<< Пред. стр. 4 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу
Значение чистого дохода ЧД определяется по тем же правилам, что и -в случае метода дисконтированных доходов. Основная проблема в применении этого метода - это правильно определить коэффициент капитализации rk. Этот коэффициент складывается из реальной ставки дисконта г и коэффициента амортизации (возврата капитала).
Стоимость "деловой репутации" предприятия, или "гудвилла", определяется методом избыточной рентабельности (избыточных прибылей), который можно рассмотреть как частный случай метода капитализации. Оценку "гудвилла" выполняют как составную процедуру оценки стоимости предприятия, в целом исходя из того положения, что "гудвилл" - это те нематериальные активы, благодаря которым рентабельность собственного капитала предприятия превышает среднеотраслевую рентабельность. Для оценки "гудвилла" существует так называемый нормативный метод, когда определяется превышение покупной (рыночной) цены предприятия, бизнеса над балансовой стоимостью всех активов.
Имеется целый ряд нематериальных активов, стоимость которых может быть оценена только на основе затратного подхода. Методом расчета сметных затрат определяется и учитывается стоимость таких нематериальных активов, как целевые организационные расходы, стоимость результатов НИОКР, стоимость промышленных образцов, стоимость лицензий на право заниматься определенными видами деятельности и т. д. Стоимость определяется как итого затрат по смете расходов плюс прибыль.
Среди методов, основанных на сравнительном (рыночном) подходе, часто применяют метод прямого сравнительного анализа продаж, когда проводится сравнительный анализ рыночных продаж сопоставляемых нематериальных активов и вносятся соответствующие поправки в цены этих сопоставляемых активов (например, для оценки товарных знаков). При этом учитываются следующие факторы:
* рыночная новизна товарного знака и ее динамика;
* состояние и прогноз расширения рынков сбыта товаров или услуг, маркируемых товарным знаком;
* изменение соотношения цен на продукцию фирмы;
* изменение цен на однородную продукцию фирм конкурентов;
* стадия научно-технического развития продукции;
* наличие однородной продукции (собственного производства, конкурентов);
* социально-экономическая значимость продукции;
* долевое участие на региональном и мировом товарных рынках однородной продукции (в динамике);
* надежность, устойчивость платежеспособного спроса на продукцию фирмы (в динамике);
* наличие и сроки регистрации товарного знака в странах экспорта (патентно-правовая ситуация);
* другие факторы в зависимости от специфики фирмы и пр.
Известно, что есть методики, объединяющие одновременно несколько подходов, например, методика вычисления рыночной стоимости изобретения, касающегося технологии безвзрывного разрушения естественных и искусственных твердых тел, включает затратный и доходный подходы.
На практике часто необходимо определить стоимость отдельных частей имущественных прав, например, на использование или распоряжение нематериальными активами, т. е. возникает конкретная задача: оценить стоимость разных правомерных лицензионных договоров, при этом можно использовать метод стандартных ставок лицензионных отчислений, например, за использование нематериального актива. Ставки зависят от обычной рентабельности использования этого актива, объемов производства, периода использования актива, затрат на создание данного актива и других факторов. Они выражаются в виде процента либо от чистого дохода, либо от цены единицы продукции, выпускаемой за счет использования нематериального актива.
Известной проблемой оценки нематериального актива является определение доли чистого дохода, получаемого именно от использования оцениваемого нематериального актива. Для определения доли чистого дохода обычно применяют факторный анализ (например, использование ноу-хау или изобретения позволяет получить чистый доход благодаря снижению себестоимости продукции, улучшению качества продукции и за счет этого повышению ее стоимости, увеличению объема продаж, снижению налога на прибыль).
1.2.3. Оценка оборотных активов и задолженности предприятия
Известно, что в оборотные активы многих предприятий, физических лиц входят: различные производственные запасы, имеющиеся дебиторские задолженности, возможные инвестиции на полной или долевой основе. Резервы и запасы предприятия бывают: психологические, периодические, сезонные и других видов (виды запасов обычно учитывают специфику предприятия). Запасы предприятия включают в себя: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные на выращивании и откорме; малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты в незавершенном производстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товары отгруженные; расходы будущих периодов. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Выбор метода организации учета на предприятии осуществляется руководством предприятия исходя из его специфики. Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки, к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы. Причем инфляционные процессы обусловливают в первых двух случаях большую корректировку, чем в третьем случае учета запасов. В любом случае к рыночным ценам необходимо добавить фактические затраты по транспортировке и складированию запасов, если они не были учтены при постановке на баланс.
Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные - по рыночной стоимости.
Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости.
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:
а) напоминание дебиторам о возврате долга;
б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;
в) списывание долга с баланса как безнадежного.
В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).
Оценка дебиторской задолженности юридических лиц производится экспертами-оценщиками, которые могут иметь сертификаты или свидетельства. Например, оформляется свидетельство на право выполнения оценки для целей судопроизводства в арбитражном суде, которое выдается Российским Обществом Оценщиков, Университетом права и управления при участии Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Процедура оценки завершается актом оценки или заключением об оценке, например, дебиторской задолженности. В акте оценки отражаются:
1. Данные об эксперте-оценщике, основания его привлечения, причины его привлечения, т. е. постановка задачи на оценку дебиторской задолженности.
2. Сведения о задолженности, используемые при ее оценке:
* наименование и реквизиты организации-кредитора:
* наименование и реквизиты организации-дебитора;
* основание возникновения задолженности (наименования и реквизиты подтверждающих документов);
* установленный срок исполнения обязательства, который предусматривается договором или действующим законодательством;
* номинальная величина обязательства;
* признание задолженности дебитором (наличие актов сверки, претензии и отзывы на них) или решение суда;
* наличие гарантий и поручительств третьих лиц по обязательству дебитора, обеспеченность залогом;
* прочие сведения об организации-дебиторе;
* сведения об операциях (взаимозачеты, цессии) с правами требования к организации-дебитору, фактически проводившихся на рынке.
3. Заключение о рыночной стоимости задолженности.
4. Сведения об оценщике.
Акт об оценке подписывается экспертом-оценщиком и утверждается государственным органом, который привлек к выполнению оценки этого эксперта.
Различные инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций. Более подробно методика оценки инвестиционных проектов описана в следующих разделах данного пособия.
Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.
Оценка задолженностей предприятия. Из накоплений суммы активов вычитаются пассивы предприятия в части:
• целевого финансирования и поступлений;
• заемных средств (долгосрочных и краткосрочных);
• кредиторской задолженности;
• расчетов по дивидендам;
• резервов предстоящих расходов и платежей;
• прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).
Оценка пассивов осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.
В этом разделе рассмотрен один из основных методов оценки предприятий - метод накопления активов, суть которого состоит в определении рыночной стоимости активов предприятия и вычитании из нее задолженностей данного предприятия.
1.2.4. Некоторые положения для оценки бизнеса
Бизнес, как объект рыночной деятельности, имеет ряд отличительных особенностей. Предмет оценки бизнеса понимается двояко:
1. Первое понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юридического лица, при этом бизнесом занимались только юридические лица, имеющие на балансе определенное имущество, в результате происходило отождествление оценки бизнеса фирм с оценкой имущества этих фирм.
2. Второе понимание (наиболее распространенное в мире) .бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько, стоит фирма, зарабатывающая те или иные доходы, а также права собственности, технологии, конкурентные преимущества, активы (материальные и нематериальные), которые дают возможность зарабатывать данные доходы.
Известные методы оценки бизнеса можно разделить на две группы:
• "метод накопления активов", "метод компании-аналога", "метод рынка капитала", "метод сделок";
• "метод дисконтированного денежного потока", "цены капитальных активов",, или "модели оценки капитальных активов", "кумулятивного построения ставки дисконта", "средневзвешенной стоимости капитала".
Поскольку бизнес обладает всеми признаками товара, он может быть объектом купли-продажи с учетом своих особенностей, которые определяют процедуру оценки [13]:
1. Бизнес - это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.
2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и элементы.
3. Бизнес - это товар, потребность в котором зависит от процессов, происходящих как внутри самого товара, так и во внешней среде.
4. Бизнес должен быть устойчивым, что стабилизирует общество и формирует необходимость участия государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Оценщик должен подходить к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы, которая в противовес бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Рыночная ценность фирмы учитывает такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную среду и внутренние особенности оцениваемого объекта. Рыночная цена бизнеса определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличностей (скорректированного на определенный дисконт).
Известно, что при балансовой или бухгалтерской оценке [13] активы (А) фирмы, бизнеса равны пассивам (П) плюс чистый собственный капитал (С К)
А = П + С К.
При выполнении рыночной оценки в это уравнение добавляется еще одно слагаемое - неосязаемые активы, т. е.
А' + НА' + Л'+ СК'.
При сравнении балансовой оценки собственного капитала и его реальной (рыночной) экономической ценности может возникнуть отклонение на основе существования скрытого, внебалансового капитала за счет:
o разницы между рыночной и балансовой оценками активов (А' - А}',
o неучета внебалансовых позиций неосязаемых активов (ДА'), которые в соответствии с действующими нормами бухгалтерского учета не могут быть отражены в балансе.
Зарубежная и отечественная практика и опыт позволяют проводить оценку бизнеса, используя следующие известные и описанные в различной литературе методы оценки:
1. Метод накопления активов.
2. Метод компаний-аналогов.
3. Метод дисконтирования денежного потока в следующих вариациях:
3.1. Денежные потоки;
3.2. Полный финансовый план инвестиционного проекта (бизнеса);
3.3. Метод уменьшающегося остатка;
3.4. Метод суммы чисел лет;
3.5. Дисконтирование денежных потоков;
3.6. Индивидуальная ставка дисконта (учет инвестиционных рисков);
3.7. Оценка индивидуальной ставки дисконта в отечественных условиях;
3.8. Дополнительный учет склонности к рискам индивидуального инвестора;
3.9. Метод средневзвешенной стоимости капитала;
3.10. "Налоговый парадокс";
3.11. Метод сценариев;
3.12. Упрощенные способы дисконтирования;
3.13. Учет нефункционирующих активов;
3.14. Концепция инвестиционной стоимости предприятия.
4. Скидки (премии) в зависимости от размера и ликвидности приобретаемого пакета акций.
5. Сравнительный анализ методов оценки бизнеса и "взвешивание" результатов их применения.
6. Оценка многопродуктового предприятия и другие методики оценки бизнеса.
1.2.5. Оценка стоимости земельных участков
Общеизвестно, что земельный участок предприятия - это определенная территориальными границами часть поверхностного (почвенного) слоя суши, включая находящийся на ней лес, растения и замкнутые водоемы. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка. Однако для пользования недрами необходимо, во-первых, получение лицензии и, во-вторых, внесение соответствующих платежей. В настоящее время в России вопрос о праве собственности на землю еще не решен, и предприятия пока не используют участки земли на условиях долгосрочной аренды. Поэтому стоимость земельных участков, которыми владеют предприятия, хотя и оценивается и учитывается, но в общий объем основных фондов не включаются. Учитываются в составе основных фондов лишь затраты по улучшению земель и издержки, связанные с передачей права собственности на землю (оплата услуг адвокатов, агентов по операциям с недвижимостью и других посредников, пошлины и иные налоги, связанные с операциями), которые показываются в отчетах как другие виды основных средств.
Считается, что земельный участок - важный экономический ресурс предприятия. При этом особую роль имеют следующие факторы:
1) степень застройки участка и возможности нового строительства для развития производственных мощностей;
2) удобство местоположения с точки зрения наличия дорог, транспорта для работников, близости источников сырья и потребителей;
3) обустроенность, наличие так называемых улучшений, т. е. энергетических и тепловых сетей, промышленных проводок, коммуникаций и т.п.; .
4) экологические и особые местные требования к эксплуатации объекта оценки в данном регионе и др.
Несмотря на то, что земельный участок является неотъемлемой частью предприятия и стоимость участка неотделима от стоимости всего комплекса, нередко бывают случаи, когда стоимость участка нужно оценить отдельно (налогообложение, страхование, сдача в аренду, ипотека и т. д.).
В зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий можно подразделить на две группы:
1) участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями;
2) участки, занятые объектами социальной сферы (поликлиники, дома культуры, жилые здания, гостиницы, пансионаты, санатории, стадионы и т. д.).
В площадь оцениваемого земельного участка входят: участки, занятые строениями и сооружениями; участки, необходимые для их содержания; санитарно-защитные зоны объектов; технические и другие зоны (если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам).
Известно, что различают нормативную цену и рыночную стоимость земельного участка.
Нормативная цена земельного участка (земли) - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Правила определения нормативной цены земли установлены Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли". Показатель нормативной цены земли введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях: при передаче земли в собственность; установлении долевой и совместной собственности на землю; изъятии земельных участков в порядке выкупа для государственных, общественных или иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам; переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение; получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Действующая нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При этом не учитываются льготы по земельному налогу и увеличение этого налога за превышение норм отвода земель. Отсюда следует, что нормативная цена земли рассчитывается на основе тех же факторов, что и земельный налог. Налог за городские (поселковые) земли (за исключением земель сельскохозяйственного использования) устанавливается на основе средних ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории, определяемой городскими (поселковыми) органами местного самоуправления. Границы этих зон устанавливаются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. Средние ставки земельного налога в городах зависят от численности их населения. Например, в 1994 г. средние ставки в Центральном экономическом районе России составляли в расчете на год:
Численность населения, тыс. чел.
Ставка земельного налога, руб/кв. м
До 20
20-50
51 - 100
101 - 250
251 - 500
501 - 3000
Свыше 3000
50
75
85
90
100
115
225
В городах, обладающих соответствующим статусом и социально- культурным потенциалом, в городах курортных зон и зон отдыха применяются коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога. Так, применительно к столицам субъектов Федерации, краевым и областным центрам, городам с развитым социально-культурным потенциалом при численности населения свыше 3000 человек этот коэффициент равен 3, а в пригородной зоне - 2,5. Для курортных зон повышающий коэффициент колеблется в пределах от 2 до 8. Начиная с 1995 г. Правительство РФ ежегодно индексирует ставки земельного налога исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда. Рассчитанная по ставкам земельного налога нормативная цена земли может быть скорректирована органами исполнительной власти субъектов РФ в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного назначения с помощью повышающих коэффициентов. При этом нормативная цена не должна превышать 75% уровня рыночных цен на соответствующие земельные участки. Администрация района или города может повышать и понижать нормативную цену, но не более чем на 25%. Рассчитанная нормативная цена конкретного земельного участка удостоверяется документом, выдаваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заинтересованным лицам, например, при осуществлении сделки с земельным участком или по другим причинам.
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка базируются на известных подходах: доходном, сравнительном и затратном. При реализации доходного подхода возникает необходимость оценить доход непосредственно от земли. Однако доход может быть только совокупным и получен лишь от всего объекта оценки, в состав которого кроме земельного участка как минимум войдут еще здания и сооружения. Доход зависит от того, насколько эффективно и правильно используется земельный участок, насколько плотно и рационально осуществлена его застройка и нет ли пустующих площадей, насколько удачно согласуется характер бизнеса с топологией участка и его местоположением.
На практике применяют следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков:
1. Метод остатка для земли.
2. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
3. Метод сравнения продаж.
4. Метод оценки на основе затрат.
5. Метод разбиения и др.
Обычно данные методы применяют при оценке участков, предназначаемых под жилищное строительство, с некоторыми оговорками эти методы могут быть применены и для оценки участков под промышленное строительство.
/. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Для применения метода должна быть известна (и достаточно точно) стоимость зданий и сооружений, а также среднегодовой чистый доход от всего объема оценки в целом (расчеты выполняются в три этапа).
2. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации использует "долевой" подход к оценке. Расчеты этим методом следует проводить по этапам.
3. Метод сравнения продаж базируется на сравнении, сопоставлении и анализе данных о продажах аналогичных участков. Элементами сравнения являются следующие факторы и предпосылки: условия финансирования сделки, условия продаж, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, полученного с земельного участка и др. Метод применяется в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками. Оценщики обычно ведут картотеку данных о состоявшихся сделках с участниками или имеют специальный банк данных в компьютере.
4. Метод оценки на основе затрат сводится к следующему. Предварительно методом сравнения продаж определяется стоимость неосвоенного участка земли. Затем рассчитываются затраты на освоение (расходы по очистке, выравниванию и разметке участка, прокладке дорог и сетей, строительству вспомогательных зданий и сооружений и т. д.). Стоимость неосвоенного участка вместе с издержками по его освоению покажет стоимость земельного участка.
5. Метод разбиения применяют в том случае, когда оцениваемый участок достаточно велик и его можно разбить на несколько участков под недвижимость разного назначения. Например, на одной части участка предполагают разместить офисы, на другой - производство, на третьей - склады, на четвертой - гаражи и т. д. Данный метод является комбинированным, так как разные части участка оценивают разными методами сообразно их применению.
При определении различного вида цены, стоимости земельного участка (нормативной, потребительской, рыночной) можно пользоваться и другими методами оценки, описанными специалистами [7, 8], например:
* метод соотнесения (или метод переноса);
* метод единицы сравнения (или метод удельной стоимости);
* метод базового участка;
* метод регрессии (в т. ч. метод много факторных моделей);
* метод валового ренитного мультипликатора и др.
В зарубежной практике эксперты-оценщики часто пользуются Правилами внесения поправок, основанными на специальном Положении о едином отчете. Отечественные специалисты считают, что эти правила можно применять и в России [7] и помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.
Материал об основах оценки земли в данном пособии будет рассматриваться в следующих главах и разделах.
1.3. СУЩЕСТВУЮЩИЕ ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Жилое помещение, как известно, есть неделимая вещь (например, дом, квартира и т. д.).
Неделимая вещь - вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ).
Сложная вещь. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
Главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
Назначение жилого помещения. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Квартира как объект права. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). '
Как известно, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Строение, сооружение - единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.
Конструктивные и функциональные части строения, сооружения. Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки. Конструктивные части имеют физический износ. Функциональные части имеют моральный износ.
Жилое строение. Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан, относится к жилым. Площади и объемы строений, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются.
Нежилое строение с жилыми помещениями. Строение, площади и объемы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относится к нежилым строениям с жилыми помещениями.
Жилая квартира. Конструктивно обособленная сложная функциональная часть, жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной дога постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
Жилая комната. Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.
Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат). Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и (или) не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.
В данном разделе следует выделить некоторые экономические категории, например:
* Стоимость. Затраты, продукция, а также их денежное выражение.
* Индивидуальная стоимость (S). Фактические, нормируемые и ненормируемые затраты конкретного физического или юридического лица.
* Нормативная (нормируемая) стоимость (S). Стоимость, учитывающая конкретный перечень затрат и величину данных затрат. Состав и величина затрат нормируются собственником или его представителем.
Примерами нормативных стоимостей являются первоначальная, балансовая, остаточная, восстановительная, действительная, себестоимость и другие виды.
* Общественно нормируемая стоимость. Стоимость, перечень затрат которой утверждается обществом (в т. ч. государством), а величина затрат ограничивается или регулируется.
* Ценность (Z). Выгоды, блага, а также их денежное выражение.
* Индивидуальные ценности (Z.). Текущие и будущие, нормируемые и ненормируемые выгоды конкретного физического или юридического лица.
* Нормативная (нормируемая) ценность (Z). Ценность, состав выгод от использования которой нормируется распорядителем ценности или его представителем, а величина ограничивается или регулируется. Примерами нормативных цен являются нормативная цена земли, биржевая цена, утверждаемая биржевым комитетом, цена продавца и др.
* Общественно нормируемые цены. Цены, нормируемые обществом, государством.
* Массовая, среднестатистическая стоимость на конкретную дату (S). Сумма затрат прошлого и живого труда на создание вещи конкретного назначения, определяемая на статистической основе как среднее.
* Массовая, среднестатистическая цена на конкретную дату (Z). Сумма выгод от текущего и будущего использования вещи по конкретному назначению, определяемая на статистической основе.
* Цена массового спроса (Z). Среднее значение цены, которую покупатель (покупатели) готов заплатить за вещь.
* Цена массового предложения (5Я). Среднее значение цены, запрашиваемой продавцом (продавцами) вещи.
* Цена (стоимость) сделки (ZS). Совпадение суммы затрат приобретателя и суммы выгод продавца. Затраты приобретателя равны цене сделки плюс собственные затраты. Выгоды продавца равны сумме сделки минус собственные затраты.
* Плотность распределения значений изучаемого признака. Распределение: два параллельных ряда, один из которых содержит упорядоченные значения признака, а второй - соответствующую каждому значению частоту появления, а также график этого соотношения.
Основные типы распределений, встречающихся при оценке недвижимости:
- нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел;
- распределение Стьюдента;
- распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.
* Парная корреляция. Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреляции. При прямо пропорциональной зависимости коэффициент корреляции равен "1". При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен "-1". При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен "О" при отсутствии связи и стремится к "1" при увеличении тесноты связи. При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен "О" при отсутствии связи и стремится к "-1" при увеличении тесноты связи.
* Линия регрессии, регрессия. График зависимости значений одного признака от другого. Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний. Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в форме математического уравнения.
Объектом оценки должна быть отдельная квартира как целое, а не комната или метр квадратный. Комната в квартире как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квадратного метра выводится из целого, из оценки квартиры. Обратное, от метра к квартире, применяется в практике тогда, когда этот "метр" уже известен, а не наоборот. Квадратный метр вообще не оценивается.
Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний. Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.
Задачей оценки жилого помещения по способам, рассматриваемым в данном пособии, является определение цены спроса и (или) цены предложения, и (или) цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "Т" исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Предусматривается, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.
Цена определяется на квартиру в целом, а затем и в расчете на 1 м2 общей площади квартиры. Классификация всех квартир на конкретной территории, с последующим определением цены квартир по каждому классу в пособии не рассматривается.
Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).
В качестве примера используем следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "т-комнатная квартира":
- месторасположение строения;
- капитальность строения;
- общая площадь;
- жилая площадь;
- площадь кухни;
- этажное расположение квартиры;
- количество проходных комнат;
- высота помещений (этажа);
- количество балконов, лоджий;
- наличие телефона.
Предполагается, что квартира расположена в строении с известным физическим износом и оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях, или иным апробированным на практике приемом. Составление функциональной модели для целей, учитываемых в данном пособии, требуется только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.). Выборочная совокупность должна состоять из квартир, описываемых одной функциональной моделью. Для этого, например, целесообразно учесть, что:
1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне стандартного радиуса (200-400 м), характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями.
2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности, с разбросом физического износа в пределах точности работы оценщика (к примеру, плюс-минус 10%).
3. Общая, жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на некоторую стандартную для данной местности величину от соответствующих площадей оцениваемой квартиры (рекомендуется для начала принять плюс-минус 1 м2).
4. Этажное расположение квартиры рекомендуется учитывать в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене. В южных районах России, где первый этаж котируется выше прочих, следует предусмотреть иные интервалы.
5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.
6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона. При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т. е. должны оцениваться по отдельным выборкам.
Функциональная модель ("квартира") составляется, как правило, не реже одного раза в полугодие. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности исходя из местных условий.
При проведении статистического обследования следует учесть, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения. Определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о ценах спроса, с учетом особенностей, указанных ниже. Сбор информации о ценах сделок в данном пособии не рассматривается, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.
Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях (далее - "цифра"). Цифра может быть получена следующими равнозначными с точки зрения величины ошибки способами:
1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами. Под "экспертом" понимается либо специалист-оценщик (в т. ч. специалист Бюро технической инвентаризации), либо конкретный покупатель (продавец при определении цены предложения).
2. Как справочная цена на аналогичный объект, т. е. цена, названная в различных объявлениях, в т. ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях.
3. Как любая случайно выбранная из промежуточных, между стартовой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса).
4. Как известная цена эквивалента по факту или конкретному объявлению об обмене.
При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б" включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 тыс. руб., 1,21 тыс. руб., 1,25 тыс. руб. можно объединить в один интервал, от 1,1 до 1,3 тыс. руб. включительно (т. е. величина 1,31 попадает в другой интервал) и сопоставить ему частоту 3, т. е. число испытаний, объединенных в данном интервале. Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резких скачков нарастания частот.
Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее совокупность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности. Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависимости от ожидаемых будущих выгод.
Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и несоответствия ожиданиям заказчика. Необходимо предусмотреть возможность контроля качества оценки только на предмет соответствия генеральной средней по следующим параметрам:
- степени однородности единиц выборки;
- датам проведения испытаний;
- наличию арифметических ошибок;
- наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера;
- достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.
Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в разрезе свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, т. е. неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла. Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях критерии качества можно принять в соответствии с разницей выборочных средних. Если оценка дается на некоторый период "Т", то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независимым счетом с точностью до первого знака после запятой. Контроль систематических и случайных ошибок является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками:
Дополнительными к указанным источниками информации по ценам спроса на квартиры могут быть:
- кредитные договоры, в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом квартиры;
- котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном фондовом рынке;
- предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир при полной предоплате, в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки;
- устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенного качества, но не указавших свою цену.
Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации. К примеру, выборка из 5 испытаний может быть произведена и экспертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экспертным путем, одну цифру из газетных публикаций, одну цифру по результатам открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных покупателей. При использовании информации, полученной из разных источников, следует иметь в виду, что:
1. Однородность самой выборочной совокупности, т. е. массив квартир, включенных в выборку, никоим образом не зависит от способов сбора информации.
2. Различные источники информации содержат и различные ошибки. Эти ошибки не должны выходить за точность расчета, которой придерживается или с которой работает оценщик. В противном случае появятся неожиданные отклонения, которые потребуют увеличения объема выборки. Качество информации в любом случае следует оценивать критически. Как говорится, воду можно пить из любого источника, но ее надо либо очищать, либо знать, на что идешь.
В данном пособии цены предложения рассматриваются как верхняя граница цен сделок. Дополнительными источниками информации о ценах предложения могут быть:
- решения госорганов о суммах верхних границ сделок;
- решения судов о суммах верхних границ именных сделок;
- стартовые цены аукционов, проводимых по принципу "от максимума - к сделке";
- иные источники любого вида без каких-либо ограничений.
Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке, используется в расчете всех относительных ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т. п.).
Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних.
Если распределения симметричны, т. е. строго нормальны, то для расчета цены сделки достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поделить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для целей оценки и переоценки в бухучете.
Если распределения асимметричны, то судить о степени асимметрии без специальных статистических исследований затруднительно. При значительной асимметрии распределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий поправочный коэффициент.
Практическая направленность пособия исключает сложные расчеты и построение графиков распределения, тем более, что при числе испытаний, равном 5, это едва ли имеет смысл, а методологическое требование большего числа испытаний (без специального указания заказчика оценки) в практических целях не оправдано: технические расчеты оперативны, но менее точны, а инженерные расчеты не столь оперативны и на порядок дороже.
Данное пособие, учитывая трудности сбора информации о ценах сделок с квартирами, предполагает их аналитический расчет исходя из соотношения цен спроса и цен предложения при следующих граничных условиях:
1. Теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене спроса.
2. Теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной цене предложения.
3. Средняя цена сделки находится в интервале между средней ценой спроса и средней ценой предложения.
4. Средняя цена сделки равна половине суммы цены спроса и предложения в случае отличия медианных цен спроса и предложения от их средних не более чем на 10% (условная граница точности расчетов).
5. При несоблюдении условия, указанного в п. 4, средняя цена сделок равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на коэффициент Rги.
Единственным документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является Заключение об оценке. Оформление и хранение каких-либо иных материалов (расчетов, описаний объектов и др.) не следует регламентировать в силу возможности автоматизированного машинного контроля конечного результата.
Заключение об оценке рекомендуется составлять в произвольной форме, но целесообразно указание следующих сведений:
1. Наименование заказчика оценки.
2. Наименование исполнителя оценки.
3. Основание проведенной оценки (устное соглашение, письмо, договор, служебное задание или иное).
4. Наименование объекта оценки, его адрес.
5. Описание объекта в разрезе действующей на дату оценки функциональной модели с отдельным перечислением особо учтенных потребительских свойств.
6. Цель оценки (определение цен спроса, и (или) цен предложения, и (или) цен сделок. Указание иных целей, к примеру, для залога, страхования, бухучета, требует иных подходов и методик).
7. На какую дату или период распространяется оценка.
8.Требования заказчика по точности расчетов (только при наличии таких требований).
9. Особенные требования и условия оценки.
10. Объем выборки (число испытаний, на основании которых получен результат).
11. Конечный результат оценки, т. е. только значения определенных цен. Указание значений моды, медианы, дисперсии, среднеквадратичного отклонения, средней ошибки и других статистических показателей едва ли оправдано.
12. Подпись исполнителя оценки.
При составлении заключения оценщик должен иметь в виду, что его результаты могут быть проверены другими специалистами путем проведения независимых выборок, а их детальный статистический анализ позволит выявить допущенные ошибки.
Конкретный способ приведения цен к единому уровню (по соотношению территориальных цен предложения на квартиры, соотношению уровней заработной платы, курсу твердых валют, индексам инфляции или иной) определяется заказчиком и должен указываться в задании на оценку.
Требования гражданского законодательства и судебная практика не предусматривают выдел в натуре комнат (т. е. превращение их в самостоятельные квартиры) при сохранении мест общего пользования. Оценка комнат не производится, так как комната в квартире не может являться объектом сделки: объектом оценки является доля в праве собственности. Согласно законодательству доли определяются соглашением собственников, а при возникновении спора - в судебном порядке. Порядок пользования и распоряжения квартирой, находящейся в общей долевой собственности, определяется соглашением сторон, а при возникновении спора - судом. Если соглашением собственников или решением суда определены доли собственников и порядок пользования конкретными комнатами (которые собственники и считают своими), то "цена" данных комнат равна цене квартиры, умноженной на долю собственника в праве общей собственности.
Имеющие место случаи продажи "комнат" в квартирах без определения доли с точки зрения действующего законодательства должны квалифицироваться как ничтожные сделки, в силу отсутствия юридического смысла предмета сделки. Оценщик должен рассматривать долю как внутреннюю валюту собственников квартир. Конвертация доли в рубли и есть оценка "комнат". Вспомогательными материалами для оценки могут служить специальные издания (Бюллетень строительной техники), нормативные документы по ценообразованию в строительстве, издания по математической статистике, экономике, праву.
1.4. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
График осуществления типового промышленного инвестиционного проекта предусматривает следующие стадии (рис. 3).
1. Срок жизни проекта.
2. Интервал планирования.
3. Инвестиционная фаза.
4. Эксплуатационная фаза.
5. Объем инвестиций.
6. Чистый доход (ценность) проекта.
7. Срок окупаемости инвестиционных издержек.
8. Момент завершения инвестиций.
9. Момент завершения инвестиционного проекта.
Периоды проекта (фазы, стадии)
<< Пред. стр. 4 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу