Земельный кодекс запрещает приобретение гражданами земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Также не предусматривается право приобретения собственного здания, сооружения и иного недвижимого имущества для постоянного пользования земельным участком в случаях, предусмотренных ст.271 ГК РФ.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком, предоставленное ранее (до введения в действие Земельного кодекса РФ), сохраняется за гражданами и всеми юридическими лицами. При этом только граждане имеют право выкупить принадлежащий им земельный участок. Выкуп производится бесплатно только один раз. При этом уплачиваются сборы, предусмотренные законодательством о регистрации недвижимого имущества.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, в частности, оно вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством в соответствии со ст. 265 ГК РФ. В настоящее время сохраняется только право пожизненного наследуемого владения, приобретенное до введения ЗК РФ в действие.

Лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, имеет право владения и пользования им, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком не вытекает иное, его владелец вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Владелец земельного участка может передавать его другим лицам по наследству.

Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим земельным участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным. В документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование, площадь сервитута, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом. Регистрация сервитута производится только после регистрации одного из вещных прав на «доминирующий» и на «обремененный» земельные участки.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадания оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

§2. Вещные права на лес и нелесную растительность

Вещные права на лес и нелесную растительность традиционно имеют для России большую важность. Это связано, прежде всего, с большими площадями территории Российской Федерации, занятыми этими видами природных ресурсов. По данным, приведенным П. Павловым, на долю нашей страны приходится свыше 22% мировой лесопокрытой площади и 21% мирового запаса древесины. Размеры лесного фонда, который составляет 69% суши России, предопределяет социально-экономическое значение лесов[6].

Леса и нелесная растительность являются объектом гражданских правоотношений, т.е. тем, по поводу чего возникают гражданские правоотношения.

С точки зрения гражданского законодательства леса и нелесная растительность не являются недвижимым имуществом (ст.130 ГК РФ). Однако, поскольку Лесной кодек РФ (далее – ЛК РФ) называет лесные участки земельными участками, следует полагать, что лесные участки являются объектами недвижимого имущества[7]. Следует также заметить, что предыдущая редакция ГК РФ относила такой объект, как «леса» к недвижимому имуществу. Думается, что исключение данного объекта из перечня недвижимого имущества является оправданным, так как «леса, равно как и многолетние насаждения, в силу своих естественных свойств не являются объектами недвижимости. Таковыми являются земельные участки, на которых они находятся»[8].

Также законодатель не дает четкого понятия леса. В соответствии с ЛК РФ лес следует понимать как экологическую систему или природный ресурс. Таким образом, исходя из положений статей ЛК РФ, можно заключить, что законодатель разделяет понятия «лес» и «лесной участок». При этом о вещных правах можно говорить только в отношении категории «лесной участок». В отношении категории «леса» ЛК РФ говорит только об использовании лесов. Таким образом, не представляется возможным говорить, например, о праве собственности на лес, так как законодательно определена лишь собственность на лесной участок.

Также неразрешенным остается вопрос о так называемых многолетних насаждениях. В соответствии с землеустроительными документами многолетними являются искусственно созданные древесные, кустарниковые или травянистые насаждения, способные давать урожай плодово-ягодной или технической продукции. В состав таких насаждений входят, прежде всего, сады, виноградники, плодовые питомники[9].

Исходя из лесоустроительных и градостроительных норм, можно сделать вывод о том, что многолетними являются те насаждения, которые не требуют ежегодного возобновления на том же самом месте и не могут быть перемещены без их гибели или значительного повреждения.

Отнесение лесных участков и большинства нелесной растительности к недвижимости оправдано также тем, что объекты недвижимости и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация недвижимости заключается во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр в соответствии с ГК РФ и ФЗ о 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[10].

Все вещи гражданское законодательство делит на группы, в зависимости от их оборотоспособности. Среди объектов, ограниченных в обороте, гражданское законодательство выделяет природные ресурсы. Как и другие объекты, они могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с нормами ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

Что касается нелесной растительности, то поскольку в отношении нее не установлено особое правило, она может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством. ГК РФ и ЗК РФ, в свою очередь, не устанавливают ограничений на порядок оборота нелесной растительности.

Все изъятые из оборота объекты также должны быть прямо указаны в законе. В настоящее время запретов в отношении оборота нелесной растительности не установлено.

Таким образом, нелесная растительность как особый вид имущества находится в свободном обороте.

Принятый 22 января 1997 года ЛК РФ в некоторой степени разрешил вопросы разграничения собственности: лесной фонд и расположенные на землях обороны леса отнесены отнесены к федеральной собственности, а формы собственности на леса, расположенные на землях городских поселений, устанавливаются федеральным законом. )