<< Пред.           стр. 2 (из 5)           След. >>

Список литературы по разделу

  Реорганизация водоканалов - часть реформы ЖКХ
  Мы внимательно изучили федеральные законы о приватизации, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, об общих принципах организации местного самоуправления, об основах регулирования тарифов в ЖКХ, новые Жилищный и Градостроительный кодексы. Было проведено много консультаций с Минэкономразвития, Росстроем, Минфином, другими ведомствами, общественными организациями, институтами. Вот некоторые выводы, к которым мы пришли по результатам всех рассмотрений и обсуждений.
  Реформа ЖКХ буксует. Необходимы согласованные решения федеральных и региональных органов власти. Проведенная реформа федеральных органов исполнительной власти лишила ЖКХ единого органа, ответственного за этот сектор экономики. В 2006 г. нам предстоит реорганизовать как органы местного самоуправления, так и коммунальные предприятия. Задача осложняется тем, что ЖКХ, в отличие от других отраслей, еще только предстоит перейти к рыночным отношениям.
  Для проведения реформы коммунального хозяйства на федеральном уровне существует необходимая законодательная база. На ее основе муниципалитеты и водоканалы должны повысить эффективность использования своего имущества.
  В то же время региональные руководители и мэры городов отмечают недостаток нормативно-методических документов по инвентаризации и регистрации основных фондов и земельных участков. Не урегулированы также вопросы оборота муниципального имущества.
  В этой связи заслуживает внимания проект Федерального закона о земельно-имущественных отношениях в ЖКХ, подготовленный Минэкономразвития РФ. Данный документ предусматривает отчуждение и приватизацию только непрофильной собственности. Установлен порядок разграничения оборота муниципального имущества. Оно должно быть возвращено "муниципальной казне". Затем всю инженерную инфраструктуру нужно по конкурсу передавать в управление частным операторам на концессионной основе (договор аренды с инвестициями). При этом инвестиции в развитие и модернизацию водоканалов следует заменить на кредитование, что будет эффективнее для обеих сторон.
  Необходимо законодательно закрепить права инвестора и порядок обращения с основными средствами, созданными за его счет.
  Пора реорганизовать МУПы
  Ожидаемый закон о концессионных соглашениях муниципалитетам ничего не даст, так как носит слишком общий характер. Принятый закон о тарифном регулировании в ЖКХ предоставляет некоторые преимущества МУПам. Однако в дополнение к этому закону необходимо разработать комплекс методических указаний, что может надолго затормозить его реализацию.
  Муниципалитетам следует использовать существующую законодательную базу. В случае промедления они могут лишиться своего имущества, так как действующее законодательство позволяет его приватизировать. Один из путей - банкротство предприятий (например, из-за долгов энергетикам, Газпрому и т. д.) и продажа их на конкурсных торгах. Такой способ практикуется в ряде регионов.
  Институт "хозяйственного ведения" изжил себя, в частности, потому, что он ведет к монополизму в ЖКХ. В Гражданский кодекс РФ будут внесены соответствующие изменения.
  Несовершенство МУПов состоит в том, что у них полностью отсутствует мотивация эффективного труда. Ни одни инвестор не вложит средства в модернизацию их имущества. Предполагается постепенно упразднить эти предприятия.
  Главное направление модернизации и развития водоканалов связано с использованием инвестиционных соглашений (концессий).
  Продажа или аренда?
  Муниципалитеты признают, что необходимо совершенствовать управление их имуществом и создавать более эффективные управляющие компании. В то же время они считают, что имущество является их "валютой", средством воздействия на инвестора. Вот почему основные средства систем водоснабжения и канализации нельзя отдавать или продавать частникам. Лучше передавать их в аренду на небольшой срок или в концессию. По Гражданскому кодексу РФ, это возможно.
  По мнению РАВВ, с которым согласны мэры ряда городов, нет необходимости делать из всех МУПов акционерные общества. Если муниципальное предприятие работает эффективно и, главное, у него урегулированы все вопросы с собственником, то не следует менять его организационно-правовую форму. Очень важно, чтобы между собственником и водоканалом было достигнуто понимание. Это залог успеха.
  Управляющие компании (ОАО, ООО и т. д.) должны создаваться с участием собственника, профессионалов (в том числе специалистов водоканала), а также инвесторов. Последним не обязательно становиться хозяевами. Отраслевую принадлежность компаний нужно сохранять. Вся эта работа должна проводиться на конкурсной основе, о чем собственники обычно забывают.
  Руководители муниципалитетов считают (и мы их в этом поддерживаем), что производственно-эксплуатационную базу и все вспомогательные объекты можно приватизировать уже сейчас. В соответствии с действующим законодательством это можно сделать через продажу на аукционах.
  Однако в настоящее время мы осторожно подходим к рекомендациям тех или иных способов реорганизации водоканалов. В частности, считаем неприемлемой структуру РКС. Однозначные выводы о работе ООО РИС, ОАО "Новогор-Прикамье", Евразийского водного партнерства и некоторых других компаний пока делать рано. Наиболее приемлемы, на наш взгляд, схемы реорганизации, осуществляемые ООО "Росводоканал". Основываясь на этом мнении, мы дали соответствующие рекомендации водоканалам гг. Самары, Рязани, Астрахани, Саратова, Мурманска и др.
 
 
 
 РКЦ в рыночных условиях
 
  Реформу жилищно-коммунального хозяйства часто связывают с изданием федеральных нормативных актов, прямо и непосредственно влияющих на положение дел в этой отрасли. В действительности на ситуацию в ЖКХ оказывает влияние гораздо большее число факторов. Будущее коммунальной отрасли будет зависеть практически от всего комплекса российских реформ. В результате их осуществления одни формы хозяйственной жизни появятся, а другие - исчезнут. Сохранятся ли в будущем городские расчетно-кассовые центры (РКЦ)?
  Андрей Борейко, заместитель директора по развитию бизнеса ООО "Заказные ИнформСистемы"
  "Коммунальный комплекс России"
  Влияния
  Каким образом другие реформы повлияют на ЖКХ? Вот несколько примеров. В результате административной реформы было создано Министерство развития регионов, куда вскоре из состава Министерства промышленности и энергетики было передано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой). Муниципальная реформа и реформа межбюджетных отношений коснулись механизмов финансирования отрасли. Социальная реформа влияет на порядок и размеры оплаты коммунальных услуг. Жилищная реформа отразится на состоянии ЖКХ не только в связи с выходом нового Жилищного кодекса, но и через многие другие нормативные акты, входящие в пакет жилищных законов.
  Эти многочисленные новации не могли быть согласованы между собой за столь короткий срок. В результате возникли многочисленные накладки, возросли риски хозяйствующих субъектов. Многие вопросы, в том числе правила работы городских расчетно-кассовых центров, так и не получили должного отражения в федеральном законодательстве. Потребуется некоторое время для того, чтобы ситуация устоялась и риски снизились.
  Все эти процессы происходят на фоне коммерциализации отношений в ЖКХ. Появились частные операторы: РКС, КЭС и другие. В результате реформирования РАО "ЕЭС России" возникают независимые субъекты розничного рынка электроэнергии. Набирающий обороты процесс акционирования муниципальных предприятий тоже создает фактически новых участников рынка жилищно-коммунальных услуг.
  Конкуренты РКЦ
  На фоне зыбкого законодательного поля возникает много новых организаций, нацеленных на ускоренное освоение нарождающегося рынка. Особый интерес вызывают межрегиональные частные операторы. Они имеют ряд характерных особенностей: работают в нескольких регионах, располагают централизованными структурами управления и учета, а также довольно большими финансовыми ресурсами. Их менеджеры обладают опытом работы в рыночных условиях. Наконец, поставляемые ими услуги могут составлять существенную долю в "единой квитанции".
  Неудивительно, что у этих организаций возникают особые требования к системе расчетов. В основу их деятельности положена, как правило, экономическая логика. То есть они должны окупаться и приносить прибыль. Поэтому коммерческие операторы вряд ли будут дожидаться, пока все субъекты ЖКХ приспособятся к новым условиям. Скорее, они будут действовать по обстоятельствам - где-то используя существующие структуры и модели расчетов, а где-то на свой страх и риск создавать новые. Смогут ли нынешние РКЦ, ИРЦ, ИВЦ и прочие расчетные центры подстроиться под эти конкурентные условия?
  Очевидно, для расчетных центров происходящие изменения создают определенные угрозы, которые носят не только гипотетический характер. Многие из них уже материализуются. Например, в средствах массовой информации как на региональном, так и на федеральном уровне публикуется "черный пиар", где утверждается якобы незаконность расчетных центров как таковых. Предпринимаются попытки перехвата управления в местных РКЦ, а также создания параллельных систем для расчетов с потребителями.
  Анализируя подобные факты, трудно не признать, что расчетные центры, их информационные активы и положение в системе ЖКХ представляют определенную ценность по крайней мере для тех, кто претендует занять их место.
  Новые возможности
  Было бы неверно обращать внимание на угрозы и не видеть тех своеобразных "окон возможностей", которые открываются у расчетных центров в ходе реформирования ЖКХ и отчасти провоцируют повышенный интерес к РКЦ. Введение 100% оплаты коммунальных услуг позволяет сделать рентабельным биллинговый бизнес. Если 2-3 года назад итоговая строка единого платежного документа во многих регионах составляла в среднем 300-400 руб., то сегодня не редкость квитанция в 1500 руб. и более. При этом традиционное для РКЦ комиссионное вознаграждение увеличивается пропорционально росту тарифов.
  Второе "окно возможностей" возникает в связи с тем, что у государства появились новые потребности в информационном обеспечении. Некоторые расчетные центры ориентируются именно на этот специфический рынок услуг для государственной и муниципальной власти. Информационные фонды РКЦ/ВЦ зачастую являются более полными и актуальными, чем банки данных ведомственных учреждений.
  Третье "окно возможностей" связано с тем, что перспективы поставщиков в плане создания собственных расчетных систем все же ограничены. Несмотря на относительно меньшую, по сравнению с другими капитальными затратами, стоимость информационных систем, инвестиции в их создание требуют наличия опытных специалистов и апробированных розничных технологий. Особую ценность дает эффект масштаба от обслуживания нескольких услуг или ресурсов. А его трудно добиться силами одного поставщика.
  Таким образом, существующие расчетные центры вполне могут рассчитывать на место под солнцем в условиях коммерциализации ЖКХ. Они, как правило, располагают уникальными информационными фондами, кадрами и готовой инфраструктурой, пусть даже эти активы не всегда находятся в идеальном состоянии. Но при определенных условиях они могут быть востребованы участниками рынка.
  Условия востребованности
  Расчетные центры могут предложить рынку как минимум три серьезных преимущества:
  - методологическую прозрачность расчетов;
  - технологическую прозрачность расчетов;
  - прямую экономическую выгоду.
  Для расчетных центров методологическая прозрачность означает наличие понятной для всех поставщиков организационной и договорной схемы, наличие внятного описания учетной логики и регламентов взаимодействия с участниками расчетов.
  Технологическая прозрачность заключается, прежде всего, в наличии документально оформленной технологии расчетов, в создании системы обучения и воспроизводства кадров, в систематическом обмене знаниями и опытом с другими расчетными центрами, и, наконец, в появлении и поддержке отраслевых технологических стандартов.
  Что касается прямой экономической выгоды, то расчетным центрам стоит поинтересоваться тем, какие расходы несут поставщики на сбытовую деятельность, сопоставить эти данные со своими возможностями и, там где это возможно, наглядно продемонстрировать преимущества обслуживания населения через единый биллинговый центр.
  При таких условиях расчетные центры смогут найти свое место в новых реалиях, закрепить свою инфраструктурную роль и снизить транзакционные издержки в жилищно-коммунальном хозяйстве.
 
 
  Посчитаем по-новому
 
  Каждый из нас является потребителем коммунальных услуг, живем ли мы в городе, или в сельской местности. Состояние жилого фонда и качество предоставляемых нам услуг всегда было объектом критики. Улучшить ситуацию призвана реформа ЖКХ, одобренная Указом Президента Российской Федерации. Администрацией Тюменской области было принято решение превратить наш регион в экспериментальную площадку по отработке принципов и методов реформирования коммунальной отрасли.
  Габрусь Наталья
  Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  "Тюменская область сегодня",14 ноября 2003
 
 
  Реформой часто считается замена коммуникаций - труб, вентилей, установка счетчиков и т.д. Но не менее важно наладить нормально функционирующую систему расчетов с населением. Существующая система сборов очень громоздка, многоступенчата, неповоротлива, трудно поддается контролю. Сегодня платежи от населения собирают организации, предоставляющие коммунальные услуги. Для того, чтобы их оплатить человеку приходится ездить из одного конца города в другой: от "Тепловых сетей" к "Водоканалу", от "Водоканала" к "Электросетям", от "Электросетей" в ЖЭК... Решить эту проблему могут единые расчетные центры.
  Расчетно-информационный центр (РИЦ) осуществляет сбор и расчет жилищно-коммунальных платежей. Эта специализированная организация ежемесячно производит оперативные расчеты в зависимости от реального потребления услуг. Создание РИЦ предполагает и объединение информационных потоков в единую специализированную базу, содержащую информацию об абонентах, объемах поставленных и потребленных жилищно-коммунальных услуг, их стоимости. Для этого применяется современная вычислительная техника, специализированное программное обеспечение. В результате упрощается процедура начисления жилищно-коммунальных платежей и субсидий, упорядочивается работа с льготными категориями граждан. И самое главное, будет осуществлен принцип "одной квитанции" или "одного окна", когда платежи населения за ЖКУ принимаются в одной организации, а не напрямую производителями тех или иных услуг.
  Распоряжением администрации города Тюмени от 5 марта 2003 года утвержден план первоочередных мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на текущий год. Одно из мероприятий -- создание в городе "Расчетно-информационного центра по ЖКХ". Тюменцы будут вносить плату за все коммунальные услуги с любого отделения почтовой связи или банков. Таким образом, ЖЭУ будут заниматься только своими прямыми обязанностями: благоустраивать территории и поддерживать в порядке жилищный фонд.
  Учредителями расчетно-информационного центра (РИЦ) выступили администрация Тюменской области, администрация Тюмени, акционерное общество "Тюменьэнерго". Для повышения прозрачности финансовых потоков РИЦ не должен существовать в форме муниципального предприятия или учреждения. Поэтому, расчетно-информационный центр в Тюмени будет создан в форме акционерного общества. Это позволит уйти из-под влияния муниципалитета как собственника предприятия.
  Расчетно-информационный центр взаимодействует с МУ "Тюменским городским имущественным казначейством" (выполняющим функции собственника муниципального жилищного фонда), Департаментом координации систем жизнеобеспечения города и подрядной организацией, оказывающей жилищно-коммунальные услуги. Между ними заключается договор, который позволит направлять денежные средства, полученные от населения, тем организациям, которые предоставили жилищно-коммунальные услуги в соответствии с установленными объемами и качеством, подтвержденными актами проверки этих услуг. В функции расчетно-информационного центра входит: производить сбор и расчет платежей населения за жилищно-коммунальные услуги, начисление льгот и субсидий; принимать соответствующие меры по взысканию задолженностей; оформлять и рассылать квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг населению.
  От любых преобразований в жилищной сфере население ожидает повышения тарифов на ЖКУ. Зачастую, повышением тарифов считается приведение их в соответствие с себестоимостью оказываемых услуг.
  При перекрестном субсидировании тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение для юридических лиц и населения устанавливаются различными. Так, если сегодня население платит за 1 куб. м. воды 2 рубля 56 копеек, то предприятия и организации 4 рубля 26 копеек и 14 рублей 94 копейки (бюджетные и прочие соответственно). Предприятия платят больше, потому что население платит меньше, тем самым они содержат социальную сферу. Отсюда и более высокие цены на выпускаемую продукцию, и уход от уплаты налогов, и задержка выплаты заработной платы. Надеемся, что проблема перекрестного субсидирования решится в скором времени, с 1 января 2004 года практика установления различных по величине тарифов на услуги по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению будет отменена (Постановление Правительства РФ № 609 от 21.08.2001 г.). То есть, величина тарифов будет одинакова для всех групп потребителей (юридических и физических лиц) и приближена до уровня, обеспечивающего возмещение затрат на предоставление этих услуг и развитие объектов коммунальной инженерной инфраструктуры.
  Изучение опыта реформирования показывает, что внедрение новых расчетных и тарификационных систем - одна из основных проблем преобразований. Для модернизации изношенных коммуникаций требуются значительные средства, которые могут быть привлечены при помощи новых расчетных систем. Это позволит улучшить качество предоставления ЖКУ и предотвратить нецелевое использование средств.
 
 
 
 
 
 
  Учет ЖКУ: внедрение новых технологий
 
  В условиях повышения цен на энергоресурсы и снижения запасов источников для выработки различных видов энергии, а также исчерпаемости водных ресурсов остро встают вопросы ресурсосбережения. Одним из элементов ресурсосбережения является установка приборов учета. Внедрение приборов учета воды, газа и тепловой энергии также входит в систему показателей оценки реализации Подпрограммы "Реформирование и модернизация ЖКК РФ" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Кроме того, применение приборов учета является методом предотвращения необоснованных расчетов (не за фактически потреблённые объемы) по коммунальным ресурсам.
  Сандалова Н.В.
  Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  УРФО № 6, 2004
 
  Одним из основных сдерживающих факторов развития данного направления ресурсосбережения и модернизации жилищного фонда является отсутствие простых механизмов взаимодействия, позволяющих производить расчеты по установленным приборам учета. Действующие системы взаиморасчетов не отвечают требованиям прозрачности и удобства для потребителей и оставлены на усмотрение ресурсоснабжающих организаций. В результате чего потребители вынуждены ходить от одной инстанции к другой в поисках информации о том, как и с кем им необходимо взаимодействовать, чтобы произвести установку и расчет по индивидуальному прибору учета. Ситуация осложняется тем, что и ресурсоснабжающие организации, и существующие расчетные центры должны руководствоваться общим порядком взаимодействия и расчетов, утверждаемым на уровне органа местного самоуправления. Однако в большинстве муниципальных образований либо не разработаны методики, либо имеющиеся методики до конца не доработаны и на практике приводят к еще более сложным ситуациям.
  Действующее федеральное и региональное законодательство содержит только положения об обязательности приборного учета. Сам же порядок взаимодействия потребителей и поставщиков при организации учета должен быть установлен на уровне муниципальных образований. Существование различных комбинаций приборов учета на объектах зданий обуславливает блок вопросов, связанных с распределением учтенных объемов между конечными потребителями. Например, порядок взаиморасчетов в условиях работы общедомового и поквартирных приборов учета, а также в условиях отсутствия одного из таких видов приборов.
  Учитывая возрастающее значение данного вопроса, Департамент ЖКХ области с целью упорядочения отношений оплаты за коммунальные ресурсы при массовой установке приборов учета взял на себя разработку соответствующих методических указаний. Для участия в работе также были приглашены специалисты Консалтинговой группы "Лекс".
  В основу методических рекомендаций положены простые и удобные схемы взаимоотношений граждан, проживающих в многоквартирных домах и управляющих компаний по расчетам за потребленные ресурсы при различных комбинациях приборов учета. Схемы предусматривают и возможное участие расчетных центров.
  В рамках методических рекомендаций предложены методики распределения показаний общедомовых приборов учета между гражданами, проживающими в многоквартирных домах при отсутствии у них поквартирных приборов учета; определены правила расчетов расходов на общедомовые нужды и т.п.
  Необходимость данного документа не вызывает сомнений. Однако только в силах органов местного самоуправления навести порядок в регулировании данных взаимоотношений путем утверждения на своей территории не только методики расчетов, но что не менее важно, и методики перерасчетов при организации приборного учета.
 
 
  Способы управления многоквартирным домом
  Cвой дом: выбирай или проиграешь
 
  До первого марта 2006 года осталось совсем мало времени. А ведь именно к этому
  сроку собственникам квартир надо выбрать способ управления многоквартирным домом, если они хотят непосредственно поучаствовать в судьбе своего дома. Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом: непосредственно, через управляющую организацию или путем создания ТСЖ (жилищных и жилищно-строительных кооперативов).
 Наталья Габрусь,
 Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  "Вслух о главном", 20 января 2006 года
 
  Непосредственное управление
  Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
  При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. От их имени в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников, уполномоченный остальными по доверенности.
  Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться. По действующему ранее федеральному закону "О товариществах собственников жилья", такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении законом не ограничено.
 
  Даешь профессиональное управление!
  Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.
  В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде. В договоре управления прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные ЖКУ. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме. Прописывается порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки ЖКУ. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки. Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
 
  Что дает собственникам ТСЖ (ЖК, ПК), созданное в их доме?
  Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом на практике является товарищество собственников жилья. Преимущества данного способа управления:
  - ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ. Выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе. При проведении конкурса собственники сами устанавливают требования к конкурсантам-подрядчикам и сами контролируют процесс предоставления ЖКУ.
  - Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств.
  - ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Само решает, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.
  - В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.
  - Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.
  Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий Жилищный кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
  При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
 
 Где собственность, там и ответственность
 
  Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
  Наталья Габрусь,
  Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  "Сибирский посад", № 25, 20-26 июня 2005 г.
 
  Каждый гражданин, приобретающий квартиру на праве собственности одновременно получает в общую собственность (совместную с соседями) лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
  По решению собственников, принятому на общем собрании, возможно уменьшение размера общего имущества, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование третьим лицам (физическим и юридическим лицам). Однако, Жилищный кодекс содержит оговорку: объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование третьим лицам, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Например, нельзя передать в пользование третьим лицам технический подвал в котором имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, так как существует опасность ограниченного доступа в такой подвал после его передачи.
  На плечи совладельцев жилого дома ложится бремя осуществлять текущий и капитальный ремонт дома, содержать места общего пользования в надлежащем состоянии.
  По действующему Жилищному кодексу РФ (ч.1 ст.165) органы местного самоуправления могут предоставлять товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, управляющим компаниям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Однако, это не обязанность, а право местных властей. Для примера: по данным Тюменского областного комитета госстатистики, на конец 2003 года площадь квартир в ветхом и аварийном жилищном фонде г. Тюмени составляла 232 300 кв.м. Капитально отремонтированы 20 200 кв.м. жилых домов. Будут ли местные власти оказывать поддержку, как часто и в каком объеме, покажет время.
 
  Как выбрать способ управления домом?
  Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в доме выбрать способ управления домом до 1 марта 2006 года. Если собственники дома поленились сделать такой выбор, органы местного самоуправления сами определят управляющую организацию по итогам конкурса.
  ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
  - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  - управление управляющей организацией.
  Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
 
  С чем может столкнуться собственник при каждом способе управления?
  Непосредственное управление
  Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками помещений в доме без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
  Собственники не несут расходы по управлению, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя. Однако, затраты на обучение персонала могут возникнуть в том случае, если собственники помещений в доме на общем собрании примут решение об обучении одного из них, который будет действовать от имени остальных на основании доверенности. На практике такие случаи редки.
  При ведении договорной деятельности с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг, возможны следующие варианты отношений:
  - Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  - Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
  - В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
  Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться (собирать собрания собственников, заключать договоры, чаще общаться друг с другом, нести ответственность за содержание дома). По действующему ранее федеральному закону "О товариществах собственников жилья", такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом законом не ограничено.
 
  Управление ТСЖ, ЖК, ПК
  При управлении домом посредством товариществ собственников жилья (потребительских кооперативов, жилищных кооперативов), собственники помещений в доме сами несут расходы по управлению общим имуществом, содержат штат управления. Кроме того, в случае необходимости они оплачивают и обучение лиц, привлекаемых к управлению домом из числа собственников либо сторонних лиц. Эффективность работы управленческого штата напрямую зависит от профессионализма так называемых house-masters (управдомов).
  Данный способ управления предполагает возможность содержать и обслуживать дома путем оказания некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы). Вероятно, что работник, работающий на себя да еще и получающий за это вознаграждение выполнит свои обязанности более качественно, чем тот, кто работает на другого. Большую роль играет доверие остальных собственников к такому работнику.
  При управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры управления многоквартирным домом с управляющими организациями, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
  Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:
  - Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
  - Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
  Способ управления домом посредством создания ТСЖ хорош тем, что жильцы могут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК). Кроме того, действующий Жилищный кодекс (ст. 137) позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность (перечень видов деятельности - ст. 137 ЖК). Доходы от такой деятельности могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
 
  Управление управляющими организациями
  При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
  - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
  Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
  В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
  Отметим, что договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени всех собственников помещений в доме.
  В расходы по содержанию дома включаются затраты на управление, то есть жильцы обязаны оплачивать услуги управляющей организации. Так как управляющие организации оказывают услуги на профессиональной основе, исключаются расходы на обучение персонала.
 
  Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
  В большинстве зарубежных стран управление жилищным фондом осуществляется через различные объединения собственников жилья, ассоциации, кондоминиумы, жилищные товарищества (аналоги наших товариществ собственников жилья).
  В США государственное жилье составляет лишь около пяти процентов всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Здесь широко распространены ассоциации собственников квартир. Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять деятельность по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
  В Германии жители в многоквартирных домах объединяются в жилищные товарищества, которые избирают управляющего домом. Управляющий, как держатель и распределитель средств жителей, имеет право распоряжаться ими. Он же и несет ответственность за деньги перед жителями. С управляющим заключается контракт.
  Совместные домовладения получили широкое распространение во Франции и Великобритании, Испании и Польше.
  В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы - явление редкое. В союзы объединяется лишь незначительная часть жителей. Связано это, возможно, с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Для управления домом приглашают профессиональных менеджеров.
  Зачастую, у собственников жилья в зарубежных странах не возникает вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Формы управления существуют там давно, в отличие от России. Поэтому, жильцам и не приходится серьезно задумываться о том, какие действия предпринять: объединяться в ТСЖ, нанимать управляющую компанию или управлять самостоятельно.
  Теперь и российские граждане получили возможность проявить свою гражданскую активность, возможность принимать важные решения по управлению общей собственностью, позволяющие быстро и эффективно решать жилищно-коммунальные проблемы.
 
 
 
 Собственнику жилого дома дана возможность выбора
 
  Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
  Габрусь Наталья,
  Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  "Жилищно-коммунальный комплекс Урала", № 4, 2005г.
 
  Что мы понимаем под управлением многоквартирным жилым домом?
  Попытаемся сформулировать понятие "управление многоквартирным жилым домом", определим условные критерии выбора способа управления и обозначим договорные связи при каждом из способов управления.
  Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия "управление многоквартирным жилым домом", хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
  Давайте обозначим признаки управления многоквартирным домом:
  - Деятельность. Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.
  - Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
  По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
  - управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
  - управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
  Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
  - Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
  Субъект управления:
  - осуществляет управленческую и организационную работу;
  - принимает решения;
  - обеспечивает достижение поставленных целей.
  При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
  - Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
  - Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
  Таким образом,
  Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
 
  Как выбрать способ управления домом?
  Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений в доме обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
  ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
  - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  - управление управляющей организацией.
  Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
 
  Критерии (условные) выбора способа управления домом:
 
  Способ управления Непосредственное управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Критерии дифференциации Заключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУ Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники
 
  Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями - поставщиками ЖКУ Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ Заключение договора управления многоквартирным домом Заключения договора не требуется Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). Заключается с каждым собственником отдельно Обучение персонала Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. Имеет место, если в органы управления выбраны лица - не профессионалы в области управления многоквартирным домом. Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. Затраты на обучение персонала Могут быть. Могут быть. Нет. Затраты на управление домом, содержание штата управления Нет. Есть. Есть. Количество собственников в доме До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ "О товариществах собственников жилья"). От 4 (условно). От 4 (условно). Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома Нет расходов на управление домом. - оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);
  - содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);
  - осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности - ст. 137 ЖК). Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.
  Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
 
  Договорные связи
  Непосредственное управление
  При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
  - Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  - Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
  - В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
 
 
 
  Управление ТСЖ, ЖК, ПК
  При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
  Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
  - Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
  - Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
 
 
 
  Управление управляющими организациями
  При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
  - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
  Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
  В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
  Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
 
 
 
 
 
  Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
 
 Тарифы по оплате ЖКУ
 
  Отчего растет квартплата
  Сергей Сиваев
  Директор направления
  "Городское хозяйство"
  Фонда "Институт экономики города"
  "Финансовый контроль", 11(48) 2005 г.
  Как росли тарифы
  Действительно, если сравнить темпы роста тарифов по оплате ЖКУ для населения и ИПЦ в последние пять лет, то выяснится, что, к примеру, в 2001 году оплата населением ЖКУ возросла более чем в полтора раза, при том что инфляция составила 119%. В 2002 году платежи за жилищные услуги возросли более чем в 1,8 раза при инфляции на уровне 15% в год, а по итогам первых трёх месяцев 2005 года стоимость ЖКУ для населения увеличилась почти на 30% при росте индекса потребительских цен всего лишь на 5% (рис. 1).
 
 
  Рис. 1
 
  В этой ситуации любому потребителю жилищно-коммунальных услуг представляется единственно верным решением законодательным образом ограничить рост тарифов, к примеру, уровнем инфляции.
 
  Уроки прошлого
  Столь, казалось бы, блестящее решение проблемы, к сожалению, ни к чему хорошему не приведёт. Возможно, многие уже забыли, но ограничение темпов роста тарифов на ЖКУ существовало в течение первых трёх лет после дефолта 1998 года. К примеру, по итогам 1998 года инфляция составила 85%, при том что стоимость ЖКУ для населения возросла всего лишь на 12%, а к началу 2002 года разница между темпом роста ИПЦ и тарифов по оплате ЖКУ нарастающим итогом с 1997 года составила 186%. Реальные цены на услуги ЖКХ показаны кривой зелёного цвета (рис. 2).
 
 
  Рис. 2
 
  Удержание тарифов на ЖКУ и прежде всего на коммунальные услуги на фоне всеобщего роста цен на товары и услуги предопределило образование значительных убытков предприятий жилищно-коммунального комплекса (рис. 3). В частности, на каждый рубль расходов по основной деятельности предприятия жилищно-коммунального комплекса получили по итогам 2000 года 17 коп. убытков, причём в жилищном секторе убытки достигали уровня 61 коп. на 1 рубль расходов.
 
 
  Рис. 3
 
  Практически все поступления от реализации ЖКУ в те годы уходили на финансирование текущей деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса, ремонтно-восстановительные работы практически не проводились, что привело к ускоренной деградации основных фондов коммунального сектора (рис. 4).
 
 
  Рис. 4
 
  В то же время более высокая динамика роста стоимости топливно-энергетических ресурсов, потребляемых в процессе производства ЖКУ, привела к почти 1,5-кратному росту кредиторской задолженности предприятий, превысившей по итогам 2004 года 307 млрд. руб. (рис. 5).
 
 
  Рис. 5
 
  Лишь к началу 2005 года темпы роста стоимости тарифов на ЖКУ для населения нарастающим итогом с 1997 года стали сопоставимыми с темпами ИПЦ, таким образом, только в этом году удалось хотя бы формально преодолеть негативные последствия недофинансирования жилищно-коммунального комплекса в предшествующие годы.
 
  Почему росли платежи населения
  Пожалуй, наиболее типичной реакцией потребителя ЖКУ на информацию об очередном росте тарифов является искреннее недоумение: почему я должен платить так много? Действительно, а на что же тратятся платежи потребителей и почему эти платежи постоянно растут?
  Первой причиной роста платежей населения является рост расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса по производству и предоставлению ЖКУ. В структуре расходов предприятий основную часть занимают материальные затраты (57,6% в целом по всем видам ЖКУ по итогам 2004 г., от 34,4% по жилищным услугам до 82,4% по услуге газоснабжения - рис. 6).
 
 

<< Пред.           стр. 2 (из 5)           След. >>

Список литературы по разделу