Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

PAGE 43

Содержание

Глава 1. Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве

1.1 Понятие и правовое регулирование долевого строительства 6

1.2. Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия 10

1.3. Договор долевого строительства 18

Глава 2. Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

2.1.Существенные условия договора долевого строительства и их порядок определения 29

2.2. Проблемы правового применения договора долевого строительства 33

2.3. Направления совершенствования правового регулирования договора долевого строительства 46

Заключение 49

Список используемых источников 52

Введение

Актуальность выбранной дипломной темы обусловливается введением изменений в законодательство регулирующее участие в долевом строительстве.

Под термином «долевое строительство» понимается, форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Долевое строительство на данный момент является эффективным способом решения как жилищного вопроса так и надежным вложением денежным средств, в целях инвестирования.

Вместе с положительными сторонами участия в долевом строительстве есть и некоторые «подводные камни», которые породили большое количество обманутых дольщиков, вложивших немалые деньги в строительство жилья и пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Для предотвращения подобных ситуаций, была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства (физическим или юридическим лицом) регулируются Федеральным законом № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Предметом исследования является нормативно - правовая база, регулирующая отношения между застройщиком и дольщиком.

Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение правового режима долевого строительства, а также соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть и охарактеризовать понятие правового регулирования долевого строительства;

- провести сравнительный анализ договоров, заключаемых при долевом строительстве;

-рассмотреть правовое содержание договора долевого строительства;

- рассмотреть существенные условия договора долевого строительства;

- провести анализ проблем правового применения договора долевого строительства;

- внесение предложений по совершенствованию правового регулирования договора долевого строительства.

При изучении и рассмотрении выбранной темы были использованы следующие методы исследования: всеобщие методы, а именно диалектика; общенаучные методы, собственно анализ, синтез, системный и функциональный подходы, метод социального эксперимента; частнонаучные методы - это статистический, сравнительно-правовой, методы индукции и дедукции.

Теоретическую основу работы составляют научные труды М.А. Бобровникова, С.А. Боголюбов, М.И. Брагинский, Л.Ю. Грудцына, И.А. Зенин, С.А. Лушкин, И. Малюткина-Алексеева, М.Н. Марченко, Л.Н. Мошкина, С.Ю. Пятин, Ю.В. Романец, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцов, А.А. Спектор, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстой, Е.А. Фокова, В.Н. Хропанюк, С.Ю. Черемис., а так же материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.

Практическая значимость работы заключается в том, что выводы и предложения, полученные в работе, могут быть использованы в учебном процессе.

Структура работы состоит из введения, трёх глав, в которых первая глава - «Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве», вторая - «Понятие и правовые особенности договора долевого строительства», заключения и списка используемых источников.

Глава 1. Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве.

1.1. Понятие и правовое регулирование долевого строительства.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Участие в строительстве жилья является одним из самых распространенных и доступных способов приобретения жилых помещений.

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construccion de la equidad - «строительство по справедливости»), это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Способ финансирования жилищного строительства был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства Жилищно-строительного кооператива (далее по тексту – ЖСК), а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Пять лет жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счёт средств дольщиков. Поэтому основной проблемой стали срывы сроков строительства и двойные продажи. Многие люди, продав старое жилье, в течение нескольких лет не могут въехать в новое1.

Все это стало возможным потому, что взаимоотношения участников долевого строительства регулировались не законом, а договором.

В настоящее время в нашей стране активно развивается строительная отрасль. Этому способствовало принятие ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Федеральный закон № 214 регулирует:

1.отношения, связанные с привлечением денежных средств:

- граждан;

- юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2. отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

3. устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно этому Закону, между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Если участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды, а только для семейного, личного, домашнего пользования, то его отношения с застройщиком регламентируются не только Законом об участии в долевом строительстве, но законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров2.

Основная цель Закона об участии в долевом строительстве, это защита прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путём решения следующих задач:

- снижение рисков участников долевого строительства за счёт установления обязанности застройщиков по раскрытию информации, как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства (проектная декларация);

- установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

- обязательность учёта договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

- обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путём установления залога земельного участка и строящегося объекта;

- государственный контроль за долевым строительством;

- установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчётности застройщика3.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введён в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

1.2. Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия

Привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом, которое ещё не введено в эксплуатацию, допускается только:

1. На основании договора участия в долевом строительстве.

по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать следующие условия:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- цену договора, а так же сроки и порядок её уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента регистрации. При отсутствии в договоре выше перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

2. Путём выпуска эмитентом, облигаций особого вида, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3. Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Деятельность ЖСК регулируются 11 и 12 главами Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ4.

ЖСК, признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

После процедуры голосования избираются учредители, которым необходимо заверить в протоколе создание кооператива и пройти государственную регистрацию, после чего ЖСК получает статус юридического лица. В ЖСК должно состоять не менее 5 человек, но это количество не должно превышать количество квартир в предполагаемом строительном объекте.

В уставе кооператива должны быть прописаны следующие пункты:

- Цели создания кооператива и его деятельность;

- Данные учредителей;

- Деятельность участников (пайщиков);

- Порядок вступления пайщиков в кооператив;

- Порядок внесения денежных средств на строительство;

- Ответственность сторон за нарушение обязательств;

Контролируется ЖСК ревизионной комиссией, срок избрания которой не может превышать более трёх лет.

Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет и юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

По договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив, жилое помещение предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме приобретается в случае выплаты паевого взноса полностью.

Затем решение будет являться основанием для вселения в жилое помещение. Пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.

Член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.

Гарантийный срок законом не предусмотрен и устанавливается он только в договоре.

Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.

Договоры паенакопления в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.

Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов.

Договор долевого строительства не должен квалифицироваться как инвестиционный договор.

Во-первых, особого типа «инвестиционных договоров» не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. ст. 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), т.е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами как поименованными, так и не поименованными в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Во-вторых, инвестиционная деятельность, подразумевает помимо вложения средств ещё и какие-либо практические действия по реализации инвестиций. Напротив, лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации хода строительства.

Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным видом гражданско-правовых договоров.

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не заключают с подрядчиками договор строительного подряда, а используют иные договора, такие как договор о совместной деятельности, о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта, об участии в долевом строительстве, договор долевого участия. В судебно-арбитражной практике указанные договоры объединяются термином «договоры на участие в строительстве»5.

В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого без образования юридического лица совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность6. Однако в ряде ситуаций в нём отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных Гражданскому кодексу Российской Федерации договоров. В п.2 ст.1041 Гражданского кодекса Российской Федерации дан исчерпывающий перечень лиц способных заключать договор о совместной деятельности, это только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Это означает, что граждане не могут заключать договоры о совместной деятельности. В настоящий момент некоторые строительные компании предлагают дольщикам заключать именно такие договоры. Использование данного вида договоров для привлечения к участию в строительстве дольщиков объясняется нежеланием организаций принимать на себя излишнюю ответственность, предусмотренную Федеральным Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей». 7.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда, давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.д. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда, а именно по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счёт обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем8. Специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения ещё не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости9. Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации10, которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект.

Договор долевого строительства не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры11, применяя общие положения гражданского законодательства РФ об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трёхкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска1213.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве14. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

1.3. Договор долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену.

По характеристики договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются.

Во-первых, особый субъектный состав. Сторонами правоотношений являются с одной стороны застройщик, с другой стороны, дольщик, то есть участник долевого строительства.

В случае смерти гражданина, участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства15. При реорганизации юридического лица, участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам16.

Во-вторых, такие правоотношения направлены на долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В-третьих, в счёт финансирования долевого строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекаются денежные средства дольщиков.

В-четвертых, в результате вложения денежных средств дольщики приобретают право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен.

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нём объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путём заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

- о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение17 ;

- об обязанности застройщика получить разрешение на строительство;

- о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нём и о проекте строительства, и её опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях18;

- об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, граждан и организаций;

- о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения19.

По договору долевого строительства на застройщика возлагаются следующие обязанности.

Во-первых, это общие обязанности, застройщик обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым из них в отдельности построить в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Исполнение соответствующих обязанностей может осуществляться застройщиком своими силами и средствами либо с привлечением третьих лиц (заказчика, генерального подрядчика, подрядчиков).

В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, последний вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также вправе потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком (при взыскании в пользу граждан размер процентов увеличивается вдвое, т.е. до 1/500 этой ставки).

Аналогичные последствия могут наступить для застройщика и в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, в состав обязательства застройщика входят определённые обязанности перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства в указанный в договоре срок.

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости он должен уведомить каждого из участников долевого строительства о его завершении и о своей готовности передать им объекты долевого строительства в соответствии с заключенным договором. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.

Надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, но и в том, что по своему качеству оно должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии, требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства его участник до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанности по устранению обнаруженных недостатков.

На застройщика возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства. Соответствующий риск, который несёт застройщик, может быть покрыт страхованием.

Содержание обязательства участника строительства сводится к его обязанностям по уплате застройщику цены договора и принятию от застройщика объекта долевого строительства с удостоверением этого факта путём подписания передаточного.

Исполнение участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора может производиться путём внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

С исполнением этой обязанности у участника долевого строительства появляется возможность уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Без соблюдения этого условия уступка участником долевого строительства своего права требования допускается лишь в том случае, когда одновременно на нового участника долевого строительства (цессионария) переводится долг прежнего участника (цедента) в порядке, предусмотренном ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть. с согласия кредитора, застройщика.

Государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на переданные им застройщиком жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме или ином объекте недвижимости должны предшествовать действия застройщика по предоставлению органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, что должно быть сделано застройщиком не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Только после этого участник долевого строительства, подписавший с застройщиком передаточный акт, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, построенное за счёт его денежных средств.

При возникновении права собственности на объект долевого строительства у его участника одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков) обеспечено залоговым правом участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды), а также строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона на эти залоговые отношения также распространяется действие общих правил гражданского законодательства о залоге и норм Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента его государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.

В качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если договор залога заключен между банком и застройщиком до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных залогом требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.

После того как застройщиком заключён первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога. В этом случае требования банка-залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства, включая и тех, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество.

Кроме того, способом обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей является поручительство банка, которое может устанавливаться вместо залога и влечет солидарную ответственность банка с застройщиком перед участниками долевого строительства.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора долевого строительства, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки20.

За нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Со своей стороны, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые также не могут быть квалифицированы в качестве мер ответственности. Если, например, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства его участник вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты предусмотренных процентов.

При нарушении застройщиком требований закона, предъявляемых к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании заключенной им сделки недействительной как совершённой под влиянием заблуждения. И в этом случае (уже в качестве последствий недействительности договора) застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, и уплатить последнему соответствующие проценты.

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда застройщик и участник долевого строительства наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

Основанием для расторжения договора путём одностороннего отказа застройщика от исполнения договора может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца.

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

- неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

- прекращение поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства до истечения шести месяцев до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счёт цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (при взыскании процентов в пользу граждан их размер увеличивается вдвое, т.е. до 1/150 указанной ставки). Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Глава 2. Понятие и правовые особенности договора долевого строительства.

2.1. Существенные условия договора долевого строительства

и их порядок определения

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015). Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения21.

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства.

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками.

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения четырнадцати дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора. Существенными условиями признаются условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным.

К их числу относятся:

- предмет договора. В предмете договора должны быть указаны обстоятельства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, передачей и приёмом объекта долевого строительства.

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. В договоре должно быть указано наименование (дом, квартира), состав объекта недвижимости (например, объект - квартира, состоит из 2-х комнат), проектная площадь, адрес объекта недвижимости, расположение объекта недвижимости в многоквартирном доме, состояние и вид передаваемого объекта (ремонт, отделка);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику. Срок, в который застройщик обязан передать объект строительства дольщику, должен быть определён календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

- цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика а также сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок. В договоре должен быть предусмотрен определённый гарантийный срок, исчисляемый конкретным периодом времени или определённой датой. Гарантийный срок для объекта строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования не может составлять менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Основными способами обеспечения своих обязательств является залог, поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесённых дольщиком, в случаях предусмотренных Законом о долевом строительстве или договором о долевом участии, а также по уплате дольщику, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

При отсутствии названных условий в тексте договора, такой договор считается незаключенным.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании их заявления и в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов. При этом застройщиком должны быть представлены:22.

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- один из следующих документов:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;

После государственной регистрации первого договора, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

2.2. Проблемы правового применения договора долевого строительства

Если проанализировать законодательство в сфере долевого строительства, то можно сделать вывод, что Федеральный закон от «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение стопроцентной защиты дольщиков.

Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, а это привело к появлению недобросовестных застройщиков и серьёзных проблем у дольщиков23.

При признании застройщика банкротом, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишаться своих квартир. Недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги, как активы застройщика с утратой дольщиками их прав, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.

Нельзя утверждать, что нормы ФЗ-214 могут защитить дольщиков и от затягивания сроков сдачи объекта недвижимости. Срокам посвящена статья 6 ФЗ № 214, в договоре застройщик должен указать срок сдачи, который обязуется обеспечить. В том случае, если застройщик не придерживается сроков, он обязан платить неустойку, причём фигурируют достаточно серьезные суммы, которые должны заставить застройщика выполнять свои обещания.

Но также закон разрешает переносить сроки, причём неоднократно, и единственным условием переноса сроков для застройщика является требование сообщить о переносе дольщику не позже, чем за два месяца.

Причинами возникновения смещения сроков являются следующие проблемы:

- застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;

- нецелевое расходование средств застройщиком. Строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;

- участники строительства не выполняют своих договорных обязательств, возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время;

- в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, необходимо в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты. Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры.

Самое невыгодное для дольщика то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать не малую сумму новому застройщику для завершения строительства. Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Одной из проблем, влекущих за собой признание договора недействительным, является заключение не договора участия в долевом строительстве, а близких по правой природе договоров.

Здесь можно привести пример из судебной практики.

Балашихинский городской суд Московской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению гр. Ч.М.А., Ч.А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Римэка» о признании договора недействительным, а так же применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, установил, что истцы решили приобрести квартиру в микрорайоне г. Балашихи, однако заключить непосредственно с застройщиком договор не удалось, так как они были направлены в офис общества с ограниченной ответственностью «ФИНВЕСТРОЙ», которое подтвердило, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию. Истцы вынуждены были заключить навязанный им договор о консультационных услугах и резервировании квартиры, а также агентский договор. Оплатив требуемые суммы заключили договор с ответчиком. В указанный договором срок, дом сдан не был, о чём истцы получили извещение об изменении срока сдачи дома на 4 квартал 2011 года. В 4 квартале 2011 года ответчик известил истцов об одностороннем расторжении договора.

В результате истцами была направлена претензия к ответчику, ответа на которую не последовало.

Суд удовлетворил исковые требования гр. Ч.М.А., Ч.А.А. в полном объёме. (См. приложение № 1)

Решением этой проблемы, может быть введение в действующее законодательство ответственности в случае, если застройщик, зная о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, склоняет вторую сторону к заключению другого вида договора, что может привести к ущемлению прав более слабой стороны.

Часто встречается проблема, связанная с непредусмотренной договором доплатой.

Возникают эта проблема в связи с тем, что в договоре не прописано, что какие затраты входят в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Что бы избежать подобную ситуацию, в договоре необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учётом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. Возможно, застройщик действительно понёс убытки, были просчёты в сметной стоимости, чтобы не быть обманутым, нужно обращаться к застройщику и требовать обоснования доплаты.

Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик сможет по решению суда получить квартиру за те деньги, которые он внёс по договору.

В случае увеличения площади квартиры, не предусмотренное проектной документацией, дольщики будут обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.

Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату, лучшим вариантом решения этой проблемы, будет являться объединение дольщиков для заказа ими экспертизы, по результатам которой будет определена сумма, необходимая для завершения работ.

У дольщика может возникнуть проблема с расторжением договора. Особо внимания требует пункт договора о его расторжении. Подробно должен быть описан механизм этого процесса, по какой причине, по инициативе какой из сторон договора он может быть расторгнут, что считается моментом расторжения договора. Обычно строительная компания в договоре этого не прописывает, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение указанного срока24

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счёт цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях, также частью 6 этой статьи.

Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Поэтому для участника долевого строительства безопаснее всего, чтобы в договоре было прописано, какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Пример из судебной практики.

Правобережным судом города Липецка удовлетворены требования Н. к ООО «Главлипецкстрой» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Учитывая условия и содержание заключенного договора, суд признал, что между сторонами фактически возникли правоотношения по участию в долевом строительстве жилья. Поскольку совершенная сделка являлась притворной, к заключенному договору должны быть применены нормы права, регулирующие отношения строительных организаций с гражданами по участию в строительстве многоквартирных домов.

При этом суд, исходя из установления факта нарушения ответчиком срока строительства и срока исполнения обязательств по договору, а также из обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок договор не будет исполнен, применил нормы обязательственного права (в частности, статью 170 Гражданского кодекса РФ) и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», тем не менее счёл, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор, заключенный между сторонами, не был зарегистрирован.

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в частности статьи 9 о расторжении договора, и отменила, как незаконное, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования по следующим основаниям.

При расчете и взыскании с ответчика в пользу Н. неустойки за нарушение срока исполнения договора Правобережный суд города Липецка не учел, что истец не назначал ответчику новый срок исполнения, а сразу в момент истечения срока договора потребовал его расторжения и возврата уплаченной суммы, т.е. он не требовал передачи ему выполненной работы - готового объекта строительства, а предъявил иные требования.

Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям. (См. приложение № 2).

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать, из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти и из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в органы, осуществляющие государственную регистрацию.

Признать за собой право собственности на квартиру, можно только в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры.

Так, например, Между П., П. и обществу с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства по уплате цены договора П. и П. исполнены в полном объеме. В определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

При рассмотрении дела по иску П. и П. к ООО «Инвестпроект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, Устиновский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики на основании статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришёл к выводу о том, что истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта, конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. и П. удовлетворены. (См. Приложение№3).

Страховая компания заинтересована оказывать содействие в получении дольщиком собственности. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей, то есть участников долевого строительства.

Участие в долевом строительстве стало менее рискованным после введения поправок в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

С первого октября этого года вступили в силу новые требования к страхованию ответственности застройщика. В соответствии с федеральным законодательством теперь застройщики должны страховать гражданскую ответственность в компаниях, размер собственных средств которых составляет не менее 1 млрд. рублей. Законодательные инициативы ещё с 2014 года обязали застройщиков, привлекающих средства участников долевого строительства, страховать свои риски. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве на жилые помещения стала возможна с документарным подтверждением гражданской ответственности застройщика. В органы осуществляющие государственную регистрацию должен быть предоставлен договор со страховой компанией, поручительство банка или документ об участии застройщика в обществе взаимного страхования. Дольщикам, таким образом, закон обеспечивает дополнительные гарантии защиты прав при признании застройщика банкротом. Поэтому дольщик может получить обратно свои вложения у страховой компании, после признания банкротства застройщика страховым случаем.

Нововведения в Закон о долевом участии, ужесточают требования к страховщикам застройщиков. Если страховая организация, с которой застройщик заключил договор, не соответствует требованиям закона, то в течение 15 дней строительная компания должна заключить договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства с другой страховой компанией. Информация о страховых организациях, соответствующих требованиям действующего законодательства, размещается на официальном сайте Центрального банка России.

В настоящий момент рассматривается проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В отношении застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, участников долевого строительства, предлагается установить дополнительные требования проектом, в частности:

- ужесточаются требования к застройщикам, которые имеют право привлекать средства граждан, участников долевого строительства многоквартирных домов, в том числе требования к минимальному размеру собственных средств таких застройщиков;

- устанавливаются дополнительные требования к проектной декларации застройщика (в том числе расширяется перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации);

- предусматривается изменение способа направления застройщиком проектных деклараций в контролирующий орган (заполнение застройщиком электронной формы проектной декларации с использованием ЭЦП на сайте в сети Интернет, определенном уполномоченным органом, вместо почтового отправления);

- регламентируется расширение полномочий контролирующих органов в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств;

- предусматривается создание и ведение единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- уточняются цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и расширение перечня таких целей;

- регулируется вмененное страхование участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости своих имущественных прав в отношении объектов долевого строительства;

- регулируются механизмы банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства в качестве ещё одного способа обеспечения прав участников долевого строительства (предусмотрены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчётов по договору участия в долевом строительстве);

- устанавливаются требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк предоставляет застройщику кредит на строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а средства участников долевого строительства размещаются на счетах эскроу в таком банке.

Вступление в силу соответствующего Федерального закона предполагается с 1 марта 2016 года, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.

2.3. Направления совершенствования правового регулирования договора долевого строительства.

На сегодняшний день необходимо совершенствование законодательной базы, касающейся долевого строительства. Это способствовало бы как развитию рынка первичной недвижимости, так и реализации инициативы, направленной на защиту прав и интересов участников долевого строительства. Для внесения рекомендаций по совершенствованию законодательной базы закона о долевом строительстве, необходимо сначала выделить его недостатки. В применении договора долевого строительства можно выделить следующие недостатки:

- заключение не договора участия в долевом строительстве, а близких с ним по правой природе договоров;

- в договоре долевого строительства могут не указываться конкретные даты и сроки вследствие этого многие юристы строительных компаний научились составлять проекты, по которым у дольщиков возникают сложности с предъявлением материального иска;

- непредусмотренная договором доплата;

- проблемы с расторжением договора и регистрацией права собственности.

Учитывая все выше изложенное, законодатель при совершенствовании закона о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства. Таким образом, можно отметить, что законодательство не остановилось только на создании Закона о долевом строительстве, он работает, дополняется и изменяется. В целом Закон о долевом строительстве отразил стремление власти усилить контроль над строительным рынком. В то же время, на мой взгляд, выделенные некоторые недостатки названного Закона, позволяют обозначить возможные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве необходимо дополнить следующими положениями:

- установить типовую форму договора участия в долевом строительстве, заключаемого с гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

- отразить запрет на привлечение денежных средств участников долевого строительства до момента государственной регистрации договора (т. е. отразить непосредственно на законодательном уровне правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении 23 марта 2010 г. № 13863/09);

- установить разумный срок приёмки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

- необходимо предусмотреть в ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответственность застройщика в виде неустойки (пени) за непредставление в указанный срок соответствующих документов;

Так же в процессе изученных недостатков можно предложить следующие изменения:

- изложить п.1 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, определяемая как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средства на оплату услуг застройщика, которая должна устанавливаться в виде неизменной величины»;

-. статью 20 Закона «Об участии в долевом строительстве» дополнить обязанностями застройщика представлять по требованию участника долевого строительства для ознакомления: отчет о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, ежеквартальный отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное можно сделать вывод, что все научные разработки и предложения по совершенствованию правовой базы, будут способствовать созданию законодателем правового механизма действенной и должной ответственности участников долевого строительства, что повысит уровень правовых гарантий и будет достаточно эффективно обеспечивать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Заключение

В процессе изучения первой главы можно сделать следующий вывод, что одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путём его финансирования за счёт собственных средств. Между участником долевого строительства и застройщиком, заключается договор об участии в долевом строительстве, который регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Договором долевого участия в строительстве, признаётся договор, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок создать многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Данный договор является одним из трёх видов привлечения денежных средств на долевое строительство объектов недвижимости наряду с выпуском жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений и деятельностью жилищно-строительных кооперативов и должен содержать следующие условия:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- цену договора, а так же сроки и порядок её уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Договор считается незаключенным при отсутствии в нём выше перечисленных условий.

Заключается договор в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента регистрации. При отсутствии в договоре выше перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства по договорам строительного подряда, инвестиционного договора, простого товарищества и купли - продажи, является незаконным.

В процессе анализа второй главы были выявлены, рассмотрены на примере судебной практики и предложены возможные пути решения проблем правового применения договора долевого строительства.

Изучив данную главу, можно сделать вывод, что законодательство в сфере долевого строительства, не обеспечивает полной защиты дольщикам из - за значительных количеств пробелов, которые проявляются в следующих проблемах:

- заключение договоров близких по правой природе с договором долевого строительства;

- нарушение сроков сдачи объекта строительства;

- непредусмотренная договором доплата;

- проблемы с расторжением договора долевого строительства;

- регистрация права собственности на переданный застройщиком объект.

Для решения проблемных ситуаций, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» постоянно совершенствуется, так например последние изменения ужесточили требования к страховщикам застройщиков. Но его эффективность по-прежнему не создаёт стопроцентной защиты для дольщиков. Результативность действия закона и сведения рисков к минимуму может быть достигнута только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству.

Учитывая все выше изложенное, законодатель при совершенствовании закона о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.

Список используемых источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993г. // Российская газета. – 25.12.1993г – №237;

2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51 – ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)// Собрание законодательства РФ. – 1994 – № 32 – ст. 3301;

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996г. – № 5 – ст. 410;

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26.11.2001 № 146 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001г. – № 49 – ст. 4552;

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая от 18.12.2006 № 230 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006г. – № 52 (часть I) – ст. 5496;

7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002г. – № 1 (часть I) – ст. 1;

8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2002г. - N 30 - ст. 3012;

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001г. - N 44 - ст. 4147

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005г. - N 1 - ст. 14;

11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. - .2005г. - N 1 - ст. 16;

12. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства Российской Федерации.-.1996г. - N 3 - ст. 140;

13. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Российская газета. -2004г. - N 292;

14. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Российская газета. -2008г. - № 160;

15. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. -1997г. – № 145;

16. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, N 137, 22.07.1998;

17. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 25.08.2015) "О федеральной целевой программе «Жилище" на 2015 - 2020 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. -2011г. - № 5;

Научная, учебная и специальная литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб, 2014. - С. 198;

2. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве. 2014. С. – 184;

3. Боголюбов С.А. Земельное законодательство. // Журнал российского права, 2013;

4. Брагинский М.И. Договорное право. М., 2013. С. – 861;

5. Вахрушева Ю.Н., Жулидова О.Н., Карташова Ю.А., Кухаренко Т.А., Кайль А.Н., Подколзина Ю.А., Шишелова С.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (под. ред. Н.А. Баринова). - Специально для системы ГАРАНТ, 2015 г.

6. Грудцына Л.Ю. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М., 2014. С – 327;

7. Демченко М.В. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве. 2014. - №8. С. - 663;

8. Дикусар В.М. Гражданское право в современной России. – Екатеринбург, М., 2013. С. – 462;

Емельянов С.М. Учебник по Гражданскому праву, 4-е изд., СПб., 2012г. С. – 621;

8. Зенин И.А. Гражданское право. Учебник для академического бакалавриата. 17 - е издание. – Москва // Юрайт, 2015. С. 320;

9. Карташова Ю.А. Гришина Я.С. Все о земельных участках: основания и порядок приобретения. М., Омега-Л, 2013. С – 270;

10. Лушкин С.А. Гражданское право. Часть 1 (учебно-методический комплекс). М., Статус, 2010. С - 528;

11. Малюткина-Алексеева И. Неустойка: теория, практика, законодательство. М., Статут, 2015. С. – 657;

12. Марченко М.Н. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения. Гражданское право. М., 2013. С. – 308;

13. Мошкина Л.Н. Учебное пособие для вузов. М., «Мир», 2012. С 800;.

14. Пятин С.Ю. Гражданское право: учебник. М., Инфра, 2012. С – 411;

15. Суханова Е.А. Гражданское право. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание. М., 2013. - С. 374;

16. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2013. С. – 317;

17. Сергеева А.П., Гражданское право: учебное пособие. М., 2013. С 193;

18. Суханова Е.А. Обязательственное право. Учебник - 3-е издание – М., 2013 - С. 374

19. Спектор А.А. Гражданское право России. М., Юстицинформ, 2012. С. – 560;

20. Хропанюк В.Н. Теория государства и права. М., Омега – Л, 2008. С. – 384.

1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб, 2014. - С. 198

2 Суханова Е.А. Обязательственное право. Учебник - 3-е издание – М., 2013 - С. 374

3 Вахрушева Ю.Н., Жулидова О.Н., Карташова Ю.А., Кухаренко Т.А., Кайль А.Н., Подколзина Ю.А., Шишелова С.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 2015.

4Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005г. - № 1 - ст. 14;

5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.

6 ст. ст. 1041, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85

8 п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

9 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

10 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

11 п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

12 п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

13 п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 Вестник ВАС РФ. 2012. N 12. С. 63

14 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)

15п. п. 7 и 8 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015).

16ст. ст. 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

17 ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

18 ст. ст. 19 - 21 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

19 ст. 25 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

20ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

21 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015)

22 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2015)

23 Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 25.08.2015) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы"

24 Демченко М.В. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве. 2014. - №8. С. - 663.

Понятие и правовые особенности договора долевого строительства