<< Пред.           стр. 4 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу

 * кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;
 * договор ипотеки квартиры.
  Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки (см. пункт 2.2.) банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.
  Обязательным условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.
  При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту.
 
 2.2. Государственная регистрация договора ипотеки
 
  Ипотечная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого в специализированное учреждение должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства; документы, содержащие описание жилого помещения, которое является предметом договора об ипотеке.
  Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.
  Принимая решение об отложении государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.
  При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до решения спора судом.
  Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также указывается в регистрационной записи (на основании договора об ипотеки залогодержателю регистрирующим органом может быть выдана закладная. Это ценная бумага, которая упрощает процедуру уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной).
  Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной - то и копию закладной.
  Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.
  Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.
  Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.
  Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки.
  Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее. Однако копия закладной к документам публичного характера не относится.
  Отказ в государственной регистрации ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в суде.
 
 2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество
 
  Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при неисполнении залогодателем своих обязательств (выплаты суммы долга и процентов).
  Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).
  Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;
 2) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
 3) начальную продажную цену заложенного имущества в случае его реализации;
 4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
  По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
  Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
  Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть:
 * открытую реализацию заложенного имущества;
 * приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.
  При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:
 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
 2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке;
 3) способ реализации заложенного имущества, либо условие о его приобретении залогодержателем.
  Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
 
  2.4. Особенности залога отдельных видов имущества
 
  2.4.1. Ипотека земельных участков
 
  По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки (предназначенные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства), находящиеся в собственности физических и юридических лиц
  Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.
  Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.
  При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
  На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель может потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
  Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
  К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
 
  2.4.2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений
 
  При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
  Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.
  Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция.
  Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
  Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
  Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в лизинг имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
  Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
  В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
  Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:
 * требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
 * предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
 * осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.
 
 2.4.3. Ипотека жилых домов и квартир
 
  Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
  Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется через их законных представителей.
  При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
  Если иное не предусмотрено договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.
  Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (поэтому российские банки предоставляют ипотечные кредиты только под залог квартир или жилых домов, являющихся не единственным жильем залогодателя и свободных от регистрации).
  Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.
  После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:
 * жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
 * проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
 
 2.5. Многообразие методов погашения ипотечного кредита
 
  Многообразие методов погашения ипотечного кредита объясняется необходимостью достижения и поддержания баланса интересов ипотечных кредиторов и заемщиков в различных экономических условиях. Наиболее распространенными методами являются следующие:
  * Погашение кредита равными срочными уплатами;
  * Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока;
  * Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода;
  * Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения размера взносов;
  * Погашение кредита с предоставлением льготного по платежам периода.
  Рассмотрим подробно каждый из заявленных методов.
 * Погашение кредита равными срочными уплатами. Платежи. как правило, осуществляются несколько раз в году (р - раз) проценты начисляются также несколько раз в году (m - раз) в конце или в начале периода (месяца, квартала, года). При осуществлении платежей за кредит по этой схеме - это будут, соответственно, ренты постнумерандо и пренумерандо.
  При использовании сложных процентов и ренты постнумерандо в общем виде для определения срочной уплаты (т.е., годовой суммы выплат, включающей часть долга и сумму начисленных за год процентов) можно использовать формулу:
 
 где: D - размер выданной ссуды (кредита);
  - коэффициент приведения p-срочной ренты;
 g - % ставка за кредит из расчета годовых;
 n - срок кредита в годах;
 р - число выплат в течение каждого года (например, 12 при ежемесячных выплатах, 4 - при ежеквартальных);
 m - количество начислений % в течение каждого года.
  Если платежи в счет погашения кредита производятся р - раз в году в конце каждого периода в течение n - лет из расчета g - % годовых, а проценты начисляются m - раз в году, то коэффициент приведения определяется по формуле:
 
 
 
 
 
 
 
 
  При использовании сложных процентов и ренты пренумерандо (т.е., выплаты по кредиту и начисление процентов будут производиться в начале периодов), в общем виде, для определения срочной уплаты можно использовать формулу:
 
  Размер одной выплаты (R) можно определить по формуле:
 
 где: p - число платежей в течение года.
  Общая сумма погашения кредита определяется по формуле:
 
  Современная величина этого потока платежей за кредит (А)
 определится по формуле:
 
 где: - ставка дисконтирования (приведения), % из расчета годовых.
  Ставка дисконтирования должна быть равна действительной стоимости денег, т.е., ставке денежного рынка. При задании ставки дисконтирования следует учитывать долговременную динамику % ставки по кредитам.
  Рассмотрим пример №1, иллюстрирующий приведенные формулы.
  Заемщику предоставляется ссуда в размере $20000 на 10 лет под 10% годовых. Выплата платежей по ссуде происходит 12 раз в год в конце каждого месяца. Проценты начисляются также 12 раз в год на остаток долга. Составить план погашения кредита равными срочными уплатами.
  Сумму месячного платежа по ренте постнумерандо можно найти по формуле:
 
 
 
  Сумма начисленных за весь срок процентов вычисляется по следующей формуле:
 
 Сумма процентов за период (It) определяется по формуле:
 
 
 
 Остаток долга на начало следующего периода определится по формуле:
 
 
  Ежемесячная сумма в счет погашения основного долга (dt) определится по формуле:
 
  Остаток долга на начало любого периода определится по формуле:
 
 
 
  где - долг на начало первого месяца;
  - сумма в счет погашения основного долга, выплаченная в первом месяце;
  - коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо. Определяется по формуле:
 
 
 
  План погашения кредита представим в табл. 2.1.
  Таблица 2.1.
 План погашения кредита равными срочными уплатами в конце
  расчетного периода (месячными платежами), $
 Период Остаток долга на начало периода Выплата долга Проценты за период Месячный платеж 1 20000,00 97,63 166,67 264,30 2 19902,37 98,45 165,85 264,30 3 19803,92 99,27 165,03 264,30 4 19704,65 100,10 164,21 264,30 5 19604,55 100,93 163,37 264,30 ..... ..... ..... ..... ..... 116 1289,10 253,56 10,74 264,30 117 1035,54 255,67 8,63 264,30 118 779,87 257,80 6,50 264,30 119 522,07 259,95 4,35 264,30 120 262,12 262,12 2,18 264,30 Итого 0,00 20000,00 11716,18 31716,18
 * Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока. Условия погашения ипотечного кредита позволяют уменьшить размеры периодических взносов. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, чтобы они не покрывали всей задолженности; остаток долга (обозначим его как B) выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующие условие ипотеки, выглядит следующим образом:
 
 
 где R - размер одной выплаты за период меньший года (месяц, квартал, полугодие);
 N=n*p - общее число выплат за весь срок кредита;
  j - ставка % за период (за месяц, квартал);
  - коэффициент дисконтирования
 
 
  Баланс достигается одним из следующих способов:
 1) задается размер срочных уплат, расчетным путем определяется величина остатка долга - B;
 2) задается B, расчетным путем определяется размер срочных уплат.
  Остаток долга по первому способу определяется по формуле, полученной из балансировочного уравнения путем несложных преобразований:
 B = (D - R*aN;j) * (1+j)N
  Порядок расчетов по данному методу рассмотрим на примере № 2. Согласно расчетам месячная выплата по ипотеке предыдущего примера № 1, позволяющая полностью погасить долг составляет $264,3. Ориентируясь на эти данные, задаем месячный платеж в размере R = $230. Определим остаток долга на конец срока ссуды.
  B = (20000-230*75,67 )* (1+0,00833)120 = $7026,48
 
 
 
  График погашения кредита представим в табл. 2.2.
 Таблица 2.2.
 Неполное погашение задолженности с выплатой остатка
 долга в конце срока, $
 Период Остаток долга на начало периода Выплата долга Проценты за период Месячный платеж 1 20000,00 63,33 166,67 230,00 2 19936,67 63,86 166,14 230,00 3 19872,81 64,39 165,61 230,00 ..... ........ ........ ........ ........ 118 7532,37 167,23 62,77 230,00 119 7365,14 168,62 61,38 230,00 120 7196,51 7196,51 59,97 7256,48 Итого 0,00 20000,00 14626,48 34626,48
  Пример № 3. Исходя из второго способа зададим остаток долга на конец срока ипотеки B = $5000. Определим величину месячного платежа для этого случая по формуле, выведенной из балансирующего уравнения ипотеки путем несложных преобразований:
 
 R = $239,89. На основании этих цифр составим план погашения кредита (см. табл. 2.3.)
 Таблица 2.3.
 Погашение кредита на основе заданной величины
  остатка долга, $
 Период Остаток долга на начало периода Выплата долга Проценты за период Месячный платеж 1 20000,00 73,23 166,67 239,89 2 19926,77 73,84 166,06 239,89 3 19852,94 74,45 165,44 239,89 4 19778,49 75,07 164,82 239,89 5 19703,41 75,70 164,20 239,89 ....... ....... ....... ....... .......
  Продолжение табл 2.3.
 116 5966,83 190,17 49,72 239,89 117 5776,66 191,75 48,14 239,89 118 5584,90 193,35 46,54 239,89 119 5391,55 194,96 44,93 239,89 120 5196,59 5196,59 43,30 5239,89 Итого 0,00 20000,00 13787,13 33787,13
 * Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода. Месячная выплата по данному методу вначале минимальна. Затем, на некотором заданном интервале времени, она начинает увеличиваться с заданным темпом роста. После этого повышения до конца срока погашения кредита остается неизменной.
  Первый месячный платеж находится по следующей формуле:
 
 где k - число месяцев, на протяжении которых предусматривается рост платежей;
 К - число месяцев, на протяжении которых ежемесячные платежи будут постоянными;
 g - ежемесячный темп роста платежей в течение периода k, %.
  В течение заданных k -месяцев платежи будут расти и их размер (сумму) находим по следующей формуле:
  ,
  где t - номер месяца периода роста платежей.
  Во втором периоде расходы заемщика будут постоянной величиной, которую можно определить по формуле:
 
  Пример № 4. Добавим в условия примера №1 следующие данные: предусматривается рост платежей в течение первых 30 месяцев, ежегодный прирост платежей должен составить 5%.
  Выполняем промежуточные расчеты и определяем следующие показатели.
  Ежемесячный темп роста платежей в периоде их роста составит: . Коэффициент дисконтирования
 
  Первоначальный месячный платеж R1 составит $239,85.
  R2 =239,85 * 1,004074 =240,83,
  а, например, R3 =239,85* 1,00407430-1 = 269,87
  R31 =R30
  План погашения кредита представим в табл. 2.4.
  Таблица 2.4.
 План погашения кредита на основе роста ежемесячных платежей на протяжении первых 30 месяцев
 Период Остаток долга на начало периода Выплата долга Проценты за период Месячный платеж 1 20000,00 73,19 166,67 239,85 2 19926,81 74,78 166,06 240,83198 3 19852,04 76,38 165,43 241,81316 4 19775,66 78,00 164,80 242,79834 5 19697,66 79,64 164,15 243,78753 ....... ....... ....... ....... ....... 29 17291,03 124,68 144,09 268,77575 30 17166,35 126,82 143,05 269,87077 31 17039,53 127,87 142,00 269,87077 32 16911,65 128,94 140,93 269,87077 ...... ...... ...... ...... ...... 118 796,30 263,23 6,64 269,87077 119 533,07 265,43 4,44 269,87077 120 267,64 267,64 2,23 269,87077 Итого 0,00 20000,00 11925,71 31925,71 * Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов. При данном методе задается последовательность взносов, которые увеличиваются через равные интервалы времени. Для того, чтобы сбалансировать данную схему размер последнего взноса не задается, он определяется по сумме остатка задолженности.
  Обозначим величины срочных выплат как R1,...., Rt. Пусть увеличение взносов происходит через равные интервалы m - месяцев (ниже в примере - через 12 месяцев).. Для определения размер последнего взноса найдем сумму современной стоимости уплаченных взносов от первого до t-1 года на начало операции (Аt-1).
 
 t - номер периода, соответствующий одинаковой последовательности срочных выплат (например, для R = $210 t = 2)
  Современная стоимость непокрытой взносами задолженности будет равна:
 
  Размер месячной выплаты в периоде, когда она будет постоянной, определим по следующей формуле:
 
 
  Пример № 5. Внесем в данные примера № 1 дополнительные условия: месячная выплата на протяжении первого года составит $180, в дальнейшем должно происходить ее ежегодное увеличение с темпом роста равным 10% в год. Размер месячных выплат каждого года после увеличения составит соответственно в $:
  R1 = 180; R2 = 198; R3 = 217,8; R4 = 239,58; R5 = 263,54; R6 = 289,89; R7 = 318,88; R8 = 350,77; R9 = 385,85.
 
  Коэффициенты дисконтирования для каждого года определятся следующим образом:
 
  V2 = 0,905; V3 = 0,819; V4 = 0,742; V5 = 0,671; V6 = 0,608; V7 = 0,550; V8 = 0,498; V9 = 0,451; V10 = 0,408
 А = 11,37 * (180*1 + 198*0,905 + 217,8*0,819 + 239,58*0,742 + 263,54*0,671 + 289,89*0,608 + 318,88*0,550 + 350,77*0,498 + 385,85*0,451) = $18115,36
 W = 20000-18115,36 =$ 1884,64
 
  На основе выполненных расчетов составим план погашения кредита (табл. 2.5.)
 Таблица 2.5.
 План погашения кредита на основе ежегодного
 роста срочных выплат, $
 Период Остаток долга на начало периода Выплата долга Проценты за период Месячный платеж 1 20000,00 13,33 166,67 180,00 2 19986,67 13,44 166,56 180,00 3 19973,22 13,56 166,44 180,00 ....... ....... ....... ....... ....... 13 19832,46 32,73 165,27 198,00 14 19799,73 33,00 165,00 198,00
  Продолжение табл.2.5.
 15 19766,73 33,28 164,72 198,00 ....... ....... ....... ....... ....... 25 19421,19 55,96 161,84 217,80 26 19365,24 56,42 161,38 217,80 27 19308,81 56,89 160,91 217,80 ....... ....... ....... ....... ....... 37 18718,07 83,60 155,98 239,58 38 18634,47 84,29 155,29 239,58 39 18550,18 85,00 154,58 239,58 ....... ....... ....... ....... ....... 49 17667,63 116,31 147,23 263,54 50 17551,33 117,28 146,26 263,54 51 17434,05 118,25 145,28 263,54 ....... ....... ....... ....... ....... 61 16206,16 154,84 135,05 289,89 62 16051,32 156,13 133,76 289,89 63 15895,19 157,43 132,46 289,89 ....... ....... ....... ....... ....... 73 14260,50 200,04 118,84 318,88 74 14060,46 201,71 117,17 318,88 75 13858,75 203,39 115,49 318,88 ....... ....... ....... ....... ....... 85 11746,84 252,88 97,89 350,77 86 11493,96 254,99 95,78 350,77 87 11238,98 257,11 93,66 350,77 ....... ....... ....... ....... ....... 97 8569,28 314,44 71,41 385,85 98 8254,84 317,06 68,79 385,85 99 7937,79 319,70 66,15 385,85 ....... ....... ....... ....... ....... 110 4250,69 370,59 35,42 406,01 111 3880,10 373,68 32,33 406,01 112 3506,42 376,79 29,22 406,01 113 3129,62 379,93 26,08 406,01 114 2749,69 383,10 22,91 406,01 115 2366,59 386,29 19,72 406,01 116 1980,29 389,51 16,50 406,01 117 1590,78 392,76 13,26 406,01 118 1198,02 396,03 9,98 406,01 119 801,99 399,33 6,68 406,01 120 402,66 402,66 3,36 406,01 Итого 0,00 20000,00 14203,85 34203,85
 * Погашение кредита с предоставлением льготного по платежам периода (принимаем, что во время льготного периода выплачиваются только проценты, поэтому основная сумма долга не изменяется).
  Пример № 6. Пусть льготный период равен 24 месяцам. Остальные данные возьмем из примера №1.
  Размер месячного платежа на протяжении 24 месяцев будет составлять: 20000*(0,1/12) = $.166,67
  Обычным порядком найдем размер месячного платежа в 25 месяце.
 R =
  Дальнейшие расчеты проводятся по стандартным формулам, рассмотренным при погашении кредиты равными срочными выплатами (пример №1).
  План погашения кредита представим в табл. 2.6.
  Таблица 2.6.
 План погашения кредита с учетом льготного периода, $
 Период Остаток долга на начало периода Выплата долга Проценты за период Месячный платеж 1 20 000 0,00 166,67 166,67 2 20 000 0,00 166,67 166,67 3 20 000 0,00 166,67 166,67 ...... ...... ...... ...... ...... 24 20 000 0,00 166,67 166,67 25 20 000 136,82 166,67 303,48 26 19 863 137,96 165,53 303,48 27 19 725 139,11 164,38 303,48 ...... ...... ...... ...... ...... 118 895,48 296,02 7,46 303,48 119 599,46 298,49 5,00 303,48 120 300,98 300,98 2,51 303,48 Итого 0 20000,00 13134,40 33134,40 С целью определения наиболее выгодного для заемщика варианта погашения кредита используем показатель "современная (приведенная) стоимость потока платежей, связанных с погашением кредита". Данный показатель является обобщающей характеристикой потока платежей и позволяет выбрать вариант с наименьшей его величиной, который является наиболее выгодным для заемщика и наименее выгодным для банка.
  В качестве процентной ставки сравнения различных вариантов погашения ипотечного кредита примем ставку i*=15% годовых (по правилу "больше большего").
  Рассчитаем современную (приведенную) величину платежей заемщика (А) для каждого метода погашения кредита.
 1. Погашение кредита равными срочными уплатами.
  ,
 
 где j* - ставка сравнения вариантов, % из расчета за месяц;
 R - месячный платеж;
 N - срок кредита в месяцах.
 
 2. Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока.
 2.1. Задается размер срочных уплат, затем определяется величина остатка долга B;
 
 
 
 2.2. Задается остаток долга B, затем определяется размер срочных уплат.
 
 3. Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода.
 
 4. Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов.
 
 5. Погашение кредита c предоставлением льготного периода
 
  Оформим полученные результаты в табл. 2.7., отсортировав их по мере возрастания современной величины расходов заемщика.
 Таблица 2.7.
 Величины современной стоимости потока платежей, упорядоченные по мере их возрастания
 Способ погашения Современная стоимость, $ 1. Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов 15791,42 2. Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока (задается размер срочных уплат, определяется величина остатка долга) 15838,52 3. Погашение кредита на основе присутствия льготного периода (не менее 24 месяцев) 15989,02
  Продолжение табл. 2.7.
 4. Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока (задается величина остатка долга, определяется размер срочных уплат) 15995,31 5. Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода 16322,85 6. Погашение кредита равными срочными выплатами 16382,16
  Выполненные расчеты показывают, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее - вариант погашения кредита равными срочными уплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты используя именно этот метод погашения. Это объясняется, во первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.
 
 
 3.
 ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"
 
 3.1. Место ипотечного кредитования в операциях
 коммерческого банка
 
  Коммерческий банк - кредитная организация, которая имеет лицензию на выполнение банковских операций. Согласно закону РФ "О банках и банковской деятельности" к банковским операциям относятся:
 1. Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вкладах;
 2. Размещение привлеченных средств от своего имени и за свой счет;
 3. Открытие и ведение счетов физических и юридических лиц;
 4. Осуществление расчетов по поручению физических или юридических лиц;
 5. Инкассация денежных средств, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических средств;
 6. Купля-продажа иностранной валюты;
 7. Привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;
 8. Осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов.
  Помимо перечисленных операций КБ также вправе осуществлять следующие сделки: факторинг, лизинговые операции, оказание консультационных и информационных услуг, предоставление в аренду клиентам сейфов и других помещений для хранения ценностей, документов, осуществление операций с драгоценными металлами и камнями в соответствии с законодательством страны, доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с клиентами и т.д.
  Все операции банков условно делятся на 3 группы:
 * Пассивные операции;
 * Активные операции;
 * Активно-пассивные операции (комиссионно-посреднические) - операции, выполняемые банком по поручению клиента и за определенное вознаграждение (комиссию): трастовые операции (клиент доверяет банку формирование портфеля ценных бумаг), консультационные услуги, расчетные услуги, хранение драгоценных металлов (депозитарные услуги) и др.
 
  Пассивные операции КБ связаны с формированием ресурсов банка. При этом ресурсы банка могут быть собственные, заемные и привлеченные.
  К собственным ресурсам относятся уставный капитал, добавочный капитал, резервный капитал, нераспределенная прибыль, фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям.
  Уставный капитал создается путем выпуска и размещения акций. В настоящее время минимальный размер уставного капитала создаваемого банка, за исключением дочернего банка иностранного банка, составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 млн. евро по курсу ЦБ РФ.
  Размер уставного капитала создаваемого дочернего банка иностранного банка должен быть не менее 10 млн. евро. Размер собственных средств (капитала) банка, ходатайствующего о получении Генеральной лицензии на осуществление банковских операций, должен быть не менее 5 млн. евро.
  Банки, капитал которых менее 5 млн. евро не могут:

<< Пред.           стр. 4 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу