<< Пред.           стр. 6 (из 31)           След. >>

Список литературы по разделу

  Удовлетворение требований кредиторов производится в очередности, установленной в ст. 16 настоящего Закона.
  В соглашении не может предусматриваться передача должником основных средств участникам санации.
  Участники санации обязаны выполнить принятые обязательства перед кредиторами в полном объеме, и несут за их выполнение солидарную ответственность, если соглашением не предусмотрено иное.
  Соглашение передается в Арбитражный суд в течение десяти дней с момента подписания.
  8. На основании представленного соглашения Арбитражный суд выносит определение о начале проведения санации в порядке и на условиях, определенных в соглашении, и осуществляет контроль за ее проведением.
  9. Продолжительность санации не должна превышать 18 месяцев. Арбитражный суд вправе по ходатайству участников санации, за исключением случаев санации государственных или муниципальных предприятий, продлить срок ее проведения, но не более чем на шесть месяцев.
  10. В процессе проведения санации собственник предприятия-должника, любой из кредиторов или члены трудового коллектива предприятия-должника могут обратиться в Арбитражный суд с заявлением о неэффективном проведении санации или о действиях участников санации, ведущих к ущемлению интересов собственника предприятия-должника, либо кредиторов, либо членов трудового коллектива предприятия-должника. Арбитражный суд рассматривает такие заявления и принимает соответствующее решение вплоть до решения о прекращении санации.
  11. Санация может быть прекращена в связи с окончанием установленного срока ее проведения, невыполнением требований, предусмотренных в настоящей статье, а также в связи с установленной неэффективностью санации.
  В случае прекращения санации Арбитражный суд принимает решение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства.
  12. Достижение цели санации дает основание Арбитражному суду для вынесения определения о ее завершении и прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) предприятия. При этом сохраняются все права участников санации, установленные в соглашении о санации.
  Следует выдержать обязательный перечень документов, прилагаемых к заявлению в Арбитражный суд:
  1) список кредиторов и должников с расшифровкой их дебиторской и кредиторской задолженности с указанием почтовых адресов;
  2) бухгалтерский баланс либо заменяющие его документы;
  3) документы, подтверждающие направленные кредиторам копии заявления со всеми предложениями;
  4) копия платежного поручения, свидетельствующая об уплате госпошлины с соответствующими отметками банка о зачислении пошлины в доход федерального бюджета;
  5) другие документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основывается заявление (договоры с кредиторами, по которым наступает срок исполнения денежных обязательств, договоры с контрагентами, свидетельствующие о наличии дебиторской задолженности, документы банка об отсутствии средств на расчетном счете и др.).
  Для выполнения подготовительной работы приглашаются эксперты, специалисты аудиторской службы, эксперты-оценщики. Ими готовится независимая экспертная оценка зоны финансового риска и причин банкротства фирмы, предприятия, составляется предварительный ликвидационный баланс, разрабатывается (по необходимости) бизнес-план структурной перестройки, реконструкции и санации фирмы, предприятия. Поскольку по роду деятельности предприятия, попавшие в зону банкротств, могут быть самыми различными, то мероприятия, включаемые в бизнес-план, могут быть самые разнообразные. По видам санация, в зависимости от комплекса и направленности мероприятий, может быть экономическая; структурная; финансовая; технологическая; техническая; экспортно-импортная; юридическая; налоговая; мотивациоиная; маркетинговая и др.
  Деятельность независимых экспертов, специалистов-аудиторов, экспертов-оценщиков по подготовке документации о банкротстве (несостоятельности) предприятий определяется в соответствии с действующей нормативно-правовой базой РФ.
  В случае попадания фирмы, предприятия за пределы зоны финансовой устойчивости в силу различных внешних или внутренних факторов важно определить свое реальное экономическое положение и в соответствии с этим действовать по оптимальной экономической схеме вывода фирмы из сложившейся зоны банкротства. Разработкой этой схемы будут заниматься заинтересованные в фирме люди: собственники, руководство, привлеченные независимые эксперты, специалисты-аудиторы и другие лица. Действуя в рамках законодательства РФ, они разрабатывают независимую экспертную оценку, бизнес-план санации, предварительный ликвидационный баланс и др. документацию.
  Автор в составе группы специалистов участвовал по подготовке документов о банкротстве и санации на некоторых предприятиях г. Ростова-на-Дону и Ростовской области. В качестве примера приводится пакет документов по одному из предприятий Ростовской области: "Независимая экспертная оценка зоны финансового риска и причин банкротства предприятия".
  В соответствии с комплексом показателей, характеризующих зону финансового риска, предприятие находится в зоне банкротства с вероятностью 100%:
  1. Скорость оборота оборотных средств за 6 месяцев составила 186,4 дня.
  2. Коэффициент обеспеченности собственными средствами составил 0.028.
  3. Коэффициент текущей ликвидности составил 1.14.
  4.Показатель мертвой точки, характеризующий соотношение постоянных и переменных затрат, объем реализации и финансовый результат, выходит по времени за пределы предельного двухлетнего интервала.
  5. Просроченные обязательства перед бюджетом составили 1 873,5 тыс. руб.
  6. Просроченные обязательства по платежам и услугам, предусмотренные правилами Центрального банка РФ составили 1 652,2 тыс. руб. Основные причины банкротства предприятия:
  1. Недостаток собственных оборотных средств в сумме 4 246,6 тыс. руб.
  2. Отсутствие уставного резервного фонда в размере 25% от уставного капитала.
  3. Значительные расходы, связанные с тем, что акционерное общество, организация являются градообразующим предприятием:
  - содержание непромышленной сферы;
  - содержание ЖКХ;
  - содержание котельной, отапливающей предприятие и жилой фонд города.
  4. Не был создан резерв по сомнительным долгам на сумму 0,5 тыс. руб.
  5. Не установлен коэффициент амортизации в размере 0.25.
  6. Приведена выплата дивидендов по результатам работы в году.
  7. Не ставился вопрос об эмиссии акционерного капитала на структурную перестройку в размере 5.0 млн. руб.
  8. Проедание фондов социального развития и активов акционерного общества.
  9. Не использованы системы налоговых льгот.
  10. Не был подготовлен своевременно коллектив к переходу на работу в условиях рынка и др. причины.
  Составленный ликвидационный баланс в рыночных ценах показывает, что будут полностью удовлетворены требования первых двух очередей в случае ликвидации предприятия (в соответствии с Законом РФ).
  Все вышеизложенное позволяет сделать вывод, что в целях недопущения социального и политического взрыва и экономической катастрофы следует признать, что предприятие является банкротом.
  Для недопущения социального и политического взрыва и экономической катастрофы региональному управлению по делам о несостоятельности (банкротстве) предприятий необходимо обратиться в Ростовский областной Арбитражный суд для признания предприятия банкротом, назначения арбитражного управляющего и утверждения бизнес-плана санации после проведения операционного аудита на 18 месяцев.
  Закон РФ "О несостоятельности (банкротстве)", вступивший в силу с 1 марта 1998 г., является базой для действия механизма контроля за изменением финансового состояния физических и юридических лиц и объявления их, в случае необходимости, банкротами. В этом законе по главам представлено следующее.
  Глава 1. Общее положение (статьи 1-25). Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе. Признаки банкротства. Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей. Рассмотрение дел о банкротстве. Право на обращение в Арбитражный суд. Должник. Обязанности по подаче заявления должника в Арбитражный суд. Ответственность руководителя должника за неисполнение обязанностей по подаче должником заявления в Арбитражный суд. Фиктивное банкротство и преднамеренное банкротство. Кредиторы по денежным обязательствам. Собрание кредиторов. Порядок созыва собрания кредиторов. Порядок принятия решений собранием кредиторов. Реестр требований кредиторов. Избрание комитетов кредиторов. Заинтересованные лица. Арбитражные управляющие. Права и обязанности арбитражных управляющих. Ответственность арбитражного управляющего. Вознаграждение арбитражного управляющего. Процедура банкротства. Объявление должника о банкротстве. Государственный орган по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению.
  Глава 2. Предупреждение банкротства (статьи 26-27). Меры по предупреждению банкротства организаций. Досудебная санация.
  Глава 3. Разбирательство дел о банкротстве в Арбитражном суде (статьи 28-55). Порядок рассмотрения дел о банкротстве. Подведомственность и подсудность дел о банкротстве. Лица, участвующие в деле о банкротстве. Лица, участвующие в арбитражном процессе по делу о банкротстве. Основания возбуждения производства по делу о банкротстве. Заявление должника. Документы, прилагаемые к заявлению должника. Заявление кредитора. Объединение требований кредиторов. Документы, прилагаемые к заявлению кредиторов. Заявление кредитора Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Заявление налогового или другого уполномоченного органа. Заявление прокурора о признании должника банкротом. Принятие заявления о признании должника банкротом. Возвращение заявления о признании должника банкротом. Меры по обеспечению требований кредиторов. Отзыв должника на заявление о признании должника банкротом. Подготовка дела о банкротстве к судебному разбирательству. Срок рассмотрения дела о банкротстве. Полномочия арбитражного суда. Решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Опубликование Арбитражным судом сообщения о признании должника банкротом, решении арбитражного суда об отказе в признании должника банкротом. Последствия принятия арбитражным судом решения об отказе в признании должника банкротом. Основания прекращения производства по делу о банкротстве. Распределение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим. Рассмотрение заявлений арбитражных управляющих и жалоб кредиторов.
  Глава 4. Наблюдение (статьи 56-67). Введение наблюдения. Последствия вынесения Арбитражным судом определения о принятии заявления о признании должника банкротом. Последствия ведения наблюдения. Временный управляющий. Права временного управляющего. Обязанности временного управляющего. Анализ финансового состояния должника. Установление размера требований кредитора. Созыв первого собрания кредиторов. Вопросы, рассматриваемые на первом собрании кредиторов. Решение первого собрания кредиторов о введении внешнего управления. Окончание наблюдения.
  Глава 5. Внешнее управление (статьи 68-96). Порядок введения внешнего управления. Последствия введения внешнего управления. Мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Порядок представления кандидатуры внешнего управляющего. Назначение внешнего управляющего. Права и обязанности внешнего управляющего. Установление размера требований кредитора. Распоряжение имуществом должника. Отказ от исполнения договора должника. Денежные обязательства должника в ходе внешнего управления. Регулирование фондов потребления должника. Полномочия комитета кредиторов. План внешнего управления. Продление сроков внешнего управления. Меры по восстановлению платежеспособности должника. Продажа предприятия (бизнеса) должника. Продажа части имущества должника. Уступка прав требования должника. Исполнение обязательств должника собственником имущества должника или третьим лицом (третьими лицами). Отчет внешнего управляющего по итогам внешнего управления. Рассмотрение отчета внешнего управляющего. Утверждение отчета внешнего управляющего Арбитражным судом. Последствия утверждения отчета внешнего управляющего. Расчеты с кредиторами. Погашение требований кредиторов. Порядок прекращения полномочий внешнего управляющего.
  Глава 6. Конкурсное производство (статьи 97-119). Общее положение. Последствия открытия конкурсного производства. Конкурсный управляющий. Опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Полномочия конкурсного управляющего. Оценка имущества должника. Конкурсная масса. Имущество должника, не включаемое в конкурсную массу. Счета должника в ходе конкурсного производства. Очередность удовлетворения требований кредиторов. Размер и порядок удовлетворения требований кредиторов первой очереди. Требования по выплате выходных пособий и оплате труда. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. Требования по обязательным платежам. Требования кредиторов пятой очереди. Продажа имущества должника. Уступка права требований должника. Расчеты с кредиторами. Контроль за деятельностью конкурсного управляющего. Отстранение конкурсного управляющего. Отчет конкурсного управляющего. Имущество должника, оставшееся после погашения требований кредиторов. Завершение конкурсного производства.
  Глава 7. Мировое соглашение (статьи 120-130). Общие положения. Форма мирового соглашения. Содержание мирового соглашения. Условия утверждения мирового соглашения Арбитражным судом. Последствия утверждения мирового соглашения Арбитражным судом. Отказ в утверждении мирового соглашения Арбитражным судом. Последствия отказа в утверждении мирового соглашения. Недействительность мирового соглашения. Последствия признания мирового соглашения недействительным. Расторжение мирового соглашения.
  Глава 8. Особенности банкротства отдельных категорий должников юридических лиц (статьи 131-151). Общее положение. Статус градообразующей организации. Введение внешнего управления под поручительство. Продление внешнего управления по ходатайству органа местного управления. Погашение требований кредиторов в процессе судебной санации. Продажа предприятия. Продажа имущества должника, признанного банкротом. Общее положение о банкротстве сельскохозяйственных предприятий. Наблюдение и внешнее управление. Регулирование банкротства кредитных организаций. Основания признания кредитной организации банкротом. Процедуры банкротства кредитных организаций. Рассмотрение дел о банкротстве страховой организации. Продажа имущественного комплекса страховой организации. Право требования страхователей в случае банкротства страховых организаций. Удовлетворение требований кредиторов пятой очереди. Регулирование банкротства профессиональных участников рынка ценных бумаг. Требования к арбитражному управляющему. Особенности наблюдения. Особенности внешнего управления и конкурсного производства.
  Глава 9. Банкротство гражданина (статьи 152-173). Регулирование банкротства граждан. Заявление о признании гражданина банкротом. План погашения долгов. Имущество гражданина, не включаемое в конкурсную массу. Недействительность сделок гражданина. Рассмотрение арбитражным судом дела о банкротстве. Последствия признания гражданина банкротом. Исполнение решения арбитражного суда. Рассмотрение требований кредиторов. Порядок удовлетворения требований кредиторов. Освобождение гражданина от обязательств. Последствия повторного банкротства гражданина. Основания признания индивидуального предпринимателя банкротом. Заявление о признании индивидуального предпринимателя банкротом. Последствия признания индивидуального предпринимателя банкротом. Основания признания крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом. Особенности порядка признания индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом. Особенности внешнего управления крестьянским (фермерским) хозяйством. Внешний управляющий. Конкурсная масса крестьянского (фермерского) хозяйства. Порядок продажи имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Последствия признания крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом.
  Глав а 10. Упрощение процедуры банкротства (статьи 174-180). Банкротство ликвидируемого должника. Особенности рассмотрения дела о банкротстве ликвидируемого должника. Последствия отказа от ликвидации должника в порядке банкротства. Особенности подачи заявления о признании отсутствующего должника банкротом. Рассмотрение дела о банкротстве отсутствующего должника. Распределение выручки. Применение положений о банкротстве отсутствующего должника.
  Глава 11, Добровольное объявлениео банкротстве должника (статьи 181-184). Основания и условия добровольного объявления о банкротстве должника. Порядок добровольного объявления о банкротстве должника и его ликвидации. Возражения кредиторов против ликвидации должника. Ответственность за нарушение порядка ликвидации должника.
  Глава 12. Заключительные и переходные положения (статьи 185-189). Введение в действие настоящего Федерального закона Арбитражным судом. Банкротство организаций осуществляющих незаконную деятельность по привлечению денежных средств граждан. Особенности банкротства отдельных категорий должников.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Глава 2. ОСНОВЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
 
 2.1. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФОРМИРОВАНИЯ ПРАВОВОЙ БАЗЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
 
 2.1.1. Законодательство, стандарты оценочной деятельности, сертификаты оценки за рубежом
 
  Нормативно-правовое регулирование недвижимости, имущества, нематериальных активов и других видов активов связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как "наиболее полное господство над вещью". Однако эта первоначальная установка претерпела различные изменения и ограничения прав собственности на различные виды активов и преимущественно в отношении права собственности на землю. Нормативно-правовое регулирование различных активов связано с их экономическим смыслом, экономической наполняемостью этих категорий оценочной деятельности. С этой точки зрения, например, недвижимость, обладает экономической стоимостью и значимостью только потому, что она удовлетворяет определенные потребности и желания людей. Именно полезность недвижимости (т. е. ее возможность удовлетворять определенные потребности людей) и соответственно желание обладать ею и создают стоимость недвижимости. Хотя земля приобретает стоимость только тогда, когда в ней испытывается нужда и имеются возможности ее использования, возникающая стоимость земельного участка не ограничивается пожеланием отдельного лица, владеющего этой недвижимостью. Стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на тех, чье благосостояние может зависеть от использования недвижимости. Другой объект оценки - земля - являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой существования человечества.
  Оценочная концепция земли включает представления о земле из всего многообразия дисциплин, связанных с землей. Только понимание всех концепций в совокупности (география, юриспруденция, социология, экономика) позволяет создать основу и базовые значения, на которых и основывается теория и практика оценки.
  Понятие стоимости является основным элементом при анализе жилищной недвижимости. Для того чтобы определить стоимость любого вида имущества, в первую очередь необходимо хорошо понимать теорию стоимости. Эта теория базируется на следующих фундаментальных понятиях: ожидание, изменение, спрос и предложение, замещение, сбалансированность и внешние факторы. Оценщику необходимо хорошо понимать и другие основополагающие теории, такие как лучшее и наиболее эффективное использование, понимать характер сил, влияющих на стоимость недвижимости (социальных, экономических, политических и экологических), и факторов стоимости (полезность, дефицитность, желаемость и эффективная покупательная способность). Именно обширные знания обеспечивают основу для проведения компетентной оценки и анализа событий и мотиваций, воздействующих на стоимость жилищной собственности.
  Существуют определенные понятия земли и недвижимости (географическое, юридическое, социальное, экономическое). Географическая наука фокусируется на описании физических характеристик и важности их сочетания для отдельно взятого региона.
  Земля подвергается воздействию множества процессов. Протекающие внешние физические и химические процессы видоизменяют земную поверхность; биологические процессы влияют на распределение по поверхности земли различных форм жизни; социально-экономические обуславливают распространение и развитие среды обитания человека и его деятельность на земле. Эти процессы влияют на пригодность земель и тем самым на характер землепользования. Предметы географических исследований имеют для оценщиков важное значение. Важность учета физических свойств земли - климата, геологии, почв, воды и растительности, также является очевидной. Следует подчеркнуть значение таких элементов, как ресурсная база, местоположение промышленных объектов, существующие и потенциальные рынки.
  Юридическая концепция недвижимости. Сущность юридической концепции недвижимости более сложна, чем обычно многие себе представляют. Согласно определению она [25, с. 26] "включает не только землю или почву, но и все то, что связано с землей, независимо от характера природы, например, деревья и растения, или влияние общества, например, дома и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней. Так, согласно юридической теории, участок земли состоит не только из части земной поверхности, но представляет собой как бы конус, вершина которого помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность до пограничных линий участка и идут далее вверх до неба (бесконечности)".
  Законы, принятые Конгрессом в 1926 и 1938 гг., предоставляют Федеральному правительству США полный суверенитет над воздушным пространством страны.
  Существует множество терминов, описывающих землю и все, что на ней находится (естественные и привнесенные человеком объекты).
  Недвижимость. Недвижимое имущество. Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней).
  Право собственности. Синонимична с правами, которые используются в теории "комплекса прав". Она включает права на будущие доходы от владения экономическими преимуществами.
  Движимость, неземельная собственность (чэтл). Юридический термин, определяющий любой набор прав, отличный от безусловного права собственности на недвижимость. Чэтлы обычно рассматриваются как личное имущество.
  Движимость, соединенная с недвижимостью (фиксчерс). Материальные предметы, бывшие ранее личным имуществом и прикрепленные или установленные на земле или размещенные в постройках так, что они превратились в часть недвижимости. Из зарубежного опыта основными свойствами недвижимости являются ее неподвижность и материальность. Недвижимостью является земля и все предметы, постоянно и надежно с ней связанные, природным ли образом или благодаря действиям людей. Поэтому недвижимая собственность включает в самом широком смысле все материальные элементы недвижимости плюс нематериальные атрибуты, представляющие права собственности. Оценщик всегда связан с недвижимой собственностью, так как расчет стоимости, сделанный для оценки, включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования недвижимости.
  Различные социальные концепции недвижимости. Так как физические характеристики и юридические ограничения все в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Поскольку предложение земли ограничено, спрос на землю в современном американском обществе стимулирует ее более интенсивное использование. Как природное богатство, земля защищается на благо общества. Однако так как земля представляет собой сырьевой рыночный товар, владение и распоряжение землей, ее использование регулируются таким образом, чтобы исключались незаконные сделки, а также нарушение личных прав.
  Ограничения, которые может устанавливать общество для защиты публичных интересов, включают строительные ограничения, систему зонирования, законодательства по застройке и развитию территории, а также по контролю за окружающей средой. Последнее включает положения, запрещающие загрязнения воздуха и воды через канализационные системы, выбросы пыли и химических отходов, превышение допустимого уровня шума и т. д., забота о сохранении естественного состояния окружающей среды позволила ввести некоторые ограничения, обеспечивающие защиту пресных водоемов, пляжей и водных путей.
  Экономические концепции недвижимости. Прежде всего земля представляет физическую субстанцию, на которую распространяются имущественные права, законодательно ограниченные на благо общественных интересов. Далее, земля является важным источником благосостояния. С точки зрения экономики, благосостояние измеряется в денежном выражении или меновой стоимости. Земля и ее продукты имеют экономическую стоимость только в том случае, если они конвертируются в товары или услуги, которые полезны, желаемы и оплачиваемы потребителями. Экономическое понятие земли как источника благосостояния и объекта стоимости является базовым в теории оценки.
  Концепция недвижимости в теории оценки. Географические, юридические и экономические концепции земли в совокупности должны найти отражение в теории оценки недвижимости. Земля, включающая по юридическому определению все, прочно с ней связанное, составляет недвижимость. Оценщик определяет стоимость недвижимости как физического объекта, так и все связанные с ней права.
  Права и интересы в недвижимости могут подразделяться на публичные и частные. Публичные права включены в комплекс прав на недвижимость. Частные права могут в дальнейшем классифицироваться как неделимые частичные права или права, разделяемые на основе физического раздела имущества.
  Общественные права, из зарубежного опыта, базируются на теории "комплекса прав", которая предполагает, что собственность на недвижимое имущество можно сравнивать с пучком веток, где каждая ветка представляет различное и отдельное право или привилегию на владение. Эти права, неразрывно связанные с недвижимостью, гарантируются законом, но одновременно существуют и некоторые законодательные ограничения данных прав: право занимать и использовать недвижимость, продавать ее полностью или частично, завещать или передавать по наследству, сдавать в аренду либо передавать по контракту на определенный срок права на получение прибыли от занятия или использования ("бенефициарные интересы") или вообще ничего с ней не делать. Различают следующие категории этой теории.
  Полное (абсолютное) право собственности - наиболее полная степень владения недвижимым имуществом, однако и оно включает некоторые ограничения и оговорки и соответственно не гарантирует неограниченного использования всего комплекса прав. Эти права и привилегии ограничены пятью властными полномочиями правительства:
  1. Пожизненное владение имуществом - собственность на недвижимость в течение некоторого неопределенного периода времени, например, в течение жизни владельца (не типично для США).
  2. Налогообложение, исчисляемое в процентах от стоимости имущества (Ad valorem taxation), является правом государства (штата) вводить налогообложение и взимать налоги, меняющиеся в зависимости от оценочной стоимости имущества. Оно представляет собой обязательные сборы . со всех собственников недвижимости для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг. Оно также включает специальные оценки тех преимуществ, которые получают владельцы недвижимости от использования общественных благ. Обычно преимущества от использования таких благ включаются в сумму взимаемого налога на недвижимость.
  3. Право правительства приобретать за определенную компенсацию недвижимость для общественных нужд. Право, закрепленное за правительством на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность путем судебного разбирательства (в случае несогласия владельца) с выплатой справедливой (рыночной) компенсации. Определение того, что составляет общественную выгоду или благо, могут давать полуправительственные или государственные организации, такие как жилищная администрация или коммунальные службы.
  4. Полицейское право. Право регулирования имущественных отношений для обеспечения безопасности, здоровья, моральных устоев и общего благосостояния общества путем введения зональных ограничений (распоряжений), законодательства, дорожного движения и других ограничительных мер, таких как законодательство "О добросовестном жилищном строительстве".
  5. Выморочное имущество. Возвращение государству права собственности (владения) в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии известных законных наследников.
  Действуют и частные права. В дополнение к контрольным функциям и ограничениям, устанавливаемым 4 государственными полномочиями, могут вводиться в действие положения, по которым может ограничиваться дальнейшее использование передаваемого имущества. С помощью частных юридических документов, скрепленных подписью и печатью, в которых излагаются соглашения, обязательства, права (выполнение их может быть истребовано в судебном порядке), владельцы могут ограничивать использование имущества, устанавливать ограничения на строительство, регулировать процент застройки земельного участка и контролировать использование недвижимости иными способами.
  Федеральное, штатное и местное законодательство о добросовестном жилищном строительстве гарантирует частным лицам право приобретать, продавать, арендовать, сдавать в аренду или передавать имущество или право на владение имуществом, не подвергаясь дискриминации по расовому признаку, цвету кожи, религиозным убеждениям, полу или национальной принадлежности.
  Различают следующие имущественные права:
  • Единоличная собственность. Имущественные права, которыми владеет один человек, в отличие от коллективного владения.
  • Пожизненные имущественные права. Права на владение недвижимостью, которые исчезают со смертью владельца. Имеется в виду титул, передаваемый пожизненно отдельному лицу.
  • Право на недвижимость, устанавливаемое по закону. Эти права на владение создаются на основе закона и включают вдовью часть наследства - право жены на часть недвижимости умершего мужа; право вдовца при наличии детей на пожизненное владение имуществом умершей жены и супружеская собственность, где каждый супруг владеет 1/3 частью супружеского имущества.
  Наряду с имущественными правами существуют неделимые права (имущественные интересы). Раздел доходов или производимых продуктов возникает в том случае, когда владение осуществляется на основе неделимых интересов, таких как право совладения или совместное правo распоряжения недвижимостью. Некоторые совладения создаются для того, чтобы контролировать передачу одному владельцу имущества другого в случае смерти одного из них. Другие позволяют объединить средства нескольких лиц для покупки недвижимости, которая не по карману каждому из них в отдельности. Совладение может возникнуть даже при отсутствии намерения собственников стать совладельцами. Приведем несколько примеров наименований совместного владения из зарубежного опыта:
  * Собственное владение. Никогда не возникает случайно. Четко выраженное желание и стремление создать собственное владение плюс время, титул, распоряжение и интерес должны существовать до того, как возникнут правоотношения по совместному владению и правом пережившего наследника одного из совместных владельцев.
  * Супружеская общность имущества. Наиболее распространенная форма совладения или партнерского владения, возникающая на основании договоренности между мужчиной и женщиной, которые являются на этот момент супругами.
  * Совместное имущество, т. е. приобретенное мужем и женой в период совместного проживания, принадлежит им обоим и представляет неделимый интерес, независимо от того, сколько средств вложил в него каждый из супругов.
  * Совместное владение. Часто возникает в случае смерти владельца без завещания при наличии нескольких наследников. Также оно возникает в случае развода, когда супруги не предприняли специальных действий по переоформлению прав на недвижимое имущество, которым они владели в браке.
  * Земельный траст. Титул собственности, которым владеет попечитель, обычно банк или трастовая компания, в интересах частичных владельцев.
  * Полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью. В товариществе с ограниченной ответственностью партнеры делят чистую прибыль и другие доходы пропорционально своим вкладам и производят амортизационные отчисления в соответствующих пропорциях, но не имеют права голоса при принятии управленческих решений и не несут соответствующей индивидуальной ответственности.
  * Многоструктурная собственность на недвижимость (кондоминиум). Кондоминиум представляет форму владения, которая включает разделение имущества на отдельные элементы и элементы общего порядка. Кондоминиум организуется посредством декларации или договора о создании кондоминиума.
  * Кооперативная собственность. Представляет форму владения, при которой образовывается корпорация для получения титула на все имущество целиком. Ее создание обычно финансируется с помощью полной ипотеки на все имущество. Каждому держателю акций на определенный срок передается право на аренду единицей недвижимости, которое оговаривается рядом условий и обязательств по их использованию, субаренде и продаже.
  * Корпоративная собственность. Означает разделение доходов. Один из недостатков корпоративного владения недвижимым имуществом состоит в трудности прямого установления размеров отчислений для налогообложения каждого владельца корпоративного пая.
  * "Таймшер". В последние годы началась интенсивная торговля частичными правами на недвижимость, которые имеются у отдельных лиц на основе общего владения рядом этих лиц недвижимостью при праве каждого из них распоряжаться определенной частью в течение фиксированного отрезка времени.
  * Синдикат. Популярный способ разделения имущественных интересов (синдикат имущества). Синдикат представляет собой закрытое или открытое товарищество, которое аккумулирует средства для разработки и реализации проектов развития недвижимости.
  Физическое разделение предусматривает:
  * Горизонтальное и вертикальное разграничения. Горизонтальное разграничение представляет описание наземных границ владения. Вертикальное разделение касается разграничения прав на воздушное и подземное пространство. Права на подземные ресурсы в форме прав на нефть или полезные ископаемые обычно передаются в аренду или продаются.
  * Право на воздушное пространство. Обычно вертикальные границы участков, расположенных над поверхностью или под нею, могут считаться вертикальными границами участка недвижимости. Полезная высота или глубина куба (подразделенного на куски) ограничивается лишь практическими соображениями инженерного и экономического порядка (лучшее и наиболее эффективное использование) и зонированием.
  * Право на водные ресурсы. Проведение границы по телам текущих водоемов (рек, прудов) предоставляет владельцам право пользоваться водными ресурсами этого водоема. Такие права обычно именуют правами владельца прибрежной полосы. Проведение границы по крупным водным объектам, таким как море или озеро, производится в соответствии с прибрежным правом, которое позволяет владельцу использовать или распоряжаться этим водным объемом.
  * Право на минеральные ресурсы. По аналогии с правами на воздушное пространство и иными видами прав правами на минеральные ресурсы можно владеть, продавать их, покупать и передавать другой стороне для получения прибыли.
  * Право на получение прибыли. Представляет право на участие в доходах от недр или разработку земли другого лица.
  * Лицензия. Представляет персональное право на пользование землей другого лица, передаваемое по контракту (лицензия не предусматривает передачу титула (прав на недвижимость)).
  * Сервитут ("измент", ограниченное вещное право). Невладельческий интерес одного лица на землю другого лица таким образом, что первое лицо имеет право частичного использования такой земли для специальных целей. Такие интересы создаются для того, чтобы обеспечить доступ к другому участку земли, будь то общественная или частная земля.
  * Залог. Владелец может выдавать документ о праве на его имущество другому лицу под обеспечение долга. Такие залоги попадают в категорию добровольных и принудительных. Добровольные залоги свободно выдаются владельцем имущества, как, например, ипотечный заклад. Принудительные залоги создаются на основе действия законодательства, и их примерами могут быть автоматический, залог под налог на собственность, залог под судебное решение.
  * Передаваемые права на развитие. Это понятие возникло в сфере недвижимости в 70-е гг. Передаваемое право на развитие представляет право, которое не может быть использовано земельным собственником, но может продаваться землевладельцам другой местности.
  Арендные права представляют другую разновидность частичных интересов в недвижимом имуществе и могут подразделяться на два вида:
  * Права арендодателя. Собственник может сдать свою недвижимость в аренду, передавая право на распоряжение, но, сохраняя титул на свое имущество, переходящее в аренду, включая право вновь вступать в распоряжение недвижимостью после истечения срока аренды (так называемые обратные права).
  * Права арендатора, или владельческий интерес. Ими является комплекс прав, включая права на занятие и распоряжение имуществом, которые передаются от собственника имущества к арендатору. Обычно это осуществляется на основе договора аренды, разрешения, концессии или контрактов иного типа (права противопоставляются интересам землевладельца).
  При оценке всегда необходимо точно знать, какие права имеются в виду. Для уточнения этого оценщик обычно обращается к юридическим документам. При их отсутствии может возникнуть необходимость в дополнительной юридической экспертизе. Поэтому оценщик должен иметь ясное представление об объеме и характере имущественных прав, а также знать наиболее распространенные способы их применил и передачи имущественных прав.
  Широкий европейский опыт оценочной деятельности представляет совокупный результат в виде Европейского Стандарта Оценки для стран Европейского Союза и рекомендован членам Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA). Действующий Европейский Стандарт Оценки предусматривает иллюстрацию только небольшой части различий, которые существуют в законодательстве и практике различных стран Европейского Союза. Важным является необходимость быть очень внимательным при изучении или сравнении оценок, проведенных в странах Европейского Союза, имеющих различное законодательство и различную практику.
  Одним из ведущих принципов TEGOVA является продвижение общих стандартов оценки. Тем не менее, различия неизбежно появляются частично из-за уже укоренившейся практики, частично из-за различий в законодательстве. Различия в практике, связанные с методологией оценки, постепенно исчезают, так как бизнес в сфере недвижимости становится все более международным. Различия в законодательствах сохраняются, и эта область гармонизируется более медленно.
  Гибкость нерегулируемого рынка недвижимости приводит к более динамичному и инновационному развитию практики оценки, но факт наличия небольшого количества законов в области оценки приводит к тому, что законодательный контроль в этой области ограничен. Однако близость рынка недвижимости к другим рынкам капитала, а также большие деньги, присутствующие на этом рынке и создающие потенциал для мошенничества, предполагают серьезное внимание к проблеме создания гармонизированного стандарта определения стоимости.
  Законы Германии, регулирующие вопросы оценки при кредитовании под залог недвижимости и инвестициях [26, с. 129]. Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.
  В отношении ипотечного залога в соответствии с разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBG) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки. Эти инструкции должны утверждаться The Banking Supervisory Authorities. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество продающихся на международном рынке закладных (Pfandbriefe), что делает доступными методы оценки для международной проверки. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. Процедуры оценки, которые в случае применения приближаются к рыночной стоимости, разработаны для защиты инвесторов от мошенничества и содержатся в законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften), от 1977г.
  Действующий в Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte, или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Законом,утверждаются три метода оценки:
  • сравнения стоимости;
  • инвестиционного дохода;
  • оценочной стоимости замещения.
  Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод остаточной стоимости замещения. Немецкие процедуры предусматривают четкое решение проблем, связанных с устареванием зданий. The Banking Supervisory Authrities утвердили применение методов оценки стоимости, установленных в федеральном законе об оценке.
  Федеральный закон Германии об ипотеке определяет стоимость для целей обеспечения кредитных обязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога в соответствии с Директивой ЕС не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при "нормальных" условиях рынка. Для целей оценки сумма, которую предлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание не принимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своему смыслу к оценке ценности, чем к рыночной стоимости. Тем не менее на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночной сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.
  Методы оценки в Испании [27, с. 131]. Местный рынок оценки для целей определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость, и для страховых компаний ограничен зарегистрированными оценщиками, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об оценке от 1994 г. Определение термина "рыночная стоимость" отличается от определения Европейских Стандартов, так как в него введено понятие обоснованности, и это понятие, как ив немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа расчетливости, хотя в некоторых местах ему не хватает точности: "Рыночная стоимость - это чистая сумма, которую продавец может обоснованно ожидать получить от продажи недвижимости на дату оценки в предположении адекватного маркетингового периода и при допущении, что существует по крайней мере один потенциальный покупатель, корректно информированный о характеристиках здания, а также, что покупатель и продавец действуют свободно и без принуждения".
  Испанским оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать часть арендной платы, которая превышает рыночный уровень. Содержание ипотечного законодательства требует установления среднего благоразумного уровня цены, который далее ограничивается определенными руководствами по оценке, включающими, например, публикуемые ежегодно минимальные коэффициенты капитализации для оценок, проводимых на этой базе.
  В отношении методологии можно сказать, что в Испании приняты основные признанные методы определения стоимости, хотя декретом к ним предъявляются определенные требования:
  1. Метод сравнения стоимости - основанный, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.
  2. Метод восстановительной стоимости или остаточной стоимости замещения с учетом валовой стоимости замещения, 'износа и стандартно установленного срока жизни.
  3. Методы с применением техники остатка, применяющийся для оценки участков земли и объектов недвижимости в процессе строительства, которые основаны на рыночной стоимости за минусом всех расходов на строительство.
  4. Метод капитализации, или дисконтирования, денежных потоков.
  Методы оценки в Великобритании [27, с. 132]. В Великобритании оценка для личных целей клиента может проводиться любым человеком. Однако для целей финансовой отчетности в соответствии с различными кодексами и законодательными актами оценка может проводиться только квалифицированными оценщиками, которыми являются Chartered Surveyors, члены Incorporated Society and Auctioneers либо члены Institute of Revenues Rating and Valuation. Внутренние нормативные акты правительства и других органов могут также ограничивать круг лиц, которым разрешается проводить оценку.
  Практические рекомендации, которые приведены в RICS Appraisal and Valuation Manual, являются обязательными для всех вышеуказанных оценщиков. Это руководство основано на всех законодательных и иных требованиях и устанавливает определение рыночной стоимости и других баз оценки. Хотя, как и в случае с Германией и Испанией, существуют специфические требования закона в этой области, различие с Европейскими Стандартами Оценки очень мало. В частности, Великобритания адаптировала определение рыночной стоимости, принятое TEGOVA/FVSC. Однако основной упор сделан на текущую рыночную стоимость в обмене, которую можно легко проверить или доказать. Единственным исключением является разработка в сотрудничестве с British Bankers Association специальных определений, использующихся при оценке залогового обеспечения. В ситуации, когда рынок очень неустойчив и быстро меняется, банкиры хотят знать, если им придется в будущем продавать объект недвижимости, представленный в качестве залога, то сколько они смогли бы получить. В результате этого была принята концепция расчетной стоимости реализации, которая отличается от рыночной стоимости только тем, что предполагает достаточный период рыночной экспозиции и продажу в будущем. Вариантами данной базы оценки является расчетная стоимость ограниченной реализации или расчетная стоимость ограниченной реализации при существующем использовании как работающего предприятия, оцениваемого в соответствии с его коммерческим потенциалом. Эти варианты отличаются от первого допущением о неадекватном маркетинговом периоде, что в некоторой степени подобно стоимости при вынужденной продаже. Таким образом, эти "оценки" представляют собой краткосрочный прогноз. В любом случае рекомендуется в отчете указывать также и рыночную стоимость.
  В рамках действующего Европейского Стандарта Оценки разработаны стандартные методы оценки, стандартные формы отчетов о проведенных исследованиях, анализе и полученных оценках. Оценщики должны делать различие между оценками стоимости, основанными на объективной рыночной оценке, характеризуемой стоимостью в обмене, и нерыночными оценками, или расчетом ценности. При представлении отчета следует неукоснительно соблюдать принцип "прозрачности" и использовать подробные допущения. TEGOVA признает, что методы оценки в Стандарте описаны не детально. Как таковой этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики оценки. Основной целью настоящего Европейского Стандарта Оценки является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета подробно описывать методы оценки, допущения, исходные данные и расчеты.
  Определение метода оценки [27, с. 152]. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/ЕЭС) метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать. методам, которые являются общепризнанными или признаны Insurance Supervisory Authorities, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/ЕЭС) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам. В периоды между отчетами методы оценки обычно не меняются. Рекомендуется следовать этой практике всегда, когда определение стоимости проводится для общественных целей и во многих других случаях. Принятая методология будет отражать цель оценки и/или тип недвижимости. Объекты недвижимости можно разделить на следующие категории в зависимости от типа объекта и цели оценки:
  • инвестиционная недвижимость;
  • участки под застройку (девелопмент);
  • специализированные активы корпораций;
  • недвижимость, оцениваемая на базе производственных показателей бизнеса, - коммерческая недвижимость;
  • земля и здания, занятые самим владельцем;
  • недвижимость как объект залогового обеспечения кредита.
  Стандартная методология. Точное применение стандартных процедур может различаться в разных странах Европейского Союза в зависимости от особенностей их законодательства, фискальной системы и рыночной ситуации. Хотя и существует тенденция гармонизировать подходы, было бы нереально не принимать во внимание местные условия. В настоящее время в основном используются следующие процедуры:
  • сравнение стоимости;
  • капитализация арендного дохода;
  • дисконтирование денежных потоков;
  • техника остатка;
  • остаточная стоимость замещения.
  Широко используется сравнение стоимости в отношении объектов недвижимости, занятых самим владельцем, или незанятой жилой недвижимости, когда полезная площадь и связанные с ней элементы часто анализируются на основе коэффициентов, полученных путем анализа большого количества сделок. Для оценки участков под застройку, коммерческой недвижимости и помещений, занятых бизнесом владельца, этот метод чаще используется в качестве вспомогательного для проверки результатов использования других, более сложных и, следовательно, более "изменчивых" методов. Капитализация арендного дохода - это традиционный подход к оценке инвестиционной недвижимости. Он более широко используется там, где легко получить информацию об арендной плате и отдаче (прибыли). Преимуществом этого метода является широкая известность для оценщиков и простота, но его часто подвергают критике за то, что определение коэффициента капитализации в значительной степени зависит от субъективных оценок и субъективного опыта оценщика, поэтому бывает трудно объяснить клиенту преимущества применения этого метода. Основополагающий принцип его заключается в том, что коэффициент капитализации принимается равным годовой внутренней норме прибыли (IRR) постоянного денежного потока, что не отличается от дисконтирования денежного потока. Коэффициент капитализации не явным образом отражает рост арендного дохода, устаревание и цену перепродажи, что при дисконтировании денежного потока выражено в явном виде.
  Дисконтирование денежного потока позволяет избежать вышеназванных проблем. В своей основе он состоит либо из дисконтирования каждого потока дохода (и издержек) в период инвестиции по определенной норме дисконтирования для получения чистой настоящей стоимости ' (NPV), либо из анализа позиций денежных потоков для установления внутренней нормы прибыли (IRR) при заданной цене покупки и других рыночных допущениях. Чистая настоящая стоимость (NPV) может быть установленная на основе ясных допущений, учитывающих ожидаемые изменения, рост арендной платы, ставки процента, расходы и т. д., на базе, которая позволяет проводить сложные вычисления, применяемые, например, при анализе строительных проектов, для оценки недвижимости на основе производственных показателей бизнеса и для оценки бизнеса. Этот метод все более широко используется как для рыночных оценок, так и для анализа конкурирующих проектов или инвестиционных возможностей и при определении ценности.
  Доступность коммерческих баз данных, полученных в результате исследований коммерческой информации, а также информации в сетях, позволяет использовать методы, основанные на четких обоснованных допущениях. Таким образом, качество данных очень сильно влияет на достоверность мнений об оценке. Разработка компьютерных пакетов программ, включая функции IRR и NPV, дает инструмент, который позволяет оценщику проводить оценку в терминах анализа инвестиций, обеспечивая, таким образом более ясную оценку.
  Техника остатка является широко используемым оценочным подходом наряду с процедурой остаточной стоимости замещения в отношении участков под застройку. Он лучше всего подходит для оценки простых проектов, когда завершение строительства предполагается в короткие сроки. Этот метод состоит в установлении конечной стоимости проекта по его завершении и сдаче готового объекта в аренду (или его заселении) с вычетом всех расходов, связанных с завершением строительства, сдачей в аренду или продажей с дисконтированием на дату оценки. Процедура остаточной стоимости замещения состоит в определении валовой стоимости строительства и вычитании сумм, отражающих возраст объекта недвижимости, его экономическое, материальное и технологическое устаревание. Эта процедура обычно не считается рыночной, чтобы быть использованной для установления стоимости в обмене. Однако она широко используется для специальной недвижимости или существует, за исключением гипотетического предложения самого владельца, и недвижимость обычно может быть продана как часть бизнеса.
  Процедуры составления отчетов. Метод или методы оценки всегда должны быть указаны в Отчете об оценке в Сертификате оценки. Во многих случаях, когда оценка требуется для целей определения залогового обеспечения кредита, хорошей практикой является включение в отчет расчетов, на основе которых оценщик получил мнение о стоимости. В отчете должны быть перечислены и объяснены все допущения, на основе которых получено данное мнение. Чем более сложной является оценка, тем большее внимание следует уделять гарантированное(tm) того, что клиент правильно понял логику мнения оценщика, что достигается представлением четкого, ясного, без лишних деталей отчета, соответствующего требованиям Европейских Стандартов Оценки.
  Необходимо быть особенно осторожным при проведении анализа дисконтированного денежного потока и применении техники остатка, так как в обоих этих методах присутствует большое количество переменных, изменение которых может значительно повлиять на конечный результат оценки. Оценщик несет ответственность за то, чтобы используемые им данные отражали текущую рыночную ситуацию и тенденции рынка. Рыночная стоимость, рассчитанная дисконтированием денежных потоков, должна подтверждаться рыночными данными, а допущения должны основываться на рыночных данных в отношении именно этого вида недвижимости. Рыночная стоимость, основанная на дисконтировании денежного потока, должна базироваться на объективной оценке ожиданий участников рынка, а также на фактических рыночных данных. В отчете об определении стоимости должны быть отражены допущения, а также приведены данные, на которых основывался анализ.
  Оценщик может использовать программы, созданные им самим, либо воспользоваться готовым программным обеспечением для получения отчетов, в которых отражались бы денежные потоки, внутренняя норма прибыли, чистая настоящая стоимость или конечная стоимость. В обоих случаях оценщик несет ответственность за контроль качества, исходную информацию, а также принятые допущения, которые используются в самой программе.
 
  2.1.2. Европейские сертификаты оценки и кодексы практики измерения и поведения оценщика
  Сформулированные в Европейских Стандартах Оценки [27, с. 122-128] сертификаты оценки по способу изложения и языку должны представлять ясное, недвусмысленное мнение с представлением достаточного количества деталей для того, чтобы были отражены все ключевые моменты, и не могла возникнуть основа для неправильного понимания реально существующей ситуации с данным имуществом.
  Принципы составления отчета [27, с. 122]. Сертификаты об оценке часто требуются при составлении финансовых отчетов, а также для других коммерческих целей, когда вполне подходит сокращенная форма полного отчета об оценке. Сертификат, тем не менее должен содержать достаточную информацию, содержащую четкое определение базы оценки и все другие относящиеся к делу моменты, для того чтобы пользователь сертификата не был введен в заблуждение. Отчет должен быть объективным, и оценщик, несмотря на гарантии отсутствия существования конфликта интересов, включая внутрифирменный контроль, не должен испытывать давление со стороны клиента. В соответствующих случаях, когда репутация оценщика в отношении его объективности подвергается риску, он должен отказываться от выполнения работы. Форма используемого сертификата будет зависеть от данной клиентом оценщику инструкции и исходя из целей выполнения оценки. Рекомендуется, чтобы Сертификат оценки содержал, как минимум, следующие позиции: инструкции, дату и цель оценки; базу оценки, включая тип и определение стоимости; тип владения и классификацию оцениваемого имущества; идентификацию оцениваемого имущества и его местоположения, дату и глубину проведенного обследования; законы и нормативные акты, в рамках которых проводилась оценка; особые допущения и ограничивающие условия; установки, машины и оборудование; заявление о соответствии Европейским Стандартам Оценки; прочие моменты, имеющие отношение к определению стоимости.
  Ниже приводится более подробное, но далеко не исчерпывающее пояснение вышеперечисленных моментов. Оценщику рекомендуется прочитать соответствующие разделы настоящего руководства для более детального комментария, а также принять во внимание ниже перечисленные позиции терминов.
  Инструкция - имя клиента и имя инструктирующей стороны, если они разные, Цель или цели оценки плюс особые допущения, если таковые имеются, и в качестве приложения - копия условий найма.
  Период времени - должна быть установлена дата оценки и обследования объекта недвижимости. Эта дата всегда должна совпадать с последней датой формального написания отчета или быть более ранней.
  Идентификация - следует указать объект оценки, источники и сущность информации, касающейся вида владения, юридических обременении, планировочных аспектов использования земли, лицензирования и других технических и экономических аспектов данной недвижимости.
  Должны быть приведены и объяснены все принятые допущения, а также указана информация, которая требует проверки. К отчету должен быть Приложен перечень оборудования, установок, машин и механизмов, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями.
  Адреса и стоимости - если сертификат оценки относится к нескольким объектам недвижимости, оценщик может посчитать удобным, отразить это в перечне, приложенном к сертификату. В этом случае сумму оценок желательно показать в самом сертификате. Адреса и идентификацию объектов недвижимости следует иллюстрировать. Отрицательные стоимости объектов должны быть отражены в перечне и оформлены в виде сводки, однако их не следует противопоставлять предыдущей оценке имущества в этой же категории. Если оценщику было дано задание определить стоимость недвижимости, которая является торговым имуществом, его стоимость должна приводиться в отдельном перечне. Для целей финансовой отчетности перечень к сертификату обычно подразделяют на четыре нижеприведенные категории: недвижимость, занятая владельцем для целей своего производства; инвестиционная недвижимость для целей генерации дохода или прироста капитала; недвижимость, избыточная для потребностей бизнеса; торговые запасы, обозначаемые как текущие активы.
  База оценки - следует продекларировать базу(ы) оценки, применяемые методы оценки и распределение недвижимости по категориям внутри одного портфеля. Таким образом, выполняется ли оценка на базе рыночной стоимости или на другой признанной базе, или выполняется ли расчет ценности - это должно быть ясно установлено вместе с ограничивающими условиями и принятыми определениями. Кроме того, необходимо четко описать используемую методологию и, если это необходимо, включить сами расчеты, при проведении которых использовался анализ чувствительности, анализ риска и/или анализ производственных I показателей.
  Соответствие Европейским Стандартам Оценки - необходимо указать соответствие стандартам, включая статус оценщика, а также статус специалистов и консультантов, принимавших участие в данной работе, особые допущения, принятые при оценке стоимости, наличие каких-либо отношений с клиентом или наличие какого-то отношения к оцениваемой недвижимости, ограничивающие факторы, меры для устранения недостатков, а также в исключительных случаях согласованные, но раскрытые и не вводящие в заблуждения отклонения от стандартов.
  Состояние недвижимости и вопросы экологии - следует отметить, было ли произведено обследование конструкций зданий или обследование участка, или иное другое обследование, а также проводилось ли исследование на наличие токсичных или иных вредных веществ или других существующих или скрытых дефектов. Следует отметить, проводилось ли определение стоимости при допущении отсутствия загрязнения или были выполнены формальные исследования окружающей среды и технического состояния зданий. Кроме того, необходимо отметить, в какой мере оценщик принимал во внимание информацию о существующих фактах, представленных клиентом или другими специалистами, делал ли он запросы, касающиеся вышеописанных фактов, или запросы о возможном существовании особых сейсмических или климатических условий, или наличии вредных веществ. Отсутствие детальных исследований требует выражения позиции по этому поводу.
  Оценка риска - в случае оценки для залогового обеспечения кредита или в других случаях, когда изменчивость рынка существенна, оценщик должен высказать свои соображения по поводу риска, а также по поводу того, подходит ли оцениваемое имущество в качестве залога с учетом условий предоставления кредита.
  Схемы оценки - некоторые типы оценок и расчетов ценности требуют ясной схемы, показывающей детальные денежные потоки и другие расчеты, использованные при выработке выраженного мнения. В соответствии с Директивой ЕЭС (91/647/ЕЭС) методы оценки каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного здания должны соответствовать признанным в практике методам или методам, признанным Insurance Supervisory Authorities, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/669/ЕЭС) распределение по финансовым годам должно раскрываться в приложении к отчету. Эти методы обычно не меняются в периоды между отчетами. Рекомендуется, чтобы были установлены методы оценки, которые не менялись бы в последующем при оценке для общественных целей и во многих других случаях.
  Производственные машины и оборудование - в отчетные материалы должны быть помещены перечень производственных машин и оборудования, используемых в бизнесе, а также объекты покупки в рассрочку, финансового лизинга или доверительного управления.
  Валюта отчета - следует указывать валюту (валюты), в которой приведены результаты оценки, а также курс конвертации, если результаты выражены в иной валюте, чем валюта страны нахождения недвижимости.
  Условия публикации - в соответствии с требованиями о том, что оценка не должна вводить в заблуждение читателя, и текст, и контекст, в котором публикация осуществляется, должны быть объектом предварительной санкции оценщика.
  Условия конфиденциальности - с предыдущим пунктом коррелируется вопрос о конфиденциальности, которую оценщик должен сохранять в интересах клиента, который имеет право согласиться или отклонить полностью или частично публикацию пресс-релиза или какую-либо другую публикацию, соавтором которой может быть оценщик.
  Ответственность перед третьими лицами - следует установить границы ответственности оценщика в отношении третьих лиц.
  Налогообложение - оценщик должен ясно указать, были ли приняты в расчет обязательства по налогообложению, связанному с продажей объекта, фактически или предполагаемые, а также отражает ли оценка издержки приобретения и реализации. Обычно рыночная стоимость - это контрактная цена продажи без учета корректировок на издержки, а оценка на основе стоимости замещения будет включать издержки по созданию имущества. Существуют некоторые исключения, в частности, в отношении имущества, предназначенного для продажи, коммерческой недвижимости, текущих активов или активов, являющихся объектом соглашения о специальной финансовой отчетности.
  Финансовая ответственность - следует указать степень и согласованные рамки, если таковые имеются, финансовой ответственности оценщика перед клиентом за определение стоимости имущества и связанные с этим рекомендации, а также взаимно оговоренные процедуры разрешения споров. Также следует указать особые требования к страховому полису оценщика.
  Могут быть обстоятельства, при которых целесообразно представить предварительный вариант оценки или данные отчета в сокращенной форме, которая не согласуется с настоящим Европейским Стандартом Оценки. В таких случаях должно быть оговорено существование и приведены ссылки на будущий детальный отчет и/или на более ранний подробный сертификат.
  Сертификат оценки имеет типовые статьи, которые предусматривают следующее:
  - ответственность оценщика, т. е. типовые статьи отчета, которые снижают ответственность, должны использоваться не часто и только когда это оправданно, так как они могут уменьшить авторитет сертификата или отчета об оценке. Они должны прояснять, чего именно может ожидать клиент от оценщика и соответствовать взаимно оговоренным условиям найма, если в последующем не возникнут какие-либо исключительные обстоятельства. Использование таких типовых статей, если они Необходимы, не снимает и не должно снимать с оценщика обязанности проявлять осторожность и привлекать внимание клиента к проблемам, Двойственным установлению рыночной стоимости, если имеет место подозрение, что эти проблемы существенны;
  - экологические факторы.
  Когда загрязнение не обнаружено, рекомендуется следующая примерная формулировка в контексте соответствующего раздела ЕСО:
  "Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнение природного или химического происхождения, которое могло повлиять на стоимость, воздействует на объект недвижимости или на соседнюю недвижимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте недвижимости или на любой соседней земле или что недвижимость использовалась или используется с загрязнением окружающей среды, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете".
  Если более подходит абсолютное непризнание ответственности и клиент согласен на такую оговорку, в отчете об определении стоимости рекомендуется использовать следующую формулировку:
  "Для целей настоящей оценки мы получили инструкцию исходить из Допущений об отсутствии загрязнений или о несущественном влиянии "издержек по устранению загрязнений на стоимость".
  В отношении влияния загрязнений зданий вредными и/или токсичными веществами можно использовать следующую формулировку, если не предполагается проводить обследование оцениваемых зданий или формировать основу для более строгого утверждения:
  "Мы не проводили каких-либо исследований в отношении наличия токсичных или вредных веществ и поэтому не можем дать какие-либо гарантии относительно потенциального влияния на оценку. Поэтому для целей данной оценки мы сделали допущение, что внутри или снаружи оцениваемой недвижимости нет никаких токсичных или вредных веществ. Любое обнаружение таких веществ в будущем может оказать значительное влияние на их стоимость".
  Подобное снижение ответственности можно использовать и тогда, когда не проводилось обследования зданий на предмет определения их технического состояния, состояния фундаментов и оснований.
  Публикации и исключение ответственности перед третьими лицами. Стандартная рекомендация в отношении опубликования имеет особое значение, когда отчет квалифицируется, является объектом специальных допущений или каким-то иным образом не соответствует Европейским Стандартам Оценки. Ответственность перед третьими лицами должна полностью исключаться, и обычно эта оговорка приводится вместе со статьей о публикации.
  Действующий в настоящее время в Европе Кодекс практики измерений (в рамках Европейских Стандартов Оценки) предусматривает следующие понятия для таких величин:
  1. Общая наружная площадь. Области применения:
  - определение стоимости строительства;
  - определение коэффициента застройки участка земли;
  - планирование;
  - зонирование.
  Порядок измерения зданий, принимая в расчет каждый этаж:
  1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях, чтобы включать наружные поверхности и проекции ограждающих стен;
  2) измерение должно включать площади, занятые внутренними стенами, перегородками, колоннами, лестничными клетками, лифтами, эскалаторами, туалетами, вентиляционными (или иными) вертикальными каналами;
  3) помещения для моторов лифтов, помещения для установок центрального отопления или кондиционирования воздуха, помещения для хранения топлива, помещения для электротрансформатора и (или) низковольтной аппаратуры;
  4) площади с крышами и открытыми сторонами, пандусы, закрытые автостоянки, склады, помещения для хранения архивов (подвалы).
  2. Общая внутренняя площадь. Области применения:
  - определение стоимости строительства;
  - агентства по продаже промышленных зданий, магазинов и складских помещений;
  - оценка недвижимости.
  Порядок измерения зданий, принимая в расчет каждый этаж:
  1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях внутренними поверхностями внешних стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;
  2) измерение проводится на высоте 1,5 м от пола.
  3. Полезная или арендная площадь. Области применения:
  - для агентств и оценки недвижимости;
  - распределение оплаты за услуги.
  Порядок измерения полезного пространства внутри здания, принимая во внимание каждый этаж:
  1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними поверхностями наружных стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;
  2) измерение проводится на высоте 1,5 м от пола;
  3) из расчета следует исключать следующие площади:
  > внутренние несущие и вертикальные вентиляционные каналы, каналы для электропроводки и каналы для трубопроводов, а также несущие колонны (но только в случае, если площадь одной колонны превышает в сечении 1 квадратный метр);
  > лестничные клетки и шахты лифтов;
  > помещения для моторов лифтов, помещения для цистерн для топлива (за исключением тех, что используются в производстве), трансформаторные помещения, помещения для высоковольтного и низковольтного оборудования;
  > пространство, занятое постоянными кондиционерами воздуха, обогревателями или охлаждающими установками, а также пространство, занятое трубопроводами, что делает его непригодным для использования в арендных целях. (Это не относится к устройствам, устанавливаемым по указанию или просьбе арендатора или используемым в здании для специальных целей, например, компьютеры или обрабатывающее или производственное оборудование).
  При вычислении полезной площади для офисных зданий следует исключать нижеследующие площади каждого этажа:
  - площади, выделенные для установки оборудования и обслуживающих систем для зданий, не используемых исключительно только пользователями здания;
  - площади, выделенные как общественные места проездов и не использующиеся исключительно пользователями здания. (Примечание. Такие дополнительные общие площади, которые могут появиться в результате разделения целого этажа между несколькими арендаторами, должны включаться в расчет);
  - такие части, как холлы, лестничные площадки и балконы, когда и если они используются совместно с другими пользователями. В некоторых странах такие части могут быть разделены пропорционально между пользователями.
  Следует отметить, что во многих странах существуют особые законодательные требования или требования, сложившиеся на практике, которые будут являться прецедентом для целей местного использования.
  Оценщикам и пользователям оценок рекомендуется проверять соответствующие позиции, чтобы убедиться в их сопоставимости.
  В составе Европейских Стандартов Оценки разработан Европейский кодекс поведения оценщика [27]. В соответствии с Уставом и целями TEGOVA предписывается настоящий кодекс как фундаментальный критерий и ожидает, что все оценщики и представительные профессиональные/технические организации его подпишут. Настоящий Кодекс не имеет силы закона, он также не должен считаться ничем иным, кроме как дополнением к нормам, правилам, законам и соответствующей практике деятельности национальных органов, контролирующих и наблюдающих деятельность оценщиков имущества в странах - членах Европейского Союза.
  Квалификация. Только люди, имеющие высшее образование и имеющие возможность подтвердить соответствие определению оценщика имущества, могут выполнять такую работу.
  Честность. Во все времена первой обязанностью оценщиков является представлять законные и этические интересы своих клиентов в полную силу своих способностей, одновременно проявляя высокий стандарт профессионального поведения в отношении третьих сторон. Оценщики не должны работать на две и более стороны в отношении одной и той же собственности за исключением случаев, когда стороны дают на это свое согласие.
  Подтверждение внешней помощи. Оценщики будут подтверждать любую помощь со стороны от других практиков и в обычных условиях получать консультации у клиента и других заинтересованных сторон.
  Оценщики во все времена относятся к делам своих клиентов с должной осторожностью и благоразумием.
  Конфликт интересов. Оценщики должны принимать все возможные меры для того, чтобы гарантировать отсутствие связанных с выполнением своих обязанностей конфликтов между интересами клиентов и собственными интересами, интересами их фирм, заинтересованных сторон, друзей и ассоциаций. О потенциальных конфликтах должно сообщаться до получения инструкции на проведение оценки. Во все времена оценщики должны вести себя и свое дело честно, с достоинством, справедливо, прямо и независимо на благо общества, своих клиентов и своей профессии. Они должны так вести свои дела с клиентами и партнерами по работе, чтобы соответствовать наивысшим стандартам этики, технического мастерства и взаимного расположения.
  Поддержка и распространение стандартов, представленных TEGOVA. Оценщики будут поддерживать Стандарты, опубликованные TEGOVA, и будут предпринимать все усилия для того, чтобы обеспечить их принятие в своих странах и гарантировать выполнение оценок в соответствии с Европейскими Стандартами Оценки.
  Помимо сказанного, в соответствии с Европейским Кодексом поведения оценщики должны предпринимать все необходимые шаги для того, чтобы убедить все руководящие и контролирующие органы, как законодательные, так и общественные, а также объединения смежных профессий вести свою деятельность в соответствии с данными стандартами, в частности, что касается опубликованных документов. Оценщики не должны участвовать или иметь отношения с любым занятием или бизнесом, или вести свою практику под таким названием или в таком стиле, которые повредят или создадут условия для повреждения их профессиональной репутации.
 
 
 
 
  2.2. РОССИЙСКАЯ НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
 
  2.2.1. Основы российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности
 
  Основным документом нормативно-правовой базы оценочной дея-11тельности является Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. ), который опубликован в "Российской газете" в августе 1998 г. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу "Общие положения" включены 8 статей:
  Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
  Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
  Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.
  Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.
  Ст. 5. Объекты оценки.
  Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
  Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.
  Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки.
  Во второй главе "Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления" представлены следующие статьи:
  Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.
  Ст. 10. Обязательные требования к договорам.
  Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
  Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.
  Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.
  Ст. 14. Права оценщика.
  Ст. 15. Обязанности оценщика.
  Ст. 16. Независимость оценщика.
  Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
  В составе третьей главы "Регулирование оценочной деятельности" представлены следующие статьи:
  Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.
  Ст. 19. Функции уполномоченных органов.
  Ст. 20. Стандарты оценки.
  Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.
  Ст. 22. Саморегулируемые организации.
  Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.
  Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.
  В составе четвертой главы "Заключительные положения" представлены следующие статьи:
  Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.
  Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.
  Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.
  Зарубежный опыт и практика послужили основой для формирования правовых аспектов оценочной деятельности, основных понятий и базовых положений, трактовок различных объектов оценки (например, формирование основ категории недвижимости, т. е. связь объектов оценки с землей, определение недвижимого имущества, формирование права собственности на объект недвижимости и его ограничения и т. д.). Сформулированы и действуют законодательные требования к оценке объектов недвижимости, основанные на общем законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности.
  Общеизвестно, что понятие недвижимости представляет собой прочную связь между землей и возведенными на ней объектами и сооружениями. Это понятие согласуется с формулировкой недвижимого имущества, представленного в книге Г. Харрисона [25, с. 26]. В известном Оксфордском толковом словаре по бизнесу [5, с. 543] приводится следующее значение понятия "недвижимое имущество": "Любое имущество, состоящее из земли или сооружений, в отличие от индивидуальной/личной собственности". Известный специалист в области инвестиций Розенберт Дж. М. (США) практикует это понятие в своем терминологическом словаре (с. 268) следующим образом: "Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле".
  В Гражданском кодексе РФ в ст. 130 приводится следующая формулировка: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". Специалисты в области оценки недвижимости [11, с. 22] подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты". В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости [11, с. 23].
  Обращая внимание на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи с землей, с земельным участком, все-таки допускается расширение этого перечня вещей, относящихся к недвижимости, и этот момент поясняется в тексте Гражданского кодекса РФ. В частности, об имуществе предприятия, о статусе предприятия сформулировано следующее (ст. 132): "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс...", "Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью".
  При выполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ "Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)", где сказано: "...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд..." Сервитут - важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ "собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут". В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство.
  На основании Гражданского кодекса РФ (ст. 905) известно, что "собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса".
  Крайний случай ограничений - это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, рассматривается в ст. 239 ГК РФ: "В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажей с публичных торгов..." Это положение о выкупе является ключевым при установлении "оснований прекращения права собственности".
  В случае национализации собственности оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В случае отчуждения собственности государством такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ "при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка ... в том числе упущенная выгода". В случае продажи с публичных торгов денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.
  В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта. Согласно п. 6 ст. 66 ГК РФ "Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах" "денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке", при этом условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. Гражданский кодекс РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника. Так, в ст. 78 говорится: "Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества определяется по балансу..." Но расчет денежной оценки имущества по балансу не совпадет с его текущей, реальной стоимостью, так как первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор мог не переоцениваться. При разделении уставного капитала следует руководствоваться ст. 93 ГК РФ "Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу", где сказано об условиях определения текущей действительной стоимости уставного капитала. Оставшиеся учредители предприятия обязаны выплатить выбывающему участнику действительную стоимость его доли, которая является рыночной стоимостью. Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями, которые пользуются услугами профессионалов-оценщиков, которые требуются акционерным обществам и для определения рыночной стоимости имущества (утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров).
 
  2.2.2. Правовая основа землепользования и экономической оценки земли
 
  Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня. Готовятся к принятию новые Земельный и Градостроительный кодексы. Следует отметить, что важная составная часть правовой системы городского землепользования - нормативные акты в сфере градостроительства, коммунального хозяйства, охраны природы, бюджетного процесса и др.

<< Пред.           стр. 6 (из 31)           След. >>

Список литературы по разделу