5) наниматель жилого помещения. Договор найма жилого помещения в настоящее время является очень распространенным, так как позволяет собственнику такого помещения получать определенный доход, а также освобождает его от обязанности содержать жилое помещение. Однако при заключении договора купли-продажи стоит помнить, что наниматель жилого помещения в соответствие со ст. 675 ГК РФ сохраняет право пользования данным жилым помещением до истечения срока, на который был заключен договор найма. На основании этого переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением у нанимателя32.

Ввиду всего вышеуказанного стоит указать, что покупатель при заключении договора купли-продажи должен подойти со всей ответственностью в проверке такого существенного условия договора как перечень лиц, сохраняющих право пользования данным жилым помещением33.

Основными способами проверки такого условия являются: 1) требование к продавцу о предоставлении архивной справки. Данная справка содержит сведения о зарегистрированных ранее лицах, об их выбытии из данного жилого помещения и т.п.; 2) неоднократный самостоятельный осмотр жилого помещения; 3) беседа с соседями; 4) иные способы. Это необходимо для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением, ведь на практике нередки ситуации, когда покупатель жилого помещения не может в него вселиться. Обычно это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением32.

Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать. Обман с пропиской также явление довольно частое. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают выход - после оформления договора купли-продажи передается только часть денег, не более 50 % от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде29.

Наличие обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на такой вид недвижимого имущества, как жилые помещения, служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, обязательно нужно выяснить, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения, так как в соответствии с действующим законодательством РФ все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства34.

В практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки.

Так, Ц. купил у С. трехкомнатную квартиру в г. Улан-Удэ, с условием, что тот освободит жилое помещение в течение четырех месяцев. Незадолго до окончания условленного срока С. был убит. Проживающие в указанной квартире С.О. (сын убитого) с женой С.О.К. и их несовершеннолетним сыном отказались освобождать квартиру, в связи с чем Ц. обратился с иском к С.О. и С.О.К. об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. М. - бабушка и опекун второго сына С. – И. (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Ц. встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее: при стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены, С. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Эта сделка фиктивна, так как деньги за квартиру С. не получал и в результате её совершения внук И. незаконно лишен права на жилое помещение.

Решением Октябрьского райсуда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом верховного суда Республики Бурятия) иск Ц. удовлетворен, встречный иск М. оставлен без удовлетворения. Заместитель Генпрокурора в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права. СК ВС РФ протест удовлетворила, указав. Суд первой инстанции установил факт продажи С. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну И. квартиры Ц. за 4 млн. руб. Согласие органа опеки и попечительства было получено, договор нотариально оформлен. Отказ М. суд мотивировал тем, что требования к сделке соблюдены, а доказательств фиктивности М. не представлены. Выводы суда ошибочны.

Представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения С. их согласия на отчуждение принадлежавшей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Л., поближе к месту проживания его матери – М. Суд оценил это обстоятельство, как решающее, но не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности сделки. Согласно ст. 28, ст. 37 и п. 4 ст. 292 ГК РФ, разрешение данного органа должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных прав (имущественных) ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав – критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной сделки, законные права И., несовершеннолетнего сына С., соблюдены, а именно, что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии этих доказательств сделка не могла быть признана соответствующей закону31.

2.3 Форма договора купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность7.

Несколько лет назад наш законодатель пошел по пути необязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью, и сегодня любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без присутствия юриста. На наш взгляд, это ошибка, которая была допущена при принятии Гражданского кодекса РФ. В результате люди часто оказываются лишенными юридической защиты, которую обеспечивает нотариус, хотя основная деятельность нотариата как раз сводится к одной простой вещи - обеспечению защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов.

Есть очень большой круг вопросов, которые должны быть отражены в договоре. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа. Юрист может дать совет, в какой форме лучше заключить договор, какие положения и штрафные санкции можно и нужно предусмотреть.

Кроме того, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица. Это очень важно, так как если человек неадекватен или не понимает смысла подписываемого документа, нотариус просто откажется от удостоверения договора.

Многие конфликты последнего времени, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют неосознанно. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в тексте договора.

К сожалению, во многих областях России участие нотариуса в сделках сведено практически к нулю. Вместе с тем, в крупнейших регионах страны, таких как Москва или Санкт-Петербург, заключается достаточно большое число договоров, удостоверяемых нотариусом. Мы считаем, что это - определенный показатель правовой культуры, существующий в столицах: гражданин, идущий к нотариусу, понимает, что посещение юриста избавляет его от возможных хлопот по отстаиванию своих интересов в суде. На европейском континенте действует резолюция Совета Европы, гласящая, что акты, изданные нотариусом, не нуждаются в дополнительном доказывании в суде. А в ряде случаев нотариальный акт за рубежом имеет еще и силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. К сожалению, в России этой системы пока нет. Необходимо, чтобы российский законодатель определил такие же признаки нотариального акта, что и в Европе, и придал ему в ряде случаев силу исполнительного документа. )