- ГК РФ исходит из вещного эффекта правомочий участников долевой собственности, это оказывает влияние на то, что судья, осуществляя выдел доли, обладает полномочием создавать новые права взамен прекращающихся, например, установить право индивидуальной собственности на часть общего имущества, соразмерной доле выделяющегося участника общей собственности, другому участнику может присудить денежную компенсацию;

- способ, при котором суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, является лишь самым крайним и наименее желательным вариантом; такой способ может быть использован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса).

Для того чтобы завершить дискуссии ученых, мы вполне обоснованно считаем, что надежной гарантией защиты прав и интересов и имущества участников долевого строительства может служить не только правильно и законно оформленный договор (ст. 4 Федерального закона РФ)[24], но и надлежащий государственный контроль на уровне Правительства РФ.

Конечно же, трудно дать гарантированный практический совет гражданам, которые хотят построить квартиру на праве общей долевой собственности в многоквартирном доме и тем самым защитить себя от строительных фирм-мошенников. Тем не менее у фирмы-застройщика необходимо проверить:

1) документы, подтверждающие юридический статус застройщика: устав, учредительный договор (для общества с ограниченной ответственностью); свидетельство о регистрации; свидетельство о присвоении ИНН; лицензию на строительную деятельность;

2) документы, характеризующие финансовое состояние застройщика:

- отчетность по финансово-хозяйственной деятельности за текущий год;

- годовую отчетность, бухгалтерский баланс за последние три года;

- аудиторское заключение за последний год;

3) документы, относящиеся к строящемуся дому:

- распорядительный акт Правительства г. Москвы (субъекта Федерации) на строительство или реконструкцию жилого фонда или иного объекта недвижимости;

- инвестиционный контракт, заключенный с Правительством г. Москвы (субъектом Федерации) и зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы;

- договор аренды земельного участка, заключенный с Департаментом земельных ресурсов Правительства г. Москвы и зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве;

- разрешение на строительство, выданное компетентными органами Правительства Москвы;

- проектную документацию на объект строительства;

- технико-экономическое обоснование строительства;

- заключение государственной экспертизы проекта;

4) договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и гражданином-инвестором, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве, в котором оговорены объект, подлежащий передаче гражданину, срок передачи указанного объекта, цена договора и гарантийный срок на передаваемое имущество.

Отметим, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, если в договоре отсутствуют вышеназванные позиции, то по смыслу законодателя такой договор считается незаключенным, и поэтому трудно не согласиться с профессором Н.М. Коршуновым, который считает, что суд при невыполнении условий при заключении подобного договора "вправе применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе"[25].

Наконец, даже если сложится ситуация, когда все в порядке и граждане, например супруги, получают на праве собственности квартиру в многоквартирном жилом доме и ставят вопрос о выделе доли, то, наверное, в данном случае следует руководствоваться прямыми указаниями закона, содержащимися в ст. 253 ГК РФ, о чем как о гарантиях защиты говорят ученые: проф. Е.А. Суханов[26], С.Г. Певницкий[27] и многие другие.

Впрочем, Правительство РФ действительно стремится отладить механизм государственного контроля на строительном рынке.

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве, в котором прописан довольно внушительный комплекс мер, защищающий дольщиков. Так, инвестиционным компаниям и застройщикам запрещено рекламировать новостройки, выставлять их на продажу, пока не будут оформлены права на земельный участок и получено разрешение на строительство.

Федеральный закон обязал строительные фирмы предоставлять заинтересованным лицам необходимые документы и отчетность для ознакомления. Кроме того, деятельность строительных компаний будет контролироваться дополнительно специальным уполномоченным Правительством федеральным органом.

Правительство РФ разработало и приняло Постановление от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства"[28], утвердило соответствующие Правила, которые действуют с 1 января 2006 г. Отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с Правилами представляется застройщиками с итогов деятельности за I квартал 2006 г.

Помимо этого, Правительство РФ обязало Федеральную службу по финансовым рынкам в месячный срок разработать и утвердить методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Вполне логично предположить, что именно указанный орган будет уполномоченным федеральным органом, который будет осуществлять государственный контроль в этой сфере деятельности строительных компаний.

Заключение

Следует признать, что ряд важнейших вопросов организации и деятельности государственной исполнительной власти и, в частности, государственного управления в области юстиции – не нашли комплексного и системного исследования в юридической и административно-правовой литературе. Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно - правовых форм.

Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом "заказчик - подрядчик (предприятие жилищно-коммунального хозяйства)" формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и управление ими;

- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

Следует иметь в виду, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

- проведению субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства; )