<< Пред.           стр. 2 (из 6)           След. >>

Список литературы по разделу

 
 Что такое общая собственность и каковы её виды?
 Под общей собственностью, согласно ст. 244 ГК РФ, понимается нахождение имущества в собственности двух или нескольких лиц.
 Общая собственность по действующему законодательству может быть либо долевой, когда имущество, находящееся в общей собственности, делится на определенные доли, принадлежащие каждому из собственников, и совместной - без определения таких долей. По общему правилу общая собственность на имущество является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности на него. Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 244) установлено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц так называемых неделимых вещей, то есть вещей, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
 В сфере земельных отношений применяется лишь второй критерий, поскольку земельный участок как объект права собственности относится к делимым вещам. Так, в силу ст. 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе и земельный участок, принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Следовательно, данная статья носит диспозитивный характер, и отнюдь не исключается, что имущество крестьянского хозяйства, в том числе и земельный участок, может находиться в долевой собственности его членов в случаях, предусмотренных законом или договором между ними. Следует отметить, что Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 15) было установлено обратное правило: имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на правах общей долевой собственности и лишь при единогласном решении его членов оно может находиться в общей совместной собственности. Вполне понятно, что в настоящее время действует положение, установленное новым Гражданским кодексом РФ.
 Следует также иметь в виду, что согласно действующему законодательству имущество, в том числе и земельные участки, может принадлежать на праве частной собственности как гражданам - физическим лицам, так и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных). Следовательно, право собственности сельскохозяйственных товариществ, обществ, кооперативов также является частной собственностью со всеми вытекающими отсюда последствиями. Не случайно поэтому в проекте нового Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой 22 апреля 1998 г., права граждан и юридических лиц на земельные участки рассматриваются в одной главе (гл. ХI ). Сказанное, конечно, не означает, что права граждан и юридических лиц на земельные участки идентичны. Так, юридическим лицам не может принадлежать земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. Однако, в принципе, права собственности граждан и юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных, однотипны: и в первом, и во втором случае это право частной собственности, что нашло соответствующее закрепление в Конституции Российской Федерации, Гражданском и Земельном кодексах РФ.
 
 
 Что понимается под земельными долями и каков порядок их определения?
 Впервые в нашем законодательстве такое понятие появилось в 1990 г. Так, Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 8) было предусмотрено, что коллективам колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств предоставляется право раздела на паи (доли) по одному из двух вариантов.
 Вариант 1. Земельные участки подлежат денежной оценке; колхозникам, работникам совхозов выдаются земельные акции, владельцы акций имеют право получать дивиденды, передавать акции по наследству.
 Вариант 2. Земли колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств подлежат условному разделу между постоянными членами коллектива на количественно определенные паи (доли), которые обеспечивают каждому колхознику, работнику совхоза, подсобного сельского хозяйства персональное право на земельный участок при работе в коллективном хозяйстве. Размер земельной доли каждого члена колхоза (работника совхоза) определяется по решению коллектива и удостоверяется соответствующим документом. Земельный пай (доля) может передавать по наследству. Он может учитываться при распределении части прибыли. На практике получил распространение второй вариант. Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» было предписано коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР.
 Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» было предусмотрено, что все члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам социальных органов, расположенных на территории хозяйства. Размер пая устанавливается в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.
 Приведенные положения нашли подтверждение и дальнейшее развитие в последующем законодательстве. Так, в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г., предусмотрено, что при определении земельной доли учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков:
 - переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования; - включенных в фонд перераспределения земель;
 - используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;
 - переданных данному хозяйству в аренду.
 Размер земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивается в размере 50-кратного налога на землю.
 Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрено, что каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности с указанием площади земельной доли.
 
 
 Каково содержание права собственности на земельную долю?
 Согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. каждый собственник земельной доли имеет право без согласия других собственников на выдел земельной доли в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду. Собственники земельных долей без согласия других собственников имеют право продавать земельную долю другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельной доли перед иными покупателями. Выдел земельной доли производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. Право на выделение земельной доли в натуре не распространяется на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых осуществляется в особом порядке (племенные и конные заводы, государственные конюшни, ипподромы, селекционно-гибридные центры, государственные семенные инспекции, лаборатории по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательные станции и участки и др.).
 Содержание права собственности на земельную долю было значительно расширено Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», которым, в частности, предусмотрено, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:
 - передать земельную долю по наследству;
 - использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства;
 - продать земельную долю;
 - подарить земельную долю;
 - обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;
 - передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;
 - передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;
 - внести земельную долю в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
 Оговорено, что выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих земельных участков может быть изменено в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
 Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача их или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Такие договоры регистрируются в установленном порядке на местах в земельных комитетах, договоры аренды заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельные собственники земельных долей, так и группа собственников. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.
 Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» одобрены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, которые применяются в сельскохозяйственных коммерческих организациях (предприятиях), участники которых добровольно приняли решение об их реорганизации, при подготовке и выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации право на их получение.
 Названным постановлением одобрены также Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, согласно которым каждый собственник земельной доли вправе продать ее для целей производства сельскохозяйственной продукции. При этом преимущественное право покупки земельной доли имеют остальные участники долевой собственности. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производится. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земельной доли, который может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном порядке. Оплата земельной доли может производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена договором.
 Купленные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передаются в собственность этой организации как юридического лица. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находящийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, разделу не подлежит, если иное не установлено законодательством Российской Федерации либо учредительными документами этой организации.
 При совершении сделок по отчуждению земельных долей следует исходить из того, что суммарная площадь соответствующих долей земельных участков, переходящих в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
 Земельная доля или право пользования ею могут выступать в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации. Внесение земельных долей или права пользования ими в уставный капитал таких организаций осуществляется на основании их учредительных документов.
 В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный документ должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Такая оценка учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Право пользования земельной долей может быть вне­сено в уставный капитал на срок не более трех лет с возможностью вне­сения права пользования земельной долей в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который было внесено право пользования ею в уставный капитал, сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных зе­мельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, вы­плачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам.
 Если в уставный капитал сельскохозяйственной организации вносит­ся земельная доля, то данной организации как юридическому лицу вы­дается свидетельство на право собственности на земельный участок. Свидетельство же на право собственности на земельную долю лица, вне­сшего свою долю в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес­кой организации, утрачивает юридическую силу.
 
 
 В каких случаях земельные участки предоставляются гражданам в частную собственность бесплатно?
 Еще Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» (ныне отмененным) было предусмотрено, что при проведении земель­ной реформы передача земли в частную собственность гражданам произ­водится Советами народных депутатов за плату и бесплатно.
 Для крестьянского хозяйства земля передается в собственность граж­дан бесплатно в пределах средней земельной доли, сложившейся в дан­ном административном районе, в расчете на одного работающего в сель­ском хозяйстве. Дополнительная площадь для ведения крестьянского хозяйства до предельных норм, устанавливаемых в республике, крае, об­ласти, может быть получена за плату. Было также предусмотрено, что для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома земельные участки передаются в собственность граждан бес­платно в пределах норм, устанавливаемых сельскими, поселковыми, го­родскими Советами народных депутатов. Для ведения садоводства и жи­вотноводства в собственность граждан бесплатно передаются все ранее предоставленные земли, а также малопродуктивные сельскохозяйствен­ные угодья и нарушенные земли. Для строительства дач и гаражей, а так­же под здания и сооружения для предпринимательской деятельности в частную собственность передаются земельные участки, предоставленные до введения в действие настоящего Закона, в пределах норм, вновь уста­навливаемых сельскими, поселковыми, городскими Советами народных депутатов. За плату передаются в собственность земли, предоставленные после введения в действие данного Закона, и земельные участки, предо­ставленные ранее сверх вновь устанавливаемых норм.
 Эти положения данного Закона, ныне утратившего силу в связи с его отменой, получили определенное развитие и подтверждение в последу­ющем законодательстве Российской Федерации. Так, Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Фе­дерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садовод­ства и индивидуального жилищного строительства» было подтверждено право частной собственности граждан на земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности.
 
 
 Каков порядок определения нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан?
 
  Указом Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 г. «О по­рядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» установлено, что при определении среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность вся площадь сель­скохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий района, за исключением земель, передаваемых в ведение сельских, посел­ковых, городских администраций, делится на суммарную численность ра­ботающих в сельском хозяйстве, включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе. При этом в число лиц, работающих в сельском хозяйстве, включаются только работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры этих хозяйств. В число же лиц, работа­ющих в социальной сфере на селе, включаются работники предприятий, организаций и учреждений народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположен­ных на территориях сельскохозяйственных предприятий.
 Следует иметь в виду, что в связи с тем, что многие местные админис­трации сельских районов не устанавливали дифференцированную сред­нюю норму передачи земельных участков в собственность граждан по вы­деленным на территории района зонам с различной плотностью сельского населения и изымали у колхозов и совхозов значительные площади сель­скохозяйственных угодий в фонд перераспределения земель, было пред­ложено главам местных администраций сельских районов устанавливать дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в соб­ственность по выделенным на территории района зонам с различной плот­ностью сельского населения.
 Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. «О реа­лизации конституционных прав граждан на землю» установлено, что зе­мельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находя­щиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. При этом запрещено обязывать граждан, имеющих ука­занные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.
 
 
 
 Право государственной собственности на землю
 Согласно ст. 214 Гражданского кодекса РФ государственной собст­венностью в Российской Федерации является имущество, в том числе и земля, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, кра­ям, областям, городам федерального значения, автономной области, ав­тономным округам (собственность субъектов Российской Федерации). В ч. 2 данной статьи, специально посвященной праву государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, определено, какие из названных ресурсов являются объектами права государственной соб­ственности. Таковыми являются ресурсы, не находящиеся в собственно­сти граждан, юридических лиц либо муниципальных образований. Сле­довательно, всякие земли и другие природные ресурсы, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образова­ний, являются объектами государственной собственности.
 Отнесение государственного имущества, в том числе земли и иных природных ресурсов, к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации, говорится в ч. 5 ст. 214 ГК РФ, осу­ществляется в порядке, установленном законом.
 
 
 Какие земли являются объектом права федеральной собственности?
 В настоящее время нет федерального закона, который бы решал вопрос об отнесении тех или иных природных ресурсов, в том числе и земли, к федеральной собственности или к собственности субъектов Россий­ской Федерации. Согласно же Указу Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993 г. «О федеральных природных ресурсах» в основу раз­граничения указанных видов государственной собственности положен принцип их общегосударственной значимости. В п. 1 настоящего Указа говорится: «Считать целесообразным в соответствии с действующим зако­нодательством осуществлять разграничение государственной собственно­сти на природные ресурсы, определив в составе земель, вод, лесов, недр, ресурсов животного и растительного мира федеральные природные ресурсы, исходя из принципа их общегосударственного значения». В соответствии с этим принципом п. 2 Указа установлено, что к федераль­ным природным ресурсам могут относиться:
 - земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государ­ственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных в ведению федеральных органов государственной власти;
 - земельные участки; занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи , метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности;
 - земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно - оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий ;
  - месторождения полезных ископаемых, имеющие общегосударственное значение;
  - водные объекты, расположенные на территории двух и более субъектов Российской Федерации;
  - виды животных, ценные в хозяйственном отношении, отнесенные к особо охраняемым, естественная миграция которых проходит по тер­ритории двух и более субъектов Российской Федерации, а также живот­ные, отнесенные к видам, подпадающим под действие международных договоров;
 - иные природные ресурсы по взаимной договоренности федераль­ных органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
 Права собственника земельных и иных природных ресурсов осуще­ствляют от имени Российской Федерации и ее субъектов органы государ­ственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, опре­деляющими их правовой статус (ст. 125 ГК РФ).
 Земля и другие природные ресурсы, находящиеся в государственной собственности, закрепляются за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с действующим законодательством.
 
 
 
 Какие земли и другие природные ресурсы являются муниципальной собственностью?
  Согласно ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образования. От имени муниципального образования права собственности осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими их правовой статус.
 Земля и другие природные объекты, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с действующим законодательством.
 Так, согласно ст. 6 Закона Саратовской области «О земле» к компе­тенции органов местного самоуправления по вопросам управления зе­мельным фондом на соответствующей территории относятся:
 - обеспечение самостоятельного решения населением вопросов ме­стного значения, связанных с использованием и охраной земель;
 - разработка и выполнение местных программ по использованию и охране земель, повышению плодородия почв;
 - оценка состояния использования и охраны земель;
 - установление предельных размеров земельных участков, предо­ставляемых физическим лицам в порядке, установленном настоящим За­коном;
 - предоставление и изъятие земель в порядке, установленном феде­ральным и областным законодательством, решениями представительно­го органа местного самоуправления;
 - организация и ведение земельного кадастра и мониторинга земель;
 - организация разработки и осуществления генеральных планов, проектов планировки и застройки населенных пунктов;
 - защита прав собственников земли, землевладельцев, землепользо­вателей и арендаторов земельных участков и др.
 
 ТЕМА 5
 ИНЫЕ (КРОМЕ СОБСТВЕННОСТИ) ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
 
 Какие существуют виды иных (кроме собственности) вещных прав на землю?
 Право собственности, хотя и основное, но далеко не единственное право на землю. Наря­ду с правом собственности действующее зако­нодательство предусматривает и иные вещные права на землю: право пожизненного наследуе­мого владения землей, право постоянного (бес­срочного) пользования, право временного поль­зования земельным участком, право аренды земельного участка, право на проведение изыс­кательских работ, сервитута и др. Все эти права по сравнения с правом собственности пред­оставляют значительно меньший объем право­мочий их носителю (субъекту), нежели право собственности, которое в некоторых системах права характеризуется как абсолютное право господства лица над вещью. В нашем законода­тельстве такие абсолютные права собственника никогда не признавались и не признаются. Пра­вомочия собственника ограничиваются в инте­ресах общества и защищаемых законом интере­сов других лиц. Как предусмотрено в ст. 36 Конституции Российской Федерации, владе­ние, пользование, распоряжение землей и дру­гими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не нано­сит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Вместе с тем собственник обладает достаточно широкими правами по рационально­му пользованию и распоряжению землей. Все другие субъекты прав на зем­лю обладают по сравнению с собственником значительно меньшим объе­мом прав и имеют меньшие возможности по ее рациональному использованию. Именно поэтому в ходе земельных преобразований и встал прежде всего вопрос об отмене монополии государства на землю и за­конодательного признания иных форм собственности, в первую очередь права частной собственности на землю, что и было сделано Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе», установившим две ос­новные формы собственности на землю: государственную и частную.
 
 
 Что такое право пожизненного наследуемого владения землей?
 Право пожизненного наследуемого владения землей было впервые предусмотрено в нашем законодательстве в Основах законодательства Со­юза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., в ст. 5 кото­рых было установлено, что в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам СССР для нужд, предусмотренных ст. 20 на­стоящих Основ (для ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садо­водства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома, для традиционных народных промыслов). Предельные размеры предоставляемых в пожизненное на­следуемое владение земельных участков должны были определяться зако­нодательством союзных и автономных республик.
 Земельным кодексом РСФСР 1992 г. было предусмотрено, что граж­дане РСФСР имеют право по своему выбору на получение в собствен­ность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельные участ­ки для:
 - ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
 - индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах;
 - садоводства;
 - огородничества;
 - животноводства;
 - иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производ­ства.
 Гражданам РСФСР и других союзных республик земельные участки в пожизненное наследуемое владение или аренду предоставляются для:
 - индивидуального или коллективного дачного строительства;
 - строительства коллективных и индивидуальных гаражей;
 - предпринимательской деятельности и иных не запрещенных зако­ном целей.
 Было также предусмотрено, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не пере­даются.
  Хотя данная статья, как и многие другие, признана недействующей, предусмотренная ею характеристика права пожизненного наследуемого имения землей фактически действуют и по сей день. Вполне понятно, что указанные пробелы в земельном законодательстве должны быть восполнены и чем быстрее, тем лучше.
 Владелец землей на указанном праве обладает правомочиями владения и пользования. Что же касается правомочия распоряжения земельным участником , то он, в отличие от собственника, не вправе продать земельный участок или подарить его, но он вправе передать его по наследству. В этом в основном и состоит отличие, данного права от права собственности.
 
 
 Что понимается под правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком?
 Согласно ст. 12 ЗК РСФСР, которая также признана недействующей, в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставляются колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другими государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридических лиц союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности.
 Следует отметить, что в условиях монополии государства на землю право пользования землей было одним из основных институтов тогдашнего земельного права, поскольку земля предоставлялась, как правило, на праве пользования — срочного или бессрочного. Предоставление в собственность категорически исключалось. Более того, в тогдашнем Уголовном кодексе РСФСР (ст. 199) предусматривалась уголовная ответственность за нарушение законов о национализации земли.
 Субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обладает такими правомочиями, как владение и пользование земельным участком, но он не вправе продать его, подарить, завещать или совершать иные распорядительные сделки по поводу него.
 
 
 Что такое аренда земельных участков?
 Аренда, как и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, была установлена еще в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. (ст. 7), в которых были предусмотрены субъекты этого права (граждане СССР, колхозы, совхозы и другие государственные, кооперативные, общественные предприятия, учреждения и организации, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием советских и иностранных юридических лиц, иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане), порядок определения условий аренды, а также законодательство, которым регулируются отношения по аренде земли.
 По действующему в Российской Федерации законодательству на ус­ловиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Россий­ской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юри­дическим лицам, международным объединениям и организациям с участием российских и иностранных юридических лиц, международным организациям, иностранным государствам, иностранным юридическим лицам, а также иным организациям и лицам в случаях, предусмотренных законодательством.
 По действующему законодательству аренда земельных участков мо­жет быть двух видов: краткосрочная — до пяти лет (для пастьбы скота, сенокошения, огородничества, государственных и общественных нужд) и долгосрочная — до пятидесяти лет.
 Граждане, имеющие земельные участки на праве собственности, могут передавать их в аренду на срок до пяти лет в случаях временной нетрудоспо­собности, призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. В случае наследования земельного участка несовершеннолетними де­тьми передача этих участков в аренду под контролем местной администра­ции допускает на срок до достижения совершеннолетия наследником.
 Временно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья аграрных формирований (сельскохозяйственных кооперативов, товариществ, ак­ционерных обществ и т. п.) могут быть переданы в аренду для сельскохо­зяйственного использования на срок не более пяти лет.
 Размер арендной платы устанавливается договором, однако он не должен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков.
 В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды переходит одному из его наследников.
 Условия аренды в соответствии с действующим законодательством конкретизируются в договоре аренды, который подлежит обязательной регистрации в соответствующих государственных органах.
 
 
 Что понимается под временным пользованием земельными участками?
 Во временное пользование земельные участки передаются гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на временное пользование земельным участком, ко­торый подлежит обязательной регистрации в соответствующем государст­венном органе.
 Предельный срок временного пользования земельным участком не должен превышать, как правило, трех лет. Для ведения северного олене­водства и отгонного животноводства земельные участки могут предо­ставляться на более длительные сроки, не превышающие, однако, двад­цати пяти лет.
 
 
 
 
  Что такое сервитут?
 Новый Гражданский кодекс Российской Федерации, наряду с правом собственности и другими вещными правами на землю (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного -бессрочного - пользования земельным участком), предусматривает и та­кое право, как сервитут, под которым понимается право собственника не­движимости (в данном случае - земельного участка) требовать от собст­венника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предостав­ления права ограниченного пользования соседним участком.
 Сервитут может устанавливаться, как это предусмотрено ст. 274 ГК РФ (гл. 17, как и данная статья, вводится в действие со дня принятия Го­сударственной Думой Федерального Собрания РФ нового Земельного кодекса РФ), для обеспечения прохода и проезда через соседний земель­ный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также дру­гих нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспече­ны без установления сервитута. Обременение земельного участка серви­тутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут устанавливается по соглаше­нию заинтересованных сторон и подлежит регистрации в порядке, уста­новленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установ­лен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
 Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный им. Однако он не может быть самостоятельным предме­том купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо спосо­бом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения пользования которым установлен сервитут.
 Сервитут может быть прекращен по требованию собственника зе­мельного участка ввиду отпадения оснований, по которым он был уста­новлен, В случаях же, когда земельный участок, принадлежащий гражда­нину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться по его прямому назначению, собственник вправе потребовать по суду прекращения сервитута.
 
 
 Что такое «ипотека»?
 Ипотека - это залог недвижимости. Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по дого­вору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторо­на - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обес­печенному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятия­ми, установленными федеральным законом.
 Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
 
 Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения по ипотеке?
 Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к отношениям по ипотеке в случаях, когда данным Кодек­сом или Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. Что же касается залога земельных участков, то их залог может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается фе­деральными законами.
 Особенностям ипотеки земельных участков посвящена самостоятель­ная глава Федерального закона (глава XI), в которой прежде всего опре­делены земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Тако­выми, согласно статье 62, могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предостав­ленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки лич­ного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, стро­ениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственно­го обслуживания (функционального обеспечения). При наличии же общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
 Особо оговорены в Законе (ст. 63) земельные участки, не подлежащие ипотеке. Таковыми являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсоб­ных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нор­мативными актами субъекта Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целево­го назначения и разрешенного использования. Оговорено также, что, ес­ли договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельно­го участка право залога на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распро­страняется.
 
 
 
 Тема 6
 ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ И ЗАЩИТЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
 
 Каковы основания возникновения прав собственности, владения, пользования и аренды земли?
 При рассмотрении данного вопроса необхо­димо прежде всего иметь в виду, что в отличие от многих других видов имуществ возникнове­ние прав на землю, в том числе и права собст­венности, имеет значительные особенности. В Гражданском кодексе Российской Федерации подробно урегулированы вопросы возникнове­ния права собственности. Им посвящена само­стоятельная глава ГК (гл. 14), в которой предусмотрены основания возникновения пра­ва собственности на новую вещь у ее изготови­теля, на плоды, продукцию и доходы, на вещь, изготовленную путем переработки ее, и др. Эти и другие предусмотренные в данной главе ГК РФ основания возникновения права собствен­ности не могут быть применены к земле, явля­ющейся весьма специфическим объектом пра­вовых отношений. В этой связи вопросы возникновения права собственности и иных прав на землю, равно как и прекращение их, должны быть урегулированы в полном объеме в земельном законодательстве, и в первую оче­редь - в новом Земельном кодексе Российской Федерации.
 Кроме того, следует также обратить внима­ние на то, что основания возникновения прав собственности, владения и постоянного (бессрочного) пользования зем­лей существенно отличаются от оснований возникновения прав срочного пользования и аренды земли. Если первая группа оснований касается вещных прав на землю, то вторая - обязательственных, возникающих главным образом из договоров.
 Анализируя действующее земельное законодательство, можно ут­верждать, что право собственности на землю, как и иные права на нее, возникают на основе право устанавливающих и право изменяющих юри­дических фактов. Таковыми в данной сфере отношений являются акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправ­ления; договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также, хо­тя и не предусмотренные им, но не противоречащие ему; приобретательная давность и др.
 Необходимо также иметь в виду, что с переходом к рыночной эконо­мике и отменой монополии государства на землю число оснований воз­никновения прав на землю, в том числе и права собственности, значи­тельно возросло, главным образом за счет таких оснований, как договоры купли-продажи, дарения, наследование по завещанию и др., чего в усло­виях национализации и монополии государственной собственности на землю не было и не могло быть. Соответственно сократилось и число слу­чаев возникновения прав на землю на основе административных актов. Вместе с тем такие акты и по сей день являются преобладающими осно­ваниями возникновения прав на землю, поэтому и в настоящее время, в условиях отмены монополии государства на землю, можно говорить лишь об относительном сокращении таких оснований, что является одной из существенных особенностей земельных отношений, не укладывающихся в общие рамки гражданско-правового регулирования.
 Земельным законодательством достаточно подробно урегулирован порядок предоставления земельных участков в собственность, пожиз­ненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и срочное пользование, правда, ряд статей ЗК РСФСР, касаю­щихся данных вопросов, признаны недействующими, что создает опре­деленные трудности при практическом решении указанных вопросов. Особенно подробно урегулировано предоставление земель в связи с рас­формированием колхозов и совхозов, образованием крестьянских (фер­мерских) хозяйств, что подробно анализируется в курсе аграрного права.
 Действующим законодательством предусмотрено, что граждане Рос­сийской Федерации имеют право по своему выбору на получение земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для веде­ния крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяй­ства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного строительства и иных целей, связанных с ведением сельско­хозяйственного производства. Соответствующие права на землю возника­ют после регистрации права собственности на землю, права землевладе­ния, землепользования, договоров на временное пользование и аренду земельных участков. Согласно Федеральному закону от 21 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также ограничения (обременения) - сервитута, ипотеки, доверительное управление, аренда и др.
 Государственная регистрация, согласно ст. 2 Закона, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ции. Государственная регистрация является единственным доказательст­вом существования зарегистрированного права. Зарегистрированное пра­во на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Утвержденные постановлением Правительства Российской Фе­дерации от 18 февраля 1998 г. № 219 Правила ведения Единого государ­ственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним уста­новили формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.
 
 
 Что такое «кадастровый номер»?
 Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во време­ни и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимос­ти, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и тех­нического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объ­ект существует как единый объект зарегистрированного права.
 
 
 Каковы виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации?
 Таковыми являются:
 — земельные участки;
 — участки недр;
 — обособленные водные объекты;
 — все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несо­размерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, со­оружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насажде­ния, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
 
 
 Что понимается под Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это документ, содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
 Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановле­нием Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифи­цированной в пределах Российской Федерации системы записей о пра­вах на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об ограничениях (обременения) этих прав.
 
 
 Какие органы осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
 Такая регистрация проводится учреждением юстиции по государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на терри­тории регистрационного органа по месту нахождения недвижимого иму­щества. Порядок создания и структура таких учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
 К компетенции учреждений юстиции по государственной регистра­ции прав относится:
 - проверка действительности поданных заявителем документов и на­личия соответствующих прав у подготовившего документ лица или орга­на власти;
 - проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
 - государственная регистрация прав ;
 - выдача информации о зарегистрированных правах.
 
 
 Каковы основания для отказа в государственной регистрации ?
 В государственной регистрации прав может быть отказано, если:
 - право на объект недвижимого имущества, о госрегистрации которо­го просит заявитель, не является правом, подлежащим такой регистрации;
 - с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо;
 - представленные документы по форме или содержанию не соответ­ствуют требованиям действующего законодательства;
 - акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставле­нии прав на недвижимое имущество признан недействительным с мо­мента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
 - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоче­но распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
  - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови­ями, составило документ без указаний: этих условий;
  - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имуще­ства свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.
 Кроме того, Законом предусмотрены также основания для приоста­новления государственной регистрации прав. Так, при возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для госрегистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него ос­нований для государственной регистрации прав. Государственная регис­трация может быть приостановлена не более чем на месяц при направле­нии представленных документов на подтверждение их подлинности. В случае, если в течение указанных сроков не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государствен­ная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформ­ленной доверенности. Кроме того, государственная регистрация прав может быть приостановлена в установленном порядке на основании оп­ределения или решения суда. Приостановление государственной регист­рации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Еди­ный государственный реестр прав.
 Новым для нашего земельного права и хозяйственной практики осно­ванием возникновения права собственности на землю является предус­мотренная действующим законодательством приобретательная давность. В условиях монополии государства на землю и исключительной государ­ственной собственности на нее такого института не было и не могло быть, поскольку всякая иная форма собственности, кроме государствен­ной, начисто исключалась. «Ничьей земли» не было, вся земля имела своего «хозяина».
 Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 г. ввел с 1 января 1995 г. институт приобретательной давности.
 Согласно ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и не­прерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, под­лежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой реги­страции.
 Эта новелла гражданского законодательства, имеющая прямое отноше­ние к правовому регулированию отношений по поводу такой недвижимости, как земля, еще не получила какого-либо отражения в земельном за­конодательстве.
 
 
 Каковы основания прекращения прав на землю?
 Права собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования и аренды могут быть прекращены полностью или частично в следующих случаях:
 — добровольного отказа от земельного участка или его части;
 — продажи его, дарения, завещания, в порядке, предусмотренном зако­ном;
 - истечения срока, на который был предоставлен земельный участок;
 - прекращения деятельности предприятия, учреждения, организа­ции, крестьянского (фермерского) хозяйства;
 — использования земли не по целевому назначению;
 - прекращения трудовых отношений, в связи с которыми был предо­ставлен служебный надел, за исключением предусмотренных законом случаев;
 - нерационального использования земельного участка, выражающе­гося для земель сельскохозяйственного назначения в уровне фактичес­кой урожайности в течение последних пяти лет более чем на 20% ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель, а также в изменении состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных в менее ценные земельные угодья;
 — использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки;
 — систематической неуплаты земельного налога в течение двух лет и непогашения задолженности в течение последующего одного года, а так­же арендной платы в сроки, установленные договором аренды;
 — не использования в течение одного года земельного участка, предо­ставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного строительства, и двух лет для несельскохозяйственного производства на других землях;
 — выделения из земель сельскохозяйственных предприятий земель­ных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства граж­данам, выходящим из состава этих предприятий;
 — перехода прав собственности на строение, сооружение или переда­чи их другим предприятиям, учреждения, организациям и гражданам;
 — изъятия (выкупа) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;
 — смерти землевладельца, арендатора.
 
 
 Каков порядок изъятия земельных участков?
 Изъятие земельных участков в целях предоставления их гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям производится по решению компетентного государственного органа. Заинтересованные лица обраща­ются в соответствующий орган, обладающий правом изъятия и предостав­ления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласова­нии места размещения соответствующего объекта, примерного размера земельного участка, а также сроков пользования участком. При выборе участка обязательно участие местной администрации, собственников зем­ли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, представителей соответствующих государственных служб, предприятий, учреждений и ор­ганизаций, заинтересованных в отводе участка.
 Рассмотрение таких ходатайств осуществляется при наличии согласия заинтересованных государственных органов, органов местного само­управления. Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления вправе принимать уча­стие в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. Решение соот­ветствующего органа о предварительном согласовании места размещения объекта может быть обжаловано собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором в вышестоящий орган, а затем в суд.
 Особый порядок установлен для изъятия сельскохозяйственных уго­дий, земель, занятых природными и историко-культурными объектами, пригородных и зеленых зон, земель, занятых лесами первой группы. Так, изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше средне районного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйствен­ных нужд допускается в исключительных случаях, связанных с междуна­родными обязательствами, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохране­ния, образования, дорог, магистральных трубопроводов и т. п., при отсут­ствии других вариантов размещения этих объектов. Изъятие особо ценных для данного региона продуктивных земель, в том числе опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также зе­мель природно-заповедного фонда, историко-культурного назначения и других особо охраняемых территорий, не допускается.
 Изъятие пригородных и зеленых зон, земель, занятых лесами первой группы, для государственных и общественных нужд допускается только в исключительных случаях, определенных действующим законодатель­ством.
 
 
 Каковы гарантии и защита прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов?
 В Конституции Российской Федерации (ст. 8) предусмотрено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом ча­стная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно ст. 9 Конституции земля и другие природные ресурсы исполь­зуются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эти конституционные гарантии прав собственников земли предусмотрены главой 1 Конституции, посвященной основам конституционного строя. Они могут быть пересмотрены или изменены лишь в порядке, опреде­ленном самой Конституцией (ст. 135), что свидетельствует об их особой социальной значимости и стабильности.
 О строгой защите прав собственников земельных участков, землевла­дельцев, землепользователей и арендаторов свидетельствует также положе­ние, предусмотренное действующим земельным законодательством (ст. 54 ЗК РСФСР), о том, что вмешательство в деятельность собственников зе­мельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйст­венных и других органов запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства. Нарушенные земельные права подлежат вос­становлению в установленном порядке. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользова­телей и арендаторов, подлежат возмещению в полном объеме.
 Изъятие или выкуп для государственных или общественных нужд зе­мельных участков у граждан может производиться после выделения по их желанию равноценного земельного участка, строительства на новом мес­те предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отво­дится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду. Изъятие для государственных и обществен­ных нужд земель сельскохозяйственных коммерческих организаций, сельскохозяйственных научно-исследовательских учреждений и учебных хозяйств, других государственных, кооперативных, общественных пред­приятий и организаций может производиться при условии строительства по их желанию жилых, производственных и иных построек взамен изы­маемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду.
 
 
 
 ТЕМА 7
 ГОДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ
 
 
 Что такое «земельные ресурсы» и какова классификация земель по их целевому назначению?
 Под земельными ресурсами понимаются все земли в пределах государственных границ Российской Федерации. Ранее, в условиях на­ционализации земли и исключительной госу­дарственной собственности на землю, и в за­конодательстве, и в литературе говорилось о едином земельном фонде. В условиях же отме­ны монополии государства на землю и утверж­дения многообразия форм собственности на нее говорить о едином земельном фонде пред­ставляется неправильным, хотя и по настоя­щее время такие утверждения встречают­ся. Вместе с тем определенные функции по регулированию использования и охраны всех земельных ресурсов, в том числе и не являю­щихся объектами его собственности, государ­ство несомненно осуществляет.
 Классификация земель может произведена по различным основаниям: по их роли в про­цессе производства, правовому режиму и др. Особо важное значение имеет классификация земель по их целевому назначению. По данно­му основанию все земли Российской Федера­ции подразделяются на следующие категории:
 - земли сельскохозяйственного назначе­ния;
 - земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населен­ных пунктов);
 - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телеви­дения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
 - земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительно­го, рекреационного и историко-культурного назначения;
 - земли лесного фонда;
 - земли водного фонда;
 - земли запаса.
 Кроме того, в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп и в зонах охраны памятников ис­тории и культуры, музеев-заповедников может быть установлен по согла­сованию с соответствующими органами особый режим использования указаниях земель.
 Отнесение земель к той или иной категории и перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением целевого назна­чения земель, в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.
 
 
 Что понимается под государственным регулированием использования и охраны земельных ресурсов?
 Под государственным регулированием понимается организационно-правовое и экономическое воздействие государства на использование и охрану земельных ресурсов.
 С переходом к рыночной экономике произошло коренное изменение форм и методов государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов, их содержания и соотношения. Получили широкое применение экономические методы воздействия и в сфере земельных от­ношений, где раньше безраздельно господствовали административные ме­тоды. Вместе с тем в условиях рыночной экономики и отмены государст­венной монополии на землю говорить о преимущественно экономических методах государственного регулирования данной сферы отношений и, тем более, о замене административных методов экономическими не прихо­дится. В силу специфики регулируемых отношений здесь, несмотря на широкое применение экономических методов, в том числе платы за зем­лю, экономического стимулирования рационального использования зе­мель, существенную роль играют административные методы, о чем, в ча­стности, свидетельствует и принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия зе­мель сельскохозяйственного назначения», определившего полномочия ор­ганов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов в данной области.
 
 
 Какова система государственных органов, осуществляющих функции государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов?
  Государственное регулирование использования и охраны земель осуществляют все ветви государственной власти — законодательная, исполнительная, судебная; в той или иной мере и форме — все государственные органы: Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание РФ, Правительство РФ, органы законодательной, исполнительной и судебной власти субъектов Российской Федерации. Государственным же управлением использованием и охраной земельных ресурсов в узком смысле занимаются органы исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов. Эти органы обычно подразделяются на органы общей и специальной компетенции. В число последних, осуществляющих непосредственное управление использованием и охраной земельных ресурсов, входят Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Министерст­во природных ресурсов Российской Федерации и другие органы.
 Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, являющееся : головным органом управления агропромышленным комплексом, обеспечи­вающим единство системы органов государственного управления АПК, вза­имодействие и координацию их деятельности, осуществляет государственное руководство проведением аграрных и земельных преобразований в стране, организует разработку и выполнение программ по защитному лесоразведению, разрабатывает и реализует комплекс мероприятий (организа­ционно-экономических, технических, научных) по рациональному исполь­зованию земельных ресурсов в агропромышленном комплексе.
 Министерство природных ресурсов Российской Федерации, являющее­ся федеральным органом исполнительной власти, проводит государствен­ную политику в сфере изучения, воспроизводства и охраны природных ре­сурсов, координирует деятельность иных федеральных органов в данной сфере в случаях и пределах, установленных федеральными законами, ука­зами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительст­ва Российской Федерации.
 В связи с упразднением Указом Президента Российской федерации от 17 мая 2000 г. № 867 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» ряда федеральных органов — Государственного комитета Россий­ской Федерации по земельной политике. Государственного комитета Российской Федерации по охране окружающей среды. Федеральной службы лесного хозяйства России, выполнявших важные функции по государственному управлению и охране земельных ресурсов, и передаче этих функций Министерству природных ресурсов Российской Федера­ции, роль последнего в данной сфере значительно выросла. В соответст­вии с постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентя­бря 2000 г. № 684 в Министерстве природных ресурсов и его территориальных органах на основе подразделений, ранее осуществляв­ших специальные функции управления в сфере природопользования и охраны окружающей природной среды, соответствующие блоки: государ­ственной водной службы, государственной лесной службы, государствен­ной геологической службы и государственной службы охраны окружаю­щей природной среды под руководством первых заместителей Министра.
 Согласно Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2000 г. № 726, Министерство природных ресурсов Рос­сийской Федерации является федеральным органом исполнительной вла­сти, проводящим государственную политику и осуществляющим управле­ние в сфере изучения, использования, воспроизводства, охраны природных ресурсов и окружающей природной среды, обеспечения эко­логической безопасности, а также координирующим в случаях, установ­ленных законодательством Российской Федерации, деятельность в этой сфере иных федеральных органов исполнительной власти.
 Так, в области реализации государственной политики в сфере приро­допользования и охраны окружающей среды Министерство природных ресурсов РФ осуществляет следующие функции:
 — разрабатывает с участием других федеральных органов исполни­тельной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ основ­ные направления изучения, воспроизводства, использования и охраны природных ресурсов, охраны окружающей природной среды, развития системы особо охраняемых природных территорий и сохранения биоло­гического разнообразия;
 — разрабатывает и организует выполнение федеральных целевых программ геологического изучения недр и развития минерально-сырье­вой базы, рационального использования и охраны водных объектов, пре­дупреждения и ликвидации вредного воздействия вод, использования, охраны, защиты лесного фонда и воспроизводства лесов, охраны окру­жающей природной среды;
 — разрабатывает и осуществляет с участием других федеральных ор­ганов исполнительной власти меры по совершенствованию механизма экономического стимулирования рационального природопользования и охраны окружающей природной среды, определяет методики экономи­ческой (стоимостной) оценки природных ресурсов;
 — осуществляет с участием других федеральных органов исполни­тельной власти прогнозирование влияния использования одних видов природных ресурсов на состояние других;
 — организует подготовку государственных докладов о состоянии ок­ружающей природной среды и об использовании природных ресурсов в Российской Федерации и др.
 Функции упраздненного в соответствии с названным Указом Госу­дарственного комитета Российской Федерации по земельной политике переданы вновь образованной Федеральной службе земельного кадастра России и Министерству имущественных отношений Российской Феде­рации.
 Важную роль в регулировании и охране земельных ресурсов играют органы санитарно-эпидемиологического надзора Министерства здраво­охранения Российской Федерации. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предусматривает комплекс мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охра­ну здоровья и благоприятную окружающую среду. Указанные органы осуществляют государственный контроль за:
 - соблюдением санитарного законодательства при использовании земельных участков, установлении охранных, санитарно-защитных оз­доровительных и рекреационных зон, при проектировании и эксплуата­ции предприятий, объектов по использованию, переработке и захороне­нию радиоактивных, токсичных материалов и отходов производства;
 - предотвращения загрязнения земель возбудителями паразитарных и инфекционных заболеваний и др.
 Особые санитарно-эпидемиологические требования прежде предъяв­ляются к планированию застройке городских и сельских поселений. При планировке и застройке таких поселений должно предусматривать­ся создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения пу­тем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредных воз­действий на человека факторов среды обитания.
 Регулирование рационального использования и охраны земельных ресурсов осуществляют не только органы государственной власти Рос­сийской Федерации и ее субъектов, но и органы местного самоуправле­ния. Местное самоуправление, согласно ст. 130 Конституции РФ, обес­печивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собст­венностью, в том числе и земельными ресурсами. Местное самоуправле­ние осуществляется в городских, сельских поселениях и на других терри­ториях с учетом исторических и местных традиций. Изменение границ территорий, в которых осуществляется местное самоуправление, Допус­кается с учетом мнения населения соответствующих территорий.
 К полномочиям органов местного самоуправления относятся:
 - определение долгосрочной перспективы развития муниципальных образований, территориальное планирование использования земель, зонирование их, разработка и утверждение генеральных планов террито­рий муниципальных образований по согласованию с органами государ­ственной власти субъектов Российской Федерации;
 - установление в соответствии с действующим законодательством порядка предоставления, использования и изъятия земель муниципаль­ных образований;
 - управление и распоряжение муниципальными землями и др.
 Органы местного самоуправления, согласно ст. 131 Конституции Российской Федерации, могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, в том числе и в сфере рационального исполь­зования и охраны земель, с передачей необходимых для их осуществле­ния материальных и финансовых средств.
 Реализация переданных полномочий подконтрольна государству.
 
 
 Каков порядок осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель ?
 Порядок осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации определен постановле­нием Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 1362. Установленный Положением порядок осуще­ствления государственного контроля за использованием и охраной земель является обязательным для исполнения всеми физическими, должностны­ми и юридическими лицами. Такой контроль осуществляется соответству­ющими органами представительной и исполнительной власти, а также специально уполномоченными на то государственными органами в соот­ветствии с действующим законодательством.
 Определена и задача госземконтроля: обеспечение соблюдения всеми физическими, должностными и юридическими лицами требований зе­мельного законодательства в целях эффективного использования и охра­ны земель.
 
 
 Каковы функции органов, осуществляющих госземконтроль?
 Названные выше органы, осуществляющие госземкомтроль, в соот­ветствии со своей компетенцией:
 — организуют проверку и экспертизу изменения качественного состоя­ния земель и функционального зонирования городов и других поселений;

<< Пред.           стр. 2 (из 6)           След. >>

Список литературы по разделу