Правовые аспекты оценки недвижимости

PAGE 6

AGE 3

Тема №2. Правовые аспекты оценки недвижимости.

План:

1. Связь недвижимости с землей.

2. Определение недвижимого имущества.

3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

5. Законодательство об оценочной деятельности.

1. Связь недвижимости с землей.

Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями.

В статье 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ дана следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом. Также в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.

2. Определение недвижимого имущества.

Указывая на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетних насаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе не отрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которые могут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а не абсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившеуся акционерному обществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который и образует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс… Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью». Мы хотим подчеркнуть, как сказано в той же ст. 132, «для осуществления предпринимательской деятельности». Но это вовсе не означает, что любой самолет, в том числе используемый не для предпринимательской деятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. Другое дело, что такой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означает отнесение самолета, например медицинской авиации, к недвижимому имуществу.

Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, «имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости «вследствие предмета, принадлежности к предприятию – имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определенное дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует «судьбе главной вещи». Это понятие важно для оценщика.

3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью». Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце Х1Х – начале ХХ в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рассматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст.274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что «собственник недвижимого имущества… вправе требовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд..."»

Сервитут – важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п.5 ст.274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».

В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и воздушное пространство. Так, согласно ст.905 германского Гражданского кодекса, «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса». Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о земле и других природных ресурсах.

Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст.239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст.235 ГК РФ «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков…»

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ «при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании, например, хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п.6 ст.66 ГК РФ «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» «денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке». Условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. К их услугам прибегают и для проверки такой оценки.

Правда, ГК РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, например полного товарищества. Там в с.78 «Последствия выбытия участника из полного товарищества» говорится, что «участнику, выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующей доли этого участника в складочном капитале… Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества… определяется по балансу…». Однако понятно, что денежная оценка имущества по балансу не совпадает с его реальной стоимостью. Допустим, полное товарищество образовалось в 1992 году, а один из его участников выходит из товарищества в 1997 году. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор не переоценивался?

В ст.93 ГК РФ «Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае, «если в соответствии с уставом общества… отчуждение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются», то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли (части). Каким образом? Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли. Действительная стоимость, очевидно, является рыночной стоимостью.

Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие 1 января 1996 г. Так, формирование уставного капитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектов недвижимости. Согласно ст.9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. Разумные учредители для этой оценки, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.

Их услугами АО должно воспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество вносится в оплату его акций, «Если номинальная стоимость приобретаемых акций и иных ценных бумаг общества, - сказано в ст.34 Закона об АО, - составляет более 200… минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым… оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг».

Независимые оценщики требуются АО для определения рыночной стоимости имущества (ст.77), хотя утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров (ст.65).

5. Законодательство об оценочной деятельности.

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В начале октября 1996 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому предшествовала довольно длительная борьба относительно концептуальных основ такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности – саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты два проекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огусударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

Согласно принятой процедуре любой закон, принятый Госдумой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Федерации, однако, отклонил этот закон постановлением от 13 ноября 1996 года № 360-СФ. Была создана согласительная комиссия для преодоления различных разногласий. Она состояла из разного числа представителей Госдумы и Совета Федерации.

Самое главное разногласие состояло в установлении места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Совета Российской Федерации по вопросам экономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ в правовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобный аналог существовал в России в конце Х1Х в. Имеются в виду губернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденным Александром Ш Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе, представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.

Помимо этого согласительная комиссия пришла к выводу о необходимости введения в закон такого пункта: «Субъекты Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству».

Принятые изменения закона исходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст.71, п. «ж»). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне возможно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

В Законе об оценочной деятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определены хозяйственные отношения, регулированные этим законом, в том числе и связанные с рыночном оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. В законе изложены также требования к уровню образования оценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочной деятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области, получить соответствующее образование в системах действующих вузов.

Правовые аспекты оценки недвижимости