Пример: Проезд от принадлежащих А, В и С участков до основной трассы осуществляется по общей дороге, проходящей по участкам каждого из них. А, В и С договорились между собой о том, что каждый из них будет поддерживать проходящий по его земле участок дороги свободным от любых загромождающих его предметов, а также будет делать ежегодные взносы на покрытие расходов на содержание и обслуживание дороги. По договору выполнение этих решений является обязательным для всех последующих владельцев земельных участков.

Постоянные сервитуты и сервитуты, действующие в течение определенного периода

Сервитут может быть постоянным или ограниченным временными рамками либо типом производимых действий. В отсутствии точных, установленных в законном порядке временных ограничений, сервитут принято считать постоянным.

Пример: А предоставляет В, в целях обслуживания линий связи, расположенных на земельном участке С, сервитут на право проезда к его объектам В. Такой сервитут будет расцениваться как постоянный, обязательный для исполнения всеми и предоставляющий преимущества всем будущим владельцам участков, принадлежащих А и В.

Пример: А и В владеют соседними земельными участками. В собирается вскоре начать на своем участке строительство линий связи, и покупает у А сервитут на право прохода на принадлежащий А участок с целью складирования на нем стройматериалов и оборудования. Предполагается, что этот сервитут утратит силу в момент наступления указанной в договоре о сервитуте даты, но даже в том случае, если такая дата не указана в договоре, сервитут должен будет утратить силу по завершении строительства.

Создание сервитутов

Сервитуты могут создаваться в результате положительных действий землевладельцев, либо могут возникать под влиянием обстоятельств, либо в результате действий сторон, даже в случае, когда отсутствовало намерение устанавливать сервитут. Во многих случаях сервитут устанавливается в судебном порядке, основываясь на оценке фактов и обстоятельств дела.

В зависимости от юридической системы положительные действия по созданию сервитута могут включать в себя письменные или устные соглашения, ясные результаты действия по разделению или продаже земли, однозначно подразумевающие необходимость создания сервитута, а также иные действия сторон, которые в суде могут быть расценены как выражающие определенное намерение создать сервитут.

Пример: А владеет крупным участком земли, который он разбил на два участка. Он продает один из двух участков В. Участок, проданный В, не имеет другого выхода на основную дорогу, кроме как через участок, который А сохранил за собой, хотя А и В не закрепили за принадлежащим А участком сервитут а пользу участка В. Сервитут тем не менее считается установленным по предположению, что в намерения А не входило продать В участок земли, не имеющий выхода на дорогу - то есть существование сервитута предполагалось исходя из раздела и продажи земли.

Типичным примером создания сервитута в ходе односторонней акции одного из собственников земли является случай приобретения права собственности “за давностью срока использования” (prescriptive acquisition). Prescriptive acquisition является юридическим понятием, разрешающим получение прав собственности посредством фактического использования принадлежащей другому лицу земли в течение установленного законом срока (количества лет).

Пример: А и В владеют смежными участками. В течение 15 лет А ходил на реку рыбачить и купаться через участок, принадлежащий В. Он открыто использовал участок В для прохода и даже протоптал на земле тропинку. В продает землю, и новый владелец пытается закрыть А доступ на его землю. А подает судебный иск, и суд, в соответствии с Гражданским кодексом, определяет, что А в течение 15 лет открыто и с честными намерениями пользовался протоптанной им тропкой к реке, после чего выносит решение о наложении на землю В соответствующего сервитута.

Сервитуты также могут быть созданы по воле обстоятельств. Типичным примером создания сервитута по воле обстоятельств может быть сервитут, созданный по необходимости.

Пример: А владеет участком земли. Муниципалитет строит основное, с ограниченным въездом шоссе, проходящее по границе принадлежащего А участка, таким образом лишая А единственного имеющегося в его распоряжении доступа к дороге. А обращается в суд за получением сервитута на право доступа к дороге через участок, принадлежащий В, который суд ему предоставляет по необходимости.

За очевидным исключением сервитутов, созданных по необходимости, по очевидному указанию, за давностью использования собственности или по решению суда, общие формальные требования к созданию сервитутов, как правило, те же, что и юридические требования, предъявляемые к созданию любого другого права ограниченного участия в пользовании чужой землей, и включают в себя намерение, письменное соглашение, точное описание права и собственности, а во многих системах еще и регистрацию. В России, к примеру, регистрация есть необходимое условие юридической значимости соглашений о личных сервитутах.

Передача сервитутов

Одной из наиболее важных юридических характеристик предиальных сервитутов США является то, что определяемые ими преимущества и обременения передаются вместе со служащей и господствующей недвижимостью. Основным принципом является то, что предиальные обременения и выгоды в качестве прав на часть имущества автоматически передаются следующим владельцам недвижимости, и все последующие владельцы и лица, занимающие территорию, обязаны выполнять условия этого сервитута.

Общие правила, определяющие, могут ли обременения и преимущества, обусловленные личными сервитутами, передаваться владельцем сервитута, или передаваться в процессе отчуждения вместе с обремененной собственностью, разняться во многих правовых системах. Традиционно практически во всех юридических системах такие сервитуты не могли передаваться лицом, в пользу которого устанавливался сервитут, и их соблюдение не было обязательным для последующих владельцев недвижимого имущества. Тем не менее, современный взгляд на эту проблему в США таков, что преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутами, являются независимыми имущественными правами и могут передаваться владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили намерение о невозможности передачи сервитута. При передаче установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов, обременяющих собственность.

Виды институтов, близкие к сервитутам в законодательстве США

Обременения (Easements)

Обременение обладает большинством юридических признаков, описанных выше, и представляет собой неимущественное, неисключительное право на законное участие в пользовании чужой собственностью, позволяющее владельцу сервитута пользоваться землей с ограниченной и определенной целью. Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными и негативными. Наиболее распространенными способами наложения обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование. Каждый из этих методов требует наличия письменного договора, подписанного владельцем обремененной недвижимости и зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное специальным письменным соглашением с владельцем обремененного участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий право размещения и использования на его земле линий связи, обременил свой участок “согласием на использование”. Резервирование - это обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые могут быть связаны с “потребностью” господствующего земельного участка, например, ограничения на планировку и строительство, связанные с потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе. Обременения не используются и в большинстве случаев не могут использоваться для создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле, или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается другими средствами, в частности, “соглашениями о недвижимости”. )