Следовательно, в соответствии с выбранным способом управления (ч. 2 ст. 162 ЖК) управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив предоставляет потребителю коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление). Пункт 4 Правил устанавливает, что коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения.

Помимо этого в п. 6 Правил излагается состав и содержание предоставляемых потребителю коммунальных услуг. В частности, коммунальные ресурсы должны предоставляться потребителю по присоединенной сети в его жилое помещение, круглосуточно (бесперебойно), надлежащего качества, в необходимых объемах.

Иначе говоря, согласно закону потребитель (собственник) получает коммунальные ресурсы и оплачивает их на основании договора, заключенного с исполнителем (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), вследствие чего у исполнителя возникают обязательства по бесперебойному предоставлению этих услуг надлежащего качества и в необходимых объемах перед всеми потребителями (п. 5 Правил).

Из этого можно заключить, что ресурсоснабжающая организация на основании заключенного с исполнителем договора купли-продажи продает коммунальные ресурсы исполнителю, а он, в свою очередь, через заключенный договор на предоставление коммунальных услуг с потребителем получает оплату за предоставленные услуги, в которую включена и стоимость приобретаемых ресурсов.

Такой подход далеко не бесспорен. Функции исполнителя в соответствии с указанными нормами не ограничиваются обеспечением надлежащего состояния коммуникаций и оборудования, они выходят за рамки этого. По сути, законодатель определил исполнителя в качестве продавца коммунальных ресурсов, а заказчика как покупателя. В то же время, как было уже сказано, продавцом коммунальных ресурсов является все же ресурсоснабжающая организация (п. 3 Правил), что более чем противоречиво. Следовательно, если отталкиваться от имеющихся в законодательстве неоднозначных формулировок, можно ошибиться не только в выборе типа договора, подлежащего заключению при предоставлении потребителю коммунальных ресурсов, но и в определении сторон в нем.

Осознавая важность наличия четкого представления обо всех этих категориях, мы попытаемся их раскрыть. Так, по договору купли-продажи продавец (в нашем случае ресурсоснабжающая организация) ресурс продает, а в связи с тем, что принимает коммунальный ресурс, использует и оплачивает его потребитель (а не исполнитель), то и стороной данного договора (покупателем) должен являться сам потребитель, а никоим образом не исполнитель. Однако подлежащую уплате цену за ресурс потребитель передает ресурсоснабжающей организации только лишь через исполнителя.

Кроме того, именно на исполнителя закон возлагает обязанность и по обеспечению в необходимых объемах и надлежащего качества коммунальных услуг. Это также достаточно спорно, так как зачастую возможности исполнителя в этом ограничены. Во-первых, напрямую необходимый объем и надлежащее качество коммунальных услуг могут быть обеспечены ресурсоснабжающей организацией, во-вторых, косвенно - собственниками через утверждение перечня и качества услуг и работ по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем, а также размером платы потребителей за эти услуги и работы.

Немаловажно определить к тому же, в чьих интересах действует исполнитель в данных правоотношениях. Например, в соответствии со ст. 137 ЖК исполнитель заключает договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в исключительных интересах собственников (потребителей), а не ресурсоснабжающей организации, в пользу которой согласно Правилам фактически должен осуществлять свою деятельность исполнитель (требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, уплаты неустоек; приостанавливать или ограничивать подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа и т.п.).

Выход видится в исключении из обязанностей исполнителя обеспечения предоставления коммунальных услуг в необходимых объемах и надлежащего качества, о возложении их на ресурсоснабжающую организацию. Исполнитель же предоставляет потребителю за плату работы и услуги по поддержанию присоединенных сетей и используемых им приборов и оборудования в состоянии, обеспечивающем безопасную эксплуатацию. При этом исполнитель в отношениях предоставления коммунальных услуг в рамках заключенного договора управления берет на себя определенные представительские функции от своего имени, но в интересах потребителей (собственников) в отношении с ресурсоснабжающей организацией.

Важно отметить также, что кроме коммунальных услуг на исполнителя (на основании договора, если управление осуществляется управляющей организацией, или устава, если - ТСЖ) может быть возложено осуществление иных работ и оказание иных услуг в отношении жилых помещений (сантехнические, электромонтажные, отделочные, столярные и стекольные работы в квартире, выполнение работ по переоборудованию и перепланировке квартир, оформление необходимой для этого разрешительной и рабочей (проектной) документации и т.д.).

Итак, подытоживая результаты проведенного обобщения, можно предложить законодателю следующее, как представляется, наиболее оптимальное определение понятия «управление многоквартирным домом». Управление многоквартирным домом представляет собой упорядоченный комплекс мер, направленных на осуществление правомочий владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом, на обеспечение его сохранности и надлежащего содержания в соответствии с установленными нормами, а также на обеспечение предоставления коммунальных ресурсов и иных работ и (или) услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новое жилищное законодательство предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками.

В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии с требованиями, установленными ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Заключение

Проблема управления жилым фондом является одним из наиболее сложных и противоречивых направлений в деятельности органов государственной власти и местного самоуправления. В связи с этим требуется проведение динамичных и эффективных преобразований, направленных на стабилизацию работы отрасли и создания условий для ее развития. Одна из основных целей жилищной политики - эффективное управление принадлежащим РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям жилищным фондом, а также его эффективное воспроизводство и эксплуатация.

Изучив понятие и виды жилищного фонда, а также проанализировав проблемы правоприменительной практики, мы пришли к определенным выводам.

1. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов во владение и пользование является составляющей права на жилище на протяжении как советского, так и современного периода развития российского законодательства, однако его значение и роль меняются в зависимости от социально-экономических и политических общественных преобразований, а также в зависимости от изменения законодательного и научного определения понятия права на жилище. )