Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок

Зміст

Реферат

Вступ

1.Нормативно-правове забезпечення експертної грошової оцінки земельних ділянок………………………………………………………………………………..

2.Дефініції при експертній грошовій оцінці………………………………….

3.Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок…...

4.Характеристика методичних підходів та методів оцінки…………………

4.1.Порівняльний (ринковий)підхід ………………………………………….

4.2 Методичний підхід капіталізації доходів…………………………….

4.3 Витратний підхід……………………………………………………….

4.4 Поєднання методичних підходів……………………………………...

Розрахункова частина по підходах

5. Інтерпретація одержаних результатів та формування висновку ………..

6. Вимоги до складання звіту з експертної грошової оцінки………………..

Висновки

Бібліографічний список

Реферат

Шуберт О.М. студ. гр. ОЗ-64. Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок. - Курсова робота. - Кафедра земельного кадастру. – Дубляни. – ЛНАУ , 2015. – 60 сторінок текстової частини, 14 літературних джерел .

Зміст питань розкритий на основі звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та нерухомого майна , нормативно - правових документів та стандартів оцінки земель. Основна увага приділена методичних підходам та методам оцінки. Розкритий такий перелік питань, які необхідно було опрацювати: - основні нормативні документи, які використовуються при оцінці нерухомості; - трактування дефініцій експертної оцінки ; - методичні підходи та методи оцінки, поєднання методичних підходів; - навести приклади розрахунків методів оцінки земельних ділянок. Розглянуті вимоги до складання звіту з експертної грошової оцінки.

Вступ

Земля є основою людського існування, оскільки займає визначальне місце у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Саме вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини. У всьому  світі земля становить  першооснову ринку нерухомості,  тому дуже важливим і актуальним є питання визначення її вартості.

Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства та його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка.  Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю позицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання,які забезпечують власнику землі одержання доходу. Усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об’єкт оцінювання — земельну ділянку. Вартість земельної ділянка формується під впливом її технічних, економічних характеристик та юридичного статусу в процесі землеустрою. Як вже було зазначено, кожна ділянка є унікальною, тому необхідно ретельно проаналізувати і врахувати всі чинники впливу на вартість.

Для чого ж потрібна оцінка вартості земельної ділянки? Вона обов’язково проводиться у таких випадках : вчинення цивільно-правовою угодою з об'єктом нерухомості, залучення земельних ділянок до операцій, в тому числі їх приватизації,   передачі в     довірче управління або передачі в оренду, вилучення землі для державних і муніципальних потреб, одержання кредиту під заставу об'єктів нерухомості, внесення земельних ділянок до уставного фонду компаній ,визначення найкращого та найбільш ефективного використання земельних ділянок,  розробки та здійснення інвестиційних проектів ,а також для інших цілей, передбачених чинним законодавством.

Оцінкою земельних ділянок займаються експерти. Вони оцінюють всі фактори, що впливають на вартість земельної ділянки, використовуючи  різні способи оцінки. Фахівці розрізняють понад 20 таких способів. В їх основу покладено або порівняння даних про продаж аналогічних земельних ділянок, або оцінку фактичного та потенціального доходу від використання оцінюваної ділянки. Існує два розрахунки вартості земельної ділянки – це нормативно-грошова оцінка земельної ділянки та експертна грошова. Нормативно-грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. А вартість земельної ділянки встановлюється на результатах порівняльного аналізу і оцінки всіх факторів за різними методичними підходами.

Вартість земельної ділянки, відповідно до земельного кодексу України, визначається на підставі експертної грошової оцінки. При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці.

Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів як : зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; методу співвіднесення; урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній  ділянці; капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки; поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Серед методичних підходів, які можуть бути застосовані для оцінки, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. На мій погляд це дуже важливо, оскільки таким шляхом можна визначити варіант, який принесе максимально можливий дохід від використання земельної ділянки. Проте, фізично неможливо врахувати вплив абсолютно кожного фактора, також , як зазначалось, оцінкою земельної ділянки займаються експерти. Всі люди різні, так само і експерти, вони використовують різні методи визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства, фактори що впливають на вартість, по різному оцінюють поправки та коригування відповідно до власних переконань та підготовки. В оціночній практиці досить часто постають проблеми, що потребують поєднання різних позицій. Тому спроби поєднання різних методів дають підстави казати про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства у цілому і таких його елементів, як земля, будівлі та споруди. Цей аспект надзвичайно важливий, і на мій погляд, не можна його ігнорувати, оскільки  земля є особливим товаром через реальну відсутність її замінників і повну нееластичність пропозиції.

1.Нормативно-правове забезпечення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна й експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими і нормативними документами.

Земельний кодекс України - основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Земельний кодекс України, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, включаючи Прикінцеві та Перехідні положення.

Грошовій оцінці земельних ділянок присвячена стаття 201, яка визначає спектр застосування грошової оцінки земель:

1)грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2)залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною;

3)нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;

4)експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку земель» прийнятий 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов’язаних із процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель із метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування й ринку земель .

У Законі наведено основні терміни, перелік об’єктів і суб’єктів, основні принципи оцінки, види оцінки земель.

Оцінка земель проводиться на основі принципів (стаття 4):

• законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;
• єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;
• безперервності процесу оцінки земель;
• доступності використання даних з оцінки земель;
• рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види (стаття 5):

• бонітування ґрунтів;
• економічна оцінка земель;
• грошова оцінка земельних ділянок.

Цією статтею також визначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

• визначення розміру земельного податку;
• визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;
• визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;
• визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;
• розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

• відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
• застави земельної ділянки відповідно до закону;
• визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
• визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
• визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
• виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
• відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
• визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
• рішення суду .

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом „ Про оцінку земель , а також іншими законами.

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.

Підставою (згідно статті 15) для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду. Закон також встановлює порядок проведення оцінки по кожному з видів.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (згідно статті 18) відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

• розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
• розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (стаття 19) на основі таких методичних підходів:

• капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• врахування витрат на земельні поліпшення.

Експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв'язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб .

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог цього Закону, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні", а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил. За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок (згідно статті 20) складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу (відповідно до статті 21) підлягають державній експертизі відповідно до закону.

Звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, підлягають (відповідно до статті 22) рецензуванню.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.

Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Обов'язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону.

Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється:

-оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років;

-експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок .

Технічна документація (згідно статті 23) з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Четвертий розділ даного Закону, присвячений розмежуванню повноважень державних органів та саморегулівних організацій у грошовій оцінці земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також інші органи виконавчої влади відповідно до закону.

Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів узагальнюють дані про результати експертної грошової оцінки та ціну земельних ділянок і не рідше ніж раз на рік публікують їх у засобах масової інформації відповідно до закону.

Порядок (згідно статті 26) утворення та діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель визначаються законодавством про об'єднання громадян, а їх повноваження - Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Саморегулюванні організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є юридичними особами, які діють на засадах самоврядування. Діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель не має на меті отримання прибутку.

Порядок визнання центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів статусу саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.

П’ятий розділ присвячений відповідальності за порушення законодавства та вирішенню спорів у сфері оцінки земель .

Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель несуть відповідальність за порушення вимог законодавства у сфері оцінки земель відповідно до закону. Спори між суб'єктами оціночної діяльності, пов'язані з оцінкою земель, вирішуються в судовому порядку.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна, визначає прийнятий 12 липня 2001 року Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об’єкти та суб’єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів.

У статті 3 даного Закону дається визначення майна, що оцінюється: „Майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності .

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативним документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України .

Податковий кодекс України прийнятий 2 грудня 2010 року , регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Податковий кодекс є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі нормативної грошової оцінки земель .

Плата за землю регламентується розділом XIII та підрозділом 6 розділу XX Податкового кодексу України .Розділ XIII визначає платника податку, об’єкт оподаткування: «Об'єктами оподаткування є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності».

Статтею 271 визначено базу оподаткування: «Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено ».

Порядок індексації нормативної грошової оцінки визначено в статті 289: «Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів , Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель».

Підрозділ 6 розділу XX визначає особливості справляння земельного податку.

Оцінка земель сільськогосподарського призначення, населених пунктів, несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) проводиться згідно визначеного порядку. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року №843 та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11.

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і відповідна методика, порядок містить три розділи: загальні положення; нормативна грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення; нормативна грошову оцінку земель населених пунктів; документація з нормативної грошової оцінки .

У загальних положеннях поряд із переліком цілей, завдань і функцій грошової оцінки, визначено інформаційну базу нормативної грошової оцінки та процедуру проведення.

У розділі 2 дано визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення окремо по Україні, Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

Розділ 3 присвячений грошовій оцінці земель населених пунктів. У ньому наводиться опис алгоритму оцінки за формулою, визначається порядок розрахунку окремих складових формули та їхньої індексації.

У додатку 4 вміщено приклади розрахунку грошової оцінки окремих земельних ділянок. У додатку 5 наводиться зразок акта визначення стартової ціни земельної ділянки, що приватизується.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2, тісно взаємопов’язані між собою й визначають усі аспекти, що стосуються виконання експертної грошової оцінки земель.

Методика складається з восьми розділів. Перший містить основні поняття та визначення. Другий розділ описує методичні підходи, які використовуються при здійсненні експертної грошової оцінки (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці). У третьому розділі наведено методику оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя.

Четвертий розділ присвячено оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю і призначених для вирощування лісу. П’ятий - визначає методику проведення оцінки земельних ділянок водних об’єктів. Шостий розділ містить вимоги до оцінки забудованих земельних ділянок. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об’єктів та об’єктів з обмеженим ринком викладені у сьомому розділі. Заключний, восьмий, розділ описує права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою .

Стандарт Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затверджений Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 червня 2009 р. №335.

Стандарт складається з трьох розділів: сфера застосування; терміни та визначення понять; познаки та скорочення; загальні вимоги.

Перший розділ визначає сферу застосування цього стандарту. встановлює якісні та кількісні показники, параметри, що регламентують розроблення і випуск технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів із урахуванням географічних, екологічних, економічних, соціальних, планувальних та інших умов. Також стандарт визначає вимоги до змісту та структури технічної документації. Застосування стандарту сприятиме розвитку земельно-господарських відносин, уніфікації виконання робіт з нормативної грошової оцінки різними суб’єктами господарювання, стандартизації, підвищення якості оцінювання земель.

Другий розділ містить основні поняття та визначення.

Третій розділ описує вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів - для міст із чисельністю населення 50 тис.осіб і більше; для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу; вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів та вимоги до електронних растрових або векторних карт .

У складі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів розробляються:

• пояснювальна записка;
• графічні матеріали;
• додатки (в разі необхідності).

Пояснювальна записка містить такі структурні елементи:

• обкладинка;
• титульний аркуш;
• склад проекту;
• зміст;
• вступ;
• перелік умовних позначень, символів, одиниць, скорочень і термінів;
• розділ 1 - характеристика сучасного стану населеного пункту;
• розділ 2 - правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель;
• розділ 3 - розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту;
• розділ 4 - основні техніко-економічні показники;
• додатки.

Розділ 1 має містити опис:

а) географічного розташування населеного пункту, його адміністративного статусу та статусу курорту, даних про площу території та чисельність населення, входження в приміську зону великих міст та в одну із зон радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

б) природних умов (рельєфу території, рівня залягання ґрунтових вод, наявність територій затоплення паводками, наявності значного заболочення та небезпечних геологічних процесів);

в) об’єктів громадського центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності та масового відпочинку населення, рівня інженерного забезпечення та благоустрою території, екологічної якості та привабливості середовища;

г) вулично-дорожньої мережі (наявність автомобільних доріг державного або місцевого значення, залізничних доріг або під’їзних залізничних колій, що проходять по території населеного пункту, наявність твердого покриття вулиць, місцезнаходження зупинок зовнішнього пасажирського транспорту);

д) зон обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря та за рівнем напруження електромагнітного поля, зон перевищення припустимого рівня шума від залізниці, автодоріг, електропідстанцій та аеродромів, ареалів забруднення ґрунтів на територіях, зайнятих породними відвалами і териконами, санітарно-захисних та водоохоронних зон (з урахуванням наявної містобудівної та проектної документації) .

Розділ 2. Правова та нормативно-методична база нормативної грошової оцінки земель. грошовий оцінка земля вартість. У розділі наводиться короткий аналіз діючого на території України законодавства, яке стосується справляння земельного податку, орендної плати та інших можливих сфер використання нормативної грошової оцінки земель.

Розділ 3. Розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту. Розділ включає такі підрозділи:

-визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту;

-принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту;

-характеристика локальних факторів оцінки;

-розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

-приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки.

Підрозділ - визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту має містити: дані про загальний обсяг освоєних капіталовкладень по видах витрат інфраструктурного облаштування населеного пункту, розрахунок відновної вартості витрат на освоєння та облаштування населеного пункту та визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту з урахуванням регіональних факторів.

Підрозділ - принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту має містити: аналіз наявних зональних факторів, визначення радіусів їх впливу та вагових характеристик кожного з ренто утворюючих факторів, коротку характеристику виділених економіко-планувальних зон.

Підрозділ - характеристика локальних факторів оцінки має включати: перелік факторів, які впливають на локальному рівні на грошову оцінку земель, та значення коефіцієнтів їх впливу, земле-оціночну структуризацію території населеного пункту в розрізі кварталів або їх частин з обґрунтуванням впливу сукупності наявних факторів на грошову оцінку земель.

2. Дефініції при експертній грошовій оцінці

1.  Об’єкт оцінки – це майно та майнові права (комплекс майнових прав та обмежень), які підлягають оцінці. Оцінювачі завжди повинні визначати комплекс прав та обмеження на права, які підлягають оцінці.

2.  База оцінки – вид вартості, в суті якого реалізується мета і методи оцінки.

3.  Підходи до оцінки – загальні способи визначення вартості. При оцінці підходи можуть застосовуватися в комплексі.

4.  Методи оцінки – послідовності оціночних процедур, шляхом виконання яких реалізуються підходи до оцінки.

5.  Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких в певній послідовності становить зміст методів оцінки. Окремі оціночні процедури, що передують вибору підходів до оцінки або полягають в інтерпретації отриманих результатів не становлять складових частин жодного з методів оцінки.

6.  Принципи оцінки – основні соціально-економічні чинники, що покладені в основу визначення вартості.

7.  Дата оцінки – дата, станом на яку визначається вартість об’єкта оцінки.

8.  Оцінювач – Громадянин України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали свідоцтво Оцінювача відповідно до вимог Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

9.  Зовнішній оцінювач – оцінювач, що працює в складі суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання та виконує незалежну оцінку у відповідності до вимог Закону України “Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність.

10.  Внутрішній оцінювач – Оцінювач, що виконує оцінку або рецензування майна, що належить суб’єкту оціночної діяльності, на якому він працює або він працює для суб’єкта оціночної діяльності, який цю оцінку використовує для прийняття юридично значущих рішень.

11.  Незалежний оцінювач – Оцінювач, який не має конфлікту інтересів стосовно майна, яке підлягає оцінці, або стосовно правовідносин із замовником оцінки.

12.  Майно:

–  матеріальні об’єкти у фізичній формі;

–  матеріальні, нематеріальні та фінансові об’єкти, обтяжені комплексом прав.

Майно уособлює приватні права власника, які дають право власнику на особливі вигоди в тому, чим він володіє.

13.  Майнові права - Комплекс прав на матеріальні та нематеріальні об’єкти, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів, тощо) та права вимоги.

Майно може бути обтяженим тільки частиною прав або комбінацією декількох прав. До майнових прав, окрім вищезазначених, відносять також права здачі в оренду, сервітуту, зайняття, заповіту, перепродажу, викупу, внеску до статного фонду, суборенди, дарування, вибору використання чи не використання всіх перерахованих вище прав. Окремі права можуть бути відділені від повного пакета прав і передані, здані в оренду чи обмежені державою у відповідності до законодавства.

Для цілей оцінки розрізняють наступні види майна:

–  матеріальне;

–  нематеріальне;

–  цілісний майновий комплекс (бізнес);

–  фінансові інтереси.

14.  Матеріальне майно – це майно, яке існує фізично. До нього відносяться:

–  нерухоме майно (нерухомість);

–  рухоме майно;

–  особисте майно.

15.  Нерухоме майно (нерухомість) це:

–  земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, зроблені людиною. Це фізична, матеріальна "річ", яку можна побачити та якої можна торкнутися, що розглядається в сукупності з усіма поліпшеннями на її поверхні, а також над нею або під нею;

–  земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, обтяжена правами – правом власності та іншими майновими правами.

Право власності на нерухомість включає в себе усі права, інтереси і привілеї, пов'язані з власністю на нерухоме майно.

Права власності на нерухомість передбачають наявність Титулу власності.

16.  Рухоме майно включає в себе матеріальні об'єкти, що постійно не з'єднанні з нерухомістю і характеризується можливістю бути переміщеними без завдання шкоди цьому майну. До рухомого майна відносяться машини, обладнання, транспортні засоби і т. п., та матеріальні оборотні активи.

17.  Особисте майно – Це майно, що належить фізичній особі і включає речі особистого використання.

18.  Нематеріальне майно (нематеріальні активи) – це майно, яке не має фізичної форми, має корисність для власника та дозволяє отримувати вигоди від володіння таким майном.

19.  Майно, що вичерпується – земельні ділянки з корисними копалинами, звалища відходів, землі під поховання та подібні до них активи, що мають певний визначений термін корисного використання для їх поточного використання, на протязі якого вони експлуатуються таким чином, що вартість землі поступово зменшується до моменту, коли земля вже не може використовуватися за початковим призначенням і її вартість становить залишкову вартість, за умови найбільш ефективного використання.

20.  Цілісний майновий комплекс (бізнес) – сукупність активів або сукупність активів та зобов’язань об’єкту, що забезпечує господарську діяльність об’єкту оцінки. На базі цілісного майнового комплексу може бути створене діюче (ділове) підприємство, яке на дату оцінки здійснює господарську діяльність. При цьому, активи цілісного майнового комплексу можуть бути передані діючому підприємству у власність або у користування або на інших передбачених законом умовах.

21.  Фінансові інтереси – це права на володіння часткою у бізнесі або права на отримання грошової компенсації від іншої особи (права вимоги). До фінансових інтересів відносяться також грошові кошти, кредиторська та дебіторська заборгованість, паї, акції, деривативи та інші цінні папери та їх похідні.

22.  Знос (знецінення) - втрата майном вартості порівняно до вартості нового аналогічного майна внаслідок фізичного, функціонального старіння або руйнування. Знос класифікується за причинами його виникнення на:

–  фізичний знос – знос, що зумовлений частковим повним фізичним руйнуванням елементів або конструкцій фізичних об’єктів;

–  функціональний знос – знос, що пов’язаний з невідповідністю функціональних характеристик майна ринковим вимогам для даного типу майна.

–  економічний знос (економічне знецінення) – знос, який пов’язаний із зміною ринкових умов господарювання

Фізичний знос класифікується за можливостями його усунення на:

–  знос, що може бути усунутий шляхом ремонту;

–  знос, що не може бути усунутий.

23.  Активи – економічні ресурси у формі сукупних майнових цінностей підприємства суб’єкта, що використовуються у господарській діяльності з метою отримання прибутку та від яких у майбутньому є підстави чекати певний економічний прибуток. Активи, що знаходяться у власності, можуть бути матеріальними, нематеріальними і інвестиційними. Актив визнається у балансі як актив тільки тоді, коли він може мати майбутні економічні вигоди та може бути оціненим. Майбутні економічні вигоди втілені у активі можуть проявитись для підприємства різними шляхами: через його використання безпосередньо або разом з якимось активом для виробництва товарів або послуг, через його продаж або обмін на інший актив, для взаємозаліку зобов’язань або через розподіл серед власників. Оцінювачі оцінюють права власності або інші майнові права щодо активів, а не самі активи – матеріальні або нематеріальні.

24.  Поточні (оборотні) активи – сукупність майнових цінностей підприємства, що обслуговують поточних господарський процес і повністю використовуються на протязі одного операційного (виробничо-комерційного) циклу. Ці активи не призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства.

25.  Довгострокові активи – сукупність майнових цінностей підприємства, що багаторазово використовується у процесі господарської діяльності і переносить використану вартість частинами на виготовлену продукцію. Ці активи призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства. Вони включають земельну ділянку і споруди, виробничі засоби і устаткування, нематеріальні активи та Інші довгострокові активи. Необоротні активи відрізняються від більшості оборотних активів тим, що вони вимагають більш тривалого періоду для того, щоб за допомогою маркетингу отримати для слабо ліквідного активу ціну, що відбиває їх ринкову вартість.

26.  Інші довгострокові активи - Це сукупність майнових цінностей, що не призначені для багаторазового використання в основній діяльності підприємства, але такі, що знаходяться в довгостроковому володінні, наприклад, довгострокові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість, гудвіл, відстрочені витрати, патенти, фірмові знаки і інші аналогічні активи.

Термін Амортизаційні нарахування означає нарахування для відшкодування початкових витрат на придбання активів у собівартості продукції в контексті історичної вартості. Термін знос відрізняється від бухгалтерського поняття і повинен застосовуватись в економічному контексті в оцінці за методом Залишкової Вартості Заміщення як акумульований знос, що означає будь-яку втрату вартості відносно витрат на придбання нового активу (активів). Такі втрати можуть відноситися до фізичного зносу, функціонального (морального) старіння та економічного (зовнішнього) знецінення. Акумульований знос є функцією ринкових відносин на відміну від амортизаційних нарахувань, які залежать передусім від конкретного способу бухгалтерського розрахунку амортизації і не обов'язково відображають стан ринку.

27.  Спеціалізовані активи являють собою активи, які як правило, майже ніколи не продаються окремо від підприємства, частиною якого вони є. Такі активи також можуть називатися обмеженими або неринковими активами, в залежності від міри їх спеціалізації в плані архітектурного рішення, конфігурації або застосування. В тих випадках, коли ринкової інформації для безпосереднього порівняльного аналізу оцінювачам не вистачає або зовсім немає, процес оцінки активів вимагатиме відбір відповідних ринкових даних та обґрунтування висновку з оцінки. При розгляді спеціалізованих активів може бути застосований будь-який з методів оцінки. При застосуванні методу залишкової вартості заміщення (ЗВЗ) оцінювач, виходячи з ринкової інформації, повинен визначити вартість земельної ділянки, витрати і акумульований знос і пояснити свій вибір бази для оцінки вартості, а також пояснити неринковий характер вартості, що оцінювалась.

28.  Чисті активи – загальна сума ринкової вартості активів за вирахуванням позикових коштів та поточних зобов’язань.

29.  Ціна – сума грошей, яку просять, пропонують або платять за товар або послугу. Вона є історичним фактом, незалежно від того, чи була вона розголошена чи залишилася конфіденційною. Через фінансові міркування, мотиви сторін або особливі інтереси покупця або продавця ціна, сплачена за товари або послуги, може не відповідати вартості, що приписується цьому товару або послугам іншими людьми.

30.  Стартова ціна – Початкова ціна публічних торгах, аукціонах або конкурсах, яка є найбільш прийнятною для продавця з точки зору досягнення найбільшої ціни в результаті проведення торгів.

31.  Витрати - це ціна, сплачена за товари, роботи, послуги, або сума, необхідна для виробництва товарів, виконання робіт, надання послуг. Коли товари вироблені, робити виконані, послуги надані, витрати стають історичним фактом. Ціна, сплачена покупцем за товари, роботи, послуги стає для нього витратами.

32.  Ринок є системою, в якій товари і послуги переходять від продавців до покупців за допомогою цінового механізму. Поняття ринку включає здатність товарів та послуг переходити з рук в руки без зайвих обмежень у їх діяльності. Кожна із зацікавлених сторін діє відповідно до співвідношення попиту і пропозиції і інших ціноутворюючих факторів, а також в міру своїх можливостей і компетенції, розуміння відносної корисності конкретних товарів та послуг, а також з урахуванням своїх індивідуальних потреб і бажань. Ринок може бути місцевим, національним або міжнародним.

33.  Вартість – виражений в грошових одиницях суспільно визнаний еквівалент. Залежно від контексту визначення еквіваленту вартість об’єкта може бути різною. Для визначення вартості з урахуванням контексту існують спеціальні економічні категорії ринкова вартість, інвестиційна вартість, страхова вартість, тощо.

Вартість є економічним поняттям відносно ціни, яка може бути найбільш прийнятною для покупців і продавців товарів або послуг, що виставлені на продаж. Економічне поняття вартості виражає ринковий погляд на вигоди, що їх отримує покупець товару або послуги на певну дату оцінки.

Оцінювач повинен визначити тип вартості, а також його відповідність конкретному завданню, що стоїть перед оцінювачем. Зміни у визначенні типу вартості можуть мати суттєвий вплив на вартість, що приписується конкретним активам.

Термін "вартість", повинен обов’язково вживатися з прикметниковим сполученням, що конкретизує, яка саме вартість мається на увазі. У випадку, коли прикметник відсутній, завжди розуміють ринкову вартість.

34.  Ринкова вартість – ймовірна величина, виражена у грошовій сумі, на яку майно було б обмінене на дату оцінки внаслідок комерційної угоди між непов’язаними особами – добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла б зі знанням справи, розсудливо і без примусу.

Кожний елемент визначення Ринкової вартості має свої понятійні рамки:

35.  Вартість заміщення – це вартість заміни на майно, яке має аналогічну корисність та споживчі якості з урахуванням відсутності невиправданих затримок на заміщення. Цей термін також вживається при розрахунках витрат. Оцінка витрат на майно може базуватися або на оцінці вартості відтворення або вартості заміщення.

36.  Вартість відтворення – витрати на створення точної копії існуючої будівлі з використанням того ж проекту і аналогічних будівельних матеріалів. Вартість заміщення передбачає будівництво нерухомості аналогічної корисності за проектом та з матеріалів, що вживаються ринком на даний час.

37.  Від’ємна вартість – Категорія, що відбиває потенційні наслідки юридичної, та, як наслідок, фінансової відповідальності користувача чи власника майна. Від’ємна вартість виникає у випадку, коли об’єкти майна внаслідок фізичних, юридичних, фінансових чи контрактних зобов’язань, генерують реальні чи гіпотетичні від’ємні грошові потоки чи потребують значних витрат на їх відновлення. Таке майно є зобов’язанням або від’ємною вартістю.

38.  Спеціальна вартість (зазвичай спеціальна вартість нерухомості) є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості в угоді потенційного покупця.

39.  Капіталізація – переведення доходу у вартість.

40.  Дисконтування – переведення майбутньої вартості грошового потоку в її поточну вартість.

41.  Ставка капіталізації – дільник (як правило у формі відсотка), що використовується для переведення очікуваного доходу у вартість.

42.  Ставка дисконту – норма прибутку, яка використовується для переведення грошових сум, що очікуються (будуть сплачені або отримані) в майбутньому, в їх поточну вартість.

43.  Інвестований капітал – сума власного та позикового капіталу ділового підприємства.

44.  Чистий прибуток – прибуток після вирахування податків та всіх платежів, що сплачуються за рахунок прибутку.

3. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

3.1. Загальні положення

    3.1.1. Цей Порядок, розроблений на виконання пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", застосовується для проведення експертної грошової оцінки у випадках, передбачених статтею 13 Закону України "Про оцінку земель".

3.1.2. Порядок визначає склад робіт з експертної грошової оцінки, вимоги до оформлення результатів оцінки та рецензування звітів про оцінку земельної ділянки (її частини) або прав щодо неї.

3.2. Склад робіт з оцінки

     3.2.1. Проведення експертної грошової оцінки складається з таких етапів:

• обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;
• визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;
• складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;
• збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;
• визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;
• вибір та обґрунтування методичних підходів;
• визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку;
• складання звіту про оцінку.

3.2.2. Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі включає попереднє вивчення ситуації щодо об'єкта та мети оцінки для складання завдання на оцінку та укладання договору про її проведення та обстеження і вивчення ситуації на ринку під час проведення оцінки.

    Попереднє вивчення ситуації передбачає обстеження об'єкта оцінки та визначення виду вартості (ринкової, заставної, страхової, для бухгалтерського обліку, інвестиційної, ліквідаційної, спеціальної тощо).

    Обстеження об'єкта оцінки включає огляд земельної ділянки або її частини та вивчення наявної правової, технічної та кадастрової документації щодо місця розташування земельної ділянки, її правового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.

    Визначення виду вартості земельної ділянки здійснюється на основі встановленої мети оцінки та умов майбутньої угоди. У цьому нормативно-правовому акті наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

    ринкова вартість - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку відповідного майна на дату оцінки внаслідок угоди, укладеної між покупцем та продавцем, після відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;

    ліквідаційна вартість - це вартість, що може бути отримана за умов продажу об'єкта оцінки в строк, що є значно коротшим за термін експозиції подібного об'єкта, протягом якого він може бути проданий за ціною, що дорівнює ринковій вартості;

    інвестиційна вартість - це вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

    спеціальна вартість - це сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується при наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості потенційного покупця в укладенні угоди.

    На даному етапі суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання повинен переконатися в тому, що він володіє щодо оцінюваного об'єкта достатнім обсягом інформації. У разі необхідності заявити замовнику оцінки про додаткове залучення до участі в її проведенні інших оцінювачів або інших фахівців, а також суб'єктів підприємницької діяльності. Може відмовитися від проведення оцінки у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу.

3.2.3. Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку передбачає узгодження між замовником оцінки і суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання питань щодо об'єкта та мети оцінки.

    Завдання на оцінку повинно включати визначення об'єкта оцінки, мету оцінки, вид вартості і його визначення; дату оцінки; узгоджені джерела інформації та дату й умови її надання; обсяг і ступінь необхідного обстеження земельної ділянки та її поліпшень; перелік припущень та умов, що обмежують використання результатів оцінки, форму представлення результатів оцінки тощо.

    Істотними умовами договору є зазначення об'єкта оцінки; мети оцінки; виду вартості, що підлягає визначенню; дати оцінки та строку виконання робіт; розміру і порядку оплати робіт; права та обов'язки сторін договору; умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки та інформації, використаної під час виконання оцінки; відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів, та інші істотні умови, які можуть бути передбачені законодавством або за згодою сторін.

3.2.4. Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки, має бути спрямований на одержання обґрунтованого висновку щодо вартості об'єкта оцінки.

    Для цього використовується інформаційна база, установлена пунктом 4 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531.

    При аналізі та обґрунтуванні висновку оцінювач може отримувати дані, що виходять за рамки його фахової компетенції, які отримані від спеціалістів у відповідних галузях.

3.2.5. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в районі розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється.

    Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи з фізичних характеристик земельної ділянки, дозволених видів використання, характеру та рівня поліпшень у районі розташування земельної ділянки.

3.2.6. Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.

    Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

    Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

    Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

    Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.

3.2.7. Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

    При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

    При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

    Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

    Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

    Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

    При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

    Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

    Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

    При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

    Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

    Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

    Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

    Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та ринкових даних.

3.3. Оформлення результатів оцінки

    3.3.1. Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

    Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
     3.3.2. Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531.

 3.3.3. На виконання статті 25 Закону України "Про оцінку земель" з метою оприлюднення результатів експертної грошової оцінки земельних ділянок заповнюється витяг із звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

    Витяг підписується оцінювачами, які проводили оцінку земельної ділянки, та керівником суб'єкта оціночної діяльності, підпис якого скріплюється печаткою.
     3.3.4. Термін чинності звіту становить один рік з дати оцінки.
     3.3.5. Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації.

    Мінімальний обсяг інформації, що має містити публікація про результати оцінки, може включати: найменування, кваліфікацію і статус суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання; посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка; дату оцінки; вид вартості; усі прийняті припущення та обмеження, що мали місце при виконанні оцінки.
     3.4. Рецензування звіту про оцінку

     3.4.1. Рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюється згідно із законодавством.

4 Характеристика методичних підходів та методів оцінки

У відповідності з міжнародними стандартами оцінки для визначення вартості земельної власності використовуються три загальновизнаних підходи:

порівняльний;

витратний;

дохідний.

Всі вони базуються на принципах кон’юнктури ринку, найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Порівняльний підхід або ринковий використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продаж. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі ряду фактичних продаж визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння. Адаптована вартість земельної ділянки, що оцінюється, визначається як медіанне значення (середина ранжованого ряду) скоригованих цін продаж земельних ділянок-аналогів, в яких враховані існуючі розбіжності з оцінюваною земельною ділянкою.

Цей спосіб застосовується у випадках, коли ділянки істотно відрізняються одна від другої за розміром, але відносно схожі за іншими параметрами.

Витратний підхід застосовують при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачаються бути освоєними відповідно до найбільш ефективнішого їх використання. В основу підходу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов`язана із земельними поліпшеннями. За цим підходом вартість земельної власності розраховують як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який прийнятний для забудовника.

Дохідний підхід або методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (земельної ренти) доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток або від господарської діяльності, або від здачі ділянки в оренду окремо від будівель i споруд. Вартість земельної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного чистого доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому. Перетворення щорічного грошового чистого доходу від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою ставки капіталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

У світовій оціночній практиці часто застосовують в рамках названих підходів різні методи та їх комбінацію.

Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі.

Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється i капіталізується те значення доходу, яке приносила б земельна ділянка за умови її забудови у відповідності з визначеним для неї найбільш ефективним використанням. Далі визначається внесок здійснених покращань в загальну вартість земельної ділянки, який віднімається від неї за методом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ділянки.

Метод капіталізації земельної ренти можливо використовувати в поєднанні з методом співвіднесення. Метод співвіднесення, який базується на принципі вкладу вартості землі в загальну вартість нерухомості, дає змогу визначити вартість земельної власності як частку в ціни продажу або оренди того чи іншого об`єкту нерухомості без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх спорудженням та експлуатацією. Існують ситуаційні таблиці, де виділено 8-10 ситуаційних класів, кожному з яких відповідає певна доля вартості (оренди) землі. Так, наприклад, в Швейцарії для 8 (найвищого) класу доля землі складає 50% у загальній вартості землі і земельних поліпшень:

Ситуаційний клас	Частка вартості землі, %
1	6,3
2	12,5
3	18,8
4	25,0
5	31,3
6	37,5
7	43,8
8	50,0

Цей метод найзручніший для оцінки землі в районах сталої існуючої забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Механізм використання цих методів такий: визначається чистий дохід від надання в оренду будівель і споруд, далі на підставі даних таблиці ситуаційних класів визначається доля землі, потім визначається розмір чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, і нарешті визначений чистий дохід капіталізується за ставкою капіталізації для землі.

Слід зазначити, що принципи, підходи та методи, що застосовуються в міжнародній практиці експертної оцінки земельних ділянок, покладено в основу нормативно-правової бази земельнооціночної діяльності в нашій країні, але через нерозвинутий ринок землі існують певні обмеження та особливості їх використання.

Порівняльний підхід (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні i фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Дохідний метод (капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки) міг би найкраще використовуватися за наявності вторинного ринку оренди землі, який сьогодні практично відсутній. Але навіть в сучасних умовах цей підхід добре працює в поєднанні з методом співвіднесення (визначення частки землі в вартості оренди об`єктів нерухомості), економічним методом або методом залишку для землі (визначення загальної вартості забудованої ділянки з наступним вирахуванням витрат на земельні поліпшення).

Витратний метод (урахування витрат на земельні поліпшення) є на сьогодні найбільш поширеним і використовується як для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель i споруд, так і для оцінки земельних ділянок, що забудовані досить давно. При відсутності даних про ціни продажу забудованих ділянок та витрат на їх освоєння i забудову використовуються експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежати від повноти врахування факторів, що обумовлюють загальну вартість забудованої ділянки, та точності визначення усіх витрат, пов'язаних з її забудовою. При визначенні можливої ціни продажу враховуються такі фактори, як тип забудови, її щільність, місцезнаходження ділянки, вартість інфраструктури, вартість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рівень конкуренції тощо.

.

4.1. Методичний підхід, капіталізації доходів.

Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки і «рахуванням установлених обтяжень та обмежень

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення |загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними ! поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність І грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

Ц кп = До / Ск

де: Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях).;

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у

гривнях);

Доі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого

операційного або рентного доходу.

-сума.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

4.2.Порівняльний підхід

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначаються на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного ринкових даних. Скоригована піна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

Цзп=Ца +

де: Цзп –скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки(у гривнях)

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки(у гривнях)

m – кількість факторів порівняння;

Цаj – різниця( поправка ) в ціні (+,- )

продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

- сума

Оскільки при застосуванні цього методичного підходу передбачається зіставлення цін продажів декількох земельних ділянок, то вартість земельної ділянки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів .

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін пролажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, шо впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи Математичної статистики.

При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

4.3.Витратний підхід.

.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос,

де Цв- вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи

капіталізований чистий операційний дохід від її використання (у гривнях):

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях)

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Цей підхід спрямований на встановлення ринкової вартості земельних поліпшень, що (відбивають найменші витрати на придбання найкращої альтернативи, незалежно від того, оригінал це чи заміщення. Практично цей підхід містить у собі й оцінку усіх видів знецінення земельних поліпшень, коли вартість відтворення чи вартість заміщення поліпшень, що оцінюються, перевищує ймовірну ціну, котра могла б бути сплачена за них на ринку.

За основу визначення вартості землі шляхом урахування витрат на спорудження земельних поліпшень, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов'язані зі спорудженням цих об'єктів.

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна містять вартість будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), включаючи прибуток забудовника і витрати, пов'язані з будівництвом та обслуговуванням будівель, споруд.

4.4. Узгодження й інтерпретація результатів

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для (конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, утворюються І різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості.

Роздивимося цей процес, що в практиці називається зведенням результатів.

Отже, отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвитої економіки), але вони позначають діапазон, у якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає ряд допущень (особливо в умовах економіки й інформаційного поля України) і ї враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, що на його погляд більш правильно відбиває шукане значення.

Можливі два підходи до цієї проблеми:

1. З отриманих результатів вибирається один, що і приймається в якості судження про вартість.
2. Між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо допущення і неточності прийняті в одному із методів суттєво менші ніж в інших.

Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумарні величини похибок і допущень. І тоді оцінювач, суб’єктивно. на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків, і знаходить між значеннями середньозважене.

Іншими словами:

якщо ( дані про ринкові угоди, що здійснилися, і об'єктами подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники - корисність і співвідношення попиту- пропозиції.

При відсутності даних про ринкові угоди, основним методом к метол затишку і метод капіталізації прибутку, тому що він дає уявлення про корисність об’єкта. а будь- яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності.

Оскільки визначення вартості - це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках приваляться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об’єкта пуде знаходитися в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами і біліли точне визначення можливо за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках, для жодного з методів) і нульових їх питомих значеннях.

У даній роботі, виходячи з того, що потік доходу від оцінюваної земельної ділянки [передбачається незмінним, Оцінювачами було прийняте рішення застосувати метод прямої капіталізації.

Що стосується порівняльного підходу, то він застосовується при наявності достатнього обсягу інформації, що на даному етапі розвитку, не є характерною рисою Яворівського ринку земельних ділянок нежитлової забудови. Тому використання цього підходу не є можливим у |цій роботі.

Застосування Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об'єктів-аналогів дає змогу застосувати методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Щодо методів оцінки, то зважаючи на наявний обсяг інформації, а також на те. що згідно з п. 2.7. „Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок'" визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки, фахівцями Виконавця було прийнято рішення для визначення вартості об'єкта оцінки застосувати:

-метод залишку для землі;

-метод розподілення доходів;

Коли виникає ситуація, коли у певному районі в оренду надаються не вакантні, а вже забудовані чи в інший спосіб поліпшені земельні ділянки. В даному випадку, використовуючи інвестиційний метод, можна визначити поточну вартість поліпшеної ділянки - суму капіталу. що інвестор може вкласти в покупку й у розвиток земельної власності. Залишок від цієї суми після вирахування витрат на поліпшення, включаючи прибуток інвестора, складе вартість землі. Даний спосіб її визначення називається методом залишку для землі.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу

Оскільки доход із землі генерується не тільки землею, а й поліпшеннями, то загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринкові умови отримання доходу за кожною складовою. Тобто, для поліпшених ділянок ставка капіталізації повинна задовольняти ринкові мови отримання доходу за кожною складовою. Тобто для поліпшених ділянок ставка капіталізації обчислюється як для цілісного об'єкта нерухомості, так і окремо для землі і для земельних поліпшень.

Останнє дозволяє представити загальний доход із земельної ділянки як суму вартостей економічних інтересів, пов'язаних з кожною складовою. На цьому ґрунтується метод розподілення доходу, в рамках якого вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від наданої в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного т суму, отриману внаслідок нарахування відсотків на вартість будівель і споруд, за ставкою визначеною для землі.

Розрахункова частина по підходах

Визначення вартості методом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці

Розрахунок вартості земельних поліпшень проводиться на основі визначення поточної вартості витрат на заміщення земельних поліпшень з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Вартість заміщення земельних поліпшень визначається за формулою:

Вв = Вод xNx Kind 5.1.

де Вв - вартість заміщення земельних поліпшень, грн;

Вод - одинична вартість заміщення загальної площі (одного м ), будівельного об'єму (одного м ) об'єкта згідно з даними Держбуду України, таблиць збірників УПВВ;

N - кількість одиниць (м загальної площі, м будівельного об'єму, м. пог., шт..) об'єкта, згідно з технічним паспортом

Кінд - підсумковий коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості БМР у ціни на дату оцінки (розрахунки приведені в табл.5.3.).

Розрахунок вартості заміщення проводиться з використанням табличних значень і «Збірників укрупнених показників вартості відтворення об'єктів аналогів для оцінки І малоповерхових будинків, будівель та споруд» та «Збірник укрупнених показників відновної І вартості будівель та споруд для переоцінки основних фондів». Вибір збірників та таблиць для і розрахунку наведений у таблицях 5.1.-5.2.

Таблиця 5.1.

Найменування	літ	Об'єм, м3	№ збірника	№ оціночної табл
Аптека	А-1	1582,00	31	25

Розрахунок вартості заміщення в цінах 1973 p., крб.

Таблиця 5.2.

найменування	Літ	об'єм	Вартість заміщення, крб./м3 будівлі / за споруду	загальний поправочний коефіцієнт	. . Вартість заміщення 1 м3 будівельного об'єму з врахуванням коригуючих коефіцієнтів , крб	і Вартість заміщення в цінах 1973 p., крб.
1 Аптека	А-1	1582,00	31,9	-	31,9	50465,8

5. /. /. Визначення коефіцієнта подорожчання БМР

Коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості будівельно-монтажних робіт, визначених в цінах і нормах 1969р. до цін на дату оцінки, розраховується згідно з діючими нормативними документами по ціноутворенню в будівельному комплексі в Україні. Результати розрахунку коефіцієнта зведені в таблицю 5.3.

Визначення підсумкового коефіцієнта (індекса) подорожчання вартості БМР протягом

1973-2009 р.

Таблиця 5.3.

Визначення коефіцієнта подорожчання БМР
Періоди	Обгрунтування і Значення
1973р - 01.01.1991 р	Постанова Держбуду СРСР №94 від 11.05. 1983р. "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будівництва" по галузі «Автомобільний транспорт»	И	і ,205
коефіцієнт подорожчання вартості БМР за період з 01.01.1991р.-1.04.2009 р.	Збірник офіційних документів та роз'яснень Держбуду України "Ціноутворення 2/2007	(X)	14,33
коефіцієнт подорожчання вартості БМР з 1.04.2009р. на дату оцінки	Держкомстат України (http://www.vobu.com.ua/ua/info/inflai/index.html) індекс протягом останнього кварталу	(=)	1,044
Підсумковий коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості БМР			18,034

Розрахунок вартості заміщення земельних поліпшень станом на дату оцінки проведено у таблиці 5.4.

Таблиця 5.4.

найменування	літ	Вартість заміщення в цінах 1973 р., крб.	Підсумковий коефіцієнт (індекс) подорожчання вартості БМР	Вартість заміщення на дату оцінки, грн.
Аптека	А-1	50465,8	18,034	910100

Загальна вартість витрат зведено в таблиці 5.5.

Таблиця 5.9.

Витрати на освоєння та забудову ділянки	Вартість в грн.
на розробку проектної документації та на відведення земельної ділянки 3% від витрат на інженерну підготовку території та будівництво.	27303
Витрати на інженерну підготовку території, реконструкцію та будівництво приміщень	910100
Озеленення (дані Замовника)	2000
Витрати на освоєння та забудову земельної ділянки, (грн.,) всього:	939403

Отже, витрати на освоєння та забудову ділянку становлять ринкову вартість земельних поліпшень 939403 грн.

При розрахунку вартості витрат на будівництво застосовувались дані:

„Порядок визначення вартості будівництва, що здійснюється на території України (ДБН- IV-16-2000 ч. 2, Київ, 2002 р);

Збірник офіційних документів та роз'яснень „Ціноутворення у будівництві";

Загальні частини до збірників "Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС)";

Збірники "Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий и сооружений комунально-бытового назначений для переоценки основных фондов (УПВС);

Правил оценки физического износа зданий" ВСН - 53 - 86, М., 1998г.

вартості земельної ділянки на основі методичного підходу, що ґрунтується на врахування витрат на земельні поліпшення

Таблиця 5.9.

Показники	Значення
Площа земельної ділянки м. кв.	800
Площа земельних поліпшень, м. кв.	168,89
Потенційний валовий дохід за рік, у.о. (пунтк 5.2.1, ф-ла.5.6)	36946
Втрати через простій і неплатежі, у.о. ( ф-ла 5.7.);	3078
Дійсний валовий дохід (ДВД), грн. ( ф-ла 5.8.);	164094
Операційні витрати (OB) ( п. 5.11.); грн..	11893
Чистий операційний дохід, грн.	152201
... загальна ставка капіталізації ( табл. 5.10.);	15,54
капіталізована вартість земельної ділянки, грн	978785
Вартість земельних поліпшень (табл. 5.9), грн	939403
Вартість земельної ділянки , грн.	39382
В розрахунку на один м. кв.	49,23

2

Вартість земельної ділянки площею 800 м для будівництва аптеки зі стоматологічними кабінетами, визначена на основі методичного підходу, що ґрунтується на врахування витрат земельні поліпшення, за методом залишку для землі, становить:

39 382 грн. (тридцять дев'ять тисяч триста вісімдесят дві грн.) без ПДВ

Визначення ставки капіталізації

Відповідно до Методики проведення експертної грошової оцінки, ставка капіталізації і і: ходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки .

Коректнішим є аналіз ринкових даних про співвідношення доходу в повній вартості ділянки. При цьому ставка капіталізації визначається співвідношенням між рентним або чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів. Однак даний спосіб застосовується лише за умови розвинутого ринку землі.

Більш поширеним методом визначення ставки капіталізації в умовах України є метод кумулятивної побудови, який полягає в додаванні до базової ставки премій за різні види ризиків. притаманних об'єкту, який оцінюється .

При розрахунку були зроблені такі припущення і допущення:

• Прогнозується отримання доходу рівними сумами;

• Всі вартості, які наведені в цьому звіті звільнені від ПДВ;

• Розрахунок проводився в доларовому еквіваленті, в зв'язку з тим, що ця валюта є стабільною і конвертованою;

• середній рівень інфляції долара США прийнятий 3,65% в рік і був врахований при розрахунку ставки капіталізації.

Розрахунок ставки капіталізації

а капіталізації визначається методом сумування премій за ризики. Даний метод дозволяє вирахувати аналітику безризикової складової і різних надбавок за ризик, які склалися до умови у нерухомість. Двома основними компонентами ставки дисконту є безризикова процентна ставка та кумулятивна ризикова надбавка. Аналіз показує, що не існує формальних методів оцінки премій за ці ризики. На даний час їх визначення проводиться експертним шляхом. Розмір кожної премії коливається в діапазоні 0-5%.

Безризикова ставка

Безризикову базову ставку в умовах України найбільш доцільно використовувати як ставку по вкладах для юридичних осіб терміном на 1 рік в ведучих комерційних банках України. Середня процентна ставка по валютним депозитам на дату оцінки банків становить 10,3% ( Згідно даних СРІ & Inflation Date інфляція USD за вересень місяць становить 2,76%.

Премія за додатковий ризик

Премія за додатковий ризик, що відповідає вкладенням в конкретний об'єкт, містить в собі фактори ризику, які пов'язані з завантаженістю нерухомості, втратами при вкладенні коштів в нерухомість. Премія за додатковий ризик зводиться до врахування втрат від непередбаченої зміни орендаря. Для даного об'єкту оцінки з врахуванням його місце розташування, ризик на непередбачену зміну орендаря в межах 3-5 місяців протягом календарного року становить: (4 / 12) * 5% =1,67%.

Премія за ліквідність

Об’єкти нерухомості, на відміну від банківських вкладів, не можуть бути швидко перетворені в гроші без значних грошових втрат. Одним із основних факторів, який впливає на ліквідність об’єкту є його місце розташування. Ймовірність впливу зміни ситуації в окремому регіоні на інвестицію в нерухомість неможливо усунути перемістивши її в інший регіон. Тому аналогічна нерухомість в різних регіонах може мати різні інвестиційні характеристики. Для даного об'єкту оцінки знаходиться у задовільному стані та розташований в центральній частині Міланської сільської ради, термін реалізації становить 3-5 місяців. Премія за ліквідність становить: (4/ 12) * 5%

Премія за інвестиційний менеджмент

При визначенні ризику за інвестиційний менеджмент враховується стан справ об'єкта оцінки, його сьогоднішнє та майбутнє місце на ринку, та залежить від його функціонального використання та розміри. Всі об'єкти нерухомості умовно діляться за складністю прийняття по них інвестиційних - -5лиця 5.9), як об'єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту. Кожній групі відповідає рівень премії за ризик, з урахуванням імовірного діапазону для цієї поправким1-5%.

Таблиця 5.10

Величина премії за інвестиційний менеджмент

Об'єкти нерухомості	Рівень складності інвестиційного менеджменту	Премії за ризик(%)
Окремо розташована будівля з великою кількістю шо можуть розглядатись, як окремі об’єкті оренди (офісні, торгові, готельні приміщення) Виробничі та складські будівлі великих розмірів.	високий	4-5
Приміщення офісів, магазинів, громадського харчування. Виробничі та складські приміщення невеликих площ.	середній	2-3
Приміщення які орендуються державними організаціями або здаються довгострокову оренду.	низький	1

Рівень складності інвестиційного менеджменту об’єкту оцінки відповідає другій групі, відповідно премія за інвестиційний менеджмент становить 3%.

Складові ставки капіталізації	Значення, %
Безризикова базова ставка	10,3
Премія за додатковий ризик	1,67
Премія ліквідність	1,67
Премія за інвестиційний менеджмент	3
Компенсація інфляційних очікувань	-2,76
Сумарна норма доходу на інвестований капітал	13,88

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовуються для визначення вартості виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

R = Y+Н,

Де R- загальна ставка капіталізації;

Y- норма доходу на інвестований капітал; Н H- норма повернення капіталу.

Норму доходу на інвестований капітал з формальної точки зору можна визначити к функцію ризиків:

Y=f(Yб,r1,r2,...,rп),

де: Yб - безризикова ставка;

гі,г2,...,гп — деяка множина ризиків.

З аналізу даної формули випливає, що проблема оцінки норми доходу на інвестований капітал полягає у визначенні факторного (функціонального) зв'язку f та в кількісній оцінці премій Yri, що відповідає тому чи іншому ризику.

НОРМА ПОВЕРНЕННЯ КАПІТАЛУ

Визначення загальної ставки капіталізації залежить від того, виходячи з яких умов формується фонд заміщення. На практиці при оцінці нерухомості формування фонду заміщення частіше всього відбувається прямолінійним поверненням капіталу, який ще назву "метод Рінга". Визначення ставки капіталізації по нормі віддачі та лінійному т\ заміщення припускає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активу. Норма повернення капіталу в цьому випадку являє собою щорічну долю початкового капіталу, що відраховується у безвідсотковий фонд відшкодування. Ця щ при 100%-у поверненні капіталів розраховується як відношення одиниці до числа років необхідних для повернення вкладеного капіталу:

Н=1/п

де: n — час амортизації, що обчислюється в роках.

Час, який необхідний для повернення вкладеного капіталу, можна зрівняти залишковим терміном економічного життя — часом, що визначається від моменту обстеження об’єкту до завершення терміну його економічного життя. Термін економічного життя — це час протягом якого покращення вносять вклад у вартість об'єкта, що перевищує витрати на покращення. Фактичний вік основних конструктивних елементів об'єкту оцінки ~ 40 років при середньому нормативному строку служби виробничих приміщень капітальності 100 років. - економічного життя визначимо як 60 років.

Таким чином, норма повернення капіталу становить: 1 60)х 100% = 1,67%.

На підставі наведених вище даних визначається сумарна норма доходу на інвестований капітал і загальна ставка капіталізації, що становить 15,55%. Таким чином, ставка капіталізації з урахуванням норми доходу на інвестований капітал для поліпшеної земельної ділянки, визначена .кумулятивним методом, становить

Розрахунок операційних витрат та чистого операційного доходу

За даними, що були надані замовником, витрати на експлуатацію та утримання даної :. ділянки, які включають витрати на зарплату персоналу по охороні складу, витрати .енергію та пожежну сигналізацію та інші витрати прогнозуються на рівні:

Витрати	Вартість, грн.
Витрати на управління	8560
Комунальні послуги	2119
Інші витрати	1214
Річні витрати, (грн.) всього:	11893

Визначення чистого операційного доходу - це розрахункова величина оцінюваного і:ходу, отриманого від об'єкта після вирахування всіх операційних витрат:

Чистий операційний доход (ЧОД) прогнозується на рівні:

164094 грн. - 11893 грн. = 152201 грн.

Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки проведено згідно даних, отриманих в процесі збору інформації та оцінки, що були отримані під час виконання даної роботи.

При реалізації даного методу нами розраховувалась ставка капіталізації для землі та їй чистий операційний дохід, що припадає на нерухоме майно та величина даного - г: доходу від земельної ділянки.

Розрахунок землі проводився наступним чином:

Скз = Ск - 1 / Т х В 5.6.

Ск - ставка капіталізації для забудованої ділянки.

Т - корисна тривалість життя будівель та споруд.

В - частка поліпшень у загальній вартості нерухомості

При цьому ставка капіталізації для забудованої ділянки прийнята рівній 15,54 %, а в тривалість життя будівель та споруд розрахована, як усереднений показник, рівні терміни служби будівель та споруд визначались згідно збірника "Середні нормативні терміни служби основних засобів" - Статистика, Москва, 1972р.

Частка поліпшень у загальній вартості розраховується за формулою:

В = Vв/Vо,

Vв - вартість будівлі,

Vo- загальна вартість забудованої земельної ділянки.

Отже, В становить 0,96.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення г: доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями. Це проводиться наступними кроками:

1.Для визначення очікуваного чистого операційного доходу, що припадає на нерухоме майно (земельні поліпшення) був проведений умовний розподіл, який складає 15,55 % і ід вартості витрат на спорудження поліпшень;

2.Відповідно визначаємо величину доданого доходу від земельної ділянки за формулою:

дд = чод - оч

ДД - доданий дохід

ЧОД- чистий операційний дохід

ОЧ - очікуваний чистий операційний дохід

3.Отримаввши величину доданого (рентного) доходу від земельної ділянки капіталізуємо із застосуванням ставки капіталізації для землі

Розрахунок вартості земельних ділянок проведено у таблиці 5.6.

Таблиця 5.6.

ПОКАЗНИКИ	ЗНАЧЕННЯ
Площа земельної ділянки, м.кв.	800
Площа будівель, кв. м.	168,89
Дійсний валовий дохід (ДВД), грн.(ф-ла 5.8.)	164094
Операційні витрати (OB), грн. (табл. 5.11.);	11893
Чистий операційний дохід, грн.	152201
Вартість земельних поліпшень (табл.5.7.), грн..	939403
Ставка капіталізації для забудованої ділянки (табл. 5.10)	0,1554
Тривалість життя будівель /років/	100
частка поліпшень у загальній вартості нерухомості,%	96
Ставка капіталізації для землі (ф-ла 5.9.)	0,1459
Очікуваний чистий операційний дохід, грн.	146077
Доданий (рентний) дохід від земельної ділянки, грн.	6124
РИНКОВА ВАРТІСТЬ ЗЕМЛІ, грн.	41974
В розрахунку на 1 м. кв.	52,47

• 2

Вартість земельної ділянки площею 800 м^2 для будівництва аптеки зі стоматологічними кабінетами, визначена методом розподілення доходу, становить (округлено до цілих).

41 974 грн. (сорок одна тисяча дев'ятсот сімдесят чотири грн.) без ПДВ

4.4 Поєднання методичних підходів

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки. Згідно «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок» п.2.6.:"Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких є отримання доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких полягає в отриманні доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. Відповідно до положення об’єкта на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів». Згідно з п.2.7. “Порядку...” визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об’єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об’єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого або операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи застосовуються як у разі прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів. При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі, як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі, вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов’язаними з переходом до цього використання.

Таким чином, вартість землі може бути визначена за допомогою різних методів, що є безпосереднім втіленням одного з підходів або базується на поєднанні декількох чи всіх підходів. За цих умов результат оцінки, отриманий за обраними методами, завжди узгоджується за допомогою порівняльного і причинно-наслідкового аналізу з ринковими даними чи результатами, що були отримані за іншими методами, на підставі чого і формується висновок, щодо вартості об’єкта оцінки.

Як вже зазначалося вище, при проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується той методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Процес приватизації земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, державного та кооперативного житлового фонду, комерційного та іншого призначення сприяв формуванню у Волинській області ринку нерухомості, основними секторами якого стали ринки земельних ділянок, квартир, офісних приміщень, торговельних площ, приміщень ресторанів, кафе, барів, складських приміщень.

Аналіз ринку нерухомості сільських населених пунктів Волинської області, свідчить, що найбільш розвинутими сегментами ринку, є ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і використовуються: для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель і споруд (присадибні ділянки), для ведення садівництва та для ведення особистого селянського господарства, не менш розвинутим є і ринок продажу та оренди нежитлових приміщень (виробничих, торгівельних та складських).

Проаналізувавши перелік наданої замовником оцінки вихідної інформації, характер розміщення та функціональне використання оцінюваної земельної ділянки, основним методом визначення ринкової вартості земельних ділянок має бути методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Цей метод є максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку (враховує дефіцит «попит-пропозицію»). Однак, у районі розташування оцінюваної земельної ділянки практично сформувався протягом 2007-2012 років первинний ринок земель несільськогосподарського призначення, що в свою чергу не дає змоги (через невелику кількість протягом останніх 6 місяців продажів подібних земельних ділянок у даному районі) виконати розрахунок ринкової вартості земельної ділянки із застосуванням методичного підходу , що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Також, в результаті досліджень ринку оренди земельних ділянок комерційного призначення у районі розташування оцінюваної земельної ділянки, було встановлено неможливим, для визначення вартості земельної ділянки застосувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків), так як у районі розташування об’єкту оцінки, кількість земельних ділянок даного цільового призначення переданих в оренду є незначна, а дані по орендних ставках не є актуальними на дату оцінки, тобто не відтворюють реальні орендні ставки земель комерційного призначення у сільських населених пунктах Волинської області.

Застосування економічного методу для визначення вартості об’єкта оцінки, є також неможливим - через невелику кількість, протягом останніх 6 місяців продажів аналогічних (подібних) земельних ділянок у даному районі розташування земельної ділянки.

Також, оцінювачами був проведений аналіз пропозицій щодо оренди об’єктів-аналогів, приміщень виробничої та комерційної нерухомості, результати якого дають змогу застосувати методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного доходу для поліпшеної земельної ділянки, таким чином вартість земельної ділянки, буде визначатись з використанням методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, із застосуванням методу залишку для землі та методу розподілення доходу.

Для застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, слугують дані щодо вартості будівництва, наведені у Збірнику укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд (УПВВ), ДБН Д. 1.1-1-2000, «Правила визначення вартості будівництва», Накази та листи Мінрегіонбуду України та Фонду державного майна України, а також дані щодо фактичних витрат на будівництво відповідних будівель в даному районі, які узгоджуються з відомостями про подібні витрати на будівництво, наданими замовником.

Отже, враховуючи вище наведені судження та встановлене найбільш ефективне використання земельної ділянки, оцінювачі прийшли до висновку, що для визначення вартості об’єкта оцінки необхідно застосувати методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення. При поєднанні цих методичних підходів згідно «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок», затвердженого Наказом Держкомзему України від 09.01.2003 р. №2 (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему України від 22.03.2004р. №80) слід застосувати метод залишку для землі чи метод розділеного доходу. Ці методи являються найпривабливішими, так як вміщують в себе найбільшу кількість якісної та наявної інформації про об’єкт оцінки.

5. Інтерпретація одержаних результатів та формування висновку

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, отримують різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача - визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості. Цей процес в оцінній практиці ще називають зведенням результатів. Отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки), але вони позначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає низку припущень (особливо в умовах української економіки й інформаційного поля) і, враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, який, на його погляд, найбільш правильно відображає шукане значення.

Можливі два підходи до розв'язання цієї проблеми: 
- отриманих результатів вибирається один, який і приймається як судження про вартість; 

- між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо припущення і неточності, прийняті в одному із методів, несумірно менші, ніж в інших. Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумірні величини похибок і припущень. Тоді оцінювач суб'єктивно, на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків і знаходить між значеннями середньозважене.
Іншими словами, якщо є дані про ринкові угоди, що здійснилися з об'єктами, подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники – корисність і співвідношення попиту-пропозиції. При відсутності даних про ринкові угоди, основними методами є метод врахування витрат і метод капіталізації прибутку, тому що вони дають уявлення про корисність об'єкта, а будь-яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності.

Оскільки визначення вартості – це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються покупцями на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках провадяться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об'єкта перебуватиме в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами, і більш точне визначення можливе за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках для одного з методів і нульових) їх питомих значеннях.

Відповідно до зазначених передумов в процесі роботи, Оцінювачами були отримані результати:

вартість земельної ділянки площею 800 м2 для будівництва аптеки зі стоматологічними кабінетами, визначена на основі методичного підходу, що ґрунтується на рахування витрат на земельні поліпшення, за методом залишку для землі, становить (округлено до цілих).

39 382 грн. (тридцять дев 'ять тисяч триста вісімдесят дві гри.) без ПДВ

Вартість земельної ділянки площею 800 м2 для будівництва аптеки із стоматологічними кабінетами, визначена методом розподілення доходу, становить (округлено до цілих).

41 974 грн. (сорок одна тисяча дев'ятсот сімдесят чотири грн.) без ПДВ

Визначення вартості земельної ділянки за методичними підходами, що ґрунтуються на капіталізації чистого доходу та врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна в земельній ділянці, базується на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі, враховують індивідуальні риси земельної ділянки та економічну ситуацію, що склалася на момент оцінки ; даному регіоні. Тому результати, отримані з використанням цих методичних підходів ,відображають найвірогіднішу ціну, за яку може бути продана земельна ділянка. В рамках цих * є методичних підходів при визначенні вартості земельних ділянок були застосовані метод врахування витрат на земельні поліпшення (залишку для землі) та метод розподілення доходу.

Метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається їх освоєння у відповідності з найбільш ефективним та оптимальним : -використанням. Цей метод використовується для оцінки земельних ділянок з поліпшеннями, ця яких досить легко визначити витрати на будівництво.

Метод розподілення доходу базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона приносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому і використовується у випадках, коли є достатня кількість операцій з подібними типами нерухомості.

Обидва методичних підходи базуються на інформації про очікуваний дохід, витрати на отримання та обслуговування будівель та споруд, вартості земельних поліпшень.

Для визначення імовірної величини необхідно провести узгодження отриманих результатів.

Метою даної роботи є визначення вартості земельної ділянки для приватизації. В цьому випадку неможливо віддати перевагу одному з двох методів. Оцінювачі вважають припустимими присвоїти рівні вагові долі обом методам, тому, що вони в рівній ступені відображають можливу модель поведінки імовірного інвестора (власника ділянки).

Вагові долі, присвоєні значенням результатів різних методів відповідно становлять - 50% ( коефіцієнт - 0,5). В результаті при узгодженні оцінювачі отримали наступні значення:

39 382 х 0,5 + 41 974 х 0,5 = 40 678 грн.

6 Вимоги до складання звіту з експертної грошової оцінки

Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки
повинен містити:

• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної
  ділянки;
• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
• опис земельної ділянки;
• план та характеристику земельної ділянки, включаючи її
  фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її
  місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер
  використання та стан забудови;
• аналіз ефективності використання земельної ділянки;
• обгрунтування обраних методичних підходів;
• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними
  методичними підходами;
• основні передумови проведення оцінки;
• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;
• сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної
ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також
копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного
сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується
на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті
чітко зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та
розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для
порівняння з земельною ділянкою, що оцінюється.
У разі застосування методичного підходу, який грунтується
на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, у звіті
наводяться конкретні розрахунки:

• валового та чистого річного доходу від ефективного
  використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень
  щодо її використання;
• ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з
  урахуванням безризикових процентних ставок, ризику на інвестування
  та ліквідність земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується
на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на
земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу
забудованих ділянок та витрат, пов'язаних із спорудженням будівель
та споруд, які склалися на ринку.

Звіт підписується експертом та керівником юридичної
особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і
скріплюється печаткою цієї особи.

Звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською
радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною
адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які
прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується
відповідним державним органом земельних ресурсів.

Висновки

Отже, можна зробити наступні висновки:

Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень. Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність, як вже зазначалось, не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим, дуже важливим, фактором виробництва — капіталом.

Ціна землі – це не тільки грошове відображення земельної ділянки як товару, тут також до уваги береться цінність землі як основного капіталу і попиту на неї, тобто земля набуває ознак основного капіталу, який має реальну вартість. Тому вкрай актуальним є визначення необхідності оцінки вартості земельних ділянок, вивчення основних способів їх оцінки та  вплив основних  чинників та факторів на вартість земельної ділянки, й встановлення найбільш точної і реальної ціни, а також виявлення передумов, для поліпшення ринку землі. Особливо зараз, в період кризи.

Бібліографічний список

1. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. – К.: ПРОФІ, 2002. – 271 с.
2. Експертна грошова оцінка вартості земельних поліпшень. Як домогтися достовірності висновків? / Вадим Дворнік // Землевпорядний вісник : Науково-виробничий журнал. - 2010. - № 4. - С. 21-27.
3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення методом капіталізації рентного доходу / Наталія Кручок // Землевпорядний вісник : Науково-виробничий журнал. - 2009. - № 5. - С.42-45.
4. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.
5. Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету міністрів України від 23 березня 1995 № 213.
6. Нормативна грошова оцінка земель як складова механізму регуляторної політики держави / М. М. Федоров // Економіка АПК: Міжнародний науково-виробничий журнал. - 2009. - № 11. - С. 3-10.
7. Нормативна та експертна грошова оцінка землі: Нормат. - прав. акти, коментар і розяснення / Упоряд.: М.С. Головатюк та ін.; Під заг. ред. М.С. Головатюка. - К.: Вид. Паливода А.В. 2007. - 332с.
8. Оцінка земель як рушійний чинник регулювання та удосконалення земельних відносин / Неля Бурлака // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. - 2010. - №10. - С. 32-35.
9. Оцінка земель: Навчальний посібник / М.Г. Ступень, Р.Й. Гулько, І.Р. Залуцький, О.Я. Микула та ін.: За заг. ред. М.Г. Ступеня. 2-ге вид., стереотипне. - Львів: «Новий світ - 2000». - 2006. - 308 с.
10. Оцінка земельних ділянок: Навчальний посібник / О.І. Драпіковський, І. Б. Іванова. - К.: «ПРІНТ-ЕКСПРЕС», 2004. - 296 с.
11. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.2003 № 2.
12. Стандарт Держкомзему (СОУ ДКЗР 0032632-012:2009) «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів». - К.: Держкомзем України, 2009. - 86 с.
13. Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я., Шпік Н.Р. Кадастр населених пунктів: Підручник. - 2-ге вид., стереот. - Львів: «Новий світ - 2000», 2007. - 392 с.
14. Ступінь М.Г. Обґрунтування ціни продажу земельних ділянок в населених пунктах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 2002. - № 5. - С. 122-125.

Застосування методичних підходів та методів при експертній грошовій оцінці земельних ділянок