<< Пред.           стр. 1 (из 3)           След. >>

Список литературы по разделу

 Министерство иностранных дел Дании ДАНИДА
 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости РФ
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Развитие рынка земель
 сельскохозяйственного назначения
 
 
 
 
 Пилотная процедура перераспределения земель
 сельскохозяйственного назначения, находящихся
 в общей собственности
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Российская Федерация
 
 Псковская область
 
 
 
 
 
  Университет г. Аальборг
 ЛИФА, Дания
 Нордик Консалтинг Груп
  Управление Роснедвижимости
 По Псковской области
 
 
 Псков
 2005 г.
 Содержание
 
 1. ВВЕДЕНИЕ 1
 1.1 Исходные данные 1
 1.2 Цель проекта 2
 2. КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА 2
 2.1 Роль землеустройства в развитии земельного рынка 2
 2.2 Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании 3
 3. ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ 4
 3.1 Положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 4
 3.2 Практические шаги 5
 3.3 Три этапа процесса перераспределения 6
 4. ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ 7
 4.1 Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка 8
 4.2 Информирование собственников на первом собрании 10
 4.3 Формирование рабочей группы 11
 4.4 Проверка списка собственников 12
 4.5 Покупка и продажа долей 13
 4.6 Проведение консультаций и установление пожеланий собственников 13
 4.7 Установление возможной компенсации для собственниов 14
 4.8 Заключительное собрание собственников и заключение письменных соглашений 14
 5. ВТОРОЙ ЭТАП: ПОДГОТОВКА КАРТ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ 16
 5.1 Получить доступные карты и планы землепользования 17
 5.2 Оцифровать карты 18
 5.3 Подготовить проект плана перераспределения 19
 5.4 Подготовить план подъездных дорог 20
 5.5 Подготовить окончательный план перераспределения (территориального землеустройства) 21
 5.6 Подготовить планы участков и договоры 22
 5.7 Подготовить заявления в соответствующие организации и передать данные в базу данных землепользования 22
 6. ТРЕТИЙ ЭТАП: СОГЛАСОВАНИЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ 24
 6.1 Земельный комитет открывает дело 24
 6.2 Земельный комитет назначает консультанта (т.е. лицензированного землеустроителя) 24
 6.3 Земельный комитет согласовывает план (проект) перераспределения 25
 6.4 Участие кадастровой палаты и регистрационной палаты 25
 6.5 Остальные земельные органы согласовывают план (проект) перераспределения 25
 7. ПРЕДЛАГАЕМЫЕ ПОПРАВКИ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ" 26
 7.1 Преимущественное право государства на покупку земель, выставляемых на продажу 26
 7.2 Уведомление и преимущественные права собственников на земли сельскохозяйственного назначения 26
 7.3 Создание комитета по перераспределению, уполномоченного заключать предварительные соглашения 27
 7.4 Предоставление собственникам расширенных консультаций 27
 7.5 Уточнить площадь участка 28
 7.6 Определение стоимости участка 28
 7.7 Определение местоположения и границ участка 28
 7.8 Проверка списков собственников и перевод невостребованных земель 29
 7.9 Ограничения землепользования и их соблюдение 29
 8. ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОЙ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ПРАКТИКИ 30
 8.1 Финансирование проектов перераспределения 30
 8.2 Использования земельных банков для облегчения процесса перераспределения земли 31
 8.3 Соблюдение других юридических ограничений 31
 8.4 Разрешение юридических вопросов через суд 32
 
 1. ВВЕДЕНИЕ
 
 1.1 Исходные данные
 
  Благодаря принятию ряда федеральных земельных законов в период 2000 - 2003 гг. ситуацию с коммерческим земельным рынком удалось вывести из тупика, и ввести в действие законодательство по земельному рынку. Ключевыми юридическими документами являются Земельный кодекс РФ, содержащий общие положения об использовании и управлении землями сельскохозяйственного назначения, и Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
 
  Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" стремится облегчить осуществление коммерческих сделок с землей сельскохозяйственного назначения, и таким образом подготовить базу для сельскохозяйственного сектора, функционирующего при условии все расширяющегося рынка. Главными документами являются положения, касающиеся консультации соседей и муниципальных органов при продаже земель сельскохозяйственного назначения и консультации при распределении и расположении земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих собственникам долей. В то время как право собственника земельной доли, уйти от коллективной формы ведения хозяйства и выделить землю для собственного пользования, было предусмотрено в предыдущем законодательстве, то есть Гражданском кодексе, надлежащие механизмы предусмотрены в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Вследствие этого до последнего времени коммерческие сделки проходили в незначительном количестве хозяйств.
 
  Хотя основная нормативно-правовая база уже существует, полномасштабная реализация оборота земель сельскохозяйственного назначения нуждается в дальнейшей разработке. Сложности связаны с процессом планирования, когда примерно 500 собственникам земельных долей предстоит достичь согласия по плану перераспределения. Кроме того, еще не были приняты решения по юридическим аспектам о выделении земельных участков в соответствии с законодательством.
 
  Практика проведения объединения земель с целью укрупнения участков и разделения земель в Дании разрабатывалась в течение долгого периода времени. Постановление о первом подразделении было введено в действие в 1949, в то время как практика распределения земель относится к временам проведения огораживания несколько сот лет назад. Сходство между датской системой и новыми законами о землеустройстве принятыми в России может быть использовано как база для опробования и применения датской практики. При осуществлении предыдущего проекта землеустроители из Дании и другие специалисты в сфере земельного управления в течение двух лет оказывали помощь федеральным властям и специалистам из Псковской области. Проект получает финансовую поддержку Министерства иностранных дел Дании и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. В восьми хозяйствах Псковской области проходят пилотные работы по разработке плана перераспределения и подготовке регистрации в соответствующих органах. Проект завершится в апреле 2005.
 
 
 
 
  1.2 Цель проекта
 
  Настоящий проект представляет выводы и дает рекомендации, как разработать простую и эффективную с точки зрения затрат процедуру для подготовки консолидированных проектов перераспределения земель, находящихся в общей собственности.
 
  На основе этого данный проект стремится выявить практический подход в осуществлении проектов перераспределения. На основе практики пилотного проекта разработан график, который поможет всем участникам проекта, то есть собственникам долей, которые хотят выделиться, остальным собственникам, государственным земельным органам. Данный график может быть, уже применим в условиях настоящего законодательства и системы государственных учреждений.3
 
  Пилотные процедуры должны показать высокий уровень управления, с тем, чтобы подать пример по разработке простых процедур, отвечающих конкретным сельскохозяйственным потребностям и возможностям, имеющимся как на управленческом, так и на промежуточном уровне (то есть, лицензированные землеустроители, районные земельные комитеты и так далее). Также разрабатывается подход, который благодаря своей прозрачности позволит всем участникам проекта понимать процесс и контролировать совершение сделок.
 
  При подготовке пилотной процедуры пришлось столкнуться с рядом более или менее значительных юридических и административных барьеров. Для уменьшения барьеров и, таким образом, повышения эффективности и продуктивности процесса, на основе сравнения с датским и международным опытом консолидации земель были составлены рекомендации. Рекомендации были составлены с целью упростить процесс переговоров с собственниками долей, представить процедуры для сокращения и упрощения взаимодействия с земельными властями.
 
  2. КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
 
  2.1 Роль землеустройства в развитии земельного рынка
 
  Системы землепользования по всему миру отражают фактическое историческое и культурное развитие наций. В основном, системы выделяют земельные участки и другое недвижимое имущество, но они также могут быть созданы для различных целей, например для налогообложения, как в Дании и других европейских странах. Но целью также может быть обеспечение права собственности, как, например, в США, Англии и Австралии. Там единый земельный реестр является центральной системой, в то время как кадастровое удостоверение является лишь приложением к свидетельству о праве собственности на землю.
 
  Какой бы ни была структура системы землеустройства, главной ее функцией является создание и обеспечение функционирования свободного рынка для купли и продажи земли и имущества.
 
  Во всех современных государствах система землеустройства является главной основой в инфраструктуре, которая обеспечивает выполнение четырех основных функций в обществе:
  * Гарантия прав на землю, используя свидетельства о праве собственности, закладную на землю, сервитуты.
  * Оценка и налогообложение земли и недвижимости.
  * Планирование и землепользование.
  * Осуществление строительства.
 
  Эти четыре функции находятся во взаимозависимости. Экономическое и материальное использование индивидуальной собственности влияет на ее стоимость. На стоимость также влияет потенциальное в будущем использование собственности, утвержденное в конкретном постановлении о планировании и районировании. Это планирование, безусловно, определит будущие строительные работы и землепользование.
 
  Единый земельный реестр и оценка недвижимости вместе составляют основу для успешно функционирующего рынка недвижимости и земли. Система землепользования и планирования вместе с системой предоставления разрешений на разделение и застройку являются основой эффективного управления землепользованием.
 
  Сочетание успешно функционирующего рынка земли и недвижимости и эффективного землепользования является основой стабильного развития общества и рыночной экономики, основанной на эффективности, качестве и стабильности.
 
  В Дании и других скандинавских странах существует, возможно, одна из лучших в мире систем управления недвижимостью и гарантии прав на землю и имущество. Система обеспечивает надежной, своевременной и точной информацией для использования при ипотеке и обороте недвижимости. Это значит, что система также снабжает информацией для оценки, налогообложения, управления землепользованием и строительством.
 
 
  2.2 Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании
 
  2.2.1 Процедура консолидации земель в Дании
  В Дании проекты по консолидации земель нацелены на оптимизацию местоположения полей путем объединения участков в меньшее число больших по размеру участков.
  Обычно у датских фермеров может быть от двух до восьми полей, расположенных отдельно друг от друга.
 
  Проект по земельной консолидации может быть вызван и другими интересами землепользования. Например, при необходимости строительства больших дорог или, когда часть земель сельскохозяйственного назначения возвращается в природоохранную зону. Часто сельскохозяйственные и другие интересы землепользования совпадают, так как все стороны заключают соглашения на чисто коммерческих условиях. Некоторые фермеры захотят купить землю, в то время как другие будут продавать землю. Процесс упрощается благодаря наличию земельных банков. Сильные стороны датского метода включают следующие аспекты:
 
 
 
  Принципы консолидации земель в Дании:
 
  * Составляется один общий план для территории большей, чем размер хозяйства в общей собственности в России. Поэтому оптимизация проводится сразу для многих землевладельцев одновременно, и затраты на проведение планирования и регистрации новых участков делятся между участниками.
  * Договоры между землевладельцами составляются на коммерческих условиях. Документы об обмене земли заверяются комитетом по консолидации земли под председательством районного судьи, и состоящим из землевладельцев и представителей кредитных организаций и органов землепользования. Таким образом, соглашения могут быть составлены прямо на месте при участии землевладельцев, покупающих и продающих землю, и комитета.
  * Сделки с землей основаны на плане, составленном лицензированным землеустроителем. План принимает во внимание предпочтения, высказанные владельцами, и ограничения, поставленные земельным законодательством. Также были случаи применения цифровых карт и инструментов регистрации.
  * Все утверждения и земельные регистрации проводятся одновременно, чтобы сэкономить административный ресурс. Землеустроитель обладает компетенцией подготавливать юридические документы, консультировать земельные органы и готовить дела к регистрации.
  * Государство выделяет субсидии для снижения затрат на планирование и регистрацию.
 
 
  Однако если обратиться к делам перераспределения земли в России, здесь ситуация обстоит несколько иначе. В этом случае задачей является подготовить план и заключить договоры с собственниками долей, которые хотят выделить свою землю и, возможно, выйти из хозяйства. Количество собственников может достигать пятисот человек, и некоторые могут не вполне осознавать привилегии статуса собственника доли. Зачастую большое количество долей остается невостребованным, или свидетельства на долю не были выданы или не были должным образом зарегистрированы при передаче другим лицам.
 
 
  3. ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ
 
  3.1 Положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
 
  До введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", отдельные собственники долей могли законно отделяться и формировать индивидуальные участки. Это происходило в середине 90-х, когда существовали кредитные возможности для частных фермеров. Впоследствии было сформировано более 6 тысяч земельных участков для ведения крестьянского хозяйства. Выделение участков происходило в основном с учетом мнения руководства сельскохозяйственной организации и приоритета интересов хозяйства. Чтобы возместить эти недостатки, статья 13 дополнена статьей 14, которая оговаривает более справедливые и прозрачные процедуры.
 
  Все собственники должны быть проинформированы о планируемых действиях. Информация должна быть предоставлена, используя ту же процедуру, что и при продаже долей. 2
 
  3.2 Практические шаги
 
  На практике следует предпринять ряд шагов. Следующие шаги составляют пилотную процедуру, применяемую в Пскове:
 
 
 Действия в рамках псковской практики проекта перераспределения:
 
  1. Местный земельный комитет получает запрос на формирование индивидуальных участков. Оценивается мотивированность и значимость запроса.
  2. Областной земельный комитет (после проведения конкурса) назначает землеустроительную компанию, которая будет содействовать собственникам в ходе проекта перераспределения.
  3. После должного оповещения проводится первое информационное собрание, на котором разъясняются процедуры и намерения проекта. Главный акцент должен быть сделан на информирование собственников об их правах, возможностях и обязанностях.
  4. Формируется рабочая группа, состоящая из представителей собственников (часто это директор хозяйства и несколько собственников) и местные представители земельного комитета, землеустроительной компании и администрации волости. Рабочая группа ведет процесс планирования и консультируется по разным вопросам в течение периода между информационным собранием и заключительным собранием собственников.
  5. Местный земельный комитет проверяет списки собственников. Опыт говорит о том, что отсутствие уточненных списков собственников становится главной проблемой, и для их формирования требуется много времени. Невостребованные доли выделяются в территорию невостребованной земли. Впоследствии эта территория может быть передана в собственность муниципалитета после решения суда.
  6. Землеустроительная компания готовит картографический материал. Печатные копии карт сканируются и оцифровываются, в случае если цифровые карты еще недоступны. Отмечаются дороги, включая небольшие подъездные дороги, и контуры, такие как древесно-кустарниковая растительность, каналы, иные несельскохозяйственные угодья.
 
  7. Совместно с рабочей группой и другими заинтересованными собственниками готовится план (проект) местоположения участков. Обычно выделяется три вида территории. Во-первых, массивы первоочередного выделения земельных участков в счет долей в праве. Во-вторых, массивы или земельные участки, которые в ближайшее время будут сохранены в долевой собственности, и, в-третьих, массивы или земельные участки в счет невостребованных долей, которые в дальнейшем по решению суда могут быть приобретены в муниципальную собственность. Массивы первоочередного выделения, а по желанию заказчиков и иные массивы, разделяются на земельные участки, образуемые в счет земельной доли. Все проектные предложения по перераспределению земель и формированию земельных участков отображаются на проектном плане. Заключительное собрание проводится после оповещения согласно статье 14. Опыт говорит о том, что может понадобиться проведение более одного консультационного собрания. Однако важно, чтобы официальное принятое решения происходило на одном собрании. После согласования все участники подписывают официальный протокол собрания.
  8. Подготовка документов для постановки на кадастровый учет и регистрации прав в кадастровой и регистрационной палате. При использовании ГИС инструмента эти документы (план участка, заявление на кадастровую регистрацию и заявление в регистрационную палату) могут быть созданы автоматически. Таким образом, эти документы могут быть подготовлены сразу после заключительного собрания.
  9. Постановка на кадастровый учет и регистрация прав в кадастровой и регистрационной палате.
 
 
  Эта процедура еще не оформлена, но она соответствует положениям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако закон не требует формирования рабочей группы, также не существует требований к картографическим работам, кроме указания на то, что окончательные карты участков должны отвечать требованиям кадастровых органов.
 
  3.3 Три этапа процесса перераспределения
 
  Чтобы план (проект) перераспределения утвердили, необходимо составить практический график выполнения процесса перераспределения на основе ряда шагов, предпринимаемых властями, собственниками земельных долей и посредниками (то есть лицензированными землеустроителями). Основной процесс может быть разделен на три подпроцесса, а именно:
  * I. Переговоры с собственниками (информация о правах и обязанностях собственников долей и принятие всех решений по согласованию с собственниками от начальной до конечной стадии проекта).
  * II. Формирование земельных участков, землеустроительные и картографические работы.
  * III. Утверждение проектов территориального землеустройства на общем собрании собственников и (при необходимости) администрацией района.
  Главный процесс А. Переговоры с собственниками В. Формирование участков и картографические работы С. Утверждение проекта территориального землеустройства 1.Заявка собственников А.1Собственник запрашивает выделение индивидуального участка 2. Земельный комитет открывает дело перераспределения С.1 Земельный комитет открывает дело 3. Информирование собственников А.2 Проведение первого информационного собрания В.1 Получения доступных карт С.2 Земельный комитет назначает консультанта (землеустроителя) 4. Проектный план перераспределения
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 5. Собственники утверждают план А.3 Сформирована рабочая группа
 
 А.4 Уточнение списков собственников
 
 А.5 Информация о продаже долей
 
 А.6 Продажа/ Покупка долей
 
 А.7 Пожелания собственников
 
 А.8 Консультации собственников
 
 А.9 Проведение заключительного собрания
 
 А.10 Заключение письменных соглашений
  В.2 Оцифровать карты. Ограничения землепользования
 
 В.3 Подготовить проектный план перераспределения
 
 В.4 Подготовить план подъездных дорог
 
 В.5 Подготовить окончательный план перераспределения
 
 В.6 Подготовить планы участков и документы для подписания соглашений С.3. Проверяются списки собственников
 
 С.4 Областные и муниципальные власти могут приобрести предложенные доли 6. Власти утверждают план В.7 Подача заявлений в соответствующие органы
 
 В.8 Передача данных в базу данных землепользования С.5 Земельный комитет согласовывает план перераспределения
 
 С.6 Кадастровая палата регистрирует новые участки
 
 С.7 Регистрационная палата регистрирует право собственности
 
 
 
  4. ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ
 
  Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (№ 101 - ФЗ, 24 июля, 2002) действует вместе с Гражданским кодексом, определяя положения для инициализации и завершения переговоров с держателями земельных долей. Закон содержит положения о сделках купли и продажи земель сельскохозяйственного назначения, и о порядке выделения и совершения сделки с долей в праве на земельный участок, находящийся в общей собственности.
 
  Закон предполагает урегулирование совершения сделок последовательно. Далее мы представим метод для разработки консолидированного плана перераспределения для всего хозяйства сразу, названный псковская пилотная практика. В этом случае достигается ряд преимуществ.
 
  Консультирование собственников долей во многом одинаково, и когда готовится одно дело, и когда идет подготовка к перераспределению для всего хозяйства. Таким образом, предпринимая консолидированный подход к перераспределению, можно сократить затраты. Трудно справиться с расположением индивидуальных участков, когда только один собственник выделяет свой участок. Такой ситуации противопоставляется консолидированный проект, когда рассматривается структура и расположение сразу всех участков. Консолидированный подход позволяет должным образом учесть и другие интересы землепользования. Сюда может входить защита окружающей среды, лесных массивов, оросительных систем, а также планирование подъездных дорог.
 
  По опыту можно сказать, что не все собственники хотят выделить индивидуальные участки. Например, пожилые люди, которые мало заинтересованы в начале сельскохозяйственной деятельности, или собственники, которые уехали и теперь живут за пределами хозяйства.
 
  Следовательно, стратегически правильно будет разделить хозяйство на три части:
 
  * Территория (массив первоочередного выделения), обозначенная для расположения индивидуальных хозяйств. Можно включить больше земли, чем необходимо в данные момент. Таким образом, после утверждения плана собственники смогут легко получить индивидуальный участок.
  * Территория для продолжения коллективной формы ведения сельского хозяйства. Если собственники не пользуются землей или не принимают участия в сельскохозяйственном производстве, то на данную территорию следует составить договор об аренде.
  * Невостребованная территория это земли, равные по площади земельным долям, принадлежащие собственникам, которые на данный момент не могут быть установлены, или не приняли решения об использовании своей доли.
 
  4.1 Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка
 
  Держатель земельной доли имеет право выделить свою часть в отдельный участок в соответствии со статьей 13.
 
  Таким образом, отдельный собственник может по своему желанию начать процесс выделения своей доли. Но такие случаи редки. Чаще индивидуальные выделения происходят, когда один собственник покупает несколько долей (в соответствии со статьей 12). В этом случае он должен покрыть все затраты, связанные с работой землеустроителя и регистрации.
 
  Необходимые условия для начала проекта перераспределения:
  * Отдельный собственник может начать процесс выделения земли
  * Информирование всех собственников или помещение объявлений в СМИ
  * Обозначить местоположение участка
  * Оценить экономическую компенсацию остальным собственникам
  * Споры решаются в процессе согласования или через гражданский суд
  Это дорогой процесс, который сталкивается с несколькими административными барьерами:
  Процесс оповещения собственников может быть совершен через объявление в газете или напрямую, информируя каждого собственника. По опыту можно сказать, что лишь небольшое количество собственников читают одну и ту же газету, - если вообще читают. На практике невозможно установить всех держателей долей, число которых может доходить до 500 человек, которым были выданы свидетельства лет десять назад. Кроме того, необходимо установить статус невостребованных долей.
 
  Второй барьер связан с проведением межевания предполагаемых границ собственности, а затраты на установление границ будут слишком высоки.
  Третий барьер связан с вопросом о компенсации лицу, получающему в результате выделения землю худшего качества. Это может касаться одного собственника доли или целой группы остающихся собственников. Компенсация должна быть основана на лицензированной оценке нового участка и остальной земли, остающейся в долевой собственности. И эта процедура тоже является дорогостоящей.
 
  Псковская пилотная практика перераспределения:
 
  Псковская процедура нацелена на установление консолидированного плана перераспределения для всего хозяйства. Однако индивидуальные методы могут быть также применены в отдельных случаях.
 
  Псковская пилотная процедура. Начало.
  * Земельный комитет оценивает условия консолидированного плана перераспределения.

<< Пред.           стр. 1 (из 3)           След. >>

Список литературы по разделу