<< Пред.           стр. 3 (из 11)           След. >>

Список литературы по разделу

  Правительство Москвы рекомендовало уполномоченным страховым организациям формировать и использовать резервы для финансирования мероприятий, направленных на предупреждение и снижение вероятности наступления страховых событий в жилищном фонде города, в размере не менее 10% страховых взносов, полученных по договорам страхования жилых помещений. Согласно Положению о системе страхования в городе Москве жилых помещений, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 1 октября 2002 г. N 821-ПП (далее - Положение о страховании в Москве), цель системы страхования - защита имущественных интересов собственников жилья и жилищных прав пользователей жилых помещений, нарушаемых воздействием случайных неблагоприятных обстоятельств, а также обеспечение сохранности жилищного фонда города. Страхование жилых помещений с учетом гарантируемых правительством Москвы мер защиты жилищных прав граждан, проживающих в этих жилых помещениях, добровольно и не ограничивает права граждан на страхование на иных условиях.
  Страхователями жилых помещений могут выступать их собственники или наниматели жилых помещений жилищного фонда города, постоянно проживающие и зарегистрированные в них по месту жительства, а также родители, усыновители, опекуны или попечители, выступающие от имени несовершеннолетних или недееспособных собственников, нанимателей жилых помещений. Страхователем жилого помещения, находящегося в общей собственности граждан, может быть по соглашению всех участников общей собственности лишь один из сособственников, постоянно проживающий и зарегистрированный в застрахованном жилом помещении.
  Страхователями не могут выступать иностранные граждане и лица без гражданства.
  Страховщиками жилых помещений могут быть юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для ведения страховой деятельности, получившие в установленном порядке лицензию на осуществление страхования того или иного вида и прошедшие конкурсный отбор.
  Объект страхования - жилое помещение (квартира, комната), включая его конструктивные элементы, элементы отделки и внутренних коммуникаций, инженерное оборудование, относящиеся к этому помещению и соответствующие типовому проекту строения, в котором расположено данное жилое помещение. Застраховать можно жилые помещения, расположенные в домах жилищного фонда города, на содержание которых выделяются дотации из бюджета города Москвы.
  Не могут служить объектами страхования жилые помещения:
  - признанные в установленном порядке аварийными;
  - имеющие физический износ более 60%;
  - расположенные в домах, включенных Правительством Москвы в ежегодный перечень адресов жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;
  - на которые обращено взыскание по обязательствам;
  - подлежащие конфискации;
  - в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
  Положение о страховании в Москве признает страховыми случаями повреждение или уничтожение застрахованного жилого помещения в результате следующих событий:
  1) пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованного помещения, а также проведения правомерных действий по его ликвидации;
  2) взрыва газа, применяемого в системах газоснабжения жилых строений для бытовых надобностей, в том числе происшедшего вне застрахованного жилого помещения;
  3) аварий*(100) систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков (включая места соединения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшедших вне застрахованного жилого помещения;
  4) сильного ветра (свыше 20 м/сек), урагана, смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков.
  Повреждение (уничтожение) застрахованного жилого помещения вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к повреждению (уничтожению) жилого помещения вследствие самих аварий таких систем.
  К водопроводным, отопительным, канализационным системам относятся системы коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации, включающие разрешенные строительными нормами и правилами для применения в инженерных сетях трубопроводы, элементы, устройства, оборудование, приборы.
  Не относятся к указанным системам:
  - бытовые водопотребляющие устройства,
  - приборы, в том числе стиральные, посудомоечные машины, включая элементы, служащие для их подключения к трубопроводам систем коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации, до узлов водосливной и водоразборной (запорной) арматуры, обеспечивающей это подключение,
  - дополнительные (не предусмотренные проектами строений, в которых расположены застрахованные жилые помещения) санитарно-технические приборы и оборудование, смонтированные с нарушением порядка переустройства жилых помещений, до узлов водосливной и водоразборной (запорной) арматуры, обеспечивающей их подключение к трубопроводам систем коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации.
  При повреждении жилых помещений, застрахованных уполномоченными страховыми организациями с учетом Положения о страховании в Москве, Правительство Москвы несет вместе со страховщиком ответственность за возмещение убытков в виде выплат страховых субсидий.
  Страховая субсидия - целевые бюджетные средства, предназначенные исключительно для оплаты материалов и работ, необходимых для восстановления поврежденного жилого помещения. Если страхователь не целевым образом использует эти средства, он может быть лишен права на получение страховой субсидии.
  Величина страховой субсидии при повреждении жилого помещения в результате страхового случая рассчитывается исходя из величины причиненных убытков и установленного размера ответственности правительства Москвы. Величина причиненных убытков рассчитывается исходя из действительной (страховой) стоимости жилого помещения, которая определяется на основании учетных данных МосгорБТИ и правовых актов органов исполнительной власти города Москвы, принимаемых для целей страхования. При уничтожении в результате страхового случая жилого помещения (признании жилого помещения непригодным для проживания) правительство Москвы гарантирует (с учетом установленных долей ответственности) страхователю-собственнику - предоставление другого жилого помещения взамен утраченного либо возмещение убытков в размере страховой стоимости, а страхователю-нанимателю - предоставление другого жилого помещения взамен утраченного.
  Гражданам, зарегистрированным по месту жительства в уничтоженном жилом помещении, предоставляется другое жилое помещение (квартира), благоустроенное применительно к условиям города Москвы, отвечающее санитарным, техническим нормам и требованиям, установленным правовыми актами города Москвы, соответствующее норме предоставления жилого помещения.
  Жилое помещение взамен утраченного предоставляется с учетом всех имеющихся в пользовании у граждан и членов их семей жилых помещений, в том числе принадлежащих им на праве собственности. Если иное, кроме уничтоженного, жилище соответствует норме предоставления, то другое жилое помещение взамен утраченного не предоставляется и возмещение убытков в части ответственности Правительства Москвы не производится. Страхователям-собственникам жилое помещение взамен утраченного в результате страхового случая передается в собственность.
  При признании страховщиком факта наступления страхового случая и выплате страхового возмещения материалы страхового расследования передаются страховщиком в Государственное учреждение города Москвы "Городской центр жилищного страхования" для реализации страхователем права на возмещение убытков в части обязательств (гарантий) правительства Москвы. Если есть признаки уничтожения жилого помещения, то при его осмотре и составлении акта обязательно должен присутствовать представитель "Городского центра жилищного страхования".
  Убытки, причиненные жилому помещению, определяются как сумма убытков, причиненных в результате страхового случая конструктивным элементам, элементам отделки, инженерному оборудованию, элементам внутренних коммуникаций, относящимся к этому помещению и соответствующим типовому проекту строения, в котором расположено застрахованное жилое помещение. Расчет убытков производится в соответствии с правовыми актами органов исполнительной власти города Москвы. При этом изменение процента износа конструктивных элементов и элементов отделки квартиры за время действия договора не учитывается. Не учитываются и повреждения, связанные с предыдущими страховыми случаями и не устраненные страхователем до наступления последнего страхового случая или с событиями, произошедшими до начала или после окончания действия договора.
  Документальным основанием для исполнения обязательств правительства Москвы являются договоры между Государственным учреждением города Москвы "Городской центр жилищного страхования" и уполномоченными страховыми организациями, договоры страхования жилых помещений (страховые полисы, свидетельства, сертификаты), заключенные в соответствии с Правилами страхования жилых помещений в городе Москве и Положением о страховании в Москве.
  "Городской центр жилищного страхования" по результатам рассмотрения материалов страхового расследования принимает решение о возмещении убытков в части ответственности Правительства Москвы. Если размер убытков не превышает 10% от страховой суммы и факт наступления страхового случая установлен страховщиком, может быть принято решение о возмещении убытков без предоставления документов компетентных органов. "Городской центр жилищного страхования" вправе запросить у страхователя, страховщика и компетентных органов дополнительные документы, необходимые для принятия решения.
  Выплата страховой субсидии производится путем безналичных расчетов на счет страхователя (выгодоприобретателя) или по его поручению специализированной подрядной организации, производящей восстановительный ремонт квартиры на основании договора со страхователем (выгодоприобретателем).
  При уничтожении жилого помещения причиненные убытки определяются в размере страховой стоимости, а страховое возмещение - в размере страховой суммы, установленной в договоре страхования. Компенсация убытков может быть произведена по заявлению страхователя в натуральной форме. При этом страховщик на основании заявления страхователя перечисляет денежные средства в размере страховой суммы в бюджет города Москвы.
  Размер страховой субсидии по каждому очередному страховому случаю (включая расходы, целесообразно произведенные страхователем для предотвращения или уменьшения ущерба застрахованному жилому помещению) не может превышать разницу между установленной в договоре страховой стоимостью и ранее произведенными выплатами по предыдущим страховым случаям, произошедшим за период действия договора. Если по фактам, связанным с наступлением страхового случая, возбуждено уголовное дело в отношении страхователя (выгодоприобретателя), то принятие решения о возмещении убытков в части ответственности правительства Москвы приостанавливается до окончания расследования или судебного решения.
  Если страхователь получил, полностью или частично, возмещение убытков от лица, виновного в их причинении, Государственное учреждение города Москвы "Городской центр жилищного страхования" освобождается от обязанности по их возмещению в размере, равном полученному страхователем возмещению (пропорционально установленной доле ответственности). Если возмещение убытков по договору страхования произведено, то страхователь обязан возвратить "Городскому центру жилищного страхования" средства в размере страховой субсидии.
  Условия страхования жилых помещений по договорам, заключенным с 1 января 2003 г., изменились следующим образом:
  - размер ежемесячного страхового взноса возрос с 40 коп. за 1 кв. м до 50 коп. за 1 кв. м, т.е. на 25%;
  - страховая стоимость 1 кв. м жилого помещения увеличилась на 50%, с 6 тыс. руб. до 9 тыс. руб.;
  - ответственность Правительства Москвы при возмещении ущерба уменьшилась с 70% до 50%, а ответственность компании-страховщика возросла с 30% до 50%.
  Например, согласно постановлению Правительства г. Москвы от 1 октября 2002 г. N 821-ПП, чтобы застраховать квартиру площадью 50 кв. м, необходимо ежемесячно платить по 25 руб. Страховая стоимость по договору страхования составила с 1 января 2003 г. 450 тыс. руб.*(101) С 2003 г. размер средней выплаты по страховому случаю возрос в полтора раза по сравнению с 2002 г. и составил более 10 тыс. руб.
 
 Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
 
 §6.1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
 
  Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).
  Законодательство о градостроительной деятельности, упоминаемое в части 1 статьи 22 ЖК РФ, согласно статье 3 Градостроительного кодекса России, состоит из Градостроительного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу России.
  Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Жилищный кодекс не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот.
  Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
  Согласно пункту 2 части 3 статьи 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
  Статья 22 ЖК РФ не предусматривает возможности определения оснований и условий перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательством субъектов Российской Федерации. Нормы статей 12-14 ЖК РФ не относят данный вопрос к компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 9 статьи 13 ЖК РФ в компетенцию органов государственной власти субъектов Российской Федерации входят иные вопросы, отнесенные Конституцией России, Жилищным кодексом и другими федеральными законами к ведению органов государственной власти субъектов Федерации в области жилищных отношений, а не органов государственной власти Российской Федерации и местного самоуправления. Следовательно, органы государственной власти субъектов Федерации вправе регулировать названные вопросы, например, Закон Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятый постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые. В соответствии со статьей 3 этого Закона основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
  1) признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
  2) изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
  Согласно статье 4 названного Закона, условия перевода квартиры в нежилое помещение таковы:
  1) расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;
  2) расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;
  3) согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;
  4) решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.
  Переводу в нежилые помещения подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников и свободные от иных обязательств (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 93).
  Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:
  1) заявление о переводе помещения;
  2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);
  4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
  Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше. Например, в соответствии со статьей 6 Закона Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятого постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, решение о переводе жилых помещений (жилых домов) в нежилые независимо от форм собственности жилищного фонда принимает правительство Московской области в течение одного месяца после представления документов межведомственной комиссией. В комиссию муниципального образования включаются представители межведомственной комиссии, организации, выполняющей функции управления жилищным фондом и его содержания, а также органов архитектуры и градостроительства, организации технической инвентаризации, органов государственного архитектурно-строительного надзора, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, государственной санитарно-эпидемиологической службы. При необходимости к работе в комиссии муниципального образования могут привлекаться экологи, эксперты-проектировщики и другие специалисты.
  На заседание комиссии муниципального образования приглашается собственник жилого помещения (жилого дома). Комиссия в течение одного месяца рассматривает полученное заявление о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое, изучает представленные документы, обязательно проверяет их на месте и принимает одно из следующих решений: ходатайствовать перед межведомственной комиссией о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое или отказать в таком ходатайстве. В последнем случае должны быть указаны причины отказа в переводе. Заключение комиссии муниципального образования должно носить мотивированный характер.
  Комиссия муниципального образования направляет в межведомственную комиссию документы вместе с составленным актом. Межведомственная комиссия рассматривает документы в течение одного месяца после представления документов комиссией муниципального образования в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах". Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только в городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. В случае обжалования решения межведомственных комиссий муниципального (территориального управления) или административного округов эти вопросы рассматриваются в городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской комиссии утверждаются Департаментом муниципального жилья. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы.
  Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления этих документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством России.
  Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к помещению, которое предполагается перевести в другой фонд, жилой или нежилой. Если необходимы переустройство, перепланировка переводимого помещения или иные работы в нем, то указанный в части 5 статьи 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Этот документ подтверждает окончание перевода помещения и служит основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.
  Завершение указанных в части 8 статьи 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Последний (орган) направляет составленный акт в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в жилое или нежилое. При дальнейшем использовании переведенного помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
 
 §6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
 
  Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:
  1) не представлены определенные частью 2 статьи 23 ЖК РФ документы;
  2) документы представлены в ненадлежащий орган;
  3) не соблюдены предусмотренные статьей 22 ЖК РФ условия перевода помещения;
  4) проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.
  Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
  Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим. В качестве первого основания названо непредставление документов, определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ (перечень документов приведен в предыдущем параграфе).
  Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет отказа в переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот.
  Второе основание - представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган местного самоуправления, в который должны быть представлены необходимые документы. Третье основание для отказа в переводе - несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:
  - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;
  - отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
  - переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  - право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:
  - такое помещение не отвечает установленным требованиям;
  - отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
  - право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:
  - в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;
  - жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;
  - будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;
  - жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.
  Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 98, 99).
 
 Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения
 
 §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки
 
  Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
  - установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
  - перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  - устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование - для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 84).
  Перепланировка жилых помещений может включать в себя:
  - перенос и разборку перегородок;
  - перенос и устройство дверных проемов;
  - разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
  - устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  - расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  - ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  - устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
  Порядок и условия переустройства и перепланировки, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Федерации в этой части утрачивают свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
  Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.
  Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы"*(102) разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдают главы районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) выдают префекты административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.
  При переустройстве помещений не допускаются:
  - переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  - перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
  - установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
  - перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
  - увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
  - переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
  - переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;
  - перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
  Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.
  Согласно части 2 статьи 23 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако, согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
  В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве", проектная документация - обязательное условие для перепланировки помещений.
  В состав документации входят:
  1) технический паспорт БТИ;
  2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
  3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;
  4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);
  5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);
  6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);
  7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований - их органы на основании учредительных документов, доверенностей (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88).
  Согласно статье 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", контролируют соблюдение порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах управляющие жилыми домами и органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти и районными управами.
  Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:
  - проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
  - вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);
  - следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
  - принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.
  Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:
  - требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;
  - обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
  - выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
  - осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.
  Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.
 
 §7.2. Основания проведения переустройства и перепланировки
 
  Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в части 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.
  Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством России. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
  Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
  1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством России;
  2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
  4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
  5) письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории или культуры.
  Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
  Решение о согласовании или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 статьи 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в данный орган, который не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством России. Предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
 
 §7.3. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки
 
  В соответствии со статьей 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается, если:
  - не представлены определенные частью 2 статьи 26 ЖК РФ документы;
  - документы представлены в ненадлежащий орган;
  - проект переустройства или перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.
  Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в части 2 статьи 26 ЖК РФ (перечень документов см. в § 7.2). Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут предъявляться. Например, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления согласия всех членов семьи нанимателя в нотариальной форме или удостоверенного какими-либо органами (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 92).
  Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления*(103). В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на заседаниях межведомственных комиссий административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда. Решение межведомственной комиссии района утверждает супрефект, решение межведомственной комиссии административного округа - префект, решение городской межведомственной комиссии - Комитет муниципального жилья.
  Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ. Например, в постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрены следующие требования:
  - переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;
  - перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
  Например, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.
  Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
 
 §7.4. Завершение переустройства и перепланировки
 
  Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение. Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который оценивает, допустимы ли они (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 93). Если фактические изменения в переустроенных помещениях признаны недопустимыми, то органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры к привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.
  Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии против решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии - в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ.
  Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре и направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом г. Москвы для внесения этих изменений в банк данных.
  Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).
 
 §7.5. Последствия самовольных переустройства и перепланировки
 
  Самовольными считаются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные без основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
  На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 статьи 29 ЖК РФ срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование (если не принято решение, предусмотренное частью 4 статьи 29 ЖК РФ), принимает решение:
  1) в отношении собственника - продать с публичных торгов такое жилое помещение, выплатить собственнику вырученные от продажи жилого помещения средства, кроме расходов на исполнение судебного решения, возложить на нового собственника этого жилого помещения обязанность привести его в прежнее состояние;
  2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - расторгнуть данный договор и возложить на собственника такого жилого помещения, бывшего наймодателем по указанному договору, обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние.
  Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 ЖК РФ порядке, или для собственника жилого помещения, бывшего наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 статьи 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок, в течение которого нужно привести жилое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то это помещение подлежит продаже с публичных торгов в соответствии с частью 5 статьи 29 ЖК РФ.
 
 Глава 8. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц
 
 §8.1. Права и обязанности собственника жилого помещения
 
  Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько иначе, чем остальные виды недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, - Гражданский кодекс*(104) и Жилищный кодекс России, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.
  Среди международных актов о защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу N 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации. В 2001 г. заметно проявился интерес отечественных юристов к нормам о защите прав собственника по статье 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на статью 1 Протокола N 1 стали довольно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуальных документах. Видимо, можно говорить о востребованности этой нормы именно в текущей российской правоприменительной практике. Согласно статье 1 Протокола, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества, и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение тех законов, какие ему представляются необходимыми для ведения контроля над использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов.
  Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному, например: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежат государственной регистрации и подтверждаются правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом. В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
  Право собственности заключается в том, что, во-первых, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Во-вторых, собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), однако это не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан управлять имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
  Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе). Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владельцем, переход по наследству), она называется законным, или титульным владением в противоположность фактическому беститульному (т.е. незаконному) владению (например, лица, присвоившего находку, клад)*(105).
  Правомочие пользования - основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления для производственных или личных нужд (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.
  Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения в отношении нее юридических актов. Не вызывает сомнения, что, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении той вещи, которую он уничтожает, если она стала ему ненужной, либо выбрасывает ее, либо когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается ею, совершая одностороннюю сделку, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в данном случае происходит осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.
  Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается и в том, что, согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости*(106).
  Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.
  Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением: купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи жилья по наследству.
  Жилые помещения (квартиры, дома) - это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Для того чтобы иметь гражданские права, в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения, в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы, состав которых зависит от того, каким образом получено в собственность жилое помещение.
  Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ):
  1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, по завещанию и др.);
  2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение внаем, в аренду);
  3) отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан - подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц, отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
  В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.
  Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Если это комната в коммунальной квартире, то ее собственник несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
  Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
 
 §8.2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения
 
  К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие вместе с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если последний вселил их в качестве членов своей семьи.
  Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
  Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Статья 21 ГК РФ определила дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении гражданином 18-летнего возраста, и включает в себя способность гражданина к совершению различных сделок, не нарушающих права других лиц (сделкоспособность), и способность нести ответственность за совершение неправомерных действий (деликтоспособность). Так же как и правоспособность, она не зависит от пола граждан, их социального положения, отношения к религии, но зависит от возраста гражданина и психического состояния его здоровья. Поэтому у всех граждан она может быть различной.
  В зависимости от указанных обстоятельств законом предусмотрены полная дееспособность гражданина, дееспособность в возрасте от 14 до 18 лет и от 6 до 14 лет, ограниченная дееспособность.
  Полная дееспособность гражданина, как указывалось ранее, возникает при наступлении совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста. С этого момента он самостоятельно и сознательно приобретает и совершает разрешенные законом действия по поводу имущественных и личных неимущественных прав, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств. Вместе с тем в некоторых случаях законом установлено правило, согласно которому некоторые граждане могут приобретать полную дееспособность и до достижения совершеннолетия.
  Так, гражданин, не достигший возраста 18 лет, приобретает дееспособность в полном объеме в двух случаях:
  - со времени, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ);
  - когда несовершеннолетний, достигший 16 лет, объявлен полностью дееспособным, - эмансипация (п. 1 ст. 27 ГК РФ). Это возможно, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителей занимается предпринимательской деятельностью. Объявление его таковым производится по решению органа опеки и попечительства при наличии согласия обоих родителей несовершеннолетнего, а при отсутствии такого согласия - по решению суда. Законные представители эмансипированного несовершеннолетнего не несут ответственности по принятым им на себя обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда другим лицам. С момента приобретения дееспособности в полном объеме гражданин вправе самостоятельно, без вмешательства иных лиц совершать различные действия, не запрещенные законом, принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.
  Законные представители эмансипированного несовершеннолетнего не несут ответственности по принятым им на себя обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда другим лицам. С момента приобретения дееспособности в полном объеме гражданин вправе самостоятельно, без вмешательства иных лиц совершать различные действия, не запрещенные законом, принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.
  Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ).
  В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
  По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования этим помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
  Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, выполняет обязанности и ответственность, предусмотренные жилищным законодательством. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, выполняет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
 
 §8.3. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
 
  Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником (ст. 33 ЖК РФ).
  Согласно статье 1137 ГК РФ, завещатель вправе в своем завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Содержание завещания может исчерпываться исключительно завещательным отказом. Предметом завещательного отказа может быть:
  1) передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства;
  2) передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права;
  3) приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества;
  4) выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги;
  5) осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу*(107).
  По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования данным жилым помещением у гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
  Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
 
 §8.4. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
 
  Пожизненное содержание с иждивением подразумевает передачу получателем ренты плательщику принадлежащей ему (получателю) любой недвижимости в собственность под пожизненное содержание с иждивением. При этом действуют правила о пожизненной ренте. В обязанности плательщика могут входить обеспечение потребностей получателя в жилье, питании, одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Однако стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 601-605 ГК РФ).
  В соответствии со статьей 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Иными словами, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником и несет солидарную с ним (собственником) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между данными собственником и гражданином.
 
 Глава 9. Общее имущество собственников в многоквартирном доме
 
 §9.1. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
 
  Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
  - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
  - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  - земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).
  Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
  Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, расположенных в доме, путем его реконструкции.
  По решению, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества такого дома могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса России. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
 
 §9.2. Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
 
  Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения, расположенного в этом доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ); эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
  Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
  - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  - отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
  При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Условия договора, которыми переход права собственности не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
 
 §9.3. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
 
  Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
  Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.
  Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
  К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
  1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;
  3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
  4) выбор способа управления многоквартирным домом;
  5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, сроки и порядок проведения которого, а также порядок уведомления о принятых им решениях, устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
  Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными; они могут быть созваны по инициативе любого собственника.
  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
  Собственник, по чьей инициативе созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения. В данный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
  В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
  1) сведения о лице, по чьей инициативе созывается собрание;
  2) форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
  3) дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4) повестка дня собрания;
  5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
  В соответствии со статьей 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием.
  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также изменять повестку дня собрания. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения сообщения об этом в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
  Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса, если он (собственник) не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения несущественны и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
  В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

<< Пред.           стр. 3 (из 11)           След. >>

Список литературы по разделу