Данный вопрос может быть решен и иначе в договоре собственника с законным владельцем. Например, в силу ст. 606 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, принадлежат ему на праве собственности. Однако в договоре может быть определено, что арендная плата составляет долю полученных продукции, плодов и доходов (п.2 ст.614 ГК).

Поэтому, собственник имущества, при передаче его в пользование другому лицу на договорном основании, должен иметь в виду, если в договоре не будет предусмотрено условие о приобретении собственником плодов, продукции и доходов от использования имущества, то они на основании ст. 136 ГК РФ поступят в собственность законного владельца.

Обратимся теперь к такому способу приобретения права собственности как приобретение права собственности на самовольную постройку. Этот способ указан в ст. 222 ГК РФ. В соответствии с данной статьей самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное с нарушением, установленных для постройки требований. К этим нарушениям относится: использование земельного участка, не отведенного для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; отсутствие необходимых разрешений на постройку или существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Перечень объектов самовольной постройки, приведенный в ст. 222 ГК РФ не является исчерпывающим, к таким объектам можно отнести, например, дачу, гараж и т.п.

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе совершать в отношении такой пристройки какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог или аренду и т.п.). Такие сделки будут считаться ничтожными как совершенные в нарушение закона на основании ст. 168 или 169 ГК РФ, с применением указанных там последствий. Лицо, виновное в самовольном строительстве обязано устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос самовольной постройки.

Вместе с тем п.3. ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а также в ином установленном законом порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. Признание права собственности возможно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. Таким образом, потенциальный собственник самовольной постройки должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Причем право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Безусловно, что сохранение самовольной постройки не возможно, если использованный под ней земельный участок не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органном отказано в изменении целевого назначения земли. Иное противоречило бы требованиям ст.8 Земельного кодекса.

Также титульный владелец, обязан доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Октябрьский районный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований П.И.Д. к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольное строение - жилой дом, поскольку, несмотря на признание мэрией исковых требований П., было установлено, что жилой дом возведен истцом на территории санитарно-защитной зоны Вагоностроительного завода, относящегося к предприятию 1-2 классов опасности. Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку санитарными правилами (п.5.1 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов), утвержденными постановлением Главного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007 г. (аналогичные правила действовали и ранее в 2001 и 2003 г.г.) жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

Необходимо отметить, что предыдущая редакция указанной статьи указывала еще на один случай признания права собственности на самовольную постройку: за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Это правило утратило силу с 1 сентября 2006 года Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

При создании объектов недвижимости необходимо соблюсти государственные, общественные и частные интересы. Согласование этих интересов обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления, что достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке, и выдачи на основании этой документации разрешения на строительство. Поэтому несоблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки, а равно как и отсутствие документов, подтверждающих их соблюдение может являться основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. Хотя в случае отсутствия такой документации отказ не носит безусловный характер, орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено с соблюдением строительных и других норм и правил. Если же такие нарушения будут выявлены, то в случае, если их устранение возможно и застройщик устранит все нарушения, последний имеет право на получение разрешения на строительство.

Кроме того, суд сам в процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольное строение, определив, что допущенные отступления от утвержденного проекта не являются существенными или грубыми и не затрагивают права и законные интересы собственников (пользователей, владельцев) сопредельных объектов недвижимости, может обязать компетентные органы выдать застройщику необходимые разрешительные документы на строительство.

Судебный процесс по рассмотрению исков о признании права собственности на самовольные строения может длиться очень долго, в свете этого возникает вопрос, кто тогда является собственником самовольной постройки с момента ее фактического возведения до завершения определения ее юридической судьбы? Представляется, что застройщику принадлежит право собственности на материалы и конструкции, использованные при строительстве постройки.

В ГК РФ впервые предусматривается специальный случай возникновения права собственности, когда лицом создается новая движимая вещь путем переработки (спецификации). Данный институт был известен римскому праву (хотя и признавался не всеми римскими юристами, находившимися, как принято считать, под различным влиянием греческих философских течений), а также русскому дореволюционному праву. Можно даже сказать, что регулирование отношений, связанных с переработкой, по русскому дореволюционному праву совпадает с современным. В советский же период о переработке порой не упоминалось даже в специальных источниках.

Переработка (или спецификация) представляет собой процесс использования исходного имущества для получения на его основе новой вещи. Известный юрист В.Ровный утверждает, что ни одна новая вещь не возникает на пустом месте (сама по себе) и всегда основывается на использовании того или иного количества исходного имущества – как основного (сырья, материалов, полуфабрикатов и т.п.), так и вспомогательного (энергозатрат, информационных технологий и т.п.), то есть всякое создание новой вещи с точки зрения экономической (как производственно-технологический процесс) – суть переработка некоего исходного имущества. )