БАТЯEВ А А ЖИЛИЩНЫE ВОПРОСЫ 2009

<< Пред. стр. 1 (из 5) След. >>

Батяев А.А.

Жилищные вопросы

Большой справочник

Москва
Система ГАРАНТ
2009

Батяев А.А. Жилищные вопросы. Большой справочник. - Система ГАРАНТ, 2009. - 202 с.

В условиях меняющегося законодательства жилищные вопросы не перестают быть актуальными. В данном пособии автор проанализировал законодательство РФ в жилищной сфере с точки зрения практического его применения. В книге рассмотрены вопросы регистрации и страхования жилья, его перепланировки и переустройства, проблемы собственности, а также судебная практика в жилищной сфере. Автор акцентирует внимание на спорных ситуациях, которые зачастую происходят в современных жилищных правоотношениях, предлагает юридически грамотные варианты решения различных проблем.
Издание является незаменимым практическим руководством по жилищным вопросам для граждан, юристов, специализирующихся на жилищном праве. Книга будет полезна студентам и преподавателям юридических вузов и факультетов.

Автор: Батяев Андрей Андреевич, практикующий юрист, юрисконсульт ООО "Грифон", ООО "Мастер Строй", автор ряда комментариев к законодательству, книг и статей.

Книга подготовлена при участии издательского центра IPR MEDIA - компании, включающей в себя Агентство и Издательство деловой и учебной литературы. IPR MEDIA занимается выпуском книг для специалистов в сфере юриспруденции, бухгалтерии, менеджмента и маркетинга, а также учебных и практических пособий для студентов средне-специальных и высших учебных заведений.

Глава 1. Общие вопросы жилищного законодательства

1.1. Объекты жилищного права, жилищный фонд. Пользование жилыми помещениями

Объектами жилищных прав выступают жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает то, какие помещения, объекты недвижимого имущества можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в ст. 15 дает следующее определение жилого помещения - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Как видно из определения, для того, чтобы помещение было признано жилым, необходимо наличие нескольких обязательных условий.
Прежде всего, помещение должно быть изолированным. Это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, которым все пользуются для прохода в свои жилые помещения, и потому его нельзя признать изолированным. Следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход, и оно не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения. Аналогичную правовую позицию можно найти и в постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П. Предметом рассмотрения в суде был как раз вопрос о возможности признания части жилой комнаты самостоятельным жилым помещением. Вопрос о возможности признания всей комнаты жилым помещением в каждом конкретном случае решается исходя из планировки такого жилого помещения. В основном подобный вопрос возникает, когда несколько собственников одного жилого помещения делят его и тем самым пытаются выделить свое собственное жилье. Такие ситуации возникают при разводе супругов или наследовании жилых помещений. При не достижении согласия меду собственниками их спор разрешается в судебном порядке.
Также жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся и, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т.д.
Кроме того помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" утверждены правила пользования жилыми помещениями.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (далее - постановление Правительства РФ N 47), устанавливает ряд требований технического характера, которым должно отвечать помещение для признания его жилым, а также основания, по которым жилое помещение могут признать непригодным для проживания (аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Приведем оба вида оснований.
В разделе 2 постановления Правительства РФ N 47 перечисляются все те технические требования, которым должно отвечать помещение, для признания его жилым (т.е. для проживания граждан).
Жилые помещения признаются непригодными для проживания при наличии выявленных вредных факторов для среды обитания человека. Но учитываются не абсолютно любые вредные факторы, а только те, которые позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
1) ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
2) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
В разделе 3 постановления Правительства РФ N 47 законодатель предусмотрел следующие основания для признания жилых помещений непригодными для проживания:
жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу;
жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Комнаты, располагающиеся около магистралей уровень шума вблизи которых превышает предельно допустимые нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
2) отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Оценку жилых помещений всегда проводит комиссия, которая в зависимости от вида жилого фонда создается органом местного самоуправления (для муниципального жилищного фонда) или органами государственной власти субъектов РФ (для государственного жилищного фонда), полномочным исполнительным органом власти РФ (т.е. федерального уровня - для жилых помещений, находящихся в государственном жилищном фонде федерального уровня).
В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса, собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.
Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в данном Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
Рассмотрим виды жилых помещений.
Статьей 16 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Согласно ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты. Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство или перепланировка комнаты, и она будет разделена на две, три изолированных комнаты, то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями. Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие его квартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если в будущем, например, в результате развода супругов, потребуется разделить данную квартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и иным требованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилыми помещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственности бывших супругов относительно квартиры и определит порядок пользования комнатами в квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельным объектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результате образуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования (коридоры, кухня, санузел). Данные споры разрешаются в основном в судебном порядке, хотя стороны конфликта могут и самостоятельно без разрешения дела судом "договориться" об использовании жилого помещения и закреплении в собственности каждого определенных комнат квартиры. Подобное соглашение заверяют нотариально, и даже если в будущем одна из сторон подобного соглашения откажется от исполнения ранее принятых договоренностей, то отменить его не сможет даже суд. Все зависит от каждого конкретного случая (планировки жилого помещения), и более подробно данный вид судебных споров рассматривается в главе 5 настоящей книги.
Под жилищным фондом можно понимать всю совокупность жилых помещений. Согласно жилищному законодательству, жилым помещением может быть признано изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ).
Например, предприниматель Хитрина А.В. обратилась в суд с иском о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления о признании жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу. В удовлетворении предъявленных требований было отказано в связи с тем, что администрация муниципального образования действовала в соответствии с требованиями Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (см. постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 февраля 2009 г. N Ф03-137/2009)
Из приведенного определения жилого помещения можно выделить условия, при наличии которых помещение может быть признано жилым:
помещение должно быть изолированным. Данное условие означает, что помещение не должно использоваться другими для прохода в их помещения (смежные комнаты, например). Даже комната может быть признана самостоятельным жилым помещением, если в нее технически возможно оборудовать отдельный вход;
помещение должно являться недвижимым имуществом. Гражданским законодательством установлено, что к недвижимому имуществу можно отнести вещи, которые прочно связаны землей, их перемещение невозможно произвести без причинения им вреда. В соответствии с этим условием, нельзя отнести к жилым помещениям переносные (щитовые, сборные) домики, которые можно собрать, разобрать и перевезти на различные расстояния без нанесения им какого-либо вреда;
помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, заметим, что именно постоянного, а не временного проживания. Связано это с тем, что, например, в дачных домиках можно проживать летом, но не зимой, соответственно, они не могут быть признаны жилыми помещениями. С другой стороны, помещение может быть признано не пригодным для постоянного проживания граждан, если в нем нарушены санитарные, технические и иные (например, пожарные) нормы и правила. Выше мы уже рассматривали вопросы о том, какие требования, правила и нормы установлены в отношении эксплуатации жилых помещений.
Согласно ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
ЖК РФ проведена классификация и выделены следующие виды жилищного фонда:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Данные виды жилищного фонда выделены в зависимости от вида собственности на жилые помещения. Конституцией РФ признается и в равной степени защищается право частной, муниципальной и государственной собственности. Общее содержание права собственности дано в ч. 1 ГК РФ. Право собственности - это право владения, пользования и распоряжения вещью.
Право владения означает, что собственник жилого помещения во всех предусмотренных законом случаях имеет право зарегистрировать свое право собственности. Собственник жилого помещения признан в этом качестве всеми третьими лицами, которые признают за ним право собственности на данное жилое помещение, не оспаривают его и не претендуют на него какими-либо другими способами. В "официальном" признании права собственности также выражается содержание права владения жилым помещением.
Право на пользование жилым помещением означает, что собственник должен фактически использовать данное жилое помещение. О целевом использовании любого жилого помещения говорится в ст. 17 ЖК РФ. Напомним лишь, что собственник может использовать жилое помещение исключительно согласно цели его назначения, т.е. для проживания граждан. Собственник может сам проживать в жилом помещении либо сдать его в найм для проживания в жилом помещении других граждан, т.е. он фактически будет использовать его для извлечения прибыли.
Право распоряжения жилым помещением означает, что собственник жилого помещения вправе распоряжаться им как ему угодно. Фактически право распоряжения означает свободное участие жилого помещения в гражданском обороте. Иными словами, с жилым помещением можно осуществлять любые гражданско-правовые сделки: аренда (найм), мена, пожизненное содержание с иждивением, купля-продажа, дарение, наследование, доверительное управление и др. Следует отметить, что уже во время строительства жилого дома в отношении еще не существующих, но будущих квартир, можно заключать сделки, на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать право собственности в регистрационной палате. Само строительство жилых домов осуществляется на основании договоров строительного подряда, долевого участия в строительстве, собственники будущего жилого дома могут вступать в отношения цессии (уступки права требования: когда гражданин, профинансировавший часть строительства, продает квартиры в еще не построенном доме другим лицам), простого товарищества и т.д. Наконец, собственник жилого помещения может самостоятельно выбрать необходимые условия, которые будут регулировать его договорные отношения, такие, которые и не предусмотрены ГК РФ.
Гражданское законодательство разрешает делать все что угодно со своим жилым помещением, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. К другим лицам, например, можно отнести соседей и членов семьи собственника жилого помещения. Так, собственник жилого помещения может уничтожить свой частный дом, если это не нарушает законных прав на пользование данным жилым помещением членов его семьи и не повредит его соседям. Однако, например, квартиру собственник сломать или сжечь не может - очевидно, что это нарушит права его соседей на проживание в их квартирах. Право распоряжения несколько ограничено в определенных случаях. Иностранные граждане, например, не могут покупать объекты недвижимого имущества в приграничной территории РФ. В отношении жилищного фонда РФ все права по управлению им, в том числе и распоряжение, осуществляет федеральный орган исполнительной власти, наделенный полномочиями по управлению имуществом. Право государственной собственности можно подразделять на собственность федеральную и собственность субъекта РФ. Соответственно, федеральный орган исполнительной власти, наделенный полномочиями по управлению имуществом, будет распоряжаться федеральной собственностью, а его территориальные органы - собственностью субъекта РФ.
В зависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти РФ. Данные полномочия передаются ему от Правительства РФ. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию или учет, проводимый Бюро Технической Инвентаризации (далее - БТИ). Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия и как муниципальные.
Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования и т.д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности правового регулирования отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием и распоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.
Перейдем к рассмотрению вопроса об использовании жилого помещения. Пользование жилым помещением представляет собой одну из трех составляющих права собственности правомочий. Помимо права собственности пользование жилым помещением возможно и на праве аренды (найма) жилого помещения.
В вопросах пользования жилым помещением сразу обращаем внимание на то, что у жилых помещений пользование строго целевое, т.е. их можно использовать только для проживания граждан. Сам термин "пользование" подразумевает под собой все те действия, которые можно проводить с жилым помещением, и те действия, которые можно совершать в жилых помещениях. ЖК РФ содержит указание на то, что жилые помещения используются для проживания граждан. Это означает, что жильцы могут осуществлять пользование жилым помещением по своему усмотрению, но при этом, не нарушая права и законные интересы соседей и требования нормативно-правовых актов. В ЖК РФ установлены лишь некоторые ограничения данного права.
Так, например, если в жилом помещении необходимо провести переустройство (перепланировку), то делать это можно лишь с получения разрешения исполнительного органа местного самоуправления. Орган, призванный принимать решение по вопросам подобного рода, определяется каждым муниципальным образованием самостоятельно. В большинстве случаев решением данного вопроса занимается комитет по управлению имуществом муниципального образования.
Законодательно вопрос использования жилых помещений урегулирован по принципу "разрешено все, что не запрещено". Статья 17 ЖК РФ говорит о назначении жилого помещения и пределах его использования. Часть 1 ст. 17 ЖК РФ прямо указывает на то, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Закон разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, исходя из содержания законодательства о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, индивидуальный предприниматель должен встать на учет в налоговом органе по месту регистрации. Учредитель юридического лица может указать в качестве места нахождения исполнительного органа своей организации место своей прописки, регистрации по месту жительства. Однако в отношении юридических лиц, при подаче документов на регистрацию в налоговый орган, конкретно не указывается, что по данному адресу находится жилая квартира. В свидетельстве о государственной регистрации юридического лица в графе адреса места нахождения его исполнительного органа будет указан номер дома и второй номер, без указания на то, что это квартира. Исключения в этом случае составляют жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК). При их регистрации, перерегистрации, внесении изменений в учредительные документы всегда указывают номер квартиры председателя ЖСК. У индивидуальных предпринимателей в свидетельстве о постановке на учет в конкретном налогом органе обязательно будет указано место их регистрации, которое будет совпадать с местом проживания, регистрации прописки.
Данные правила установлены законодателем для того, чтобы у органов государственной власти имелись данные об адресе юридического лица, индивидуального предпринимателя. Именно по данному адресу из налогового органа, пенсионного фонда, соцстраха и других органов государственной власти будет приходить почтовая корреспонденция, которая будет считаться доставленной адресату, даже если, предположим, индивидуальный предприниматель арендует где-нибудь офис или иное помещение. Следует добавить, что юридические лица могут регистрироваться и по месту, где они снимают помещение в аренду. Однако часты случаи, когда регистрируется юридическое лицо и оно пока еще не занимает какого-либо помещения для своей коммерческой деятельности.
Между тем жилое помещение можно использовать и для самой предпринимательской, экономической деятельности. Однако только для тех ее видов, которые не нарушают права и законные интересы соседей. Например, в жилом помещении можно вести прием врача психолога, занимающегося частной практикой.
Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, т.е. будут нарушены права соседей.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и т.д., а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25. Данные Правила значительно отличаются от положений действовавшего ранее постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР". Постановление Совета Министров РСФСР устанавливало в большей степени пользование жилыми помещениями с точки зрения технического использования таких жилых помещений. Действующие теперь Правила построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении строительных и ремонтных работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
4) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
5) производить текущий ремонт жилого помещения.
Найм специализированного жилого помещения предполагает фактически те же обязанности для нанимателя, что и пользование жилым помещением по договору социального найма.
В постановлении Правительства РФ от 21 января 2006 г. правовой режим использования жилого помещения, который установлен для собственника жилого помещения совпадает с тем, который установлен для использования жилого помещения в домах коммерческого найма. Наниматель таких жилых помещений обязан:
1) обеспечивать сохранность жилого помещения;
2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
3) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
4) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Все виды использования жилого помещения подразделены на:
1) пользование жилыми помещениями в домах социального жилищного фонда;
2) пользование жилыми помещениями специализированного жилищного фонда;
3) использование жилого помещения в соответствии с общими требованиями жилищного законодательства.
Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые указаны в типовых договорах найма таких помещений, т.е. по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда, к которому относится помещение.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
вселять в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем других граждан по взаимному согласию с наймодателем и гражданами. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется. Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем своего супруга, своих детей и родителей в качестве постоянно проживающих с нанимателем;
разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение только для проживания;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
4) не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Применительно к жилым помещениям установлены Правила пожарной безопасности в РФ, которые утверждены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. N 313. Согласно Правилам, в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.
Так, суд в ходе разбирательства дела усмотрел в действиях ООО "Управляющая компания "Пермская модель комфорта" состав правонарушения предусмотренного ч. 3 ст. 20.4 КоАП РФ. На общество, которое осуществляло управление жилыми домами, в силу договора была возложена обязанность по обеспечению соблюдения требований правил и норм пожарной безопасности. Однако во вверенном помещении возник пожар, который возник по причине нарушения данных правил. Управляющая компания могла предпринять меры для их соблюдения, но уклонилась от исполнения обязанностей вследствие чего возник пожар. Это послужило основанием для привлечения к административной ответственности (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2009 г. N Ф09-511/09-С1)
В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л легко воспламеняющейся жидкости (далее - ЛВЖ) и горючей жидкости (далее - ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее - ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.
Пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также иметь предупреждающие надписи "Огнеопасно. Газ".
Размещение и эксплуатация газобаллонных установок, в состав которых входит более двух баллонов, а также установок, размещаемых внутри зданий для проживания людей, должны осуществляться в соответствии с требованиями действующих нормативных документов по безопасности в газовом хозяйстве. У входа в индивидуальные жилые дома (в том числе коттеджи, дачи), а также в помещения зданий и сооружений, в которых применяются газовые баллоны, размещается предупреждающий знак пожарной безопасности с надписью "Огнеопасно. Баллоны с газом".
В настоящее время, начиная еще с 2008 г. МЧС РФ пересматривает и разрабатывает новые правила в области обеспечения пожарной безопасности. Все ранее действовавшие правила были в излишней степени подробными и громоздкими. На деле ситуация с обеспечением пожарной безопасности в стране не улучшалась, но наоборот ухудшалась ввиду неправильного распределения ответственности за нарушение норм и требований по обеспечению пожарной безопасности.
В настоящее время на одного инспектора в год приходится около 2000 объектов, которые он должен проконтролировать на соответствие их требованиям пожарной безопасности. Просто физически один инспектор не может осуществить надлежаще такой контроль. Поэтому следует ожидать и далее серьезных изменений не только в области разработки новых требований по пожарной безопасности, но изменяться будет и сама организация (произойдет перераспределение обязанностей) в области обеспечения пожарной безопасности.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Согласно данным Правилам инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях. Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями.
Устранение конденсата на трубах водопровода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер, трубопроводы рекомендуется утеплять и гидроизолировать.
Для усиления воздухообмена в помещениях следует использовать местные приточные устройства (вентиляционные каналы в наладке печей, подоконные приточные устройства, каналы в стене и т.д.). Квартиросъемщикам рекомендуется устанавливать в вытяжных отверстиях вентиляторы. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений.
В случае, если собственник, наниматель жилого помещения систематически нарушает правила его эксплуатации, в зависимости от степени тяжести последствий он может быть привлечен к административной или уголовной ответственности. Так, если сосед с квартиры расположенной выше забудет выключить кран холодного водоснабжения, то в последствии он зальет несколько квартир расположенных ниже. В результате нижерасположенным квартирам будет нанесен ущерб, они будут нуждаться в ремонте. Владельцы или наниматели этих квартир могут предъявить в суд общей юрисдикции (федеральному или мировому судье, в зависимости от денежного размера ущерба) гражданско-правовой иск. Статья 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусматривает административная ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возможные последствия систематического нарушения правил и требований по эксплуатации жилых помещений. Статьей 83 ЖК РФ предусмотрены основания для прекращения договора социального найма жилых помещений, среди которых можно выделить следующие:
1) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
2) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
3) использования жилого помещения не по назначению.
Как видно, сразу три основания (а всего данная статья содержит в себе 4 основания), которые так или иначе связаны с нарушением требований эксплуатации жилого помещения - это грубые нарушения правил использования жилого помещения, влекущие за собой определенные последствия для третьих лиц. Если же гражданин использует жилое помещение в силу завещательного отказа, договора коммерческого найма или же будучи членом семьи собственника жилого помещения, то он так же может быть выселен из такого жилого помещения, если будет систематически нарушать правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ).
Ни при каких обстоятельствах не может быть выселен из жилого помещения его собственник за нарушения правил пользования жилым помещением. Даже если его действия будут постоянно приводить к порче жилого помещения и нарушать права и законные интересы соседей, он не может быть выселен из такого жилого помещения. В этом случае соседи могут осуществлять защиту прав и законных интересов, руководствуясь нормами гражданского законодательства.

1.2. Регистрация прав на жилые помещения в Федеральной регистрационной службе

Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав, например, сервитут, подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом. Сам смысл и содержание государственной регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Например, суд признал недействительной регистрацию права собственности на объект недвижимости, в силу отсутствия оснований для возникновения прав на помещение. При создании нового юридического лица обществом в уставной капитал были внесены помещения общежития. Право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано, однако суд не усмотрел оснований для регистрации права собственности, так как данное помещение не являлось собственностью общества (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 января 2009 г. N Ф09-8534/07-С6)
Регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение вещного права на жилое помещение. Рассмотрим все случаи регистрации прав на жилые помещения.
В обязательном порядке регистрации подлежит право собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение может возникнуть по различным основаниям. Например, право собственности возникает на вновь созданный объект недвижимого имущества. Обязательная государственная регистрация такого объекта предусмотрена ст. 219 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежит не только уже созданное (построенное жилье), но и право на еще не завершенный строительством объект, хотя в ГК РФ данное и не предусмотрено. Государственной регистрации подлежат и договоры долевого участия в строительстве. Данные договоры являются правовым основанием регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в будущем (ст. 25 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Следует отметить, что сам Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несмотря на то, что в ст. 2 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, в то же время предусматривает обязательную государственную регистрацию и в ряде других случаев, не предусмотренных ГК РФ. Сказанное можно утверждать, в том числе исходя из положений, касающихся договоров долевого участия в строительстве, которые ранее обязательной государственной регистрации не подлежали. Такая "эволюция" законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество продиктована правоприменительной практикой. Слишком много было случаев, когда при строительстве теми же ЖСК, гражданам предлагали поучаствовать на долевой основе в финансировании строительства таких объектов и обманывали их. Практически в каждом городе есть свои случаи, когда одни и те же еще не завершенные строительством квартиры в многоквартирных домах продавались по два и более раз подряд различным гражданам. А так как договор долевого участия в строительстве ранее обязательной государственной регистрации не подлежал, то до тех пор, пока сам дом не построят и не начнут сдавать его в эксплуатацию, проверить факт того, что гражданин фактически платит за будущую квартиру, которая уже была еще до него "обещана" по договору долевого участия в строительстве еще двум-трем собственникам - не возможно. Наша страна уже давно вступила на путь рыночной экономики и правоотношения, складывающиеся в области оборота объектов недвижимого имущества, в особенности жилья, являются постоянно развивающимися, динамическими. Законодательство не всегда успевает создавать определенные правила дозволенного поведения в данных областях правоотношений. Теперь с введением обязательной государственной регистрации права на долевое участие в строительстве, какие-либо мошеннические действия в данных правоотношениях исключены.
Была даже разработана Инструкция, регулирующая порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, утвержденная приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82. Такой мерой законодатель постарался на будущее оградить граждан от квартирных мошенничеств. Однако уже теперь встречаются новые способы нарушения интересов граждан в таких случаях. Так, договоры о намерении заключить договор в будущем регистрации не подлежат, следовательно, в целях обмана граждан с ними и заключают договор о намерении в будущем заключить договор уступки права требования на объект незавершенного строительства. Таким образом, квартиры снова можно хоть десять раз перепродавать и никто этого не проверит.
Право собственности на жилое помещение может возникнуть и в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Все основания прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ), которые касаются жилых помещений, так же подлежат обязательной государственной регистрации. Например, жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом, могут быть принудительно выкуплены муниципалитетом у собственника для муниципальных нужд (ст. 235 и 239 ГК РФ). В таком случае будет произведена государственная регистрация перехода права собственности от частного собственника к муниципальному образованию, но не на основе добровольно заключенного сторонами договору купли-продажи дома и земли, а на основании принудительного выкупа такого дома и земли у собственника.
Не подлежит государственной регистрации социальный найм жилого помещения, предоставление жилья в домах специализированного жилищного фонда. Возможна, но не обязательна, государственная регистрация прав пользования жилым помещениям по следующим основаниям:
1) завещательный отказ;
2) пожизненное содержание с иждивением (рента).
Статья 1137 ГК РФ предусматривает право завещательного отказа. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
Право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу не переходит к другим лицам, его не возможно продать, подарить или передать по завещанию. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем.
В силу ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Право потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением имеет и тот гражданин, который заключил с собственником жилого помещения договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Договор пожизненного содержания может быть заключен на различных условиях.
Правовое регулирование правоотношений по договору ренты установлены в гл. 33 ч. 2 ГК РФ. Применительно к жилым помещениям содержание правоотношений по ренте можно описать следующим образом. Собственник жилого помещения передает другому гражданину свое жилое помещение взамен на выплату ренты. Рента выплачивается в виде фиксированных платежей, установленных в самом договоре. Эти платежи могут выплачиваться получателю в течение определенного периода времени (как правило, пожизненно). Плательщик ренты может по условиям договора приобрести право собственности на жилое помещение как при жизни получателя (и тогда договор будет регистрироваться в соответствующих органах), так и после его смерти. Но до момента перехода права собственности плательщик может пользоваться помещением, но не имеет права им распоряжаться. Сам первоначальный собственник, который идет на заключение договора ренты, может и далее проживать в своем жилом помещении до дня своей смерти, а может и проживать в другом жилом помещении, которое ему предоставит плательщик ренты. Таким образом, в тех случаях, когда плательщик ренты сразу по заключении договора не получает права распоряжения жилым помещением получателя ренты, а имеет только право пользования таким жилым помещением, он вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования. В том же случае, когда плательщик ренты сразу приобретает право на распоряжение жилым помещением первоначального собственника (т.е. получателя рентных платежей, которому предоставили другое жилое помещение для проживания, возможно, он станет проживать с новым собственником такого жилого помещения), то на государственную регистрацию в обязательном порядке идут документы по договору на условиях ренты.
Все правоотношения по сделкам, связанным с переходом права собственности на жилое помещение, подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому договоры дарения и мены жилого помещения также подлежат обязательной государственной регистрации. Кроме того, коммерческий найм жилого помещения также будет подлежать обязательной государственной регистрации в определенных случаях. В случае, если договор коммерческого найма заключен на срок более чем один календарный год, он подлежит государственной регистрации.
Сама государственная регистрация является обязательным условием для совершения сделки, для обретения ею юридической силы. Если сделка в отношении жилого помещения не прошла государственной регистрации, то она недействительна и не влечет за собой возникновения или прекращения прав и обязанностей у лиц ее совершивших. Бывают ситуации, когда граждане, заключая сделку, медлят потом с ее регистрацией. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлен срок, в течение которого сделка должна пройти государственную регистрацию. Поэтому, если даже, например, по истечении пяти лет стороны договора купли-продажи придут в регистрационную службу и подадут все необходимые документы для государственной регистрации сделки, им в регистрационной службе отказать не могут. Но сама сделка приобретет юридическую силу и станет обязательной для сторон лишь со дня ее государственной регистрации.
В настоящее время правоотношения по государственной регистрации прав (обременения права) с жилыми помещениями и земельными участками, на которых они расположены, урегулированы целым рядом подзаконных актов:
1) Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29;
2) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135;
3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183;
4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126;
5) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233;
6) Методическими рекомендациями о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденными приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243;
7) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.
Данные нормативные акты более подробно регулируют правоотношения, возникающие в процессе государственной регистрации отдельных видов прав и сделок, совершаемых с жилыми помещениями. Можно только отметить, что есть положения ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которыми установлен общий перечень документов, обязательный для предоставления при осуществлении государственной регистрации любых сделок и прав в отношении недвижимого имущества:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта объекта недвижимости не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело. Проверка юридической силы представленных правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Отдельно в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулированы правоотношения, возникающие в ходе государственной регистрации права общей собственности на жилые помещения.
Общая собственность на жилое помещение может возникнуть у нескольких собственников по различным основаниям. Статьей 224 ГК РФ предусмотрено два вида общей собственности: совместная и долевая. Например, долевая собственность возникает, когда несколько (как правило, это члены семьи) граждан приобретает одно жилое помещение в собственность (по договору купли-продажи или приватизации) у наследников после умерших родственников. Также данное право может возникнуть в результате участия в паевом инвестиционном фонде. Статьей 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрены отдельные требования к государственной регистрации такого права собственности.
В гражданском обороте составляющие элементы права собственности (права пользования, владения и распоряжения жилыми помещениями) могут предоставляться гражданам и по другим основаниям. Например, вследствие заключения договора доверительного управления имуществом. Согласно ст. 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Однако доверительный управляющий, если это предусмотрено договором, имеет право на распоряжение тем имуществом, которое ему передал учредитель доверительного управления. Таким образом, доверительный управляющий может передать другому лицу право собственности в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности учредителю доверительного управления. Статья 30 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает на то, что любые сделки, которые совершаются с таким жилым помещением, обязательно должны регистрироваться, в том числе и с приложением, среди прочих обязательных документов и самого договора доверительного управления имуществом.
Также полномочие по распоряжению жилым помещением собственника может возникнуть и на основании установления над ним опеки. Опека устанавливается над гражданами, признанными по решению суда недееспособными, или над несовершеннолетними до достижения ими возраста совершеннолетия. Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Также, при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного, орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление.
Помимо вещных прав на жилые помещения, есть и ограничения (обременения) таких прав, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Правомочие собственника жилого помещения состоит из трех прав: право на владение, право на пользование и на распоряжение жилым помещением. Все иные виды вещных прав на жилые помещения уже состоят из сочетания не всех трех видов прав, а какого-либо одного или двух видов. Например, использование жилого помещения по договору социального найма подразумевает под собой право на владение и пользование жилым помещением. Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Например, установление сервитута на все жилое помещение или его часть представляет собой ограничение собственника в праве пользования частью его жилого помещения. Как правило, установлению сервитута на часть жилого помещения предшествует раздел данного жилого помещения. Граждане могли ранее быть собственниками данного жилого помещения в определенных долях, но без выдела доли каждого из них. А необходимость в установлении сервитута возникла в связи со спорами о выделе доли каждого собственника в натуре (т.е. определении комнат и вспомогательных нежилых помещений каждого собственника в счет его доли). Статьей 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены отдельные требования к государственной регистрации сервитутов.
Также ограничением прав на жилое помещение можно назвать и ипотеку жилых помещений. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ипотека представляет собой одновременно и меру ограничения правомочий собственника жилого помещения и обеспечительную меру по надлежащему исполнению обязательств. В последние годы в нашей стране ипотеку стали применять как обеспечительную меру, позволяющую гарантировать исполнение обязательств граждан перед банками при получении в последних кредитов на покупку жилья. При ограничении прав собственника ипотекой он остается владельцем данной квартиры. Также никаким образом не ограничивается и его право пользования данным объектом недвижимого имущества, а вот право распоряжения на жилое помещение у собственника серьезно ограничивается до тех пор, пока надлежаще не исполнит основное обязательство, обеспеченное ипотекой.

1.3. Страхование жилых помещений

Целью проведения страхования жилых помещений является обеспечение страхователям гарантий возмещения потерь, связанных с повреждением, уничтожением жилого помещения в результате страхового события. Страхователями могут выступать собственники жилых помещений. Ранее речь шла в основном о страховании собственниками своего жилья. Практически каждый день из СМИ можно слышать об историях, связанных с взрывом бытового газа, пожарами, число которых резко возрастает во время праздников. Все эти происшествия заставляют задуматься над тем, что страхование своего жилья может стать выходом из ситуации, когда по обстоятельствам, не зависящим от самого собственника, принадлежащее ему жилое помещение будет полностью утрачено или повреждено до такой степени, что станет непригодным для использования. Однако следует отметить, что наши граждане не торопятся страховать свое жилое помещение от подобных случаев. Культура страхования в нашей стране пока не развита и остается на низком уровне. Между тем еще чаще, чем пожары или взрывы бытового газа в жилых помещениях происходят и другие непредвиденные случаи. Речь идет о повреждении (порче) жильцом одного жилого помещения жилого помещения другого жильца. Происходит это часто в многоквартирных домах, когда "сосед по этажу сверху" затапливает своих соседей, расположенных под его квартирой этажами ниже. В таком случае жилое помещение может остаться и пригодным для проживания, но требовать косметического (не капитального) ремонта. Подобные конфликты довольно часто рассматриваются в суде и, хотя исковые требования владельцев и собственников пострадавших квартир удовлетворяются, в большинстве случаев, когда дело доходит до исполнения решения суда, то вот тут и начинаются проблемы, связанные с тем, что ответчик не всегда располагает достаточными средствами для того, чтобы возместить причиненный вред (если конечно судом будет установлено, что данная ситуация произошла по вине владельца - ответчика, а не в результате старости и технического износа канализационной системы и других коммуникаций многоквартирного дома). В связи с этим в Государственной Думе РФ часто поднимается вопрос о предложении ввести по аналогии со страхованием автогражданской ответственности и обязательное страхование гражданской ответственности владельцев жилых помещений в многоквартирных домах. Но пока это остается только предложением, в виде законопроекта. В Государственной Думе РФ данный вопрос еще не рассматривался.
На отношения по страхованию жилых помещений распространяются общие правила по страхованию имущественных интересов, предусмотренные в ГК РФ. При страховании своего жилого помещения следует обращать внимание на те правила страхования, которые действуют в данной страховой компании. Все отношения по страхованию жилых помещений регулируются в основном договором страхования, который заключает страхователь (владелец жилого помещения) со страховщиком (страховая компания).
Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения - квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование. Объектом страхования может выступать и гражданская ответственность, которая может наступить в результате причинения вреда жилым помещениям других лиц.
При этом под понятием "квартира" подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.
По общему правилу не принимаются на страхование жилые помещения:
1) находящиеся в аварийном состоянии или расположенные в находящихся в аварийном состоянии домах (строениях);
2) расположенные в домах (строениях), имеющих физический износ свыше 55%;
3) расположенные в домах (строениях), подлежащих сносу или переоборудованию в нежилые;
4) на которые обращено взыскание по обязательствам;
5) расположенные в домах (строениях), подлежащих отчуждению в связи с изъятием земельного участка;
6) подлежащие конфискации;
7) расположенные в зоне, которой угрожают стихийные бедствия, с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления компетентными органами соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы.
Не подлежат страхованию жилые помещения также в иных, предусмотренных законом, случаях прекращения права собственности на жилое помещение.
Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность Страховщика произвести страховое возмещение. Страховым случаем считается уничтожение или повреждение квартиры Страхователя в результате следующих событий:
1) пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;
2) взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;
3) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;
4) проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.
Страховым случаем не считается:
1) повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:
умышленных действий Страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;
умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;
дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных Страхователю до заключения договора страхования, о которых не был поставлен в известность Страховщик;
аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;
прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;
военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;
2) повреждение элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;
3) повреждение элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;
4) повреждение элементов отделки жилого помещения в результате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной возникновения дальнейшего пожара.
Страхователь (владелец застрахованной квартиры) внесет сумму, оговоренную договором страхования. Если наступит страховой случай, то страховая компания возместит ему сумму возникших убытков, которая будет намного выше внесенной страхователем в компанию. В пределах страховой суммы Страховщик несет ответственность за выполнение своих обязательств по договору страхования. Страховая сумма по договору страхования квартир устанавливается на момент заключения договора страхования на основе действительной (страховой) стоимости подлежащего страхованию жилого помещения. Страховая сумма может устанавливаться ниже страховой стоимости жилого помещения. Стороны не могут оспаривать страховую стоимость помещения, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда Страховщик был намеренно введен в заблуждение Страхователем.
В период действия договора страхования (если страховые случаи не наступили) страховая сумма в связи с увеличением стоимости квартиры может быть увеличена. В этом случае действующий договор переоформляется или заключается дополнительный договор на срок, оставшийся до конца действия основного договора, с обязательным осмотром квартиры. Однако страховая компания может и не предусмотреть такого правила. Общая страховая сумма по основному и дополнительному договору при этом не может превышать страховой суммы на момент заключения дополнительного договора.
Размер страхового взноса по договору страхования исчисляется Страховщиком исходя из размера страховой суммы, тарифной ставки и срока страхования. Годовая единовременная тарифная ставка со 100 рублей страховой суммы составляет 0,4 рубля.
Страховой взнос по договору страхования может быть уплачен Страхователем единовременно разовым платежом за весь срок страхования или в рассрочку. Порядок и форма уплаты страховых взносов устанавливаются по соглашению Страховщика и Страхователя. Страховые взносы могут быть уплачены Страхователем наличными деньгами или перечислены на расчетный счет Страховщика в учреждениях банка, почтовым переводом или иным способом не позднее срока установленного в договоре страхования. Днем уплаты страхового взноса считается день поступления средств на счет Страховщика. В договоре страхования или правилах по страхованию, которые разработаны и действуют в пределах данной фирмы, день уплаты страхового взноса может определяться иным образом. При неуплате очередного взноса в установленный срок действие договора прекращается независимо от причины неуплаты (уплаченная часть страхового взноса не возвращается). Досрочно прекращенный договор может быть возобновлен в течение одного месяца при условии погашения задолженности по платежам. При этом письменного заявления о возобновлении договора не требуется. Досрочно прекращенный договор страхования вновь вступает в силу со следующего дня после уплаты (зачисления на расчетный счет страховщика) суммы задолженности.
Если страховой случай произошел до уплаты всего страхового взноса и величина страхового возмещения по договору страхования превышает размер уплаченного страхового взноса, то при выплате страхового возмещения Страховщиком удерживается оставшаяся невнесенной Страхователем часть взноса.
Договор страхования квартир заключается на срок от 1 года и на любой срок, кратный году. Договор страхования вступает в силу:
1) при перечислении страхового взноса путем безналичных расчетов - с 0 часов дня, следующего за днем зачисления денег на расчетный счет Страховщика, но не ранее дня, указанного в договоре страхования;
2) при уплате страхового платежа наличными деньгами - на 5-й день после передачи денег представителю Страховщика, если иное не предусмотрено договором.
Если до истечения действия предыдущего договора заключен договор страхования на новый срок и по нему поступил единовременный (первый) страховой взнос, то новый договор вступает в силу (начинается ответственность Страховщика) с момента окончания действия предыдущего договора.
Договор страхования квартир заключается на основании письменного заявления Страхователя. Страховщик вправе при заключении договора страхования осмотреть помещения, принимаемые на страхование, а также в любое время проверить состояние застрахованных помещений и правильность сообщаемых о них сведений. Неотъемлемой частью договора является оценочный лист, содержащий необходимые сведения о заявленном на страхование жилом помещении и расчет страховой суммы. Для оформления договора Страховщик вправе затребовать от Страхователя иные документы, имеющие значение при заключении договора. Договор страхования со Страхователем - физическим лицом, оформляется страховым полисом. В случае утраты страхового полиса Страхователю на основании его письменного заявления выдается дубликат. После выдачи дубликата утраченный страховой полис считается недействительным и выплата по нему не производится. При повторной утрате полиса в течение действия договора страхования Страховщик взыскивает со Страхователя денежную сумму в размере стоимости изготовления полиса. В случае смерти (реорганизации) Страхователя наследник (правопреемник) Страхователя в течение месяца после вступления в права наследования (права преемства) имеет право переоформить договор страхования. В противном случае действие договора страхования прекращается.
При переоформлении страхового договора на новом делается отметка "переоформление", а начальный хранится у Страховщика вместе с копией переоформленного. При наличии у наследника Страхователя в собственности двух или более квартир (в том числе с учетом наследования) переоформление договора не производится.
По общим правилам гражданского законодательства в обязанности Страховщика входит следующее:
ознакомить Страхователя с Правилами.
при повреждении жилого помещения в результате страхового случая в течение 3 дней после получения заявления Страхователя, если иное не предусмотрено договором, произвести осмотр квартиры с обязательным участием Страхователя, а при необходимости и соответствующих органов государственного надзора (пожарная охрана, милиция и т.п.), составить акт об уничтожении или повреждении квартиры, произвести расчет ущерба в течение пяти дней после предоставления Страхователем всех необходимых документов.
не позднее следующего дня после получения заявления об уничтожении жилого помещения в результате страхового случая, если иное не предусмотрено договором, приступить с обязательным участием Страхователя, а при необходимости и соответствующих органов государственного надзора (пожарная охрана, милиция и т.п.), к составлению страхового акта и произвести расчет ущерба в течение одного дня после представления Страхователем всех необходимых документов.
произвести выплату страхового возмещения Страхователю в установленный договором страхования срок.
известить лиц, виновных в причиненном ущербе, о времени осмотра поврежденной (уничтоженной) квартиры для составления соответствующего акта. В случае неявки виновного лица соответствующая запись делается в акте и он составляется без него.
выдать дубликат страхового полиса в случае его утраты.
не разглашать сведения о застрахованных помещениях и имущественном положении проживающих в них граждан, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
Страхователь обязан:
1) обеспечить своевременную уплату страховых взносов;
2) при заключении договора страхования сообщать Страховщику обо всех известных ему обстоятельствах, имеющих значение для оценки страхового риска в отношении принимаемого на страхование имущества;
3) незамедлительно (как только это станет ему известно) в письменной форме уведомлять Страховщика обо всех существенных изменениях в отношении застрахованного помещения и повышении степени риска во время действия настоящего договора (переход жилого помещения в собственность других лиц, проведение капитального ремонта, реконструкции, прекращение эксплуатации);
4) в случае проведения мероприятий, увеличивающих действительную стоимость застрахованного помещения, а также в иных случаях увеличения его действительной стоимости заключить дополнительный договор страхования с учетом этих обстоятельств на срок, оставшийся неистекшим до конца действия основного договора;
5) обеспечить соблюдение установленных и общепринятых правил и норм безопасности, а также содержания, эксплуатации и ремонта жилого помещения, обеспечить его сохранность;
6) при повреждении или уничтожении жилого помещения в результате страхового события:
немедленно, в суточный срок, не считая выходные или праздничные дни, сообщить об этом Страховщику и подать заявление с указанием в нем повреждений жилого помещения;
принять все возможные меры к уменьшению ущерба застрахованному помещению (обязать нанимателей (арендаторов), а также руководителей предприятий и организаций, осуществляющих его эксплуатацию и ремонт, принять все возможные меры к уменьшению ущерба застрахованному помещению);
немедленно сообщить о происшедшем страховом событии в соответствующие органы, исходя из их компетенции (милицию, пожарную охрану, аварийные службы и т.д.);
сохранить пострадавшее помещение до осмотра его представителем Страховщика в том виде, в котором оно оказалось после страхового события.
Страхователь имеет право изменить картину нанесенного ущерба, только если это диктуется соображениями безопасности людей, уменьшением размера ущерба с согласия Страховщика, а также по истечении трех дней после уведомления Страховщика о страховом событии;
предоставить Страховщику возможность беспрепятственного осмотра и обследования поврежденного помещения, сообщить по его требованию необходимую информацию (в том числе в письменном виде), предоставить необходимые документы для выяснения обстоятельств наступления страхового события и размеров ущерба.
Страховщик имеет право:
1) при заключении договора страхования осмотреть помещения, принимаемые на страхование, затребовать дополнительные документы, имеющие значение при заключении договора;
2) проверять сообщенную Страхователем информацию, а также выполнение Страхователем требований и условий договора;
3) при необходимости направлять запросы в соответствующие органы государственного надзора (пожарная охрана, милиция и т.п.);
4) досрочно расторгнуть договор страхования при невыполнении Страхователем условий договора по уплате страхового взноса в установленные договором сроки;
5) досрочно расторгнуть договор страхования (предварительно за 30 дней, если иное не предусмотрено договором, письменно уведомив Страхователя), если обнаружится, что при заключении договора страхования Страхователь сообщил заведомо недостоверные сведения, касающиеся характера принимаемого на страхование риска;
6) принять решение об отказе в возмещении ущерба в случае:
умышленных действий или действий по неосторожности Страхователя или членов его семьи, а также проживающего в застрахованном помещении нанимателя, арендатора или членов их семьи, находящихся в причинной связи с наступившим страховым случаем или повлекших наступление страхового случая;
сообщения Страхователем Страховщику заведомо ложных сведений о застрахованном помещении;
несвоевременного извещения Страховщика о страховом случае;
непредставления Страхователем документов и сведений, необходимых для установления причин, характера страхового случая и его связи с наступившим результатом или представления им заведомо ложных доказательств.
Страхователь имеет право:
1) получить страховое возмещение при наступлении страхового события (страхового случая);
2) досрочно расторгнуть договор страхования, обратившись с письменным заявлением к Страховщику не позднее чем за 30 дней (если договором не предусмотрено иное) до даты предполагаемого расторжения;
3) получить дубликат страхового полиса в случае его утраты.
Действие договора страхования прекращается, как правило, в случае:
1) истечения срока его действия - в 24 часа дня, указанного в договоре (свидетельстве) как день окончания договора страхования;
2) исполнения Страховщиком своих обязательств перед Страхователем по договору в полном объеме - с момента окончательного расчета;
3) неуплаты Страхователем страховых взносов в установленные договором сроки - в 24 часа дня окончания оплаченного страховыми взносами периода;
4) отчуждения застрахованного жилого помещения (приватизация, купля-продажа и т.д.);
5) смерти Страхователя, являющегося физическим лицом, или реорганизации Страхователя, являющегося юридическим лицом, в случае отказа третьего лица (наследника, правопреемника) выступить стороной договора, приняв на себя в порядке правопреемства права и обязанности Страхователя;
6) ликвидации Страховщика в порядке, установленном действующим законодательством - с момента его ликвидации;
7) принятия судом решения о признании договора страхования недействительным - с момента вынесения решения суда;
8) в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ.
При наступлении страхового случая Страховщик обязан произвести выплату Страхователю страхового возмещения в соответствии с условиями договора страхования и фактическим размером ущерба на основании заявления Страхователя и страхового акта. Общая сумма выплат страхового возмещения по всем страховым случаям, происшедшим в период действия договора страхования, не может превышать страховую сумму по договору. Размер ущерба определяется Страховщиком (представителем Страховщика) при участии Страхователя (представителя Страхователя) с составлением страхового акта об уничтожении или повреждении квартиры. Общий размер ущерба определяется как сумма ущерба от каждого поврежденного или уничтоженного элемента квартиры. При исчислении суммы страхового возмещения процент износа конструктивных элементов и элементов отделки квартиры за время действия договора не учитывается. В случае разногласий сторон договора по вопросам определения причин и размера ущерба каждая из сторон имеет право требовать проведения экспертизы. Экспертиза проводится за счет стороны, потребовавшей ее проведения. В случае, если результаты экспертизы будут свидетельствовать о том, что отказ в выплате возмещения был необоснованным, Страховщик принимает на себя половину расходов по экспертизе. Расходы на проведение экспертизы по случаям, признанным после ее проведения не страховыми, относятся на счет Страхователя.
Ущербом считается:
1) в случае уничтожения квартиры (признания ее непригодной для проживания) - страховая сумма, обусловленная договором страхования;
2) в случае повреждения квартиры - стоимость ремонта (восстановления) поврежденной квартиры или затраты на приведение элементов квартиры в состояние, годное для их дальнейшего использования по назначению, но не выше страховой суммы, установленной договором.
Для получения страховой выплаты по страхованию квартир при уничтожении, повреждении жилого помещения в результате страхового случая Страховщику предоставляются следующие документы страхователем:
1) заявление с указанием повреждений жилого помещения;
2) страховой договор или страховой полис;
3) документы, подтверждающие факт наступления страхового случая (документы соответствующих органов государственного надзора - милиции, пожарной охраны и т.д.);
4) другие документы по требованию Страховщика.
Требования о страховой выплате могут быть предъявлены Страховщику в течение срока исковой давности, предусмотренного ГК РФ. Выплата страхового возмещения при повреждении жилого помещения производится по желанию Страхователя наличными деньгами или путем перечисления на банковский счет Страхователя. Договором страхования может быть предусмотрено и обратное правило.
В итоге следует сказать, что практически все рассмотренные нами возможные варианты урегулирования отношений по страхованию жилых помещений могут быть изменены по соглашению между сторонами, наконец, в страховой компании могут действовать другие правила по страхованию. Важно обратить внимание на то, что прежде чем заключать со страховой компанией договор на страхование жилого помещения, необходимо внимательно ознакомиться со всеми действующими в организации правилами.
В целом необходимо отметить, что рынок страховых услуг в нашей стране достаточно разнообразен в ряде случаев, страховыми компаниями предлагаются самые различные виды страхового продукта. Напомним, что нормы гражданского законодательства в большинстве своем носят диспозитивный, а не императивный характер. И потому все те условия и правовое регулирование страхования жилых помещений, изложенные выше, самим договором страхования могут быть изменены и не в пользу собственника или владельца жилого помещения. Гражданам необходимо быть более внимательными при выборе той страховой фирмы, с которой будут заключать договор страхования. Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми правилами страхования, которые действуют в данной фирме.

<< Пред. стр. 1 (из 5) След. >>

Список литературы по разделу