<< Пред. стр. 7 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу
Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ (ст. 7-9, 36, 72 и др.), соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.
Детализация правовых основ Земельных отношений, включая и реализацию права частной собственности на землю, в действующем Земельном кодексе, принятом еще 25 апреля 1991 г. и неоднократно изменявшемся Федеральными законами и Указами Президента РФ, не соответствует конституционным положениям и требованиям современной жизни, затрудняет становление рыночной экономики и системы хозяйствования. Новый Земельный кодекс РФ пока не принят. Эта проблема особенно важна с учетом того, что во всех странах при разрешении земельных споров национальное законодательство имеет приоритет над международными правовыми актами.
Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. (№ 1103-1) имеет следующие разделы и главы (с учетом соответствующих изменений).
Раздел I. "Общие положения"
Глава 1. Основные положения (ст. 2-14 не действуют).
Глава 2. Компетенция РСФСР, республик, входящих в состав РСФСР, и Союза ССР в области регулирования земельных отношений (ст. 15-17 не действуют).
Глава 3. Компетенция местных Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений (ст. 18-22 не действуют).
Глава 4. Изъятие, предоставление и передача земельных участков в собственность и аренду (ст. 23-27. из которых ст. 23 не действует).
Глава 5. Порядок изъятия и предоставления земельных участков (ст. 28-38. из которых ст. 30-32 не действуют).
Глава 6. Прекращение прав на землю (ст. 39-44, из которых действуют ст. 41, ч. 1 и ст. 43).
Глава 7. Использование земельных участков для изыскательских работ (ст. 45-46).
Глава 8. Земельный налог, арендная плата за землю, плата за приобретение земли в собственность (ст. 47-51, из которых ст. 47, ч. 2 и ст. 48 не действуют).
Раздел II. "Права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Защита и гарантия их прав (ст. 52-55)".
Раздел III. "Земли сельскохозяйственного назначения".
Глава 9. Основные положения (ст. 56-57).
Глава 10. Земли граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство (ст. 58-63, из которых ст. 63 не действует).
Глава 11. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота (ст. 64-68. из которых ст. 65, 67 не действуют).
Глава 12. Земли колхозов, сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций (ст. 69, которая не действует).
Раздел IV. "Земли населенных пунктов".
Глава 13. Земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских населенных пунктов (ст. 70-79).
Глава 14. Земельные участки для жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности (ст. 80-82, из которых ст. 82 не действует).
Раздел V. "Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения (ст. 83-88, из которых ст. 88, ч. 3 не действует)".
Раздел VI. "Земли природоохранного, природно-заповедного и историко-культурного назначения (ст. 89-93)".
Раздел VII. "Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса (ст. 94-96)".
Раздел VIII. "Возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (ст. 97-99, которые не действуют)".
Раздел IX. "Охрана земель (ст. 100-106)".
Раздел X. "Контроль за использованием и охраной земель (ст. 107-109)".
Раздел XI. "Государственный земельный кадастр (ст. 110-111)".
Раздел XII. "Землеустройство (ст. 112-114)".
Раздел XIII. "Разрешение земельных споров (ст. 115-123, которые не действуют)".
Раздел XIV. "Ответственность за нарушение земельного законодательства (ст. 124-126, из которых ст. 124 не действует)'".
Раздел XV. "Международные договоры (ст. 127)".
***
Действующий в настоящее время Закон Российской Федерации "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. (№1738-1) имеет следующие разделы и статьи (с учетом соответствующих изменений):
Раздел Г. Основные положения (ст. 1-3).
Раздел II. Плата за земли сельскохозяйственного назначения (ст. 4-6).
Раздел III. Плата за земли несельскохозяйственного назначения (ст. 7-11).
Раздел IV. Льготы по взиманию платы за землю (ст. 12-14).
Раздел V. Порядок установления и взимания платы за землю (ст. 15-23).
Раздел VI. Использование средств, поступивших от платы за землю (ст. 24).
Раздел VII. Нормативная цена земли (ст. 25-26, из которых ст. 26 исключена).
Далее действующий Земельный кодекс РСФСР имеет следующую информацию в виде приложений и таблиц.
Приложение 1. Средние размеры земельного налога и перечисляемой доли налога и арендной платы в федеральный бюджет.
Приложение 2:
Таблица 1. Средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах руб./кв. м в расчете на год.
Таблица 2. Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах.
Таблица 3. Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала.
В дополнение к Закону Российской Федерации "О плате за землю" действует Инструкция № 29 от 17 апреля 1995 г. Государственной налоговой службы Российской Федерации (ныне Министерство РФ по сборам и налогам) по применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" № 1738-1 от 11.10.91 г. Эта Инструкция (в редакции Изменений и дополнений № 5, внесенных Приказом ГНС РФ от 12. 11. 98 г. № ГБ-3-04/2911) имеет следующие разделы и пункты:
1. Плательщики земельного налога, арендной платы за землю и объекты обложения (пп. 1-4).
2. Льготы по взиманию платы за землю и порядок их предоставления (пп. 5-10).
3. Порядок начисления и уплаты земельного налога (пп. 11-33).
4. Порядок пересмотра обложения и уплаты доначисленных и уменьшенных при этом сумм налога (пп. 34-36).
5. Порядок проверки расчетов по земельному налогу (пп. 37-40).
6. Ответственность плательщиков (пп. 41-43).
7. Порядок зачисления, централизации и использования средств, поступивших от платы за землю (пп. 44-52).
8. Нормативная цена земли (пп. 53-57).
Приложения:
1. Сводный расчет земельного налога на ________год.
2. Таблица по определению земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения на_________год (приложение к сводному расчету земельного налога колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий).
3. Таблица по определению земельного налога за земли городов и поселков городского типа, кроме земель, занятых государственным, муниципальным, общественным, кооперативным жилищным фондом и нежилым фондом (приложение к сводному расчету).
В разделе VIII "Нормативная цена земли" рассматриваются понятия и основы расчета нормативной цены земли. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участков определенного качества и местонахождения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" (изменения и дополнения № 4, внесенные Приказом Госналогслужбы РФ от 27.02.98 г. № АП-3-04/31) нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
Приложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывают основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли (в редакции Изменений и дополнений № 4, внесенных Приказом Госналогслужбы РФ от 27.02.98 г. № АП-3-04/31).
В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации - основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.
Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.
Например, землепользование в Москве платное. Законом РФ "О плате за землю" и законом Москвы "Об основах платного землепользования" установлены основные принципы и нормативы земельных платежей. Кроме регулярных, предусмотрены и единовременные платежи за право коммерческого использования земельных участков и совершения всех видов рыночных операций с выкупленными у города правами на них. Следует особо обратить внимание и на предусмотренные законом новые формы земельных платежей с использованием создающейся системы кредитования, городских земельных ценных бумаг различного вида и назначения.
Известно, что нормативно-правовая база городского землепользования включает в себя и несколько десятков распоряжений мэра и постановлений правительства Москвы нормативного характера, регулирующих основные аспекты отношений города - собственника земли и землепользователей .
Правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы, независимо от их принадлежности определяются законом, он же определяет понятия, субъекты и объекты оценочной деятельности, функции ряда органов, порядок введения и применения стандартов оценки. Основное внимание уделено оценке различных объектов при совершении всех видов рыночных сделок. В ст. 3 специально оговорено, что оценочная деятельность для целей налогообложения регулируется иными законами и нормативными правовыми актами РФ и Москвы.
Государственный земельный кадастр - это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.
Формирование и ведение Государственного земельного кадастра регламентируется Постановлениями Правительства РФ от 25. 08. 92 г. № 622 и от 04.08.95 г. № 784.
Известная проблема - создание системы кадастровой оценки городской земельной собственности. Закон об оценке земли, другие законы, необходимые для полноценной жизнедеятельности и развития города, находятся еще в стадии разработки. Единые методические подходы к кадастровой оценке городских земель и земельных участков пока также еще окончательно не сформированы. Введение понятия "нормативная цена земли" не позволило решить проблему массовой экономической оценки земель.
Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", как говорилось выше, предусматривается, что ее определение находится в компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Установлено ограничение величины нормативной цены земли - 75% от уровня рыночной цены за типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Ограничено также ежегодное изменение нормативной цены - не более чем на 25%. Вместе с тем необходимые методические положения по расчету нормативной цены земли и ценовому зонированию еще не созданы. Из-за недостаточной развитости земельного рынка для большинства территорий данных о рыночной цене земельных участков просто нет, поскольку не было рыночных сделок.
Полное описание, оценка и регистрация в земельном кадастре городской земельной собственности в пределах установленной границы города, включая систему улучшения городских земель за счет бюджетных и внебюджетных средств, обеспечивают финансово-экономические и правовые основы для перехода от чисто фискальной, уже недостаточно эффективной системы земельных платежей к современной кредитно-финансовой.
Система кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования должна стать и информационно-правовой основой для кадастровой и индивидуальной оценки любых видов стоимости отдельных земельных участков в соответствии с целью оценки при всех видах рыночных операций с ними, создания и развития полноценного земельного рынка.
2.2.3. Основы нормативно-правовой базы процесса переоценки имущества предприятия
Переоценка - это процесс изменения учитываемой стоимости основных фондов с целью приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства, которая необходима для: 1) устранения смешанной оценки основных фондов в ценах разных лет; 2) установления цен, соответствующих общественно необходимым затратам труда на производство основных фондов; 3) определения износа средств труда (в денежной оценке) и сравнения его с накопленными амортизационными отчислениями. При переоценке основных фондов все имеющиеся объекты оцениваются по восстановительной стоимости. Одновременно проводится инвентаризация основных фондов. Переоценка основных фондов позволяет получить объективные данные об общем объеме, видимой и отраслевой структурах, территориальном распределении и техническом состоянии основных фондов. Материалы переоценки используются для определения объемов и структуры капитальных вложений, производства объектов основных фондов. Переоценка основных фондов способствует совершенствованию ценообразования, укреплению рыночных отношений и улучшению сохранности основных фондов.
Полные переоценки основных фондов, называвшиеся генеральными инвентаризациями и переоценками основных фондов, проводились по состоянию на 1 октября 1925 г., на 1 января I960 г. (кроме колхозов и госбюджетных организаций), на 1 января 1962 г. (по колхозам), на 1 января 1972 г. (по хозрасчетным предприятиям и организациям) и на 1 января 1973 г. (по организациям, состоящим на госбюджете). Проводились также частичные переоценки основных фондов в отдельных отраслях народного хозяйства и районах страны, В последнее время в условиях инфляции переоценки основных фондов проводились регулярно, как правило, G: годичной периодичностью: на 1 июля 1992 г., на 1 января 1994 г., на 1 января 1995, 1996 и 1997 гг. и далее ежегодно.
Статистические органы ежегодно пересчитывают также отчетные данные в сопоставимые цены (на определенную дату), используя для этого индексы сметных цен на строительно-монтажные работы и оптовых цен на машины и оборудование.
Наряду с пересчетом стоимости основных фондов в сопоставимые цены в условиях инфляции актуальным является также расчет среднегодовой стоимости основных фондов в среднегодовых ценах отчетного года. Этот показатель используется, в частности, при исчислении данных о потреблении основного капитала (износе основных фондов), сопоставимых с производством продукции в среднегодовых ценах, и других подобных показателей. Среднегодовые цены основных фондов рассчитываются на базе агрегированных месячных индексов цен на продукцию фондообразующих отраслей (машиностроение, промышленность строительных материалов, строительство).
Формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним и внешним пользователям, - одна из задач бухгалтерского учета. На ее решение в определенной степени направлена переоценка основных средств, оборудования, предназначенного к установке, и объектов незавершенного строительства, которая осуществлялась в течение 1997 г. согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 г. № 1442 "О переоценке основных фондов в 1997 году". Во исполнение указанного Постановления был разработан Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г., утвержденный Госкомстатом России, Минэкономики России и Минфином России 18 февраля 1997 г. № ВД-1-24/336. Целью переоценки было определение реальной стоимости основных фондов (основных средств) организаций на современном этапе становления рыночной экономики и создание предпосылок для нормализации инвестиционных процессов в стране. Переоценка основных средств позволила получить объективные данные об их общем объеме, отраслевой структуре, территориальном распределении и техническом состоянии, а при определенных условиях способствовала совершенствованию ценообразования, укреплению рыночных отношений и улучшению сохранности основных средств.
В отличие от прошлых переоценок, проводившихся, как правило, в конце года, переоценка 1997 г. была осуществлена на протяжении всего года. Организации должны были воспользоваться представившейся возможностью и приступить к уточнению реальной стоимости основных средств, не откладывая эту работу на конец года.
Результаты переоценки объектов основных средств по состоянию на 1 января 1997 г. не были учтены при исчислении налога на имущество и начислении амортизации и не отражались в бухгалтерском учете и отчетности в течение всего года.
Как отмечается в Порядке проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января каждого года, переоценке подлежат находящиеся в собственности организации, их хозяйственном ведении, оперативном управлении и долгосрочной аренде с правом выкупа: здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства и другие виды основных фондов независимо от технического состояния, действующие и неиспользуемые, находящиеся на консервации, в резерве, подготовленные к списанию, но не оформленные в установленном порядке соответствующими актами, и т. д.
Следует иметь в виду, что бухгалтерский учет основных средств согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации определяется тем, кому принадлежит право собственности.
В бухгалтерском учете организация отражает основные средства, находящиеся в ее собственности, а также долгосрочно арендуемые основные средства, по которым в соответствии с договором аренды (пли дополнительным соглашением арендодателя и арендатора) предусматривается переход в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной цены. Если договором аренды не предусматривается выкуп основных средств, то указанные основные средства должны учитываться у арендатора за балансом на отдельном счете. В соответствии с Гражданским кодексом договором аренды может предусматриваться аренда предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Переоценку основных средств в этом случае производит арендное предприятие. Во всех иных случаях исходя из перехода права собственности имущество до момента выкупа арендодателю следует учитывать на счете 0) "Основные средства", а арендатору - на счете 001 "Арендованные основные средства".
В случае передачи имущества организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления она пользуется и распоряжается указанным имуществом в пределах, определенных первой частью Гражданского кодекса. В бухгалтерском учете организации указанное имущество учитывается на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, тоже подвергается переоценке.
Во избежание ошибок при проведении переоценки основных средств следует обращать внимание на то, что согласно введенному и действующему Порядку предусматривается переоценка объектов, относящихся к основным фондам, к которым в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359 и введенным в действие с 1 января 1996 г., причисляются материальные основные фонды (основные средства) и нематериальные основные фонды (нематериальные активы). Тем не менее, переоценка объектов нематериальных активов не предусматривается, так как по своей сущности и природе они не подлежат переоценке.
В действующем Порядке проведения переоценки основных фондов определено, что переоценка имущества, переданного в лизинг, осуществляется юридическим лицом, на балансе которого учитывается это имущество.
Стоимость земельных участков и объектов природопользования переоценке не подлежит.
Как и в предыдущие годы, в настоящее время из переоценки как бы выпадает имущество, переданное в совместную деятельность и в доверительное управление. В отмеченных случаях не происходит образования нового юридического лица. Организация, вложившая основные средства в совместную деятельность, не списывает их с баланса, а отражает как долгосрочные финансовые вложения на одноименном счете 06. Иное дело, когда организация передает основные средства в качестве вклада в уставный капитал другой организации. В этом случае организация-учредитель учитывает их стоимость в оценке, определенной участниками, на дебете счета 01 "Основные средства" и кредите счета 75 "Расчеты с учредителями".
Итоги переоценки важны не только для упорядочения налоговых поступлений в госбюджет. Эта акция дала возможность руководству предприятий комплексно оценить имущество с учетом инфляционных процессов, состояния материально-технической базы, стоимости находящегося на балансе оборудования, с учетом проецирования этой стоимости на цену выпускаемой продукции, словом, провести глубокий анализ общего финансового состояния. Вместе с тем ежегодная переоценка представляется явлением временным, свойственным переходному периоду в экономике России, ее нестабильному экономическому положению. Другой вопрос, насколько протяженным он окажется? Во-первых, в соответствии с п. 1 вышеназванного Постановления стало возможным проводить переоценки в течение всего года, а не с января по март, как это требовалось в прошлом. Это означает, что предприятие или фирма проводили переоценку основных фондов по состоянию на 1 января, к примеру, в августе, т. е. спустя несколько месяцев после формального начала переоценки. Дополнительное время дает возможность провести переоценку более тщательно, получить результаты, максимально приближенные к реальным. Во-вторых, предприятиям предоставлялась возможность учесть по состоянию на эту дату результаты переоценки основных фондов, проведенной путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов по документально подтвержденным рыночным ценам.
Несмотря на то, что переоценка проводилась в пятый раз, не все руководители понимали, зачем им нужна реальная рыночная оценка их собственных основных средств.. Поэтому дебаты о стоимости большинства крупнейших предприятий нередко выносились даже на страницы прессы. Смысл переоценки - это учет инфляционных процессов, влияющих на стоимость основных средств, а также уход от такого грубого инструмента переоценки, как преимущественное использование средне групповых индексов, разработанных Госкомстатом для определения реальной рыночной стоимости основных фондов. В п. 3 Постановления № 1442 предлагается это делать путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов основных фондов по ценам на 1 января. Иными словами, с привлечением независимой экспертизы (независимых оценщиков). По мнению ряда представителей организаций оценщиков, мысль о привлечении независимой экспертизы недостаточно четко прозвучала в названном Постановлении.
В 1996 г. с помощью независимой оценки была проведена переоценка не более 10% основных фондов - причем только крупных предприятий. Очевидно, потому, что оценщиков мало, и им выгоднее получить один крупный заказ, чем несколько мелких. Лучше (и дешевле) предприятию самому провести переоценку с помощью индексов, нежели воспользоваться услугами недобросовестного оценщика. Но приоритетной постепенно становится прямая оценка с применением экспертизы или информации о ценах, сложившихся в отраслях, на отдельные объекты. В этом случае стоимость фондов будет максимально приближена к рыночной цене, в этом в первую очередь должно быть заинтересовано само предприятие.
Госкомстат РФ ежегодно собирает и обрабатывает информацию о ценах примерно на 30-40 тысяч видов машин и оборудования. Итоги этой работы очень полезны для предприятий и оценщиков как отправные данные. Источником реальных цен сегодня могут быть специализированные фирмы, торгующие организации, каталоги, прайс-листы и пр. После обработки данные распространяются по нашим региональным комитетам статистики. Госкомстат в соответствии с п. 4 действующего Постановления № 1442 от 7.12.96 г., где ему вменяется в обязанность предоставлять в ходе нынешней переоценки консалтинговые услуги на договорной основе, давал разъяснение и консультации по практической реализации вышеназванного Постановления, а также информацию о ценах и динамике их изменения - ведь переоценка может проходить в течение года. Подобные услуги узаконены впервые, территориальные комитеты Госкомстата предоставляют их всем субъектам переоценки: бухгалтерам, независимым экспертам-оценщикам и др.
Использование опубликованных индексов при переоценке необязательно. А в ряде случаев возникает парадоксальная ситуация - скажем, рыночные цены на компьютеры постоянно снижаются, а в результате переоценки бывшая в употреблении модель оказывается дороже новой. В настоящее время предприятиям предоставляется право выбора методики переоценки, и этот выбор зависит от уровня экономической грамотности руководства предприятия. Можно пойти путем простого умножения стоимости основных фондов на индексы, но всегда ли это оправдано?
2.3. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ЭКСПЕРТУ-ОЦЕНЩИКУ
Требования к эксперту-оценщику формируются по следующим аспектам: определения, компетенция, квалификация и отношения с клиентом.
Основным критерием и минимальным требованиям для оценщика имущества, ответственного за подготовку и/или руководство выполнением оценок, результаты которых включаются в финансовые отчеты, является наличие хорошей репутации и возможность подтверждения, что:
1) он получил соответствующее образование или квалификацию в признанном высшем учебном заведении; имеет, по крайней мере, двухлетний стаж работы после окончания высшего учебного заведения и может показать, что он поддерживал и повышал свои профессиональные знания, участвуя в соответствующей программе непрерывного образования;
2) имеет достаточный уровень знаний местных условий и практики, а также опыт в оценке данной категории основных фондов в данной местности или, раскрыв недостаточность своих возможностей перед клиентом до подписания задания на оценку, получил помощь от компетентного и хорошо осведомленного лица (лиц);
3) соблюдает и выполняет все юридические, регулирующие, этические и договорные требования, связанные с заданием на оценку;
4) имеет соответствующую страховку в качестве гарантии своей ответственности по каждому из своих договоров на оценку.
Как исключение, в случае отсутствия возможности для получения соответствующей академической квалификации в государстве-участнике, оценщик имущества должен продемонстрировать, что у него есть, по крайней мере, семилетний опыт практики и он:
- имеет адекватный уровень подготовки или является членом признанного и аккредитованного профессионального органа, занимающегося оценкой основных фондов, или назначен судами или другими властными органами с равной юрисдикцией;
- поддерживал и углублял свои профессиональные знания, приобретенные в ходе обучения и практического опыта работы, проходя соответствующую программу непрерывного образования.
В некоторых сложных случаях, если оценщик обнаруживает недостаточность своих экспертных навыков для надлежащего выполнения задания, он должен:
1) уведомить об этом клиента;
2) получить профессиональную помощь специалиста, например, геолога, эколога, горного инженера, бухгалтера или юриста для выполнения полученного задания.
Существуют различные обстоятельства, когда, несмотря на доверительные отношения с клиентом, обусловленные законодательством или кодексом профессионального поведения, оценщик обязательно должен быть не только компетентным, но также независимым и не имеющим каких-либо фактических или предполагаемых потенциальных конфликтов интересов.
Исходя из вышеизложенного оценщик, принимая задание на оценку, должен получить у клиента информацию в отношении целей и интересов любой другой заинтересованной или имеющей отношение стороны, для того чтобы установить наличие какого-либо конфликта интересов для самого оценщика, его партнеров, руководителей или близких родственников. Если такой конфликт существует, то чрезвычайно важно, чтобы этот факт был раскрыт для клиента. Клиент, в случае существования конфликта интересов, по своему усмотрению может подтвердить назначение оценщика, но при этом данный факт должен быть ясно изложен в любом Сертификате или Отчете об оценке.
Оценщик может иметь статус внутреннего, внешнего или независимого оценщика:
1. Внешний оценщик - это иной, нежели внутренний, оценщик, который не имеет ни прямо, ни косвенно через партнеров, руководителей или близких родственников существенного финансового интереса в компании клиента или наоборот.
2. Независимый оценщик - это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке, в течение последних 24 месяцев или в настоящее время и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к объекту оценки, или к заинтересованным, или имеющим к нему отношение сторонам в течение последних 24 месяцев.
3. Оценщик может быть внутренним оценщиком, являясь при этом администратором, директором или служащим, имеющим соответствующую квалификацию и не имеющим существенного финансового или политического интереса, определяемого как:
- владение лично, членами своей семьи либо через трастовые компании более 5% суммы акционерного капитала или такой его суммой, которая с объективной точки зрения могла бы повлиять на объективность оценщика или на его вознаграждение, аналогичные опционы или бонусы, связанные с результатами оценки;
- положение в органе государственной власти, когда существуют явные конфликты или может ощущаться их существование заинтересованной третьей стороной.
В тех случаях, когда несколько оценщиков назначаются для совместной работы, каждый их них в отдельности и все вместе должны соответствовать тем же самым требованиям в отношении независимости и объективности, которые изложены выше.
Рекомендуется, чтобы во все отчеты об оценке включалось положение, подтверждающее, что оценщик, ответственный за оценку перед клиентом, соответствует требованиям настоящих Европейских Стандартов Оценки, и особо были отражены причины и степень каких-либо отклонений от них.
В процессе оценочной деятельности могут возникнуть тесные рабочие отношения между оценщиком и аудитором, когда оценки выполняются для составления финансовых отчетов, порождаются важные вопросы и обязанности. Рекомендации относительно этих взаимоотношений могут быть следующими.
Аудитор финансовых отчетов обычно назначается акционерами или любыми другими сторонами, которые указываются в уставе ассоциации или предприятия. Он независим от директоров и должностных лиц организации и при выполнении своей работы подчиняется регулирующим и установленным законом обязательствам. Он отвечает зато, чтобы годовая отчетность давала истинное и справедливое представление об активах и обязательствах компании, о ее финансовом положении, а также о прибылях или убытках. В частности, от него может потребоваться, чтобы он проверил детальным образом объективность, профессиональную компетентность, возможности и квалификацию оценщика, а также адекватность его работы с точки зрения аудита. Аудитору также может потребоваться подтверждение того, что содержание заключения оценщика должным образом отражено в финансовом отчете, и оно соответствует базе оценки, принятой в предыдущих финансовых годах.
Директора и другие должностные лица компании обязаны в соответствии с законом выполнять просьбы аудитора о предоставлении информации по его запросу, которая необходима ему для отчета. Внутренний оценщик, таким образом, имеет аналогичные обязательства.
Аудитор может запрашивать информацию, рассматривать дела и документы и прочим образом изучать работу оценщика, хотя он сам непосредственно не производит оценку. Внешний или независимый оценщик, назначенный директорами компании и подотчетный им, не обязан по закону отвечать на его запросы, но отказ в предоставлении информации будет являться ограничением при работе аудитора, о чем он должен сделать оговорку в своем отчете. Оговорка будет касаться того, что он не смог получить требуемую информацию или разъяснение.
Глава 3. УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
3.1. СИСТЕМА ИНФОРМАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ (СИСТЕМА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ИНФОРМАЦИИ, ЕЕ ИСТОЧНИКИ, СИСТЕМА ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ПОДГОТОВКА И ОБРАБОТКА ИНФОРМАЦИИ)
Очевиден рост роли информации во всех отраслях и направлениях человеческой деятельности. В последней четверти XX века человечество вступило в новую стадию своего развития - стадию построения информационного общества. Зародившееся еще в 20-е гг. в недрах индустриального общества, оно дало свои первые ростки в 40-е гг. , а в 50-е гг. стали говорить о наступлении информационной экономики и превращении информации в важнейший товар. В 60-е гг. появились предсказания о превращении индустриального общества в информационное. В начале 80-х гг. наиболее развитые страны уже, поднялись на его первую ступень.
Согласно типологии цивилизации А. Тофлера, данной им в "Третьей волне", происходящей на наших глазах социотехнологической революцией является информационно-компьютерная революция, а соответствующим ей типом цивилизации - информационное общество. При формировании нового общества претерпевают радикальные изменения материальное производство, мировоззрение, быт, образование, искусство и культура. Меняются не только формы, но и содержание деятельности.
В данном контексте важно понять те новые требования, которые предъявляет информационное общество к проектированию организации, к объединению или разделению работ в ней. Если в доинформационном обществе действует принцип "каждый должен знать/уметь столько, чтобы в сумме все знали/умели все", то в информационном обществе действует принцип "каждый должен знать/уметь столько обо всем, чтобы быть независимым в своем взаимодействии с другими".
С начала 80-х гг. в развитых странах деловая среда под влиянием информационного общества претерпела значительные изменения. Следующие факторы определяют уровень "информационности" внеорганизационного окружения:
- любой индивид или организованная группа могут в любом месте и в любое время свободно иметь доступ через автоматизированные системы связи к любой необходимой для них информации;
- любой индивид или организованная группа умеют использовать современную информационную технологию .для решения стоящих перед ними проблем;
- любой индивид, организованная группа и общество в целом имеют необходимые технические средства, инфраструктуру и социальную базу для производства и воспроизводства требуемой информации.
Прогресс информатики разрушил замкнутость организации и сделал малоэффективными те из них, которые использовали структуры, обеспечивающие это качество (механистические, корпоративные). Одним из важных последствий явилось существенное сближение производителя с потребителем. А это, в свою очередь, заставило производителя еще более оперативно реагировать на изменения в требованиях потребителя и еще более качественно удовлетворять потребности последнего. Резко возросли взаимозависимость и взаимодействие между производителями и потребителями на рынке. Конкретный рынок, в дополнение к конкретному потребителю, стал во многом определять структуру организации.
В складывающихся условиях в конкурентной борьбе мог победить тот, кто наиболее эффективным образом приспосабливал свою организацию к новым требованиям внешнего окружения, формируемого информационным обществом. В последнее время в литературе рассматриваются новые различные типы организаций, успешно действующих в "информационной" среде. Возникают организации различного рода, например, эндхократические, многомерные, партисипативные, организации предпринимательского типа.
Информатизация во всех областях человеческой деятельности превратилась сейчас в глобальную проблему, кардинально решить которую можно только "всем миром". Это примерно такая же проблема, как экологическая, с которой каждой отдельно взятой стране не справиться. Поэтому не случайно, что 48-я сессия Организации Объединенных Наций, посвященная подготовке к 50-летию ООН, уделила большое внимание созданию единого мирового информационно-сотового сообщества (информационной цивилизации XXI века).
Экономический анализ в рамках оценочной деятельности базируется на системе экономической информации, которая лежит в основе оптимальных управленческих решений. Действующая, развивающаяся математическая теория информации исследует способы определения и оценки количества информации, процессов хранения и передачи ее по каналам связи. Она исходит из данных, предназначенных для сохранения в запоминающем устройстве или для передачи по каналам связи.
Создание рационального потока информации должно опираться на определенные принципы. Таковыми являются:
1) выявление информационных потребностей и способов наиболее эффективного их удовлетворения;
2) объективность отражения процессов производства, обращения, распределения и потребления, использования природных, трудовых, материальных и финансовых ресурсов;
3) единство информации, поступающей из различных источников (бухгалтерского, статистического и оперативного учета), а также плановых данных, устранение дублирования в первичной информации;
4) оперативность информации, обеспечивающаяся применением новейших средств связи и внедрением методов дистанционной передачи первичных данных непосредственно на воспринимающие устройства ЭВМ;
5) всесторонняя разработка первичной информации на ЭВМ с выведением на ее основе необходимых производственных показателей;
6) возможное ограничение объема первичной информации и повышение коэффициента ее использования;
7) кодирование первичных данных с целью эффективного использования каналов связи и преобразующих устройств;
8) разработка программ использования и анализа первичной информации для целей планирования и управления.
Объективность отражения процессов производства, обращения, распределения и потребления, использования природных ресурсов - основное требование, которому должны удовлетворять действующие в настоящее время системы информации, учета и отчетности. Первичные документы, которые составляются заинтересованными сторонами (преимущественно материально ответственными лицами), и сейчас в массе своей объективно отражают суть той или иной хозяйственной операции. Но, к сожалению, имеют место и подлоги, искажения, приписки, ошибки. Переложение первичной регистрации операций на машины (телефоны, телетайпы, телевидение и другие контрольно-измерительные и передающие устройства) не только существенно сокращает трудоемкость работ, но и повышает объективность данных.
Единство информации учетного и планового характера вытекает из требований единства экономики. Однако этот основополагающий принцип не всегда соблюдался. Первичная документация в различных организациях одной и той же отрасли не унифицирована, тем более нет такой унификации на предприятиях разных отраслей, различных форм собственности. Научная система первичной экономической информации может основываться на единых принципах, свободных от ведомственной ограниченности различных видов учета - бухгалтерского, статистического и оперативного.
В настоящее время устанавливаются единые формы бухгалтерской отчетности, приближенные к международным стандартам. Все предприятия и организации, являющиеся юридическими лицами (кооперативы, арендные, коллективные и частные предприятия, государственные предприятия и организации), составляют бухгалтерский баланс и отчет о финансовых результатах по единым нормам. Единство отчетных форм основывается, естественно, и на общих принципах счетоводства, хотя этот принцип, как указывалось выше, не всегда соблюдается.
Оперативность информации - одно из важнейших условий организации правильного учета, анализа и контроля во всех предприятиях различных форм собственности. Однако действующая сейчас система бухгалтерского и статистического учета этому требованию в полной мере пока не отвечает. Отчетность, поступающая в сводные звенья, как правило, не имеет значения для оперативного руководства. В лучшем случае она используется как исходный материал для составления бизнес-плана на будущее. Для текущего управления деятельностью предприятий необходим оперативный учет, вопросы методологии и техники которого требуют обстоятельной разработки. Лишь принципиально иная система экономической информации и обработка ее с помощью быстродействующих электронных машин обеспечат своевременное поступление необходимых сведений. Особое значение получает дистанционная передача первичных данных непосредственно на воспринимающие устройства ЭВМ.
Рациональная система информации предполагает сокращение объема передаваемых данных. На основе необходимого (возможно, строго ограниченного) числа базисных показателей, которые постоянно накапливаются в запоминающих устройствах, на ЭВМ можно будет исчислять все производные показатели, выписывать динамические ряды, делать нужные сопоставления.
Важное значение имеют вопросы сохранения первичных данных в запоминающих устройствах и сроки их хранения. Информационно-логические машины, без которых немыслимо осуществление принципов кибернетического управления, наделяются исключительной памятью, но и она не беспредельна. Поэтому следует ограничить экономическую информацию исходными, базисными данными. Более того, можно рационализировать и передачу исходных данных, включая информацию лишь об их изменениях (+, -), списывать устаревшие данные, время от времени разгружая память машины.
Единая система экономической информации полностью себя оправдает, если на ее основе будут своевременно делаться выводы, если анализ машинных данных (полученных производных показателей, динамических рядов, выполненных группировок и сопоставлений, оптимальных значений переменных величин и т. д.) будет оперативным.
Взаимосвязь экономического анализа при выполнении оценки и информации выражается в том, что в процессе анализа осуществляется контроль за самой информацией, которая, в свою очередь, служит исходной базой для проведения анализа. Проверка исходных данных всегда считалась одним из важнейших этапов организации аналитической работы. В связи с перестройкой информационной службы контрольная функция анализа значительно усиливается.
Исследования полезности экономической информации, рациональности информационного потока в условиях его систематического нарастания - дело многосложное: постоянно уточняются взаимосвязи экономических явлений и процессов; иногда меняются традиционные представления о связях между хозяйственными показателями; осуществляется их критическая переоценка.
Микроуровневая маркетинговая информационная система состоит из следующих основных четырех частей:
1. Внутренняя система учета и отчетности - информация о внутрифирменных информационных потоках, характеризующих объем, структуру и скорость товарного производства и обращения, издержках промышленных и торговых предприятий, потерях, валютных доходах, чистой прибыли и рентабельности.
2. Внешняя (разведывательная) система маркетинговой информации, позволяющая систематически наблюдать, точнее, следить за состоянием ранка (что интересует покупателей, и что они приобретают, что продают конкуренты; доля рыночных операций, приходящаяся на данное предприятие).
3. Маркетинговые наблюдения и анализ; изучение конкретных проблем маркетинга, например, причин резкого сокращения продаж основного продукта или обстоятельств, позволяющих их значительно увеличить.
4. Система поддержки маркетинговых решений. Она опирается на экономико-математические методы и модели, на другие способы и приемы экономического анализа (с применением, как правило, компьютерной техники).
Особое значение для всех пользователей отчетными данными имеют пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах. В них находят отражение важные сведения (на начало и конец отчетного периода) о нематериальных активах по их отдельным видам, об основных средствах (по основным статьям), арендованным основным средствам, о видах финансовых вложений, о дебиторской и кредиторской задолженности, об уставном, резервном и добавочном капитале, о количестве акций акционерного общества (полностью оплаченных, неоплаченных, оплаченных частично), номинальной стоимости акций, находящихся в собственности акционерного общества, его дочерних и зависимых обществ, и о составе резервов предстоящих расходов и оценочных резервов, об объемах реализованной продукции, товаров, работ, услуг по видам деятельности и географическим рынкам сбыта, о составе издержек производства и обращения, о прочих внереализационных доходах и расходах, любых выданных и полученных обязательствах и платежах.
Хозяйственно-финансовая деятельность промышленных, строительных, сельскохозяйственных, торговых и иных предприятий измеряется многочисленными экономическими показателями, которые можно свести в определенную систему. Показатель товарной продукции в большей степени, чем валовый, позволяет сделать в аналитическом исследовании переход к показателю реализованной продукции.
В стоимостном выражении дается оценка валовой товарной продукции сельскохозяйственных предприятий, что необходимо и для подсчета совокупного общественного продукта.
Натуральные показатели используются в плановой и учетно-аналитической практике всех предприятий. В промышленности они применяются для количественной характеристики выпускаемой и реализуемой продукции в ее материально-вещественном содержании. Применение того или иного конкретного измерителя зависит от физических свойств продукции.
Величины оптового и розничного товарооборота, оборотных средств, издержек обращения, прибыли - все это объемные показатели.
Для принятия продуманных решений необходима информация о международных экономических, демографических, специальных и экологических процессах. Возникают повышенные требования к информации и формируемому информационному полю (сейчас актуальность информации особенно велика). Трансформация временного акцента представлена в табл. 2
Таблица 2
Трансформация акцента информации аграрных, индустриальных и информационных обществ
Характеристика
Аграрная эпоха
Индустриальная эпоха
Информационная эпоха
1
2
3
4
Место зарождения
Средиземноморье
Атлантика
Тихоокеанский регион
Продолжительность
Тысячи лет
200-300 лет
30-40 лет (затем возможна новая эра)
Основа экономической власти
Земля
Ресурсы, заводы, оборудование, капитал
Идеи и информация
Соотношение централизации и децентрализации
Децентрализация (привязка к земле)
Централизация (организация вокруг национальных государств)
Децентрализация общества и социальных институтов и впервые глобальная взаимозависимость
Организация общества
Иерархическая структура - древние империи, феодализм
Массовое общество и при капитализме (одна модель для всех)
Дифференцированное общество многочисленных возможностей, нет ни единой модели, пригодной для каждого
Экономические модели
Основанные на дефиците (выигрыш-потеря: земля)
Основанные на дефиците (выигрыш-потеря: товары)
Основанные на потенциальном изобилии (выигрыш-выигрыш: идеи, информация)
1
2
3
4
Тип экономики
Бартерная экономика
Денежная экономика
Денежная экономика плюс существенная доля бартерного обмена
Экономический строй
Феодальная экономика и предшествующие формы
Подъем социализма и капитализма
Перестройка и капитализма, и социализма - нет "чистых" моделей, гибриды
Профсоюзы
Отсутствуют
Подъем тред-юнионизма на Западе
Спад профсоюзного движения в связи с падением значения материального производства
Стили управления
Жесткие классовые структуры, сословные управления
Иерархические структуры управления
Сетевые модели интерактивного управления, командные системы на принципе консенсуса, кружки качества, японский стиль управления. Устранение некоторых промежуточных звеньев систем управления
Источники энергии
Возобновляемые энергоисточники: солнце, ветер, мускульная энергия человека
Невозобновляемые источники энергии (нефть, природный газ, уголь), энергия ядерного распада (уран, плутоний) в качестве топлива
Возврат к возобновляемым энергоисточникам (солнце, ветер, энергия прилива, температурный градиент океана, биомасса), использование более сложной технологии и ядерного синтеза
Демография
Сельское население
Городское население
Возможность жить вне города и иметь электронную связь
Возрастная структура
Невысокая продолжительность жизни
Увеличение продолжительности жизни
Постарение населения в развитых, но не развивающихся странах
Домашнее хозяйство и семья
Расширенная семья (несколько поколений, живущих и работающих на земле)
Атомистическая семья (отец работает, неработающая мать и двое детей)
Многочисленные типы семей, нет единой модели
Доля работающих женщин
Мужчины и женщины работают на земле
Для женщин престижно не работать (характерно для среднего класса на Западе, но не для неимущих слоев)
Растущая доля работающих женщин
Образование
Сельская школа
Массовое образование, единое для всех (предпочтительно демократическое)
Диверсифицированные модели образования, необходимые для удовлетворения диверсифицированных потребностей. Обучение всей жизни, переквалификация
Мировоззрение
Ньютоновская физика. Деление целого на части для анализа, дедукция
Новая физика: динамика, взаимозависимость, изучение в целом, единство и различия внутри систем, синергизм
Формирующееся "необъятное" море информации должно помогать правильно провести процесс оценки. Оценщик должен уметь считать, основываясь на представленной (или собранной им) бухгалтерской, статистической, текущей, рыночной и др. информации. Любая оценка - это небольшое экономическое исследование прикладного характера. Все существующие методы массовой оценки базируются на теории вероятности и математической статистике. Если быть конкретнее - на теории случайных выборок. Уберите из методов оценки случайную выборку - и от них останется только экономическая и/или правовая идея.
Чем больше объем выборки - тем точнее результат. Упростить интерпретацию метода выборки - значит, получить оценку на базе минимального числа испытаний. Сам метод выборки упрощению не подлежит: он может только усложняться в своем развитии. Вместе с тем конкретную интерпретацию теории выборок нельзя сводить к профанации.
Некоторые специалисты данной работы (к примеру, специалисты Минфина РФ) характеризуют ее как сложную для простых оценщиков, требуют дальнейшего упрощения. Но упрощать дальше некуда: пять испытаний - это та черта, за которой исчезают критерии точности, исчезает теория выборок.
Другие специалисты (к примеру, специалисты Госкомимущества РФ) Характеризуют ее как излишне упрощенную и вредную для оценщиков.
Критические замечания высказаны и в части расчета цены как средней арифметической, а не как структурной средней (моды).
Да, мода отражает цену во всех случаях, а среднеарифметическая не во всех. Но в случае штучности объекта сделки (одна квартира, а не один метр квадратный в квартире) нет необходимости подменять среднеарифметическую модой. Оценка, цифра точна лишь при знании ошибки, а мода не имеет критериев точности, не знает ошибки, не отражает весь вариационный ряд, а только три последовательных интервала.
Практика показывает, что если вы оценщик - то в какой-то предметной области. Оценщиков-универсалов нет. Оценщик бриллиантов и оценщик квартир не поймут друг друга.
Мы знаем свойства жилых помещений: в этом смысле мы все оценщики, как квартиранты. Но не всегда поймут друг друга оценщики строений и оценщики помещений. Это разные объекты: строения конструктивны и материальны, а помещения функциональны и нематериальны. Это надо четко представлять себе. Трудно усвоить, что земельный участок, отведенный для строительства и эксплуатации жилого дома, это функциональная часть Земли (двухмерное пространство, опорная плоскость, нематериальный актив), но это так. Об этом говорит и закон.
С трудом понимают друг друга оценщики, специализирующиеся на продавцах, и оценщики, обслуживающие покупателей. Надо специализироваться и по субъектам, в противном случае трудно отслеживать статистику. К примеру, можно специализироваться и на разделе имущества супругов - в роли судебного эксперта. Это очень сложная оценка, хотя и хорошо оплачиваемая.
С трудом понимают друг друга оценщики себестоимости (бухгалтеры) и оценщики сметной стоимости (сметчики). Это почти всегда враги.
Ваш клиент, заказчик оценки, не всегда может отличать стоимость (затраты) от цены (выгоды). Что ему нужно рассчитать? Спросите его, добейтесь ответа. Иначе расчет лишается цели и теряет смысл. Если же вы сами затрудняетесь в отличии стоимости от цены, то повремените с коммерческой оценкой, изучите существо вопроса, а не школьные дефиниции. Ибо вы рискуете нанести ущерб заказчику оценки, а его убытки придется компенсировать за свой счет. Страховые компании России пока не рискуют страховать гражданскую ответственность оценщика.
Чтобы меньше времени тратить на выяснение целей заказчика оценки, нужна не только посубъектная специализация: нужно определить его правовой статус по отношению к объекту оценки. Кто он? Собственник, владелец, распорядитель или пользователь, или комплексно выполняет эти функции в одном из возможных сочетаний, и на какой основе: на основе закона, договора или Устава, возмездно или безвозмездно. Какой же из способов применить для оценки (так называемый "затратный", или "капитализации прибыли", экспертный, или по сроку самоокупаемости, или иной из тысячи возможных) - это дело второе. Любой способ хорош, если соответствует цели и позволяет знание ошибки расчетов.
Настоящее пособие может быть полезно, в том числе и для решения задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений (квартир, комнат).
Область и конкретные цели расчетов (для целей купли-продажи, мены, дарения, залога, страхования и др.) определяются оценщиками, самостоятельно исходя из соответствия расчетных принципов граничным условиям и целям конкретной оценки.
Конкретная цель в итоге выступает как определяющий признак совокупности объектов, принимаемых в расчет. Нельзя, к примеру, принимать цены спроса на квартиры как залоговые. Совокупность должна в этом случае формироваться по выборке заложенных квартир и соответствующих залоговых цен. Это будет прямой расчет. Косвенные же расчеты потребуют определения коэффициентов перерасчета, что порой сложнее и труднее обосновать, чем результаты целевой выборки.
Пособие не преследует цели стандартизации понятий, применяемых при оценке недвижимости. Терминология систематизирована лишь в пределах пособия и содержит понятия, применяемые в законодательстве Российской Федерации, обычные термины математической статистки, системные термины, применяемые в нормативных документах и в различных практических пособиях. Пособие содержит необходимый для оценки минимум сведений из соответствующих разделов математической статистики, экономики и права, более детальное изучение, которых специалистами предполагается.
Совокупность информации, используемой в оценочной деятельности, должна отвечать многим требованиям, например: достаточности, достоверности, объективности, точности, комплексности и т. д.
Используемая информация должна быть достаточной по объему, достоверно отражать ситуацию на предприятии, обладать объективностью, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого предприятия.
Совокупность требований, предъявляемых к информации при оценке, зависит от различных особенностей объекта оценки, к которым, например, можно отнести: отраслевую принадлежность, масштабность, форму собственности, географию функционирования, специфику назначения объекта оценки (например, предприятие, инвестиционный проект, интеллектуальная собственность и др.). Главную роль в формировании совокупных требований к информации при оценочной деятельности играет назначение оценки, которую определяет заказчик.
Известны различные пути организации информации, например, хронологический, журналистский, логический, дискретный, стохастический, эвристический и др.
Хронологический путь организации информации предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с изложения истории создания компании. Журналистский путь организации предполагает размещать материал от более важного к менее важному. Например, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, а внимание акцентируется на более важных пропорциях или коэффициентах. Логический порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводится обзор макроэкономической ситуации, позволяющий определить инвестиционный климат в стране. Дискретный порядок распределяет выбранную информацию за различные, невзаимосвязанные этапы деятельности функционирования объекта. Например, информация оценщика при аудиторской проверке на различные даты оценки.
Известно, что оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т. е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. При таком комплексном подходе необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом:
- внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;
- внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия.
Функционирование бизнеса основано на оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяется внешними условиями функционирования предприятия. К ним относятся макроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т. д. Внешняя информация. Информационный блок внешней информации характеризует условия функционирования предприятия в отрасли и экономике в целом. Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что собранная и изученная оценщиком информационная база является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Информацию следует давать в оптимальном объеме и ориентированной на оцениваемый объект.
Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.
Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, возникающий из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики.
Диверсификация - сокращения риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого круга ценных бумаг).
Риск - степень определенности или неопределенности, которой характеризуется достижимость в будущем ожидаемых результатов.
Как правило, риск воспринимается как возможность потери, хотя, по определению, любое возможное отклонение (+/-) от прогнозируемой величины есть отражение риска. Анализ фактора риска имеет субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте компании, определят ее текущую стоимость выше по сравнению аналитиком, составляющим пессимистичный прогноз. Другими словами, чем шире разброс ожидаемых будущих доходов вокруг наилучшей оценки, тем рискованнее инвестиции. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия.
Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже, чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.
Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку дохода он ожидает. Большинство заказов на оценку связаны с анализом закрытых компаний, владельцы которых не диверсифицируют свои акции в той же мере, что и владельцы открытых компаний. Поэтому при оценке компаний закрытого типа оценщик наряду с анализом систематического риска должен учитывать факторы несистематического риска. К ним относятся отраслевые риски и риски инвестирования в конкурентную компанию.
Основные факторы макроэкономического риска:
а) уровень инфляции;
б) темпы экономического роста страны;
в) уровень платежеспособности предприятий, населения;
г) изменение ставок процента Центрального банка РФ;
д) изменение обменного курса валют;
е) уровень политической стабильности и др.
Инфляционный риск - это риск непрогнозируемого изменения темпов роста цен. Инвестор стремится получить доход, покрывающий инфляционное изменение цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной деятельности, обеспечивает перераспределение доходов в экономике и повышает предпринимательский риск. Результатом является занижение реальной стоимости имущества предприятия.
В процессе оценки сопоставляются ретроспективные, текущие и будущие (прогнозируемые) данные. Стоимость имущества предприятия, полученная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако практически изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год (как правило, в сторону повышения). Уровень цен измеряется в виде индекса (индекс цен, рассчитанный по основной группе потребляемых товаров, может рассматриваться как показатель уровня цен в текущем году), являющегося измерителем соотношения цен за разные периоды:
Инфляционный рост цен обуславливает необходимость учета номинальных и реальных (после корректировки) величин. Самый простой способ корректировки - разделить номинальную величину на индекс цен.
В процессе оценки, кроме абсолютных величин, рассчитываются и относительные, например, ставка дисконта (в %). Она также может определяться как номинальная или реальная, если темп инфляционного роста цен в стране превышает15%, рекомендуется пересчет проводить с применением формулы Фишера:
где Rr - реальная ставка дохода (дисконта);
Rn - номинальная ставка дохода (дисконта);
i - индекс инфляции.
Основные источники информации об инфляционном риске: программы правительства и прогнозы, периодическая экономическая печать.
Риск, связанный с изменением темпов экономического развития. Непредсказуемость, цикличность рыночной экономики определяют необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу (например, налоговые реформы, вялость потребительских расходов).
Основные источники информации о риске, связанном с изменением темпов экономического развития: программы правительства, аналитические обзоры информационных агентств, периодическая экономическая печать и др.
Риск, связанный с изменением уровня платежеспособности предприятий, населения. Платежеспособность предприятий - способность предприятий отвечать по своим обязательствам в сроки, оговоренные в контрактах, договорах (изменяется в связи с невыполнением договорной дисциплины, взаимоотношением с государством, местными органами власти и т. д.). Платежеспособность населения зависит от своевременной выплаты государством пенсий, пособий, своевременности выплаты заработной платы на предприятиях и в организациях.
Риск, связанный с изменением величины ставки процента Центрального банка РФ. Изменение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического риска взвешиваются при расчете ставок дисконта, коэффициента капитализации, рыночных мультипликаторов и т. д. В качестве безрисковой ставки в этих расчетах, как правило, принимаются ставки дохода по государственным долгосрочным ценным бумагам.
Риск, связанный с изменением обменного курса валюты. Курсы валют меняются под влиянием экономических и политических факторов. Изменение валютного курса не всегда точно отражает колебания розничных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информации в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты.
При составлении прогноза объемов продаж на следующий год оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Следует обязательно учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты.
Основные источники информации: программы правительства, информационные агентства, периодическая экономическая печать.
Риск, связанный с уровнем политической стабильности - это угроза активам предприятия, вызванная политическими событиями. Факторы политического риска определяются, как правило, на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами.
Основные источники информации о политических рисках: данные аналитических обзоров, Проводимых "Deloitte & louche"; "Valuation Center For Central & Eastern Europe"; "Dun & Bradstreet", российские агентства (ВЕДИ), законодательство РФ.
Внешняя информация, кроме макроэкономической информации, включает отраслевую: состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие. Содержание данного раздела определяется степенью доступности отраслевых данных. В нем должны быть отражены условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции и динамика изменения спроса на нее. Условия функционирования предприятия в отрасли могут оказать серьезное влияние на итоговую величину стоимости. Основные отраслевые факторы риска: нормативно-правовая база, рынки сбыта, условия конкуренции.
Нормативно-правовая база определяется с учетом наличия у предприятий ограничений для вступления в отрасль. Если существуют среднеотраслевые данные по основным финансовым коэффициентам, их необходимо использовать в ходе оценки. Сопоставление данных оцениваемой компании с аналогичными показателями других предприятий отрасли является важным этапом в отраслевом исследовании, поскольку позволяет определить рейтинг оцениваемого предприятия, сделать более достоверные прогнозы относительно прибыльности и требуемой величины затрат.
Основные источники информации: данные Государственного комитета по статистике, законодательство РФ, информационные отраслевые бюллетени, бизнес-план предприятия, проекта.
Рынки сбыта. Сбалансированность между спросом и предложением определяет как общее макроэкономическое равновесие, так и особенности сбыта продукции. Для выбора предприятием стратегии сбыта товаров можно использовать, например, матрицу Ансоффа, предполагающую четыре альтернативные стратегии:
1. Проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты.
2. Развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка.
3. Разработка принципиально новых товаров или модернизацию существующих.
4. Диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.
В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Особого внимания оценщиков заслуживают ограничения в проведении выбранной стратегии: объем спроса и взаимоотношения с поставщиками. Известно, что в процессе сбора информации особенно важны отношения с поставщиками - с точки зрения юридической определенности договоров и их надежности. Целью сбора данной информации является определение потенциала отечественного (если необходимо, и зарубежного) рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние годы по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах по конкурентам, прогнозы по расширению рынков сбыта в Российской Федерации и за ее пределами.
Основные источники информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия, данные Государственного комитета по статистике, отраслевые информационные издания, периодическая экономическая печать, бизнес-план, личные контакты.
Условия конкуренции. В российской рыночной экономике наиболее типичны рынки несовершенной конкуренции, на которых механизм свободного конкурентного ценообразования имеет серьезные ограничения. Оценка конкурентоспособности предприятия проводится с учетом типа рынка, а следовательно, наличия ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, характеристикой продукции конкурентов (объем, качество обслуживания, цены, каналы сбыта, реклама), а также перечнем основных российских импортеров этого товара.
149
Основные источники информации: данные Государственного комитета по статистике, данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия, фирмы-дилеры, таможенное управление, отраслевые информационные издания, бизнес-план. Информационные источники при анализе отраслевой информации зачастую имеют различную степень достоверности (на один и тот же вопрос можно получить разные ответы).
Внутренняя информация. Информационный блок включает: ретроспективные данные об истории компании, описание маркетинговой стратегии предприятия, характеристику поставщиков, производственные мощности, рабочий и управленческий персонал, внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и движении денежных средств за 3-5 лет), данные бухгалтерского управленческого учета и отчетности, прочую информацию и др.
Если на предприятии разработан бизнес-план, то в разделе, посвященном описанию предприятия, приводятся основные сведения о предприятии: виды деятельности, характеристика отрасли, основные показатели текущего финансового состояния предприятия и т. д. Кроме того, в бизнес-плане должны быть следующие данные: организационно-правовая форма, размер уставного капитала, сведения о владельцах наибольших долей уставного капитала, контрольных пакетов акций, принадлежность предприятия к концернам, ассоциациям, холдингам.
История компании. В отчете описывается процесс производства продукции по каждому виду продукции, начинается описание с истории компании.
Маркетинговая стратегия предприятия. Маркетинговая стратегия предприятия определяется внешними факторами, периодом жизненного цикла производимых товаров, наличием производственных мощностей и др. обстоятельствами. Известные периоды жизненного цикла товаров:
1 и 2 - разработка и внедрение товара на рынок;
3 - период роста объемов продажи товара;
4 - период насыщения рынка производимой продукцией, предельная отдача снижается;
5 - сокращение объемов реализации (модернизация выпускаемой продукции или освоение новой).
В процессе анализа оценщик должен сопоставить следующую информацию: объемы продаж за прошлый (ретроспективный), текущий и прогнозируемый периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности.
Производственные мощности. Это максимально возможный объем производства при условии максимального использования всех имеющихся производственных ресурсов, при данной структуре продукции или услуг. Объем выпускаемой продукции определяется, с одной стороны, спросом на нее, а с другой - наличием производственных мощностей для ее производства.
Рабочий и управленческий персонал. Данный фактор производства оказывает значительное влияние на величину стоимости предприятия. В компаниях закрытого типа труд работников может частично компенсироваться акциями компании (программа участия служащих в прибыли), и работники предприятия могут рассматриваться как совладельцы предприятия, владеющие определенным пакетом акций.
Управляющий предприятием может быть ключевой фигурой, обеспечивать эффективное управление и развитие бизнеса. Данный факт должен быть учтен в процессе оценки, например, при расчете ставок дисконта, так как в случае продажи предприятия его планы в отношении будущей деятельности могут измениться.
Еще один аспект данного анализа - уровень заработной платы на предприятии в сравнении со среднеотраслевыми данными. Отклонение в большую или меньшую сторону рассматривается оценщиком с целью выявления особенностей оцениваемого бизнеса и также может корректироваться при нормализации отчетности.
Основные источники информации при анализе: бизнес-план, интервью с руководителем предприятия, данные отдела маркетинга, ретроспективная финансовая отчетность.
Внутренняя финансовая отчетность. Анализируется, определяется финансовое состояние предприятия на дату оценки, действительная величина чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. В зависимости от целей оценки направления анализа финансового состояния фирмы меняются.
Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский, баланс, отчет о финансовых результатах, отчет о движении денежных средств.
<< Пред. стр. 7 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу