Расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение…………………………………………………………………………………...5

1. Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования………………………………………………………………………………8

1.1. Понятие жилищной ипотеки……………………………………………………8

1.2. Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости………………15

1.3. Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования………………………………………………………………………..21

2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования…………..25

2.1. Принципы и стандарты оценки……………………………………………….25

2.2. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком……………………………...40

2.3. Характеристика подходов к оценке…………………………………………..42

2.3.1. Затратный подход и его методы……………………………………………44

2.3.2. Сравнительный подход и его методы………………………………………50

2.3.3. Доходный подход и его методы…………………………………………….54

3. Расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования…………………………………………………………………………….58

3.1. Характеристика объекта оценки……………………………………………...58

3.2. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры…………………………………60

3.3. Согласование результатов и вывод итоговой стоимости………….………...81

Заключение………………………………………………………….…………..………..88

Список используемых источников……………………………….….……….…………90

ВВЕДЕНИЕ

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.

Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 г. «О бюджетной политике в 2010–2012 годах» указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами1.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т. Митковой сказал: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете, вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что со всем этим делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное — не обесценить саму конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали».

Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги независимого оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков (СРОО).

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной дипломной работе будет исследован процесс оценки квартиры, передаваемой в залог банку.

Цель работы изучить правовые основы ипотеки в РФ и методологическую базу оценки недвижимости, а также произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

- изучить и проанализировать правовую базу ипотечного кредитования в РФ;

- раскрыть понятие недвижимости в РФ и выделить из нее жилую недвижимость;

- провести исследование методики оценки жилой недвижимости тремя подходами;

- выявить необходимость оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования;

- произвести расчёт рыночной стоимости жилой недвижимости, на примере оценки трёхкомнатной квартиры.

Предметом являются подходы в оценке жилой недвижимости.

Объектом исследования в данной дипломной работе является трехкомнатная квартира, площадь 130 м2, расположенная по адресу: город Новосибирск, улица Д. Ковальчук, дом 265/1, кв. 16.

Методом исследования дипломной работы является рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Понятие жилищной ипотеки

Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема2.

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль3.

Обратимся к истории ипотечного жилищного кредитования.

В древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia — уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника4. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

С упадком Римской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование. Возродился он только в средние века в Европе.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и по существу являлась первым видом кредитования.

В 30-е годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начиная с 1737 г. залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов5.

Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 г. появился первый банк. В 1862 г. были образованы первые кредитные общества.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 г.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине ХХ века.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения6.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 5 определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Таким имуществом может быть жилое помещение.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимого имущества) — способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.7

В контексте жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор.

Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.

В настоящее время банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способами обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупка комплекта деталей жилого дома (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом)). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

- при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

- при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

- при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным);

- в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае, когда ипотечный кредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования8.

Однако ипотечное жилищное кредитование для основной массы населения Российской Федерации в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3 % российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 руб. в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5 % российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 руб. могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 м2, 7 % российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 руб. на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 м2. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования9.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства10. Так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков11.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

Согласно материалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60 % семей».

Председатель Правительства РФ В.В. Путин отметил следующее: «Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18 % наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18 %! Наша задача — сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Необходимо довести эту цифру хотя бы до 60 %, чтобы 60 % граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно».

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что в период с 2009 г. по 2011 г. благодаря реализации антикризисных мер, экономика РФ начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19 %; средняя ставка по кредиту снизится до 13 %. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей — 20 % и 230 тыс. кредитов соответственно.

Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 г. и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 %. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6 % годовых, увеличится средний срок кредитов.

Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 г. рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60 %.

Таким образом, для населения РФ приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.

1. Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

В соответствии с ГК РФ недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994 г., согласно ст.130 ГК РФ, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Из данного определения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:

- полезность — объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;

- долговечность — объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;

- стационарность — объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения им ущерба;

- регламентированность — объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости возможно классифицировать, оценить и определить их месторасположение.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилых и производственных площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.

Таблица 1-Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для ком-мерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады. Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады. Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения	Для ведения бизнеса, для проживания владельца. В качестве инвестиций. В качестве товарных запасов и НЗП. Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего ис-пользования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору. Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых. Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

– будущие периодические потоки денежных средств;

– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Классификация жилой недвижимости.

На основе определения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулировать определение жилой недвижимости.

Жилая недвижимость — это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.

Данное определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим отличительным признакам:

- индивидуальные, многоквартирные жилые дома и квартиры — происходит конкретизация объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые представлены в определении ГК РФ;

-  спецификация собственника жилой недвижимости — данный аспект важен для определения назначения, использования, классификации, возможности управления, осуществления сделок с жилой недвижимостью;

-  постоянное проживание — данная особенность позволяет отграничить индивидуальные и многоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг, устройства в них домов или баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначение которой — постоянное проживание граждан.

Дадим классификацию жилой недвижимости. Во многих развитых странах разработаны классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации и унификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующая классификация жилой недвижимости по типу домов: 

- коттеджи, или индивидуальные дома; 

- таунхаусы, или квартиры повышенной комфортности;

- обычные квартиры.

Для России представляется возможным сформировать следующую классификацию жилой недвижимости: 

- индивидуальные дома;

- массовое жилье;

- жилье повышенной комфортности;

- элитное жилье.

Индивидуальные жилые дома — дома, предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье — многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).

Жилье повышенной комфортности — многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большей по сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные лифты из подземного гаража и т.п.).

Элитное жилье — многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с применением новейших строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и уникальным архитектурным обликом. 

1.3. Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Перечень необходимых документов.

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или документ, на основании, которого такая регистрация может быть произведена (договор купли - продажи, дарения или другое).

2. Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист - независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

3. Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. В целях ипотечного кредитования независимым оценщиком рассчитывается рыночная и ликвидационная стоимость.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются в нашей практике и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости в целях залога. Банки в не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками, а специалисты отдела залогов проверяют правильность проведенных расчетов.

Правом оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и физические собственники.

Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки квартиры необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством РФ), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ", в котором отражены основные требования, правила и понятия, регулирующие оценочную деятельность; обязанность проведения оценки объектов; права и обязанности оценщика; независимость оценщика и другие правовые аспекты. Также оценочная деятельность, регулируется федеральными стандартами, осуществляемые независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации.

Оценить квартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Принципы и стандарты оценки

Стандарты профессиональной оценки12 — это современные требования к эксперту-оценщику включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки проверки отчетов об оценке. Стандарты являются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики. Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика.

Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.

В соответствии со ст. 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) с учетом международных стандартов оценки.

Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции РФ, международных договоров РФ, настоящего ФЗ.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством РФ, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатывают и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В настоящее время приказами Минэкономразвития России 20 июля 2007 г. № 256, 255 и 254 утверждено три федеральных стандарта оценки (ФСО № 1-3). Все федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-3) разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

ФСО № 1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке, и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

Регламентируются следующие понятия: объект оценки, цена объекта оценки, стоимость объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, подходы и методы оценки, дата оценки, эксперта отчета об оценке и др.

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действ с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли - продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитован внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Виды стоимости объекта оценки, рассчитываемые оценщиком, рассмотрены в данной дипломной работе.

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

При Госстандарте РФ в 1996 г. создан Технический коми-оценка имущества», которым были разработаны следующие ГОСТ:

Единая система оценки имущества. Основные положен ГОСТ Р 51195.0.01-98;

Единая система оценки имущества. Термины и определения ГОСТ Р 51195.0.02-98.

В мировой практике оценки разработаны и действуют Международные стандарты оценки (МСО 1-4 - американские) и Европейские стандарты по оценке основных средств. Каждая СРОО, ныне действующих, разработало свои стандарты и правила, которые обязательны для выполнения членами данной СРОО.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

- 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

- 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов оценки;

- 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

- 4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования13.

Рисунок 1 - Принципы оценки объектов оценки

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости объектов оценки - принцип полезности, который означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов оценки (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности. Три подхода к оценке объектов оценки раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект объектов оценки выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект оценки нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта оценки определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов объектов оценки наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов оценки самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта оценки зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов оценки, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект оценки больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта оценки, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов оценки носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции14.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации объектов оценки и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта оценки определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта оценки от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость объектов оценки, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость объектов оценки не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 4 500 000 руб., могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 9 000 000 руб.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов объектов оценки эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект оценки тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объектов оценки или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту оценки, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (табл. 2).

Таблица 2 - Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Компоненты недвижимости	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.

Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость объектов оценки.

Другими словами, любому типу объектов оценки соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта оценки, классов объектов оценки в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект оценки теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта оценки при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов оценки различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.

Для объектов оценки сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов оценки может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры объектов оценки (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта оценки необходимо учитывать принцип разделения элементов объектов оценки и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы объектов оценки и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена объектов оценки изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах оценки в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах оценки. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта оценки и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов не оценки, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты оценки в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок объектов оценки и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка объектов оценки. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка объектов оценки (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке объектов оценки являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке объектов оценки ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты оценки, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект оценки характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта оценки его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта оценки. Объект оценки, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта оценки.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости объектов оценки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование объектов оценки, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты оценки в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке объектов оценки.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости объектов оценки и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта оценки принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта оценки, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта оценки с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка объектов оценки, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки - доходный, сравнения продаж и затратный.

2.2. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости15 объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

2.3. Характеристика подходов к оценке

Оценка недвижимости, как уже отмечалось, - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основе принятых стандартов оценки и принципов оценки недвижимости.

Процедура оценки недвижимости - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Подходы к оценке и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует и использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей, оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количество из ниже перечисленных подходов к оценке, руководствуясь принципом замещения, на основе соответствующих рыночных данных.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цены предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации.

При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.

Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информацией об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.

2.3.1. Затратный подход и его методы

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.

Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Определение стоимости земельного участка, как незастроенного.
2. Расчет новой стоимости строительства как полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ).
3. Определение величины накопленного износа объекта недвижимости.
4. Определение остаточной стоимости объекта недвижимости.
5. Расчет косвенных издержек в ходе строительства и прибыли инвестора.
6. Расчет стоимости объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости = Стоимость нового строительства (ПСВ или ПСЗ)+Косвенные издержки + Прибыль инвестора (застройщика) – сумма накопленного износа + стоимость земельного участка.

Определение стоимости права собственности земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка, приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемого объекта, в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»16

Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Стоимость воспроизводства строения - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимости строительства зданий и сооружений:

- количественный метод;

- метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;

- метод сравнительных единиц;

- метод объектов-аналогов.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970-1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

В Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 г. и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие затраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, учтены затраты на непредвиденные расходы и др.

При определении стоимости строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

S69 = C69 х Kкл х Н, (1)

где S69 - стоимость строительства в ценах 1969 г.;

C69 - стоимость строительства на единицу строительного объема/площади в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);

Н - высота строительного объема, м.;

Ккл - коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС.

Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

С дата оценки = (S69 х И 69-дата оценки + НДС+ ПП), (2)

где С дата оценки - стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;

S69 - стоимость строительства объекта в ценах 1969 г.;

И 1969-дата оценки - индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (И 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

И 1969-дата оценки = И1969-1984 х И 1984-дата оценки х Кf, (3)

где И1969-1984 - индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 г. относительно цен 1969 г.;

И1984-дата оценки - индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 г.;

Кf - коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

ПП – прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 г.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г.

Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа.

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета.

Физический износ:

Ифиз. = (Ук Ик) / 100, (4)

где Ук Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.

Ифиз. = (ПВС х % износа) / 100 %, (5)

где Ифиз. - физический износ сооружения, руб.;

ПВС - восстановительная стоимость сооружения, руб.;

% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста по формуле:

% износа = Ф / Н х 100 %, (6)

где % износа – физический износ сооружения, %;

Ф – фактический срок службы сооружения (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н – нормативный срок службы сооружения (лет).

В нашем случае физический износ рассчитывался для оцениваемых жилых помещений с использованием метода эффективного срока службы.

Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям.

Внешний износ (ИВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.).

Величина накопленного износа определяется по формуле:

ИНАК = (1 – (1 – ИФИЗ) х (1 – ИФУНК ) х (1 – ИВН ). (7)

2.3.2. Сравнительный подход и его методы

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

- корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа.

Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценообразующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация.

Аналог (сопоставимый объект) – объект недвижимости, по потребительским и физическим качествам совпадающий с оцениваемым. Он должен быть конкурирующим по отношению к оцениваемому объекту, должен территориально располагаться в той же рыночной ценовой зоне.

Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…,xok – для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:

, (8)

где i = 1, …, n.

Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95 %. При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.

Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценообразующим факторами.

Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):

1. Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
2. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

1. Последовательно: передаваемые права собственности; условия финанси-рования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

2. На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно - планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.

Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж/этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Существую следующие виды корректировок:

1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.

4. Корректировка на наличие балкона/лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.

5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее/более привлекательных по сравнению с объектом оценки.

6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».

7. Корректировка на особенности санузела. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.

8. Корректировка на фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами.

2.3.3. Доходный подход и его методы

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход базируется на двух основных методах – это в Международных стандартах оценки (МСО).

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного периода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма дисконтирования - это расчетная величина. Ее расчет основан на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом.

(9)

где PV - настоящее значение денежного потока;

FV - будущее значение денежного потока;

n - количество периодов времени, на которое производится вложение;

r - номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.

Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай МДДП, позволяет простым способом путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости.

Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации.

Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода.

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Определение потерь от недоиспользования.

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Данные потери рассчитываются по формуле:

К = (Кn х Nf) \ No, (10)

где Кn – коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;

Nf – число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;

No – общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

Определение величины операционных расходов.

Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации.

За основу установления величины коэффициента капитализации используется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

Формула определения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

(11)

где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб. / год;

V – рыночная стоимость квартиры, руб.

3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1. Характеристика объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Проведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Д. Ковальчук дом 265/1 кв. 16.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в табл. 3.

Таблица 3 – Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание
Оцениваемый объект	3-х комнатная квартира
Местоположение здания	г. Новосибирск, Д. Ковальчук 265/1 – 16
Расположение объекта в здании	5 этаж
Средняя высота потолков	3,0
Тип помещений	жилое
Собственник объекта	Частное лицо
Общая площадь объекта	130 м2
Год постройки	1969
Балансовая стоимость	Информация не представлена Заказчиком
Права на оцениваемый объект	Право собственности
Представленные документы	1 Технический паспорт ФГУ «Ростехинвентаризация» от 10.10.2005 г. 2 Свидетельство о праве собственности
Входные группы и окружающая территория	Вокруг здания развита инфраструктура, магазины, детские площадки. Вход на 1 этаж со стороны улицы представлен входной группой

Продолжение табл. 3.

Парковка и транспортное обеспечение

Подъездные пути к входной группе в помещения со стороны улицы, которая пересекается с проспектом с юго-востока здания. Имеется парковка. Расстояние от центра Новосибирска (площадь Ленина) – около 5 км. Подъезд на общественном транспорте (трамвай, автобус, маршрутное такси) до остановки. Подъезд машин спецтехники, пожарных и медицинских обеспечен

Описание конструктивных элементов и состояния здания представлено
в табл. 4.

Таблица 4 – Описание конструктивных элементов и состояния здания

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Примечание
Фундамент	Бетонные блоки	Трещины, нарушения отмостки	Визуальное обследование, характеристика ФГУ РТИ
Стены и их на-ружная отделка	Бетонные и стек-лянные блоки в наружной стене	Трещины в швах	Визуальное обследование, характеристика ФГУ РТИ
Перегородки	Гипсоволокнистые плиты по метали-ческому каркасу	Удовлетворительное	Визуальное обследование, характеристика ФГУ РТИ
Чердачное перек-рытие	Железобетонные плиты	Трещины	Визуальное обследование, характеристика ФГУ РТИ
Перекрытия меж-ду этажами	Железобетонные плиты	Удовлетворительное	Визуальное обследование, характеристика ФГУ РТИ
Кровля	Рулонная	Вздутие поверхности	По данным тех.паспорта ФГУ РТИ
Полы	Цементно-стружеч-ные плиты	Местами отколы, трещины	Визуальное обследование, характеристика ФГУ РТИ
Оконные проемы	Металлические 1-2 этаж решетки	Удовлетворительное	Визуальное обследование
Дверные проемы	Металлические	Удовлетворительное	Визуальное обследование
Отопление	Центральное	Требуется капитальный ремонт	По данным тех.паспорта ФГУ РТИ
Водопровод	Стальные трубы	Требуется капитальный ремонт	По данным тех. паспорта ФГУ РТИ
Канализация	Чугунные	Требуется капитальный ремонт	По данным тех. паспорта ФГУ РТИ
Водоснабжение	Центральное	Требуется капитальный ремонт	По данным тех. паспорта ФГУ РТИ
Электроосвеще-ние	Скрытая проводка	Нарушено на 1 этажах	Визуальное обследование

Продолжение табл. 4.

Вентиляция	Естественная		По данным тех. паспорта ФГУ РТИ
Лестницы	Стандартные	В рабочем состоянии
Входная группа		Удовлетворительное

Итоговая оценка состояния здания представлена в табл. 5.

Таблица 5 – Итоговая оценка состояния здания

Показатель	Описание
Охранный статус здания	нет
Строительный статус здания	требует капитального ремонта
Состояние фасада	удовлетворительное
Состояние главного входа	хорошее
Внутренняя отделка	требуется ремонт
Архитектурная проработка	рядовая

3.2. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры

Цель оценки – определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на дату оценки для целей ипотечного кредитования.

Дата оценки – 12 декабря 2010 года.

Результаты оценки будут использованы для целей ипотечного кредитования в отношении оцениваемого имущества.

Используемые нормативные документы:

1. Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-Ф3 (с изменениями) «Об оценочной деятельности в РФ» с учетом положений ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [27.07.2006 г. № 157-ФЗ].

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

График обследования объекта оценки – 5–12 декабря 2010 года.

Определение стоимости объекта сравнительным подходом.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

- сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

- приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- состояние рынка;

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В то же время, основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться при выполнении процедур сравнительного подхода, являются:

1. Невозможность проверки выполнения всех условий и требований, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недвижимости могла считаться рыночной.

2. Недостаточная полнота данных о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов.

3. Отсутствие критерия подбора аналогов из базы данных, так как сравнивать приходиться по большому числу факторов.

Первые две проблемы являются труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Что касается вопроса методологии расчета поправок к стоимости объектов-аналогов, то, несмотря на существование разнообразных процедур, применяемых для расчета корректирующих коэффициентов, приходится все еще ограничиваться экспертным методом, который базируется на профессиональном опыте и интуиции, что является заведомо субъективным подходом и порой вызывает недоверие у заказчика и различных контролирующих структур.

Привлечение для расчета стоимости в рамках расчета сравнительного подхода современных математических методов позволяет преодолеть влияние субъективизма оценщика.

В данных расчетах используем опыт использования элементов линейной алгебры при определении стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Эта методика применяется в случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число ценоформирующих факторов.

Со = Цi + Цij, (12)

где Со – стоимость объекта-аналога;

Цi – цена i-го аналога;

Цij – корректировка цены i-го аналога на различие с объектом оценки по j-му ценоформирующему фактору.

Цij = (Х0j – Хij) Сj = Хij Cij, (13)

где Х0j – значение j-го ценообразующего фактора для объекта оценки;

Хij – значение j-го ценообразующего фактора для i-го аналога;

Сj – вклад в стоимость единицы j-го ценоформирующего фактора.

В результате получим систему из n линейных уравнений, после проведения необходимых преобразований получим основную формулу расчета:

Х С = Ц; (14)

С = Х Ц, (15)

где Х – обратная матрица Х.

Признаки или факторы, по которым сравниваются различные объекты при поиске аналогичных объектов классифицированы как качественные и количественные.

Качественный признак – это признак, характеризующий некоторое свойство или состояние, а также наличие или отсутствие данного свойства у рассматриваемого объекта.

Количественный признак – это признак, отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или счета, выражается определенным числом.

В зависимости от объема информации, экспертные оценки обладают различной способностью к математической формализации:

- шкала наименований (номинальная);

- порядковая (ранговая) шкала;

- интервальная шкала;

- шкала отношений;

- абсолютная шкала.

В процессе отбора наиболее существенных ценообразующих факторов оценщик отдал предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам:

- местоположение объекта и его ближайшее окружение;

- техническое состояние (средневзвешенный физический износ);

- уровень отделки;

- общая площадь;

- условия финансирования сделки.

Из отобранных характеристик качественными являются оценка местоположения и условия финансирования. Для того чтобы перевести качественные в количественные проранжируем объекты-аналоги выбранного вида деловой активности с помощью шкалы "1-9". Для выбора условий финансирования воспользуемся бинарной переменной, принимающей значение 1 – совпадающее с объектом оценки и значение 0 – отличие.

Все данные по аналогам сгруппированы и представлены в табл. 6.

В табл. 7 представлены наиболее существенные ценообразующие факторы и их значения по каждому из аналогов.

Таблица 6 – Первичные данные по объектам-аналогам и объекту оценки

Наименование объекта	Местоположение	Место-положение	Планировка	Расчетная площадь, м2	Физический износ,%	Отделка	Условия	Стоимость 1 м2, руб.
Объект оценки 3-х комнатная квартира	Город. Ближайшее окружение – жилые кварталы. Автосервис, магазины, оживленная магистраль городского значения. Экологическая обстановка благополучная.	Заельцовский р-н, Д.Ковальчук 256/1	у/п, из.	-	26,09	Комби-нирован- ная	Ипотека	-
Аналог 1. 3-х комнатная квартира	Город. Близость производственной зоны. Транспортная доступность ограниченная. Экологическая обстановка – неудовлетворительная.	Калининский р-н, Писемского	у/п, из.	131	-	Простая	Прода-жа	48 000
Аналог 2. 3-х комнатная квартира	Город. Транспортная доступность средняя. Экологическая обстановка – удовлетворительная.	Заельцовский р-н, Вавилова	у/п, из.	136	-	Улуч-шенная	Ипотека	55 000
Аналог 3. 3-х комнатная квартира	Город. Ближайшее окружение – жилые кварталы. Магазины, оживленная магистраль городского значения. Экологическая обстановка благополучная.	Железнодорожный р-н, Нарымская	у/п, из.	125	-	Комби-нирован-ная	Ипотека	90 000
Аналог 4. 3-х комнатная квартира	Город. Жилой массив. Транспортная доступность ограниченная. Экологическая обстановка неблагополучная.	Заельцовский р-н, Тимирязева	у/п, из.	143	-	Улуч-шенная	Прода-жа	63 000
Аналог 5. 3-х комнатная квартира	Город. Транспортная доступность – выше средней. Жилой массив, производственная зона. Экологическая обстановка благополучная.	Заельцовский р-н, Плановая	у/п, из.	128	-	Простая	Предло-жение	68 000
Аналог 6. 3-х комнатная квартира	Город. Транспортная доступность - выше среднего. Жилой массив. Экологическая обстановка благополучная.	Железнодорожный р-н, Гоголя	у/п, из.	120	-	Улуч-шенная	Предло-жение	75 000

Таблица 7 – Значения ценоформирующих факторов

Наименование	Оценка местоположения, балл	Физический износ, %	Уровень отделки, балл	Условия финансирования, балл	Доля полезной площади	Стоимость 1 м2, руб.
Объект оценки	5	26	5	1	0,66

Продолжение табл. 7.

Аналог 1	4	35	3	0	0,75	48 000
Аналог 2	6	25	9	1	0,81	55 000
Аналог 3	9	30	6	1	0,9	90 000
Аналог 4	6	35	8	0	0,83	63 000
Аналог 5	5	30	3	1	0,78	68 000
Аналог 6	8	30	9	1	0,85	75 000

Далее, согласно формулы 8 расчета стоимости объекта получим.

С0 – средняя рыночная стоимость 1 кв.м площади объекта оценки.

С1 – (+/–) = 594,83 поправка к стоимости 1 м2 при улучшении/ухудшении местоположения на 1 балл.

С2 – (+/–) = 153,79 поправка к стоимости 1 м2 при увеличении/снижении физического износа на 1 %.

С3 – (+/–) = -34,48 поправка к стоимости 1 м2 при увеличении/снижении качества отделки на один балл.

С4 – (+/-) = 2193,10 поправка к стоимости 1 м2 при изменении условий финансирования.

С5 – (+/-) = 6034,48 поправка к стоимости 1 м2 при увеличении/снижении доли полезной площади от общей площади на 0,1.

С = 57403,26 – 594,83 – 153,79 + 34,48 – 2193,1 – 6034,48 = 48 461,54 руб.

Собщ. = 48461,54 130 = 6 300 000 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная сравнительным подходом, методом сравнительного анализа продаж с использованием элементов линейной алгебры, составляет на дату оценки 6 300 000 руб.

Оценка стоимости объекта затратным подходом.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1 Расчет стоимости приобретения (прав аренды) свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2 Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3 Определение величины накопленного износа здания.

4 Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В дипломной работе стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

Для оценки стоимости строительства использовался метод сравнительной единицы, основанный на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Расчет стоимости нового строительства здания (сооружения)
по укрупненным показателям восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания - аналога.

В качестве здания - аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно- планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:

- выбор объекта – аналога из базы нормативных данных;

- корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

- определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

- перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970–1972 гг. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Расчет стоимости нового строительства объекта оценки.

Восстановительная стоимость 1 м здания в ценах 1969 г. для 2-го территориального пояса, 1-го климатического района составляет 45 руб., (УПВС, сб. № 28, табл. 93). Поправочный коэффициент по климатическим районам: Ккл = 1,07.

Расчет строительного объема объекта оценки.

Расчет строительного объема оцениваемого здания проводится по методике указанной в общей части к сборникам УПВС путем умножения его площади на высоту.

Переход к уровню цен на дату оценки.

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 г., сначала в уровень цен 1984 г., затем в уровень цен 2010 г., с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 г. осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 г. С1969 на индекс И1969 / 1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94. Коэффициент составил 1,21.

Переход к уровню цен 2010 г. осуществляется умножением на индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, который составил 78,87. Данные индексы введены Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства новосибирской области с июня 2010 г. (Сборник индексы цен в строительстве, Выпуск 38).

К полученному таким образом значению стоимости добавляются:

1. Косвенные издержки.

Косвенные издержки - издержки, неучтенные в использованном нормативном документе, но необходимые в современных рыночных условиях при новом строительстве.

К этим издержкам относятся:

- затраты на покупку мощностей по теплу;

- затраты на покупку мощностей по электроэнергии (в том числе силовой);

При расчете затрат на приобретение мощностей оценщики основывались на РАСПОРЯЖЕНИЕ от 20 сентября 2002 г. № 1266-р АДМИНИСТРАЦИИ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ, в котором даны ориентировочные ставки затрат на приобретение мощностей, которые составляют: для жилых, административных, культурно - бытовых и торговых зданий – 5 % от стоимости строительства; затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети – 15 % (5 % - благоустройство и 10 % - сети) от стоимости строительства.

Далее необходимо учесть прибыль предпринимателя (ПП), сумма в рублях.

2. Прибыль предпринимателя.

Для получения обоснованной рыночной стоимости затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Прибыль предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложений капитала. С учетом срока продолжительности строительства, риск инвестиций в недвижимость оправдан получением прибыли не менее 20 %.

Принимаем прибыль предпринимателя в размере– 20 %.

Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого здания в ценах на дату оценки с учетом НДС составит:

С2010 = С1969 И1969 / 1984 И1984 / 2010 + ПП + КС + НДС. (16)

Расчет С2010 сведен в итоговую табл. 10 по определению рыночной стоимости квартиры по затратному подходу.

3. Стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска.

С зем. = 25 000 руб. х 114,40 м2 2 860 000 руб.,

Где 25 000 руб. - рыночная стоимость земли под домами многоэтажной жилой застройки г. Новосибирска17;

114,40 м2 - расчетная площадь земельного участка, приходящаяся на квартиру.

Расчет стоимости земельного участка, необходимого для обслуживания данной квартиры приведен в табл. 8.

Таблица 8 – Расчет стоимости земельного участка

Количество этажей	2	3	4	5	6	7	8	9	12	14	16
Плотность застройки	1,5	1,18	1	0,88	0,8	0,73	0,68	0,65	0,54	0,5	0,45
Площадь квартиры, м2				130
Площадь земельного участка, приходящее-гося на квартиру , кв.м				114,40
Кадастровый квартал				101190
Рыночная стоимость 1 м2 з.у., руб.				25 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб.				2 860 000

Полученная стоимость земельного участка 2 860 000 руб. сведена в итоговую табл. 10.

Оценка накопленного износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

В нашем случае физический износ определялся по каждому конструктивному элементу здания. Осмотру подверглись все элементы объекта. Классификация признаков износа была взята по ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ:

Ифиз. = (Ук Ик) / 100 %, (17)

где Ук Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.

Ифиз. = (ПВС х % износа) / 100 %, (18)

где Ифиз. - физический износ сооружения, руб.

ПВС - восстановительная стоимость сооружения, руб.

% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста по формуле:

% износа = Ф / Н х 100 %, (19)

где % износа – физический износ сооружения, %;

Ф – фактический срок службы сооружения (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н – нормативный срок службы сооружения (лет).

В нашем случае физический износ рассчитывался для оцениваемых жилых помещений с использованием метода эффективного срока службы.

Физический износ объекта оценки с применением метода эффективного срока службы определялся в табл. 9, исходя из хронологического возраста здания и эффективного срока их службы.

Таблица 9 – Расчет величины физического износа

Расчет физического износа методом срока жизни
Год постройки, ориентировочно	1969 г.
Срок службы (долговечность) постройки, лет	125
Дата оценки	12.12.2010 г.
Фактический срок службы постройки, лет	41
Физический износ	32,8 %

Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Существует два вида функционального износа: устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ – это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый функциональный износ – это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый функциональный износ ведет к уменьшению стоимости объекта из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания (планировка, этажность и т.д.). Неустранимый функциональный износ соответствует недостаткам, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

В нашем случае функциональный износ отсутствует.

Внешний или экономический износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий и т.д., также уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий.

Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д. Данный вид износа можно назвать старением окружения. Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированного ее местоположения. При анализе местоположения и окружающей среды, учитывалась правительственная политика, экономические факторы, занятость, транспорт, и т.п.

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости, например, в связи с тем, что предложение аналогичной недвижимости существенно превышает спрос на него.

Внешний износ также измеряется потерей от недобора арендной платы.

В нашем случае внешний износ отсутствует.

Определив все три вида износа (физический, функциональный, внешний), оценщик рассчитал величину накопленного износа по объектам оценки согласно формуле:

Инак. = 1 - (1 - Ифиз.) х (1 - Ифунк.) х (1 - Ивн.), (20)

где Инак. – накопленный износ;

Ифиз. – физический износ;

Ифунк. – функциональный износ (устранимый и неустранимый);

Ивн. – внешний износ.

Стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом с учетом накопленного износа представлена в итоговой табл. 10.

Таблица 10 – Расчёт стоимости объекта на дату оценки рассчитанна затратным подходом с учетом накопленного износа

Квартира в жилом доме
Наименование показателя	Расчет
Сборник УПВС	28
№ таблицы	93
Общая площадь, м2	130,00
Строительный объем, м3	390,00
Стоимость строительства удельной единицы в ценах 1969г., рублей, удельная единица – м3.	45,00
Поправки:
Поправка на несоответствие строительно-монтажных работ и элементов благоустройства	1,00
Поправка на несоответствие объемного решения	1,00
Поправка на несоответствие конструктивных решений (различие в группе капитальности)	1,00
Поправка на сейсмичность	1,00
Климатический коэффициент	1,07
Территориальный коэффициент	1,00
Итого: Стоимость типового объекта в ценах 1969 г. с учетом поправок, руб.	48,15
Коэффициент перевода в цены 1984 г.	1,21
Стоимость типового объекта в ценах 1984 г., руб.	58,26
Стоимость объекта в целом, в ценах 1984 г., руб.	22 721,99
Коэффициент перевода на дату оценки	78,87
Стоимость типового объекта на дату оценки, руб.	4 595,08
Стоимость строительства нового помещения на дату оценки, руб.	1 792 082,96
Косвенные издержки:
Затраты на отвод земельного участка под строительство, 10 %, руб.	179 208,30
Затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии (в т.ч. силовой), 15 %, руб.	268 812,44
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети, 15 %, руб.	268 812,44
Налог на добавленную стоимость, 18 %, руб.	322 574,93
Стоимость строительства нового помещения на дату оценки с учетом косвенных издержек, руб.	2 831 491,07
Прибыль предпринимателя, 20 %, руб.	566 298,21
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	3 397 789,29
Износ физический, %	0,328
Износ функциональный, %	0,000
Износ внешний, %	0,000
Износ накопленный	0,328
Стоимость объекта с учетом накопленного износа, руб.	2 283 314,40
Итого рыночная стоимость с применением затратного подхода, руб. (без учета стоимости земельного участка), округленно	2 283 300,00

Продолжение табл. 10.

Стоимость земельного участка, руб., округленно	2 860 000
Итого рыночная стоимость с применением затратного подхода, руб.	5 143 300,00

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 5 143 300 руб.

Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты.

В данной дипломной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод прямой капитализации (МПК) является частным случаем МДДП, он наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Основные этапы процедуры оценки при методе капитализации:

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) для первого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный (эффективный)ДВД (ЭВД) валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

4. Определение коэффициента (ставки) капитализации.

5. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта - Срын.

Методом прямой капитализации стоимость объекта недвижимости определяется как отношение доходов полученных от эксплуатации объекта к ставке капитализации:

Срын = ЧОД / КК, (21)

где Срын – рыночная стоимость, руб.

ЧОД – чистый операционный доход, руб.

КК – коэффициент капитализации, полученный путем деления ставки капитализации (в%) на 100 %.

Доходный подход при оценке рыночной стоимости недвижимости предполагает, что для объектов аналогичного типа недвижимости на рынке имеется активный спрос на долгосрочную аренду, обеспечивающий долгосрочное поступление арендного дохода.

Доходный подход при оценке недвижимости включает следующие этапы:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, ассоциируемые с объектом недвижимости, делятся на два типа:

• доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений;
• доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах.

Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода (ПВД), которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на базе текущих рыночных ставок арендной платы.

В качестве аналогов выступают 3-х комнатные квартиры, выставленные к аренде в ноябре - декабре 2010 г., максимально близкие по физическим, территориальным характеристикам к объекту оценки., поскольку данная квартира в очень хорошем состоянии и с мебелью и бытовой техникой, такие квартиры на рынке аренды предлагаются от 30 000 до 45 000 руб. в месяц.

Итак, рыночная стоимость арендной платы объекта оценки округленно составляет 40 000,00  руб. / мес. и 480 000,00 руб. / год.

Рассчитанное значение арендной платы объекта оценки отражает состояние объекта оценки и предполагает сдачу внаем объекта в имеющемся на дату оценки состоянии.

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты заложено 2,08 % (одна неделя в год) потерь (учитывая местоположение, этаж расположения, количество комнат в квартире), которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.

Для определения величины операционных расходов использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на рынке сдачи жилой недвижимости в наем. Типичные операционные расходы включают: по данным «Сибирские коммунальные системы» коммунальные платежи по району, где расположен объект оценки, составляют от 30 до 40 руб. за м2. Для расчета использовалось значение - 30 руб. в месяц за один м2.

Определение коэффициента (ставки) капитализации.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Коэффициент капитализации был определен способом кумулятивного построения. Этот способ заключается в последовательном наращивании первой составляющей коэффициента капитализации (безрисковой ставки процента), к которой последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Безрисковая ставка принята в размере 5,05 %, что соответствует кривой бескупонной доходности государственных облигаций РФ со сроком погашения 1 год.

Расчет потерь от возможного недоиспользования во время сдачи в аренду объекта оценки определен исходя из информации о том, что в случае сдачи в аренду помещения на среднесрочный период (до года), каждые 11 мес. будет заключаться новый договор аренды. В этом случае потребуется время для поиска новых клиентов или время на перезаключение договоров. Время для перезаключения договора обычно составляет около недели (1/4 месяца). Поскольку точно спрогнозировать вероятность сдачи в долгосрочную аренду не представляется возможным ввиду характера помещений, принято решение предположить, что через каждые 11 мес. будет 1 неделя использоваться на поиск клиентов и заключения нового договора. Соответственно, в процентном соотношении недоиспользование объекта составит 0,25 / 12 х 100 = 2,08 %.

В страховой компании «Росгосстрах» на дату оценки ставка страховой премии за здание составляет 0,1 % – 0,3 %. В качестве отчислений за страховку примем среднее значение в размере 0,2 %, ввиду отсутствия каких либо отличающих рисковых факторов объекта оценки. Таким образом, с учетом премии 20 % за риск невыплаты, премия за риск равна 0,2 х 1,2 = 0,24 %.

Чем рискованнее инвестиции (в отличие от безрисковых вложений), тем более компетентного управления они требуют. В качестве премии за инвестиционный менеджмент целесообразно принять комиссионные, взимаемые инвестиционными организациями за обслуживание и гарантию вложений. Соответственно, чем больше риск вложения, тем большая премия подлежит уплате инвестором.

Величина премии в инвестиционных компаниях в г. Новосибирске составляет от 2 % до 5 %. В данном случае принято минимальное значение на уровне 2 % для расчета риска управления инвестициями в оцениваемую недвижимость. В связи с тем, что объект оценки находится в районе средней деловой активности в удалении от центра города, уровень отделки и уровень функциональности здания соответствуют требованиям рынка, спрос на данную недвижимость оценивается на среднем уровне.

Риск, связанный с низкой ликвидностью объекта недвижимости оценивается на основе безрисковой ставки и ориентировочного времени экспозиции по формуле:

Рн.л. = (Ср х R) / 12 (22)

где Рн.л. – риск, связанный с низкой ликвидностью объекта недвижимости;

Ср – ориентировочный срок экспозиции объекта недвижимости, [месяц]. В нашем случае ориентировочный срок экспозиции аналогичных объектов составляет 1 месяца;

R – безрисковая ставка (в нашем случае 5,05 %);

12 – число месяцев в периоде, за который капитализируется прибыль.

На основании вышеизложенного рассчитаем ставки дисконтирования и капитализации табл. 11 и 12.

Таблица 11- Расчет ставки дисконтирования

Расчетный параметр	Значение
Безрисковая ставка, %	5,05
Компенсация за риск	0,24
Компенсация за низкую ликвидность	0,42
Расходы на инвестиционный менеджмент	2
Ставка дисконта, %	7,71

Таблица 12 –Расчет коэффициента (ставки) капитализации

Расчетный параметр	3-ком. квартира по адресу ул. Д. Ковальчук, 265\1
Нормативный срок экономической жизни, лет	125
Календарный возраст, лет	41
Эффективный возраст, лет	41
Оставшийся срок службы, лет	84
Ставка возмещения капитала, %	1,19
Ставка дисконтирования, %	7,71
Ставка капитализации (КК), %	8,90

Расчет рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры доходным подходом сведен в итоговую табл. 13.

Таблица 13 – Расчет чистого операционного дохода и рыночной стоимости

Наименование показателя	Значение
Площадь общая, м2.	130,0
Годовая арендная плата, руб.	480 000,00
Коммунальные платежи, руб. / мес.	3 900,00
Коммунальные платежи, руб. / год.	46 800,00
Годовая арендная плата за вычетом коммунальных платежей, руб.	433 200,00
Потенциальный валовый доход, руб.	433 200,00
Потери арендной платы из-за вакансий, неплатежей, %	2,08
Потери арендной платы из-за вакансий, неплатежей, руб.	9 025,00
Эффективный валовый доход ( ЭВД ), руб.	424 175,00
Эксплуатационные затраты, руб., в т.ч.	8 484,00
Управление недвижимостью, руб.	8 484,00
Чистый операционный доход, руб.	415 691,00
КК, %.	8,90
Рыночная стоимость, руб.	4 671 000,00

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 4 671 000,00 руб.

3.3. Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

В данной дипломной работе для определения рыночной стоимости объекта оценки использовались все три стандартных подхода к оценке объектов недвижимости. В результате проведенных расчетов все подходы дали положительные результаты.

Затратный подход оценки стоимости недвижимости отражает стоимость замещения объекта, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем затраты на строительство аналогичного по качеству и функциональному назначению объекта недвижимости. Но, несмотря на объективность расчетов, данный подход не учитывает спрос на объекты такого класса на открытом рынке и инвестиционную привлекательность.

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на анализе рыночной информации о ставках аренды, которые отражают привлекательность объекта недвижимости для типичного инвестора. Данные о величине арендных ставок являются более открытой и доступной информацией по сравнению с данными о цене продаж объектов. Однако, точно определить ставку капитализации доходов в условиях неопределенности и риска достаточно сложно.

Сравнительный подход дает наиболее точный расчет при достаточном большом количестве достоверных сопоставимых рыночных данных. Однако, анализ этим подходом основан на цене предложения, которая, с некоторой вероятностью отличается от реальной цены сделки.

Для согласования результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки с использованием различных подходов использовался метод анализа иерархий Т. Саати. 18 Этот метод является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно. МАИ включает в себя процедуры синтеза множественных суждений, получения приоритетности критериев и нахождения альтернативных решений. Такой подход к решению проблемы выбора исходит из естественной способности людей думать логически и творчески, определять события и устанавливать отношения между ними.

Пусть в конкретной задаче необходимо определить состав некоторого объекта. Причем пусть A1, A2, ...,An основные факторы, определяющие состав объекта. Тогда для определения структуры объекта заполняется матрица парных сравнений (см. табл. 14).

Таблица 14 - Матрица парных сравнений

	A1	A2	A3	...	An
A1	1	a12	a13	....	a1n
A2	a21	1	a23	....	a2n

Продолжение табл. 14.

A3	a31	a32	1	....	a3n
...	...	...	...	....	...
An	an1	an2	an3	....	1

Если обозначить долю фактора Ai через wi, то элемент матрицы aij= wi/ wj.

Таким образом, в предлагаемом варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. При этом очевидно aij= 1/aji. Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратно симметричной матрицей, имеющей ранг равный 1.

Работа экспертов состоит в том, что, производя попарное сравнение факторов A1, ...,An эксперт заполняет таблицу парных сравнений. Важно понять, что если w1, w2, ..., wn неизвестны заранее, то попарные сравнения элементов производятся с использованием субъективных суждений, численно оцениваемых по шкале, а затем решается проблема нахождения компонент w.

Определение вектора w состоит в следующем: суммируются по строкам элементы матрицы парных сравнений (для каждого значения i вычисляется сумма ai=ai1+ ai2+...+ ain). Затем все ai нормируются так, чтобы их сумма была равна 1. В результате получаем искомый вектор w. Таким образом wi=ai/(a1+ a2+...+ an).

Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности (табл. 15).

Таблица 15 - Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение	Объяснение
0	Не сравнимы	Эксперт затрудняется в сравнении
1	Равная важность	Равный вклад двух видов деятельности в цель
3	Умеренное превосходство одного над другим	Опыт и суждения дают легкое превосходство одному виду деятельности над другим
5	Существенное или сильное превосходство	Опыт и суждения дают сильное превосходство одному виду деятельности над другим

Продолжение табл. 15.

7	Значительное превосходство	Одному из видов деятельности дается настолько сильное превосходство, что оно становится практически значительным
9	Очень сильное превосходство	Очевидность превосходства одного вида деятельности над другим подтверждается наиболее сильно
2,4,6,8	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями	Применяются в компромиссном случае
Обратные величины приведенных выше чисел	Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел (например, 3), то при сравнении второго вида деятельности с первым получим обратную величину (т.е. 1/3)

Выбор шкалы определялся следующими требованиями:

1. Шкала должна давать возможность улавливать разницу в чувствах людей, когда они проводят сравнения, различать как можно больше оттенков чувств, которые имеют люди.

2. Эксперт должен быть уверенным во всех градациях своих суждений одновременно.

Как показывают работы автора Т. Саати19 по сравнению этой шкалы с 28 другими шкалами, предложенными разными лицами, эта шкала и ее незначительные модификации лучше, чем все другие шкалы.

Хочется к этому лишь добавить, что данный метод парных сравнений и данная шкала чрезвычайно хорошо приспособлены к особенностям обработки информации человеком. Но, при этом данная шкала не является обязательной. Как видно из приведенного краткого описания данная модификация метода безразлична к обычно используемым типам шкал.

Следует отметить, что при расстановке степени интенсивности важности характеристик подходов и степени интенсивности каждого подхода по отношению к характеристикам важности использовано описание, отраженное в табл. 15.

Далее подробно проведен расчет удельных весов по каждому применяемому в данном расчете подходу.

После присвоения весов вычисляется вектор приоритетов, и производится нормализация оценки вектора приоритетов. Одним из лучших способов вычисления вектора приоритетов является определение геометрической средней. Перемножая элементы в каждой строке, и извлекая корни n-й степени, где n - число элементов. В данном случае – 3. Полученный таким образом столбец чисел нормализуется путем деления каждого числа на сумму всех чисел.

На последующем этапе происходит проверка уровня согласованности приоритетов. Важным элементом расчетов по МАИ является определение индекса согласованности (ИС). Он дает информацию о степени нарушения численной (кардинально) и транзитивной (порядковой) согласованности (формула 23):

ИС =(Lmax - n)/(n - 1), (23)

где n - количество сравниваемых элементов (3).

Величина Lmax рассчитывается как сумма по каждому столбцу, последовательно умноженная на величину компоненты нормализированного вектора приоритетов. Полученные цифры суммируются.

Затем определяется случайная согласованность, для трехфакторной матрицы значение равно 0,58 (рекомендованная автором МАИ).

Автором Т. Саати рекомендуются следующие средние согласованности для случайных матриц разного порядка, отраженные в табл. 16.

Таблица 16 - Рекомендуемые средние согласованности

Размер матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Случайная согласован-ность	0	0	0,58	0,9	1,12	1,24	1,32	1,41	1,45	1,49

Разделив индекс согласованности на случайную согласованность, получим отношение согласованности (ОС). Величина ОС не должна превышать 20 %.

Если отношение согласованности выходит за пределы, то приоритеты нужно заново исследовать содержательную ее сторону и соответствующие количественные оценки элементов и внести необходимые изменения в исходные данные.

На наш взгляд, все три подхода дали значимые результаты. При определении итоговой стоимости были учтены преимущества и недостатки использованных подходов.

На основании изложенной выше шкалы относительно важности сравниваемых критериев (параметров) была составлена матрица и количественно выражены субъективные парные суждения (табл. 17).

Таблица 17 - Важность критерия подходов

Критерий	Соответствие подхода поставленной цели	Надежность исходных данных	Вектор приоритетов
Соответствие подхода поставленной цели	1,00	1,00	0,5
Надежность исходных данных	1,00	1,00	0,5

Далее были сформированы локальные приоритеты, по каждому критерию табл. 18.

Таблица 18 -Матрица сравнения соответствия цели

Подход	Затратный	Сравни-тельный	Доходный	Вектор приоритетов	Нормализованные оценки вектора приоритета
Затратный	1	1	1	1,00	0,32
Сравнительный	1	1	3	1,44	0,46
Доходный	1	1/3	1	0,69	0,22
Итого	3,00	2,33	5,00	3,13	1,00
Lmax	3,13
Случайная согласованность	0,58
Индекс согласованности	0,06
Отношение согласованности (Должно быть < 10 %, допускается < 20 %.)	10,34

Данная матрица показывает, что сравнительный и затратный подходы больше, чем доходный подход соответствует цели проведения данной оценки, расчеты сведены в табл. 19.

Таблица 19 - Матрица сравнения подходов по надежности исходных данных

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Вектор приоритетов	Нормализованные оценки вектора приоритета
Затратный	1	1	1	1,00	0,33
Сравнительный	1	1	1	1,00	0,33

Продолжение табл. 19.

Доходный	1	1	1	1,00	0,33
Итого	3,00	3,00	3,00	3,00	1,0
Lmax	2,97
Случайная согласованность	0,58
Индекс согласованности	-0,01
Отношение согласованности (Должно быть < 10 %, допускается < 20 %.)	-1,72

Данные для всех подходов имеют равную степень надежности.

Далее были сведены данные табл. 20 - 21, с целью получения глобального приоритета.

Таблица 20- Расчет глобальных приоритетов

Подход	Критерий	Глобальный приоритет
	Соответствие подхода поставленной цели	Надежность исходных данных
	Численное значение вектора приоритета
	0,5	0,5
Затратный	0,32	0,33	0,33
Сравнительный	0,46	0,33	0,40
Доходный	0,22	0,33	0,28

Результаты трех традиционных подходов, использованных для расчета стоимости нежилых помещений, представлены в табл. 21 .

Исходя из табл. 15, проводим метод математического взвешивания, который представлен в табл. 21.

Таблица 21 – Расчёт итоговой стоимости объекта методом математического взвешивания

Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Рыночная стоимость	Единица измерения
0,330	0,400	0,280	-
5 143 300,00	6 300 000,00	4 671 000,00	5 525 000,00	руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.12.2010 г. составит 5 525 000,00 руб. (Пять миллионов пятьсот двадцать пять тысяч рублей, 00 коп.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Возвращаясь к проблеме жилья, как наиболее актуальной в современном обществе, в своей дипломной работе, раскрыла понятие жилищной ипотеки, изучила правовые основы ипотеки в РФ.

Для выполнения поставленной цели работы, раскрыла понятие недвижимости, выделив из нее жилую недвижимость. Произведён анализ методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, выяснив особенности принципов и стандартов оценки, виды стоимости, рассчитываемые оценщиком для проведения отчета. Раскрыв понятия доходного, затратного, сравнительного подходы к оценке, выяснив их особенности.

И в конечном итоге, произведён расчет стоимости объекта недвижимости – 3-х комнатной квартиры по адресу: г. Новосибирск, Д.  Ковальчук, 265/1 для целей ипотечного кредитования на 12 декабря 2010 г.

Общая площадь объекта – 130 кв. м.

Вокруг здания развита инфраструктура, магазины, детские площадки.

Ближайшее окружение – жилые кварталы, оживленная магистраль городского значения.

Вход на 1 этаж со стороны улицы представлен входной группой.

Подъездные пути к входной группе в помещения со стороны улицы, которая пересекается с проспектом с юго-востока здания. Имеется парковка.

Расстояние от центра Новосибирска (площадь Ленина) – около 5 км.

Подъезд на общественном транспорте (трамвай, автобус, маршрутное такси) до остановки. Подъезд машин спецтехники, пожарных и медицинских обеспечен.

Экологическая обстановка – благополучная.

Оценка проводилась в отношении права собственности на объект недвижимости.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная рыночным подходом, методом сравнительного анализа продаж с использованием элементов линейной алгебры, составляет на дату оценки 6 300 000 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом составляет 5143300 руб.

Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 4671000 руб.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на 12.12.2010 г. составит 5525000 руб. (Пять миллионов пятьсот двадцать пять тысяч рублей, 00 коп.).