регистрации права собственности продавца в техническую документацию БТИ были внесены изменения в связи с изменением адреса помещения.
Для преодоления отказа ДК+» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы с требованием произвести регистрацию договора аренды и права на объект недвижимого имущества. Арендодателем была получена Справка БТИ о соответствии адресов для подтверждения идентичности адреса объекта сделки указанному в документах БТИ.
Решением арбитражного суда Московской области от 14.07.2003г. удовлетворено заявление ООО «ДК+» об обязании УФРС по Московской области зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО «ДК+» и ООО «Тройка» 12.03.2003г. Таким образом, договор аренды предприятия считается заключенным с даты принятия судом упомянутого решения (согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Для регистрации следует предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации с квитанцией об оплате гос.пошлины;
- Комплект копий учредительных документов организации;
- Протоколы общих собраний учредителей (акционеров) организации-участников сделки об одобрении крупной сделки, если ее сумма составляет более 25% балансовой стоимости активов (либо справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о том, что сделка не является крупной);
Документы, характеризующие имущественный комплекс:
- Выписка из Технического паспорта на здание (строение) по форме 1а;
- Поэтажный план помещения (на кальке);
- Экспликация к поэтажному плану;
- Копия документа, подтверждающего наличие зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Документы БТИ действительны в течение одного года с момента выдачи и представляются в оригиналах.
Документы, относящиеся к основаниям государственной регистрации:
- Договор со всеми документами, указанными в качестве приложений к нему;
- Акты, изданные органами государственной власти и местного самоуправления;
- Вступившие в законную силу судебные акты;
Обязанность по государственной регистрации сделки с имуществом может возлагаться на любую из сторон35.
Решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью (Далее ООО) об обязании Мосрегистрации зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО и Департаментом имущества города Москвы (ДИгМ). Кассационная инстанция посчитала подлежащими отмене судебные акты по следующим основаниям. Истцом, ответчиком и третьим лицом - ГУП ДЕЗ района подписан договор аренды нежилого помещения. Истец утверждал, что ответчик необоснованно уклонялся от регистрации данного договора. Принимая решение о регистрации договора, суд первой и апелляционной инстанции указал на то, что данный договор подписан сторонами, и, сделан вывод о необоснованности уклонения ответчика от его регистрации в соответствии с положениями статьи 165 ГК РФ. Между тем, статья 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора и истец мог самостоятельно обратиться в регистрирующий орган для регистрации данного договора.
В этой связи судам надлежало выяснить, принимались ли истцом самостоятельные действия по регистрации договора, и на чем был основан вывод об уклонении ответчика от регистрации договора.
Также судами обоих инстанций не была дана оценка доводам ответчика об отсутствии намерений заключать новый договор с истцом в связи с имевшими место нарушениями условий ранее заключенного договора, и отказе от продолжения договорных отношений. Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение.
Договор аренды предприятия, как и всякая другая сделка с недвижимым имуществом, считается заключенным с даты его государственной регистрации. Поэтому все права и обязанности сторон вступают в законную силу с этой даты.
Пример. 15.01.2004г. в ООО «ДК+» поступило требование от ООО «Тройка» погасить задолженность по арендным платежам за 2003 год, за период с 12 марта 2003г по 13 июля 2003г. Юристом ООО «ДК+» был составлен ответ на претензию, в котором было указано, что договор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации, таким образом, обязанность уплачивать арендную плату по указанному договору возникла у арендатора с даты принятия решения судом о неправомерном отказе в регистрации договора. К ответу был приложен акт сверки взаимных расчетов по договору за 2003 год. ООО «Тройка» согласилось с указанными доводами, и также со своей стороны подписало акт сверки.
3.3. Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия
Передача арендуемого предприятия осуществляется по передаточному акту. Акт составляется на основании нескольких документов: акта инвентаризации имущества, бухгалтерского баланса, справки о кредиторской задолженности, списка кредиторов и дебиторов, аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия, выданного независимым аудитором. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Представляется целесообразным участие арендатора в процедуре инвентаризации имущества через представителей36.
Порядок проведения инвентаризации регулируется Методичес кими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансов РФ от 12 июня 1995 г. № 40). По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их ба лансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
До передачи предприятия в аренду арендодатель должен пись менно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включен ным в состав предприятия.
Передача считается завершенной после подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента начинает течь срок аренды и возникает обязанность уплачивать арендные платежи.
В случае, если имущество не было законным образом передано арендатору, арендодатель не имеет права требовать арендные платежи. В судебной практике можно найти тому подтверждение.
Пример. ООО «Стройсервис+» обратилось в суд с требованием погасить задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилых помещений, заключенному с ООО «Монтаж-Тек» от 11.05.2007г.
Согласно иску, ответчик обязан был уплатить арендные платежи за 1,5 месяца. Помимо суммы задолженности было предъявлено также требование погасить неустойку за пользование чужими денежными средствами. Ответчик ссылался на то, что нежилые помещения не были переданы в срок, так как были заняты арендодателем, и пользоваться ими фактически беспрепятственно можно было лишь через 1,5 месяца после заключения договора, а передаточный акт был подписан 27.06.2007г. Суд отказал в удовлетворении иска, судебный акт был мотивирован тем, что истец не передал предмет аренды ответчику, вследствие чего у последнего не возникло обязанности уплаты арендных платежей за пользование имуществом (согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Документы, подтверждающие платежи за последующие периоды, ответчиком предоставлены полностью.
Передавая предприятие «на ходу», стороны обязаны решить вопрос с переводом работников от одного работодателя к другому. По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.
О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме. Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации: "Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение. Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника".
Как следует из текста приведенной статьи перевести работника на постоянную работу в другую организацию можно только с его согласия, причем такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.
Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.
Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно37.
Передача имущественного комплекса обратно арендодателю при истечении срока или расторжении договора аренды должна быть оформлена в таком же порядке, как и первоначальная передача. С той лишь разницей, что теперь все процедуры (инвентаризация, аудиторская проверка и пр.) берет на себя арендатор. Также должен быть подписан акт приемки-передачи. В случае уклонения арендатора от действий по передаче имущества арендодателю, договор аренды считается пролонгированным, и обязанность платить арендные платежи распространяется на срок пролонгации.
На основании изложенного в Главе 3 мы можем сделать следующие выводы. Договор аренды предприятия заключается сторонами путем направления друг другу оферты (предложения) и ответного акцепта. До заключения договора оговариваются все его существенные условия, состав передаваемого имущества, размер арендной платы, сроки передачи имущества и прочие. Прежде, чем заключать непосредственно сам договор, стороны приходят к соглашению по всем его пунктам, в противном случае договор не может быть заключен.
Договор аренды предприятия требует государственной регистрации независимо от того, на какой срок он заключен. Государственную регистрацию производит уполномоченный на то государственный орган по заявлению одной из сторон договора в установленные законодательством сроки. Безосновательный отказ в государственной регистрации можно обжаловать в суде, предъявив суду основания, по которым сделка и право подлежат регистрации.
Передача предприятия происходит путем подписания акта приемки-передачи с приложением к нему всех документов, касающихся передачи имущества. Арендатору необходимо убедиться в наличии и соответствии реального имущества тому, что указано в упомянутых документах, уполномоченные лица арендатора подписывают акт приемки-передачи только после этих процедур. Арендодатель обязан передать имущество в срок и в полном составе, как указано в договоре.
Заключение
Аренда предприятия для арендатора означает способ получения в пользование необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Для арендодателя это - получение выгоды от имущества, если сам собственник не имеет цели, навыков, путей использования своих производственных мощностей или не заинтересован самостоятельно развивать свой бизнес.
Но аренда предприятия не так уж и простое дело, так как, во-первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. При этом при заключении договора аренды предприятия следует руководствоваться не только Гражданским кодексом РФ, но и целым рядом иных законов и подзаконных актов федерального, регионального и местного значения. Управление имущественным комплексом включает в себя целый ряд различных правовых аспектов.
Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а также методом государственной регистрации. Таким образом государство контролирует сделки с недвижимым имуществом, препятствует распространению мошенничества и злоупотреблений на рынке недвижимости, обеспечивает законность сделок.
Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.
Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке. Аренда предприятия представляет собой сложный процесс со многими участниками: арендодатель, арендатор, государственные органы, работники предприятия и другие. Законодатель при регламентации этого процесса должен принимать во внимание интересы каждой из перечисленных групп лиц и позаботиться о законной защите этих интересов, о прозрачности осуществляемой сделки для государственного контроля. В этой области еще есть обширное поле деятельности для законодательства.
Как уже было сказано в работе, в особой правовой защите нуждаются права кредиторов по отношению к арендному предприятию. Было бы целесообразно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.
Существует необходимость переработки статьи 26 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Так, законодателям следует учитывать, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимости, а только регистрацию самого договора. Регистрация же права аренды указывает на возникновение обременения вещного права арендодателя (права собственника, либо хозяйственного ведения).
Хотя в Гражданском кодексе РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства. Следует выделить такие черты предприятия, как бесперебойное функционирование, сформировавшийся круг партнеров (клиентура, сложившиеся деловые связи), деловая репутация – всё то, что указывает на невозможность однозначно определить предприятие как недвижимость.
Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.
Список используемых источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ // "Российская газета", N 7, 21.01.2009)
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ по состоянию на 10 ноября 2009г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. -Ст.4147
5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ по состоянию на 01 октября 2009г. // Собрание законодательства РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, Собрание законодательства РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210.
6. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 N 197-ФЗ по состоянию на 10 ноября 2009 г.// Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 3.
7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета, 30.07.1997 г. с изм. и доп. в ред. от 17 июля 2009г.
8. Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ // Российская газета, 29.12.2001г. с изм. и доп. в ред.от 18.07.2009г.
9. Федеральный закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ // Российская газета, 29 декабря 1995г., Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1.
10. Федеральный закон Российской Федерации "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ //Российская газета, 30 декабря 2008г.
11. Федеральный закон Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8.02.98 г № 14-ФЗ.// Российская газета. 17 февраля 1998г., Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., N 7, ст. 785.
12. Федеральный закон Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ // Российская газета, 25 июля 2008г.
13. Федеральный закон Российской Федерации «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ // Российская газета, 20 ноября 2002г.
14. Федеральный закон Российской Федерации "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ // СЗ РФ ; 2006. № 27 Ст. 2881
15. Постановление Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16 июля 2009г. № 582 // Российская газета, 18 июля 2009г.
16. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808
(ред. от 29.12.2008) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»// Российская газета, 15.11.2002г.
17. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" // СЗ РФ. 1994. N 8. ст. 593.
18. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с изм. от 27 ноября 2000 г., 23 марта 2006 г.).//СЗ РФ 1998.№ 50 ст.1054
19. Постановление Правительства РФ "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" от 31 августа 2000г. №648// Собрание законодательства РФ. 2000. №37. Ст.3718.
20. Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2004 г. № 739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" (с изм. от 23 марта 2006 г.)//СЗ РФ, 2003, N 1, ст. 13
21. Постановление Правительства РФ от 05. 06. 2008 г № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" // СЗ РФ, 2008, N 23, ст. 2721
22. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (Утверждена приказом Минюста РФ № 135 от 06 августа 2004г)
Акты судебных органов
23. Обзор практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (рассмотрен и одобрен на заседании Президиума ВАС РФ 10 ноября 2005 г.)
Учебники, монографии, брошюры
- Агафонова М.Н. Аренда, лизинг, безвозмездное пользование. Правовые основы. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Практические рекомендации М.: «Юстицинформ», 2006г. 254 с.
- Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007 412 с.
- Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие / М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. — 767 с.
- Белых В.С. и др. Предпринимательское право России. Учебник. / М.: Проспект, 2009. — 656 с.
- Беляева О.А. Предпринимательское право России. Курс лекций. Учебное пособие. / 2-е изд. - М.: Юстицинформ, 2006. — 136 с.
- Боровская М.А. Банковские услуги предприятиям: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1999. 169с
- Брагинский М.И, Витрянский В.В Договорное право. Учебное пособие. Книги 1-5. / М.: Стаут, 2000 - 2006.
- Васильева В. Договор аренды: юридические аспекты. М.: Гросс-Медиа, 2007, 200 с.
- Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.
- Воробьева Л.В. Земельное право Российской Федерации. Учебное пособие. / Тамбов: ТГТУ, 2007. — 92 с.
- Гражданский процесс. Учебное пособие. Под ред. Коваленко А.Г. и др. / М.: Инфра-М, Контракт, 2008. — 448 с.
- Гражданский процесс в вопросах и ответах. Учебное пособие Власов А.А., Власова М.Г., Черкашин В.А / М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.— 368 с.
- Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. — 528 с.
- Гражданское право России. Учебное пособие. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. / М.: Юстицинформ, 2008. — 560 с.
- Гражданское право. В 2-х частях. Отв ред. Мозолин В.П. / М.: Юристъ, Ч1 -2005, 719с.; Ч2 - 2007, 927с.
- Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Учебное пособие. Под ред. Садикова О.Н. / М.: Инфра-М, Контракт, 2006 - Т.I: 493с., Т.II: 608с.
- Гречихо Е. Договор аренды (имущественного найма) М.: Эксмо-Пресс, 2005г. 160с.
- Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Земля. Справочник собственника и арендатора. / М.: Юстицинформ, 2007. — 432 с.
- Демин А.В. Налоговое право России. Учебник. / М.: Юрлитинформ, 2006. — 424 с.
- Диордиева О.Н. Лекции по курсу «Гражданский процесс». Учебное пособие. / М.: ММИЭИФП, 2003. — 87с. + 84с.
- Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебное пособие. / 9-е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.
- Зенин И.А. Российское частное право. Учебное пособие. / М.: ММИЭИФП, 2003. — 417 с.
- Жилинский С.Э. Предпринимательское право. Учебник. / 8-е изд., пересмотр. и доп. / - М.: Норма, 2007. — 944 с.
- Новая судебная практика по гражданским делам. Составитель Ждан-Пушкина Д.А. / М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-240 с.
- Кархалев Д.Н. Гражданско-правовые меры защиты и меры ответственности: Учебное пособие. /- Уфа: РИО БашГУ, 2004. - 148с
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практ.). Ч. 1, 2, 3, 4. Под ред. Степанова С. А. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. — 1504 с.
- Коммерческое право. Под ред. Постового Н.В. Учебное пособие / М.: Юриспруденция, 2006. — 188 с.
- Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. Монография / Издательство "Юридический Центр ПРЕСС", Санкт-Петербург, 2002. - 544 c.
- Мазурин С.Ф. Гражданский процесс. Брошюра / СПб.: Питер, 2008. — 176 с.
- Практикум по гражданскому процессу. Под ред. Треушникова М.К Учебное пособие / М.: Городец, 2007. — 320 с.
- Предпринимательское (хозяйственное) право. Под ред. Лаптева В.В., Занковского С.С. Учебное пособие / М.: Волтерс Клувер, 2006. — 560 с.
- Шабалин В.Г., Кузьмина А.К., Шамонова Е.А., Самохина О.Н.Сделки с недвижимостью. В 2 частях. Часть 1. Оформление в собственность. Аренда. Наем. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. / М.: Омега-Л, 2008 г. 512 с.
- Шевчук Д.А. Международное частное право. Учебное пособие. / М.: Эксмо, 2009 - 272с.
Диссертации и авторефераты диссертаций