Земельный участок-часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный участок может быть неделимым и делимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Части земельных участков могут выступать в качестве объектов земельных правоотношений только в случаях прямо предусмотренных законами.

В ст.9 Конституции РФ провозглашено «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.» Данный перечень форм собственности как мы видим не является исчерпывающим.

Земли той или иной формы собственности, не есть что-то безликое, неопределённое. Земельный фонд страны имеет определённую структуру. Согласно Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли особо охраняемых территорий и объектов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли поселений;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Для уяснения тех правовых рычагов, с помощью которых земельное законодательство регулирует широкий спектр земельных отношений имеет принципиальное значение анализ понятия "правовой режим земель". Поскольку именно понятие "правовой режим земель" отражает особый характер правового регулирования использования и охраны земельных ресурсов, использование данной правовой категории позволяет выявить сущность всего земельного права.

Огромное практическое значение имеет содержание данного понятия. Суть правового режима конкретного земельного участка чрезвычайно важна для его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Использующее земельный участок, лицо, по вполне понятным причинам должно знать, какие обязанности на него возлагаются, какими правами оно обладает.

Употребление этого термина в наше время стало привычным и обыденным. Однако вопрос о том, в чем заключается его значение, каково его содержание, остается недостаточно выясненным. С одной стороны, вопрос о сущности правового режима земель подвергался исследованию очень многими специалистами в области земельного права. Однако этот вопрос анализировался с позиций изучения права собственности на землю, права землепользования, управления в сфере использования и охраны земель и т.д. С другой стороны, имеется также довольно большое число работ, специально посвященных правовому режиму соответствующих категорий или видов земель. Тем не менее, в подавляющем большинстве этих работ суть именно этого понятия специально не затрагивалась, хотя содержание исследований сводилось в конечном счете к изучению правового режима земель. В то же время есть и работы, в которых их авторы специально концентрировали свое внимание на данном вопросе.

Актуальность затронутого нами вопроса обусловлена и тем, что понятие "правовой режим земель" используется ныне и в Земельном кодексе РФ, в нем предпринята попытка дать его определение.

Проанализируем понятие "правовой режим земель" с позиций теории земельного права. Представление о правовом режиме земель формировалось постепенно. Впервые вопрос о земельном режиме затронул И.И. Евтихиев. Он писал, что при общем правовом основании - государственной собственности на землю существуют разные и не совпадающие по объему земельные режимы для отдельных разрядов земель. Под земельным режимом понимается статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций - административной, юрисдикционной и нормативной . Таким образом, по его мнению, земельный режим (т.е. правовой режим земель, выражаясь современным языком) сводился к полномочиям органов управления землями.

В принципе аналогичного мнения придерживался А.В. Венедиктов. Рассматривая вопрос о различиях правового режима отдельных видов государственного имущества (земли, основных и оборотных средств), он считал, что все различия в характере и назначении этих объектов отражаются лишь на объеме прав и обязанностей отдельных госорганов, ими ведающих, то есть на правовом режиме соответствующих видов государственных имуществ.

Определение правового режима государственного земельного фонда в юридической литературе было предложено Н.И.Красновым. Немного позже он писал, что под правовым режимом государственного земельного фонда следует понимать установленный нормами советского права порядок должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования как всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства.

Н.И. Краснов в своём исследовании "Общая теория советского земельного права" указывает, что под правовым режимом государственного земельного фонда следует понимать установленный нормами советского земельного права порядок возможного или должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, государственного управления земельным фондом, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования в качестве всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства в сельском хозяйстве. После этого данный термин использовался в юридической литературе с учетом именно такого его содержания.

Г.А. Аксененок полагал, что определить правовой режим любой категории земель - это значит, во-первых, дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения, во-вторых, определить круг землепользователей этих земель, установить их права и обязанности, в-третьих, выявить порядок государственного управления этими землями, и, наконец, в-четвертых, указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для пользователей. В учебнике «Советское земельное право» 1981г. говорилось, что основу правового режима государственного земельного фонда составляют институты права исключительно государственной собственности, государственного управления, права землепользования и правовой охраны земли.

Правовой режим земель, по мнению И.А. Иконицкой - это установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как к объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту государственного управления земельными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции - основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Встречаются вместе с тем и иные точки зрения. Так, по мнению С.А. Боголюбова, правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным и иным законодательством, законодательством о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Представление о правовом режиме земель как совокупности правовых норм, определяющих сущность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц - несобственников земельных участков, управления в сфере использования и охраны земель, правовой охраны земель, является общепризнанным. Нередко в состав данного понятия включаются также и меры ответственности за нарушение земельного законодательства. )