<< Пред. стр. 8 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу
Целью работы оценщика по сбору внутренней информации являются:
* анализ истории компании с целью выявления будущих тенденций;
* сбор информации для прогнозирования объемов продаж, денежных потоков, прибыли;
* учет факторов несистематического риска, характерных для оцениваемого бизнеса;
* анализ финансовой документации;
* интервью с руководителями и сбор дополнительной информации, позволяющей сделать оценку более реалистичной.
3.2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФОРМИРОВАНИЯ УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Положительный опыт зарубежных оценщиков успешно накапливается, развивается в экономически развитых и развивающихся странах во многом благодаря действующим в этих странах системам учетно-аналитического обеспечения и информационным потокам, которые формируются на их основе. Учетно-аналитическое обеспечение в этих странах во многом базируется на гипотетических финансовых, бухгалтерских отчетах, которые позволяют рассчитать и впоследствии подвергнуть аналитическому исследованию ряд важных коэффициентов и других характеристик, при различных видах оценки.
Например, приносящая доход недвижимость (как инвестиционный актив при покупке) позволяет новому владельцу в будущем рассчитывать на получение определенных выгод. За время владения объектом собственник может получить ряд положительных финансовых результатов, которые в общем виде делятся на: 1) поток денежных средств, 2) экономию на подоходном налоге, 3) повышение стоимости и 4) снижение ипотечного долга. Общепринятые принципы бухгалтерского учета признают четко определенные в счетоводстве понятия чистого дохода и дохода от прироста капитала, реализуемого при перепродаже, но не те четыре вида финансовых выгод, на которые рассчитывают собственники недвижимости. Как следствие существуют определенные разногласия между аналитиками недвижимости и их бухгалтерами. В последние годы бухгалтерами были предприняты попытки учесть накопленный, но не реализованный прирост стоимости активов в балансах некоторых компаний, а также составить отчеты о движении денежных средств ("Источники и использование фондов") наряду с другими финансовыми отчетами. И все же расхождение во взглядах по некоторым проблемам сохраняется.
Известно, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками, важно правильное понимание финансовых отчетов для целей: анализа инвестиционных проектов по недвижимости, адаптация финансовых отчетов к целям оценки, а также при использовании оценщиками техники анализа финансовых коэффициентов. Одним из важных документов всего пакета отчетности является балансовый отчет, который для недавно приобретенного объекта недвижимости может выглядеть, например, как он показан в табл. 3 [34]. Собственники и аналитики недвижимости переделают этот баланс, как бы опуская малозначимые статьи. Гипотетически признается, что большая часть денежных средств поступает в виде рентных депозитов арендаторов. Материальные запасы на сумму 500 дол. включают мелкие позиции: неиспользованные печные фильтры, запасы чистящих средств и краски (страховая сумма за год уже была выплачена). Рентный доход к получению в сумме 500 дол. недостаточен для покрытия всех обязательств. Комиссионные брокерам за получение ипотечного кредита и сдачу объекта в аренду (расходы будущих периодов) уже выплачены.
Бухгалтеры будут списывать эти платежи в течение срока погашения ипотечного кредита и периода действия арендного договора соответственно, но для аналитика недвижимости эти выплаты не имеют стоимости. Значительной балансовой стоимостью обладают здания и земля. По зданиям износ будет начисляться на протяжении их экономически полезной жизни, при этом стоимость земли не изменится. Поэтому аналитиков недвижимости и оценщиков интересует сама недвижимая собственность. Гораздо меньший интерес вызывают малые суммы денежных средств, счетов к получению, расходов будущих периодов и др. Что касается пассивов, то счета к оплате включают счет за пользование коммунальными услугами и счета за некоторые поставки (они будут вскоре оплачены). Рентные депозиты арендаторов будут возвращаться по мере освобождения арендаторами занимаемых площадей. Еще не наступило время выплаты начисленных налогов на недвижимость. Часть долгосрочного долга, подлежащая погашению в текущем году, будет выплачена ежемесячными платежами (для аналитиков особый интерес представляют только общая сумма ипотечного долга и величина собственного капитала). Следовательно, аналитик недвижимости не будет обращать внимание на небольшие суммы и примет во внимание только наиболее важные статьи. В целях анализа он проведет агрегирование и упростит баланс, как это показано в табл. 4 [34].
Таблица 3
Пример бухгалтерского балансового отчета, дол. США
Таблица 4
Пример упрощенного агрегированного балансового отчета, дол. США
Не менее важным источником информации для оценщиков является отчет о доходах в развернутом виде. Аналогичным образом оценщики могут провести агрегирование и упрощение отчета о доходах. Однако в силу анализа инвестиций в сфере недвижимости поток денежных средств имеет большее значение, чем определенный в соответствии с бухгалтерскими принципами "чистый доход", т. е. за минусом налогов. Отчет о движении денежных средств должен соответствовать традиционным методам оценки недвижимости и инвестиционного анализа, он должен иметь определенную структуру. В табл. 5 приведен бухгалтерский отчет о доходах (показаны пересмотренные отчеты, которые помогают в проведении анализа недвижимости).
Зарубежный опыт показывает, что для анализа проектов в сфере недвижимости аналитики традиционно выделяют несколько уровней доходов и расходов. На первом этапе определяются потенциальный рентный доход, а также коэффициент недоиспользования имущества. Оценщик недвижимости или аналитик при этом перестраивает бухгалтерский отчет так, как это показано в табл. 5.
Таблица 5
Бухгалтерский отчет о доходах на 31 декабря 2000 г., дол. США
Аналитик недвижимости, помимо внесения поправки на уровень загрузки и потерь при сборе платежей, сводит воедино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах в статье "Текущие операционные расходы", за исключением процентных платежей и начисления износа. Процентные платежи наряду с выплатами основной суммы долга учитываются на более позднем этапе составления гипотетического отчета о движении денежных средств, используемого в анализе недвижимости (табл. 6). Любые выгоды от уменьшения основной суммы ипотечного долга будут получены лишь при перепродаже актива, поэтому они не отражены в отчете о движении Денежных средств.
Отчет о движении денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода (см. табл. 6). Первый (наивысший уровень) - это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все единицы объекта арендованы на целый год. Второй уровень - действительный валовой доход, рассчитывается путем вычета потерь от недоиспользования и прибавления прочих видов доходов. Третий уровень - чистый операционный доход, показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, однако еще до учета финансовых затрат (показатель используется при анализе свободных от долгов объектов). Четвертый уровень - поступление денежных средств до уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат. Путем последовательного реконструирования финансовых отчетов по указанным четырем уровням аналитик может сравнивать различные объекты и рассчитывать для оцениваемой собственности ряд финансовых коэффициентов. Определенные таким образом коэффициенты играют важную роль при принятии решений о приобретении, использовании и перепродаже собственности.
Таблица 6
Пример традиционного отчета о движении денежных средств по объекту недвижимости, в дол. США
Потенциальный валовой доход
Количество квартир
4
12
4
Описание
1 спальня
2 спальни
3 спальни
Ставка
355=1420
425=5100
453=1812
8332
Ежемесячный потенциальный валовой доход умножить на 12 месяцев для получения годового дохода (округленного)
Минус: поправка на недоиспользование и потери при сборке
Плюс: прочие поступления
Действительный валовой доход
Минус: текущие операционные расходы* и резерв на замещение
Чистый операционный доход
Минус: обслуживание долга (процент и выплаты основного долга)
Поступление денежных средств до уплаты налогов
100 000
5 000
3 000
98 000
31 000
33 000
65 000
14 445
* Операционные расходы включают:
коммунальные услуги 3500
ремонт 2500
содержание бассейна 1000
вознаграждение управляющему 6000
зарплата 4000
налоги на зарплату 500
запасы 1500
реклама 500
юридические и бухгалтерские услуги 2000
налоги на собственность 8000
прочие 1500
Всего 31000
Анализ финансовых коэффициентов проводится оценщиком после приобретения любого бизнеса (целесообразно рассчитать ряд финансовых коэффициентов и затем периодически их отслеживать). Анализ коэффициентов и их изменений во времени часто помогает выявить некоторые новые грани предприятия, как находящиеся в пределах допустимых норм, так и свидетельствующие о нездоровых тенденциях. Осторожный предприниматель может использовать анализ коэффициентов для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при котором достигается баланс между безопасностью и риском.
Зарубежный опыт показывает, что обычно инвестиции в недвижимость на 50-100% финансируются за счет заемных средств, это оказывает чрезвычайно большое влияние на цены сделок и на коэффициенты, рассчитываемые как по операционным, (денежный поток), так и по капитальным счетам. Для обеспечения сопоставимости при описании анализа коэффициентов будут использованы уже приведенные ранее примеры баланса и отчета о движении денежных средств. Примеры гипотетического отчета о движении денежных средств (см. табл. 6) и упрощенного баланса (см. табл. 4) описывают инвестиции в недвижимость, по которым могут быть рассчитаны различные коэффициенты.
Коэффициенты, рассчитываемые при анализе бухгалтерского баланса:
1. Коэффициент улучшений. Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности. В примере, приведенном в табл. 5, он составляет 90%. В целом коэффициент улучшений указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения, и чем выше в цене объекта доля изнашивающейся части, тем больше вычитаемая в целях налогообложения сумма начисляемого износа. Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагаемой суммы и не убывает со временем (относится к земле).
Из зарубежного опыта известно, что коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%. Торговые центры, например, размещаются на дорогой земле, поскольку для них необходимо обеспечить легкий и удобный доступ автомобилей. Более того, значительные площади необходимы для парковки автомобилей, а здания торговых центров для удобства покупателей редко превышают два этажа, поскольку это выгодно. Поэтому для торговых центров данный коэффициент обычно невысок. Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения необходимо инвестировать значительно большие средства.
2. Коэффициент ипотечной задолженности, который показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности; в примере, приведенном в табл. 5, он составляет 80%. В действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене, для застроенного объекта он, тем не менее, называется коэффициентом отношения кредита к стоимости. С позиции заемщика данный коэффициент характеризует уровень левереджа (рычага) - чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже - тем больше доля собственного капитала инвестора.
С позиции кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента (например, федеральные финансово-кредитные ассоциации не могут финансировать приобретение домов более чем на 80% от их цены, если нет страхования ипотеки). Например, компании по страхованию жизни во многих штатах не могут предоставлять кредиты на сумму более чем 75% от стоимости финансируемой ими собственности.
Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов, и если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% проектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.
Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств:
/. Коэффициент недоиспользования потерь при сборе платежей рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовой доход. Если он составляет 5%, то ему соответствует коэффициент загрузки 95%. Из зарубежного опыта известно, что по инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, поскольку основная часть денежных выплат является постоянной и не зависит от уровня загрузки объекта. По большинству объектов денежные платежи по налогам на недвижимость, по страхованию и обслуживанию долга будут изменяться очень незначительно, независимо от того, загружены они на 25, 50 или 100%.
Приростные затраты на сдачу недвижимости в аренду невелики, поэтому важно, чтобы все или почти все площади были отданы арендаторам. Для собственников предпочтительнее обеспечить 90-100%-ную загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь загрузку на уровне 80% или ниже по ставкам, превышающим рыночные показатели.
Оценка рыночной стоимости объекта должна производиться исходя из арендных ставок и уровня загрузки, типичных для данного вида недвижимости на местном рынке. Прогнозирование арендных ставок и коэффициентов загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности управляющих.
2. Коэффициент самоокупаемости соответствует минимальному уровню загрузки, обеспечивающей покрытие всех денежных расходов. Он рассчитывается путем деления суммы операционных расходов и платежей по обслуживанию долга на потенциальный валовой доход, при этом прочие поступления обычно не учитываются. В представленном выше примере коэффициент самоокупаемости составляет около 84%.
Известно, что расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определять минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо денежных средств станет положительным, (точка банкротства предполагает, что собственник не сможет производить выплаты по ипотечному кредиту, если коэффициент загрузки упадет ниже этого уровня).
3. Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу - 33%. Иногда в знаменателе используется действительный валовой доход. Операционные расходы необходимы для содержания и управления собственностью, даже если она была приобретена исключительно на деньги собственника. Операционные расходы включают оплату коммунальных услуг, ремонта, отчисления в резерв на замещение, выплаты налогов на недвижимость, управленческие расходы, страхование, зарплату и налоги на нее, оплату рекламы, почтовых расходов и др. статьи. В них не учитываются платежи по обслуживанию долга, начисления износа и подоходные налоги.
Коэффициент операционных расходов будет различным для каждого объекта собственности. Когда собственность сдана на условиях абсолютно чистой аренды, все операционные расходы оплачиваются арендатором, а не собственником (открывается возможность по снижению затрат).
4. Коэффициент покрытия долговых, выплат рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга, коэффициент покрытия дает информацию о "запасе" превышения дохода (чистого операционного дохода) над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. Коэффициент покрытия дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов (многие кредиторы устанавливают минимальный уровень коэффициента покрытия долга, так же как и коэффициента ипотечной задолженности). Минимальный уровень данного показателя зависит от каждого объекта, экономических условий и географического района.
Коэффициенты, рассчитанные по данным баланса и отчета о движении денежных средств:
1. Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. По определению, в качестве знаменателя можно использовать либо потенциальный валовой доход (до вычета потерь от недоиспользования), либо действительный валовой доход (за вычетом потерь от недоиспользования). Аналитик должен определить, какой из этих двух показателей использовать, и затем придерживаться этого выбора.
Данный показатель - один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости при ее покупке. Однако его широкое применение объясняется скорее легкостью проведения расчетов и возможностью проведения сравнений с другими проектами, чем надежностью этого показателя как инструмента оценки. Данный коэффициент будет широко использоваться и в будущем, однако в действительности он является упрощенным, грубым показателем, который следует использовать только при сравнении не обремененных ипотекой объектов, физически сходных и находящихся в одном географическом районе.
2. Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Это ставка дохода на весь выкупной капитал независимо от его источника (инвестора или ипотечного кредитора) и от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. OAR включает доход на все инвестиции плюс возврат убывающей части инвестиций.
Положительное отличие общей ставки дохода от мультипликатора валовых рентных платежей состоит в том, что первый учитывает операционные расходы.
3. Ипотечная постоянная - это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента. Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита за амортизацию.
4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал равна отношению ежегодного поступления денежных средств до уплаты налогов к сумме вложенного инвестором капитала. Она также называется денежным доходом на денежные средства, процентным денежным потоком, ее текущей отдачей. В приведенном примере эта ставка составляет 14,44%. Ставка денежных поступлений на собственный капитал широко используется инвесторами, которые анализируют возможность приобретения собственности. Несмотря на то, что этот показатель не учитывает последствий налогообложения текущего дохода, будущее повышение (или снижение) стоимости, выплат кредита и изменений прогнозируемого чистого операционного дохода, он позволяет измерить текущую эффективность вложений самого инвестора. Некоторые инвесторы определяют минимально приемлемую ставку денежных поступлений и затем рассчитывают цену, которую они готовы заплатить.
5. Техника инвестиционной группы - это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.
В приведенном примере ипотечный кредит в 400 000 дол. составляет "' от общей суммы выкупного капитала. Ипотечная постоянная равна 12,64. Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствии достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операционном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели, необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы.
Подведя итоги сказанному, следует отметить, что традиционный анализ недвижимости требует использования финансовых отчетов; которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета. Характер текущего дохода от недвижимости, а также дохода от повышения стоимости актива, получаемого при его перепродаже, не соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода. Поэтому аналитики недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы: 1) в них были, учтены лишь те статьи баланса, которые наиболее важны для определения рыночной стоимости собственности, а не затраты на приобретение объекта с учетом начисленного износа, 2) отчет о движении денежных средств отражал четыре уровня дохода. При условии составления финансовых отчетов на неизменной основе их реконструированные варианты могут быть использованы как для расчета значимых соотношений по оцениваемому объекту собственности, так и для проведения его сравнения с другими объектами, т. е. анализ коэффициентов, как было сказано, является важным аналитическим инструментом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения объекта коэффициенты, рассчитываемые по балансу, используются как для определения удельного веса земли и сооружений, так и для расчета левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут быть рассчитаны такие показатели, как коэффициент самоокупаемости, коэффициент недоиспользования и коэффициент операционных расходов. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, общих ставок дохода, ипотечных постоянных и ставок денежных поступлений на собственный капитал (табл. 7).
С позиций управления недвижимостью на основе определения ее стоимости, т. е. выполняя оценку недвижимости, приходится, помимо общеизвестных, учитывать многие самые разнообразные факторы и характеристики, например:
* Сроки денежных и неденежных поступлений.
* Вычеты.
* Рекомендуемые суммы вычетов.
* Страхование имущества, страховые суммы и премии.
* Страхование от потери арендной платы.
* Порядок производства платежей.
* Предполагаемое увеличение или уменьшение страховых премий.
* Необходимая оценка стоимости страхуемой недвижимости или имущества.
* Страхование от повреждения котлов/машинного оборудования.
* Страхование автомобилей.
* Страхование компенсационных выплат рабочим.
* Страхование от мошенничества работников.
* Страхование от ошибок и просчетов управляющего недвижимостью.
Таблица 7
Наиболее часто используемые коэффициенты, по данным зарубежного опыта
Коэффициенты баланса
Коэффициент улучшений
Коэффициент ипотечной задолженности
Коэффициент собственного капитала
Коэффициенты отчета о движении денежных средств
Коэффициент недоиспользования
Коэффициент самоокупаемости
Коэффициент операционных расходов
Коэффициент покрытия долговых выплат
Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств
Мультипликатор валовых рентных платежей
Общая ставка дохода
Ипотечная постоянная
Ставка денежных поступлений на собственный капитал
Стоимость зданий и сооружений
Общие затраты или стоимость
Основная сумма ипотечного кредита
Стоимость собственности
Стоимость собственного капитала
Стоимость собственности
Потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей
Потенциальный валовой доход
Операционные расходы и обслуживание долга
Потенциальный валовой доход
Операционные расходы
Потенциальный или действительный валовой доход Чистый операционный доход
Ежегодные платежи по обслуживанию долга
Цена покупки
Валовой рентный доход (потенциальный или действительный)
Чистый операционный доход
Цена покупки
Ежегодные платежи по обслуживанию долга
Основная сумма ипотечного кредита
Чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга
Инвестиции в собственный капитал
* Страхование муниципальных облигаций.
* Облигации гарантийного депозита арендатора.
* Страхование жизни и медицинское страхование работников компании, занятой управлением недвижимости,
* Страхование от наводнений.
* Кто должен быть включен в страховой полис и многое другое.
Обширный зарубежный опыт позволяет рассмотреть различные варианты организации бухгалтерского учета, информационной базы при оценочной деятельности.
В качестве примера организации бухгалтерского учета с целью подтверждения правильности всех денежных поступлений и выплат компания, управляющая недвижимостью, ежемесячно представляет собственнику недвижимости бухгалтерские отчеты. Рассмотрим методы бухгалтерского учета. Приняв недвижимость в управление, менеджер по согласованию с бухгалтером и Службой внутренних доходов (IRS) должен выбрать метод бухгалтерского учета. После того как решение об использовании того или иного метода принято, он не может быть изменен без разрешения IRS. Существует два основных метода бухгалтерского учета при управлении недвижимостью на основе оценочной деятельности: метод наличных поступлений и метод начислений.
Метод учета по фактическому движению денежных средств. В соответствии с этим методом доходы и расходы учитываются на момент их фактического получения, или соответственно выплаты.
Метод начислений. В соответствии с этим методом доходы и расходы учитываются на момент их возникновения, хотя они еще не получены или не выплачены (это наиболее широко используемый метод бухгалтерского учета).
Ведение, организация бухгалтерского учета. Для должного ведения бухгалтерского учета должна быть разработана система, которая была бы приемлема для данного объекта и соответствовала бы общепринятым методикам бухгалтерского учета. Систематический бухгалтерский контроль и учет осуществляется с использованием различных форм, приведены примеры используемых на практике форм.
План бухгалтерских счетов. Каждая компания, управляющая недвижимостью, имеет свой план бухгалтерских счетов, т. е. совокупность тех или иных бухгалтерских счетов, используемых в практической деятельности (табл. 8).
Ежемесячная бухгалтерская отчетность. Компания, управляющая недвижимостью, должна ежемесячно представлять следующую отчетность:
1. Список арендаторов. Перечислены арендаторы, указаны номера занимаемых ими помещений (квартир), типы помещений, ежемесячная арендная плата, смешанный доход, сумма арендной платы, причитающейся за истекший период времени, гарантийный депозит.
2. Отчет о доходах и расходах представляет совокупность показателей по всем счетам и подсчетам, по которым учитываются доходы и расходы компании. Отчеты содержат данные текущего месяца - фактические и плановые, показатели на конец года, а также их отклонения (табл. 9).
3. Балансовый отчет. Отражает общее финансовое состояние по всем счетам на конец каждого отчетного периода: месяца, квартала, года (табл. 10).
4. Оборотная ведомость. Это ежемесячный отчет, в котором указываются сальдо на конец предыдущего месяца, дебет/кредит текущего месяца и сальдо на конец текущего месяца по всем основным бухгалтерским счетам (табл. И).
5. Главная бухгалтерская книга. Содержит подробное помесячное перечисление всех операций по каждому основному бухгалтерскому счету в течение налогового (отчетного) года. Все суммы расходов и доходов, бухгалтерские проводки указываются в соответствии с кодом основного бухгалтерского счета. Все годовые показатели объединяются в оборотную ведомость. Сальдо на конец текущего года рассматривается как сальдо на начало будущего года (табл. 12).
Наличные депозиты. Отчет о наличных депозитах представляет собой перечисление всех депозитов за месяц, они располагаются в хронологическом порядке, с указанием операционной даты по каждому банковскому счету (табл. 13).
Еженедельное распределение доходов. Еженедельный отчет о распределении доходов содержит перечисление всех операций, проведенных по всем основным бухгалтерским счетам.
Прочие отчеты, например:
* Ведомость заработной платы
* Налоговый отчет и заработная плата W-2
* Формы 1099
* Сводная ведомость депозитной задолженности
* Сводная ведомость работников
* Ведомость заработной платы
* Депозитная задолженность по заработной плате на определенный срок
* Налоговые отчеты (по методу начислений)
Использование компьютеров. Современные персональные компьютеры могут использоваться для подготовки различных форм бухгалтерской отчетности, включая внутреннюю отчетность. Существует множество компаний, которые занимаются программным обеспечением, у них можно приобрести соответствующие программы. Использование компьютеров позволяет компании, осуществляющей управление недвижимостью, быстрее получать финансовую информацию, тем самым быстрее решать возможные управленческие и финансовые проблемы. К тому же часто объекты оснащаются компьютерной техникой для сбора информации об арендаторах, которую затем, осуществляя выборку, обрабатывают в офисе. Существует много видов сервисного программного обеспечения, позволяющих контролировать получение арендных платежей и выплату расходов.
Таблица
Пример плана бухгалтерских счетов [33]
ПЛАН БУХГАЛТЕРСКИХ СЧЕТОВ
Serville companies
Court Ridge Apartments
Счет
Описание счета
Счет
Описание счета
01030-000
01041-000
01042-000
01061-000
02000-000
02010-000
02020-000
02045-000
03000-000
03020-000
03025-000
03060-000
03061-000
<< Пред. стр. 8 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу