Система рынка недвижимости как сфера инвестиций
Министерство образования Российской Федерации
ФГБОУ ВПО
Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия
(СибАДИ)
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине: «Экономика недвижимости»
на тему:
«Система рынка недвижимости как сфера инвестиций».
Выполнила: студентка 5 курса
группы ЭУТ-07 Z2
Сапожникова Т. А.
№ зачетной книжки ЭУТ-07-28
Проверила: Мельник М.Л.
Омск - 2012
СОДЕРЖАНИЕ.
Введение…………………………………………………………………….3
1 Классификация инвестиций в недвижимость ………………………....4
2 Особенности недвижимости как объекта инвестирования……………7
3 Риски инвестиций в недвижимость ……………………………………10
Заключение………………………………………………………………...14
Библиографический список………………………………………………15
ВВЕДЕНИЕ.
Инвестирование – это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты.
Актуальность и практическая значимость вопроса инвестиций в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Инвесторы рассматривают недвижимость как важный объект инвестирования, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов. Управление инвестициями в недвижимость связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для инвесторов, поскольку рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро, и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую».
Инвестиционный процесс характерен для всех видов недвижимости, приносящих доход инвестору, и сопровождается созданием новых объектов и развитием существующих.
Итак, под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход.
В данной контрольной работе будут рассмотрены следующие вопросы:
1 Классификация инвестиций в недвижимость, в зависимости от используемых инструментов инвестирования.
2 Особенности недвижимости как объекта инвестирования, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
3 Риски инвестиций в недвижимость. Инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.
1 КЛАССИФИКАЦИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ.
При принятии решения об инвестировании в недвижимость также необходимо учитывать классификацию.
Инвесторам предлагается классифицировать рынок недвижимости (это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости) в зависимости от используемых инструментов инвестирования.
Также недвижимость может приобретаться (покупаться или арендоваться):
- как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов), используемая для извлечения дохода вне производственной деятельности;
- как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).
Классификация инвестиций в недвижимость может быть следующей:
- объект инвестирования: реальные и финансовые;
- область инвестирования: строительство, реконструкция и капитальный ремонт, в сфере использования готового бизнеса;
- форма собственности: государственная, частная, иностранная, совместная;
- характер участия: прямые (с вовлечением инвестора), непрямые (через фонды).
Приведенные выше классификации недвижимости с точки зрения инвестиций, безусловно, важны, и их необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений, однако они не учитывают приведенных ниже моментов.
Во-первых, в России еще не до конца проявились все последствия структурной перестройки экономики. Это сказывается на недвижимости сменой собственников и изменением функционального назначения объектов. В городах в советское время было построено множество зданий производственного назначения (корпуса заводов, цехов, фабрик и т. д.), для которых в связи с сокращением объемов выпуска продукции отдельных отраслей экономики актуален вопрос изменения функционального назначения. Активно развивающимся в настоящее время отраслям и сферам деятельности требуются дополнительные площади - это относится к сфере торговли, услуг, общественного питания, малого бизнеса и т. д. Тенденция особенно заметна по возросшему количеству магазинов, которые переоборудуются из различных помещений, в том числе из жилых. Жилые помещения также переоборудуются для сферы бытового обслуживания, например, парикмахерские. На рынке недвижимости существует устойчивый спрос на офисные помещения, и это уже не те конторы при заводах, а помещения с другим уровнем требований, которые размещаются особенно в зданиях центральной части города. Кроме того, и используемые в целом по назначению здания также претерпевают изменения и становятся многофункциональными. Например, использование части помещений административных зданий в качестве офисов, других помещений этого же здания - под торговые, третьи - для сферы обслуживания и т. д. Изменения коснулись и объектов социальной сферы, в частности, в связи с падением рождаемости в период кризиса экономики, объекты дошкольных учреждений были перепрофилированы для коммерческих целей. Такая ситуация возможна и с другими объектами социальной сферы.
Во-вторых, инвестора интересует прежде всего возврат вложенного капитала и необходимый уровень доходности инвестиций. То есть тип использования недвижимости отодвигается с переднего плана. Инвестору может быть не важно, используется его объект как офис или магазин, главное, чтобы он приносил доход в виде арендных поступлений. Его скорее будут интересовать возможности смены функционального назначения при изменении спроса на рынке аренды недвижимости. Это, конечно, не относится к инвестированию в определенный вид бизнеса.
В-третьих, в приведенных выше классификациях производственные (промышленные) и складские объекты недвижимости рассматриваются для обслуживания производства, т. е. косвенно приносят доход. Однако в настоящее время такие объекты довольно активно сдаются в аренду, в частности для малого бизнеса. Производственные и складские объекты, наряду с торговыми и офисными, могут представлять интерес с точки зрения инвестиций, как приносящие доход в виде аренды или перепродажи.
В-четвертых, каждый собственник, предлагающий в аренду объект недвижимости, ставит свои условия по организации функционирования объекта. Сюда можно отнести организацию охраны, уборку помещений, установку дополнительного оборудования (мебели, средств оргтехники, кондиционеров, погрузо-разгрузочных механизмов для складов и т. д.).
Таким образом, вложив свои средства в недвижимость, новый собственник, возможно, посчитает нужным изменить функциональное назначение объекта или условия его использования, поэтому классификацию по типам недвижимости с точки зрения инвестиционного процесса нельзя считать устойчивой. В основу классификации должны быть положены условия, влияющие на доход, приносимый недвижимостью, и эффективные возможности по улучшению этих условий.
2 ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИРОВАНИЯ.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть: прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. К основным классификационным признакам можно отнести физические характеристики недвижимости, юридические права, условия инвестирования и финансовые вопросы.
1. Физические особенности:
- фундаментальность. Неподвижность, прочная с землей, невозможность перемещения без нанесения объекту ущерба, невозможность похитить, сломать или потерять при обычных условиях, долговечность объекта инвести-
рования;
- паушалъность недвижимости. Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания и снижает ее ликвидность;
- разнородность недвижимости. При определении объектов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.
2. Юридические особенности:
• юридические права. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности. Необходима государственная регистрация, исследование юридической чистоты объекта;
• различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований;
3. Особенности условий инвестирования:
условия проведения сделок. Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью;
непрозрачность рынка. Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые стимулируют инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения для инвесторов. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления;
риски и неопределенность инвестиций в недвижимость.
4. Финансовые особенности:
- условия финансирования недвижимости. У недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Они могут быть достаточно сложными по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частным интересам;
- условия наличия спроса. Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилых и производственных площадях, в комфортности и экологичности помещений;
- тенденции изменения стоимости. Влияние региональных особенностей на стоимость недвижимости вследствие неизменяемого местоположения. Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий. Тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит по степенно по мере износа;
- разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости, так земля имеет потенциальную возможность повышения стоимости, в то время как относительная стоимость зданий со временем снижается из-за
износа;
- условия получения дохода. Необходимость постоянного управления недвижимостью для получения дохода;
- нетрадиционные денежные потоки. Различают традиционные и нетрадиционные денежные потоки.
Традиционные денежные потоки - потоки, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Для традиционных денежных потоков свойственна одна внутренняя норма окупаемости, т.е. ставка доходности, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.
Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.
3 РИСКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ .
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.
Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:
1) риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость;
2) систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:
риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офис-
ных зданий;
риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов; - риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития регионадвижением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;
арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;
риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;
риск законодательного регулирования и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;
риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.
Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:
• кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
• риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
• риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
• риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
• риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
• риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В последнее время резко возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости. На данном этапе развития России недвижимость то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Это и неудивительно, поскольку недвижимость используется человечеством с незапамятных времен и является товаром особого рода, накладывающим особый отпечаток на все происходящие экономические процессы.
Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.
Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.
Недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации.
Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором (это один из немногих видов инвестиций, который основан на праве собственности); обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции; он мало освоен в России; высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок.
В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться об инвестировании как наилучшем вложении капитала.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК.
1 Щербаков В.А. Основы финансирования недвижимости. Учеб. пособие. 2010.
2 Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости . 2009.
3 Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования
финансовых решений: Автореф. дис. ... канд. экон. наук . 2000.
4 Земельный кодекс РФ от 25.10.01 № 136-ФЗ // Консультант Плюс.
5 Айтмухаметова И.Р. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции. 2008.
6 Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. Учебное пособие. 2008.
7 Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие.2008.
Система рынка недвижимости как сфера инвестиций