ДОГОВОР РЕНТЫ

Частное образовательное учреждение

Высшего образования

Южный институт менеджмента

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА)

на тему: ДОГОВОР РЕНТЫ

направление 030900.62 «Юриспруденция»

Студентка	И.В. Шпакова
Научный руководитель канд юрид. наук.	О.В. Шаповал
Нормоконтролер	Е.А. Волкова

Выполненная квалификационная

работа допущена к защите «_____»______________2015г.

Заведующий кафедрой,

д.э.н., профессор И.В. Петров

Краснодар 2015

Частное образовательное учреждение

Высшего образования

Южный институт менеджмента

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Утверждаю:

Зав. кафедрой, д.э.н., профессор

______________ И.В. Петров

«____»_______________ 2014 г.

ЗАДАНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ

ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ

(БАКАЛАВРСКОЙ РАБОТЫ)

По направлению 030900.62 «Юриспруденция»

Студентке Шпаковой Ирины Васильевны

Тема выпускной квалификационной работы (бакалаврской работы) «Договор Ренты»

Утверждена приказом ректора института №_______ от «____»_________2014г.

Срок сдачи законченной работы на кафедру «_____» ________________2015 г.

Студентка __________________ И.В. Шпакова

Руководитель выпускной

квалификационной работы

канд. юрид. наук . __________________ О.В. Шаповал

СОДЕРЖАНИЕ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Введение

Предмет и источники Гражданского права России

Понятие ,содержание , особенности института ренты . необходимые условия.

Заключение

Список использованных источников

ОБЪЕМ ИЛЛЮСТРАТИВНОЙ ЧАСТИ РАБОТЫ

Иллюстративная часть отсутствует

СПИСОК ОСНОВНОЙ РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015). "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014 Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Парламентская газета", N 224, 28.11.2001, "Российская газета", N 233, 28.11.2001, "Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

3. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 4. С. 23

4. Яргина Е.А. Проблемы защиты участников рентных отношений // Судебнаязащита прав граждан и юридических лиц. Материалы научной конференции - М, ИЗиСП, 2014,Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды. // "Нотариус", 2015, №3,Яргина Е.А. Договор ренты. // Актуальные проблемы гражданского права.

Реферат

Выпускная квалификационная работа (бакалаврская работа) 69с, 47 источника.

ЭВОЛЮЦИЯ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЕВРОПЕ, ДОГОВОРЫ РЕНТЫ В РОССИЙСКОЙ ТРАДИЦИИ, ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСОБЕННОСТИ ИНСТИТУТА РЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ, ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ, ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ.

Выпускная квалификационная работа (бакалаврская работа) состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

Объектом дипломной работы являются отношения возникающие в сфере договора ренты.

Предметом дипломной работы являются существующие в действующем Гражданском кодексе РФ договоры ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Целью работы заключается исследование рентных отношений в условиях реформированного гражданского законодательства России.

В данной работе проведено научно-теоретическое и практическое исследование проблем юридической природы, правового регулирования, места договора ренты в системе обязательственного права, способов защиты участников договоров ренты.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 6

1 ИСТОРИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА РЕНТЫ 9

1.1 Эволюция рентных отношений в Европе 9

1.2 Договоры ренты в российской традиции 11

1.3 Понятие, содержание, особенности института ренты. Необходимые
условия 19

2 ФОРМА, СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ 29

2.1 Форма и государственная регистрация договора ренты 29

2.2 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение 39

2.3 Виды договора ренты 41

2.3.1 Договор постоянной ренты 41

2.3.2 Договор пожизненной ренты 47

2.3.3 Особенности договора пожизненного содержания с иждивением 52

3 ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ 60

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 62

CПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 67

ВВЕДЕНИЕ

Проблематика рентных обязательств существует в юридической науке на протяжении нескольких столетий. Это связано с недостаточной исследованностью данного правового института, который исторически носил экономическую окраску, так как изначально возникло понятие земельной ренты в Европе, и только с переходом от феодальных к капиталистическим отношениям возникает понятие денежной ренты и назревает необходимость закрепления на законодательном уровне такого правового института.

Договор ренты относится к тем поименованным договорам, которые на протяжении всего периода своего существования порождали многочисленные споры в юридическом литературе, непрекращающиеся и сегодня.

Проблемы данных отношений, сформировавшихся в обязательства ренты, с принятием ныне действующего Гражданского кодекса РФ становятся особенно актуальными в теории гражданского права. Сегодня, когда перед российской цивилистикой стоит задача освоения новейшего гражданского законодательства и дальнейшего его реформирования, без решения важнейших проблем договорного права невозможно обойтись.

Необходимо заметить, что проблематика договоров ренты в гражданском праве России не была обделена вниманием. Имеются работы, остающиеся в научном обороте, в которых частично затронуты различные теоретические и практические аспекты данных договоров, однако, глубокие комплексные исследования правовой природы, проблем эквивалентности, защиты участников данных отношений, соотношения вещного и обязательственного эффекта производимого договором, относительных и абсолютных элементов данного правоотношения, к сожалению, отсутствуют.

Анализ нотариальной и судебной практики подтверждает актуальность исследования договоров ренты, так как количество споров, возникающих при их расторжении, особенно из договоров пожизненного содержания с иждивением, систематически возрастает.

Исследование данных вопросов требует глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства России.

Исследование сосредотачивается на решении следующих задач:

1) - проведение историко-правового анализа правового регулирования рентных отношений;

2) исследование правовой природы договоров ренты и выявление специфики правового регулирования рентных отношений, обусловивших возникновение договора ренты как самостоятельного договорного института;

3) исследование признаков договоров ренты, его особенностей, правовой природы рентного договора как договора, опосредующего переход права собственности на имущество;

4) анализ существующих способов защиты интересов получателя ренты и рассмотрение актуальных практических проблем способов защиты интересов плательщика рентных платежей;

Предметом настоящего исследования являются существующие в действующем Гражданском кодексе РФ договоры ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Методологическую основу данного исследования составили методы системного и исторического анализа и сравнительного правоведения. Теоретический анализ проблем договоров ренты основан на исследовании и решении практических задач, связанных с изучением и обобщением судебной практики и разработкой предложений по совершенствованию законодательства Российской Федерации и судебной практики по его применению.

Теоретическую основу работы составили труды дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности, по данному вопросу писали: К.Н. Анненков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, Д.В. Дождев, B.C. Ем, А.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, В.Н. Литовкин, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, И.А. Покровский, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, С.А. Хохлов, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные нормативно-правовые акты, регулирующие рентные правоотношения.

Проведен сравнительный анализ зарубежного опыта, в частности исследованы: Французский Гражданский кодекс; Германское Гражданское Уложение; гражданское законодательство стран СНГ и ряда других стран.

Новизна исследования заключается в том, что в условиях реформированного гражданского законодательства России в данной работе проведено научно-теоретическое и практическое исследование проблем юридической природы, правового регулирования, места в системе обязательственного права, способов защиты участников договоров ренты.

Сформулированные предложения могут быть применены при совершенствовании гражданского законодательства.

Структура работы обусловлена задачами исследования, необходимостью комплексного изучения договоров ренты. Диплом состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка нормативно-правовых актов и литературы.

1 ИСТОРИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА РЕНТЫ

1.1 Эволюция рентных отношений в Европе

Рента (нем. Rente, фр. Rente от лат. Rendere - приносить доход) - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Рента также может взиматься за использование иного имущества, в том числе жилых помещений, природных ресурсов 1.

Договор ренты известен со Средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"2.

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский гражданский кодекс (далее - ФГК), который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. Данная глава содержит два отделения: об условиях, требующихся для действительности договора (ст. ст. 1968 - 1976), и о последствиях договора для договаривающихся сторон (ст. ст. 1977 - 1983). Согласно ФГК рента может быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ФГК не указывает, а прямо предусматривает, что она может быть установлена в размерах, которые договаривающимся сторонам будет угодно установить. Непроизводство платежей ренты не дает лицу, в пользу которого установлена рента, основания требовать выплаты капитала или возвращения ему отчужденного им имения; он имеет лишь право наложить арест и потребовать продажи имущества должника с дальнейшим требованием, чтобы было сделано распоряжение или дано согласие на внесение на хранение из вырученных от продажи средств суммы, достаточной для производства платежей. Стороны могут согласиться на то, что пожизненная рента может уплачиваться вперед3.

Положения ФГК копировались законодателями других стран. Поскольку многие российские правоведы сходятся во мнении, что "наиболее близким отечественному правопорядку является Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) и изучение германского права во многих случаях помогает лучше понять российские правовые институты", следует уделить внимание тому, как в ГГУ урегулированы рассматриваемые правоотношения4.

В Германском гражданском уложении особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, содержащей всего три статьи (759 - 761), прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что, если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. Для других видов ренты периодические сроки, за которые она должна быть внесена вперед, определяются по свойствам и цели ренты. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность5.

Значительно более емким является регулирование данного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность рентных выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. Во втором виде договора речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования - с другой6.

1.2 Договоры ренты в российской традиции

Договорный институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его.

Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид "вечной ренты", при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.

Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два вида. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте вечной (непрерывной, бессрочной) и ренте пожизненной. При этом, в свою очередь, в зависимости от источника вечная рента разделилась на ренту с земли и ренту с капитала.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако уже тогда К.Н. Анненков обратил внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным"7.

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в книге пятой ("Обязательства") проекта Гражданского уложения, гл. 19 которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание" и была разделена на два отделения. Первое - "Пожизненный доход" - в своей основе строилось на идее меновой. В этой части речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. При этом под доходом понималась как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление "жизненных припасов или иных заменимых вещей"8.

Договор, которому было посвящено второе отделение данной главы проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Суть его состояла в предоставлении контрагенту в продолжение всей его жизни помещения, заботе о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществлении попечения, уходе за ним и вообще доставлении содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.

В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - пожизненном содержании, однако понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иски по таким договорам неоднократно рассматривались судами. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу этих договоров. Это объяснялось неодинаковым отношением к данным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом"9.

В ряде случаев суды исходили из признания действительным договора, построенного по любой не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте ссылались на ст. 106 ГК РСФСР 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. Мнение о необходимости признания договоров, не предусмотренных ГК, действительными встречалось и в литературе10.

В 1940-е годы на страницах журнала "Социалистическая законность" развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца. Однако были и противники признания законодателем соответствующих договоров. Примером могла служить позиция И.Л. Брауде, который ссылался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития11.

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная отличная от существовавшей во времена нэпа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы сводились к тому, что, во-первых, в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности; во-вторых, договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Также предлагались различные юридические конструкции договора. Например, было высказано мнение, что в качестве средства охраны интересов участников договора не следует допускать перехода имущества обеспечиваемого в полную и неограниченную собственность обеспечивающего12.

Имущество договора должно составлять общую собственность обоих участников договора. В таком случае "обеспечивающий не будет бояться вкладывать свои средства в общее имущество, так как его вложения будут лишь увеличивать размер его доли, и в случае расторжения договора его трудовые вложения сохраняются. С другой стороны, такое построение имущественных отношений придаст прочность договору, поскольку каждая из сторон будет заинтересована в его реальном исполнении. Ограничится возможность для обеспечиваемого беспочвенно предъявлять иски о расторжении договора, ибо он будет опасаться, что при расторжении договора обеспечивающий получит право на реальную долю в имуществе обеспечиваемого. Обеспечивающий будет стремиться к добросовестному выполнению своих обязанностей, будучи заинтересованным в сохранении договора и получении имущества в полную собственность после смерти обеспечиваемого".

С учетом вышеизложенного, а также объективно сложившихся потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. В главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца". Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре.

Некоторые ученые высказывались, что имущество, передаваемое продавцом покупателю, должно быть непотребляемым и ценным (например, жилой дом, автомобиль, написанная известным художником картина и т.п.). Однако ст. 253 ГК РСФСР в качестве предмета договора предусматривала только жилой дом. После введения в действие Закона "О собственности в СССР" норма по аналогии стала применяться и к сделкам с квартирами13.

Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями - граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу14.

Статьи 253, 254 ГК РСФСР не устанавливали ответственности продавца за недостатки дома. Не была предусмотрена и обязанность продавца предупредить приобретателя о правах третьих лиц на передаваемый дом, снижающих его финансовую ценность и ограничивающих возможность его хозяйственной эксплуатации. Однако, по мнению юристов, поскольку договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания является разновидностью купли-продажи, к нему должны применяться правила купли-продажи с теми изъятиями, которые вытекают из особого характера взаимоотношений сторон15.

ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора:

- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;

- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался.

Если договор прекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Несовершенство ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70 - 80-е годы.

Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Фактически же рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений16.

В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в указанных выше ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.3 Понятие, содержание, особенности института ренты. Необходимые условия

В поисках третьего пути, т.е. способа передачи жилья с полным освобождением от налогов, люди все чаще останавливаются на договорах ренты. Правила, регулирующие отчуждение имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты), появились в нашем гражданском законодательстве впервые. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо17.

Интересно, что в случае с рентой законодатель пошел вслед за практикой: граждане все чаще заключали договоры, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет. Пришлось относительно срочно закрывать дыры. Теперь в Гражданском кодексе РФ имеется отдельная глава, посвященная особенностям этих договоров.

По договору ренты покупатель передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Причем после этой передачи получатель ренты не несет по договору абсолютно никаких обязанностей, обладая лишь правами. Это договор односторонне обязывающий (как оформление завещания, только "хуже": завещатель все-таки ограничен некоторыми правилами, например об обязательной доле).

Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты. Собственник вправе одновременно:

владеть - реально обладать имуществом;

пользоваться - извлекать из имущества выгоду, для которой имущество предназначено, получать от своего имущества плоды, продукцию и доходы;

распоряжаться - определять его дальнейшую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог (ст. 209 ГК РФ).

Именно собственник несет риск случайной гибели имущества или его повреждения при пожаре, наводнении (ст. 211 ГК РФ). И по общему правилу именно собственник несет зачастую довольно тяжкое бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Собственность обязывает, являясь не только благом, но и бременем для собственника. Очевидно, что придется нести все финансовые расходы по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.д.

На отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, распространяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если имущество передается без оплаты - правила о договоре дарения (гл. 32)18.

В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д.

Немаловажно и то, возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты имущество. При передаче имущества за плату применяются правила о купле-продаже, а бесплатно - о дарении. От того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). По-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595).

Может показаться, что рента - очень удачная разновидность купли-продажи или других договоров о передаче имущества в собственность. На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию19. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента - это, пожалуй, один из самых рискованных договоров. Ренте как никакому другому договору присущ признак алеаторности (т.е. рискованности; от лат. alea - игральная кость, случайность).

Необходимые условия договора ренты

Гражданский кодекс РФ устанавливает правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Это обеспечивает максимальную урегулированность отношений даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в договоре ренты не учтены. Условий, которые должны быть прямо указаны в договоре, немного, например размер рентных платежей или обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества20.

Стороны также вправе выработать правила по своему усмотрению, если они не противоречат существу рентного договора. Однако ряд важных рентных отношений урегулирован императивным образом. Закон строго подходит к форме этого договора. Он относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обозначает, что в случае отчуждения такого имущества обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества. Причем это правило действует даже тогда, когда покупатель и понятия не имеет о лежащем на имуществе обременении21. Покупатель, не предупрежденный продавцом, может потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи (это право предоставлено ему ст. 460), но отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание, он не может.

Правило об обременении не относится к движимому имуществу (по смыслу ст. 586 ГК РФ), т.е. при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и несет обязательство по-прежнему первоначальный приобретатель имущества. Если передается движимое имущество, то сторонам следует обязательно согласовать условия о способе обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство третьего лица, банковская гарантия, неустойка)22.

Допускается заключение плательщиком в пользу получателя договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. Страхуются ответственность за нарушение договора ренты, риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентного обязательства. По договорам страхования страхователем ответственности за нарушение рентного обязательства является плательщик ренты, которым может выступать любое физическое или юридическое лицо, заключившее договор ренты и взявшее на себя обязанность по ее выплате23.

При обращении в страховую компанию требуется сообщить сведения, касающиеся всех обстоятельств, имеющих существенное значение. Гражданин-страхователь должен представить заключенный договор ренты и информацию о размере ренты, размере денежной суммы и т.д.

Страховой случай - это совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. Для наступления страхового случая необходима совокупность двух юридических фактов: 1) невыполнение плательщиком ренты своих обязанностей и 2) обращение получателя ренты за получением страхового возмещения.

Страховая сумма определяется по соглашению сторон. Ее максимальный размер не может превышать убытки, вызванные просрочкой уплаты ренты и индексированные в соответствии со статьей 318 ГК РФ, и начисленные на эту сумму на день выплаты страхового возмещения проценты в соответствии со статьей 588.

Рентные обязательства относятся к бессрочным (постоянная рента) или долгосрочным (пожизненная рента). Может возникнуть вопрос о защите прав получателя ренты после истечения страхового срока24. Однако следует помнить, что обязанность плательщика ренты застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентных обязательств является существенным условием договора ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ). При невыполнении плательщиком ренты своей обязанности заключить договор страхования или продлить его после окончания срока действия получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587). Таким образом, законодательно гарантировано право получателя ренты на получение возмещения в случае неисполнения страхователем своей обязанности по выплате ренты.

Законом предусматривается выплата в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (чаще всего единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой Банком России).

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия , здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК)25.

Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом - ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, - одну из основных особенностей соответствующего26. Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1 ст. 132 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты27. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя28.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.) . В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК29.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"30. Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

2 ФОРМА, СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ

2.1 Форма и государственная регистрация договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.

Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной.

Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется31.

Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

При удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений, должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания32.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Так, в 1995 г. А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 1999 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания.

Удовлетворяя иск А., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержания.

Однако эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по следующим основаниям.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В нем нет указания о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. Согласно показаниям удостоверившего договор купли-продажи нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения денег за дом.

Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.

Между тем согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, - в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей.

Истица А. в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства33.

Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права сделки приобретают юридическую силу34.

Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.

В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.

При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации35.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.36

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определив процедуру такой регистрации, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации37.

Государственная регистрация сделок согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр.

Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.

На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки38.

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы. Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор39.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей - нотариальной - форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: "Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения". Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров40.

По мнению У. Новопашиной , заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти41.

С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

2.2 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение включает в себя обязанность плательщика ренты своевременно, в установленном договором порядке и размере платить ренту. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты. Исходя из легального определения договора ренты, ее получатель имеет право требования предоставления ему рентных платежей в денежной или натуральной форме в зависимости от конкретного вида рентного обязательства в срок, установленный договором.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в §1 гл.33 ГК регулирование относится, главным образом, к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество42. То обстоятельство, что данное обременение следует в случае отчуждения такого недвижимого имущества за ним, подтверждает, что подобно другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Согласно п.1 ст.586 ГК рента обременяет недвижимое имущество, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества43.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта, на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов, взысканию в соответствии со ст.588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст.395 ГК (имеется в виду учетная ставка банковского процента).

Обязанность уплатить проценты в указанном в п.1 ст.395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п.4 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998г. № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"44.

Отметим также способы защиты интересов получателя ренты, к которым относятся: предоставление обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты по выплате ренты (ст.329 ГК РФ), обязанность страхования по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. Придавая особое значение данным договорным условиям, ГК в ст.587 признает его существенным, а это означает, что при их отсутствии договор не будет считаться заключенным.

Одним из способов защиты получателя рентных платежей является отмеченное обстоятельство, нашедшее отражение уже в ст.584 ГК, посвященной форме договора ренты. Таким образом, Гражданский кодекс РФ предусматривает максимальное количество гражданско-правовых способов защиты интересов получателя ренты.

2.3 Виды договора ренты

2.3.1 Договор постоянной ренты

Уже самое различие в названии обоих видов ренты - "постоянная" и "пожизненная" дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима.

Прежде всего это относится к субъектному составу договора. Указание на "постоянный" характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней - ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п.1 ст.2 ГК), она, по справедливому замечанию С.А. Хохлова, "не должна превращать коммерческую организацию - получателя постоянной ренты в рантье"45. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций - специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п.1 ст.49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст.2 Федерального закона "О некоммерческих организациях", а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Пункт 1 ст.589 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально-культурная организация46.

По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п.2 ст.589) называет в качестве оснований для такого перехода, прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование - для граждан, либо правопреемство при реорганизации - для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора-плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом47. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст.590 ГК).

Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказываются присущими и данному договору.

Прежде всего, это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты48. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п.2 ст.590 ГК).

Другой пример, связанный с той же тенденцией, относится к решению вопроса о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Несмотря на то, что собственником этого имущества признается плательщик ренты и, следовательно, по общим правилам (в частности, имеется в виду ст.211 ГК) риск, о котором идет речь, предполагается лежащим на плательщике как на собственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты49. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно.

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст.591 ГК).

Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это и не свойственно в целом данному виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего, это выразилось в том, что последний наделен указанным правом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст.592) ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы с тем, однако, что стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату в определенный срок50. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной (п.3 ст.592 ГК). Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст.593 ГК. К их числу относятся:

а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту;

в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере:

г) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица - плательщика ренты и др.).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. "а") предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя51.

Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, в ГК приведены два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором (безвозмездная передача имущества плательщика), с учетом того, что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п.3 ст.424 ГК. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор постоянной ренты имеет свои особенности: субъектный состав, денежное выражение ренты, и только в некоторых случаях, предусмотренных договором, возможность выплаты ренты натурой, в том числе предоставлением вещей, выполнением работ, оказанием услуг.

Права получателя постоянной ренты могут передаваться в порядке цессии, переходить по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, из чего следует вывод о том, что в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением право получателя рентных платежей имеет высокую оборотоспособность, не принадлежит к правам, неразрывно связанным с личностью кредитора. Независимо от факта предмета ренты при случайной гибели или случайном повреждении такого имущества, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты, и этим постоянная рента отличается от пожизненной ренты (ст.595, ст.600 ГК).

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты, поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст.591 ГК). Автор отмечает, что ГК, предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика52.

2.3.2 Договор пожизненной ренты

Принципиальная особенность рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона в договоре, передающая имущество, так и любой иной назначенный ею гражданин. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. Для того, чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п.2 ст.430 ГК должно сообщить о намерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим53.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в принципе отчуждено в общем, установленном ГК порядке - имеется в виду применение правил о переходе прав в порядке их уступки (см. ст.382-390 ГК) или реорганизации юридического лица (см. ст.57 и 58 ГК), а также о наследовании, - во всех этих случаях права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу. Это не исключает того, что передающее имущество под выплату ренты лицо может назначить выплату ренты на период жизни другого указанного им лица (ст.596 ГК). Однако и в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключал с ним договор ренты.

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п.3 ст.596 ГК) соответствует п.1 ст.166 ГК, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

Обязательство выплаты пожизненной ренты в силу указанных и ряда иных особенностей носит, таким образом, личный характер54.

Особый порядок действует в случаях, при которых договором предусмотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. Тогда возникает ситуация, близкая той, что предусмотрена ст.321 ГК в варианте "множественности лиц на стороне кредитора".

При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. Оба приведенных положения подтверждают, что при договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к плательщику ренты. Такой вывод следует из общих правил о наследовании.

Определяют пожизненную ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты в течение его жизни либо жизни назначенного им лица (п.1 ст.597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной ренты состоит в том, что исключается помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в натуре даже с учетом ее денежного выражения.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.597 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст.318 ГК. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанной договором ренты.

В ГК (п.1 ст.599) предусмотрено право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при договоре постоянной ренты. Эти условия дополнены лишь в одной специальной норме: если под выплату пожизненной ренты передано бесплатно любое имущество, как недвижимое (в частности жилой дом или квартира), так и движимое, получатель ренты может при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возвратить это имущество. Но при этом расчеты между сторонами должны производится непременно с зачетом стоимости имущества в счет выкупной цены ренты (п.2 ст.599 ГК)55.

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Поскольку ст.599 ГК, посвященная расторжению договора пожизненной ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, препятствия для субсидиарного применения норм об изменении или расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые указаны в гл.29 ГК (но лишь при условии, что это не противоречит особенностям соответствующего договора).

Таким образом, в отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в принципе отчуждено, права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу.

Это правило, в частности связано с целью обеспечить максимальную защиту получателя пожизненной ренты (п.1 ст.601 ГК РФ)

Отметим отличия договора пожизненной ренты от его разновидности - договора пожизненного содержания с иждивением56.

Во-первых, предметом пожизненной ренты может быть любое имущество (п.1 ст.596 ГК); во-вторых, размер пожизненной ренты определяется как твердая денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (не менее 1 МРОТ в месяц). В договоре пожизненного содержания с иждивением предусматривается обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания путем определения общего объема содержания в месяц (не менее 2 МРОТ), а также - путем включения обеспечения потребности в жилище, питании, одежде, уход за ним, оказание ритуальных услуг.

В-третьих, получатель пожизненной ренты в целях защиты своего положения наделен правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор. У плательщика пожизненной ренты такого права нет, основания требования выкупа ее получателем - это наличие существенных нарушений договора со стороны ее плательщика. Автор предлагает применять аналогию закона в этой правовой ситуации по имеющимся основаниям в договоре постоянной ренты 57(ст.593).

В отличие от договора постоянной ренты настоящий договор может быть расторгнут без выкупа пожизненной ренты (п.1 ст.599), если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, либо без такового (п.2 ст.605 ГК).

2.3.3 Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением определяется в пункте 1 ст. 601 Гражданского кодекса РФ как договор, по которому получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Несмотря на то что формулировка названия главы 33 ГК РФ ("Рента и пожизненное содержание с иждивением") дает повод рассматривать договор пожизненного содержания с иждивением наряду с договорами ренты, а не в качестве их разновидности, в действительности законодатель признает единую юридическую природу рентного договора как типа, различает в качестве видов договоры постоянной и пожизненной ренты и выделяет особый его подвид - договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ). Можно согласиться с высказанной в литературе критикой указанной формулировки и поддержать включение в название главы 33 ГК РФ единственного слова - "рента"58.

Поскольку рассматриваемый договор выступает разновидностью договора пожизненной ренты, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33, к отношениям пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте (п. 2 ст. 601 ГК РФ). В частности, единообразно с договорами пожизненной ренты решаются вопросы о субъектном составе договора, сроке действия обязательства по выплате ренты, периодическом характере рентных платежей, риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. На пожизненное содержание с иждивением распространяются также общие положения § 1 гл. 33, в том числе об оформлении договора, обременении рентой недвижимого имущества, обеспечении выплаты ренты и ответственности плательщика за просрочку. Следует обратить внимание: в соответствии с пунктом 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отменено требование о государственной регистрации договоров ренты, предусматривающих передачу под выплату ренты недвижимого имущества. Вместе с тем договор пожизненного содержания с иждивением имеет значимые видовые отличия59.

Как видно из легального определения, в сравнении с другими рентными договорами предметом передачи по договору пожизненного содержания с иждивением может выступать исключительно недвижимость: жилой дом, квартира, земельный участок, здание, нежилое помещение и т.п. В качестве ренты в договорах пожизненного содержания с иждивением предусматривается удовлетворение потребностей получателя ренты в натуральной, а не денежной форме. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Вид и объем содержания (площадь предоставляемого жилья, условия проживания, перечень необходимых продуктов, лекарств, требования к оказываемым услугам и т.п.) конкретизируются в договоре с учетом нужд получателя ренты. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Заметим: включение в содержание с иждивением обязанности плательщика ренты по предоставлению ее получателю жилища (как в передаваемой плательщику недвижимости, так и в ином помещении) не является сущностно необходимым для заключения рассматриваемого договора. Разумеется, если таковая устанавливается, следует конкретизировать предоставляемое помещение, сроки и условия его использования, решить вопросы о допустимости вселения получателем ренты в помещение других членов семьи, распределении обязанностей по эксплуатации и ремонту и т.п. Однако едва ли можно согласиться с предложением о дополнении главы 33 ГК РФ унифицированными императивными правилами об обязательности предоставления плательщиком ренты получателю жилого помещения в постоянное пользование60.

Замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах допускается, только если такая возможность специально предусмотрена договором (ст. 603 ГК РФ). Из буквального смысла закона вытекает, что при заключении договора обязательно определение содержания в натуре, вместо которого получателю ренты по взаимному согласию сторон лишь в дальнейшем могут выплачиваться деньги. Следует обратить внимание на следующее: в судебной практике, поддержанной Верховным Судом РФ, сложился подход, в соответствии с которым молчаливое принятие получателем ренты вместо обеспечения в виде питания, лекарств, ухода, медицинского обслуживания и т.п. натурального содержания денежных средств не является достаточным основанием для того, чтобы считать передачу ренты плательщиком в денежном эквиваленте надлежащим исполнением договора. В частности, в ситуации, когда истец (получатель ренты) по состоянию здоровья и в силу преклонного возраста нуждался в обеспечении питанием, одеждой, уходом, оплате стоимости лекарств, в медицинском обслуживании, а ответчик (плательщик ренты) не смог представить доказательства того, что после заключения договора получатель ренты желал заменить содержание в натуре на ежемесячные денежные выплаты (отсутствовало дополнительное соглашение сторон, заключенное в той же форме, в какой заключен основной договор, не было иного документа, где могло бы быть выражено соответствующее желание получателя ренты), суд признал непредоставление ежемесячного содержания в натуре существенным, не допустимым по статье 310 ГК РФ односторонним изменением обязательства и нарушением условий договора пожизненного содержания с иждивением61.

Отношения пожизненного содержания с иждивением отличает высокая социальная значимость. Именно договор пожизненного содержания с иждивением как форма распоряжения недвижимостью с расчетом на долгосрочное, стабильное и юридически гарантированное получение натуральных рентных выплат, ощутимо дополняющих или заменяющих иные источники средств на текущее жизнеобеспечение, получил наибольшее среди рентных договоров распространение на практике. Данное обстоятельство потребовало от законодателя установления повышенных гарантий адекватной защиты прав и законных интересов граждан, для которых получение регулярного имущественного предоставления по договорам пожизненного содержания с иждивением может оказаться основным либо единственным источником существования.

Во-первых, еще на преддоговорной стадии законодатель контролирует соблюдение интересов потенциальных получателей ренты посредством предъявления особых требований к рекламе услуг по заключению договоров пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 30 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" таковая не должна содержать: выражение благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры; утверждение, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого помещения или иного имущества; осуждение членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем; упоминание о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с рекламодателем или другим лицом62.

Во-вторых, законодатель признает существенным определение в договоре пожизненного содержания с иждивением денежной стоимости всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору, предусматривающему бесплатное отчуждение имущества, не может быть менее двух (а не одного, как для пожизненной ренты) величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте Федерации по месту нахождения рентного имущества, а при отсутствии в указанной величины - соответственно не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

В-третьих, пункт 3 ст. 602 обязывает суды при разрешении споров между сторонами об объеме содержания, предоставляемого гражданину, руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Это, в частности, позволяет гибко реагировать на негативные для получателей ренты изменения обстоятельств, которые вполне могут произойти за длительный период существования рентных отношений. Правильной реализации данной нормы, направленной в том числе на устранение недостаточности в определенности объема рентного содержания, должно поспособствовать возведение принципа добросовестности в ранг общего отраслевого гражданско-правового начала (ст. 1 ГК РФ в ред. Закона N 302-ФЗ).

В-четвертых, правило статьи 604 ГК РФ обеспечивает сохранение за получателем ренты контроля над юридической судьбой и физическим состоянием имущества, переданного в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, несмотря на переход права собственности на это имущество к плательщику ренты. Данное правило прямо указывает: последний вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Напомним: применительно к постоянной и пожизненной ренте, не сопряженной с пожизненным содержанием гражданина, такое (не вполне резонное) ограничение права собственности плательщика ренты не устанавливается напрямую нормами главы 33 ГК РФ, а лишь выводится из правил о залоговом обременении, возникающем в отношении переданного под выплату ренты недвижимого имущества в силу закона (п. 2 ст. 346, п. 1 ст. 587 ГК РФ). Кроме того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Наличие совокупности указанных гарантий позволяет некоторым ученым делать вывод о доверительном (фидуциарном) характере договора пожизненного содержания с иждивением63.

Однако законодатель отнюдь не требует от плательщика ренты личного исполнения обязанности по предоставлению содержания и не наделяет получателя ренты характерным для фидуциарных отношений правом в любой момент в одностороннем порядке прекратить обязательство по причине утраты доверия к контрагенту. Напротив: даже в случае проявления со стороны плательщика ренты в отношениях с получателем признаков неприязни, аморального поведения, при попытке получателя ренты расторгнуть договор суды исследуют обстоятельства дела исключительно через призму установления факта исполнения или неисполнения плательщиком ренты обязанности по предоставлению рентного обеспечения в согласованном договором объеме64. То, что правовая связь участников рассматриваемого договора не основана на особом доверии, подчеркивает допустимость перехода прав и обязанностей плательщика ренты к третьим лицам в случае универсального правопреемства без согласия получателя ренты. Как указал Верховный Суд РФ, обязательства пожизненного содержания получателя ренты, которое ему доставляет плательщик, следуют из имущественных правоотношений, не связаны только с личностью плательщика и могут осуществляться не только им, но и членами его семьи. Невозможность перехода таких обязательств к другим лицам законом не установлена, а статья 605 ГК РФ не предусматривает такое условие, как смерть плательщика ренты, основанием прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением65.

Отсутствие фидуциарности очевидно в случаях заключения договора пожизненного содержания с иждивением по конструкции договора в пользу третьего лица, т.е. когда плательщик ренты обязуется содержать не получателя, а указанных им выгодоприобретателей. Данный вывод разрешает вопрос о возможности заключения рассматриваемого договора, как и договора постоянной ренты, через представителя, что нередко отрицается в нотариальной практике66.

Прекращение обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением в целом подчиняется тем же правилам, что и прекращение обязательства по договору пожизненной ренты. В частности, пункт 1 ст. 605 ГК РФ устанавливает: обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

На усиленную защиту интересов получателя ренты направлено правило пункта 2 указанной статьи. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вне зависимости от того, передавалось имущество плательщику ренты за плату или бесплатно, вправе потребовать возврата переданного имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. В обоих вариантах плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Иными словами, неблагоприятные последствия существенного нарушения договора для плательщика ренты заключаются не только в том, что при прекращении договора он либо лишится имущества, либо будет вынужден понести затраты на выплату выкупной цены ренты, но и в потере всего, что было уже выплачено в качестве ренты.

Необходимо отметить: вопреки буквальному толкованию статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты только в случаях, когда договор был заключен в его пользу. Если же по договору плательщик взял на себя обязанность содержать лицо, указанное получателем ренты, обязательство прекращается смертью выгодоприобретателя. Смерть получателя ренты как стороны договора при жизни иждивенца не приводит к отпадению правовой связи участников обязательства.

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Однако, как показывает судебная практика, любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты, поскольку при судебном разбирательстве плательщику не так-то легко представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода за получателем в течение времени действия договора.

3 ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ

Изучая разрешение споров, вытекающих из договоров ренты, в судебном порядке, а также основные принципы нотариальной практики по делам, вытекающим из договоров ренты, необходимо отметить, что практике не известны случаи передачи иного, чем жилое помещение, имущества под выплату ренты. Подавляющее большинство договоров заключаются в форме договора пожизненного содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты, по сути, не сложилась67.

Инициаторами прекращения договорных отношений зачастую выступают получатели ренты. Их требования чаще облекаются в форму требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением договорных обязательств плательщиком ренты, реже - в форму признания договоров недействительными. Явный перекос правового регулирования в сторону защиты интересов получателя ренты приводит к тому, что практика пытается "уравновесить" интересы обеих сторон путем применения любых допустимых инструментов, например, таких как практический запрет на заключение рентных договоров через представителя (в целях недопустимости введения в заблуждение получателя ренты, с одной стороны, и создания определенной гарантии устойчивости правовой связи для плательщика - с другой). К числу указанных инструментов можно отнести также решение вопроса о дееспособности получателя ренты в момент заключения договора путем исследования совокупности соответствующих доказательств, включая косвенные, либо решение вопроса о существенности того или иного нарушения договорных обязательств, допущенного плательщиком, опять же исходя из фактических обстоятельств дела68.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современном российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на ту или иную вещь (купля-продажа, аренда с правом выкупа). К ним можно отнести и ренту.

В соответствии с п.1 ст.583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средств на его содержание в иной форме.

Существует три разновидности договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Каждой из них посвящен отдельный параграф гл.33. Они совпадают в существенных признаках, но различаются между собой по ряду более частных моментов (например, форма предоставления содержания, его минимальный размер, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.).

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть граждане любого возраста, а также некоммерческие организации, для которых выплата рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Согласно ст.596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к оставшемуся получателю. После смерти последнего получателя обязательство ренты прекращается.

Пожизненное содержание с иждивением - единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты здесь предметом сделки служит только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.). Недвижимость передают в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.

Как следует из ст.584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение договора ренты, а для договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, необходима также государственная регистрация. При совершении нотариального действия (удостоверение договора ренты) нотариус:

устанавливает личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, его представителя или представителя юридического лица (на основании паспорта или других документов);

выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке. В случае совершения сделки представителем проверяет и его полномочия;

зачитывает вслух участникам сделки ее содержание. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписывают в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия;

разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены нотариусом при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность (п.1 ст.165 ГК РФ). Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Она недействительна с момента совершения.

Главная привлекательность договора ренты для участников гражданского оборота состоит в том, что согласно п.1 ст.585 ГК РФ он предусматривает передачу имущества, которое отчуждается под выплату ренты получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Таким образом, плательщик ренты получает имущество в собственность. Данное обстоятельство предполагает возникновение у него прав, указанных в п.1 и 2 ст. 209 ГК РФ, а именно: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если договор ренты предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30). Если же имущество передают бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ (Рента и пожизненное содержание с иждивением) и не противоречит существу договора ренты. Плательщику ренты необходимо знать, что заключение договора ренты обременяет недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. Поэтому при совершении сделок с другими лицами он обязан уведомить другое лицо об обременении предмета сделки рентой. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В данном случае сторонам договора ренты необходимо руководствоваться Федеральным законом РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных выше обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст.587 ГК РФ).

Как гласит ч.1 и 2 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обязательства (основного).

За просрочку выплаты ренты ее плательщик уплачивает получателю проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором. Таким образом, в договор ренты должны входить условия, предусматривающие ответственность плательщика за просрочку выплаты ренты. В нем необходимо сделать ссылку на ст.395 ГК РФ, предусматривающую ответственность за незаконное использование чужих денежных средств.

Однако следует обратить внимание на практикующие проблемы.

Неочевиден ответ на вопрос, может ли требовать расторжения договора и возврата недвижимости при существенном нарушении плательщиком ренты обязательства пожизненного содержания с иждивением не только тот получатель ренты, кто передал имущество под ее выплату, но и тот, кто является просто выгодоприобретателем по договору, заключенному другим лицом. Представляется, право требовать возврата недвижимости принадлежит лишь стороне договора - бывшему собственнику, но не третьему лицу. Последнее по пункту 2 ст. 430 ГК РФ может лишь дать или не дать согласие на расторжение или изменение заключенного в его пользу договора. При нарушении плательщиком ренты его обязанностей такое третье лицо вправе прибегнуть к понуждению плательщика ренты к их исполнению (п. 1 ст. 430 ГК РФ), применению установленных договором санкций, обращению взыскания на находящуюся в залоге в силу закона недвижимость. Право третьего лица требовать выкуп ренты видится не противоречащим существу договора пожизненного содержания с иждивением.

Существует проблема порядка расторжения договора ренты.

В практике нотариусов нередко возникают вопросы о форме уведомления о намерении расторгнуть рентный договор, о процедуре выдаче нотариусами свидетельств о праве на наследство после плательщика ренты, о включении получателя ренты в круг наследников плательщика ренты по закону. Отмеченные проблемы свидетельствуют о необходимости разработки нормативных документов, создающих правовую базу для единообразного применения законодательства о рентных отношениях судами и нотариусами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты и судебная практика

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

2. Распоряжение Мэра Москвы от 19 января 1998 г. №40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы" (с изменениями от 30 июня, 11 октября 1999 г.)

3. Распоряжение мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. №363 (Вестник мэрии Москвы. 1995. №15)

4. Постановление Правительства Москвы от 7 октября 2013 г. № 836

"Об увеличении денежных компенсаций, выплачиваемых Государственным унитарным предприятием Правительства Москвы "Московская социальная гарантия" одиноким пожилым гражданам и инвалидам, передавшим жилье в собственность города Москвы"

5. Письмо Госналогинспекции по г. Москве от 10 августа 1998 г. № 31-08/24466 "О договорах ренты"

6. Устав Государственного унитарного предприятия Правительства Москвы "Московская социальная гарантия"

7. Положение о порядке деятельности Государственного унитарного предприятия "Моссоцгарантия" по заключению и реализации договоров пожизненного содержания с иждивением (с изменениями от 30 июня 1999 г.)

8. Гражданское уложение Германской империи. СПб., 1898. С. 253

9. Федеральный закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Российская газета", № 137, 22.07.1998, "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3400.

10. Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 марта 2014 г. № 33-3840/2012.

11. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

12. Некоторые вопросы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Правовые вопросы недвижимости. 2013. № 1. С. 45.

13. Распоряжение Президента РФ от 9 августа 1999 г. № 268-рп "О мерах по совершенствованию гражданского законодательства"

14. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 4. С. 23

15. Положение о военно-врачебной экспертизе, утвержденное постановлением Правительства РФ от 20 апреля 1995 г. №390 // СЗ РФ. 1995. № 19.

15. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2012 г. № 15-В02

17. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1996 г. № 965 "О порядке признания граждан инвалидами" // СЗ РФ. 1996. № 34. Ст.4127; Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. № 392 (с изм. от 22 октября 1998 г.)"О государственной службе медико-социальной экспертизы" // СЗ РФ. 1996. № 15. Ст.1630; 1998. № 44.

18. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. № 5-КГ12-51.

19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2011. № 11. С.7-14;

20. Постановление правительства Москвы от 18 января 2000 г. № 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы"

21. Устав, утвержденный распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы".

22. дело № 2547/99... из архива Чертановского межмуниципального суда г. Москвы (неопубликованный акт).

Специальная литература

1. Амфитеатров Т.Н. О праве личной собственности // Закон и право № 6 2012г.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.М., 2011.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн.2.М., 2002.

4. Витрянский В.В. Сборник статей. Вып.5/Исследовательский центр частного права. - М., "Статут", 2002,Гордон MB Радянське цивильне право. Харьков, 1966.

5. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.

6. Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч.2.М., 2013. С.143

7. Золотько Н.В. Проблемы правового регулирования договора ренты // Закон и судебная практика: Материалы научно-практической конференции. Краснодар, 2000.

8. Золотько Н.В. Развитие рентных отношений в России, исторический аспект // Научное обеспечение агропромышленного комплекса, материалы 2-й региональной научно-практической конференции молодых ученых. Краснодар: КГАУ, 2001.

9. Золотько Н В Договор ренты в гражданском праве России Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук Краснодар, 2002.

10. Орловский П.Е. Право собственности в практике Верховного Суда СССР // Социалистическая законность. 2012. N 9-10.

11. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. Т.2.М., 2011. С.32.

12. Рясенцев В.А. Договор отчуждения строения на условии пожизненного пользования // 2012. N 2.

13. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) /.М., 2008.

14. Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2.

15. Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч.2. Киев, 2007.

16. Иоффе О.С. Обязательственное право.М., 2014.

17. Крашенинников П В. Российское жилищное законодательство.М., 2013.

18. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 2000. N 6.

19. Лаасик Э.Я. Договор пожизненного содержания // Ученые записки Тартусского государственного университета Вып.84 Труды юридического факультета, 2010.

20. Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца //. Советская юстиция. 1971. N 14.

21. Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 2009.

22. Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства //. 2009. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6.

23. М. Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель.М., 2012.

24. Яковлева Е М Новые вилы договоров в гражданских кодексах союзных республик // Вопросы кодификации гражданского законодательства союзной республики. Сталинабад 2008, с 109

25. Яргина Е.А. Проблемы защиты участников рентных отношений // Судебнаязащита прав граждан и юридических лиц. Материалы научной конференции - М, ИЗиСП, 2014,Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды. // "Нотариус", 2015, №3,Яргина Е.А. Договор ренты. // Актуальные проблемы гражданского права.

26. Анненков К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства. СПб., 2011. С. 566

27. Березовская Т. К нотариусу с оценкой // Домашний адвокат. 2005. N 8.

28. Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 2013. С. 420.

29. Брауде И.Л. Право на строения и сделки по строениям по советскому праву. М., 2011. С. 26.

30. Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 5. С. 119 - 120

31. Власов Ю.Н. Нотариат в Российской Федерации: Учебно-методическое пособие. 2-е изд., перераб. М.: Юрайт-М, 2001. С. 127.

32. Ерошенко А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. N 6. С. 8 - 9

33. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 287.

34. Маслов В. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. N 6. С. 115; Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6. С. 11.

35. Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1971. N 14. С. 25

36. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 2013. С. 253, 254.

37. Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.

38. Никитин Г. Купля в договоре, рента в уме // Домашний адвокат. 2003. N 16. С. 17.

39. Новак Д. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. N 10. С. 9

40. Новопашина У. Нотариус в роли посредника // Бизнес-адвокат. 2000. N 12. С. 5

41. Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. N 7. С.120

42. Рясенцев В. Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 2011. N 1 - 2. С. 23.

43.Селиванова А.Ю. Гражданско-правовое регулирование договоров ренты: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012.

44. Сенчищев В.Н. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 2008. N 12. С. 118.

45. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 2012. С. 20 - 21

46. Французский гражданский кодекс 1804 г. / Перевод И.С. Перетерского. М., 1941. С. 409 - 410

47. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. N 1. С. 11.

1 Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 2013. С. 420.

2 Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 2013. С. 253, 254.

3 Французский гражданский кодекс 1804 г. / Перевод И.С. Перетерского. М., 1941. С. 409 - 410

4 Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 5. С. 119 - 120

5Гражданское уложение Германской империи. СПб., 1898. С. 253

6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. М.: Статут, 2011. С. 622

7 Анненков К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства. СПб., 2011. С. 566

8 Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С. 8

9 Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С. 8

10 Рясенцев В. Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 2012. N 1 - 2. С. 23.

11Брауде И.Л. Право на строения и сделки по строениям по советскому праву. М., 2011. С. 26.

12 Ерошенко А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. N 6. С. 8 - 9

13 Маслов В. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. N 6. С. 115; Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6. С. 11.

14 Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 2012. С. 20 - 21

15 Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1971. N 14. С. 25

16 См.: ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря

17 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.

18 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.

19 Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.

20 Ем В.С. Указ. соч. С. 9.

21 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.

22 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.

23 Золотько Н.В. Проблемы правового регулирования договора ренты // Закон и судебная практика: Материалы научно-практической конференции. Краснодар, 2000

24 Золотько Н.В. Указ соч., с  18

25 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

26 Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 2000. N 6

27 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

28 Золотько Н.В. Указ соч., с  20

29 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

30 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14

31 См.: Березовская Т. К нотариусу с оценкой // Домашний адвокат. 2005. N 8. С. 12.

32 См.: Власов Ю.Н. Нотариат в Российской Федерации: Учебно-методическое пособие. 2-е изд., перераб. М.: Юрайт-М, 2001. С. 127

33 См.: Некоторые вопросы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 45.

34 См.: Сенчищев В.Н. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 2008. N 12. С. 118.

35 См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 287.

36 См.: Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. N 1. С. 11.

37 См.: Новак Д. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. N 10. С. 9.

38См.: Никитин Г. Купля в договоре, рента в уме // Домашний адвокат. 2003. N 16. С. 17

39 См.: дело № 2547/99... из архива Чертановского межмуниципального суда г. Москвы (неопубликованный акт).

40 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 4. С. 23.

41 См.: Новопашина У. Нотариус в роли посредника // Бизнес-адвокат. 2000. N 12. С. 5

42 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

43 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

44 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14

45 М. Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель.М., 2012

46 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

47 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

48 Хохлов С.А. Указ. соч. С.320.: СЗРФ. 2012. №3.

49 Хохлов С.А. Указ. соч. С.320.: СЗРФ. 2012. №3.

50 Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2

51 Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2

52 Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2

53 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32

54Указанные признаки «личного характера» подвида пожизненной ренты - «пожизненного содержания с иждивением» и созданного им «особого» правового режима иногда заводят исследователя слишком далеко.

55 Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. № 32

56 Хохлов С.А. Указ. соч.: СЗРФ. 2012. №3

57 Хохлов С.А. Указ. соч.: СЗРФ. 2012. №3

58 Селиванова А.Ю. Гражданско-правовое регулирование договоров ренты: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012. С. 11.

59 Российская газета. 2013. N 3.

60 Селиванова А.Ю. Указ. соч. С. 26

61 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. № 5-КГ12-51.

62 СЗ РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.

63 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. Т. 2. С. 163; Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 21.

64 Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 марта 2012 г. N 33-3840/2012.

65 Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2002 г. № 15-В02пр-11.

66 Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2002 г. № 15-В02пр-11.

67 Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. N 7. С. 120

68 См.: Пахомов А. Указ. соч. С. 120

1

ДОГОВОР РЕНТЫ