РИПОЛЬ-САРАГОСИ Ф Б ОСНОВЫ ОЦEНОЧНОЙ ДEЯТEЛЬНОСТИ УЧEБНОE ПОСОБИE М ИЗДАТEЛЬСТВО ПРИОР 2001 240 С 2

1.1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИМУЩЕСТВЕННОГО, ДОХОДНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

1.1.1. Основные экономические категории оценки
Многие исследователи оценочной деятельности в своих работах проводят анализ основных экономических категорий, затрагивающих или влияющих на процесс оценки, Например, достаточно известная оценочная категория "стоимость" трансформировалась от А. Смита и до Дж. М. Кейнса через многие поколения экономистов. По А. Смиту, стоимость - всеобщая форма богатства, создаваемого во всех отраслях материального производства, которая воплощается в товарах и деньгах, которую создает труд работников, производящих товары. Английская классическая школа дала определения понятиям "потребительная стоимость" и "меновая стоимость" и установила, что стоимость товара зависит от относительного количества труда, необходимого для производства. По мере представления о роли вкладываемого капитала, рыночных отношений и системы организации в современной экономике происходила и детализация понятия стоимости. При исследовании основных факторов производства (капитал, земля, труд) А. Маршал разделил понятие капитала на материальный капитал и интеллектуальный капитал (информацию). Другой известный экономист, Дж. М. Кейнс, через исследование предельной эффективности капитала пришел к определению восстановительной стоимости (капитального имущества), которое продолжало трансформироваться далее, основываясь на детализации общего понятия стоимости.
Для одинакового восприятия и трактовки основных экономических категорий и понятий оценочной деятельности, используемых в расчетах оценки, в европейских стандартах оценки даны необходимые пояснения понятия ценности - инвестиционной стоимости. Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке объектов недвижимости, во избежание введения в заблуждение клиента, принята хорошая практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимость в использовании.
Понятие ценности основано на субъективной, нерыночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для предприятия. Иногда это понятие называют инвестиционной стоимостью. Последний термин потенциально может ввести в заблуждение, поскольку в нем предполагается рыночная оценка, которую можно спутать с рыночной стоимостью. Это понятие фундаментально отличается от оценки рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности имущества участниками рынка. Расчет ценности может принимать вид субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями инвестора, которые он определил на основе совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков. Расчет ценности, хотя и не является в строгом смысле оценкой, очень часто представляет часть жизненно важного процесса оценки проекта или сравнения альтернативных инвестиционных возможностей. Они требуют таких же интеллектуальных способностей, как и оценка, и качество рассмотрения различных элементов влияет на деятельность инвестора в лучшую или худшую сторону.
Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием последовательных и согласованных критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована как представляющая более удовлетворительное долгосрочное оценочное суждение о деятельности группы, чем рыночная стоимость, основанная на текущих рыночных цифрах, которые быстро меняются. Такая оценка, тем не менее, не является базой, которая объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания периода прогноза.
Оценка замещения. Методики, в которых используется стоимость замещения или восстановительная стоимость в качестве базы для определения стоимости для предприятия для целей финансовой отчетности, считаются подходящими только в некоторых случаях. Валовая стоимость замещения также необходима для страхования. Иногда одновременно с определением стоимости имущества проводится оценка стоимости для его страхования.
Известно, что оценщику необходимо подробно консультироваться с клиентом и его страховым агентом для того, чтобы обеспечить совместимость своих оценок со страховым полисом на здание и включить в оценку все моменты, необходимые для целей страхования. Оценка стоимости строительства здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы, установку временного ограждения вокруг здания, работы по устройству инженерных сетей для обеспечения коммунальных услуг, работы на прилегающем к зданию участке, работы по благоустройству и т. д. Возможно, будет необходимо во взаимодействии с клиентом принимать решение о форме контракта на строительство. В контракте на строительство с нефиксированной стоимостью можно использовать планируемую окончательную стоимость, включая инфляцию, или стоимость на начало проекта, которая будет сравнима с начальной стоимостью контракта.
В рамки европейских стандартов оценки не входит рассмотрение детальных методик оценки стоимости зданий для целей страхования. Оценка затрат на строительство является прерогативой специалистов в области страхования, и оценщикам не обязательно иметь необходимые знания в этой области. В таком случае рекомендуется обратиться к специалисту по расчету строительных издержек.
Стоимость в использовании. В бухгалтерских терминах стоимость в использовании - это максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества. Разработана и принята концепция, согласно которой нематериальный элемент "гудвилл" может быть включен в оценку отдельного объекта недвижимости на базе ценности, описываемой как "стоимость в использовании", при этом совокупность стоимостей в использовании всех функционирующих единиц бизнеса в действующем предприятии равна стоимости действующего предприятия. Такая оценка применяется только в особых случаях оценки бизнеса, который владеет действующими единицами, а на больших предприятиях такая оценка будет скорее Похожа на распределение стоимости бизнеса, чем на рыночную оценку отдельного имущества.
Такое определение стоимости относится только к особым случаям, когда предприятие владеет отдельными действующими производственными единицами, и на больших предприятиях оценка будет больше походить на пропорциональное разделение стоимости предприятия по этим производственным единицам, чем на рыночную оценку отдельного имущества.
Стоимость в использовании не следует путать с рыночной стоимостью при существующем использовании, которая является рыночно обоснованной оценкой имущества в виде недвижимости при особых допущениях.
Стоимость при вынужденной продаже. Стоимость при вынужденной продаже, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки недвижимости, которая предназначена для обеспечения кредитных обязательств. Стоимость при вынужденной продаже идентична определению рыночной стоимости с тем отличием, что время для маркетинга очень мало, реклама и рыночная экспозиция не адекватны по сравнению со временем и мерами продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, определяемой на основе сделок на падающем или депрессивном рынке. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполяции тенденций для ожидаемых текущих условий, не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. При определении стоимости при вынужденной продаже необходимо четко установить предполагаемые время для проведения маркетинга, рекламу и методы экспозиции на рынке, а также состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени.
Оценка на базе "кирпич-раствор". Оценки, выполняемые на так называемой базе "кирпич-раствор", концептуально означают представление стоимости недвижимости, обычно оцениваемой на основе коммерческого потенциала, с отбрасыванием всех остальных элементов, которые генерируют доход. Следовательно, все приспособления и приборы, лицензии или разрешения, так же как и "гудвилл", связанный с недвижимостью, из оценки исключаются. Эта база оценки не может быть рекомендована, и в лучшем случае она представляет гипотетическое распределение рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается применить эту базу в контексте оценки для банка залогового обеспечения, то рекомендуется в дополнение к оценке на базе стоимости при существующем использовании, связанной с коммерческим потенциалом, выполнить оценку стоимости при альтернативном использовании.
Прогнозы. Прогноз, или оценка будущей стоимости, отличается от текущей, или ретроспективной, оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базе предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Как таковые среднесрочные прогнозы, если они выполняются оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными дополнительными услугами с точки зрения перспективной оценки стоимости при анализе целесообразности девелоперских программ, анализе дисконтированных денежных потоков, решении вопросов объединения, расчетах ценности и т. д. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, который заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента.
Оценка возможной будущей стоимости включает:
- анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки;
- анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции;
- изучение циклов деловой активности, характеристик макро- и микроэкономического климата.
Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которых был подготовлен анализ, для того чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках.
При получении задания и последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, а также исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости.
Опубликование данных отчета должно быть ограничено договором таким образом, чтобы текст и контекст их цитирования, ссылок на них и другое использование были формально согласованы в письменной форме оценщиком.
Ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка недвижимости необходима для нескольких целей, включая налогообложение недвижимости, налогообложение прироста капитала и имущества, налогообложение наследства, выплату компенсаций, рассмотрение в суде исков об ущербе, рецензии существующих оценок.
Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за период, предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки. Важно, чтобы не придавалось слишком большого значения данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и современные отчеты об оценке. Это подчеркивает важность постоянного ведения записей, отражающих состояние рынка и деловой активности.
Ревизии оценок. Ревизии оценок проводятся по разным причинам. Они могут касаться потенциального судебного разбирательства, их проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях это могут быть ретроспективные оценки. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным, прежде чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Существуют, однако, такие обстоятельства, когда оценщик, наоборот, своей проверкой развеет сомнения и подтвердит, что данному отчету можно доверять. Оценщик может согласиться провести ревизию в следующих случаях:
- необходимо подтвердить результаты оценки, проведенной внутренним оценщиком;
- оценщик координирует работу нескольких независимых оценщиков;
- производится оценка образца данного вида недвижимости для проверки или сравнения, чтобы убедиться в общей точности проведенной оценки.
Оценщик, выполняющий ревизию, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он не провел обследование и не выяснил все вопросы до конца, особенно, если его выводы подвергают под сомнение весь отчет, и в любом случае он должен предварительно обсудить детально результаты своей проверки с первым оценщиком. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения европейских стандартов в проверяемом отчете.
Другие базы оценки. В странах-членах Европейского Союза используется множество других баз оценки, а также имеется множество Оттенков толкования методов оценки. Используются такие концепции, как внутренняя ценность, долгосрочная устойчивая стоимость, расчетная цена реализации и расчетная цена ограниченной реализации, а также стоимость действующего предприятия. Понятие "долгосрочная устойчивая стоимость" используется в законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как Понятие "расчетная (ограниченная) цена реализации" было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие "стоимость действующего предприятия" принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость при существующем использовании. В данной публикации "стоимость действующего предприятия" рассматривается как метод, который можно использовать для определения стоимости бизнеса.
К вышеназванным базовым экономическим категориям, используемым для определения стоимости в соответствии с европейскими стандартами оценки, можно добавить следующие экономические категории и понятия, часто применяемые в российской практике. В оценку имущества предприятия или его имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, имущественные обязательства, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В процессе оценки при формировании информационной базы используются следующие экономические понятия.
Оцениваемая стоимость - это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки (ОО) при соблюдении определенных условий. В этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятия цены и издержек (затрат). Хотя в литературе между понятием стоимости и цены часто ставится знак равенства, однако в теории оценки принято эти понятия различать.
Цена - это фактический показатель. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный ОО в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Таким образом, фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах сделок. Но чтобы расширить информационную базу, оценщик может привлекать также сведения о ценах предложения и спроса на рынке. Только с помощью анализа можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость.
Издержки (затраты) - это сумма денежных средств, которая требуется для создания данного ОО либо для его приобретения. Издержки влияют на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий ОО может иметь низкую полезность и потому - невысокую стоимость.
В практике оценки рассчитываются разные виды стоимости, которые можно классифицировать по признакам: степень рыночности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение в состоянии объекта, специфика ситуации оценки.
В зависимости от степени рыночности различают обоснованную рыночную, частично рыночную и нерыночную стоимость.
Обоснованная рыночная стоимость - это цена, характерная для данного вида ОО на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений к сделке. В данном контексте понимается, что продавец и покупатель - это гипотетические лица, действующие с типичной мотивацией участников конкурента рынка.
В практике оценки стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Эта стоимость оценивается в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Однако некоторые объекты имущества не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке. В этом случае оценивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информации.
Нерыночная стоимость имеет место тогда, когда ее расчет должен выполняться по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими органами управления (например, при исчислении налогов, государственных пошлин, страховых взносов, штрафов и неустоек и т. д.). Сфера применения рыночной стоимости в хозяйственной практике постепенно расширяется. Так, с 1994 г. Постановлением Правительства РФ разрешено применять этот показатель при переоценке основных фондов. На практике цены конкретных сделок отличаются от рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынуждающие обстоятельства купли-продажи, недостаточная информированность сторон, деформация рынка продаж "под нажимом" и т. д. Примером нерыночной стоимости является нормативно-рассчитываемая стоимость.
Нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость ОО, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом поменяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов ОО. Примером нормативно-рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно-рассчитываемой стоимости - это определение стоимости земельного участка для исчисления земельного, налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с 1 кв. м и корректирующие коэффициенты, учитывающие различные характеристики земельных участков.
Показатель нормативно-рассчитываемой стоимости ОО применяется в практике как налоговых органов, так и органов государственного страхования имущества. К этому показателю могут обращаться также и судебные органы для оценки ущерба по искам. Хотя нормативно-рассчитываемая стоимость может и не соответствовать рыночной стоимости, по и нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.
С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на - первоначальную, восстановительную и остаточную.
Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на ого балансе. Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.
Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Восстановительная стоимость - также бухгалтерский термин, ее определение образует содержание работ по переоценке основных фондов. К данной работе могут привлекаться независимые оценщики, задача которых - рассчитать полную восстановительную стоимость элементов основных фондов методом замещения, т. е. по современной рыночной стоимости аналогичных новых объектов.
Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.
В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства - это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологий, материалов, стандартов и т. д.
Стоимость замещения - это текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
С точки зрения изменения в состоянии объекта после сбыта, вызвавшего необходимость оценки, различают стоимость ИК, продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость ОО.
Стоимость ОО, продолжающего функционировать, - стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход. Например, инвестор, приобретая акции предприятия и оценивая их стоимость, исходит обычно из того, что предприятие-эмитент - это эффективно функционирующий объект, и он будет приносить доход в будущем.
Функционирующий ОО рассматривается как обособленная производственная система, его стоимость есть не простая сумма стоимости отдельных элементов. В стоимости функционирующего ОО надо учесть еще особые интегрированные свойства станочного парка какого-либо производства, однако будет недостаточным сложить стоимость отдельных станков, транспортирующих и вспомогательных установок. Нужно иметь в виду еще целый ряд факторов, которые повышают стоимость всего этого производственного комплекса: организацию рабочих мест, систему управления, ноу-хау в технологии и т. д.
Ликвидационная стоимость- это стоимость ОО, который после совершенной сделки будет распродан по частям. Данное понятие противоположно понятию стоимости функционирующего объекта. Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет место, например, при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе. Для оценки ликвидационной стоимости станочного парка достаточно определить рыночную стоимость отдельных единиц оборудования, которые будут распроданы и уже не будут функционировать в едином комплексе. Правда, при этом нужно учесть еще затраты на демонтаж и подготовку к продаже.
В зависимости от ситуации оценки различают несколько видов стоимости: инвестиционная, потребительная, страховая, утилизационная, таможенная.
Инвестиционная стоимость - это стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционная стоимость понимается как прирост рыночной стоимости ОО в результате инвестиций в данный ОО. К оценкам инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Показатель инвестиционной стоимости наиболее применим в оценке стоимости, а также машин, оборудования и интеллектуальной собственности.
Потребительная стоимость - субъективная ценность ОО для его конкретного владельца. Эта стоимость основана на эффективности использования ОО, которая проявляется в получаемой прибыли, удобствах, полезности. Сведения о потребительной стоимости необходимы тогда, когда нужно сравнить оцениваемый ОО с аналогами, имеющими разное качество и полезность.
Страховая стоимость - это рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость рассчитывается поэлементно, что необходимо для оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, так как после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.
Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость утилизируемых материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную полезность. Скраповая стоимость - это вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.
Таможенная стоимость - стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенной пошлины, сборов и других таможенных платежей, а также для определения штрафов и других акций за таможенные правонарушения и для ведения таможенной статистики.
Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какого вида стоимость ему следует рассчитать исходя из поставленной цели.

1.1.2. Существующие подходы, используемые при выполнении оценки

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и т. д.), конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлиники, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т. д., находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.
При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.
Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т. д.
Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.
Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).
Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.
Вообще оценка имущества не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением права собственности или выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов. Оценщик должен хорошо знать ту задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке:
* купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, - есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается ли контрольный или неконтрольный (миноритарный) пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций;
* купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего-случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах;
* продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия;
* передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
* реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников предприятия, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия;
* осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия;
* получение кредита под залог всего имущества предприятия;
* продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине, чтобы: избавиться от неиспользуемых или невыгодных в использовании земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия; удовлетворить требование муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или развития социальной сферы; рассчитаться с партнерами по искам о возмещении причиненного ущерба согласно решению суда, и т. д.;
* получение кредита под залог какой-либо части недвижимости предприятия, т. е. ипотека;
* страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
* передача части недвижимости в аренду;
* определение налоговой базы для счисления налога на имущество;
* переоценка основных фондов;
* оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия);
* оценка стоимости недвижимого имущества предприятия при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
* оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода;
* продажа некоторых машин, единиц оборудования, приборов и оснастки, чтобы: избавиться от ненужного недостаточно загруженного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности предприятия; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
* оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита;
* страхование движимого имущества предприятия;
* передача машин и оборудования в оперативную аренду;
* переоценка активной части основных фондов;
* организация лизинга машин оборудования:
* определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
* оформление каких-либо машин и агрегатов оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
* оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта;
* оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап общей оценки стоимости предприятия;
* при перекупке, приобретении интеллектуальной собственности другой фирмой;
* при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
* при использовании их фирменного (товарного) знака в качестве вклада в уставной капитал создаваемого общества;
* при определении стоимости нематериальных активов, "гудвилла" для общей оценки стоимости предприятия.
Обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.
Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом.
Принципы, основанные на представлениях владельца имущества
Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость - это текущая стоимость всех будущих доходов.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену.
Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.
Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.
Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.
Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости.
Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.
Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.
Доходный подход. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ому доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.
На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта.
Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают: 1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т. п.; 2) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т. е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки).
Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет (это разделы финансовой математики - см. ниже).
Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.
Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S0 руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S0 (1 + r), по истечении 2 лет - S0 (1 + r)2, по. истечении 3 лет - S0 (1 + r)3 и т. д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна

Sn = S0 (1 + Г)n (1)
где Sn - будущая стоимость вклада по прошествии п лет (периодов);
So - текущая стоимость вклада, т. е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода);
r - ставка (норма) дохода на вложенный капитал.
Для удобства расчета функции, построенные на формулах сложных процентов, табулированы, т. е. представлены в виде таблиц "Шесть функций денежной единицы" (приложение).
Формула (1) при применении таблиц имеет вид

Sn =SoFl., (1а)
где F1 - первая функция денежной единицы согласно таблицам "Шесть функций денежной единицы". Если известны будущие доходы (или расходы), то из формулы (1) можно вывести выражение для расчета их текущей стоимости:

S0 = Sn / (1+r)n =Sn F4, (2)
где F4 - четвертая функция денежной единицы по таблицам "Шесть функций денежной единицы".
При выведении формул (1) и (2) не учитывалось влияние инфляции. На практике, особенно в России, влияние инфляционного процесса настолько значительно, что им нельзя пренебрегать в расчетах. Если капитализация средств вызывает их наращивание и как бы увеличивает покупательную способность каждой вложенной единицы с течением времени, то инфляция, наоборот, обесценивает деньги и понижает со временем реальную цену вклада.
Формулы (1) и (2) применимы для расчетов и в условиях инфляции, если, во-первых, расчет вести не в действующих, подверженных инфляции денежных единицах, а в твердой валюте и, во-вторых, применять реальную ставку дисконта, а не периодически индексируемую процентную ставку.
В условиях инфляции банки назначают повышенную ставку дохода, чтобы таким образом защитить вклады от обесценения. Повышенную ставку дохода, защищающую вклад от инфляции, будем называть номинальной ставкой и обозначим через rn. Обозначим ежегодный темп инфляции (т. е. прирост индекса цен за год) через i. Будущая реальная стоимость вклада, выраженная в твердых денежных единицах, не подверженных инфляции, по истечении п лет (периодов) определяется по формуле

(3)
где Sn - будущая стоимость вклада на конец n-го года, выраженная в твердых денежных единицах. Отсюда получаем формулу для расчета текущей стоимости вклада
(4)

После преобразования формулы (4) и сопоставления ее с формулой (2) получаем выражение для расчета реальной ставки дисконта

(5)
где r - реальная ставка дохода, т. е. ставка, очищенная от инфляционной составляющий.
При небольших значениях темпа инфляции (несколько процентов в Год) реальная ставка может быть определена по упрощенной формуле

r = rn - i,

В России, где ежегодный темп инфляции исчисляется десятками процентов, использование упрощенной формулы приводит к серьезным искажениям, и поэтому следует применять только точную формулу.
Приведенная выше формула (4) лежит в основе метода дисконтированных доходов, применяемого для определения текущей стоимости ОО, Текущая стоимость аккумулирует все будущие доходы от владения комплексом, она показывает ту предельную цену за ОО, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Если объект приобретается на какое-то время (например, на 4-5 лет), а затем планируется его продать, то текущая стоимость рассчитывается по формуле:

(6)
где E1, Е2,..., Еп - чистый доход от эксплуатации ОО по истечении первого, второго, ..., л-го года (периода), выраженный в твердых денежных единицах;
п - число лет (периодов) владения комплексом (периодов регулярных выплат чистого дохода);
Sn - будущая стоимость ОО по истечении n-го года (периода), выраженная в твердых денежных единицах.
Положим, что периодически получаемый доход на протяжении всего времени владения ОО не изменяется. Тогда эти доходы приобретают характер аннуитета. Под аннуитетом (рис. 1) понимается серия поступлений (или платежей) на протяжении определенного числа лет (периодов) начиная с конца первого года (периода). Если доходы начисляются ежегодно, то период равен году, а общее время владения измеряется в годах. Если доходы поступают в конце каждого квартала, то период - это квартал, а общее время измеряется числом кварталов.

Рис. 1. Текущая стоимость аннуитета
Таким образом, текущая стоимость ОО вытекает из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены:

(7)

с E - средний доход от ОО по истечении каждого года (периода);
F5,- функция единичного аннуитета, пятая функция в таблице "Шесть Функций денежной единицы" (приложение):

F5 =1/r[1-1/(1+r)n]

Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть 11 последовательных этапов.
Этап 1. Определение общей положительности владения ОО исходя in намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц).
Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения - это величина, обратная индексу цен.
Этап 3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2) по данным за 2-3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т. е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного ОО в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т. п.), чтобы воспользоваться формулой (7).
Этап 4. Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им. 11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу.
Этап 5. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта "г".
Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности вследствие, например, банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.
В общем случае ставка дисконта - это сумма безрисковой ставки rбр и премии за риск rp, т. е. r = rбр + rр. В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям.
В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя, способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем по формуле (5) рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательным, и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта. Второй способ - это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, в долларах США) в качестве реальной безрисковой ставки. Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков. Так, на конец 1995 г. ставка LIBOR в долларах США составляла 5,6-5,7%, а страховой риск для России - 4%. Таким образом, реальная ставка дисконта в России раина около 10% годовых.
Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства - ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования - среднее значение между этими ставками.
Премия за риск, как и ставка дисконта в целом, рассчитывается тем или иным способом в зависимости от вида объекта оценки. Так, при оценке недвижимости и станочного парка можно использовать данные о действующих ставках арендной платы для аналогичных объектов.
Этап 6. Расчет текущей стоимости объекта оценки с помощью формул (6) или (7). Метод прямой капитализации построен на применении следующей формулы:

S0 = E/rк , (8)

где S0 - текущая стоимость объекта оценки в твердых денежных единицах; rк - коэффициент капитализации.
Если исходить из того, что объект оценки приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы, то при достаточно, большом значении п формула (7) преобразуется в формулу (8).
Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное ii единственное достоинство. Однако он статичен, будучи привязанным к данным одного наиболее характерного года, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости данным методом выполняется в три последовательных этапа.
Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода. Вначале необходимо решить, какой вид дохода будет применен для капитализации, что зависит от характера объекта оценки. Если речь идет о комплексе, где преобладает быстроизнашивающиеся инструменты или устаревшее оборудование, то выбирают показатель чистой прибыли. Если речь идет о таком объекте, балансовая стоимость которого с течением времени практически не изменяется (например, земельный участок и здания), то выбирают показатель чистого денежного потока.
Расчету предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект, обычно за последний год. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2). По результатам анализа составляют прогноз размеров годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в тысячах рублей, либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта оценки в капитале производственной системы в целом.
Чистый денежный поток рассчитывается по следующей формуле:
Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения. В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества.
Этап 2. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода. Ставка дисконта используется для проведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от ОО. Коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку (например, за прошедший год).
Коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания из ставки дисконта "г" ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока "д", а именно:
rк = г - д. (9)
Поэтому коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации. Для этого собирают и анализируют сведения о доходности и рыночной стоимости аналогичных ОО. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами - довольно распространенный способ, применяемый оценщиками недвижимости.
Этап 3. Расчет текущей стоимости ОО по формуле (8).
Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта.
Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуществляются по следующим этапам.
Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с ОО по своим функциям и параметрам.
Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться прежде всего, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов.
Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов, выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.
Этап 4. Расчет стоимости данного ОО путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:
- определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих элементов. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. п.;
- определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания - все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов;
- расчет стоимости по удельным показателям - способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, но существенно различаются по размерам и мощности. При этом выводятся, удельные цены на выбранную единицу. Например, для расчета стоимости земельного участка определяют предварительно рыночную стоимость 1 кв. м, для расчета стоимости здания - цену 1 куб. м постройки, для расчета стоимости оборудования - цену1 кг массы конструкции и т. д.;
- расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношение цены аналогичного объекта к ежегодному доходу его владельца; применим к тем объектам, функционирование которых приносит доход. Если оценивают объект предприятия в целом, то применяют мультипликатор Р/Е (цена к доходу на акцию), если оценивают объект, включающий только недвижимость предприятия, то расчет MI-дут с помощью мультипликатора валового рентного дохода GRM, который представляет собой отношение цены аналогичного объекта к ватной ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого аналогичного объекта результат получают умножением усредненного мультипликатора на прогнозируемую величину дохода от данного объекта;
- расчет стоимости объекта оценки с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество и (алогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2-3 его основных параметров.
Затратный подход. Известно, что стоимость объекта оценки опреде-п1стся не только полезностью, но и предложением подобных объектов на рынок, а предложение есть тогда, когда стоимость объекта выше, чем затраты на его производство, т. е. затраты на производство очень важная характеристика в вопросах оценки. Это поможет оценить объект, который будет создан подобно тому, который интересует заказчика, при этом издержки будут определены временем их возникновения. В результате возникает основа затратного подхода к оценке стоимости объектов. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например, для исчисления налога на имущество, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов при их переоценке). В условиях России, где фондовый рынок только формируется, и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.
Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый объект, расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора в принципе есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов.
В зависимости от характера оцениваемого объекта применяют различные методы затратного подхода. Поэтому здесь речь идет об общей последовательности расчетов по данному подходу, выполняемых в несколько этапов.
Этап 1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей (компонентов), оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют такие компоненты, как земля, здания, сооружения, коммуникации. Если нужно оценить предприятие в целом, то разбивке подвергают его активы: основные фонды (земля, здания и сооружения, машины и оборудование), оборотные материальные средства, денежные средства. Если оценивают станочный (машинный) парк предприятия, то выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и др.). Очень важно выбрать рациональную меру детализации объекта.
Этап 2. Выбор наиболее подходящего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта оценки, выполнение расчетов. Для определения стоимости земельного участка применяют специальные методы, известные из теории оценки недвижимости, или расчеты ведут по ценам за 1 кв. м, применяемым при исчислении земельного налога. Для расчета стоимости здания обычно применяют строительные нормы и прейскуранты на строительно-монтажные работы. Стоимость машин, оборудования, оснастки, инвентаря может рассчитываться различными методами (расчета удельных показателей, сравнения с аналогами, корреляционной зависимости и др.)
Этап 3. Оценка реальной степени износа компонентов объекта оценки. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, т. е. не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
В практике оценки различают два вида износа: физический и моральный.
Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Физическому износу подвержены здания, сооружения, машины и оборудование и нематериальные активы. В результате развития физического износа объект приходит в предельное состояние, с наступлением которого применение объекта либо приостанавливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается и объект списывается. В ходе ремонта какую-то часть износа удается устранить, поэтому износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Реальный физический износ оценивают следующими методами: по эффективному возрасту, индексам снижения потребительских свойств, по снижению чистого дохода (прибыли) в процессе эксплуатации.
Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости в связи с появлением на рынке новых, более совершенных аналогов. Моральный износ принято подразделять на технологический, функциональный и внешний. Технологический износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым аналогом. Внешний износ проявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новым требованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности и т. д.
Основным методом определения морального износа является метод сравнения с новым, более совершенным объектом.
Этап 4. Расчет остаточной стоимости компонентов ОО и суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточная стоимость на дату оценки получается вычитанием из стоимости размера накопленного износа.

1.1.3. Некоторые основы экономической оценки земли (методологические основы)

Как известно, земля - базовая составляющая любой недвижимости. В настоящее время в большинстве сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса и может возникнуть необходимость самостоятельной оценки земельного участка, который входит в состав городских земель. Эта необходимость может быть вызвана следующими обстоятельствами:
- действующей во многих субъектах РФ системой дифференцированного налогообложения земли;
- определение рыночной стоимости земельного участка, как важной составляющей стоимости недвижимости, связано с применением в основном затратного метода оценки;
- развивающаяся в РФ система страхования нуждается в данных о стоимости земли, земельных участков (при страховании недвижимости требуется определение ее рыночной стоимости по элементам, которые се составляют, в т. ч. земельного участка) и другими обстоятельствами.
К основной задаче первого этапа экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости относится определение общих затрат города (прямых и косвенных) на ее расширенное воспроизводство, их территориального и функционального распределения. Иными словами, основная цель первого этапа практической работы - детальная кадастровая оценка затратной составляющей стоимости городских земель. Безусловно, объективные трудности решения данной задачи, связанные как со сложнейшим составом инфраструктуры современного крупного города, представленной различными видами специализированной собственности, так и с проблемами сбора однозначных исходных данных для оценки (даже по количественным и качественным характеристикам городской земельной недвижимости, не говоря уже о стоимостных характеристиках), не позволяют говорить о точном (с математической точки зрения) ее решении.
Определение затратной составляющей стоимости городских земель и ее территориального распределения далеко не исчерпывает всех задач кадастровой оценки.
В городе достаточно бывает свободных земельных участков, используемых не по назначению территорий, земель резерва, общая площадь которых достигает нескольких тысяч гектаров. Часть территории, занятой ненужными и даже вредными для города производствами, можно использовать и иными способами, извлекая максимальную выгоду (и не только материальную) для жителей города. Следует проанализировать локальную ситуацию в рамках известных "рыночных подходов" (в частности, на основе принципа наилучшего возможного использования) к оценке объектов недвижимости для отдельных частей городских территорий и конкретных земельных участков с учетом всех градостроительных, исторических архитектурных, экологических и иных ограничений и определить их потенциальную рыночную стоимость.
Сочетание практических задач оценки городской земельной недвижимости, как в целом, так и ее отдельных фрагментов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария. Накопленный опыт решения данной проблемы показывает, что оптимальный подход - детализация исходных данных оценки до уровня кадастровых кварталов и проведение поквартальной кадастровой оценки несколькими методами с последующей территориальной аппроксимацией полученных результатов на более крупные фрагменты в режиме последовательных приближений.
Поквартальная кадастровая оценка позволяет обеспечить естественный переход к следующим этапам оценки, поскольку с использованием ее результатов достаточно просто сформулировать необходимые экономические критерии и выделить на их основе: социально значимые территории с преобладанием чисто селитебных кадастровых кварталов, где социальные аспекты развития города превалируют над коммерческими; территории, занятые важными для города производствами; территории коммерческого использования, где возможно естественное развитие рыночных отношений; а также кадастровые кварталы, частично или полностью занятые не нужными городу и даже экологически вредными предприятиями, к оценке которых можно подойти с иными критериями. На этом этапе экономической оценки первостепенную роль играют хорошо известные и проработанные подходы и методы определения рентной (точнее, квазирентной) составляющей стоимости городских земель, т. е. потенциала их доходности как для города в целом, так и для землепользователя, в сопоставлении с соответствующей затратной составляющей.
Достаточно полную и достоверную информацию о существующей или потенциальной доходности определенной части территории города (одного или некоторой совокупности кадастровых кварталов) обеспечивают локальные подходы к оценке доходности отдельных территорий или земельных участков с учетом их местоположения, соседства, плотности застройки, градостроительных, функциональных, физических характеристик и ограничений, особенностей инженерной инфраструктуры (включая потенциал резервных мощностей или наличие определенных обременении), транспортного обеспечения по грузопотокам и пассажиропотокам, экологии и т. д. При этом доходность соответствующих территорий (кадастровых кварталов, земельных участков) необходимо оценивать не только по объему чисто земельных платежей всех видов, в том числе и от рыночных операций с землей, но и по общей сумме поступлений в городской бюджет всех видов налогов от деятельности предприятий, уже использующих данную территорию, или от доходов ее потенциальных землепользователей.
Еще одна задача кадастровой оценки земельной недвижимости, как утверждают специалисты [16, с. 13], - определение градостроительного потенциала, как отдельных городских территорий, так и города в целом. Сопоставительный анализ величины, пространственного распределения данных о плотности застройки, об инженерной и транспортной инфраструктуре, экологических характеристиках и рентном потенциале различных территорий города позволяет разработать экономические критерии для создания планов наиболее эффективного развития города, включая и использование возможностей земельного рынка. Указанные критерий помогают внести необходимые коррективы в Генеральный план развития города применительно к новой экономической ситуации и прежде всего с учетом складывающихся отношений собственности.
Анализ с использованием стоимостных характеристик различных составляющих городской инженерной и транспортной инфраструктуры в их динамике и взаимодействии позволяет сделать следующий шаг в повышении точности кадастровой оценки, сужении интервалов наиболее вероятных значений основных составляющих стоимости городской земельной недвижимости. В свою очередь, на основе совокупности данных кадастровой оценки городских земель можно провести детализацию и отдельных, локальных задач по важнейшим функциональным подсистемам города, а с использованием результатов их решения перейти к следующим этапам кадастровой оценки, последовательно приближаясь к решению макро- и микроэкономических проблем городского землепользования. Получение данных о территориальном распределении затратной и рентной составляющих стоимости городских земель, а также иных тематических слоев результатов кадастровой оценки позволяет провести и новое территориально-экономическое зонирование города.
Существующая схема территориально-экономического зонирования обладает рядом недостатков: большой протяженностью зон в радиальном направлении, объединением в одной зоне неравноценных земель общественно-жилой застройки и промышленных зон и др. Эти недостатки, связанные с использованием упрощенных экспертных методов на основе анализа градостроительной ситуации, по мере развития рыночной экономики города, инвестиционного, процесса, системы платного землепользования проявляются все более и более отчетливо.
Преодолеть их с помощью уточнений, корректировок уже не удается, поэтому задача создания полноценной системы территориально-экономического зонирования на основе результатов кадастровой оценки городской земельной недвижимости по всему спектру ее основных характеристик становится одной из самых актуальных для обеспечения эффективного управления развитием города.
Усреднение основных характеристик городской земельной недвижимости при проведении территориально-экономического зонирования связанно с тем, что по центральной предельной теореме теории вероятности суперпозиция трех и более функций распределения вероятности определенных параметров хорошо аппроксимируется нормальным распределением. Его дисперсия зависит уже не только от интервалов размытия каждого из усредняемых параметров, но и от разброса средних значений самих усредняемых параметров. Поэтому точность определения усредненных характеристик отдельной зоны в случае использования как "точных" (точечных) значений параметров входящих в нее кадастровых кварталов, так и их несмещенных интервальных оценок различается уже не столь существенно. Здесь проявляется преимущество подхода к проведению кадастровой оценки городских земель на основе интервальной оценки характеристик кадастровых кварталов в режиме последовательных приближений. Практически без потери точности определения усредненных характеристик территориально-экономических зон такой подход существенно снижает трудоемкость работ и требования по исходному информационному обеспечению, что дает возможность проведения кадастровой оценки в кратчайшие сроки и с минимальными потерями.
Результаты кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования города после проведения необходимых процедур согласования и утверждения могут быть включены в систему государственного земельного кадастра, защиты интересов его жителей и всех категорий землепользователей.
В соответствии с методикой государственной кадастровой оценки городских земель сформированы следующие требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке:
1) Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использовании под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т. д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции, как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т. д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.
2) Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, отвечающими этому требованию, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.
3) Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.
4) Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если уже на данном уровне в работе обнаруживаются противоречия, это, скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.
5) Адресностъ. Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия. В системе кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов ее функционального использования:
- локализационные, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территорий: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсматики и т. д.;
- экологические, связанные с ущербами реципиентами в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
- стоимости отчуждения из-под существующего использования и пассажире- и грузоперевозки;
- коммуникационные, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе, и пассажиро- и грузоперевозки;
- инфраструктурные, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;
- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.
Главную роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.
Известно, что на рыночную стоимость земельного участка, как и на стоимость других объектов недвижимости, в условиях стабильной рыночной экономики наибольшее влияние оказывают следующие объективные факторы:
• полезность;
• отчуждаемость;
• спрос, дефицитность;
• ликвидность и др.
Взаимодействие этих объективных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка. При этом (с определенной долей условности) его рыночную стоимость можно считать объективной характеристикой в данный момент времени и для данной конкретной рыночной ситуации. Под ценой объекта недвижимости (земельного участка) обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже, т. е. цена - исторический факт, а не предмет оценки, хотя часто можно рассчитать ее вероятное значение.
Если продажа осуществляется на торгах, аукционе или конкурсе, то начальную цену принято называть "стартовой". В реальной ситуации на большинстве земельных конкурсов в Москве цена продажи права аренды земельных участков пока незначительно отличается от стартовой.
Кроме объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывает влияние и ряд субъективных факторов:
* особый интерес покупателя к данному объекту;
* недостаток информации о конъюнктуре рынка;
* недостаточная развитость самого рынка;
* воздействие рекламы;
* особые условия продавца;
* особые условия покупателя;
* ограниченность времени на совершение сделки;
* стремление продавца или покупателя к монопольному господству на части рынка;
* особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем.
К основным принципам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в т. ч. земельного участка, следует отнести:
* принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;
* принцип спроса и предложения;
* принцип изменения;
* принцип замещения;
* принцип соответствия;
* принцип прогрессии или регрессии;
* принцип конкуренции;
* принцип вклада;
* принцип ожидания.
* Методы оценки земельных участков базируются на тех же подходах, что и методы оценки недвижимости:
* с точки зрения сравниваемых продаж;
* на основе затрат;
* с точки зрения капитализации дохода.
При проведении оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
> метод оценки по сопоставимым продажам (сравнение продаж);

<< Пред. стр. 2 (из 31) След. >>

Список литературы по разделу