Несмотря на возникновение залога, договор купли - продажи с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения. Дело в том, что залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Нотариальное удостоверение требуется для договора об ипотеке (ст. 10 Закона). А залог при купле - продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли - продажи, причем обязательная нотариальная форма такого договора законом не предусмотрена.

Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю - продажу жилья как на одновременное с заключением договора отчуждение имущества, но совершенно оправданна с точки зрения процедуры отчуждения недвижимости в соответствии с законом. Если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ. В самом деле, неразумно продавцу подписывать передаточный акт о передаче квартиры без получения денег, а покупателю передавать деньги, если государственная регистрация договора в учреждении юстиции окажется невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин. Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.

Как уже говорилось в гл. 1, в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договоров купли - продажи и мены осуществляется только после государственной регистрации прав продавца учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить Свидетельство о государственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли - продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждение юстиции и подать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец является законным собственником квартиры.

Регистрация права продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства (только делается запись в Едином государственном реестре). Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторной регистрации не подлежат. Например, если продавец является собственником квартиры на основании договора купли - продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право, поскольку оно возникло в 1994 г. на основании сделки, регистрации которой в 1998 г. не требуется. При обычной купле - продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) в Единый государственный реестр вносятся три регистрационных записи: о праве продавца, о сделке и о праве покупателя.

Регистрационные действия, совершаемые при купле - продаже недвижимости жилого назначения, представлены в табл. 3.

Таблица 3 Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения

Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается в учреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями. Заявление о регистрации нотариально удостоверенного договора подается одной из сторон или ее представителем.

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

Для регистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременно подаются:

- покупателем (его представителем) - на регистрацию права собственности и выдачу Свидетельства;

- продавцом (его представителем) - на регистрацию перехода права собственности к покупателю (отчуждение недвижимого имущества).

Если сторонами подписан передаточный акт, но передача денег продавцу еще не состоялась, то продавцу не рекомендуется выдавать доверенность покупателю на представление его интересов при государственной регистрации (подача заявления покупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца может привести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных покупателей).

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации.

В различных случаях купли - продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.

1. Купля - продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю.

2. Купля - продажа недвижимости нежилого назначения - регистрация перехода права к покупателю.

3. Купля - продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю.

4. Купля - продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю;

в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

5. Купля - продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация перехода права к покупателю;

б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

6. Купля - продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции): )