Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который передает заявления сособственникам заказными письмами с уведомлениями.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»6. Многие граждане, право преимущественной покупки которых нарушено, обращаются в суд самостоятельно без юридической помощи и подают в суд иск о признании сделки недействительной. Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения 2-х месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству8.

Сособственник, право преимущественной покупки которого нарушено, должен подавать иск о переводе прав покупателя на него. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ. Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве ответчика, как лицо, нарушившее это право.

Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока6.

Заключение

В данной дипломной работе нами был рассмотрен договор купли продажи жилых помещений.

Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.

Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи жилых помещений должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1) Конституция Российской Федерации. - «Российская газета», 1993 г.

2) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г

3) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.

4) Федеральный закон «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ - «Российская газета», 2004 г.

5) Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.

6) Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.

7) Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.

8) Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации № 138-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2002 г.

9) Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.

10) Земельный Кодекс Российской Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.

11) Семейный Кодекс Российской Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.

12) Налоговый кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2000 г.

13) Постановление Пленума Верховного суда СССР №14 «О судебной практики по разрешению споров, связанных правом собственности на жилой дом». - «Российская газета», 1990 г. )