Дисконтирование чистого операционного дохода

Исходные данные
Тип оцениваемого объекта недвижимости - Здание офисного типа, расположенного по адресу город Челябинск, улица Энгельса д. 44. в
Собственнику принадлежит полное право собственности на здание и право долгосрочной аренды земли (50 лет)
Здание: Офис Центр
Земля: государство
1.1 Местоположение объекта
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1008 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв. м.
Площадь земельного участка = 1000+ИЧ м2
Индивидуальное число 8.
Значит в задаче площадь земельного участка составит: 1000+8 = 1008 м2.
1.2 Описание задания.
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, центрального отопления, электроснабжения, противопожарной безопасности.
В задании имеется необходимое количество телефонной линии.
На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором.
На третьем этаже помещается кафе.
В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под оптовые склады.
Здание введено в эксплуатацию 5лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания – 10 008 куб. м
Полезная (арендная) площадь здания – 2808 кв. м
Полезная (арендная) площадь подвала – 108 кв. м
1.3 Данные для расчета стоимости объекта затратным методом
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 1800 руб. за 1 кв. м
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 05
Важное замечание: все рассчитанные показатели переведем в тыс. руб.
1.4 Данные для расчета износа
Здание имеет все виды износа.
В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям.
Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Внешний износ:
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1 % от полной восстановительной стоимости здания.
2. Затратный метод
2.1 Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95*TL*SL,
Где VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL - ставка земельного налога, руб.;
SL – площадь земельного участка, кв. м