<< Пред.           стр. 3 (из 5)           След. >>

Список литературы по разделу

  Рис. 6
 
  Эти затраты в целом по всем видам ЖКУ более чем на 80% связаны с расходами по приобретению топливно-энергетических и иных ресурсов (рис. 7).
 
 
  Рис. 7
 
  Традиционное предположение о том, что рост тарифов по оплате ЖКУ связан исключительно с необходимостью увеличения зарплаты работникам жилищно-коммунального комплекса, к большому сожалению для этих работников, ещё не стало реальностью: в структуре расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса на оплату труда по итогам прошлого года приходилось лишь 20%, при этом начисленная среднемесячная заработная плата в отрасли по итогам 2004 года составила 7508 руб. (85% от среднероссийского уровня).
  Таким образом, повышение стоимости предоставления ЖКУ связано в основном с повышением стоимости ресурсов, потребляемых предприятиями жилищно-коммунального комплекса в процессе производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг.
  Второй причиной роста величины платежа за ЖКУ является повышение установленного уровня оплаты населением потреблённых услуг. На начало 90-х жилищные услуги (содержание и ремонт жилфонда) оплачивались гражданами лишь на 1%, коммунальные услуги - на 8%, оставшаяся сумма компенсировалась предприятиям жилищно-коммунального комплекса за счёт бюджетных дотаций. Федеральным законом от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" было установлено, что в течение 5 лет, то есть к 1998 году, необходимо обеспечить переход к 100%-ной оплате населением жилищно-коммунальных услуг. Впоследствии изначально установленный 5-летний срок перехода к полной оплате ЖКУ был изменён на 10-летний, т. е. предполагалось, что переход к 100%-ной оплате ЖКУ должен произойти к 2003 году, но последующие постановления российского правительства неизменно переносили срок введения полной оплаты ЖКУ. В итоге к концу 1999 года установленный уровень оплаты был повышен лишь до 48%, за период с 2000 года по начало 2005 года величина данного показателя возросла в 1,6 раза с 53% до 84% (рис. 8).
 
 
  Рис. 8
 
  Впрочем, следует учитывать, что каждый субъект Российской Федерации имеет право самостоятельно устанавливать уровень оплаты населением ЖКУ. К примеру, по итогам первого квартала 2005 года в трёх субъектах Российской Федерации (Курская область, Коми-Пермяцкий автономный округ, Кабардино-Балкарская Республика) население оплачивало полную стоимость ЖКУ, тогда как в 4 регионах (Ненецкий, Корякский и Чукотский автономные округа, Республика Саха (Якутия) установленный уровень оплаты не превышал 50%, т. е. оставался практически неизменным на протяжении последних пяти лет.
  Вклад каждого из двух вышеперечисленных факторов в общий рост платежа населения за ЖКУ проиллюстрирован на рис. 9 и 10.
 
 
  Рис. 9
 
 
 
 
  Рис. 10
 
  В частности, по итогам 2001 года прирост платежа в 1,55 раза по сравнению с 2000 г. на 77% был связан с ростом стоимости производства ЖКУ и лишь на 23% был обеспечен повышением установленного уровня оплаты населением ЖКУ, тогда как в 2004 году и первом квартале 2005 года прирост платежа был больше чем на половину предопределён увеличением уровня оплаты. В целом за период с 2000 г. по первый квартал 2005 года платёж населения за ЖКУ в среднем по России возрос в 4,33 раза, причём оба фактора повлияли на совокупный прирост платежа населения примерно в равной мере.
  Таким образом, повышение платежа населения в последние пять лет было в почти равной мере связано как с увеличением стоимости производства и предоставления ЖКУ, так и с увеличением установленного уровня оплаты ЖКУ для населения.
 
 
  "Прекратить вакханалию в сфере тарифов на ЖКХ"
  Вынесенный в подзаголовок тезис был озвучен президентом 5 сентября 2005 года на встрече с руководством правительства, Федерального Собрания и членами президиума Госсовета. Им же был предложен механизм прекращения вакханалии: "Право определять размеры тарифов в этих сферах надо, конечно, предоставить органам субъектов Федерации, но не выше предела, установленного федеральным правительством". Данное предложение получило всемерную поддержку как среди участников встречи, так и среди региональных лидеров. Таким образом, с лёгкой руки президента вся ответственность за повышение платежей населения за ЖКУ в предыдущие годы была возложена на органы местного самоуправления муниципальных образований. А так ли это?
  В настоящее время в соответствии с федеральным законодательством регулирование тарифов по оплате ЖКУ для населения осуществляется на двух уровнях:
  * органы местного самоуправления осуществляют регулирование тарифов по оплате услуг содержания и обслуживания жилфонда, водоснабжения и водоотведения;
  * органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляют регулирование тарифов по оплате услуг теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения), электроснабжения и газоснабжения.
  В общей величине платежа населения за ЖКУ на долю оплаты услуг, тарифы по которым регулируются на муниципальном уровне, приходится около трети (рис. 11).
 
 
  Рис. 11
 
  Как следствие, прирост платежа населения лишь отчасти был связан с решениями органов местного самоуправления муниципальных образований: в частности, по итогам 2001 года "вклад" органов местного самоуправления в прирост платежа составил 32%, к 2004 году величина данного показателя возросла до 47%, но по итогам первого квартала 2005 года влияние муниципалитетов на общую величину прироста платежа населения сократилось до 31%. Учитывая тот факт, что в соответствии с положениями нового Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления устанавливают размер платежа за жилищные услуги только в определённом количестве случаев, их влияние на величину платежа за ЖКУ в конечном счёте сведётся к установлению тарифов на услуги муниципальных предприятий водоснабжения и водоотведения, "вклад" которых в прирост платежа населения по итогам первого квартала 2005 года составил всего лишь 14%.
  Таким образом, в настоящее время лишь треть прироста платежа населения связана с тарифным регулированием на муниципальном уровне, а в ближайшие годы эта доля может сократиться до 15%.
  Подводя итог, ещё раз сформулируем основные результаты анализа причин роста тарифов в жилищно-коммунальной сфере:
  * рост тарифов по оплате ЖКУ для населения в 2001-2005 гг. был предопределён значительным недофинансированием жилищно-коммунального комплекса, вызванным ограничением темпов роста тарифов по оплате ЖКУ в 1998-2000 гг.;
  * увеличение расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса в основном было связано с увеличением стоимости топливно-энергетических и иных ресурсов, потребляемых предприятиями в процессе производства и предоставления ЖКУ;
  * увеличение платежа населения за потреблённые ЖКУ в последние пять лет было в равной мере связано как с увеличением стоимости производства и предоставления ЖКУ, так и с увеличением уровня оплаты ЖКУ для населения;
  * лишь треть прироста платежа населения за ЖКУ в последние годы была связана с тарифным регулированием на муниципальном уровне, в ближайшие годы эта доля может сократиться до 15%, как следствие, передача всех полномочий по регулированию тарифов на региональный уровень практически не окажет сколь-нибудь существенного влияния на темпы роста величины платежа населения за ЖКУ.
 
 Если и ждать ускорения, то тарифов...
 
  1 марта вступил в законную силу новый Жилищный кодекс. Его принятие совпало с монетизацией льгот и с ежегодным повышением тарифов на коммунальные услуги. Поэтому...все свои вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, журналисты адресовали на пресс-конференции руководителю Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимиру Аверченко. Он сразу же оговорился, что его агентство не занимается регулированием тарифов в области ЖКХ, контролем и надзором, а лишь анализирует ситуацию, осуществляет программы. в том числе и по реформированию ЖКХ.
  Б.Бухарина
  "Московская правда", 11 марта 2005 г.
  Кодекс не исключит проблем
  - Это принципиально другой Жилищный кодекс, отражающий реалии современного состояния экономики и гражданского общества, развития рыночных отношений, - сказал Владимир Аверченко. - В целом я бы рассматривал его как попытку государства, общества и законодателей приблизиться к той ситуации, которая сложилась в России.
  По мнению руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ, новый кодекс позволит субъектам РФ самим определять и уровень, с которого нужно оказывать жилищные субсидии, и уровень платежей при условии, что недостающую часть муниципальный или региональный бюджет будет оплачивать сам. Раньше же принимались решения о льготах, о низком уровне платежей, но не было определено, кто будет компенсировать недоплаченные суммы.
  К некоторым позициям новый кодекс относится более жестко. Например, если гражданин разрушает квартиру, наносит ущерб, который создает неудобства соседям, жителям дома, то он в судебном порядке может быть даже выселен. Это жесткая мера, но ведь проблема на протяжении десятилетий никак не решалась: никто не мог ничего сделать с теми, кто портил нервы, не хотел соблюдать общечеловеческие нормы морали.
  Меж тем руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ убежден, что в процессе реализации нового Жилищного кодекса возникнет немало проблем. Например, в новом документе нет такого понятия, как предоставление отдельной комнаты. Это важно при получении жилья семьей, где есть, скажем, больной туберкулезом. Ему нужна не просто площадь, а именно отдельное помещение.
  - Я думаю, - сказал Владимир Аверченко, - что новый кодекс поставит проблемы и перед жилищно-строительными кооперативами. В нем записано, что они должны преобразоваться в ТСЖ. Но ЖСК используются гражданами не только для урегулирования всех вопросов, связанных с совместным проживанием и управлением собственностью, но и для получения прибыли. Законодательство же по ТСЖ получение такой прибыли не предусматривает.
  Убыточно по сути
  Владимир Аверченко охарактеризовал ситуацию с жилищно-коммунальным хозяйством как критическую: оно изношено по техническому состоянию, далеко не в XXI веке по уровню технологий, плохо финансируется, убыточно по своей сути. Ситуация сама по себе не изменится. Она складывалась многими поколениями, и сегодня в регионах эксплуатируется инфраструктура, созданная еще нашими прапрадедушками. Недавно в Санкт-Петербурге во время прорыва трубопровода откопали деревянную трубу, которая эксплуатировалась со времен Петра I.
  В 2003 году убытки в жилищно-коммунальном хозяйстве составили 83 миллиарда рублей. Они складываются из тех сумм, которые недоплачивают физические и юридические лица, а также бюджеты разных уровней, такие федеральные структуры, как армия, Министерство внутренних дел, налоговая инспекция, налоговая полиция, которым ряд лет вообще не выделялись деньги на коммунальные платежи. Сюда же можно отнести и неплатежи из-за неправильной, неграмотной тарифной политики, когда низкий тариф не подкреплен финансовым вкладом. Предоставив льготы населению, ЖКХ в 2004-м недополучило по ним 13 миллиардов рублей, а по жилищным субсидиям - 3 миллиарда.
  - Фактически ЖКХ, - сказал Аверченко, - превратилось в большой собес, который берет на себя социально-экономические риски и социально-экономические затраты, которые не должен нести. Даже если предположить, что все физические и юридические лица вернут ЖКХ свои долги, 100 миллиардов рублей убытка все равно останутся. Сегодня даже не известно, откуда их восполнить.
  Реформы, оказывается, идут, но медленно
  В апреле 1997 года был принят указ президента РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Хотя реформа, считает Владимир Аверченко, началась задолго до этого указа. Она идет постепенно, небольшими темпами, потому что эта сфера очень болезненна, а доходы граждан весьма низкие.
  - Фактически, - сказал он, - в стране нет ни одного региона, где бы не были созданы предпосылки для развития рыночных отношений в ЖКХ. Подтверждение тому - конкуренция за право эксплуатировать предприятия в этой сфере. Правда, не во всей, а, скажем, в системах газоснабжения, электрообеспечения, теплоснабжения в тех городах, где сбалансирована тарифная политика. Чтобы войти в этот рынок, частные компании даже идут на снижение тарифов.
  Увы, эти примеры не носят массового характера. Сфера ЖКХ убыточна, и приход сюда бизнеса при наличии гарантированных убытков довольно проблематичен. Чтобы начать снижать издержки, нужно по крайней мере не иметь убытков на момент старта.
  По мнению руководителя Федерального агентства, резервов для развития ЖКХ как раз много. Магистральный, как он сказал, путь - снижение издержек, а дальше, как следствие, снижение тарифов на коммунальные услуги.
  В чем абсолютно прав В. Аверченко, так это в том, что расточительность наших граждан не знает предела. Например, отопление одного квадратного метра жилой площади в среднем по нашей стране обходится в 80 литров условного топлива. В Германии - 3 литра, в Швеции, где аналогичные климатические условия, - 14 литров. Если приведем в порядок теплотрассы, закроем подъезды, сделаем герметичными окна, поставим регуляторы на батареи и приборы учета, чтобы повысить заинтересованность самих граждан в снижении расходов, то затраты здесь можно снизить как минимум в четыре раза
  В Москве процесс проходит мягче
  По мнению руководителя Федерального агентства, в инфраструктуру Москвы всегда вкладывалось больше денег, поэтому техническое состояние инженерных коммуникаций, жилого фонда в столице лучше, чем во многих регионах.
  Кроме того, Москва тратит больше средств на социальную поддержку населения, приняв соответствующие законодательные акты. Так что процесс реформ здесь идет мягче.
  Например, жилищные субсидии в столице получают все, у кого коммунальные платежи выше тринадцати процентов от совокупного дохода семьи.
  По России этот уровень составляет 22 процента. При государственном федеральном стандарте 90 процентов в Москве до 2005 года уровень платежей граждан был ниже 60 процентов.
  Стандарт - еше не факт...
  В августе 2004 года правительство РФ приняло постановление о переходе в течение 2005 года (когда именно, решают сами субъекты Федерации) на стопроцентную оплату коммунальных услуг от федерального стандарта.
  - Важно при этом понять, - подчеркнул Владимир Аверченко, - что федеральный стандарт - это некая планка, которая установлена правительством, чтобы спланировать бюджетное софинансирование субъектам Федерации. Кто не выполняет этот стандарт и устанавливает уровень платежей ниже, тот недополучает энную сумму из федерального бюджета и должен заплатить гражданам из своего кармана, отправив деньги в коммунальное хозяйство.
  По существу федеральный стандарт - утвержденная правительством стоимость услуг на один квадратный метр. Но это вовсе не значит, что гражданин в этом случае оплачивает сто процентов фактических затрат. Аверченко уверяет, что последние три года стандарт оставался неизменным, чтобы дать возможность субъектам Федерации, которые осуществляют регулирование коммунальных тарифов, привести ситуацию на местах в соответствие с ним.
  За что и сколько?
  Не все граждане России одинаково пользуются услугами ЖКХ. Например, на селе их уровень составляет менее 20 процентов, в городе - 88 процентов. Поэтому повышение тарифов прежде всего бьет по карману жителей городов и поселков городского типа.
  В среднем по России самая дорогая услуга для населения - отопление - 30,2%, горячее водоснабжение - 17,6%, водоснабжение и канализация -14,8%, газоснабжение - 5,9%, электроснабжение - 9,5%
  Если посмотреть на таблицу инженерной инфраструктуры нашей страны, то самый "маленький" износ у жилья - в среднем по стране 45%, самый большой - у водохозяйства - 65,3%.
  - Каждый знает, если туфли износились на 70%, их бессмысленно нести к сапожнику. В сфере ЖКХ, - подчеркнул Владимир Аверченко, - мы находимся перед такой критической чертой. Если не примем экстренных мер, то окажемся завтра без воды и тепла. Поэтому так важно объединить усилия государства, муниципалитетов, бизнеса и потребителей, чтобы сделать коммунальную сферу и комфортной, и приемлемой по цене.
  Инициатива снизу
  В этом году нам предстоит перейти в жилищно-коммунальной сфере на адресное субсидирование деньгами. Такая монетизация льгот в ЖКХ на территории страны фактически еще не происходит, за исключением двух субъектов Федерации - Татарстана и Тюменской области. Они самостоятельно приняли решение и осуществили монетизацию льгот. Можно сказать, что это своего рода эксперимент.
  - С 1 января этого года Татарстан и Тюменская область, - пояснил Владимир Аверченко, - подняли тарифы до 100% и тут же увеличили социальную поддержку населению: выросло число субсидируемых и обеспечена адресность субсидий.
  В этих регионах людям сначала объяснили, сколько денег они будут получать, и только потом выдали платежки. В Татарстане и вовсе за каждым чиновником закрепили по восемь семей и, пока он лично не переговорил с каждой, никаких мер не предпринималось.
  Хуже тем, кто на грани...
  - Увеличение тарифов на коммунальные услуги приведет к рост субсидий и числа тех, кто их получает. Мы ожидаем, - сказал Владимир Аверченко, - что количество субсидируемых до конца этого года увеличится с 13,5% до 17%.
  В прошлом году 44 млн. россиян, или 1/3 населения нашей страны, получали льготы в ЖКХ. По сравнению с 2002 годом это количество снизилось на 5 млн. В стране действует сегодня 4200 центров по выплате жилищных субсидий, которые получали в прошлом году 13,5% семей. В общей сложности выплачено 35 млрд. рублей.
  С ростом тарифов та категория граждан, которая получает сегодня субсидии, не пострадает. Хуже тем, кто рядом с этой гранью: право на субсидию нет, а доходы невелики. Вот по ним в основном и ударит повышение тарифов. Это, как сказал Аверченко, самая "болезненная группа" нашего населения. Он считает, что помочь ей могут сами субъекты Федерации, у них есть такой инструмент. В качестве примера была названа Москва, где субсидии выплачиваются всем, у кого платежи за коммунальные услуги превышают 13%. Это существенная помощь большой категории граждан. Но для того, чтобы снизить федеральный "порог" получения субсидий, скажем, на 2% (с 22% до 20%), нужно 30 млрд. рублей. Так что любое решение требует тщательных расчетов.
  Руководитель Федерального агентства предостерег здесь от популистских решений, приведя в пример Ульяновскую область, где устанавливали минимальные платежи и долго не повышали их. В результате кредиторская задолженность по области к середине 2004 года составила 6 млрд. рублей и сравнялась с годовым бюджетом в области. Все коммунальное хозяйство было поставлено на грань краха. Население осталось без коммунальных услуг, а работники ЖКХ без зарплаты.
  - Любое решение, - сказал Владимир Аверченко, - должно носить компромиссный характер между органами власти и населением-noтребителем. Его надо разъяснять и просчитывать, суммы должны быть обоснованными, а источник привлечения средств четким.
  Долги нельзя списывать
  Как урегулировать ситуацию в ЖКХ? Может быть, списать долги и начать с чистого листа?
  - Я против этого, - сказал руководитель Федерального агентства, - потому что списывание приведет к безответственности, к надежде на то, что новые долги тоже будут списаны. Более разумный путь - реструктуризация долгов, их отсрочка, чтобы дать возможность коммунальному хозяйству вздохнуть.
  По словам Аверченко, по поручению правительства сейчас разрабатывается проект закона "О финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ", где как раз должны быть прописаны механизмы реструктуризации задолженности.
 
 Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения
 
  Дмитрий Гордеев
  "Жилищное право", 22.09.2005
 
  В России сложилась практика, при которой собственники помещений - граждане и организации - отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и "назначали" управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами. Муниципалитет, как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими собственниками помещений. До сего дня во всех городах и района России устанавливалась одинаковая плата за содержание и ремонт жилья для нанимателей собственников жилых помещений. Из-за монополизации рынка управления и содержания многоквартирных домов услуги и работы жилищных унитарных предприятий оплачивались по муниципальным ценам. Размер платы за наем независимо от доходов нанимателей был символическим и не дифференцировался в зависимости от потребительских качеств жилья. В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными дома ми и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. С такой степенью детализации ранее эти вопросы в федеральных законах не регулировались. Во многих городах и районах Российской Федерации органы местного самоуправления уже приступили к формированию экономических отношений в жилищной сфере в соответствии с положениями VII и VIII разделов Кодекса. Немаловажная роль в этих отношениях отводится новой системе определения размера платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
  Первое, на что необходимо обратить внимание, это законодательное устранение всеобщего регулирования цен на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Роль органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации в установлении размера платы на содержание и ремонт жилых помещений серьезно изменена. Надо различать права органов публичной власти устанавливать цены для нанимателей и для собственников.
  Собственники всегда обязаны нести расходы на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это было установлено еще в 1993 году в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Причем собственники помещений - это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург, Российская Федерация. Поэтому в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) именно собственники в первую очередь обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.
  Для собственников основным способом установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность,
  сколько они предполагают за это платить. Такое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. Порядок проведения общих собраний собственников помещений и принятия на них решений установлен статьями 45-48 ЖК РФ.
  Если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.
  Плата за содержание и ремонт должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ2. Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан, так и для муниципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).
  Правомочия органов местного самоуправления устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения тесно увязаны законодателем с наличием или отсутствием решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Фактически законодатель предусмотрел ограниченный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопросу определения размера платы вместо собственников помещений. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в установленный срок или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (статья 18) установлено, что на это им дается 1 год после введения в действие Кодекса (то есть до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выполнили предусмотренную статьей 161 обязанность по выбору способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации3. В последующем такие конкурсы будут проводиться в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе определяются все условия договора управления домом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципалитеты могут устанавливать свои цены на содержание и ремонт для каждого отдельного многоквартирного дома.
  "Среднегородских" или "среднерайонных" цен быть не может. Дифференцированное определение органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях) для каждого многоквартирного дома является новым подходом. В соответствии с Жилищным кодексом РФ решения, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помещений. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только собственники помещений в отдельном многоквартирном доме обязаны содержать это имущество (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 статьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользоваться и в установленных пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).
  Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства придомовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемый органами местного самоуправления во всех предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях должен определяться дифференцированно для каждого многоквартирного дома.
  В отличие от положений Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения "на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья". Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" принималось во исполнение ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"4 и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.
  Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления вправе отразить "метод экономической обоснованности расходов". При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда равном размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в таком доме "метод экономической обоснованности расходов" практически неприменим.
  Как уже было сказано, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Федерации. Победитель конкурса будет определяться путем оценки в совокупности предлагаемых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, профессиональных возможностей для управления домом и других условий. Вероятно, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления победителя конкурса. То есть, претенденты на управление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквартирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содержанию и соответствующую им цену. В этом случае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на условиях, предложенных победителем конкурса.
  В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключение договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса. Необходимо учитывать, что установление размера платы за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей организации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключены с собственниками помещений без проведения открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Правительством РФ. Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.
  Если собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ непосредственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения общего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). Поскольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, условия договора (в том числе и размер платы) должны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанавливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на основании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и выполнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
  Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквартирным домом в соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (пункт 2), но не согласовали порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", а ими являются "условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение". В отношении договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий определен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не позволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизионных норм в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией орган местного самоуправления не вправе устанавливать размер такой платы.
  Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливают органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
  Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственников помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государственного или муниципального жилищного фонда может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управлении многоквартирным домом самостоятельно или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю5. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собственники помещений (в том числе и муниципалитет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязательства перед наймодателями, вносят плату управляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
  Жилищный кодекс РФ по-новому определяет порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в общежитиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются "специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов". Из этого следует, что законодатель не отождествляет понятия "общежитие" и "многоквартирный дом". Жилищный кодекс РФ не содержит легального определения понятия "многоквартирный дом". Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает квартирой "структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении". Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жилые помещения в общежитиях к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).
  Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Поскольку договор найма жилого помещения в общежитии является разновидностью договора найма помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей должен устанавливаться органами местного самоуправления, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установленный разделом VII Жилищного кодекса РФ новый порядок определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структуре собственности в жилищной сфере, уменьшает административное воздействие, сложившееся еще с советских времен. Определение размера платы в соответствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конкуренции управляющих и ремонтно-строительных организаций, способствовать повышению качества содержания и ремонта жилья.
  Несмотря на это название платежа, в соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.
  2. До принятия нового постановления в части не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действует Положение о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденное постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444.
  3. Такие открытые конкурсы по отбору управляющих организаций должны проводиться органами местного самоуправления в отношении каждого отдельного многоквартирного дома в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
  4. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
  5. См. также постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. №315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения".
 
 
 Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете Жилищного кодекса РФ
 
  Вступивший в действие Жилищный кодекс расширил права и обязанности собственников жилых помещений, упорядочил оплату гражданами (собственниками и нанимателями жилых помещений) жилого помещения и коммунальных услуг, привел многие нормы в соответствие с нормами гражданского законодательства.
  Н.А. Астафьева,
  Журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", ноябрь 2005 г.
 
  Обязательными для исполнения в жилищной сфере в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны стать:
  - решение о способе управления конкретным многоквартирным домом, принимаемое на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений, включая муниципалитет на правах такого же собственника;
  - заключение договоров между всеми лицами, которые управляют или обслуживают жилищный фонд (собственники - управляющая компания, управляющая компания - обслуживающие и ресурсоснабжающие организации);
  - наличие управляющей организации, которая одна управляет домом.
  В общем порядке наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг вносят:
  - плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
  - плату за содержание и ремонт жилого помещения;
  - плату за коммунальные услуги.
  Плата за содержание и ремонт жилого помещения для таких граждан включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
  Размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяются исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах в общежитии - исходя из площади этих комнат.
  Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Это относится к собственникам как жилых, так и нежилых помещений.
  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме включает:
  - плату за содержание и ремонт жилого помещения;
  - плату за коммунальные услуги.
  Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
  От того, какой способ управления выберут собственники жилых помещений и примут ли они вообще решение о выборе способа управления общим имуществом, зависит, какие платежи, в каком размере и кому они будут вносить в счет оплаты жилого помещения.
  В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений дома. При этом часть работ собственники могут делать самостоятельно, например поочередную уборку мест общего пользования, содержание придомовой территории и т. д., не оплачивая эти работы и услуги. Платежи за остальные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственники жилых помещений вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие работы и услуги.
  Подобный способ управления, скорее всего, может быть реализован в домах из 2-4 квартир.
  В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме создадут ТСЖ, ЖСК или другое объединение собственников для целей управления общим имуществом, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖСК и другого объединения собственников, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок их внесения определяются органами управления ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников в соответствии с их уставами. Собственники помещений в таком доме, не являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников, должны также нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, ЖСК или другим объединением собственников.
  И, наконец, если собственники жилых помещений выберут способ управления домом с помощью управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком не менее чем на один год. Внесение платежей в данном случае осуществляется этой управляющей организации.
  Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления. При этом плата за наем вносится наймодателю, а плата за содержание и ремонт жилого помещения - управляющей организации.
  Органы местного самоуправления устанавливают также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
  Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
  В любом случае, независимо от того, какой способ управления общим имуществом в многоквартирном доме выбран, или если такое решение на общем собрании собственников помещений не принято, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от набора работ по ремонту и услуг по содержанию общего имущества.
  В этой связи необходимо обратить внимание на применение постановлений Правительства РФ от 30.07.04 № 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" и от 17.02.04 № 89 "Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства".
  В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и настоящему Федеральному закону. Жилищный кодекс РФ не предусматривает, что порядок и условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг гражданами или основы ценообразования в сфере ЖКХ определяет Правительство РФ. Однако многие нормы данных постановлений Правительства РФ не только не противоречат Жилищному кодексу РФ, но являются единственными нормативными правовыми актами, регулирующими отдельные вопросы, связанные с оплатой гражданами жилья и коммунальных услуг.
  Так, постановлением Правительства РФ № 392 утвержден Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и установлено, что Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, утверждается Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации (утвержден приказом Минпромэнерго России от 09.11.04 № 114). Данные перечни должны применяться при формировании размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
  В соответствии с этим же постановлением оплата коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, должна осуществляться по единым правилам, условиям и тарифам, т. е. оплата коммунальных услуг для граждан - нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и граждан - собственников жилых помещений, проживающих в жилых домах, в т. ч. в которых созданы ТСЖ или другие объединения собственников, при равных условиях благоустроенности и подключения к энергоресурсам должна производиться по одинаковым тарифам. Это относится и к собственникам индивидуальных жилых домов.
  Надо подчеркнуть, что данное постановление Правительства РФ не регулирует ценообразование в сфере жилищно-коммунального хозяйства, оно лишь говорит о том, в каком порядке должны оплачивать жилье и коммунальные услуги граждане. Поэтому в отношении коммунальных услуг применение в данном случае единых тарифов не означает применение средних тарифов. В случае, если на территории муниципального образования теплоснабжение обеспечивается, например, тремя предприятиями, которым в установленном порядке установлены тарифы, и население оплачивает полную стоимость коммунальных услуг, тарифы для населения, проживающего в домах, подключенных к энергоресурсам, поставляемым этими предприятиями, будут разными.
  По сути, такая же норма содержится и в ч. 3 ст. 157 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
  Состав оплачиваемых коммунальных услуг определяется в настоящее время ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, а не постановлением Правительства РФ от 30.07.04 № 392. Плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Обслуживание лифтов и вывоз бытовых отходов оплачиваются в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
  С принятием Жилищного кодекса РФ многое изменяется при предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок предоставления субсидий будет единый для всех регионов России, его определяет Правительство РФ. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации не смогут разрабатывать и утверждать свои региональные порядки (не ухудшающие положение граждан по сравнению с федеральным порядком).
  Регулирование затрат регионального бюджета и числа граждан, которые потенциально смогут обращаться за субсидиями, будет производиться субъектами Российской Федерации по трем параметрам
  - трем региональным стандартам:
  - стоимости жилищно-коммунальных услуг;
  - нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
  - максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
  Таким образом, федеральная власть не будет регулировать параметры предоставления субсидий, поскольку это полномочия субъектов Российской Федерации.
  Предоставление субсидий (прием заявлений граждан, расчет субсидий, перечисление их гражданам) будет осуществляться органами местного самоуправления либо уполномоченными ими учреждениями.
  Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должны перечисляться гражданам на банковские счета или вклады до востребования (зачисляться на персонифицированные социальные счета граждан), выдаваться в денежной форме через организации связи либо иным способом. В 2005 г. на такие формы работы должны перейти все регионы.
  Значительно расширяется перечень категорий граждан, которым будут предоставляться субсидии. Дополнительно в программу субсидий попадут наниматели жилых помещений в частном жилищном фонде и все пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
  Сохраняется порядок, при котором для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума, как и прежде, максимально допустимая доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи будет зависеть напрямую от доходов: чем меньше доходы, тем меньше доля (ниже регионального стандарта). Поскольку основная масса семей, получающих субсидии, имеет доход ниже прожиточного минимума, доля их собственных доходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг будет значительно ниже установленного регионального стандарта.
  Например, при снижении установленного стандарта доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в субъекте Российской Федерации до 18% в программу субсидий попадут дополнительно граждане, доходы которых близки к прожиточному минимуму, а те граждане, у которых доходы ниже прожиточного минимума, будут платить, соответственно, еще меньше. Так, при прожиточном минимуме 2000 руб. и среднедушевом доходе семьи 1500 руб. доля в совокупном доходе такой семьи на расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг составит 13,5%, при среднедушевом доходе 1000 руб. - соответственно 9%.
  Региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг должен устанавливаться по муниципальным образованиям в расчете на одного члена семьи для семей различной численности. При определении его размера учитывается стоимость содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанная исходя из цен и тарифов для нанимателей жилых помещений по договору социального найма, проживающих в жилых домах или жилых помещениях в многоквартирных домах, соответствующих средним условиям в муниципальном образовании, соответствующего регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг.
  При определении жилого дома или многоквартирного дома, который соответствует средним условиям проживания в муниципальном образовании, должны учитываться:
  - уровень благоустройства дома: наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. газобаллонных установок), отопления (теплоснабжения), в т. ч. печного отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом; степень благоустройства придомовой территории, а также другие параметры;
  - конструктивные и технические параметры дома: степень износа, этажность, материал стен и кровли, а также другие параметры.
  Порядок предоставления субсидий в соответствии с Жилищным кодексом РФ не ухудшит положения граждан по сравнению с предшествовавшим порядком. Более того, для наиболее социально незащищенных граждан, которые имеют доходы значительно ниже прожиточного минимума и проживают в условиях, "не дотягивающих" до средних условий в муниципальном образовании, размер субсидии будет больше, и может сложиться ситуация, что они вообще не будут оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
  Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации. Из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь субъектам Российской Федерации на предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. За счет средств бюджета субъекта Российской Федерации должно осуществляться также финансирование расходов на обеспечение предоставления субсидий гражданам органами местного самоуправления в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
  Не надо забывать и о предстоящей монетизации льгот на жилищно-коммунальные услуги. В соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
  Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций в соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса РФ сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса РФ.
  В ряде принятых до введения в действие Жилищного кодекса РФ федеральных законов (в ред. Федерального закона от 22.08.04 № 122-ФЗ и Федерального закона от 29.12.04 № 199-ФЗ) по вопросам предоставления мер социальной поддержки граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг (Федеральный закон от 10.01.02 № 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" (п. 17 ст. 2), Закон РФ от 15.05.91 № 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (п. 3 ст. 14), Федеральный закон от 24.11.95 № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (ст. 282), Федеральный закон от 12.01.95 № 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 232)), относящихся к расходным обязательствам Российской Федерации, указано, что:
  - Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, установленные этими законами;
  - средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций, зачисляемых в установленном для исполнения федерального бюджета порядке на счета бюджетов субъектов Российской Федерации;
  - формы предоставления мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг определяются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
  Выплата денежных компенсаций в настоящее время установлена Федеральным законом от 27.05.98 № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих". В соответствии с п. 4 ст. 24 указанного закона члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, имеют право на компенсационные выплаты по оплате общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях - жилой площади), а также найма, содержания и ремонта жилых помещений, а собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах, а также по оплате коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда.
  Денежную форму предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональным льготникам выбрали лишь Республика Татарстан и Тюменская область.
  На заседании Правительства РФ 28 октября 2004 г. был рассмотрен вопрос о первоочередных мерах по переводу предприятий и организаций ЖКХ на работу в рыночных условиях. К первоочередным мерам по преобразованиям в жилищно-коммунальном хозяйстве отнесен и переход в рамках реализации полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по оказанию мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренных Федеральным законом от 22.08.04 № 122-ФЗ, к предоставлению указанных мер социальной поддержки в форме денежных выплат.
  Приведение законодательства о льготах отдельным категориям граждан в соответствие с Жилищным кодексом РФ, предоставление мер социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (льгот) в виде денежных компенсаций должны упорядочить вопросы как социальной поддержки граждан в ходе реформирования отрасли, так и связанные с финансированием льгот из бюджетов всех уровней, что, в свою очередь, должно привести к оздоровлению системы предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг и развитию рыночных отношений в жилищном и коммунальном секторах.
 
 Загадки ЖКХ
 
  Очередное заседание дискуссионного клуба состоялось в Фонде "Институт экономики города". На этот раз предметом обсуждения стала тема, которая волнует каждого из нас: "Почему растут тарифы в ЖКХ?" Свои точки зрения высказали два эксперта - директор направления городского хозяйства фонда Сергей Сиваев и бизнесмен-практик, председатель Правления ООО "Евразийское водное партнерство" Сергей Яшечкин.
  Газета "Квартира, дача, офис", 27.07.2005
 
  Прогнозы, а не факты
  "Нельзя основывать расчет тарифов на приблизительных мнениях государственных экспертов - так называемой госэкпертизе, - горячился С. Яшечкин. - У нас в основе регулирования лежит не факт деятельности предприятий, а прогноз. А вдруг зима окажется теплее, чем предсказывали? Как, кстати, произошло в нынешнем году, в результате чего РАО ЕЭС "вышло" из нее с большими ресурсами, чем планировалось". По мнению бизнесмена, экспертиза должна быть отдана в частные руки. В противном случае, сохранив свою "государственность", она останется инструментом политического давления. "Экспертиза должна остаться государственной, - оппонировал С. Яшечкину С. Сиваев. - Просто нужно научиться говорить правду о реальной структуре бухгалтерских затрат предприятия и уйти от той системы, когда компаниям выгодно завышать свои расходы. То есть, нужно "перевернуть ситуацию с ног на голову".
  Факты и прогнозы
  Эксперты фонда проделали серьезную работу по анализу и прогнозированию ситуации с тарифами в отрасли. После "знаменитого" дефолта 1998 года и на протяжении почти четырех лет тарифы на ЖКУ были искусственно "заморожены". Цены в магазинах росли - и выросли, в итоге, в два-три раза, - а оплата "коммуналки" населением оставалась неким социальным благом или нетронутым инфляцией "островком" в бурном море все увеличивающихся цен. Такая ситуация, разумеется, шла вразрез с экономическими законами и привела не только к серьезным убыткам и дальнейшему износу предприятий ЖКХ (их просто не на что было реконструировать), но и к так называемой "накопленной инфляции".
  В принципе, подобную ситуацию можно представить следующим образом: власти как будто все сильнее сжимали пружину инфляции, не давая ей распрямиться. Но настал момент, когда сил сдерживать ее сопротивление не осталось - пружина инфляции "выстрелила", и тарифы взлетели вверх. За последние три года цены на ЖКУ росли в среднем на 30 % ежегодно. Стабилизировать ситуацию удалось только в начале текущего года. Тогда темпы роста тарифов и индекса потребительских цен (или по-простому инфляции) сравнялись. Значительно увеличилась и доля населения в оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в начале 90-х годов мы платили лишь около 4% от их стоимости, то по итогам первого квартала 2005 года этот показатель был равен уже 85 процентам. Еще один интересный момент - к этому времени Федерация полностью отстранилась от дотирования ЖКУ, так что оставшиеся "недоплаченными" населением 15% дотируют либо местные бюджеты, либо промышленные предприятия, которые, так же как и граждане, являются потребителями ЖКУ. Правда, платят за них на порядок больше.
  За себя и за того парня
  Переплата коммерческих потребителей коммунальных ресурсов за население называется "перекрестным" субсидированием. По итогам 2004 года оно составило более 130 миллиардов рублей. Особенно много переплачивают металлурги и строители.
  "Такая система, - отмечает С. Сиваев, - служит на благо "богатым" потребителям ЖКУ среди населения - тем, кто имеет большие квартиры - ведь "коммуналка" зависит от количества квадратных метров. А по-хорошему нужно, чтобы такая помощь была адресной - по-настоящему малообеспеченным слоям населения". Согласно выкладкам экспертов фонда, для 84% населения выгода от перекрестного субсидирования или полностью отсутствует, или не превышает 5% от их официальных доходов. Для более чем четверти населения России расходы по оплате ЖКУ составляют лишь около 1% от зарплаты - той, за которую они расписываются в ведомости. Если на перекрестном субсидировании будет поставлен крест, то эта доля возрастет лишь ненамного. Что же касается наименее обеспеченных граждан - их в России около 8%, тех, кто получает меньше тысячи рублей в месяц - то их расходы в этом случае также не изменятся.
  Сценарии и прогнозы
  Как считают эксперты фонда, на сегодняшний день существует четыре возможных сценария изменения тарифов на ЖКУ для населения. От наиболее консервативных (то есть сохранения неизменным существующего уровня оплаты "коммуналки" до его незначительного повышения в пределах инфляции) до радикальных (то есть экономически обоснованных, но с 30% ограничением роста к уровню предыдущего года, либо "одномоментно" поднятых безо всяких ограничений). По мнению С. Яшечкина, для России предпочтительнее экономически обоснованные тарифы. Правда, эти тарифы должны быть "разнесены": то есть мало того, что отличаться для разных регионов (на Севере, к примеру, электроэнергии тратят больше и, соответственно, плата за нее занимает больший процент в общих расходах на коммуналку), но также и быть разделенными на публичные (то есть нормативный необходимый минимум) и "дополнительные" (к примеру, подача воды для джакузи и бассейнов должна оплачиваться по "специальной" цене).
  Правда, вопрос в том, как производителю измерить и учесть то, что потребляется "публично" и "дополнительно"? Установка приборов учета будет экономически выгодной, когда те средства, которое предприятие получает от населения, будут превышать поступления из коммерческих источников. "К примеру, сейчас в Омске те деньги, которые мы получаем от населения за воду, составляют лишь 15 % от наших доходов. И поэтому мы не считаем нужным оборудовать частные квартиры счетчиками, - признался С. Яшечкин. - Вот когда доля населения существенно увеличится, тогда мы уже будем думать. С другой стороны, "обслуживание" коммерческих потребителей - это всегда риск, а население - никогда никуда не денется".
  То, что тарифы будут расти - факт непреложный. Вопрос в том, как и насколько? Математические построения экспертов, согласно которым этот рост "уложится" в пределы 1,5-2 раза к существующим, не могут отразить всей полноты картины. Как говорится, поживем - увидим.
 
 ТСЖ
 
  Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра
 
  Л.Н. Матеров
 Журнал руководителя и главного бухгалтера "ЖКХ"
 
  Устав товарищества собственников жилья является главным документом, который утверждается учредительным собранием собственников помещений многоквартирного дома. История создания в ХХ в. уставов жилищных товариществ весьма любопытна:
  * 3 декабря 1921 г. Президиум Моссовета утвердил первый устав жилищного товарищества;
  * 10 марта 1924 г. им же был принят Нормальный устав жилищно-арендного кооперативного товарищества;
  * 19 августа 1924 г. постановлением ЦИК и Совнаркома СССР все жилищные кооперативные товарищества были разделены на три группы и утверждены уставы жилищно-арендного кооперативного товарищества и рабочего и общегражданского жилищно-строительного кооперативного товарищества;
  * 2 октября 1965 г. Совмин РСФСР утвердил Примерный устав жилищно-строительного кооператива;
  * 5 января 1997 г. распоряжением премьера правительства Москвы № 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы;
  * 3 августа 1998 г. Минземстрой России своим приказом № 35 утвердил Примерный устав товарищества собственников жилья.
  Сегодня эти уставы представляют собой историческую ценность, но некоторые их положения вполне актуальны.
  Действующим (и вновь создаваемым) товариществам собственников жилья надо приводить (и создавать) свои уставы в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие с 1 марта 2005 г.
  Трудно переоценить значение Устава товарищества собственников жилья (далее - Устав товарищества). Этот документ действует в течение всего срока существования товарищества. К нему постоянно обращаются собственники помещений многоквартирного дома, члены и председатель правления ТСЖ, ревизионная комиссия, представители комитетов и комиссий при товариществе. Устав товарищества представляется в налоговую инспекцию в качестве основного документа при регистрации юридического лица. На него при конфликтных ситуациях ссылаются члены товарищества в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. В конечном итоге Устав товарищества - основной документ, по которому живут собственники помещений многоквартирного дома. От того, как он подготовлен, вовремя ли вносятся в него изменения и дополнения или дается его новая редакция, зависит очень многое.
  По созданию жилищных товариществ в стране Москва всегда была впереди. К 1 июля 1924 г. три четверти московского населения проживало в жилищных товариществах, созданных в большей половине жилых домов города. Декретом правительства от 23 мая 1922 г. было разрешено создание жилищных товариществ, к которым должны были перейти управление домами и их эксплуатация на началах хозяйственного расчета.
  Устав 1921 г. не предусматривал классового подхода к жителям, членами товарищества могли быть все граждане. В 1921 г. этот Устав был отменен по причине того, что "не мог удовлетворить интересов трудового элемента". В новом Уставе от 10 марта 1924 г. было сформулировано требование, запрещающее "лишенцам" быть членами жилтовариществ, что обеспечивало преобладание пролетарского элемента. В результате передела жилищного фонда новыми правлениями "трудящихся удовлетворили как только возможно". На этом этапе жилищный передел происходил в стихийно-революционном порядке (вспомним, например, у М. Булгакова в "Собачьем сердце" вселение Шарикова в квартиру профессора Преображенского).
  Желание сохранить свое жилье, конечно, играло определенную роль в создании жилищных товариществ двадцатых годов прошлого столетия, но недолгий период военного коммунизма с переделом жилья и его бесплатностью породил у многих трудящихся уверенность в том, что их никогда не выставят на улицу, независимо от того, будут ли они заботиться о своем жилье или нет. Главным стимулом стало право членов товарищества на первоочередное получение освобождающегося в домовладении жилья. Если раньше все освободившееся жилье распределялось жилищными органами, то теперь члены товарищества могли распределять его между собой в размере установленной нормы. Это нашло отражение в Уставе товарищества. Так в жилищном товариществе образовалась "внутренняя очередь на жилье", хорошо знакомая жильцам кооперативных домов 60-80-х гг. ХХ в., когда вся высвобождавшаяся в кооперативе площадь предоставлялась членам кооператива с недостаточными жилищными условиями.
  Легкость вступления в члены товарищества порождала немало конфликтов. Граждане, временно поселившиеся у родственников, всеми правдами и неправдами старались получить постоянную прописку для того, чтобы стать членами товарищества. "Лишенцы" не могли быть членами товарищества, но имели право снимать жилые помещения в жилтовариществе по коммерческой цене. Потребность в ремонте, внесении арендной платы и покрытии других расходов товарищества нередко вызывала у председателя и членов правления (да и у самих членов товарищества) желание сдать как можно больше освобождающейся площади "лишенцам". Существовавший Устав жилтоварищества ограничивал размеры площади, которые можно было сдавать лицам, не являвшимся членами кооператива". Сдавать же эти излишки трудящимся не имело смысла, так как при поселении в доме они получали право на вступление в жилтоварищество и реально могли им воспользоваться.
  Кстати, одним из парадоксов Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований собственника жилья к Уставу товарищества, хотя для ЖК и ЖСК подобные требования имеются в ст. 113 ЖК РФ. Особое внимание следует обратить на отсутствие законодательного регулирования порядка вступления и выхода собственников жилых помещений, а также на правила исключения из ТСЖ, тем более что п. 3 ст. 14 Федерального закона "О некоммерческих организациях" относит эти сведения к обязательным положениям некоммерческой организации, имеющей членство. А так как по закону ТСЖ является некоммерческой организацией, то указанные вопросы имеют принципиальное значение.
  По Уставу 1924 г. членом товарищества не мог быть гражданин, не проживающий в доме. При выезде таковой автоматически исключался из товарищества. Также исключался из товарищества гражданин, лишенный избирательных прав. Для сравнения: в новом же Жилищном кодексе член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме. И не важно где он проживает - в Москве, Владивостоке или даже другой стране, - главное, что он является собственником.
  Устав жилищного товарищества 1924 г. четко определял серьезные нарушения обязанностей, за которые член товарищества подлежал исключению: невнесение квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение двух месяцев; хищническое отношение к жилью; поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, даже без поражения в правах; упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. Что же, собственно, изменилось за прошедшие 80 лет? Все то же самое возможно в любом жилом доме, поэтому в Уставе товарищества нужно четко, современным языком сформулировать, за что, по каким основаниям и в каком порядке возможно исключение из товарищества собственников жилья. Кстати, членство в ТСЖ, вступление и выход из товарищества могут быть только добровольными, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.98 № 10-П - на основе волеизъявления собственника помещения многоквартирного дома.
  Таким образом, с учетом того, что потребление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер, стало возможным неучастие некоторых собственников помещений в управлении многоквартирным домом, осуществляемым ТСЖ. Фактически Конституционный Суд РФ признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права собственников в многоквартирном доме. То, что один из собственников помещений не участвует в управлении общей недвижимостью и тем самым ущемляет права других собственников в многоквартирном доме, учтено не было. Россия оказалась единственной страной в мире, где имеется такая свобода выбора.
  Чтобы выйти из положения, инициаторы нового Жилищного кодекса предложили ст. 44-48 гл. 6 раздела II. Появился новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Органы управления по ГК РФ имеются только у юридического лица. Получается, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома - это общественное объединение собственников, а поскольку решение общего собрания является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в т. ч. и для членов ТСЖ, то в Устав товарищества необходимо вводить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, организовывать его, проводить, хранить протоколы, делать из них выписки и т. д.
  В ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включен в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, и в п. 5 этой статьи записано, что земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Но все основные моменты прав на земельный придомовой участок почему-то оказались не в тексте Жилищного кодекса РФ, а в ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В Уставе товарищества 1924 г. таких проблем вообще не существовало, так как земля была национализирована. Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 Земельного кодекса РФ. Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным актом субъекта РФ (Закон города Москвы от 14.05.03 № 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве"), нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ и т. д.
  Следует отметить, что из 1500 ТСЖ в городе зем-лю бесплатно и в собственность практически не получило ни одно товарищество, так как ни в Федеральном законе от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", ни в других нормативных актах (до 1 марта 2005 г.) не содержались четкие нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность землевладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там товарищества собственников жилья). Местные же власти ссылались на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками помещений многоквартирного дома. После принятия Земельного кодекса РФ местные власти приступили к разработке программ по формированию государственного земельного кадастра, но при этом не учитываются интересы ни действующих, ни потенциальных товариществ собственников жилья, даже не ставится цель формировать общее имущество многоквартирного дома в качестве единого комплекса недвижимости. Однако это вовсе не значит, что в Уставе товарищества не надо закреплять нормы общей долевой собственности земельного придомового участка.
  Собственник земельного участка (ТСЖ), обремененного публичным или частным сервитутом, вправе требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования или к существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственник земельного участка (ТСЖ) вправе требовать изъятия, в т. ч. выкупа, у него данного земельного участка с возме- щением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков, предоставления равноценного земельного участка или соразмерной платы. Все эти новые моменты должны быть отражены в Уставе товарищества, тем более, что для товарищества земельный придомовой участок - мощный финансовый инструмент, так как под его залог можно получить финансовые кредиты для капитального и текущего ремонта многоквартирного дома. Стоимость 1 га земли в Москве стоит от 2,5 до 13 млн долл. США.
  Новацией Жилищного кодекса РФ является проведение общего собрания, в т. ч. учредительного, при создании ТСЖ в форме заочного голосования. Жилищный кодекс РФ впервые разрешил проводить общие собрания собственников помещений в форме заочного голосования, причем при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Можно согласиться с мнением некоторых собственников о том, что выбирать правление товарищества и ревизионную комиссию, не обсуждая и не видя людей, не очень прилично. Поэтому в Уставе товарищества нужно предусмотреть, какие именно вопросы можно решать на общих собраниях ТСЖ в форме очного и заочного голосования. Понятно, что принципиальные вопросы существования жилого дома нужно обсуждать в присутствии большинства собственников, выслушивать мнения, аргументы сторонников и противников по каждому рассматриваемому вопросу и только после этого принимать взвешенные решения.
  Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы распоряжением от 23.08.05 № 393 утвердил Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее - Методические рекомендации). В целом разработка Департамента вполне приемлема и представляет собой хороший практический документ для инициативных групп собственников помещений и практиков - руководителей ТСЖ в многоквартирных домах. Многие положения, касающиеся организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, можно вводить в Устав товарищества. Но и у этого документа есть недостатки.
  Во-первых, он поздно появился и опубликован в СМИ месяц спустя. До 1 марта 2006 г. остается совсем мало времени, а еще предстоит провести общие собрания собственников помещений почти в 40 тыс. жилых домов Москвы. Во-вторых, этот документ нужно было утверждать решением правительства Москвы, так как рекомендации Департамента жилищной политики и жилищного фонда - не указ Департаменту имущества Москвы, Мосрегистрации, БТИ города, ЕИРЦ округов и районов, паспортным столам отделений милиции. Не было случая, чтобы ЕИРЦ или паспортный стол по заявке инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома бесплатно, сразу и добровольно дал информацию о собственниках помещений многоквартирного дома и факте их проживания в нем, а без этого подготовить полный лист регистрации собственников, которые будут присутствовать на общем собрании, практически невозможно. Его надо готовить заранее, тем более что большинство собственности граждан находится в равных, либо в неравных долях или совместной собственности. Сами же собственники должны определить, кто будет представлять их квартиру в качестве члена товарищества на общем собрании или кому из собственников квартиры выдать доверенность от имени остальных ее собственников.
  В разделе 2 "Правомочность общего собрания" § 6 Методических рекомендаций указано, что присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации, подписью собственника и доверенностью, если в собрании принимает участие представитель собственника, но при этом пропущена важная деталь: в ст. 48 ЖК РФ указаны не только требования пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, но также оговорено нотариальное удостоверение доверенности. В разделе 3 "Решение общего собрания" § 6 Методических рекомендаций указано, что доверенность может быть оформлена в простой письменной форме. Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. Все доверенности подразделяются на три группы: генеральная (общая), специальная, разовая. Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариально удостоверить указанную доверенность, то ее необходимо будет оформить в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ. В этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, либо администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность, удостоверенная должностным лицом, приравнивается к нотариально удостоверенной. Жилищный кодекс РФ требует, в т. ч. нотариального удостоверения присутствующего представителя собственника на общем собрании, а уполномоченный поверенный, если он не сумел оформить доверенность в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, обязан заплатить нотариусу, получить нотариально удостоверенную доверенность, а потом представить ее при регистрации на общем собрании. Других вариантов нет. Простая письменная форма может быть воспринята собственниками помещений как документ, который не обязательно заверять нотариально или в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
  Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати организации. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
  Таковы принципиальные замечания, которые нужно отразить в Уставе товарищества, так как по этим основаниям в суде могут быть оспорены решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
  Представляется странным в разделе 6 "Оформление решения общего собрания" Методических рекомендаций утверждение о том, что какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила ведения (форма протокола общего собрания) отсутствуют. Существует ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения", утвержденный постановлением Госстандарта России от 27.02.98 № 28 и введенный в действие с 1 января 1999 г., в котором протокол заседания определен как документ, содержащий последовательную запись обсуждения вопросов и принятия решений на заседании коллегиальных органов, собраниях, совещаниях, переговорах. Существует ГОСТ Р 6.30-2003 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов", утвержденный постановлением Госстандарта России от 03.03.03 № 65-ст и введенный в действие с 1 июля 2003 г. В соответствии с Законом РФ от 10.06.93 № 5154-1 "О стандартизации" (ст. 7) требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения технической и информационной совместимости, являются обязательными для соблюдения государственными органами управления и субъектами хозяйственной деятельности, а ТСЖ как юридическое лицо и является субъектом хозяйственной деятельности.
  Введение ГОСТ Р 6.30-2003 в конкретном ТСЖ предполагает приведение правовых актов, устанавливающих правила оформления документов, а также бланков и унифицированных форм документов, в соответствие с требованиями стандарта. Эта работа требует внимательного изучения положений стандарта, подготовки методических документов и проведения занятий с ответственными работниками ТСЖ, участвующими в создании документов товарищества (Устава, протоколов общих собраний, заседаний правления, ревизионной комиссии, приказов председателя правления, договоров и т. п.), тем более что в п. 2.2 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.05 № 393 предусмотрена организация семинаров по вопросам организации и проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов. Документирование управленческой деятельности ТСЖ необходимо и требует ведения делопроизводства. Начинать его надо сразу, как только образуется инициативная группа по выбору способа управления жилым домом. К сожалению, в Примерных уставах, утвержденных распоряжением премьера правительства Москвы от 05.01.97 № 9-РП и приказом Минземстроя России от 03.08.98 № 35, вообще отсутствуют разделы по делопроизводству в ТСЖ, ответственность должностных лиц товарищества за его организацию. Оформленные в соответствии с ГОСТами документы товарищества приобретают юридическую силу и могут использоваться в качестве доказательной базы, аргументов в судах общей юрисдикции или Арбитражном суде г. Москвы. Именно поэтому в Уставе товарищества необходимо предусмотреть раздел "Делопроизводство в ТСЖ".
  Методическими рекомендациями установлена правомерность одновременного использования обеих (очной и заочной) форм проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В принципе, это возможно. Но с учетом огромных финансовых затрат инициативной группы, времени и усилий для одновременного копирования и раздачи повестки дня и проектов решений всем собственникам помещений многоквартирного дома, затем сбора, подсчета голосов, доведения до каждого собственника результатов голосования - все это вряд ли найдет широкое применение на практике. Особенно беспокоит возможность подделки протокола решения общего собрания о выборе способа управления домом в заочной форме. Здесь нужен тройной контроль, чтобы при общем равнодушии не получить управляющую компанию, которая будет наживаться на жителях или в скором времени исчезнет вместе с деньгами, собранными за жилищно-коммунальные услуги.
  В соответствии с Жилищным кодексом РФ регистрируется не единый комплекс недвижимого имущества, а юридическое лицо как субъект гражданских правоотношений. Необходимо формировать имущество товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственого имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность ТСЖ.
  Товарищество собственников жилья обязано определить в своем Уставе порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических взносов его членов либо закрепить способ расчета различных взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
  Вся получаемая ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования приобретаемого имущества должна быть направлена на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу.
  Следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества - собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то по существу она является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть разделена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества. ТСЖ причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.
  Следует помнить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность ТСЖ. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующими помещениями (ст. 37 ЖК РФ). В этом состоит основное отличие раздела VI ЖК РФ от положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действие которого прекращено. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе товарищества в качестве вступительных взносов (см. п. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). Члены ТСЖ будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов в размере неоплаченной части. Все эти новые моменты Жилищного кодекса РФ следует отразить в Уставе товарищества.
  Для создания ТСЖ необходимо, чтобы на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома за его создание проголосовали более 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. У голосующих против предложения о создании товарищества должно быть менее 50% голосов, что не позволит им принять решение о создании еще одного товарищества.
  Надо отметить, что многоквартирные дома не могут объединяться (они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами). Объединяться могут только собственники помещений. Из этого следует, что создавать ТСЖ вправе лишь собственники жилых помещений многоквартирного дома. Собственники нежилых помещений не могут создавать ТСЖ, хотя такие попытки в Москве имелись. Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основными требованиями для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием, земельным участком.
  Ранее Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" разрешал создавать товарищество даже в одном подъезде, если все коммуникации были выделены и могли обслуживать именно этот подъезд. Создавать ТСЖ желательно в каждом доме отдельно, а потом проводить их объединение. Подобную специфику образования также необходимо отразить в Уставе товарищества. Это следует сделать только с одной целью: если налоговая инспекция по каким-либо основаниям заблокирует расчетный счет товарищества, а штрафные санкции по договорам начнут расти, то в этом случае расходы на жилищно-коммунальные услуги можно будет оплатить с расчетного счета соседнего ТСЖ. Объединение двух и более ТСЖ возможно в форме простого товарищества, когда юридические лица сохраняют свою самостоятельность, и это, также следует отразить в Уставе.
  Устав жилтоварищества 1924 г. имел 7 разделов. Примерный Устав ТСЖ для Москвы 1997 г. состоял уже из 14 разделов, а примерный Устав Минземстроя России 1998 г. - 17. С учетом всех новаций Жилищного кодекса РФ теперь Устав товарищества может насчитывать до 27 разделов. Жилищный кодекс РФ требует привести Устав товарищества в соответствие с ним, поэтому появляются новые разделы, такие как: Права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме; Право собственности в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Собственное имущество Товарищества; Переустройства, перепланировки и изменения границ недвижимого имущества в многоквартирном доме; Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома; Председатель правления; Ревизионная комиссия (ревизор); Уголовная ответственность лиц, выполняющих управленческие функции; Ведение делопроизводства в Товариществе; Страхование общего имущества Товарищества. С учетом специфики конкретного дома возможны дополнения и изменения разделов. При этом представляется, что подготовить новую редакцию Устава товарищества легче, чем новую редакцию его отдельных пунктов. Кроме того, новую редакцию Устава товарищества проще зарегистрировать в налоговой инспекции.
  Необходимо также подготовить Приложение "Расчет определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в ТСЖ "________"" к Уставу товарищества.
  Примерный Устав товарищества собственников жилья морально устарел, и исполнительной власти нужно быстрее утвердить его новую редакцию с учетом современной ситуации.
 
 
 
  Подводные камни ТСЖ, или что даст собственникам создание товариществ.
 
  Реформы в России повлекли за собой изменение структуры собственности в жилищном фонде. Собственники помещений в многоквартирных домах получили возможность участвовать в процессах управления недвижимостью. Одной из самых распространенных форм управления многоквартирным домом на практике является создание товариществ собственников жилья.
 Наталья Габрусь,
 Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  "Тюменская область сегодня", 1 ноября 2005 г.
 
  Что даст собственникам ТСЖ, созданное в их доме?
  - Собственники смогут выбирать те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. А выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе. При проведении конкурса собственники помещений в доме сами устанавливают требования и критерии к конкурсантам-подрядчикам.
  - Собственники сами будут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиком.
  - Денежные средства собственников будут аккумулироваться на расчетном счете ТСЖ и расходоваться только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники проконтролируют целевое расходование этих средств.
  - Собственники смогут сами определять, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Сами решат, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выберут материалы для ремонта, установят порядок сбора денежных средств на ремонт: раз в месяц, раз в квартал или по мере надобности.
  - В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.
  - Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.
  - При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и когда нужна помощь не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
  С чем придется столкнуться собственникам при создании ТСЖ?
  Главной причиной нежелания управлять свои домом является психологическая неготовность собственников помещений в доме брать на себя какую-либо ответственность по управлению из-за отсутствия такого опыта. У многих людей не изжита привычка быть под опекой государства, отсутствует самостоятельность в принятии решений. В связи с этим, часть собственников столкнется с пассивностью, негативным отношением или даже противодействием созданию ТСЖ со стороны других собственников.
  Другим, не менее важным вопросом, который интересует жильцов, является наличие материальных затрат при образовании ТСЖ, которые понесут собственники дома. Да, действительно, на первом этапе такие затраты безусловно будут. Так, при создании товарищества собственников жилья, собственникам придется платить за регистрацию ТСЖ в налоговых органах, изготовление объявлений и писем для проведения общего собрания, изготовление технического паспорта на дом, оформление земельного участка и т.д. Однако, затем, текущие затраты на содержание и обслуживание дома могут сократиться по сравнению с теми, что были до создания ТСЖ. Происходит это за счет того, что собственники самостоятельно выбирают подрядчиков, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, сами определяют перечень работ и услуг (то есть, не платят за "лишнее"), некоторые виды работ осуществляют собственными силами, распоряжаются общей долевой собственностью (например, могут передать часть прилегающей к дому территории, подсобных помещений в пользование третьим лицам), извлекая при этом доходы, которые идут на обслуживание и содержание дома.
  Еще одной причиной, тормозящей организацию товариществ на существующей застройке, является отсутствие капитального ремонта в доме, в котором есть необходимость. В домах без проведенного капитального ремонта почти невозможно создать ТСЖ. Таким образом, создание и организация товариществ собственников жилья - мероприятия дорогостоящие. Поэтому, собственникам в таком деле не обойтись без поддержки муниципальных властей.
 
 Экономическая целесообразность создания ТСЖ
 
  С вступлением в силу с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации активизировались процессы реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах по управлению общим имуществом. Перед собственниками стоит задача выбрать способ управления домом: непосредственное управление; управление управляющей компанией; управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом.
  Величков Н.А., Габрусь Н.В.,
  Консалтинговая группа "ЛЕКС"
  "УрФО: Строительство. ЖКК", № 4, 2005
 
  Создание объединений собственников жилья (во вновь построенном и существующем жилищном фонде) целесообразно при соблюдении не только организационных, но и финансовых условий. Зачастую, соблюдение таких условий зависит от поддержки государственных органов и органов местного самоуправления: проведение капитального ремонта жилищного фонда за счет средств регионального и муниципальных бюджетов в целях последующего создания ТСЖ; создание равных условий по содержанию и капитальному ремонту для собственников жилых помещений в ТСЖ и при других формах управления многоквартирным домом; разработка и внедрение специального механизма кредитования товариществ собственников жилья, в том числе на условиях субсидирования части процентной ставки товариществам собственников жилья из средств областного бюджета и т.д. Вместе с тем, собственники помещений в многоквартирном доме, наряду с другими условиями, могут сами определить экономическую целесообразность создания товарищества собственников жилья в доме в зависимости от общей долевой площади.
  Эффективность деятельности товарищества собственников жилья с экономической точки зрения определяется с одной стороны выполнением целей и задач, поставленных перед исполнительным органом ТСЖ, с другой стороны - размером затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда при функционировании ТСЖ по сравнению с другими формами управления многоквартирным домом. На сегодняшний день российская практика не устанавливает абсолютных значений показателей эффективности деятельности ТСЖ. Одним из основных показателей предлагается рассматривать показатель бремени по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома в расчете на каждого собственника помещения в зависимости от площади общей долевой собственности.
 
  Расчет данного показателя целесообразно проводить по следующей формуле:
 БСО = (Трудовые затраты + Затраты на МТО) х Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома ,где
  Площадь общей долевой собственности
 
  Бремя по содержанию и обслуживанию (БСО) - как сумма затрат на оплату трудовых и материальных ресурсов, обеспечивающих содержание и обслуживание многоквартирного дома в расчете на каждого собственника жилья;

<< Пред.           стр. 3 (из 5)           След. >>

Список литературы по разделу