Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание

7

Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

План.

  1. Классификация объектов недвижимости.
  2. Техническая экспертиза объектов недвижимости.
  3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта.
  4. Описание объекта оценки при составлении отчета.

1. Классификация объектов недвижимости.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведение анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предложений в отношении используемых в расчете величин.

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, жилые пригородные дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе – свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительной стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по основания с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

  1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

  1. Назначение.
    1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
      1. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья

1.2.2. Для офисов

1.2.3. Прочее

3. Масштаб.

  1. Земельные массивы
    1. Отдельные земельные участки
      1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.д.)
        1. Жилой дом многоквартирный
        2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
        3. Секция (подъезд)
        4. Этаж в секции
        5. Квартира
        6. Комната
        7. Летняя дача

1.2.2.1. Комплекс административных зданий

1.2.2.2. Здание

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи)

  1. Готовность к использованию.
  2. Готовые
  3. Требующие реконструкции или капитального ремонта
  4. Требующие завершения строительства («незавершенка»)

Деление на группы по признакам подгруппы 4 может быть применено для всех групп искусственных объектов (от 1.2.1.1. до 1.2.2.3.).

  1. Техническая экспертиза объектов недвижимости.

Обследование зданий и сооружений – сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ – утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например, нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ – утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называют разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

  • Внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные)
  • Видимые и невидимые при осмотре
  • Легко и трудноустранимые
  • Развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

  1. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.

Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передачи оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

При составлении отчета об оценке необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

4. Описание объекта оценки при составлении отчета.

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект. При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры. Эти данные необходимы для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом же разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка и измерение стоимости объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий. В данном разделе дается описание границ земельного участка, приводятся данные по прилегающим участкам, описывается характер застройки, приводятся данные по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: его размеры, форма, рельеф и почвы, характер землепользования.

Описание здания (сооружения). Его рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта содержит его наименование, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую площадь, строительный объем, полезную площадь, число этажей, состав помещений с указанием площади и т.д., основные конструктивные элементы, отделку и инженерное оборудование. При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать его наиболее существенные дефекты, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.

Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание