Договір найму (оренди) житла

PAGE \* MERGEFORMAT 3

К У Р С О В А Р О Б О Т А

на тему : „Договір найму (оренди) житла“

м. Київ , 2014 р.

П Л А Н

Вступ

Поняття та істотні умови договору найму (оренди) житла

Договір оренди житла з викупом та істотні умови договору

Права наймача житла

Обов'язки сторін за договором

Підстави розірвання договору найму (оренди) житла

Висновки

Список використаних джерел

ВСТУП

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду [1,13].

Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім’ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Як відомо, протягом останніх років Верховна Рада України прийняла низку законів, так чи інакше пов'язаних з користуванням житлом та відповідальністю за порушення житлового законодавства.

Кабінетом Міністрів України прийнято ряд важливих актів про утримання житлового фонду, відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, проведення безоплатного капітального ремонту будинків, надання субсидій тощо.

Значні сталися і в практиці розгляду судами спорів з питань житлового законодавства, зокрема тих, що пов'язані з поділом житла, а також захистом права приватної власності та багато інших. Видано чимало відомчих нормативних актів, скерованих на врегулювання суспільних відносин, пов'язаних із житловими проблемами.

Слід зазначити, що на усіх етапах розвитку людства проблеми житла стояли перед ним на одному з перших місць життєзабезпечення. Особливої актуальності вони набувають для нашого суспільства к період розвитку і формування відносин, у зв'язку з підписанням 27.06.2014 р. Україною угоди про асоціацію з Європейським союзом в повному обсязі, коли житло стає повсякденним товаром, предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни тощо.

Президент України Петро Порошенко назвав очікуване остаточне підписання Угоди про асоціацію з Європейським Союзом одним “з історичних днів для України після отримання незалежності” [11].

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей цього кодексу, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Задачі дослідження:

досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов’язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;

запропонувати свої шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

метод соціально-історичного аналізу;

метод правового аналізу;

метод порівняльного аналізу.

Недоліком законотворчості в Україні довгий час був її значною мірою безсистемний характер. Тільки у 1994 р. почалася розробка нової концепції розвитку законодавства України, в основу якої було покладено нові уявлення про право, що ґрунтувались на ідеях громадянського суспільства та правової держави. Згідно цій концепції вирішити проблему вдосконалення цивільного законодавства могла тільки його кодифікація, що мала здійснюватися на підставі нової Конституції України, ставши складовою частиною конституційної реформи.

Водночас останнім часом набули поширення нові види антигромадських дій, особливо на Донбасі, у сфері придбання житла та користування ним. Тому законодавство про житло являє собою досить мобільну галузь системи права України.

1.Поняття та істотні умови договору найму (оренди) житла

Договір житлового найму (оренді) є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст.47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом.

Крім того, договір найма (оренда) житла забезпечує реальні можливості для реалізації положень статті 33 Конституції України на вільний вибір місця проживання [1,8].

Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

Цивільний кодекс України (далі – ЦК) розрізняє такі види найму:

договір найму (оренди) житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).

Правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму — ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, одержання житла з цих фондів.

Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У ЦК України передбачено щодо договору найму є глава 59, у якій законодавець окремо виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом.

У ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комерційний договір найму житла"[14, 116].

За статтею 810 ЦК договором найму (оренди) житла є договір, згідно якого одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату [4,387].

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація).

За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин.

Отже, ЦК передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.

Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним. В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача.

До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "примішення". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України (ст.812 ЦК), слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, житловий будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення.

Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживчими. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.

Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством [4,390].

Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається у статті 812, статтях 29, 379, 380, 382 ЦК України.

Виходячи із змісту ч.1 ст.812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла не є вичерпний. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення (дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцеві на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість.

Стаття 29 ЦК України визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири, ще й гуртожиток, готель тощо [3, 72]).

Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість бути предметом договору найму житла помешкань в гуртожитках, готелях?

На мою думку, такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору.

Виходячи з того, що відповідно до ч.1 ст.810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст.376 ЦК України [3,583-586].

Частина 2 ст.812 ЦК визначає єдину вимогу до предмета договору найму житла [4,390-392]. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому.

Вимоги щодо інших якісних характеристик помешкання сторони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку можливо застосовувати до приватного житла.

Якщо після укладення договору найму житла буде встановлено непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним на підставі ст.229 або ст.230 ЦК України [3,336-339].

Частина 3 ст.812 ЦК України встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Це правило ґрунтується на положенні ст.186 ЦК про спільне призначення головної речі і її приналежності [3,277-278].

До майна, що обслуговує будинок, належать приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітини, вестібюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку тощо [3,593].

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.

Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета договору до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку укладення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору.

І залежно від цього можна виділити особливості та відмінності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житлового приміщення у приватному житловому фонді.

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років [4,401].

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:

досягнення, як правило, 18-річного віку;

постійного проживання в даному населеному пункті;

потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст.34 Житлового кодексу України (далі – Житловий кодекс або ЖК) [9,75-82]:

забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

проживання у гуртожитках;

проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постановка громадянина на квартирний облік - це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень згідно до ст.45 Житлового кодексу.

Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.

Отже, на мій погляд, варто укладати висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженом постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939 наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо.

Таким чином, як мною вище вказувалося в справжній курсовій роботі, предметом договору найму житла можуть бути примішення, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, а істотними умовами договору є умови про предмет та плату.

Крім того, примішення має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення".

Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комунального господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід.

Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.

Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:

відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;

прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції;

реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

У ч.2 ст.63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому; якщо ці особи (чи хтось один із них) не проживають у даному приміщенні, то вони втрачають право на нього. За ст.107 та ч.2 ст.167 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім'ї на інше постійне місце проживання право на користування цим житловим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду [9,268,461].

Договір оренди житла з викупом та істотні умови договору

Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільному законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.

Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 810-1, 811, 813-820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 1232-1), окрім того - окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"1 (далі - Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. N° 274[262] (далі - Порядок), та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. № 252 (далі - Примірний договір).

Частина 1 ст. 810-1 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового врегулювання.

Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору.

З огляду на це, на мою думку, вважається непослідовною позиція законодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 810-1), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, на мій погляд, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов' язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 810-1 ЦК).

Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.

Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.

У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов'язується передати другій стороні житло.

Безумовно, така конструкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути передано особі-орендарю.

Водночас ч. 3 ст. 810-1 ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство- орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою - орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі.

У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем.

Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним.

Таким чином, аналіз частин 2 та 3 ст. 810-1 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство- орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар). Отже, орендодавцем може бути лише юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу).

Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 810-1 ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відповідного договору задовольняє свою житлову потребу.

Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у порівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку).

Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є однією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вартості житла, його розміру тощо.

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ураховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можливість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.

Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору.

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до При- мірного договору[13,34], який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються:

найменування сторін;

характеристика житла, що передається в оренду;

строк, на який укладається договір;

розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

підстави дострокового розірвання договору;

порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;

формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря;

зобов'язання сторін;

відповідальність сторін.

3. Права наймача житла

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 [8,31].

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче.

Згідно з ч.4 ст.61 Житлового кодексу України умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними.

Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.

Але бувають випадки, коли наймач чи члени його сім'ї за тих чи інших обставин тимчасово не проживають у даному приміщенні. Істотною гарантією житлових прав громадян у цих випадках є статті 71 та 163 Житлового кодексу, які передбачають можливість збереження житлового приміщення за тимчасово відсутнім.

Тимчасово відсутнім слід вважати громадянина, який певний період часу не проживає в найманому ним приміщенні, але не втратив інтерес до використання цього приміщення з метою постійного проживання.

За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача чи членів його сім'ї за цими особами зберігається житлове приміщення протягом шести місяців без будь-яких формально-зобов'язальних дій з їх боку.

Якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору - судом.

У деяких випадках, спеціально обумовлених ст.71 Житлового кодексу, за наймачем та членами його сім'ї право на житлове приміщення зберігається і на триваліші строки (призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи; виїзд у зв'язку з навчанням; перебування дітей у державних дитячих закладах тощо).

Якщо наймач або члени його сім'ї не проживали у певному житловому приміщенні понад встановлені строки, то згідно зі ст.72 Житлового кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користування житловим приміщенням.

Таке визнання здійснюється у судовому порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї).

Звідси можна зробити висновок, що внаслідок відсутності особи понад встановлені в ст.71 Житлового кодексу строки вона автоматично не втрачає права користування спірним житловим приміщенням, а може бути визначена такою лише за рішенням суду.

Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов'язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов'язки покладаються і на членів сім'ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в житловому приміщенні.

Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача і включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи.

Обмін житловими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом житлових приміщень.

Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються статтями 79-89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31 [8,61].

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, громадського та приватного житлових фондів.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).

Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини житлового приміщення. Наймач або член його сім'ї має право провести обмін житлової площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого житлового приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім'ї тих, хто залишився проживати у цьому приміщенні.

Так, якщо у двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі – мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирається до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.

Відмова наймодавця в дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Стаття 86 Житлового кодексу передбачає підстави, за яких не допускається обмін, зокрема, коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний характер, якщо житлове приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку.

Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому порядку.

Угода про обмін житловими приміщеннями в державному, та громадському житлових фондах набирає чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів і вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному житловому фонді така угода набуває чинності з моменту досягнення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім'ї і власниками обмінюваного житла. Відмову власника житлового приміщення у згоді на обмін не може бути оскаржено в судовому порядку.

Як правило, у зв'язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше житлове приміщення. Відповідно до ст.101 Житлового кодексу наймодавець має право в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його сім'ї в інше житлове приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо наймач відмовляється переселитися добровільно.

Необхідність виселення виникає тоді, коли без звільнення житлових приміщень неможливо провести передбачені проектом ремонтні роботи.

Розмір надаваного тимчасового житлового приміщення не визначається законом.

Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору найму житлового приміщення, так як квартирну плату він вносить за те приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.

Відповідно до ч.3 ст.101 Житлового кодексу по закінченні капітального ремонту наймач повертається в житлове приміщення, яке займав раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то наймач має право в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.

Вирішуючи питання, пов’язані з капітальним ремонтом будинку, та проблеми тимчасового відселення наймачів, наймодавець має право надати наймачеві та членам його сім’ї (за їхньою згодою) інше благоустроєне житлове приміщення для постійного проживання. Проте це не обов'язок, а право наймодавця, і вимоги громадян зобов'язати наймодавця не підлягають судовому розглядові.

У тому разі, коли житлове приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, внаслідок капітального ремонту не може бути збережено або істотно збільшиться й у наймача утворяться надлишки житлової площі, йому та членам його сім'ї до початку капітального ремонту має бути надано інше благоустроєне житлове приміщення.

Якщо житлове приміщення, яке займає наймач, істотно зменшиться внаслідок капітального ремонту, на вимогу наймача йому та членам його сім’ї має бути надано інше благоустроєне житлове приміщення до початку капітального ремонту.

Спори, що виникають між наймодавцем і наймачем та членами його сім’ї з приводу вселення на житлову площу після капітального ремонту в зв’язку з її збільшенням чи зменшенням, розглядаються у судовому порядку.

При проведенні капітального ремонту житлового приміщення у приватному житловому фонді, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, власник житла має право вимагати (і в судовому порядку) його виселення.

При цьому згідно зі ст.165 ЖК власник не зобов'язаний надавати наймачеві інше житлове приміщення. Після закінчення ремонту власник зобов'язаний надати наймачеві житло, за винятком, коли воно не було збережене т.е внаслідок проведення капітального ремонту.

Житлові приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму житлового приміщення, який був укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінений, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 Житлового кодексу передбачено, що договір найму житлового приміщення може бути змінений за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.

Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім’ї наймача (наприклад у зв’язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житлового приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.

Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту статті 104 Житлового кодексу, за якою член сім’ї наймача (чи колишній член сім’ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім’ї (чи колишніх членів сім’ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то спір вирішується у судовому порядку [12, 242-248].

Розглядаючи такі спори, суд враховує перш за все, чи додержано вимогу, передбачену ст.104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване житлове приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч.2 ст.65 кодексу: за особою, яка вселена наймачем, лише тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.

Якщо така угода мала місце, то частка житлової площі на заявника вираховується не з усієї житлової площі, а лише з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.

Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це житлове приміщення.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.

За правилами ст.106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше трапляються тоді, коли попередній наймач житлового приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.

Таким чином, ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст.842 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму є сплатним, розмір плати встановлюється за домовленістю сторін і є істотною умовою цього договору.Згідно зі ст.95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

Відносини з піднайму оформлюються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній конторі.

Договір може бути укладений на певний або на невизначений строк або до вимоги звільнити житлове приміщення.

Таким чином, договір піднайму - сплатний договір, і однією з істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування житловим приміщенням.

Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування житловим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Але наймач має попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців.

4. Обов'язки сторін за договором

Одним з найважливіших видів цивільних правовідносин, спрямованих на задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов'язання, що випливають з договору найму житлового приміщення.

Обов'язки орендодавця та орендаря щодо користування житлом у більшій частці збігаються з правами та обов' язками наймодавця та наймача за договором найму житла. Вони визначені в статтях 814-819, 823 ЦК, і їх аналіз здійснений у попередніх параграфах глави 59 ЦК.

Проте окремі права та обов' язки притаманні саме сторонам договору оренди житла з викупом, що обумовлено, до речі, викупом житла.

До обов'язків наймодавця належать: передання наймачеві житла придатного для постійного проживання у ньому, здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлено договором, виконання вимог ст.822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передбачених законом або договором.

Правило встановлене ч.2 ст.770 ЦК про те, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідносини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм.

Стаття 814 є імперативною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між сторонами відповідно до вимог ч. З ст.6 ЦК [2,19].

Така норма має обов'язкову силу для учасників договору. Вказана правова норма направлена на захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлять у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем житла договір найму припиняється, таке положення договору може бути визнано недійсним на підставі ч.1. ст. 203 і ст.215 ЦК.

Необхідно також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (житловий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлового будинку [3, 536-542].

Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

Відповідно до ст.815 ЦК „Обов'язки наймача житла“ наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

У ст..815 ЦК надається перелік основних обов'язків наймача:

по-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, які проживають разом із наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. йдеться про тимчасових мешканців, піднаймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Це положення вказує на цільовий характер договору найму житла;

по-друге, наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла та підтриманням його в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов'язків по здійсненню капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного і іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, дотримання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.

Відповідно до ч.2 ст.815 ЦК, наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає право наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири згідно до статтєї 100, 152 ЖК України. Уявляється, що терміни "перевлаштування" і "переобладнання" є синонімами.

Перевлаштування - це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах, направлені на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобних, зміна призначень підсобних приміщень, перенесення дверей, вікон та інші. Реконструкція індивідуальних житлових будинків - комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, внаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків.

Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, але законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача тільки після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для давання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як у письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті 815 ЦК зобов'язує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати.

Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та інші.

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду.

Ч.4 ст.816 ЦК надає наймачеві і особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитись про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду.

При розгляді таких справ суд має перевірити чи був раніше встановлений між сторонами по справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був встановлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом із ним, суд виносить рішення про встановлення саме такого порядку [12,248].

Ч.1 ст.817 ЦК встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, (а ці особи відповідно до ст.816 ЦК набувають рівних із ним прав та обов'язків щодо користування житлом) за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом із ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла.

Тому, на мій погляд, згода наймодавця має бути висловлена у письмі, виходячи з вимог ст.811 ЦК та ст. ст.651, 652 ЦК. Згода наймодавця - юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова наймодавця в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, хоча законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним, тільки після отримання згоди власника.

Це правило поширюється і в разі недосягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним. Частина 1 ст.161 ЖК передбачає, що на вселення до батьків, які є наймачами житла, їхніх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. У ЦК такий виняток із правила відсутній,

Правила, встановлені ст.816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним, та щодо форми домовленості про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між наймачем, іншими мешканцями і особами, які вселилися у житло, відповідно до частини першої цієї статті.

Згідно чинного ЦК у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду.

Більш детально ці питання врегульовані у Житловому кодексі.

Одним із прав, що належать лише наймачам житла в державному та комунальному житлових фондах, є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст.65' Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.

Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа розміром 10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та зареєстровані в іншому місці. Так, наймач, що зареєстрований і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення розміром 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим ст.6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність за таких умов:

1) вони повинні самостійно проживати у цих житлових приміщеннях до набрання чинності Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1997 p., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;

2) згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

3) звернення із заявою про передачу займаних житлових приміщень у власність до органу приватизації. Заяву підписують усі повнолітні члени сім'ї наймача, в ній необхідно зазначити вид спільної власності та уповноваженого власника, яким не обов'язково має бути наймач житла.

Відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства від 15 вересня 1992 р. № 56 наймачі разом із заявою подають і деякі інші документи, зокрема довідки про склад сім'ї, про займане житлове приміщення тощо.

У власників квартир багатоквартирних будинків виникають зобов'язання брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Одним із основних обов'язків наймачів житлових приміщень є плата за користування житлом та комунальні послуги. І якщо в договорі найму приватного житла розмір і порядок плати за житло згідно ст.839 ЦК встановлюється за погодженням сторін, то порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в державному, комунальному і громадському житлових фондах встановлюється законодавством.

Відповідно до ст.66 Житлового кодексу плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартир (одноквартирного будинку).

Існує низка обов'язків орендаря, обумовлених викупом ним житла. Так, орендар зобов'язаний:

сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. 3 ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;

своєчасно сплачувати орендні платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;

компенсувати орендодавцю витрати, пов'язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку);

надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закону; п. 8 Порядку). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;

сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово- комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (п. 9 Порядку).

Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної сплати орендних платежів у визначений строк або достроково.

Оскільки після сплати орендних платежів у повному обсязі орендар набуває право власності на житло, факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід'ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку).

На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810-1 ЦК), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря.

Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.

Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання договору, зокрема повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).

Одночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачениих ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).

5. Підстави розірвання договору найму (оренди) житла

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п.1 ст.844 ЦК та ст.107 ЖК), по друге, на вимогу наймодавця (п.2 ст.844 ЦК і ст.108 ЖК).

Згідно зі ст.107 ЖК наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму праві на розірвання не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця.

Для того щоб розірвати договір, наймач повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати приміщення у належному стані.

ЦК України містить ряд новел щодо розірвання договору найму житла за ініціативою наймача.

Так, згідно з п.1 ст.825 ЦК наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч.2 ст.114, ст.1141 ЖК та п.2 ст.825 ЦК України.

В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та членів його сім'ї.

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі (ст.108 ЖК). І виселення допускається лише з підстав, установлених законом (ст.109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.