Оценка стоимости земли
11
Тема 10. Оценка стоимости земли.
Тема 10. Оценка стоимости земли.
План.
- Цель оценки.
- Предмет оценки
- Земельный рынок
- Нормативная цена земли
- Рыночная стоимость земли.
1. Цель оценки.
Земля – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, большинство земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.
Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка – начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.
Во-вторых, во многих субъекта РФ введена система дифференцированного налогообложения земли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.
В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли примером страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий – пожаро- и взрывоопасность, возможность землетрясения и т.п.
В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.
И наконец, важная функция оценки свободного участка земли – обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив – максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).
До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущество и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.
2. Предмет оценки.
Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением ряда «священных догматов». Один из самых устойчивых из них, о судьбе которого до сих пор ведутся яростные политические споры, - вопрос о частной собственности на землю.
Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г, после более чем 70-детнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие
этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:
- Частная (граждан и юридических лиц)
- Государственная (федеральная и субъектов РФ)
- Муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).
По Указу Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. № 1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.
Но земля представляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой – местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.
Во всех современных государствах права землевладельца подчинены интересам общества, прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установлены иные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов.
Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных участков. Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать ил закладывать этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо, которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лица вправе передавать участок в аренду только с согласия его собственника.
Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.
Особенность земли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.
Пока еще земельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдается несогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца. Она позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования. На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельного рынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав на землю.
3. Земельный рынок.
.
Появление частных собственников земли, т.е. возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. В сущности, рынок земли есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями земли как товара.
В классическом понимании рынок – это механизм взаимодействия покупателей и продавцов, реализующих свои интересы на принципах свободной конкуренции. Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение и цена. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.
Для обеспечения такой сбалансированности продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям. Информация о предлагаемых товарах должна быть легко востребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения. Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными. Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.
Простое перечисление этих типичных условий показывает, что они мало соответствуют современному состоянию земельного рынка в РФ. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации земельного рынка.
Начнем с того, что любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п. Число предлагаемых участков со сходными характеристиками на местном рынке ограничено. Спрос на них невзаимозаменяем, а предложение в краткосрочный период отличается крайней неэластичностью.
Иными словами продавец не может увеличить предложение новых земельных участков, сколько бы за них не платили. И ему невыгодно снимать с продажи свой товар, так как в этом случае он рискует вообще лишиться дохода. Таким образом, цена земли в краткосрочном периоде определяется исключительно величиной платежеспособного спроса. Например, в Москве, где резервы свободных платежей весьма ограниченны, а спрос на земельные участки традиционно высок, правительство города ввело выкуп прав аренды земельных участков на конкурсной основе и одновременно за 3,5 года в 20 раз увеличило ставки земельного налога и арендной платы в твердой валюте. Это, однако, не снизило заинтересованности инвесторов, и рыночные цены на земельные участки в Москве пропорционально возросли. Разумеется, подобное решение вряд ли было бы адекватно воспринято рынком, скажем, в Вологде или Йошкар-Оле.
В долгосрочном периоде отмеченные закономерности престают действовать с такой неотвратимостью следствие влияния на земельный рынок факторов перспективного характера. Одни из них способствуют расширению земельного рынка, другие – его ограничению. К первым относятся развитие транспортной сети и инженерное освоение периферийных территорий. В результате осуществления этих мер увеличивается спрос на отдаленные участки, растет их предложение и снижается рыночная стоимость земли.
Противоположное воздействие оказывают определяемые местными властями условия зонирования территории, предусматривающие целевое использование отдельных их участков и налагающие на инвестора определенные архитектурно-градостроительные ограничения. Это приводит к сокращению предлагаемых вариантов инвестиционных решений, сужению рынка и увеличению стоимости земли.
Существенно влияют на динамику спроса и предложения, а следовательно, и на стоимость земли организация земельного рынка, степень его открытости, условия финансирования и оформления сделок. Открытость рынка прежде всего зависит от информированности его участников. Расширение возможностей информированности способствует конкуренции покупателей и росту стоимости земельных участков, что может быть вполне компенсировано повышением эффективности инвестиций благодаря более качественному подбору объектов капиталовложений.
Как показывает опыт стран с развитой рыночной экономикой, рациональным вариантом комплексного решения задачи расширения земельного рынка является создание региональных бирж недвижимости. Именно такое решение намерено в ближайшее время осуществить правительство Москвы. Проведение операций с недвижимостью через специализированные биржи кроме улучшения информационного обслуживания потребителей обеспечит более безопасные условия для денежных расчетов покупателей с продавцами, упростит процедуру оформления сделок, позволит сформировать реальные базы данных о состоянии и тенденциях развития регионального рынка.
Сбор и накопление рыночной информации – первый и во многом определяющий этап оценки стоимости земли. Следующий шаг – анализ земельного рынка. Он проводится путем его сегментирования или, точнее, стратификации.
Под стратификацией (лат. Stratum – слой) понимается классификация рыночной информации о сделках купли-продажи по объектам стратификации по заранее определенным наиболее существенным признакам. Объектами стратификации выступают покупатели, продавцы и сам товар – земля. Существенными признаками могут быть покупательные способности отдельных групп населения и юридических лиц, географические и геометрические характеристики земельных участков, условия их транспортной доступности, экологической безопасности, коммунальные удобства, соображения социальной престижности отдельных районов, нормы зонирования, варианты землепользования и др. В результате такой классификации появляется возможность идентифицировать градации платежеспособного спроса и предложения земельных участков выявить масштабы внутригрупповой конкуренции и индивидуальные факторы ценообразования.
На основе этого исследования в пределах страт определяются типовые единицы сравнения земельных участков и уровни цен, приведенных к единице сравнения. Разумеется для каждой страты характерна своя единица сравнения. Например, для большинства мелких собственников – членов садоводческих товариществ издавна сложившейся единицей является участок размером 6 соток. Для более обеспеченных групп населения, связывающих свои инвестиционные намерения со строительством загородных коттеджей, оптимален размер земельного участка в 12-15 соток. Для организации фермерских хозяйств рациональная площадь землепользования должна быть не менее 3 га.
После стратификации земельного рынка и приведения цен по стратам к общим единицам сравнения определяют характер и тенденции изменения стоимости участков земли. При этом используются способы нанесения рыночной информации на карту статистических характеристик и графической изображение данных о стоимости земли.
4. Нормативная цена земли.
Как ранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:
- Государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользований
- Количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям
- Учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам
- Бонитировка почв (лат. Bonitas – доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель
- Экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.
Управление Государственным земельным кадастром возложено на комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Под его руководством работают специально созданные органы Роскомзема – кадастровые бюро в районах и городах. Они осуществляют:
- Регистрацию земельных участков с объектами недвижимости и прав на них
- Выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость
- Учет земель
- Формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы
- анализ состояния земельного рынка
- информационно-справочное обслуживание и другие функции.
С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примечательна функция кадастровых бюро, связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В «Толковом словаре живого великорусского языка», написанного В.И.Далем в середине прошлого века, дано такое толкование земельного кадастра: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения, расценка». И еще: «Кадастровать – расценять имущество».
Эта определяющая функция земельного кадастра долгое время была несправедливо забыта. И только после введения многообразия форм собственности на землю она вновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государственного регулирования земельных отношений.
Законом РФ «О плате за землю» были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной оценки земли было возложено на службы нового Государственного земельного кадастра.
Кадастровая оценка земель проводится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, вкладывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.
Согласно постановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ «О плате за землю» нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения.
Органы исполнительной власти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.
Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.
Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.
5. Рыночная стоимость земли.
При оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами и применяются те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости. Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотя в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обуславливающую покупательский спрос, в отличие от стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто поддающейся измерению.
Наиболее употребительны следующие методы оценки земельных участков:
- сравнение продаж
- соотнесение
- разбивка на участки
- техника остатка для земли
- капитализация земельной ренты.
Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики в должном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнение продаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.
Из двух классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании единиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнее первый вариант, т.е. цены продаж сравниваемых участков приводятся к единому измерителю площади (1 кв.м, 1 сотка, 1 га). Известный из переводной литературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у нас практически не применяется.
Отбор сравниваемых с оценочным участком земли и корректировка их цен выполняются по следующим признакам (в указанной последовательности):
- состав оцениваемых прав
- условия финансирования сделки
- условия продажи
- рыночные условия (время сделки)
- местоположение
- условия зонирования и другие ограничения
- физические характеристики
- доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.)
Метод соотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного участка и его улучшений. Это соотношение обладает достаточной устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.
Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.
Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.
Работа заключается в определении:
- размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе
- цены продаж улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации
- затрат инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения
- текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.
Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
Такой подход, сочетающий достоинство затратного и доходного методов, вполне корректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу цену использования всего арендуемого имущества без различия его составляющих, а коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий могут быть получены оценщиком по сравнимым объектам на местном рынке.
Капитализация земельной ренты – способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Внешне он прост и выражается зависимостью:
Стоимость земельного участка = доход от владения землей/коэффициент капитализации для земли
Однако в РФ пока еще мало распространена практика сдачм в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.
Оценка стоимости земли