<< Пред. стр. 1 (из 8) След. >>
Список литературы по разделу
МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)
Институт экономики и финансов
Кафедра "Финансы и кредит"
М.А. Абдуллаев
А.А. Орлов
Л.А. Римский
Бу Хассан Хоссам
ИПОТЕКА. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Учебное пособие
Рекомендовано учебно-методическим объединением
в качестве учебного пособия для вузов железнодорожного транспорта
Москва - 2003
МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)
Институт экономики и финансов
Кафедра "Финансы и кредит"
М.А. Абдуллаев
А.А. Орлов
Л.А. Римский
Бу Хассан Хоссам
ИПОТЕКА. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Учебное пособие
для студентов экономических специальностей
Москва - 2003
УДК 336.77
О 66
Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Бу Хассан Хоссам. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: МИИТ, 2003. - 244с.
Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям - в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.
Целью учебного пособия является ознакомление с историей становления ипотеки, основными направлениями, современным состоянием, проблемами и перспективами ее развития за рубежом, в России, в конкретном коммерческом банке, на железнодорожном транспорте, в частности, Московской железной дороге при организации жилищного ипотечного кредитования.
Рассмотренные вопросы, приведенные полная законодательная база, формулы и примеры расчетов дают полное представление об ипотеке, ипотечном кредитовании как неотъемлемом элементе рыночной экономики, одном из приоритетных инструментов развития бизнеса и финансирования долгосрочных инвестиций.
Рекомендуется студентам экономических специальностей, молодым специалистам, направленным на работу на железнодорожный транспорт и всем, кто намерен решать свои жилищные проблемы на основе ипотеки.
Рецензенты:
Помощник руководителя Департамента экономики МПС России, доктор экономических наук Д.А. Мачерет;
Заведующий кафедрой "Экономика и логистика на транспорте" Самарской государственной академии путей сообщения, доктор экономических наук П.В Куренков;
Вице-президент, начальник управления финансового анализа АКБ "Росевробанк" Я.А. Лютер.
(c) Московский государственный
университет путей сообщения
(МИИТ), 2003
СОДЕРЖАНИЕ
стр.
ВВЕДЕНИЕ..................................................................................5
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ............................8
1.1. Ипотека: понятие и сущность....................................................8
1.2. Возникновение и развитие института ипотеки..............................13
1.3. Особенности ипотечного кредитования за рубежом......................18
1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования.....................18
1.3.2. Американская система ипотечного кредитования..................27
1.3.3. Проблемы параллельного существования американской
и европейской систем ипотечного кредитования ..........................33
1.4. Ипотечные кредитные институты.............................................35
1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования.................................39
1.6. Риски ипотечного кредитования..............................................42
1.6.1. Классификация рисков ипотечного кредитования ................43
1.6.2. Законодательная зашита и инструменты управления
рисками при осуществлении ипотечных операций .......................45
1.7. Ипотечное кредитование в России.............................. .............58
1.7.1. Ипотека в дореволюционный период...................................58
1.7.2. Ипотечное кредитование на современном этапе ..................69
1.7.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования ..86
2. ПРОЦЕДУРЫ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА И ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА В РФ..............................................................................................................95
2.1. Технология предоставления ипотечного кредита...........................95
2.2. Государственная регистрация договора ипотеки .........................98
2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество.......................101
2.4. Особенности залога отдельных видов имущества.......................103
2.4.1. Ипотека земельных участков..........................................103
2.4.2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений.......................105
2.4.3. Ипотека жилых домов и квартир......................................107
2.5. Многообразие методов погашения ипотечного кредита................108
3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" .......124
3.1. Место ипотечного кредитования в операциях коммерческого
банка . ...................................................................................124
3.2. АКБ "Инвестсбербанк" в банковской системе РФ ......................131
3.3. Ипотечные программы, реализуемые в АКБ "Инвестсбербанк" ...133
3.4. Расчет затрат заемщика на получение и погашение ипотечного кредита в АКБ "Инвестсбербанк".................................................136
4. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ ТРАНСПОРТЕ ...........................139
4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки "Жилсоципотека" ..140
4.2. Правила продажи жилья работникам предприятий
Московской железной дороги с применением механизма ипотеки ..........145
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .......................................................................154
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ...........................157
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" ...............................................159
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Перечень и образцы документов, используемых на Московской железной дороге для оформления ипотечного кредита. ........201
ВВЕДЕНИЕ
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:
* недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
* недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение;
* стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
* высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.
Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - эго кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.
Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса Соединенных Штатов Америки - в 30-е годы, Канады и Германии - в 40-50-е годы, Аргентины и Чили - в 70-80-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и в России.
Ипотечное кредитование многофакторно влияет на процесс развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики - промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека - это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.
Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции.
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям - в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.
Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
На состоявшемся 28 февраля 2003г заседании Госсовета, посвященном ипотеке Президент России В.В. Путин сказал, что перевести жилищную проблему для почти 5 млн. семей из зависших в решаемую можно с помощью ипотеки. Он же отметил, что "...для подавляющего большинства граждан слово "ипотека" звучит как загадка. И здесь нужно разъяснять".
Целью данного пособия является ознакомление читателя с историей возникновения ипотеки, практикой ипотечного кредитования в различных странах, современным состоянием и перспективами развития ипотечного кредитования в России, процедурой оформления и выдачи ипотечного (жилищного) кредита КБ и Московской железной дорогой.
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
1.1. Ипотека - понятие и сущность
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Термин "ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- "ипотека" как правоотношение и "ипотека" как ценная бумага.
"Ипотека" как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).
"Ипотека" как ценная бумага подразумевает "закладную" - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:
* реализация конституционных прав граждан на жилье;
* регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
* "перелив" капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
* страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
* стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
* формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.
Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:
* строго определенный залог;
* в большинстве случаев - целевой характер;
* длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая "короткая ипотека". Масштабы и эффект ее применения невелики.
Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.
Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.
Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг -закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.
Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.
Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.
В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:
> между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
> между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.
Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).
Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.
Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.
С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.
Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.
Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.
1.2. Возникновение и развитие института ипотеки
Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была только ответственность, причём ответственность не только имущественная, но и личная.
Исторические документы свидетельствуют о том, что институт "ипотеки" пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э. в результатете осуществления своих знаменитых реформ. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон в 594 г. до н.э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.
В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.
Институт ипотеки (залога недвижимости) в процессе своего развития прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка), до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - собственно ипотеки. Первая стадия - фидуция возникла в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился пигнус и лишь затем ипотека.
Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.
Сделка (или договор) фидуции также претерпела некоторую эволюцию. Так, на первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика оплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные финансово-правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.
Появление последней стадии института ипотеки - собственно ипотеки - было обусловлено политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам.
По существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид залога распространился на недвижимость.
Таким образом возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже имели правовую силу. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.
Дальнейшее развитие ипотеки в Древнем Риме было прекращено. Скорее всего, причинами послужили распад государства и потеря в связи с этим многих государственных функций, дальнейшая техническая невозможность контроля и регулирования уже тогда достаточно сложного института ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными и рисковыми.
Однако институт ипотеки не "канул в лету", а по прошествии столетий возник вновь, причем наибольшее распространение он получил в XVIII-XX вв. в странах Европы и США.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.
Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.
На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").
1.3. Особенности современного ипотечного кредитования за рубежом
1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования
Современная европейская система ипотечного кредитования зародилась в середине 18 века в Пруссии. В это время денежные средства стали выдаваться под залог земельного владения. За предоставленный капитал выдавались документы (Hypothekenbrief), в которых был обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники закладных листов.
29 августа 1767г. король Пруссии Фридрих Второй издал закон о создании Landschaft'a (кредитного товарищества, занимающегося предоставлением ипотечных кредитов). Ландшафтам были даны широкие права в отношении должников: они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства, производить опись имущества и его продажу с публичных торгов.
Некоторые ландшафтам могли выпускать ипотечные Hypothekenbrief. Они хорошо продавались, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья. В 1777 году в обращении находились Hypothekenbrief общей стоимостью около 9 млн. талеров, в 1787 году - 46 млн., в 1805 году - 150 млн. талеров.
В дальнейшем система Hypothekenbrief перешла в Польшу. Волна эмиграции 1830-1831гг. во Францию привела к распространению системы ипотечного кредитования и в этой стране.
В 1852 году был учрежден Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. Это привело к более равномерному распространению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ипотечной ценной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. Если до середины XIX в. преобладал Hypothekenbrief, то после учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент - закладной лист как ценная бумага.
В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая из Франции распространилась на территорию Германии, а затем и на большую часть Европы. В это же время появились первые ипотечные банки.
Таким образом, ипотечные ценные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям.
В настоящее время в Европе действуют 2 основные модели ипотечного кредитования: классическая континентальная и ссудно-сберегательная.
Основной тип кредитного института классической континентальной ипотеки - ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы - "короткие деньги", это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы - "длинные деньги", получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспеченных выданными этими же банками кредитами (рис. 1.1, 1.2.)
Закладные листы хорошо зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов (согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1997 года в Европе около 640 млрд. марок. Их них примерно 70% были эмитированы немецкими ипотечными институтами).
Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:
1. Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:
* достаточность собственного капитала банка (в Германии - минимум 60 млн. марок)
* надежность источников образования уставного капитала;
* наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
* достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;
2. Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога,
<< Пред. стр. 1 (из 8) След. >>
Список литературы по разделу