Договор аренды недвижимого имущества

РЕФЕРАТ

курсовой работы Дайнеко М.М.

«Договор аренды недвижимого имущества»

Объем работы 38 с., 29 ист., приложения на 6 с.

Ключевые слова: аренда, арендатор, арендодатель, недвижимое имущество, предприятие, договор аренды, аренда зданий и сооружений, аренда земельных участков, аренда предприятия, аренда финансовых средств (лизинг), государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

В курсовой работе исследуются особенности правового регулирования аренды различных видов недвижимого имущества.

В процессе исследования ставились следующие задачи:

1) определить и охарактеризовать недвижимость как объект гражданского оборота и предмет договора аренды;

2) дать краткую характеристику договора аренды и выделить виды аренды недвижимости;

3) определить специфику договоров аренды зданий и сооружений, а также аренды земельных участков;

4) охарактеризовать аренду предприятия как имущественного комплекса;

5) определить понятие и значение договора лизинга недвижимости;

6) проанализировать порядок, значение, особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

В результате работы автором сделаны следующие выводы:

1. Аренда – вид предпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которой собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендатору) за арендную плату. Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество.

2. Законодательство эффективно регулирует область общественных отношений, связанных с арендой недвижимости. Наиболее распространенным в сфере предпринимательской деятельности является договор аренды недвижимости, объектами которого являются нежилые помещения, здания или сооружения.

3. В гражданском законодательстве выделены договоры аренды зданий и сооружений; земельных участков; предприятий; лизинг.

4. Если условия и порядок аренды недвижимости частной формы собственности, в том числе арендная плата, зависят от соглашения сторон, то аренда недвижимости, находящейся в государственной собственности, имеет свои особенности и подпадает под жесткое государственное регулирование.

5. Особый статус недвижимости и ее гражданского оборота подчеркивается требованием обязательной государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА 5

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ: КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 9

3. СПЕЦИФИКА ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 13

4. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ И ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 19

5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 30

ПРИЛОЖЕНИЯ 33

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Среди ряда групп вещей центральное значение имеет подразделение вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, является существенной основой имущественного положения субъектов, их правовой защищенности, влияет на успешность хозяйственной деятельности, на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. Права на недвижимое имущество, их переход, прекращение, ограничение этих прав, а также отдельные сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Такой порядок оборота недвижимости подчеркивает особое ее значение как объекта гражданского оборота.

Возникающие в связи с оборотом недвижимости сложные вопросы еще не нашли должного решения ни в законодательстве, ни в судебной практике. Вместе с тем в юридической науке предприняты основательные разработки проблемы природы и значения имущественных комплексов в гражданском праве, в том числе в области недвижимости. Исследованиями недвижимого имущества как объекта гражданского оборота, особенностей аренды недвижимости занимались такие известные советские, российские и белорусские авторы как М.И.Брагинский, А.В. Венедиктов, В.А. Витушко, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, Д.А. Колбасин, В.В. Огородников, О.Н. Садиков, А.П.Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Е.В. Тресцова, В.Ф. Чигир, В.В. Чубаров,
Г.Ф. Шершеневич и другие. Тем не менее, цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не имели обобщающего характера, ограничиваясь достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.

Тем больший интерес для цивилистической теории и практики представляют отношения, связанные с арендой недвижимого имущества. Экономическая сущность и социальная значимость аренды в целом и аренды недвижимости, в частности, в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность нецелесообразно, невыгодно, затратно. Удовлетворение потребностей в этом имуществе осуществляется посредством аренды.

В теории гражданского права не выделяют договор аренды недвижимого имущества как таковой. Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК) [2] выделяет следующие виды аренды недвижимости: аренда зданий и сооружений; аренда предприятия как имущественного комплекса; финансовая аренда (лизинг) – в отношении недвижимого имущества. Земельное законодательство выделяет такой вид аренды недвижимости, как аренда земельного участка (ст.17 Кодекса о земле). Выделение указанных видов договоров аренды объясняется особенностями предмета каждого из этих договоров. Каждый вид договора аренды недвижимости регулируется как соответствующими нормами ГК, так и отдельными специальными нормативными правовыми актами (как правило, это декреты, указы Президента, постановления Правительства). Особое значение для регулирования аренды недвижимости имеет Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10].

Тема курсовой работы является актуальной для теории и практики гражданского права и требует дальнейшего изучения на основе анализа опыта зарубежных государств в регулировании правового положения недвижимости как предмета арендных правоотношений в гражданском обороте.

Объект работы – общественные отношения, связанные с арендой недвижимого имущества. Предмет работы – нормы гражданского права Республики Беларусь, определяющие порядок и условия аренды различных видов недвижимого имущества, а также порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимости.

Цель работы – дать характеристику правового регулирования правоотношений, связанных с арендой недвижимости, определить особенности договоров аренды недвижимого имущества, а также порядок их государственной регистрации.

Задачи работы логически обусловлены ее целью: 1) определить и охарактеризовать недвижимость как объект гражданского оборота и предмет договора аренды; 2) дать краткую характеристику договора аренды и выделить виды аренды недвижимости; 3) определить специфику договоров аренды зданий и сооружений, а также аренды земельных участков; 4) охарактеризовать аренду предприятия как имущественного комплекса; 5) определить понятие и значение договора лизинга; 6) проанализировать порядок, значение, особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

Методы, примененные в процессе исследования: 1) диалектический;
2) логический; 3) классификации; 4) анализа и синтеза; 4) описания и сравнения; 5) структурно-логический; 6) формально-юридический; 7) метод анализа правовых норм; 8) метод сравнительного правоведения и др.

Анализ источников. В основе работы – как нормативные правовые акты, так и источники специальной литературы по теме. Среди правовых актов особо следует отметить Гражданский кодекс, Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», Декрет № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений)», Указ
№ 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и др. Источники специальной литературы представлены работами белорусских и российских специалистов в области гражданского права (Т.В. Авдеевой, Н.Л. Бондаренко, А.В, Каравай, В.Ф. Чигира и др.).

Структура работы: введение, пять разделов, заключение, список использованных источников и приложения (на 6 л.). Объем работы – 38 страниц.

1 ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Деление вещей на движимые и недвижимые закреплено ст.130 ГК. Отнесение вещи к числу движимых или недвижимых – один из важнейших критериев определения ее правового режима. Движимыми являются все вещи, не отнесенные законом к недвижимости. Движимые вещи обычно не подлежат государственной регистрации, имеющей значение для гражданского оборота.

Недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. Современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота. Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

По общим признакам недвижимое имущество характеризуется тем, что оно постоянно расположено в одном и том же месте, его перемещение либо вообще невозможно, либо хотя и возможно, но с несоразмерным ущербом его назначению, в результате чего вещь обесценивается. Следовательно, отнесение вещей к категории недвижимых связано прежде всего с их естественными свойствами [29, с.407].

К этой группе вещей согласно п.1 ст.130 ГК относятся: 1) земельные участки, 2) участки недр, 3) обособленные водные объекты, 4) все то, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, посевы, например, поле пшеницы, здания, сооружения и т.п.).

Содержание п.1 ст.130 ГК свидетельствует о восприятии белорусским законодателем подходов, содержащихся в ряде иностранных правовых систем: отнесение к недвижимым вещей в силу их естественных свойств, а также распространение правового режима недвижимости на наиболее важные движимые вещи (недвижимые вещи в силу закона).

При определении вещей, являющихся недвижимыми в силу их естественных свойств, законодатель выделяет следующие категории вещей:

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Приводится неисчерпывающий перечень вещей, относящихся ко второй категории, – леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) (статья 1 Кодекса о земле 2008 года) [9].

Участок недр – часть недр с определенными пространственными границами, имеющая характеристики, отражаемые в государственном кадастре недр и акте, удостоверяющем геологический или горный отвод (статья 1 Кодекса Республики Беларусь о недрах) [8].

Водный объект определяется статьей 1 Водного кодекса Республики Беларусь [1] как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в которых имеет характерные формы, а также признаки водного режима.

Лес – это совокупность естественной и искусственно созданной древесно-кустарниковой растительности (насаждений), напочвенного покрова, животных и микроорганизмов, образующая лесной биоценоз и используемая в хозяйственных, рекреационных, оздоровительных, санитарно-гигиени-ческих, научно-исследовательских и других целях (ст.1 Лесного кодекса) [4].

Многолетние насаждения – искусственные многолетние насаждения всех видов, кроме дикорастущих, озеленительные и декоративные насаждения на улицах, площадях, в парках, садах, скверах, на территории учреждений, во дворах жилых домов, живые изгороди, снегозащитные и полезащитные полосы, насаждения по укреплению песков и берегов рек, овражно-балочные насаждения и т.п.; искусственные насаждения ботанических садов и других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научных целей и другие искусственные многолетние насаждения (Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств в бюджетных организациях, утвержденная Постановлением Министерства финансов от 31.10.2012 № 60 [23]).

Здание – это строительная система, состоящая (по мере необходимости) из наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение – это объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и так далее (пункт 2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров от 28.07.2004 № 39 [22]).

Закон от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10] называет такие объекты недвижимого имущества, как незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в т.ч. жилые. Связь вещи с землей, в силу чего вещь является недвижимым имуществом, может быть непосредственной (здания, насаждения) либо опосредованной – в составе или через посредство других вещей, также являющихся недвижимыми (квартиры в составе жилых домов, комнаты в составе квартир, нежилые помещения в составе жилых домов или других строений, сооружений).

Другую группу составляют вещи, законодательными актами приравненные к недвижимым. Их можно назвать недвижимыми по их назначению, хотя по своим естественным свойствам они движимы. Таковыми являются:
1) предприятия в целом как имущественный комплекс, 2) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», 3) космические объекты. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество.

Предприятию как имущественному комплексу посвящен третий раздел настоящей работы, где дана подробная характеристика этого объекта гражданского оборота.

Статья 130 ГК в целях определения круга воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река-море», космических объектов, относимых к недвижимому имуществу, использует слова «подлежащие государственной регистрации».

Воздушное судно – это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, и подлежащий государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательством (статья 1 Воздушного кодекса Республики Беларусь [7]).

Судно в соответствии со ст.2 Кодекса торгового мореплавания [3] – это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях торгового мореплавания. Судно внутреннего плавания – это судно, которое по своим техническим характеристикам пригодно и допущено к эксплуатации по внутренним водным путям; судно смешанного (река-море) плавания – это судно, которое по своим техническим характеристикам пригодно и допущено к эксплуатации по морским и внутренним водным путям (статья 1 Кодекса внутреннего водного транспорта) [6].

Понятие «космические объекты» не определено в законодательстве Республики Беларусь. Вместе с тем вопрос определения данного понятия не решен также и в российском законодательстве, значительно более развитом в направлении регулирования соответствующих отношений. В российской литературе вопрос о содержании данного понятия является дискуссионным.

Все то, что не обозначено как недвижимость по естественным свойствам или по назначению, признается движимыми вещами. Это любые перемещаемые в пространстве вещи, исключая те, которые законодательными актами приравнены к недвижимости.

Отнесение вещей к недвижимым или движимым имеет важное значение. Оно существенно влияет на их правовой режим.

Единого законодательного акта, определяющего правовой режим недвижимых вещей, в Республике Беларусь нет. Соответствующие правила содержатся в ряде статей ГК и некоторых других нормативных актах. В качестве общего положения ст.131 ГК предусматривает государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи и сделок с ними.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него, а также сделок с ним установлены Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10].

Особенности правового режима недвижимого имущества отражены и в иных статьях ГК. Это проявляется, в частности, в установлении особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.226 ГК), в обращении взыскания на предмет залога, которое в отношении недвижимого имущества допускается в определенных случаях и без заявления требования в суд (п.1 ст.330 ГК), в диспозитивном правиле об определении места исполнения обязательства (ст.297 ГК), в установлении сроков большей продолжительности для реализации права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимую вещь (п.2 ст.253 ГК) или приобретения права собственности на недвижимую вещь способом приобретательной давности (п.1 ст.235 ГК) и т.п.

Одним из существенных элементов правового режима недвижимых вещей является государственная регистрация прав на такие вещи, сделок с ними.

Поскольку объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовой режим конкретного объекта (не находится ли дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать это можно по результатам государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Такие права могут быть оспорены только в судебном порядке.

2 ДОГОВОР АРЕНДЫ: КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (ст.577 ГК) [2].

Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени.

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом [24, с.386].

Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Например, в случае наследования несовершеннолетними земельного участка допускается предоставление их в аренду законным представителем наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме (ч.8 ст.17 Кодекса о земле [9]).

Аренда имущества регулируется ст.547-641 гл.34 ГК. Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными законодательными актами и другими актами законодательства. Прежде всего, такие особенности регулирования касаются именно аренды объектов недвижимости.

Так, аренда земельных участков регулируется ст.17 Кодекса о земле [9];

- аренда водных объектов – ст.26 Водного кодекса [1];

- аренда участков государственного лесного фонда – ст.45 Лесного кодекса [4] и Положением о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления сопользования, утвержденным Указом Президента от 09.09.2009 № 444 [14];

- аренда (фрахтование) судов – ст.161-171, 173-183 Кодекса торгового мореплавания Республики Беларусь [3];

- фрахтование воздушных судов – ст.36-44, 96 Воздушного кодекса [7];

- аренда речных судов – ст.49-58, 59-67 Кодекса внутреннего водного транспорта Республики Беларусь [6].

Отдельные правила об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в Законе от 05.05.1998 «Об объектах, находящихся только в собственности государства» [11].

Правоотношения, связанные с арендой недвижимости, регулируются Декретом Президента от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12], Указом от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» [15] и др.

В развитие законодательных актов Совет Министров, министерства, государственные комитеты, комитеты при Совете Министров издают специальные нормативные правовые акты.

По своей правовой природе договор аренды является: 1) консенсуальным, 2) двусторонним, 3) возмездным [25, с.32].

В ГК выделяются следующие виды договора аренды: 1) прокат;
2) аренда транспортных средств, 3) аренда зданий и сооружений, 4) аренда предприятий, 5) финансовая аренда (лизинг). Кодекс о земле регулирует такой вид аренды, как аренда земельных участков. По каждому виду аренды имеются специальные акты законодательства.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Арендодателями могут быть собственники имущества либо уполномоченные лица.

Предметом договора аренды является имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. В ГК дан примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Законодательными актами могут устанавливаться виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, – независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (ст.580 ГК).

Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата).

Арендная плата может устанавливаться в виде: 1) определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода; 3) предоставления арендодателю определенных услуг; 4) возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца.

Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).

Арендодатель по договору аренды обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также все документы и принадлежности; 2) нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества; 3) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; 4) производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора: 1) своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества; 2) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; 3) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт; 4) при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время.

Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют права другой стороны.

Договор аренды прекращается: 1) с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит); 2) в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора; 3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

Примеры из судебной практики, связанные с прекращением договора аренды недвижимого имущества приведены в Приложении 1.

Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому – купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом названных договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования имуществом на время.

Следовательно, предметом договора аренды могут быть только индивидуально определенные непотребляемые вещи, тогда как по упомянутым сходным с арендой договорам предметом могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и потребляемые вещи, определенные родовыми признаками.

3 СПЕЦИФИКА ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Договор аренды здания или сооружения – соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 621 ГК). Выделение договора аренды здания или сооружения в отдельный вид договора аренды объясняется особенностями предмета договора: им являются объекты недвижимого имущества, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно – здания и сооружения.

Отношения аренды зданий и сооружений регулируются ст. 621-626 ГК. Они распространяются на отношения аренды зданий и сооружений, возникающие между участниками гражданского оборота как частной, так и государственной форм собственности. С целью повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствования порядка сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, Президент Республики Беларусь издал несколько законодательных актов. Основными из них являются: 1) Декрет от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12]; 2) Указ от 29 марта 2012
№ 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования» [15].

В Республике Беларусь установлен единый порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской и коммунальной собственности. Указом № 150 [15] установлен открытый прозрачный порядок заключения договоров аренды указанных объектов.

Указом № 150 утверждены Положения: 1) о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности; 2) о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
3) о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли; 4) порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в госсобственности.

Капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, находящиеся в республиканской собственности, предоставляются в аренду по соглашению сторон, по правилам согласования оферты и акцепта без аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Допускается заключение договора аренды указанных объектов без проведения аукциона в определенных случаях.

Порядок проведения аукциона устанавливается Советом Министров.

Договор аренды капитальных строений должен быть заключен сторонами в течение 5 дней со дня принятия решения о сдаче такого объекта в аренду, а при сдаче объекта по результатам проведения аукциона – в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона и подписания протокола аукциона.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, на срок менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п.2 ст.622 ГК, п.2,8 и п.3,5. ст. 9 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним» [10]).

Это положение является исключением из общего правила п.2 ст.580 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации независимо от его срока, если только законодательными актами не установлено иное. Пункт 2 ст.622 ГК и установил иное, поэтому договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года не должен проходить государственную регистрацию.

Правила п.2 ст.622 ГК и п.3.5 ст.9 Закона [10] изменены Декретом от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12]. Подпунктом 1.2 п. 1 Декрета № 24 [12] установлены иные правила государственной регистрации договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений об изменении или расторжении этих договоров, а также прав на недвижимое имущество, возникающих в связи с заключением данных договоров. Указанные договоры не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

На арендодателя возложена только обязанность в течение 10 дней со дня заключения договора аренды, субаренды указанных объектов на срок не менее года письменно уведомить территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре (ч.1 и 2 пп.1.3 п.1 Декрета № 24). В уведомлении указываются сведения о сторонах договора, указанные в ч.3 подп.1.3 п.1 этого же Декрета.

Арендодатели капитальных строений, находящихся в республиканской собственности, установлены положениями Указа № 150 [15].

Неотъемлемым приложением к договору аренды здания или сооружения является план предмета аренды (техническая документация, на которой обозначены все нежилые помещения, их размер) и план земельного участка.

Сторонами по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодателями капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности являются республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству, Национальный банк, Администрация Президента, Управление делами Президента, другие государственные органы и иные организации, подчиненные Президенту, Национальная академия наук, Генеральная прокуратура, администрации СЭЗ, республиканские унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, находящиеся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации госсобственности.

Сдавать в аренду здания и сооружения коммунальной собственности вправе исполкомы Советов депутатов и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов. Здания и сооружения, находящиеся в частной собственности, сдаются в аренду их собственниками.

Арендаторами зданий и сооружений могут быть физические и юридические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации, а также иностранные государства. Иностранные физические и юридические лица могут быть арендаторами зданий и сооружений и иных помещений лишь после их регистрации в установленном порядке.

Предметом договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, являются эти объекты.

Как и предмет, существенным условием договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.394 ГК, не применяются (п.1 ст.625 ГК).

В арендную плату, полученную от сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателям в соответствии с законодательством.

Указ от 29 марта 2012 г. № 150 [15] принят в том числе и для совершенствования порядка определения размеров арендной платы по объектам недвижимости. Согласно Указу государственное регулирование размеров арендной платы будет осуществляться при сдаче в аренду: капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, которые находятся в государственной собственности или принадлежат хозяйственным обществам, у которых более 50 % акций находятся в республиканской и (или) коммунальной собственности.

Указ предусматривает регулирование размеров арендной платы при сдаче в аренду находящихся в госсобственности, в собственности хозяйственных обществ капитальных строений, изолированных помещений, их частей – на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли. Государственное регулирование размеров арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящиеся в частной собственности, отменяется. Формирование арендной платы за такие торговые места будет осуществляться в соответствии с нормами ГК, иных нормативных правовых актов, на основе соглашения сторон.

Определение размеров арендной платы осуществляется на основе установленной базовой арендной величины. Размер базовой арендной величины ежегодно устанавливается Советом Министров с учетом годового уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему) и применяться с 1 апреля текущего года.

Указом предусматривается ряд норм, направленных на реализацию положений Директивы Президента от 31 декабря 2010 г. № 4 [17]. Осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не будет являться основанием для увеличения размеров арендной платы.

Для центров поддержки предпринимательства, инкубаторов малого предпринимательства установлено применение понижающего коэффициента 0,5 не только для расчета арендной платы за арендуемые ими площади, но также и для расчета арендной платы при предоставлении этих площадей центрами поддержки предпринимательства, инкубаторами малого предпринимательства в субаренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

В Указе определены юридические лица, которым недвижимое имущество может предоставляться в безвозмездное пользование (без уплаты арендной платы), установлен перечень отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, категорий арендаторов и недвижимого имущества, в отношении которых при расчете размеров арендной платы должны применяться установленные размеры понижающих коэффициентов.

Указ № 150 призван создать механизм расчета и изменения арендной платы за сдаваемое в аренду имущество, обеспечить защиту прав арендаторов.

Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента по обоснованным предложениям Совета Министров, Национального банка, Администрации Президента, Управления делами Президента, Национальной академией наук Беларуси, облисполкомов и Минского горисполкома. Исходя из базовой ставки и этих показателей определяется ставка арендной платы – стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади в месяц, рассчитанной исходя из базовой ставки с применением понижающих и повышающих коэффициентов. Она определяется путем умножения базовой ставки на коэффициент.

Арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты. Срок исполнения обязательств по внесению арендных платежей, установленных дополнительным соглашением к договору аренды при изменении законодательства в части увеличения ставок арендных платежей наступает с момента заключения дополнительного соглашения, если иной срок не установлен дополнительным соглашением (Приложение 2).

Срок договора аренды здания или сооружения определяется по общим правилам в договоре аренды (ст.596, 581 ГК). Срок оплаты арендной платы при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, является существенным условием договора аренды.

Судебная практика по спорам, связанным со сроком договора аренды нежилого помещения приведена в Приложении 3. Судебная практика по спорам, связанным с арендой зданий и сооружений, приведена в Приложении 4.

Статьей 17 Кодекса о земле [9] определен порядок предоставления в аренду земельных участков.

Согласно ч.1 ст.17 КоЗ земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с Кодексом о земле [9] и иными актами законодательства об охране и использовании земель.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в установленных случаях.

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях госорганов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполкомами.

Строительство арендаторами капитальных строений или размещение иных объектов недвижимости на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена постановлением Совета Министров от 20.03.2008 № 427 [20].

4 АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ И ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.627 ГК).

Предприятие как имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ч.2 п.1 ст.132 ГК). Имуществом предприятия являются и принадлежащие ему права требования. По договору аренды предприятия на арендатора переводятся и долги предприятия как субъекта права.

Поскольку в состав имущественного комплекса предприятия, передаваемого в аренду, входят права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в т.ч. землей и другими природными ресурсами, их передача производится в особом порядке (п.1 ст.627 ГК). Не подлежат передаче арендатору по договору аренды предприятия права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, поэтому включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 627 ГК).

Договор аренды предприятия не является способом разгосударствления и приватизации. Договор аренды предприятия не влечет изменения правового статуса арендодателя. Он не прекращает своей деятельности и продолжает оставаться субъектом гражданского права. Договор аренды предприятия – консенсуальный, возмездный, взаимный договор. Отношения по договору аренды предприятия регулируются нормами права § 5 гл. 34 (ст.627-635 ГК) и субсидиарно сначала нормами права § 4 гл.34, а затем § 1 гл.34 ГК.

Форма договора аренды предприятия определяется по правилам ст. 629 ГК. Этот договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404 ГК и п.1 ст.629 ГК), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.629 ГК). Государственная регистрация данных договоров должна осуществляться в порядке регистрации сделок с недвижимостью (ст.131, 165, 1147 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 629 ГК).

Сторонами по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Сдача в аренду предприятий, находящихся в республиканской собственности на праве хозяйственного ведения, переданных в подчинение Нацбанку, Администрации Президента, Управлению делами Президента, другому государственному органу и иной организации, подчиненных Президенту, осуществляется ими по решению, согласованному с Президентом (п.3 Указа от 4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» [16]). Сдача в аренду предприятий, находящихся в собственности Республики Беларусь и закрепленных на праве хозяйственного ведения за республиканскими юридическими лицами, подчиненными республиканским органам госуправления и иным организациям, подчиненным Правительству, либо за этими органами и организациями, переданных в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам, производится по решению Совета Министров (п.4 Указа от 04.07.2012 № 294 [16]).

Предприятия коммунальной собственности сдаются в аренду исполкомами Советов депутатов и местными администрациями в установленном порядке. Предприятия, находящиеся в частной собственности, сдаются в аренду их собственниками (юридическими и физическими лицами).

Поскольку предприятие сдается в аренду для предпринимательской деятельности арендатором может быть только субъект хозяйствования (индивидуальный предприниматель или коммерческая организация).

Предметом договора аренды предприятия может быть предприятие в целом как имущественный комплекс. Его часть может быть предметом рассматриваемого договора лишь в том случае, если она образует объект, используемый как технологически целый имущественный комплекс, например филиал предприятия. Любое другое сочетание имущества предприятия не может быть предметом договора аренды предприятия.

Существенным условием договора аренды предприятия является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.394 ГК, не применяются. Этот вывод вытекает из анализа правил п.2 ст.621 и п.1 ст.625 ГК. Решая вопрос о размере арендной платы, стороны должны руководствоваться правилами ст.625 ГК.

Срок договора аренды предприятия определяется сторонами при заключении договора. Он должен быть достаточно продолжительным. Поскольку срок договора аренды предприятия не является существенным условием этого договора, поэтому при отсутствии в договоре срока, он считается заключенным на неопределенный срок (ст.581 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Основной является обязанность арендодателя передать арендатору предприятие по передаточному акту (ч.1 ст.630 ГК). Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя.

Арендатор по договору аренды наделен широкими полномочиями по внесению изменений в состав имущества арендованного предприятия. Арендатор ограничен в правах по распоряжению имуществом арендованного предприятия. Он не имеет права, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Когда же он совершает такие сделки с согласия арендодателя, он не должен допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт.

Ст.634 ГК содержит правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, следствием чего является возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон.

Договор финансовой аренды (лизинга). Термин «лизинг» происходит от английского слова lease – аренда. В дословном переводе означает «брать в аренду, арендовать». Сущность лизинговой деятельности раскрывается в Положении о лизинге на территории Республики Беларусь, утвержденном постановлением Совета Министров от 4 июня 2010 г. № 865 «О Положении о лизинге» [21]. Лизинговая деятельность – деятельность, связанная с приобретением одним юридическим лицом за собственные или заемные средства объекта лизинга в собственность и передачей его другому субъекту хозяйствования на срок и за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа» [24, с.452]. Договор финансовой аренды (лизинга) в рамках настоящей работы может быть рассмотрен только в отношении лизинга, предметом которого является недвижимое имущество.

Финансовая аренда (лизинг) – соглашение, в силу которого «арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае несет ответственность за выбор предмета аренды и продавца (поставщика). Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем» (ст.636 ГК).

Договор лизинга консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Договор лизинга – сложная сделка, в которой участвуют три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец имущества. Однако она оформляется двумя договорами. Лизингодатель заключает договор с лизингополучателем о приобретении для него определенного имущества и сдаче его в аренду лизингополучателю. В соответствии с этим договором лизингодатель заключает с поставщиком имущества договор купли-продажи, по которому продавец поставляет это имущество непосредственно лизингополучателю, обязанному принять исполнение. Вполне допустимо заключение одного трехстороннего договора между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом имущества.

Договор лизинга – специфический вид договора аренды, обладающий следующими, присущими только ему особенностями: 1) отношения лизинга – вид предпринимательской деятельности. Ее участниками могут быть только субъекты хозяйствования; 2) лизинг – форма финансовой операции для обеспечения капитальных вложений в основные фонды без единовременной мобилизации собственных средств, а за счет привлеченных средств; 3) лизингодатель за счет собственных средств и полученных кредитов приобретает в собственность машины, оборудование и другое движимое и недвижимое имущество, относящееся к основным фондам, не для использования в собственном производстве, а для передачи его во владение и использование другому субъекту хозяйствования, который будет его эксплуатировать в качестве основных средств; 4) договор лизинга сопровождается заключением лизингодателем не только договора купли-продажи имущества, передаваемого в лизинг, но и других договоров; 5) собственником имущества, приобретенного лизингодателем в соответствии с лизинговым договором, остается лизингодатель и после поставки продавцом имущества лизингополучателю. Однако риск случайной гибели имущества несет арендатор; 6) поставщика имущества и состав предмета лизинга (его спецификацию) выбирает сам лизингополучатель, поэтому лизингодатель не несет ответственности ни за выбор предмета лизинга, ни за выбор продавца. Но договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем; 7) лизингодатель вправе осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга в части сохранности объекта лизинга и поддержания его в рабочем состоянии; 8) в договоре может быть предусмотрено право лизингополучателя выкупить предмет лизинга или взять его в лизинг повторно по окончании срока договора.

Область использования лизинга в Республике Беларусь весьма обширна. В условиях финансовой нестабильности, недостатка средств для новых капитальных вложений, реконструкции и модернизации производства многие субъекты хозяйствования не могут представить гарантии банкам для обеспечения получаемых кредитов. Выход субъекты хозяйствования могут найти, вступив в отношения лизинговой деятельности. В Республике Беларусь уже действуют лизинговые компании и банковские структуры, выступающие как лизингодатели. В качестве последних выступают и иностранные лизинговые компании. Государство поощряет лизинговую деятельность, предоставляя ряд льгот по уплате таможенных платежей и налоговых льгот.

Отношения по договору лизинга регулируются статьями § 6 «Финансовая аренда (лизинг)» гл. 34 ГК. Субсидиарно к отношениям по лизингу применяются правила § 1 гл. 34 ГК. В соответствии с Указом Президента от 2 июля 1998 г. № 352 [13] Республика Беларусь присоединилась к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Для Республики Беларусь она вступила в силу с 1 марта 1999 г. Законом от 9 ноября 2000 г. ратифицирована Конвенция о межгосударственном лизинге 25 ноября 1998 г.

Отношения по лизингу регулируются многими внутригосударственными актами законодательства. К ним относятся: указы Президента от 13 ноября 1997 г. № 587 «О лизинге», от 24 сентября 2009 г. № 465 «О некоторых вопросах совершенствования лизинговой деятельности в Республике Беларусь»; постановление Совета Министров от 04.06.2010 № 865 [21], которым утверждено Положение о лизинге на территории Республики Беларусь; постановление Совета Министров от 16 февраля 1998 г. № 252 «О мерах по дальнейшему развитию в республике долгосрочной аренды сельскохозяйственной техники» [18]. В развитие указов Президента и постановлений Правительства Национальный банк, министерства и государственные комитеты Республики Беларусь издали ряд ведомственных нормативных актов.

В экономической и юридической литературе нет четких критериев классификации договоров лизинга. Используют самые различные характеристики, по которым выделяют более 50 раз личных разновидностей лизинга.

Выступать в качестве лизингодателя вправе банки и небанковские кредитно-финансовые организации (ст.14 Банковского кодекса [5]). Лизингополучатель – субъект хозяйствования, получающий объект лизинга во временное владение и пользование по договору лизинга.

В роли лизингополучателей могут выступать некоммерческие организации, так как они могут осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку она необходима для их уставных целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям (ч.2 п.3 ст.46 ГК). Физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, не могут быть ни лизингодателями, ни лизингополучателями. Не может быть лизингополучателем кредитор лизингодателя, кроме случаев возвратного лизинга.

Продавец (поставщик) – хозяйствующий субъект (юридическое лицо или ИП), поставляющий лизингополучателю по контракту с лизингодателем предмет лизинга. Поскольку продавец поставляет предмет лизинга в соответствии с контрактом купли-продажи, он должен удовлетворять требованиям, предъявляемым законодательством к продавцу. Когда продавец в возвратном лизинге получает в лизинг проданный им лизингодателю предмет лизинга, он выступает и как продавец, и как лизингополучатель.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.637 ГК). Это может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся к основным фондам, программные средства и рабочие инструменты, обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд.

Цена договора устанавливается сторонами при заключении договора.

Срок договора лизинга определяется сторонами при заключении договора. Заключение договора лизинга без указания срока или на неопределенный срок не допускается, поскольку в зависимости от срока договора определяется периодичность и размер лизинговых платежей. Срок действия договора лизинга исчисляется с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга.

Как и другие договоры в сфере предпринимательской деятельности, договор лизинга заключается в письменной форме. Если его предметом является имущество, подлежащее государственной регистрации, основанием ее указывается договор лизинга.

В ГК и других актах законодательства отсутствуют другие правила об ответственности сторон по договору лизинга, поэтому при возникновении вопросов об ответственности по этому договору применяются правила § 1 гл.34 «Аренда» и другие правила ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Досрочное расторжение и прекращение договора лизинга, кроме случая, предусмотренного п.2 ст.639 ГК, может иметь место по правилам ст. 590 и 591 ГК.

5 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются Гражданским кодексом [2], Кодексом о земле [9], Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10] и иными актами законодательства Республики Беларусь.

Согласно ст.131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является публичной. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию только о существующих на момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Обобщенная информация о принадлежащих физическому или юридическому лицу правах на объекты недвижимого имущества предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним могут быть обжалованы в суд.

Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются законодательством недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него, а также сделок с ним установлены Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10].

Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (к каковым относится и договор аренды недвижимого имущества) определена в статье 9 Закона [10].

В систему государственных организаций в области государственной регистрации входят:

1. специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству;

2. республиканская организация по государственной регистрации;

3. территориальные организации по государственной регистрации. Организационно-правовая форма республиканской организации по государственной регистрации, территориальных организаций по государственной регистрации – республиканские унитарные предприятия.

В силу статей 8 и 9 Закона [10] государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, а государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

В соответствии со ст.3 Закона [10] государственной регистрации подлежат: 1) земельные участки; 2) капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения; 3) изолированные помещения, в том числе жилые; 4) предприятия как имущественные комплексы; 5) другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.

Сделки с такими видами недвижимости, как участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, отнесенное к недвижимому по назначению, проходят государственную регистрацию по правилам, установленным Правительством, если Законом [10], иными законодательными актами Республики Беларусь не определено иное.

Нормы о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним содержатся и в других законодательных актах.

Статья 29 Воздушного кодекса Республики Беларусь [7] предусматривает государственную регистрацию воздушных судов. Регистрация воздушных судов и ведение соответствующего государственного реестра воздушных судов возложены на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации и специально уполномоченный орган в области обороны.

Пунктом 2 статьи 3 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10] Правительством подлежат установлению правила государственной регистрации в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река – море», космических объектов.

Статья 9 Кодекса внутреннего водного транспорта Республики Беларусь [6] утверждение Правил государственной регистрации судов относит к полномочиям республиканского органа государственного управления в области внутреннего водного транспорта.

В некоторых случаях законодательные акты, напротив, исключают необходимость государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него или сделок с ним.

Так, например, Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12] в целях повышения эффективности вовлечения в хозяйственный оборот данного имущества, а также совершенствования порядка заключения договоров аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования им установил специальные правила оформления таких договоров.

Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

Территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании поступившего уведомления вносит запись в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о заключенном договоре аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, внесенных в него изменениях, расторжении договора. Внесение записи не является государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом (подпункты 1.2, 1.3 пункта 1 Декрета № 24) [12].

Таким образом, государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в том числе аренды недвижимого имущества) – это юридический акт признания и подтверждения государством:

1) создания, изменения и прекращения существования недвижимого имущества;

2) возникновения, перехода и прекращения прав на него;

3) факта совершения сделки (ст. 7, 8, 9 Закона от 22 июля 2002 г. [10]).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Аренда – вид предпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которой собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендатору) за арендную плату. Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество.

Законодательство Республики Беларусь эффективно регулирует область общественных отношений, связанных с арендой недвижимого имущества. Основным документом, устанавливающим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Наиболее распространенным в сфере предпринимательской деятельности является договор аренды недвижимого имущества, объектами которого являются нежилые помещения, здания или сооружения. Что касается предмета договора аренды, то им являются объекты недвижимого имущества.

Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубным для развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые проблемы в законотворческой и правоприменительной практике. Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация белорусским гражданским правом частной собственности на объекты недвижимости, на отдельные группы таких объектов в той или иной степени включает в коммерческий оборот практически всю систему недвижимого имущества.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Законодательство устанавливает существенные и обязательные условия для договора аренды недвижимого имущества, а именно:

1) существенным условием признается наличие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее сдаче в аренду (п.3 ст.578 ГК). При отсутствии данных условий о передаваемом в аренду объекте недвижимости договор считается не согласованным сторонами и, как следствие, признается незаключенным по п.3 ст.578 ГК. В договорах аренды нежилых помещений в качестве таких данных может быть указано, какое конкретно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого в отдельности, иные технические характеристики помещения и данные о его физическом состоянии.

Кроме того, а.14 ст.1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» [10] установлено, что к основным данным объекта недвижимого имущества относятся: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества. Представляется, что наиболее оптимальным для индивидуализации сдаваемых в аренду помещений является составление плана нежилых помещений, который подписывается уполномоченными представителями сторон и скрепляется печатью. Данный план отражается в приложении к договору и является его неотъемлемой частью;

2) обязательным условием признается условие о передаче предмета договора аренды от арендодателя к арендатору путем составления, подписания в двустороннем порядке и скрепления печатями сторон документа о передаче – передаточного акта (акта приемки-передачи) недвижимого имущества;

3) обязательным условием признается условие о размере арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды объекта недвижимости считается незаключенным в силу п.1 ст.625 ГК. Регулированию отдельных аспектов арендных правоотношений, в том числе и порядку определения размера арендной платы, посвящены специальные нормативные правовые акты (Декрет № 24 [12], Указ № 150 [15]).

Главное в арендных отношениях – определение размера арендной платы. Если условия и порядок аренды недвижимости частной формы собственности, в том числе арендная плата, зависят от соглашения сторон, то аренда недвижимости, находящейся в государственной собственности, имеет свои особенности и подпадает под жесткое государственное регулирование.

Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, поэтому недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты Республики Беларусь

1. Водный кодекс Республики Беларусь от 15.07.1998 № 191-З (ред. от 14.07.2011) // Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. – 1998. – № 33. – ст. 473
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (ред. от 12.07.2013) // Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. – 05.03.1999. – № 7–9. – ст. 101
3. Кодекс Торгового мореплавания Республики Беларусь от 15.11.1999
   № 321-З (ред. от 22.12.2011) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 08.12.1999. – № 90. – 2/96
4. Лесной кодекс Республики Беларусь от 14.07.2000 № 420-З (ред. от 22.12.2011) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 29.07.2000. – № 70. – 2/195
5. Банковский кодекс Республики Беларусь от 25.10.2000 № 441-З (ред. от 13.07.2012) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 26.07.2006. – № 113. – 2/1243
6. Внутреннего водного транспорта Республики Беларусь : Кодекс Республики Беларусь от 24.06.2002 № 118-З (ред. от 17.05.2011) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 10.07.2002. – № 76. – 2/867
7. Воздушный кодекс Республики Беларусь от 16.05.2006 № 117-З (ред. от 10.07.2012) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 25.05.2006. – № 78. – 2/1214
8. Кодекс Республики Беларусь о недрах от 14.07.2008 № 406-З (ред. от 02.05.2013)// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 04.08.2008. – № 184. – 2/1503
9. О земле : Кодекс Республики Беларусь от 23.07.2008 № 425-З (ред. от 22.01.2013)) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 07.08.2008. – № 187. – 2/1522
10. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним : Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З (ред. от 21.05.2013) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 07.08.2002. – № 87. – 2/882
11. Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства : Закон Республики Беларусь от 15.07.2010 (ред. от 13.07.2012) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 04.08.2010. – № 184. – 2/1721
12. О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений : Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 (ред. от 30.08.2011) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 24.12.2008. – № 305. – 1/10313
13. О присоединении Республики Беларусь к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге : Указ Президента Республики Беларусь от 02.07.1998 № 352 // Советская Белоруссия. – № 174. – 07.07.1998
14. Об утверждении Положения о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления лесопользования : Указ Президента Республики Беларусь от 09.09.2009 № 444 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 18.09.2009. – № 223. – 1/10964
15. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150
    (ред. от 12.08.2013) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 04.04.2012. – № 39. – 1/13414
16. О порядке распоряжения государственным имуществом : Указ Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 (ред. от 07.10.2013) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 06.07.2012. –
    № 150. – 1/13593
17. О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь : Директива Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 4 // Национальный реестр правовых актов. – 06.01.2011. – № 3. – 1/12259
18. О мерах по дальнейшему развитию в республике долгосрочной аренды сельскохозяйственной техники : Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16.02.1998 № 252 // Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. – 1998. –
    № 5. – ст. 121
19. Об утверждении Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса : Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 № 650 (ред. от 30.11.2011) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 09.06.2004. – № 89. – 5/14333
20. Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка : Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 № 427 (ред. от 30.06.2011) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 27.03.2008. – № 70. – 5/27379
21. О Положении о лизинге : Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 04.06.2010 № 865 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 16.06.2010. – № 144. – 5/31986
22. Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений : Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39 (ред. от 20.12.2010) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 10.11.2004. – № 174. – 8/11613
23. Об утверждении Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств в бюджетных организациях : Постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 31.10.2012 № 60 (ред. от 08.02.2013) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 22.12.2012. – 8/26655

Специальная литература

1. Авдеева, Т.В. [и др.] Гражданское право. В 3 т. Т.2 : учебник /
   Т.В. Авдеева [и др.] ; под ред. В.Ф. Чигира. – Минск : Амалфея, 2010. – 960 с.
2. Бондаренко, Н.Л. Гражданское право. Особенная часть : ответы на экзаменационные вопросы / Н.Л. Бондаренко. – Минск : ТетраСистемс,
   2006. – 152 с.
3. Витрянский, В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. – 2003. –
   № 6. – С.3–19
4. Витушко, В.А. Гражданское право : учебное пособие. В 2 ч. Ч.1 /
   В.А. Витушко. – Минск : Белорусская наука, 2007. – 566 с.
5. Грибанов, А. Правовая природа предприятия как имущественного комплекса / А. Грибанов // Хозяйство и право. – 2003. – № 7. – С.64–71.
6. Каравай, А.В. [и др.] Гражданское право. В 3 т. Т.1 : учебник /
   А.В. Каравай [и др.] ; под ред. В.Ф. Чигира. – Минск : Амалфея, 2008. – 864 с.

Приложение 1

Судебная практика по спорам,

связанным с прекращением договора аренды

Надзорная коллегия ВХС удовлетворила протест председателя хозяйственного суда. Постановление кассационной инстанции хозяйственного суда по иску индивидуального предпринимателя (ИП) к ИМНС и ОАО «В» об освобождении имущества от ареста было отменено. Оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При рассмотрении доводов протеста и материалов дела было установлено следующее. На основании договора ОАО «В» передало в аренду ИП нежилое помещение магазина сроком на два года. В целях обеспечения погашения задолженности ОАО «В» перед бюджетом, ИМНС наложила арест на принадлежащий заводу магазин, о чем составлен акт описи. Определением о судебном приказе хозяйственного суда на арестованный магазин обращено взыскание задолженности завода по платежам в бюджет.

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, со ссылкой на ст.588 ГК, пришел к верному выводу о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и права арендатора не затрагивает.

Постановлением кассационной инстанции хозяйственного суда решение суда первой инстанции отменено, а исковые требования ИП удовлетворены. В обоснование данной позиции кассационная инстанция сослалась на ст.28 Закона «Об аренде», согласно которой обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

Однако ст.28 Закона «Об аренде», в соответствии с которой кассационная инстанция приняла новое решение об удовлетворении исковых требований истца, в данном случае не может быть применена, поскольку согласно ст.10 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» ГК имеет большую юридическую силу по отношению к другим кодексам и законам, содержащим нормы гражданского права.

Кроме того, каких-либо доказательств в обоснование доводов о нарушении его прав в связи с наложением ареста на арендуемое имущество, истец суду не представил.

Исходя из изложенного, коллегия отменила постановление кассационной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции по данному делу.

Приложение 2

Судебная практика по спорам, связанным с просрочкой уплаты

арендных платежей по договору аренды помещения

Предприятие обратилось в суд с иском к обществу о взыскании 2348452 рублей штрафных санкций (неустойки) за просрочку в уплате арендных платежей. Как следовало из материалов дела, согласно договору аренды, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду помещение. Сумма арендной платы в месяц составила 289,62 евро. При расчете ставок арендной платы стороны применяли коэффициент месторасположения здания в размере 0,6, установленный решением районного исполкома от 27.12.2002.

Впоследствии решением областного исполнительного комитета от 17.05.2006 «Об установлении коэффициентов месторасположения зданий, сооружений и торговых объектов», которое вступило в силу 29.05.2006, коэффициент месторасположения здания был установлен в размере 1. Дополнительным соглашением от 03.01.2007 условия договора аренды были приведены сторонами в соответствие с принятым решением облисполкома.

Истцом с 29.05.2006 был произведен перерасчет арендной платы, а также за несвоевременную ее уплату начислены санкции, предусмотренные пунктом 3.5 договора, – неустойка в размере 0,5% за каждый день просрочки. Ответчик произвел оплату арендной платы с учетом изменившегося коэффициента. В оплате штрафных санкций отказал. На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность по неустойке в сумме 2348452 рублей.

Представитель истца пояснил, что в возникших правоотношениях по оплате арендных платежей отсутствует просрочка кредитора, т.к. истец не отказывался от принятия исполнения обязательства. Ни законодательством, ни договором не предусматривалась обязанность арендодателя извещать арендатора об изменении законодательства в части установления новых коэффициентов расчета арендной платы либо производить в определенный срок расчет оплаты за арендуемое имущество в связи с принятием нового акта законодательства. По мнению представителя истца, такая норма законодательства должна применяться с момента ее принятия независимо от внесения сторонами изменений в договор.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что требования истца являются необоснованными по причине того, что в сложившихся между сторонами правоотношениях существует просрочка кредитора, поскольку обязанность по подготовке дополнительного соглашения лежала на арендодателе-истце.

В соответствии со ст.13, 14 Закона «Об аренде» условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором, размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях.

Пунктом 3.1 договора сторонами было предусмотрено, что арендодатель производит расчет оплаты за арендуемое имущество и согласовывает его с арендатором. В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные договором.

Ст.422 ГК предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Учитывая, что обязанность по подготовке договора аренды республиканской собственности и его согласования лежит на арендодателе, дополнительное соглашение к договору должно было готовиться арендодателем-истцом.

Таким образом, обязанность производить оплату за арендуемое имущество с учетом новых коэффициентов возникает у ответчика только с момента внесения изменений в договор.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, пришел к выводу о необоснованности требований истца и отказе в иске на основании нижеследующего.

В соответствии со ст.290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Как следует из пункта 3.1 договора аренды от 26.05.2003, расчет оплаты за арендуемое имущество производит арендодатель. Арендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные договором.

Следовательно, по условиям договора, обязанность по расчету арендной платы возлагалась на арендодателя. Представленные ответчиком в судебное заседание копии выставленных истцом счетов-фактур и предъявленных к оплате платежных требований с указанием предусмотренного договором размера арендных платежей и их последующей своевременной оплатой ответчиком свидетельствуют о добросовестном выполнении ответчиком принятых по договору обязательств по оплате арендных платежей.

В соответствии со ст.92 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

Согласно ст.14 Закона «Об аренде» размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях.

Как было отмечено выше, с учетом произошедших изменений в законодательстве условия договора аренды были приведены сторонами в соответствие с принятым решением облисполкома. Дополнительным соглашением от 03.01.2007 к договору стороны внесли изменения, в частности, в подпункт 3.4 договора, которым установили размер арендной платы 473,38 евро в месяц. Согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 03.01.2007 стороны определили, что условия дополнительного соглашения применяются к отношениям, возникшим с 29.05.2006. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 395 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, на основании изменений внесенных, в договор аренды, с 29.05.2006 у арендатора возникла обязанность по оплате арендных платежей в сумме 473,38 евро в месяц. Вместе с тем срок исполнения обязанности по оплате арендных платежей в сумме 473,38 евро сторонами согласован не был, поскольку дополнительное соглашение не содержало указания по сроку оплаты увеличенных арендных платежей.

Доводы истца о том, что срок оплаты был установлен пунктом 3.5 договора до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный срок оплаты до внесения изменений в договор касался только оплаты ранее предусмотренных арендных платежей в сумме 289,62 евро в месяц.

Более того, пунктом 3.6 договора предусматривалось, что окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании данных о фактических расходах арендодателя. Фактический расчет увеличенных арендных платежей с 29.05.2006 был представлен ответчику только после заключения дополнительного соглашения посредством выставления истцом счета-фактуры от 31.01.2007 и платежного требования от 09.02.2007, которое было оплачено ответчиком в полном объеме.

Суд пришел к выводу о том, что срок исполнения обязательства по оплате измененных арендных платежей наступил после вступления в силу дополнительного соглашения и выставления истцом счета-фактуры на оплату увеличенных платежей. Следовательно, предусмотренные договором основания для взыскания неустойки отсутствуют.

Приложение 3

Судебная практика по спорам, связанным со сроком

договора аренды нежилого помещения

Между сторонами по рассмотренному хозяйственным судом делу 28.08.2006 был заключен договор аренды, согласно которому истец предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение. Срок действия договора с 28.08.2006 по 31.05.2007. В отзыве на исковое заявление и в судебном заседании представитель ответчика утверждал, что он 19.04.2007 направил истцу письмо о расторжении договора аренды и в тот же день покинул арендуемое помещение, вывез имущество.

Ответчиком также 23.05.2007 было направлено истцу письмо № 734 о расторжении договора аренды с приложением двух экземпляров акта приема-сдачи помещения.

Также ответчик указывал, что Главным государственным санитарным врачом Республики Беларусь 06.12.2006 вынесено постановление № 147, согласно которому была приостановлена работа ответчика, т.к. внутренняя отделка арендуемого складского помещения не имела гигиенического покрытия, что является нарушением требований санитарно-гигиенических, эпидемиологических норм и правил для хранения пищевой продукции. Вследствие этого у ответчика возникли трудности в дальнейшем использовании складского помещения, о чем, как утверждал ответчик, был поставлен в известность истец.

Согласно пункту 2 статьи 626 ГК при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с составлением передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Причем из смысла части 2 пункта 1 статьи 626 ГК следует, что обязательство передать здание или сооружение считается исполненным, в частности, после подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела усматривалось, что акт приема-передачи арендованного имущества в установленном законодательством порядке сторонами не составлялся.

Ссылка ответчика на абзац 8 пункта 8 договора о том, что им соблюдена процедура одностороннего отказа от исполнения договора, признана судом несостоятельной, поскольку указанное положение предусматривает обязанность ответчика в 15-дневный срок уведомить истца о предстоящем освобождении имущества (т.е. регулирует взаимоотношения между сторонами по сдаче-приемке арендованного имущества и т.д.), а не о досрочном расторжении договора.

Порядок изменения условий договора или его досрочного расторжения регулируется пунктом 23 договора и допускается только по соглашению сторон, т.е. только при наличии обоюдного согласия сторон.

Имеющаяся в материалах дела переписка между сторонами свидетельствует о том, что соглашение о досрочном расторжении договора между сторонами не было достигнуто.

Письма ответчика от 19.04.2007 № 507, от 23.05.2007 № 734, от 31.05.2007 № 790 суд расценил как письменный отказ от продления договора еще на один срок. Также не нашло подтверждения в материалах дела утверждение ответчика о том, что основанием для расторжения договора явилось несоответствие санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим нормам и правилам для хранения пищевой продукции переданных ему помещений, т.к. доказательств уведомления об указанных фактах истца ответчиком не представлено.

На основании вышеизложенного исковые требования о взыскании с ответчика арендных платежей были удовлетворены в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции хозяйственного суда решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.

Приложение 4

Специфика хозяйственных споров, возникающих из правоотношений аренды недвижимого имущества

По своей специфике споры в сфере аренды, рассматриваемые хозяйственным судом, можно условно разделить на три группы: 1) споры о взыскании задолженности по арендной плате (пени, процентов); 2) споры о расторжении договоров аренды; 3) иные споры, к которым можно отнести споры, связанные с освобождением занимаемого арендного помещения, переводом прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, признанием договора аренды недействительным или установления факта ничтожности сделки.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Между предприятиями «А» (арендодатель) и «Б» (арендатор) был заключен договор аренды помещений. Имущество было передано по акту приема-передачи для пользования под техническое обслуживание и ремонт автомобилей – производственное целевое использование. Срок аренды согласно подп. 5.1 п. 5 договора определен со дня регистрации на 5 лет. По истечении двух лет арендодатель за месяц уведомил арендатора о расторжении договора по основаниям, предусмотренным подп. 5.3 п. 5 договора, который устанавливает право каждой из сторон досрочно расторгнуть договор, предупредив другую сторону письменно не позднее чем за один месяц до момента расторжения об освобождении занимаемых помещений и возвращении их в установленном порядке. После получения уведомления арендодателя о расторжении договора арендатор неоднократно отправлял письма об отказе в расторжении договора. Арендодатель подал исковое заявление в Хозяйственный суд г. Минска с требованием об освобождении арендатором занимаемых помещений. В свою очередь ответчик не признал иск, указав, что подп. 5.3 п. 5 договора аренды противоречит законодательству, в связи с чем подал встречный иск об установлении факта ничтожности части сделки, а именно подп. 5.3 п. 5 договора аренды на основании ст.169 ГК как не соответствующего требованиям законодательства. Также представил отзыв на иск арендодателя, в котором указал возражения, обосновав позицию нормами п.3 ст.420 ГК об одностороннем отказе от исполнения договора.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции. Изучив материалы дела, Хозяйственный суд г. Минска отказал истцу в иске о выселении ответчика, заявленном на основании подп. 5.3 п. 5 договора аренды помещений, заключенного сроком на пять лет, предусматривающего право каждой из сторон досрочно расторгнуть договор, предупредив другую сторону письменно не позднее чем за один месяц до момента расторжения. Основанием к отказу в иске о выселении послужило удовлетворение судом встречного иска ответчика об установлении факта ничтожности части заключенной сделки (подп. 5.3 п. 5 договора аренды). По мнению суда, спорное условие о праве досрочного расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, без установления дополнительных оснований в контексте ст.590 и 591 ГК и во внесудебном порядке не соответствует требованиям законодательства - п.1 ст.581, ст.590 и 591 ГК. На основании вышеизложенного и ст.167, 169, 181 ГК суд установил факт ничтожности части сделки - подп.5.3 п. 5 договора аренды.

Апелляционная инстанция. Истец не согласился с решением Хозяйственного суда г. Минска и подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить принятое решение по делу, отказать в иске об установлении факта ничтожности части договора и удовлетворить первоначальный иск об освобождении арендуемых помещений. В свою очередь ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Хозяйственный суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, отказав в иске об установлении факта ничтожности части заключенной сделки и удовлетворил первоначальный иск о выселении, при этом исходил из следующего. В соответствии с требованиями ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора. Согласно п.1 ст.391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. На основании п.3 ст.420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Арендодатель письменно за месяц предупредил арендатора о расторжении договора, освобождении и передаче помещений, следовательно, следует признать, что договор аренды расторгнут по истечении месяца. Поэтому в соответствии с требованиями части первой ст.593 ГК арендатор должен освободить арендованные помещения, которые он занимал у арендодателя. Доводы арендатора о невозможности расторжения договора аренды без согласия наблюдательного совета арендодателя, высказанные в заседании апелляционной инстанции, также не были приняты во внимание, поскольку в соответствии с подп. 2.10 п. 2 устава арендодателя наблюдательный совет только согласовывает сдачу в аренду зданий и помещений на срок свыше года. На основании вышеизложенного апелляционная инстанция пришла к выводу, что пробелы, допущенные судом первой инстанции при применении законодательства в сфере арендных отношений, стали результатом неправильной оценки представленных письменных доказательств (договора аренды).

В дополнение к вышеизложенному следует добавить, что необходимо обращать внимание на оформление документации, которую используют при исполнении договора аренды. Как показывает судебная практика, если стороны договора аренды не подписывают необходимого акта, то арендодатель потом не может доказать факт передачи имущества, чтобы взыскать с арендатора арендную плату или истребовать от него переданное имущество. Особое внимание следует уделить проверке полномочий должностного лица арендодателя, которое подписывает договор.

В судебной практике также существуют случаи, когда договор аренды признавали недействительным только из-за того, что он был подписан не уполномоченным на то лицом или без разрешения собственника имущества.

От того, какие именно условия оговорены сторонами в договоре аренды зависит результат его реализации.

Договор аренды недвижимого имущества