Організація проектного фінансування

Порядок разработки инвесторской проектно-сметной документации

Состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации на строительство в Украине определен действующим нормативным актом - Государственной строительной нормой ДБН А.2.2-3-2004.

Проектная документация состоит из эскизного проекта, технико-экономического обоснования, проекта, рабочего проекта и рабочей документации.

Эскизный проект содержит принципиальные решения градостроительных, архитектурных, художественных, функциональных, экологических требований, подтверждает принципиальную возможность создания объекту, определяет его стоимость.

Технико-экономическое обоснование инвестиций обосновывается необходимость и целесообразность строительства, и реконструкции промышленных объектов, их техническую сущность и эффективность инвестиций.

Проект на строительство объекту гражданского назначения разрабатывается на основании исходных данных и задачи на проектирование, согласованного с эскизным проектом.

Рабочий проект является совмещенной стадией проектирования, предназначенный для согласования, утверждение проектной документации, а также для строительства объекта.

Рабочая документация включает:

- рабочие чертежи, которые разрабатываются согласно требованиям государственных норм;

- паспорт отделочных работ;

- сборники спецификации оборудования, изделий и материалов;

- опросные письма и габаритные чертежи на соответствующие виды оборудования и изделий;

- исходные требования на разработку конструкторской документации на оборудование индивидуального изготовления, по которому исходные требования в проекте не разрабатывались.

Сметная документация отображает стоимостную оценку, которая осуществляется на каждом этапе работы над проектом. Общая сумма денежных средств, необходимых для строительства согласно проектным материалам представляет собой сметную стоимость строительства.

Локальные сметы составляются в текущем уровне цен на трудовые и материально-технические ресурсы.

Объектные сметы составляются на объекты в целом путем суммирования данных локальных смет, с группированием работ и расходов по соответствующим графам сметной стоимости строительства. Эти сметы аналогично к локальным составляются также в текущем уровне цен на ресурсы.

В объектных сметах по данным локальных смет обозначаются сметная трудоемкость и сметная заработная плата.

Сметные расчеты на отдельные виды расходов составляются, если эти виды расходов не учтены в сметных нормативах (например: компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расхода, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, получением архитектурно-планировочных задач, технических условий, экспертных выводов и т.п.). При наличии нормативов на отдельные виды расходов, выраженных в процентах от полной сметной стоимости, сметные расчеты не составляются.

Сведенный сметный расчет стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей – это сметный документ, который определяет определенную сметную стоимость строительства всех объектов, предусмотренных Проектом или Рабочим проектом, включая сметную стоимость строительных и монтажных работ, расхода на приобретение оборудования, мебели и инвентаря, а также все сопутствующие расходы.

В сведенных сметных расчетах стоимости производственного и непроизводственного строительства средства распределяются по 12-ти основных главах:

Глава 1. Подготовка территории строительства

Глава 2. Основные объекты строительства

Глава 3. Объекты подсобного и обслуговувального назначение

Глава 4. Объекты энергетического хозяйства

Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи

Глава 6. Внешние сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжение и газоснабжение

Глава 7. Благоустройство и озеленения территории

Глава 8. Временные здания и сооружения

Глава 9. Другие работы и расходы

Глава 10. Содержание службы заказчика и авторский надзор

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров

Глава 12. Проектные и изыскательские работы

Сведение расходов – это сметный документ, который объединяет сведенные сметные расчеты стоимости строительства промышленного предприятия (сооружения) или его очереди и объектов другого отраслевого назначения.

Ведомость сметной стоимости строительства объектов, которые входят в пусковой комплекс, составляется в том случае, когда осуществление строительства и введение в эксплуатацию предприятия, здания или сооружения предполагается отдельными пусковыми комплексами. Эта ведомость содержит в себе сметную стоимость объектов, общеплощадочных работ и расходов, которые входят в состав пускового комплекса.

Ведомость сметной стоимости строительства объектов и работ по охране окружающей среды составляется в том случае, когда при строительстве предприятия, здания или сооружения предполагается осуществление мероприятий по охране окружающей среды.

При проектировании предприятий и сооружений, строительство которых намечает

“Обязательные отчисления, сборы и платежи, которые предусмотренные законодательством”.

“Резервный фонд заказчика на покрытие дополнительных расходов, которые возникают при уточнении стоимости работ прямым счетом”.

“Резервный компенсационный фонд заказчика” тратится заказчиком по целевому назначению на возмещение дополнительных расходов, связанных с приобретением материальных ресурсов по свободным ценам, увеличение транспортных расходов, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, повышением заработной платы, другими факторами – при наличии обоснования указанных расходов, подготовленного подрядной организацией и согласованного с заказчиком в установленном порядке.

“Резервный фонд заказчика на покрытие дополнительных расходов, которые возникают при уточнении стоимости работ прямым счетом” в сведенном сметном расчете принимается в размере 5 % от доли базисной сметной стоимости строительных и монтажных работ, определенной на основе объектных и локальных сметных расчетов в базисных ценах 1997 года.

Критерии отбора инвестиционных проектов финансово-кредитными учреждениями

Порядок работы финансово-кредитного учреждения над предложением инвестиционных проектов включает два взаимосвязанных этапа. На первом этапе осуществляется качественная оценка проекта по экономическим критериям, который включает оценку финансового состояния основателей проекта (партнеров в совместном предприятии), оценку сферы деятельности, в которой реализуется инвестиционный проект, рыночную жизнеспособность, обоснованность предыдущего плана проекта и осуществляется подготовка окончательного технико-экономического обоснования.

На втором этапе проект оценивается по финансовым критериям, т.е. проводится его качественная оценка: реальность стоимости проекта и графику его финансирование, обоснованность прогноза эксплуатационных расходов и доходов по проекту, экономическая эффективность..

Анализ финансовых данных проводится на базе отчетных документов, которые заверены независимыми аудиторами. Для точного определения финансового состояния фирмы рассчитываются следующие соотношения:

оборотный капитал и краткосрочные обязательства;
обращение дебиторской задолженности и запасы товарно-материальных ценностей;
доходы и текущие активы;
оборотный капитал и чистая прибыль;
оборотный капитал и общая задолженность;
денежная наличность плюс ценные бумаги, которые легко реализуются та краткосрочная задолженность;
стоимость реализации продукции, налоги, операционные расходы и средние текущие активы (показывает, достаточно ли текущих активов для покрытия возможного увеличения расходов);
высоколиквидные активы (денежная наличность плюс дебиторская задолженность плюс ценные бумаги, которые легко реализуются) и годовые расходы денежной наличности (отбивает возможность финансировать затраты на счет высоколиквидных активов);
чистая прибыль и объем продажи;
сумма основного капитала и краткосрочная задолженность (указывает, насколько рискованная финансовая деятельность фирмы);
кредиторская задолженность и средний размер ежедневной продажи;
индекс ликвидности (количество дней для преобразования текущих активов в денежную наличность);
долгосрочная задолженность и акционерный капитал;
чистая прибыль к выплате налогов и процентов за полученными кредитами и уплаченные проценты за кредитами;
чистый доход и величина реальных активов (доходность активов).

Правовое регулирование договорных отношений относительно проектного финансирования

Все организационно-экономические и правовые отношения между субъектами проектного финансирования, которые возникают в процессе реализации инвестиционного проекта оформляются в виде договоров.

Договор – это соглашение между отдельными лицами или организациями, в которой определенные права и обязанности договорных сторон. Т.е. он определяет ответственность участников соглашения и юридически закрепляет их обязательство.

Любой договор можно условно разделить на четыре части: преамбулу (вступительную часть); предмет договора; дополнительные условия договора; другие условия договора, см. рис. 2.4.

Порядок заключения соглашения состоит в потом, что одна сторона направляет другой свое предложение о заключении соглашения (оферту), а другая сторона, получил оферту, принимает предложение заключить соглашение (акцепт). Соответственно лицо, от которого вышло предложение, есть оферентом, а лицо, которое приняло предложение - акцептантом (адресатом).

Под офертой понимают предложение о заключении соглашения, которое отвечает ряду обязательных требований.

Рис. 2.4. Структура типичного договора

Договора могут быть как короткими, т.е. с минимумом условий (предмет договора, который включает наименование и количество товара; его цену; требования к качеству, срок поставки, условия платежа), так и очень содержательные с большим количеством дополнительных условий.

Основными видами договоров, которые заключаются в процессе реализации инвестиционного проекта есть:

соглашение о банковском кредите - соглашение, которое содержит условия, права и обязанности относительно предоставления банковского кредита банком и возвращение банковского кредита заемщиком, а также условия уплаты вознаграждения за предоставление банковского кредита;
договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товары в собственность другой стороны (покупателя) за определенную денежную сумму (цену);
договор поставки – это договор, по которому одна сторона (поставщик-продавец) обязуется передать в обусловленный период и сроки товары, которые им изготовляются или покупаются заказчику (покупателю) для использования в предпринимательской деятельности;
договор продажи предприятия - это договор, по которому одна сторона владелец предприятия (продавец) обязуется передать в обусловленный период, по определенной цене, в собственность покупателю предприятия в целом как имущественного комплекса, включая права на фирменное название, товарный знак, права на использование лицензий патентов и т.п., если другое не предусмотрено условиями договора;
договор аренды - это договор за которым одна сторона арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за определенную плату и на определенный срок;
договор финансовой аренды (лизинга) - договор, который предусматривает уплату на протяжении четко установленного срока лизинговых платежей, величина которых есть достаточной для полного возмещения расходов лизингдателя, связанных с приобретением имущества и реализацией прав владельца, а также для обеспечения ему определенной прибыли;
договор концессии (концессионный договор) - договор, согласно которому уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления (концессиедатель) предоставляет на платной и срочной основе субъекту предпринимательской деятельности (концессионеру) право создать (построить) объект концессии или существенно его улучшить и (или) осуществлять его управление (эксплуатацию) с целью удовлетворения общественных нужд;
соглашение о распределении продукции регулирует отношения, которое возникало в процессе выполнения поисковых работ, разведки и добычи полезных ископаемых, распределения произведенной продукции, а также ее транспортировка, обработки, хранение, переработки, использование, реализации или распоряжение ею иным образом;
консорциумный договор является основой правовых взаимоотношений членов консорциума. В договоре констатируется факт создания консорциума, определяются его участники, консорциумное участие каждого банка (квоты, соотношение собственности), цель, представительство и руководство консорциума, обязанности, права и ответственность участников.
договор подряда – это соглашение, в которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заказу другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать ее результат заказчику, в свою очередь, заказчик обязуется принять эти результаты, предварительно оплатив их.

Различают несколько видов договоров подряда:

- генеральный,

- годовой субподрядный

- прямой.

Організація проектного фінансування