Анализ правового режима недвижимого имущества

PAGE \* MERGEFORMAT 3

Введение

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, один из самых ценных объектов гражданских прав. Этот объект правоотношений всё чаще становится объектом различных споров, сделок, и резонансных случаев в нашей стране, привлекая к себе большое внимание, что способствует проявление интереса к данному виду правоотношений.

За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально - экономические изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Законодательством устанавливается особый правовой режим недвижимого имущества. Это обусловлено большой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц.

Основная суть этого режима заключается в системе обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Актуальность исследования данной темы заключается в том, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц нашей страны, поэтому изучение этих вопросов весьма важно и необходимо. Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. И в результате этого возникает не мало резонансных случаев, а так же споров среди юристов, социологов и просто обычных граждан. Следовательно изучение этого законодательства также весьма важно для изучения и анализа данной темы. Всё вышесказанное указывает на актуальность и особую значимость данного исследования, на необходимость разобраться в функционировании базовых процессов составляющих основу недвижимого имущества.

И так, целью данной курсовой работы - является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества. Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

1. Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;

2. Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;

3. Рассмотрение особенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;

4. Рассмотрение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Объектом исследования выступают правовые отношения, которые неразрывно связаны с термином недвижимое имущество.

Предметом курсовой работы являются нормы права которые регулируют правоотношения возникающие по поводу недвижимого имущества, и его особенности.

Методологическую основу данной курсовой работы составляет использование как общенаучных, так и частных методов: функционального, сравнительно-правового, логического, системного.

Нормативной базой исследования является Конституция Российской федерации. Принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. (с изменениями и дополнениями от 30 декабря 2008 года № 7-ФКЗ)., Постановление Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними»., Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При написании работы изучен ряд работ таких авторов , как Алексеев В.А., Великомыслов Ю.Я., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Киндеева Е.А., Ткаченко В.В., Пискунова М.Г. и другие.

На защиту выносятся следующие теоретические положения, выводы, предложения и рекомендации, которые содержат элемент новизны и представляют теоретический и практический интерес:

Исследуя нормативные акты и ситуацию которая сложилась на данный момент вокруг недвижимого имущества в нашей стране хотелось бы внести в систему нормативных актов регулирующих правовые отношения связанные с недвижимым имуществом, следующие поправки:

Включить в Жилищный кодекс Российской федерации статью, которая бы давала чёткое определение термину «нежилое помещение», с целью исключить имеющиеся различные противоречия.
Дополнить п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, включив в перечень недвижимых вещей нежилое помещение, исключив тем самым возникшую неопределённость относительно их правового статуса.
Проверить ряд нормативных актов регулирующих отношения сложившиеся по поводу недвижимого имущества на противоречие друг другу, а так же проверить данные нормативные акты на предмет порождения бюрократии. Всё это если хотя бы не полностью ликвидирует возникшие конфликты с его благополучным урегулированием, то даст возможность решить спорную ситуацию мирным путём не нарушая прав участников правоотношений.

Глава 1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты»1. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Из данного определения видно, что все недвижимые объекты подразделяются на две группы: объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе, и объекты, отнесенные к недвижимости по закону. Недвижимость по природе в свою очередь также подразделяется на две группы. К первой группе относятся недвижимые объекты по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр. Ко второй группе относится недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

К недвижимости по закону относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, несмотря на то, что данные объекты являются движимыми по природе. Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости и необходимости регулирования их оборота, так и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися под юрисдикцией РФ.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В настоящее время из объектов недвижимости исключены водные объекты, а также леса и многолетние насаждения. Согласно Водному кодексу РФ «земли, занятые водными объектами, относятся к водному фонду»2. Согласно Лесному кодексу РФ «объектом недвижимости является лесной участок - земельный участок, занятый лесами или многолетними насаждениями и относящийся к землям лесного фонда или землям иных категорий»3.

Как уже было сказано, ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество на два основных вида, это недвижимость по природе и недвижимость в силу закона.

Существуют классификации и по другим признакам: по формам собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности), по характеру потребления (применимо к зданиям жилой фонд и нежилой фонд), по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно - значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры).

«Недвижимое имущество делится на три группы: земельный участок, здание-сооружение, жилое нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений»4. При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чем к одной группе.

«Наиболее распространенной в научной литературе является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе»5. Исходя из ст. 130 ГК РФ «недвижимые вещи можно разделить на следующие виды:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)» 6.

«Земельные участки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами»7. Такое определение приводится в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных.

Участки недр. Согласно закону Российской Федерации «недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения»8. Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.

Здания и сооружения. В законодательстве нет определения зданий и сооружений. Однако анализ нормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительную особенность зданий и сооружений - их фундаментальную связь с земельным участком, на котором они возведены. Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. К числу зданий и сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительной эксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческую ценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями не проводится.

Помещения. Помещение - это конструктивно и пространственно обособленная часть здания или сооружения, пригодная для определенного использования. Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение - это объект, входящий в состав зданий и сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12). Помещения делятся на две основные категории - жилые и нежилые.

Согласно ст. 6 ЖК РФ «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»9. Исходя из этого нежилое помещение можно определить как помещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым, хотя в законодательстве такого определения нет. Нежилые помещения предназначены для производственной, хозяйственной деятельности и т. д.

Необходимо отметить, что ГК РФ в перечне недвижимых вещей не упоминает нежилое помещение, в связи с чем возникает некоторая неопределенность относительно их правового статуса. Нежилые помещения можно считать самостоятельными объектами недвижимости, поскольку у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей. При этом их необходимо отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения могут быть объектами сделок, что подтверждается практикой. Тем не менее существует необходимость в законодательном порядке конкретизировать правовой статус нежилых помещений для устранения имеющихся противоречий.

Правовой статус жилых помещений определен достаточно четко. Он регламентируется Жилищным кодексом РФ. Наряду с понятием жилое помещение, в Жилищном кодексе закрепляются виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ):

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Жилищный кодекс разделяет понятия жилого дома (индивидуального либо блокированной застройки) и многоквартирного дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК). «Заселенный многоквартирный дом не является единым недвижимым объектом. В многоквартирном доме недвижимостью являются квартиры и иные помещения (жилые и нежилые)»10.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Часть индивидуального жилого дома не является квартирой. Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме - межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр. (ч. 1 ст. 36 ЖК).

Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства.

Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ предприятия рассматриваются как имущественные комплексы. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексы являются сложными вещами, в состав которых могут входить как недвижимые, так и движимые вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок.

Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). «Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания РФ и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ»11. Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ (ст. 32) - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Регистрацию космических объектов осуществляет Федеральное космическое агентство. Кроме того, «правовой режим космических объектов регулируется Конвенцией 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство»12.

1.2. Гражданско-правовой режим недвижимости

Недвижимые вещи могут выступать объектами любых вещных и обязательственных прав. Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Главная особенность правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»13, другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

«Объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте»14. Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом.

Таким образом, изъятие или ограничение оборота является исключением из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.

Некоторые виды недвижимых вещей вообще изъяты из оборота. К ним относятся объекты, находящиеся в общественном пользовании. В силу публичных интересов они не могут являться объектами гражданско-правовых сделок. «К таким объектам относятся, в частности, недра, охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости, недвижимые объекты исторического и культурного наследия и др»15.

Важным аспектом гражданско-правового режима недвижимости являются основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимое имущество. Способы приобретения права собственности на недвижимое имущество делятся на первоначальные и производные.

К первоначальным способам относятся:

- создание (строительство) нового объекта;

- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

- приобретательная давность.

Созданный (построенный) новый объект недвижимости считается объектом права с момента его государственной регистрации. До этого момента этот объект не существует в правовом смысле. Самовольная постройка не может стать объектом права собственности. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ « право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц, получены необходимые разрешения, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок»16.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался (ст. 225 ГК РФ). На бесхозяйную недвижимость может возникнуть только право муниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимое имущество может перейти только на основании преобретательной давности ( п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Правила приобретения права собственности по давности владения, установлены п. 1 ст. 234 ГК РФ. Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.

К производным способам приобретения права собственности относятся:

- приобретение по договорам;

- в порядке наследования;

- в результате реорганизации юридического лица.

При производных способах приобретения право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода права, а не в момент его фактической передачи. «Право переходит к новому собственнику в том состоянии, в каком оно было у предыдущего собственника, в частности, вместе с вещью следуют и все связанные с ней вещные права, являющиеся ограничениями права собственности»17.

Законом регулируются не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ. Иными способами, кроме описанных в ней, прекращение права собственности невозможно. Все основания прекращения права собственности могут быть разделены на две группы:

происходящие по воле собственника и близкие к этому иные случаи;
помимо его воли, т.е. принудительно, что допускается только при наличии прямого указания в законе.

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ). Порядок отказа от права собственности на недвижимые вещи установлен положением о принятии на учет бесхозяйных вещей.

Основанием прекращения права собственности на вещь является также ее гибель или уничтожение имущества, так как при этом исчезает сам объект права. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило не отвечает. «Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом

собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК)»18.

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, т.е. возможна лишь для публичных собственников. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц).

Согласно положению ч. 3 ст. 35 Конституции РФ19 никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ст. 235 ГК приведены основания принудительного прекращения права собственности:

обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237);
отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом;
выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;
реквизиция (ст. 242);
конфискация (ст. 243);
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

«Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК)»20.

Земельные участки являются особой разновидностью недвижимого имущества, и их правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей.

Важнейшими характеристиками земельных участков, в значительной степени определяющими их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков.

В п. 1 ст. 7 ЗК РФ21 перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

«Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий»22.

Содержание субъективных гражданских прав, носителями которых являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитутов, регулируются в первую очередь гражданским, а не земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Субъективное право собственности на земельный участок представляет собой закрепленную в ст. 209 ГК РФ за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. «Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации»23.

Руководствуясь вышеизложенными и другими соображениями, законодатель включил в часть первую Гражданского кодекса РФ статью 131, нормы которой обязывают осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимые вещи и сделок с ними. Долгое время данную статью Кодекса можно было считать декларированной, поскольку принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренного в п.6 упомянутой статьи, постоянно откладывалось, что крайне отрицательно сказывалось на общей ситуации в стране, связанной с учетом прав на недвижимость.

На сегодняшний день можно констатировать, что в этой сфере законодательного регулирования произошли серьезные изменения. 21 июля 1997 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимого имущества.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации…»). «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права»24.

Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами Гражданского кодекса РФ, а также Закона «О государственной регистрации…». Государственная регистрация прав на морские воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в данном случае не применяется. Наряду с ГК РФ правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержатся в Жилищном, Градостроительном, Земельном кодексах.

Основными отличительными особенностями системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются следующие:

ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;
правовая преемственность в ведении государственной регистрации;
открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав.

В соответствии со ст. 13 указанного Закона «эта процедура состоит из пяти этапов:

прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;
правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;
внесение записей в ЕГРП;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав»25.

Исследуя пункт 4, ЕГРП фактически состоит из трех основных составляющих:

книги учета документов;
непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;
дела правоустанавливающих документов.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами.

Согласно Закону «О государственной регистрации…» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Так же наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.

Но не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К ним относятся:

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

- договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

- договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

- предварительные договоры;

- различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

- брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

- договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

- договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

«Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ»26.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

2.2 Сделки с недвижимостью и их регистрация

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью, первыми мы более подробно рассмотрим сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности, это купля-продажа земли, жилого помещения и нежилых помещений

Первым мы рассмотрим договор купли-продажи земельного участка. «Договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)»27.

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Далее рассмотри договор продажи недвижимости жилого назначения. Договор продажи недвижимости жилого назначения - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

«Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным»28.

Одним из существенных условий договора продажи жилого помещения является условие о цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

И в итоге дадим краткую характеристику договору продажи недвижимости нежилого назначения, это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимое имущество, не предназначенное для проживания граждан.

Второй вид сделок, это сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности, они включают в себя: договор аренды и субаренды зданий и сооружений, договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, договор залога недвижимости (ипотеки), договор аренды предприятия, договор найма жилого помещения, договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов);

«И третий вид сделок это акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом, они включают в себя уступку права требования по сделке с недвижимым имуществом, перевод долга по сделке с недвижимым имуществом, соглашение об изменении (расторжении) договора»29.

Исследуя категории различных сделок и нормативные акты регулирующие данные сделки, хочется отметить что Согласно ст. 164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);
договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);
договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);
договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);
договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);
договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);
договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»

Итак анализируя материал данного параграфа, можно сказать что значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:

«Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права»30.
Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество
В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

И в заключении исследования данного материала можно с уверенностью сказать что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом это не только конечный этап приобретения прав на недвижимость, но и чёткий просчитанный механизм, позволяющий контролировать государству оборот недвижимого имущества, тем самым служа надёжной опорой для простого участника сделки с недвижимым имуществом.

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования, можно констатировать, что в современном российском законодательстве достаточно четко регламентированы правовой статус недвижимости и правила государственной регистрации прав на нее, а также сделок с недвижимым имуществом. Главным документом, регулирующим правовые отношения, касающиеся недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Кроме того, нормы, регулирующие отношения с недвижимостью, содержат Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Очень важное значение имеет Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Большое внимание вопросам правового режима недвижимости уделяется также в юридической литературе. При этом различные авторы высказывают множество зачастую противоречивых мнений по разным вопросам.

В силу своей исключительной социальной и экономической ценности недвижимость обладает особым правовым положением относительно прочих видов имущества. Это выражается в первую очередь в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, существует особый порядок сделок с недвижимостью и их регистрации.

На мой взгляд нормативные акты регулирующие правовые отношения касающиеся недвижимого имущества должны проходить постоянный мониторинг на наличие противоречий а на не совершенство отельных статей, это существенно снизит риск возникновения нарушения прав, а так же правовых отношений связанные с недвижимым имуществом. На много бы упростило те действия которые совершаются с недвижимым имуществом, помогло бы ускорить некоторые процессы, реорганизовав тем самым некоторые инстанции затрудняющие или замедляющие процессы производимые с недвижимым имуществом, хотя бы не полностью, но частично урегулировало те спорные моменты которые сложились на данном этапе, и так же на мой взгляд сделало бы бюрократию в данных делах минимальной.

Возможно при таком мониторинге возникнут новые проблемы и противоречия, но если дать возможность быстро вносить поправки, то на мой взгляд нарушение прав тех лиц которые вступают в правоотношения касающиеся недвижимого имущества, можно свести к минимуму.

Тем не менее глядя на сложившуюся ситуацию реально исходя из исследованного материала, можно сказать что в гражданско-правовом режиме недвижимости остается еще множество спорных вопросов и противоречивых моментов. Постоянное развитие и совершенствование гражданского законодательства в сфере недвижимости направлено на устранение имеющихся противоречий. Кроме того, постоянное эволюционирование правового режима недвижимости обусловлено социальными и экономическими изменениями. Это позволяет изменять правовые нормы в соответствии с требованиями времени.

Список литературы

I. Нормативные акты

1. Конституция Российской федерации. Принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. (с изменениями и дополнениями от 30 декабря 2008 года № 7-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (в ред. от 02.05.2012, с изм. от 05.04.2013)

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 05.04.2013)

5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 87-ФЗ (в ред. от 07.05.2013)

6. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (в ред. от 28.07.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 05.14.2013)

8. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (в ред. от 30.12.2012)

9. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006)

10. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними» от 28.11.2009 № 958.

11. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (Принята 12.11.1974 Резолюцией 3235 (XXIX) на 2280-ом пленарном заседании 29-ой сессии Генеральной Ассамблеи ООН)).

II. Литература

12. Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. М., 2005.

13. Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. № 6.

14. Иванова Н. Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 2009. № 9.

15. Козырь О. М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4.

16. Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) М. 2006.

17. Романов О. В. Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 2008.

18. Сайдаманов А. А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. № 6.

19. Степашин С. И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция. 2008. № 3.

20. Судаков А. А. Правовое регулирование залога предприятия в гражданском обороте // Российский судья. 2005. № 9.

21. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве М. 2004.

22. Сергеев В. И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.

23. Семьянова А. Ю. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

24. Шейнин Л. Ю. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. 2005. № 11.

III. Материалы практики

25. Бюллетень Верховного суда. 2004. № 2.

26. Постановление Пленума «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

1 Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. М., 2005. С. 31-32.

2 Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 87-ФЗ (в ред. от 07.05.2013)

3 Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (в ред. от 02.05.2012, с изм. от 05.04.2013).

4 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006)

5 Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. М., 2005. С. 19-25.

6 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

7 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 05.04.2013)

8 Закон Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (в ред. от 30.12.2012)

9 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 05.14.2013)

10 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 05.04.2013)

11 Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (в ред. от 28.07.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

12 Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (Принята 12.11.1974 Резолюцией 3235 (XXIX) на 2280-ом пленарном заседании 29-ой сессии Генеральной Ассамблеи ООН)).

13 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006)

14 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) п.п. 1, 2 ст. 129 ГК.

15 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

16 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

17 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

18 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

19 Конституция Российской Федерации. Принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. (с поправками от 30 декабря 2008 года) М., 2013.

20 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013)

21 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 05.04.2013)

22 Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. № 6. С. 3-19.

23 Иванова Н. Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения //Адвокат. 2009. № 9.

24 Степашин С. И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество//Российская Юстиция. 2008. № 3.

25 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 07.05.2013)

26 Романов О. В. Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 2008. № 7.

27 Козырь О. М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4. С. 25.

28 Сайдаманов А. А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. № 6. С. 36-37.

29 Шейнин Л. Ю. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью // Юридический мир. 2005. № 11. С. 21.

30 Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) М. 2006. С. 428.

Анализ правового режима недвижимого имущества