<< Пред.           стр. 8 (из 10)           След. >>

Список литературы по разделу

 
 § 2. Организация и деятельность товариществ
 собственников жилья
 
  Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и тем более нового ЖК РФ. Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст. 51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" <*> и некоторые другие акты. Однако названные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. в Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья - товарищества собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для образования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории этого региона.
  --------------------------------
  <*> Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. N 22. Ст. 355.
 
  На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" 1991 г., где собственникам приватизированного жилья предоставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения такого права закон не пошел.
  Следующим актом стал Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. В его развитие Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 <*> было утверждено Временное положение о кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, и как следствие их реализация была затруднительна. Так, Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин "кондоминиум", с одной стороны, характеризовал его как товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой - указывал, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8). Далее в Законе указывалось на объекты, которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь идет о виде общей собственности.
  --------------------------------
  <*> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 52. Ст. 5079.
 
  Временное положение о кондоминиуме попыталось "подправить" законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомерность таких "правок", отметим, что Временное положение довольно подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое положение объединений собственников жилья. И все же его действие практически было нейтрализовано нормой, предусматривающей возможность организации таких юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное положение (думается, заведомо невыполнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской областей и др.) принимать собственные положения. Следует констатировать, что возникшие до принятия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" объединения собственников жилья были организованы в основном благодаря региональным нормативным актам.
  В исследованиях того времени справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников жилья, являются неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений <*>.
  --------------------------------
  <*> См.: Гарднер Д. Демонстрационный проект создания ассоциаций (кондоминиумов) собственников жилья в Харькове (Украина) и Екатеринбурге (Россия) // Реформирование жилищной политики на Украине в переходный период. Международная конференция. Киев: Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры, 1994. С. 70.
 
  Глава 18 ГК РФ содержит три статьи, непосредственно касающиеся:
  во-первых, квартир в многоквартирном доме;
  во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
  в-третьих, товариществ собственников жилья.
  Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны создаваться и действовать в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
  Согласно ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответствующим законом. Как видно, ГК РФ предполагал принятие федерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, принимая во внимание необходимость развития упорядоченности отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" в 1996 г., расширил предмет указанного законодательного акта, поименованный в ГК РФ, включив в него регулирование правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление требований к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом общей собственности в кондоминиуме, то таких требований в тексте Закона не было и быть не могло, поскольку это является предметом ведения специального Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят в развитие ст. 131 ГК РФ.
  Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества собственников жилья является "продуктом вмешательства государства в данную сферу" <*>. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.
  --------------------------------
  <*> См.: Гражданское право России при переходе к рынку. Памяти профессора В.П. Грибанова. М.: Де-Юре, 1995. С. 171.
 
  Создание товарищества собственников жилья возможно при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
  Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
  - нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
  - нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, с гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
  В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом Законом о регистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.
  В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.
  Товарищества собственников жилья вправе:
  - заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  - определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;
  - устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  - выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  - пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  - передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
  - продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
  В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
  - предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  - в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  - получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  - осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  - заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
  В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
  Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
  Товарищество собственников жилья обязано:
  - обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
  - заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
  - выполнять обязательства по договору;
  - обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  - обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
  - обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  - принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  - представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
  Безусловно, основная задача товарищества - это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.
  Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.
  В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.
  Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.
  Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.
  Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. ГК РФ устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности такими организациями, как товарищества собственников жилья, однако это обусловлено двумя моментами:
  1) предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;
  2) при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.
  При осуществлении предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственности по его долгам.
  На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
  Средства товарищества собственников жилья состоят из:
  - обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  - доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
  - субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  - прочих поступлений.
  На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
  Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
  Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
  Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
  - обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  - строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  - сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
  На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.
 
 § 3. Органы управления и контроля товариществ
 собственников жилья
 
  Для согласования интересов участников общей собственности как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. Такие органы условно можно разделить на:
  - высшие;
  - исполнительно-распорядительные;
  - контрольные;
  - вспомогательные.
  В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется настоящим Кодексом и уставом товарищества.
  Согласно названной выше статье к компетенции общего собрания членов товарищества относятся проблемы, которые можно разделить на уставные, статусно-экономические и организационно-технические.
  К первым следует отнести такие, как принятие устава товарищества, внесение в него изменений и дополнений.
  К статусно-экономическим видам полномочий относятся:
  - принятие решения о реорганизации и ликвидации товарищества;
  - принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;
  - принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;
  - принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
  - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.
  К организационно-техническим проблемам, которые компетентно решать общее собрание, относятся:
  - введение ограничений на использование общего имущества;
  - избрание правления и ревизионной комиссии;
  - утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;
  - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  - образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования;
  - рассмотрение жалоб на работу правления, председателя правления и комиссии товарищества;
  - принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;
  - определение размера вознаграждения членам правления товарищества.
  Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия - один из членов правления. При отсутствии вышеуказанных лиц председательствующий может быть избран из числа членов товарищества.
  Следует обратить внимание на то, что решения по статусно-экономическим вопросам принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
  Уставом товарищества могут быть предусмотрены раздельное голосование по группам собственников жилых помещений в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным ЖК РФ или уставом товарищества к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
  Кроме того, представляется, что только к исключительной компетенции общего собрания в уставах конкретных товариществ должны быть отнесены следующие вопросы: о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу товарищества, о вхождении его в союзы (объединения) и выходе из них.
  Альтернативная компетенция общего собрания предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов товарищества.
  Объем альтернативной компетенции высшего органа управления определяется общим собранием товарищества. Так, в ч. 4 ст. 145 ЖК РФ говорится, что общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
  Вместе с тем, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищества, следует отметить, что высший орган не имеет права вмешиваться в осуществление членами товарищества своих прав собственности на квартиру или иную недвижимость в жилищной сфере.
  В соответствии со ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
  В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
  Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
  Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
  Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание избирает исполнительно-распорядительный орган - правление. Уставом товарищества определяется срок деятельности правления, который не должен превышать двух лет. Правление товарищества осуществляет руководство текущими делами товарищества и принимает решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания.
  Формулируя обязанности правления, ЖК РФ в ст. 148 указывает на то, что в обязанности правления входят:
  - соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;
  - контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  - составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
  - управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
  - наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  - заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  - ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  - созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
  - выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
  Заседания правления созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества, и признаются правомочными при участии в них большинства членов правления.
  Руководит деятельностью правления товарищества председатель, который избирается на заседании высшего либо исполнительно-распорядительного органа.
  На основании ст. 149 ЖК РФ председатель избирается из состава правления товарищества. Однако в деятельности товариществ, думается, практика пойдет по двум направлениям. В небольших товариществах будет избираться председатель товарищества. В крупных комплексах, где имеется много владельцев, видимо, будет существовать должность председателя правления товарищества. Кто избирает председателя правления товарищества либо председателя товарищества и каковы его полномочия, решает общее собрание товарищества при разработке устава.
  Председатель правления в пределах своей компетенции без доверенности действует от имени товарищества в соответствии с законодательством и уставом товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ).
  Контрольным органом товарищества домовладельцев является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.
  Безусловно, в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
  Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:
  - проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год;
  - представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;
  - отчитывается перед общим собранием.
  Для решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением товарищества может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании или правлении товарищества и прекращает свою деятельность.
 
 § 4. Прекращение деятельности товарищества
 собственников жилья
 
  Аналогично прекращению деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов для прекращения деятельности товариществ собственников жилья ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (ст. 140 - 141). Следовательно, при прекращении деятельности товариществ следует руководствоваться ст. 58 - 64 ГК РФ.
  На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация товарищества влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Товарищество может быть ликвидировано:
  - по решению общего собрания членов (общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме);
  - по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
  Требование о ликвидации товарищества по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
  Решением суда о ликвидации товарищества на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.
  Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведения о том, что товарищество находится в процессе ликвидации.
  Общее собрание назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого товарищества выступает в суде.
  Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации товарищества, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.
  Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации товарищества.
  После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого товарищества, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием.
  Если имеющиеся денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества товарищества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Конечно же, к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые собственниками жилых помещений.
  После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов товарищества.
  Ликвидация считается завершенной, а товарищество - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
  В соответствии со ст. 64 ГК РФ при ликвидации товарищества собственников жилья требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
  в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое товарищество несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
  во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту;
  в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого товарищества;
  в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
  в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.
  При этом требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди.
  В случае недостаточности имущества оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.
  При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо при уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса товарищества обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного товарищества.
  Требования кредитора, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого товарищества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.
  Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого товарищества, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.
  Товарищества собственников жилья могут прекращать свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание членов товарищества вправе произвести слияние или присоединение с другим аналогичным товариществом или провести преобразование товарищества.
  Слияние происходит, когда два, три или более товариществ решили организовать одно. Такие организации иногда называют объединенными кооперативами. На основании ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
  Присоединение возможно, когда одно товарищество присоединяется к другому, как правило, более крупному или ранее организованному.
  И слияние, и присоединение происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях происходит правопреемственность, т.е. переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность товарищества, в первом случае к вновь возникшему товариществу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором случае к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство происходит на основании передаточного акта.
  Возможность преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив, предусмотренная в ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, представляется, противоречит и здравому смыслу, и законодательству. Во-первых, граждане - члены товарищества собственников жилья уже являются собственниками жилых помещений, а в кооперативах, как известно, собственниками жилых помещений являются кооперативы. Во-вторых, данная норма противоречит ст. 14 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что при выплате полностью паевого взноса хотя бы одним членом кооператива кооператив следует преобразовать в товарищество собственников жилья до 1 января 2007 г.
  Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного товарищества в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.
  Передаточный акт утверждается общим собранием товарищества и представляется вместе с учредительными документами в налоговые органы для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц.
  Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного товарищества влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
  ГК РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в том числе товарищества собственников жилья.
  Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого товарищества. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это товарищество.
 
 § 5. Правовое положение членов товариществ
 собственников жилья
 
  Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
  Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.
  Во-вторых, юридические лица, которым:
  - жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
  - жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
  В-третьих, муниципальные образования в лице соответствующих органов местного самоуправления, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
  На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности <*> либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждый из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
  --------------------------------
  <*> О праве общей собственности на жилое помещение см. § 3 гл. 9 настоящей работы.
 
  В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
  При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
  В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
  Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.
  Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
  Члены товарищества имеют право:
  - самостоятельно, без согласования с другими собственниками распоряжаться своей собственностью;
  - использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;
  - участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;
  - избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;
  - вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
  Члены товарищества собственников жилья обязаны:
  - соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;
  - соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;
  - принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.
  В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
  Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает закон, то, конечно же, устав в этой части будет недействительным.
  В качестве исторической справки следует указать на то, что ряд положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", касающихся правового положения членов товариществ собственников жилья, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. Так, в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. в связи с запросом районного суда г. Омска <*> указано на то, что выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 рассматриваемого Федерального закона членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.
  --------------------------------
  <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 15. Ст. 1794.
 
  Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.
  Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).
  Однако товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
  В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев (п. 3 ст. 21 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо товарищества (п. 3 ст. 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
  Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.
  Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
  В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
  Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
  Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 30.
 
 § 6. Зарубежное законодательство об объединениях
 собственников жилья
 
  Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников недвижимости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, товарищества и т.п. Объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах неодинаков, но основная цель таких образований едина - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым многоквартирным домам.
  Первые объединения собственников жилья появились еще в XIX в. в Англии, причем с их организации фактически были начаты преобразования жилищной сферы. Принятый в 1836 г. закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье. Названный закон стимулировал строительство жилья объединением средств граждан и льготным кредитованием под залог строящихся квартир. М.И. Туган-Барановский назвал такие общества сберегательными кассами особого рода. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества; по мере образования капитала, достаточного для постройки небольшого дома для одной семьи, общество начинало строительство. До накопления необходимой суммы объединенные средства членов общества предоставлялись в качестве ссуды тем или иным членам общества. Создание названных объединений являлось, как мы уже указывали, только началом жилищных преобразований того времени, и сразу эти меры не принесли и, думается, не могли принести улучшения жилищных условий городского населения Англии. Однако по мере формирования строительных обществ значение их возрастало, и через 10 лет после введения в действие закона благотворное его влияние на жилищную сферу сказывалось повсеместно. По свидетельству "Статистического обзора Англии", к 1925 г. в Великобритании действовало более 1000 строительных обществ, объединяющих более 1 млн. членов <*>.
  --------------------------------
  <*> Подробнее см.: Крашенинников П.В. Правовые аспекты английской жилищной реформы XIX века // Теория и практика совершенствования законодательства на современном этапе. Екатеринбург, 1993.
 
  Современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных образований - с другой.
  Французский закон от 10 июля 1965 г. (с последующими изменениями и дополнениями) о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях <*> устанавливает правовой статус находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, к которым помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб относятся также части зданий, построенные или начатые строительством, являющиеся объектом отдельных прав собственности.
  --------------------------------
  <*> Regim de la cooperativ. Paris, 1991.
 
  Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящихся в исключительной собственности определенного лица, общими - части зданий и площадок, подлежащих пользованию или полезные для всех или нескольких собственников. Если иное не установлено договором, к общим частям зданий относятся: земля, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пересекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры.
  Объединения собственников жилья во Франции имеют достаточно широкий круг прав, в частности: надстраивать здание, находящееся в общем пользовании или содержащее несколько помещений; копать относящуюся к нему землю; строить новые здания во дворах, парках и садах, составляющих общие части; разрушать такие дворы, парки и сады и др. Вместе с тем собрание не может, кроме как по единогласному решению всех совладельцев, принимать решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания.
  Французское законодательство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица.
  Собственники самостоятельно распоряжаются принадлежащими им жилыми или нежилыми помещениями, являющимися отдельными частями здания; они свободно используют отдельные и общие части с условием, что пользование не наносит ущерба правам других собственников и назначению здания. Однако при продаже жилого помещения или иной недвижимости в жилищной сфере собственник представляет нотариусу сертификат синдиката (управляющего синдиката) о том, что он свободен от всяческих обязательств по отношению к синдикату. В тех случаях, когда собственники или их объединения решили произвести ремонт многоквартирного дома, о работах, затрудняющих доступ к квартирам, должно быть объявлено собственникам не менее чем за восемь дней до начала их проведения, кроме случаев необходимости соблюдения безопасности или сохранности имущества.
  Документом, регулирующим деятельность синдиката, является регламент общей собственности. Регламент указывает на обязанность членов синдиката участвовать, во-первых, в расходах на общие службы и элементы общего оборудования в зависимости от пользы этих служб и элементов по отношению к каждому собственнику; во-вторых, в расходах, связанных с сохранением, поддержанием и управлением общими частями пропорционально стоимости жилых и иных помещений, принадлежащих членам синдиката. Кроме того, регламент общей собственности фиксирует квоту, соответствующую каждому собственнику, по каждой категории расходов.
  Цель синдиката - сохранение здания и управление общими частями. Синдикат несет ответственность за ущерб, нанесенный совладельцами или третьими лицами из-за дефектов строительства или неудовлетворительного содержания общих частей.
  Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в общей собственности. Такое детальное урегулирование снижает вероятность возникновения споров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
  К примеру, законодательство позволяет синдикату приобретать и отчуждать как платно, так и бесплатно отдельные части здания. При этом суммы, соответствующие цене проданных общих частей, делятся между всеми совладельцами пропорционально занимаемой на праве собственности площади недвижимости.
  В соответствии с Законом от 10 июля 1965 г. синдикат может при условии соблюдения назначения здания принимать любые решения о благоустройстве, например о трансформации одного или нескольких существующих элементов оборудования, добавлении новых элементов, благоустройстве или создании помещений общего пользования. Однако надстраивание или сооружение зданий в целях создания новых отдельных помещений может осуществляться только силами синдиката при условии, что решение о работах принято большинством голосов его членов.
  Согласно названному Закону в случае полного или частичного разрушения здания или его части общее собрание совладельцев может принять большинством голосов решение о реконструкции этого здания или о восстановлении пострадавшей части. В случае если разрушению подверглась часть здания, составившая меньше половины, восстановление обязательно, если ее требует большинство пострадавших сособственников.
  В Соединенных Штатах Америки получили широкое распространение кондоминиумы - ассоциации собственников квартир. Регламентация организации и деятельности таких ассоциаций находится в ведении штатов, однако регулирование вопросов общей собственности на недвижимость в жилищной сфере практически везде аналогично.
  Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять действия по управлению, содержанию, ремонту общего имущества.
  Американское законодательство к общей собственности в многоквартирных домах причисляет землю, здания и усовершенствования к ним относящиеся (элементы общего пользования) <*>.
  --------------------------------
  <*> Лоджии или балконы, на которые имеется доступ только из квартир, предназначены для исключительного пользования собственников квартир. Собственники жилищ обязаны держать лоджии и балконы свободными, очищать от снега, льда и скоплений воды, а также производить ремонт, если его необходимость вызывается собственной халатностью, ненадлежащим или небрежным обращением. Все другие ремонтные работы внутри, снаружи и в связи с лоджиями и балконами производятся ассоциацией.
 
  Размеры вкладов на обслуживание и ремонт, которые все члены ассоциации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом непроживание собственника в принадлежащей ему квартире или отказ от использования общих элементов имущества или дополнительных рекреационных мощностей не могут являться основанием для освобождения собственника от внесения вклада на вышеуказанные коллективные цели.
  Американские штаты установили правило, по которому в случае, если собственник намерен продать, сдать в краткосрочную или долгосрочную аренду свою квартиру, ассоциация имеет первоочередное право купить, взять в краткосрочную или долгосрочную аренду указанную квартиру на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые другие третьи лица.
  В случае если собственник решил продать или сдать свою квартиру в аренду, он должен, прежде чем принять любые предложения о покупке или аренде его жилища, направить в адрес исполнительного органа ассоциации - совета директоров письменное уведомление, содержащее условия предлагаемой ему сделки или те условия, на которых он считает возможным совершить данную сделку. Кроме того, собственник направляет совету директоров копию коммерческого предложения, а также имена и адреса лиц (лица), которым было с его стороны сделано предложение о покупке или аренде его квартиры.
  Совет директоров в течение 10 дней после получения от владельца письменного уведомления и других сопроводительных документов либо приобретает, либо арендует квартиру для ассоциации.
  По договору аренды совет директоров может требовать оформления всех соглашений по унифицированной форме.
  Сдача лицом, арендующим квартиру, другому лицу в субаренду, как правило, не разрешается.
  Собственник имеет право подарить, завещать или любым иным образом передать в собственность или пользование свою квартиру при условии, что лицо, приобретшее квартиру в качестве дара или по завещанию (или иным образом, за исключением акта купли или аренды), уведомляет об этом ассоциацию.
  Ассоциация осуществляет владение, пользование и распоряжение всеми принадлежащими ей квартирами в интересах всех собственников; совет директоров или уполномоченные им лица вправе оперировать голосами, определяемыми владельцами указанных квартир при голосовании на всех собраниях ассоциации, за исключением собраний по выборам совета директоров.
  Интересно отметить, что уставы ассоциаций кондоминиумов зачастую защищают свои финансовые интересы путем запрещения распоряжения жильем до расчета с объединением. Так, в уставе ассоциации "Винстон Тауэрс 300, ИНК" указывается, что никто из владельцев не вправе передать, внести в качестве залога, а также продать или сдать в аренду свою квартиру до тех пор, пока он не внесет в полном объеме свою обязательную долю платежей на коллективные цели, взыскиваемых ассоциацией со всех владельцев, и до тех пор, пока он не удовлетворит все исковые требования к нему. Лицо, вступившее во владение, пользование и распоряжение квартирой, в дальнейшем обязано вносить все полагающиеся платежи, при этом никоим образом не ограничиваются его права добиваться от лица, передавшего права на владение, распоряжение или пользование квартирой, участия в осуществлении указанных платежей в пользу ассоциации либо прибегать к его содействию в этом вопросе.
  Лицо, купившее квартиру на торгах, проводимых по решению судебных органов, не несет ответственности, а новый собственник указанной квартиры не может быть ответчиком по предъявляемым исковым требованиям по любым из платежей на коллективные цели, которые или задолженность по которым подлежали взысканию до момента перехода квартиры в собственность вышеупомянутого лица <*>.
  --------------------------------
  <*> Некоммерческая корпорация, штат Нью-Джерси (местоположение: район парка Клиффсайд, графство Берген, штат Нью-Джерси). Раздел 1. Наименование и адрес главного офиса: "Настоящий документ является уставом ассоциации "Винстон Тауэрс 300, ИНК". Главный офис ассоциации расположен по адресу: Авеню Пэлисэйд, парк Клиффсайд, штат Нью-Джерси".
 
  Как правило, уставы ассоциаций содержат положение, в соответствии с которым ассоциация по просьбе любого из собственников должна предоставлять информацию о размере затрат и не вправе расходовать больше, чем это диктуется объективной необходимостью.
  В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жилищной сфере регулируются на уровне штатов, в частности гражданскими кодексами штатов. Представляется интересным опыт регулирования общей собственности в штате Квебек. Указанный штат, традиционно тяготеющий в силу различных исторических событий к Франции, вместе с тем являясь субъектом Канадской Федерации, впитал в себя элементы как англосаксонской, так и континентальной (точнее, французской) систем права.
  В первую очередь следует отметить довольно детальный перечень имущества, находящегося в общей собственности, дающийся в Гражданском кодексе Квебека <*>.
  --------------------------------
  <*> Вопросы общей собственности на недвижимость регулируются в гл. III титула второго четвертой книги Гражданского кодекса (см.: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999. С. 173 - 174).
 
  Кодекс относит к общей собственности собственников многоквартирного дома землю, лужайки, веранды или балконы, парки и сады, выезды на дорогу, лестницы и лифты, коридоры и холлы, места общего пользования, стоянки, складские помещения, подвалы, фундаменты и основные стены здания, общее оборудование и аппаратуру, такие как центральное отопление, система кондиционеров, трубы и провода, включая и те, которые находятся в отдельных частях многоквартирного дома. Кроме того, к общей собственности относятся: перегородки или стены, которые не являются частью фундамента или основной частью здания, но отделяют его отдельную часть от общего имущества или от другой отдельной части.
  Аналогично российскому регулированию правового положения собственников жилья согласно соответствующему канадскому законодательству собственники жилища в Квебеке имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, причем эта доля пропорциональна стоимости их квартир.
 
 Глава 12. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
 
  В новом ЖК РФ достаточно подробно регламентируются вопросы, связанные с осуществлением платы за жилые помещения и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
  - у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
  - у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
  - у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
  - у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
  - у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
  До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
  Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предлагается в зависимости от формы использования жилого помещения.
  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и включает в себя:
  - плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
  - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
  - плату за коммунальные услуги.
  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
  - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  - плату за коммунальные услуги.
  В свою очередь собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
  Необходимо обратить внимание, что для всех пользователей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
  Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. При этом такая плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
  Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели, проживающие в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
  Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества либо кооператива. При этом собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество либо жилищный кооператив, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с указанными юридическими лицами.
  Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

<< Пред.           стр. 8 (из 10)           След. >>

Список литературы по разделу