<< Пред.           стр. 2 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу

 
 
 
 
 
 
 способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;
 3. Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;
 4. "Защитный вал". Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;
 5. Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит. Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).
  При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона "Об ипотечных банках" не было ни одного случая их банкротства.
  Закладные листы выпускаются различного номинала. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.
  Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.
  Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.
  Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.
  При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком (ссудно-сберегательная модель - жилищное ипотечное кредитование (рис.1.3)).
  Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано). Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение кредита длится 10-15 лет.
  Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, данная модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
  Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  В Германии ипотечные кредиты в рамках данной системы предоставляются при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 30% до 50% общей суммы сбережений.
  Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры. Именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире.
 
 1.3. 2. Американская система ипотечного кредитования
 
  Экономический кризис 20-30-х годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства для вывода страны из экономического тупика, Великой депрессии, создания надежной и эффективной финансовой системы, и в частности новой системы жилищного финансирования.
  В США для решения этих задач, проведения революционных преобразований в стране был разработан новый курс Рузвельта, одной из программ которого была организация массовой доступности залогового кредитования. Для этого государством были определены следующие основные задачи:
 * создание надежной системы жилищного финансирования;
 * поддержка всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированная защита частных накоплений;
 * поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов на эти цели.
  Одним из первых предреформенных шагов было создание специального Управления общественных работ, которое направляло вырученные средства на строительство льготного жилья для населения.
  В 1932-1933 гг. государством были созданы основные базовые общегосударственные финансовые и другие институты, связанные с ипотечным жилищным кредитом, которые стали официальными проводниками новой кредитно-финансовой жилищной политики. В 1932 г. была образована Федеральная банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована - создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.
  В 1934 г. была образована Федеральная жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.
  В дальнейшем, для непосредственного участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы специальные агентства (Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии (рис. 1.4.): приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача - создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.
  Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента "целая ссуда". Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).
  Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов у первичных кредиторов, так и секьюритизации ипотечных долгов огромно. И именно за счет приобретения у кредитных институтов ипотечных кредитов, зачастую являющихся неликвидными активами, и последующей продажи в
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 нужный для рынка момент ипотечных долгов (причем в различных видах финансовых инструментов) в объемах, необходимых для стабилизации кредитно-финансового рынка, происходит эффективное регулирование рынка жилищных ценных бумаг и финансового рынка в целом, а также управление всем жилищно-инвестиционным процессом.
  Новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс; во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.
  Сектор рынка жилищных долговых обязательств является крупнейшим в США по объему обращающегося на нем капитала. Заемный жилищный капитал, по оценкам американских экспертов, значительно превышает стоимость американских правительственных ценных бумаг и корпоративных облигаций как но отдельности, так и вместе взятых.
  Такое развитие сектора жилищных обязательств является следствием политики государства и рыночных институтов в области новых инвестиционных технологий, а также в области институционального строительства, благодаря которой была создана ни с чем не сравнимая, практически совершенно новая область жилищного инвестирования с существенно обновленной инфраструктурой. Ее основа - правительственные агентства, которые обладают определенными гарантиями государства на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Агентства, являющиеся главными операторами вторичного рынка жилищных кредитов и ценных бумаг, обеспечивают основной приток капитала на первичный ипотечный рынок, организуют и поддерживают этот рынок, образуя всеобъемлющую, постоянно воспроизводимую стабильную систему жилищного инвестирования. Таким образом, инвестиционная деятельность агентств является основным рычагом управления всем инвестиционным рынком, главным фактором стабилизации финансовой системы. Деятельность агентств абсолютно подконтрольна государству - в любой момент за счет покупки или продажи необходимого количества ипотечных долгов государством происходит выравнивание финансово-экономической ситуации.
  Помимо государственных агентств по скупке ипотечных кредитов, на американском рынке присутствуют и частные компании. Наиболее известные из них следующие:
 * "Мегги Мей" - первая частная корпорация, созданная в 1978 году в городе Милуоки (штат Висконсин) в качестве филиала ипотечной страховой компании;
 * Корпорация содействию ипотечному кредитованию;
 * Корпорация "Саломон РФС"
 * Корпорация "Дженерал электрик кредит".
 
  Реализация американский системы ипотечного кредитования может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, должно быть наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.
  Американская модель, будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов очень сильно зависит от состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому реализация данной модели может получить успех лишь в странах с очень устойчивой экономикой.
 
  1.3.3. Проблемы параллельного существования американской и европейской систем ипотечного кредитования
 
  Принципиальное различие двух рынков состоит в уровне его секьюризации - свободном обращении на фондовом рынке закладных бумаг, эмитированных инвесторами. Общая сумма такой эмиссии в США составляла к осени 2001 более 2 трлн. евро, а в странах европейского сообщества - около 500 млрд. евро. Сегодня основную роль на ипотечном рынке США играют, так называемые, "ипотечные банки". Набор производимых ими операций не позволяет считать их банками в чистом виде - эти финансовые учреждения проводят сделки на рынке недвижимости, а затем эмитируют закладные бумаги, с самими "банками" никак не связанные. Таким образом, оператор застрахован от потерь, вызванных повышением рыночных ставок, и имеет возможность снизить капиталоемкость всей операции. Сейчас на долю этих "квазибанков" приходится более половины всех выданных первичных кредитов. В европейских же странах ипотечные кредиты по-прежнему остаются в активном портфеле кредитора, для финансирования которого последний выпускает собственные ценные бумаги. Таким образом, европейские финансовые учреждения являются кредиторам "последней инстанции", несущими все финансовые риски. Американские же коллеги транслируют кредитные риски на других участников рынка.
  Кредитование жилья в США стало частью государственной политики после принятия в 1934 году "Закона о жилищах". Сегодня формально частные компании - "Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования", "Федеральная ассоциация ипотечного кредитования домов" и чисто государственная организация - "Государственная национальная ассоциация ипотечного кредитования" владеют около 45% всей суммы ипотечной задолженности и 90% секьюризованной, являясь, таким образом, кредитором "последней инстанции" на ипотечном рынке. По различным оценкам соотношение долг/акционерный капитал варьирует у этих фирм от 30 до 85. Считается, что в будущем эти компании могут стать причиной глобального финансового кризиса. Но инвесторы относят ценные бумаги к категории госдолга, так как считают, что правительство не даст им обанкротиться.
  Как раз этим фактом и озабочены европейские финансисты в преддверии создания единого наднационального рыночного пространства, считающие, что система организации ипотечного рынка США дает необоснованные преимущества национальным игрокам, поскольку держится на явных и скрытых государственных гарантиях. Европейцы требуют разобраться со своими американскими коллегами на уровне ВТО. Американская система критикуется и на родине. Считается, что правительственные гарантии разрушают рыночное перемещение капиталов, а значительная часть субсидий оседает в карманах владельцев акций этих компаний.
  Таблица 1.1.
  Сравнение ипотечных рынков США и ЕС (млрд.евро)*
 
  Показатели США ЕС Общая сумма ипотечного долга, выданного частным лицам 3751 2700 Доля ипотечного долга в ВВП,% 53 36 Сумма секъюризованного долга 2041 500 Доля секъюризованного долга в общем ипотечном долге,% 54 19 Население, млн. чел 267 375 ВВП 7055 7470 * - расчеты Европейской ипотечной ассоциации (данные 2001г)
  1.4. Ипотечные кредитные институты
 
  В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. Однако главным условием их функционирования является удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.
  Основными зарубежными ипотечными кредитными организациями являются:
 * Ссудно-сберегательные ассоциации;
 * Ипотечные банки;
 * Страховые компании;
 * Пенсионные фонды;
 * Инвестиционные компании;
 * Коммерческие банки.
  Ссудно-сберегательные ассоциации - специализированные кредитные учреждения, ресурсы которых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.
  Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.
  Ипотечные банки - кредитные учреждения, в основном специализирующиеся лишь на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.
  Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.
  Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.
  Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению этих институтов - они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.
  Пенсионные фонды. В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40% всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать "длинные деньги".
  Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. Однако большая инфляция (6-7%) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) - все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.
  В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость - вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.
  В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.
  Инвестиционные компании (фонды) - организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний - акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций - от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.
  Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
  В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.
  Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т.д.) практически без уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).
  Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное - более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.
  Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов - владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.
  Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15%. Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми "супермаркетами", предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.
  1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования
 
  Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая (как указывалось выше) связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов (рис.1.5.). В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:
 * системы регистрации оборота недвижимого имущества;
 * страховых организаций (компаний);
 * организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.
 
  Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также работоспособные суды и нотариальные конторы; органы законодательной власти; институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд; статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему; службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков; рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков; учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов, а также для институтов обеспечения ипотеки; научно-исследовательские организации; специализированные печатные издания.
  Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке определенными органами.
  Функционирование действенной системы регистрации вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 различных трактовок их содержания; позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости; способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.
  Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.
  В мировой практике распространены следующие виды страхования:
 * жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
 * недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);
 * ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая - отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства - погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4
 * чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений - ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);
 * ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.
  Поэтому для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензии на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам.
 
  Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы: обязательное лицензирование оценщиков; наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения; развитая информационная база; существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков; разработка и внедрение эффективных методов оценки и др.
  Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Развитие системы ипотечного кредитования в стране напрямую зависит от существующего правового обеспечения. Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.
 
  1.6. Риски ипотечного кредитования
 
  Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков - обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими - основа ипотечного менеджмента.
 
  1.6.1. Классификация рисков ипотечного кредитования
 
  Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:
 * кредитный риск;
 * процентный риск;
 * риск ликвидности.
 
  Кредитный риск - риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).
  Снижению кредитного риска способствует:
 * правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
 * эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";
 * надежная система регистрации имущественных прав;
 * возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
 * распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
 * создание резервных фондов;
 * страхование ипотечных кредитов.
  Процентный риск - возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.
  Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.
  Существенному снижению данного риска служит правильный расчет процентной ставки по ипотечному кредиту, введение переменной процентной ставки.
  Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть определена по следующей формуле:
  , где
 IИК - процентная ставка по ипотечному кредиту;
 IЗС - процентная ставка по заемным средствам;
 ЗС - сумма заемных средств;
 А - сумма активов;
 IПС - процентная ставка по привлеченным средствам;
 IАК - ставка на акционерный капитал;
 АК - стоимость акционерного капитала;
 N - премия за различные риски в процентах.
  Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.
 
  1.6.2. Законодательная зашита и инструменты управления рисками при осуществлении ипотечных операций
 
  Рисками можно и нужно управлять. Процесс управления рисками включает определение видов рисков; количественную оценку, создание резерва на покрытие риска; анализ рисков и рассмотрение возможных вариантов минимизации вызванных ими потерь; формулирование политики по управлению рисками; осуществление провозглашенных мер, слежение за рисками, соблюдение заданных параметров. От эффективного управления рисками, их сбалансированного распределения между субъектами ипотечного кредитования зависят надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.
  Методологической основой, которую реально можно использовать для управления риском при осуществлении ипотечных операций может стать созданная на международном страховом рынке система "управления риском" (risk management),. Система включает четыре последовательных этапа (рис.1.6.).
  Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик), воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям, сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора об ипотеке они носят объективный и субъективный характер.
 
 
  Система "управления риском" (risk management)
 
  Рис. 1.6.
  . Результатом анализа перечисленных и иных рисков является решение залогодержателя или залогодателя оставить риски на себе или перевести их за соответствующую плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.
  В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием на приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем, осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования, определенным образом регламентируемых на законодательном уровне Федеральным Законом "Об ипотеке" и Гражданским Кодексом РФ.
  Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
 Статья 31. Страхование заложенного имущества.
  1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.
  2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
  3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
  Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
  Гражданский кодекс РФ.
  Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.
  В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
  Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодатель не отвечает.
  В приведенных требованиях о страховании имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества, т.е. предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению к страховой стоимости, т. е. по отношению к величине, которая получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.
  Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием.
  Как следует из положений закона, при заключении договора страхования заемщик (страхователь) назначает кредитора (банк) выгодоприобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями. Но если даже он этого не сделает, кредитор все равно не лишается своего законного права на удовлетворение требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые кредитор отвечает.
  Несмотря на то, что при ипотеке (залоге недвижимости) вопросы страхования регулируются на законодательном уровне, в ипотечных программах федерального и регионального уровней при изложении подходов к страхованию рисков, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, имеются определенные различия.
  Управление риском - это система мер, направленных на рациональное сочетание всех элементов в единой технологии управления. Руководствуясь подходами к управлению рисками, необходимо провести классификацию рисков, сопутствующих ипотечному жилищному кредитованию, и распределить их между субъектами, участвующими в ипотечных операциях, для того, чтобы равномерно распределить бремя финансовых расходов по защите от рисков. Сейчас в различных ипотечных программах, явно просматривается стремление кредиторов переложить риски в основном на плечи заемщиков, осуществляя защиту посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика. Снижению издержек будет способствовать распределение рисков на непосредственно связанные и не связанные с ипотекой.
  Именно такая классификация рисков предусмотрена в отношении лизинговых операций в Федеральном Законе от 29 ноября 1998г. № 164-ФЗ "О лизинге".
 Статья 21. Страхование предмета лизинга и риски.
  1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом (поставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором.
  2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется как по соглашению сторон договора лизинга, так и без соглашения.
  3. Стороны, исполняющие обязанности страхователя и выгодоприобретателя, а также сроки страхования определяются договором лизинга.
  4. Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.
 Статья 22. Риски, не связанные со страхованием.
  1. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже и эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.
  2. Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона лизинга, которая выбрала продавца (поставщика), если иное не предусмотрено договором лизинга;
  3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
  Необходимо отметить также, что обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только посредством страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, кстати, вовсе не является единственной и эффективной мерой в процессе управления риском.
  В качестве иллюстрации высказанных предположений приведем один небольшой пример. В связи с развитием института потребительского кредита вообще и ипотечного жилищного кредитования в частности возникает необходимость проведения кредитного страхования жизни, являющегося разновидностью страхования, осуществляемого прежде всего на случай смерти. Сущность данного страхования состоит в том, что заемщик (ссудополучатель) при получении кредита (ссуды) должен застраховать свою жизнь, чтобы в случае смерти застрахованного, не успевшего выплатить кредит (погасить ссуду), его задолженность погашалась из страховой суммы, выплачиваемой страховой компанией. Это страхование осуществляют как сами заемщики (ссудополучатели), так и кредиторы (банки, кредитные союзы и т. п.).
  По рассматриваемому страхованию, прежде всего для уменьшения платы (устанавливается величиной тарифной ставки) за производимую страховую защиту, может предусматриваться в договоре страхования уменьшение суммы, выплачиваемой по случаю смерти застрахованного. То есть страховая сумма уменьшается вслед за уменьшением погашенного долга на протяжении срока страхования. Страховые тарифы могут быть постоянными на протяжении всего срока страхования, но могут также уменьшаться вместе со страховой суммой.
  Страхование жизни, прежде всего на случай смерти, необходимо рассматривать как составную и безусловную часть финансирования приобретения объектов недвижимости посредством ипотечного жилищного кредитования, поскольку наличие такого страхования предполагает, что по меньшей мере в случае смерти заемщика (ссудополучателя), приобретенное в долг жилье будет свободно от долгового обязательства, так как обязанность по выплате оставшейся части долга будет находиться на страховщике.
  По условиям страхования может предусматриваться, что страхователь (заемщик ипотечного жилищного кредита) страхует возврат кредита по одному из следующих вариантов: 1) на случай смерти; 2) на случай смерти или наступления инвалидности 1-й или 2-й группы в течение срока действия кредитного договора.
  В настоящее время при ипотеке очень велика доля расходов, которые должен нести заемщик в связи с выполнением тех или иных процедур, поскольку создание механизма управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании находится в самой начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя забот о них.
  Страхование предмета ипотеки - явление достаточно новое, поэтому общие требования к нему излагаются в форме соответствующих рекомендаций. Так, п.7. "Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы" (утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998г. № 767 "О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве"), установлено: "Заемщик обязуется застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара".
  Для создания надежной страховой защиты от рисков страховщики включены в состав основных участников ипотечного рынка (см. табл.1.2.). В частности, это предусмотрено "Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" (одобрена постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998г. № 625).
  Таблица 1.2.
  Состав страховщиков, входящих в число основных
  участников ипотечного рынка в Москве
 
 Страховщики Функции Страховые компании Лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка Московское муниципальное страховое агентство Осуществляет все формы страхования, связанные с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих в рамках Московской ипотечной программы Квалифицированные Московским ипотечным агентством (МИА) страховые компании Страховые компании, отвечающие требованиям МИА и на основании этого рекомендованные им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования
  Функции страховщиков, представленные выше, проистекают из основных принципов, заложенных в Московской ипотечной программе. Один из них гласит: "В число стандартов МИА на первых порах становления рынка ипотечного кредитования в Москве могут входить требования участия только квалифицированных МИА страховых и оценочных компаний во всех случаях страховой и оценочной деятельности, связанной с ипотечным кредитованием".
  Исходя из этого предусматривается, что обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Но обеспечение страховой защиты при ипотечных операциях только этим видом страхования не ограничивается.
  Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.).
  Следовательно, при ипотечном жилищном кредитовании может применяться несколько видов страхования. В Московской ипотечной программе, в соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться, предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (см. табл. 1.3.).
  Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы подобным эмитентом будет выступать МИА. К институциональным инвесторам относят: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
 
 
 
 
 
 Таблица 1.3.
 Виды страхования при ипотечном кредитовании в Москве
 
 Вид страхования
 
  Функции страховых компаний
 
 
  Имущественное страхование
  Страхование предмета залога является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя (кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с заемщиком за его счет
  Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка
  Требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников, а в некоторых случаях - действующим законодательством (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в г. Москве")
  Страхование жизни и трудоспособности заемщиков
  Осуществляется при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами банков-кредиторов и (или) МИА
  Страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием. В том числе, отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы

<< Пред.           стр. 2 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу