Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке

Тема 6. Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке.

План.

Общая характеристика действующей системы налогообложения.
Взаимосвязь источников налоговых платежей и оценки капитала.

Общая характеристика действующей системы налогообложения.

Одной из основных особенностей при формировании рыночной стоимости недвижимости является ее зависимость от налогообложения. Обычно это связывается с налогами на имущество, землю, использование природных ресурсов. Такой подход не вызывает сомнений, поскольку он раскрывает непосредственную связь налогообложения и имущественных отношений. Но в то же время он весьма ограничен вследствие того, что практически вся налоговая система и все виды налогов прямо или косвенно воздействуют на стоимость недвижимости и, следовательно, должны учитываться при ее оценке.

2. Взаимосвязь источников налоговых платежей и оценки капитала.

При анализе налоговой среды оценки недвижимости необходимо учитывать следующее обстоятельство: во-первых, различные виды имущества взаимодействуют с налоговой системой через разные виды налогов, во-вторых, надо разграничивать налоги, непосредственно воздействующие на оценку недвижимости и опосредственно воздействующие – через другие налоги, на первый взгляд не имеющие отношения к оценке недвижимости, в-третьих, недвижимость должна рассматриваться прежде всего как приносящий доход объект. При таком подходе налоги выступают в качестве существенной статьи расходов, которая покрывается за счет доходов от использования имущества.

Анализ деятельности коммерческих организаций показывает, что комплексным источником их налоговых платежей выступает выручка. Она является основным источником финансовых ресурсов и характеризует финансовую сторону оборота вовлеченных в коммерческую деятельность средств (капитала). Выручку рассчитывают как сумму цен по всей реализованной продукции, денежные средства за которую поступили на счета коммерческих организаций.

Именно выручка лежит в основе расчета налогооблагаемого валового дохода (или убытка) от инвестиций в недвижимость. Для того чтобы определить действительную сумму налоговых выплат с дохода, необходимо рассчитать причитающуюся сумму налогов на весь налогооблагаемый валовой доход собственника от инвестиций в недвижимость. Налоговые платежи, выраженные в процентах к налогооблагаемому доходу от собственности, называют предельной налоговой ставкой для инвестора.

Налогооблагаемый валовой доход от приносящей доход недвижимости рассчитывается путем вычета из выручки освобождаемых от налога операционных расходов, включаемых в себестоимость продукции, процентов по кредитам (в пределах установленных в РФ норм – учетной ставки Центрального банка) и начисленного износа (амортизации).

Расчет валового дохода для налогообложения от приносящей доход собственности производится в каждом конкретном случае на основе особенностей учета в себестоимости продукции (услуг) тех или иных видов затрат коммерческой организации в соответствии с установленными в РФ правилами, а также исходя из структуры используемых при формировании выручки цен.

Цена реализованной продукции, или выручка от реализации Вр, состоит из следующих элементов:

Вр = Сз + Сн + Пн + Пч + Ак + Ндс

Где Сз – затраты на производство продукции (услуг), включаемые в себестоимость (операционные расходы)

Сн - налоговые платежи, включаемые в себестоимость

Пн - налоги, уплачиваемые из прибыли

Пч - прибыль нетто, остающаяся в распоряжении предприятия

Ак - акцизный налог

Ндс – налог на добавленную стоимость.

Именно по цене, состоящей из таких элементов, коммерческие предприятия осуществляют реализацию своей продукции (услуг) в том случае, если они выступают плательщиками всех налогов, включаемых в цену на продукцию. Если каких-либо платежей нет (льготы, особый вид продукции), то соответственно сокращается число элементов, входящих в цену. В настоящее время в цене товара налоговые платежи в виде прямых и косвенных налогов составляют в среднем около 40-50% (а при уплате акцизного налога – 80-90%).

Основные налоги, входящие в состав цены на товар в качестве ее элементов, косвенные. Их отличие от прямых налогов состоит в том, что при их взимании плательщик налога и субъект налогообложения (носитель налога) являются разными физическими и юридическими лицами. Например, по Ндс: плательщик налога – коммерческая организация, а субъект налогообложения – конечный покупатель (потребитель) товара – население. Это же относится и к акцизному налогу, а также к другим налогам, включаемым в состав себестоимости продукции.

При анализе воздействия налоговой среды на оценку недвижимости необходимо установить реальные источники налоговых платежей, с тем чтобы выявить действительный конечный финансовый результат (прибыль нетто), представляющий реальный предпринимательский интерес для инвестора. Именно соотношение прибыли, остающейся в распоряжении владельца коммерческой организации, и цены объекта, т.е. вложений капитала при его приобретении и является одним из главных критериев для инвестора.

Кэ = Пч/Кн Тл = Ки/Пч

Где Кэ – коэффициент эффективности инвестируемых ресурсов

Тл – срок окупаемости (число лет) инвестиций

Ки – инвестиции (приобретение объекта в соответствии с его оценкой).

Прибыль нетто определяется следующим образом:

Пч = Вр – (Сз + Сн + Пн + Ак + Ндс)

Налоги по конкретным источникам покрытия можно разделить на следующие группы:

Уплачиваемые непосредственно из выручки предприятия Нв в качестве составной части цены товара

Налог на добавленную стоимость
Акцизный налог

Включаемые в состав себестоимости продукции Нс

Платежи в социальные фонды (пенсионный, социального страхования, медицинского страхования, фонд занятости)
Налог на использование автомобильных дорог
Налог с владельцев транспортных средств
Земельный налог
Транспортный налог
Таможенные пошлины

Относимые на финансовые результаты Нф

Целевые сборы на содержание милиции, а также на благоустройство территорий
Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы
Сборы на нужды образовательных учреждений
Налог на рекламу
Сбор за парковку автотранспорта
Сбор за право проведения кино- и телесъемок
Сбор за уборку территорий населенных пунктов
Налог на имущество предприятий

Выплачиваемый из валовой прибыли Нпв

Налог на прибыль предприятий

Выплачиваемые из прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, Нпп

Налог на строительство производственных объектов в курортной зоне
Сбор за право торговли
Налог на продажу автомобилей, вычислительной техники и компьютеров
Лицензионный сбор за право проведения местных аукционов и лотерей
Сбор за использование местной символики
Сбор за использование наименований «Россия», «РФ», образованных на основе слов и словосочетаний
Сбор со сделок, совершаемых на биржах
Сбор за открытие игорного бизнеса

Из указанного перечня налогов и источников их покрытия видно, что некоторые налоги не обязательны, а связанны только с определенными видами деятельности и сферой вложения капитала. Исходя из этого уже в процессе оценки недвижимости, которая приносит доход, необходимо планировать возможные пути сокращения налоговых платежей в будущем и увеличения прибыли коммерческой организации.

Исходя из приведенных данных, на основе оценки недвижимости и ее доходности инвестор должен решить нелегкий вопрос о приобретении объекта.

Анализ приведенных источников покрытия налогов свидетельствует о том, что после погашения затрат Сз по производству и реализации продукции, а также всех видов налогов и платежей у инвестора (предпринимателя) остается лишь небольшая часть выручки в виде чистой прибыли нетто Пч:

Пч = Вр – Сз – (Нв + Нс + Нф + Нпв + Нпп)

В связи с этим можно характеризовать нетто-эффективность вложения капитала, т.е. его нетто-рентабельность, от которой зависят реально полученный от недвижимости доход и реальная оценка капитала:

Рн = Пч х 100/Ки

Интересные результаты может дать использование, в частности, коэффициента налоговых изъятий (в %), который можно рассчитать как отношение суммы всех налоговых платежей коммерческой организации к величине ее выручки за минусом всех затрат, непосредственно связанных с производством и реализацией продукции:

В сравнительном анализе эффективности инвестиций можно использовать коэффициент чистой прибыли Кчп – ее доли в выручке коммерческой организации:

Кчп = Пч/Вр

При этом должны учитываться специфические особенности налогообложения, обеспечивающие сравнимость аналитических показателей, что позволит оценщику правильно спрогнозировать ситуацию и дать объективную оценку доходной недвижимости.

Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке