Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, согласно ст. 294 ГК РФ, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ6. Право хозяйственного ведения имуществом является вещным правом, производным от права государственной или права муниципальной собственности на данное имущество. Входящие в его содержание права владения, пользования и распоряжения, по своему названию идентичные соответствующим правам, принадлежащим собственнику, имеют иное, более ограниченное по заложенным в них возможностям, юридическое значение по сравнению с правами собственника16. Так, согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ)6.

Право оперативного управления имуществом является производным от права собственности на данное имущество. Оно включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Заключенные в указанных правах возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, более ограничены по сравнению с возможностями, имеющимися у обладателя права хозяйственного ведения. Данные ограничения устанавливаются не только законом, но также находятся в зависимости от целей деятельности обладателя права оперативного управления, заданий собственника и назначения имущества. В качестве обладателей права оперативного управления могут выступать две категории организацией, являющихся юридическими лицами: казенное предприятие как коммерческая организация (ст. 115 ГК РФ) и учреждение как некоммерческая организация (ст. 120 ГК РФ). В связи с существующим различием в правовом статусе названных организаций ГК РФ вводит определенные различия и в содержание права распоряжения имуществом, закрепленным за казенным предприятием (ст. 297 ГК РФ) и учреждением (ст. 298 ГК РФ)17.

Так, согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества6.

Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ)34.

Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник26.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, то есть одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления)22.

Сделки по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества другим лицам, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, судебная практика признает недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно23.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений24.

Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга32. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки11 (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Так, истица и ответчик состояли в зарегистрированном браке 15 лет. Ответчик – член ЖСК и собственник однокомнатной квартиры, продал её. Истица подала иск о признании договора недействительным и признании за ней права собственности на квартиру, так как спорная квартира приобретена ответчиком в период брака за счет общих средств и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала. Судебно-почерковедческая экспертиза установила, что текст заявления нотариусу о согласии истицы на продажу квартиры и подпись под ним выполнены не ею, а другим лицом. Суд требования удовлетворил, указав: истец и ответчик состояли в браке с 1991 по 2006 года. По справке ЖСК пай был выплачен в 1996 году, то есть в период брака. В основу решения положены результаты судебно-почерковедческой экспертизы23.

2.1.1 Права и обязанности сторон

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей жилого помещения28.

Следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (жилого помещения) по акту передачи или иному документу о передаче. Поэтому основную обязанность продавца стоит рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество, и ввести его во владение недвижимостью - фактически передать жилое помещение31.

Переход права собственности на жилое помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации28.

Если же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации)7.

То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Так, в ст. 16 данного Федерального закона установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие23. )