17) письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге;

18) при продаже постороннему лицу, предусматривающей передачу имущества за плату, комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на жилое помещение: 1. документы, подтверждающие, что продавец доли (комнаты) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) либо - 2. документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты);

19) справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство, в случае если продавцу принадлежит право собственности на недвижимость на основании свидетельства о праве на наследство, выданного до 01.01.2006 или дарения (если продавцу принадлежит право собственности на недвижимость на основании договора дарения, заключенного после 01.01.2006, и он не приходится дарителю членом семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ;

20) иные необходимые для государственной регистрации документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ26.

Согласно п. 5 ст. 16 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Также согласно п. 6 ст. 16 данного ФЗ, заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав2.

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав26. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором2.

4. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Данная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи жилого помещения, поэтому передаточный акт (иной документ о передаче) необходим на практике в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество7.

Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения) наряду с его фактической передачей является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему данного вида недвижимого имущества. Вместе с тем, в предусмотренных договором или законом случаях, данное обязательство по передаче жилья будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Так, продавец и покупатель могут заключить договор с условием, по которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, когда он: 1) подпишет передаточный акт; 2) фактически передаст жилое помещение; 3) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Стороны договора купли-продажи жилых помещений также могут указать, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче жилья является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций и т.п.27

Продавец и покупатель, как стороны договора продажи недвижимости, несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за некоторым исключением. Так согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем жилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора7. Также и при передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Правило ст. 557 ГК РФ распространяется как на случаи передачи жилого помещения по передаточному акту (иному документу о передачи), так и на случаи отсутствия таких документов. При выявлении ненадлежащего качества жилого помещения после его передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Так, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: 1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; 2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (не применяется по отношению к договору купли-продажи жилого помещения). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства. Так, согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ – так как требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в п. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства23.

Ст. 477 ГК РФ предусматривает возможность установления сроков для обнаружения ненадлежащего качества товара в договоре его купли-продажи или же в законе. Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков проданного жилого помещения34.

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации, которая не является препятствием для расторжения договора купли-продажи жилого помещения даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи жилья недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи жилого помещения стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ)28. )