Возникает необходимость межевания чрезмерно изрезанных контуров землепользований. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000г. № 660 и методические рекомендации Росземкадастра от 8 ноября 2001г. ввели понятие «единого землепользования», определив, что несколько земельных участков, представляющих единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера. Но здесь возникает противоречие: понятие единого землепользования лишается смысла, т.к. под линией связи и электропередач или над подземным трубопроводом может быть огромное количество единых землепользований без привязки к самим линиям и трубам, как единому объекту недвижимости, по территории которых проходит линии электропередач или трубопровод. Исходя из этого, более логичным является постановка на кадастровый учет обособленного земельного участка, но при сегодняшней системе ведения кадастра по изолированным районам кадастровый учет сервитутов технически будет невероятно трудоемким, а, следовательно, дорогостоящим. Таким образом, сервитут опять же ничем не отличается от выбора прав в виде аренды.

Таким образом, компании сталкиваются с проблемой установления охранных зон, которая заключается в их межевании и плате за эти земельные участки в соответствии с главой Налогового кодекса Российской Федерации «Земельный налог». Эту проблему возможно решить путем возможности включения элементов охранных зон в сервитутное право, за счет чего будет ликвидирована необходимость обязательного межевания и снижены затраты: уплата постоянных земельных платежей заменить единовременными компенсационными выплатами.

В качестве одного из важнейших аргументов необходимости совершенствования сервитутных правоотношений можно привести то, что компании-собственники таких уникальных линейных объектов, как линии связи и электропередач, магистральные трубопроводы, сети автодорог и сети железнодорожного транспорта, являются системообразующими предприятиями государственного уровня, повышение тарифов которых ложится на простого обывателя.

Законодательство США

Сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной.

В системе Обычного права США сервитут это фактически общий термин, который может относиться к любому неимущественному, неисключительному праву пользования недвижимостью другого лица.

Предиальные, "In Gross" и личные сервитуты.

Сервитуты могут быть “предиальными” и “личными”. Название “предиальный” идет из Римского права и означает “привязанный к земле”. Понятие личных сервитутов в Гражданском праве очень сходно с существующим в Общем праве понятием сервитутов “in gross”.

Предиальными сервитутами являются те, что служат для поднятия ценности земли как таковой, вне зависимости от личности ее владельца. Условием возникновения предиального сервитута является существование двух земельных участков, принадлежащих разным владельцам. Как правило, преимущество предиального сервитута переходит (передается) при передаче участка, в пользу которого данный сервитут установлен. Обременение предиальным сервитутом переходит вместе с передачей обремененного земельного участка.

Пример: А и В владеют соседними земельными участками. Линии связи проходят по земле А. Тогда В предоставляет А, всем последующим владельцам участка и собственникам линий связи, право проезда по дороге, проходящей по земле В, с тем чтобы попасть на землю А.

Для того, чтобы сервитут считался предиальным, совершенно необязательно, чтобы господствующий и служащий участки имели общую границу.

Пример: В владеет участком земли, расположенном в дачном поселке на берегу реки. Со стороны реки участок В граничит с пляжем, находящемся в совместном владении всех членов дачного товарищества. В предоставляет в пользу всех участков дачного товарищества, большинство из которых не соприкасаются с его землей, право прохода на пляж через принадлежащую ему землю.

Личный сервитут принадлежит непосредственно его владельцу, частному или юридическому лицу, в пользу которого он установлен, вне зависимости от того, является или нет данное лицо владельцем занимаемой земельной собственности. Как правило, личные сервитуты не приносят пользы конкретному земельному участку, хотя и обременяют землю на протяжении своего существования. В основном они не могут передаваться от одного лица другому, и истекают со смертью или прекращением существования владельца сервитута. Тем не менее, в соответствии с новыми правилами, принятыми во многих юрисдикциях США, личные сервитуты расцениваются как права собственности и могут отчуждаться. В некоторых гражданско-правовых государствах закон позволяет передачу преимуществ личного сервитута в случае, если владельцем сервитута является юридическое лицо.

Пример: В владеет участком земли, расположенным в дачном поселке на берегу реки. Со стороны реки на участке В расположен пляж. В предоставляет право пользования пляжем и право прохода на пляж через принадлежащую ему землю своему давнему соседу по дачному товариществу А, а также членам семьи А, на весь период, в течении которого А или кто-то из членов его семьи остаются владельцами дома в дачном сообществе.

Пример:А владеет земельным участком, а В владеет линией связи, расположенной на земельном участке А. Личный сервитут будет принадлежать В.

Обременения и выгоды

Сервитуты устанавливаются либо в пользу лица/участка, либо как обременение. Земельный участок, пользование которым составляет содержание сервитута, называется служащим (обремененным) участком. Земельный участок, в интересах пользования которым установлен сервитут, называется господствующим участком. В случае, когда сервитут является предиальным, всегда есть участок, который будет господствующим, и участок, который будет служащим.

Негативные и утвердительные сервитуты

Сервитуты могут быть “негативными” и “утвердительными”. Негативные сервитуты запрещают владельцу производить на обремененной земле некоторые действия, которые он в случае отсутствия сервитута мог бы производить на законных основаниях.

Пример: А и В владеют соседними земельными участками. А хочет быть уверенным в том, что его новый дом будет получать достаточное количество естественного освещения и воздуха, поэтому он покупает у В сервитут, который запретит В возводить на его земле постройки выше 10 метров, несмотря на то, что градостроительные положения разрешают возводить строения высотой до 15 метров.

Утвердительные сервитуты позволяют бенефицианту сервитута проходить на территорию обремененной собственности и производить там определенные действия. Примерами таких действий могут служить: пеший проход или проезд на автомашине; оздоровительно-развлекательная деятельность типа охоты, рыбной ловли или купания; сбор плодов и ягод; обслуживание инженерной инфраструктуры.

Пример: А и В владеют соседними земельными участками. На земле А имеется озеро. А предоставляет В и всем последующим владельцам принадлежащего В участка право прохода на принадлежащую А землю и право ловить и брать себе рыбу из пруда.

Термин “утвердительный сервитут” также может использоваться для описания сервитута, который обязывает владельца обремененной земельной собственности выполнять некоторые положительные действия, обусловленные таким сервитутом. Тем не менее, такой тип соглашения рассматривается как сервитут только в некоторых юридических системах. В российском праве этого типа сервитута не существует. )