Анализ девелоперских проектов, реализуемых в России

Содержание

Введение

1.Девелопмент. Теоретико-методологические сведения.

1.1 Понятие девелопмента

1.2 Виды девелопмента

1.3 Цели и принципы девелопмента

1.4 Девелопмент и риск

2.Этапы процесса девелопмента и их характеристики

2.1 Основные этапы и методы процесса девелопмента

2.2 План использования стадий для проекта девелопмента

3. Анализ девелоперских проектов, реализуемых в России

3.1 Общая характеристика по России

3.2 Компания «группа ЛСР»

Заключение

Введение

Девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг.Он именуется девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств. Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта. Потребность общества в девелоперах стремительно растет, от них требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях, как: менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление.

Целью данной работы является определение сущности понятия «девелопмент», его видов и этапов, стадий и методологии управления проектами, а так же учёт основных целей и рисков предприятий данной направленности.

Объектом исследования здесь является девелопмент, как процесс управления недвижимостью.

1.Девелопмент. Теоретико-методологические сведения.

1.1 Понятие девелопмента

В общем понятии девелопмент — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. С данным понятием неразрывно связана такая специальность, как Девелопер. Девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией необходимых процессов.Девелопер организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов. Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.

С понятием девелопера зачастую отождествляют такое понятие, как застройщик, пришедшее в Российскую Федерацию со времён СССР. Во многих вопросах данные специальности в действительности совпадают, однако застройщик куда более широкое понятие: это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим законом для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; под девелопером

же зачастую понимают инвестора, желающего впоследствии получить прибыль от проведённых с недвижимостью сделок.

1.2 Виды девелопмента

Существует три вида девелопмента:

Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность — speculative development — гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.
BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. Проекты built-to-suit (BTS) предполагают строительство, реконструкцию или модернизацию объектов собственника под нужды конкретного арендатора по договору, согласно которому арендатор обязуется оплатить работы по возведению или доработке уже возведенного объекта и заключить с собственником новый договор аренды.
В этом случае инвестор возводит объект с учетом собственных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура), а реализацию осуществляет приглашенный девелопер. Технология built-to-suit позволяет строить объекты, которые окупаются гораздо быстрее и становятся экономичным решением для множества компаний в условиях постоянно растущих арендных ставок и цен на готовые площади.

Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости:

Девелопмент жилой недвижимости. В рамках жилых проектов осуществляется разработка концепции, проектирование и комплексное ведение проектов, инвестирование, строительство объекта и создание его инфраструктуры, маркетинг и продажи, а также профессиональное управление готовым проектом.
Девелопмент коммерческой недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта комерческой недвижимости, состоящий из совокупности стадий.
Девелопмент загородной недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта загородной недвижимости, состоящий из совокупности стадий.
Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков). Подразумевает под собой разукрупнение земельных массивов на отдельные более мелкие земельные участки. В основе деятельности LandService лежит принцип «land-to-suit», который состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного клиента, с учетом его требований по категории и виду разрешенного использования, наличию необходимого объема инженерных мощностей, согласованию въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали, а также нужного объема строительства.
Девелопмент офисной недвижимости. Ориентация постройки на центр города и райноы деловой активности.
Девелопмент гостиничной недвижимости. Является одним из самых сложных и капиталоемких в отношении коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости.
Девелопмент торговой недвижимости. Является одним из инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости, характеризуется небольшими сроками окупаемости и высоким уровнем доходности.
Девелопмент складской и промышленной недвижимости. Широкие перспективы развития проэктов ввиду наличия малого количества качественных предложений на рынке.

1.3 Цели и принципы девелопмента

Раскрывая теоретическую сущность девелопмента, стоит немного подробнее остановиться на его целях.Основополагающая цель девелопмента это, прежде всего получение дохода, за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей( или же арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как: материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов. Цель девелопера это не простое создание объекта недвижимости, в отличие от подрядчика, для которого соблюдение данного условия является достаточным.

Девелопмент является чёткой системой управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.

На всех стадиях девелопмента необходим учёт его важнейших принципов, таких как:

Создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;
Тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;
Выбор времени осуществления проекта, который производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада.
Выбор местоположения. Представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;
Выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;
На стадии строительства важно соблюдать еще один принцип — сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;
Упреждающая подготовка последующих стадий.
Важнейший юридический принцип девелопмента — надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.

1.4 Девелопмент и риск

Поскольку будущее в значительной степени не может быть определенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Бизнес должен быть готов брать на себя риски, чтобы создавать прибыль. Развитие недвижимости содержит множество рисков, и это объясняет, почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.

Если риск присущ процессу развития коммерческой недвижимости, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут рисков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.

Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимости, хотят управлять ими. Но чтобы управлять, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.

Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска — вероятностный прогноз. Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом.

Поскольку девелоперы должны вложить время и деньги, подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги, и чем они рискуют. Другими словами, они должны осознавать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей (например, намеченный уровень прибыли и (или) идея сохранения (увеличения) ресурсов).

Самая большая неопределенность (и, таким образом, больший риск) существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследование рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, — на основании качественной информации можно принять более правильные решения. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течение проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.

Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.

Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.

Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.

В зависимости от ситуации, для одних девелоперов угроза изъятия части финансов для реализации проекта может означать риск класса А, и Они должны будут действовать соответственно. Кто-то может рассчитывать на другие источники финансов, например на собственные средства, и могли бы таким образом классифицировать такой риск.

Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления рисском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.

Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярнее среди девелоперов.

Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.

В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей.

Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.

Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия.